VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 15 52 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInMoser, Racioppi AktuarSimmen URTEIL vom 3. Mai 2016 in der Streitsache Ehepaar A., Ehepaar B., alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin betreffend Baulinie (Revers)
2 - 1.Im Generellen Gestaltungsplan (GGP) der Gemeinde X._____ 2006/2009 sind die Parzellen 12467 bis und mit 12479 an der C.-strasse mit einer Quartierplanpflicht belegt. 2.Am 15., mitgeteilt am 23. März 1967, genehmigte der Gemeinderat ent- lang der C.-strasse auf der damaligen Parzelle 449 (u.a. spätere Parzelle 6210 respektive u.a. Baurechtsparzellen 12468 [heute A.] und 12469 [heute B.]) die Baulinie wie im Bestandes- und Perime- terplan 1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013 eingezeichnet. Der betreffende Baulinienplan wurde anschliessend publiziert und erwuchs am 8. Mai 1967 in Rechtskraft. 3.Am 24./25. April sowie 2./4. Mai 2012 schloss der Kanton Graubünden mit den Grundeigentümern der Parzellen 6209, 12048 und 449 eine Verein- barung im Zusammenhang mit dem vorgesehenen Quartierplan C.- strasse bzw. der Erschliessung der beiden Parzellen 6210 und 450, worin sich die Grundeigentümer mit dem Strassenprojekt gemäss beiliegendem Plan und der Bereinigung der Rechte hinsichtlich von Parzellen 6210 und 450 sowie mit der Verschiebung der Baulinie gegen Westen (im Bereich der heutigen Baurechtsparzellen 12467 bis 12469) einverstanden erklär- ten. 4.Am 5., mitgeteilt am 12. November 2013, genehmigte der Gemeinderat den Quartierplan C.___-strasse, bestehend aus den Quartierplanbe- stimmungen (V1), dem Bestandes- und Perimeterplan 1:500 (V2), dem Parzellierungsplan 1:500 (V3), dem Gestaltungsplan 1:500 (V4), dem Er- schliessungsplan 1:500 (V5), dem Umgebungsplan 1:500 (V6), dem Profi- lierungsplan 1:500 (V7), dem Richtprojekt Bebauung 1:200 (NV1), dem Richtprojekt Umgebung 1:500 (NV2), dem Richtprojekt Strasse Situation 1:200 (NV3), dem Richtprojekt Strasse Profile 1:200 (NV4), dem Werklei- tungsplan 1:500 (NV5), dem Parzellierungsplan 1:500 (NV6) und der Mu-
3 - tation Nr. 8926. Die Pläne V1 bis V7 wurden als verbindliche bzw. die Pläne NV1 bis NV6 und das Modell NV7 als unverbindliche Bestandteile des Quartierplans erklärt. Ebenfalls als Bestandteil des Quartierplans er- klärt wurde die Vereinbarung vom 24./25. April sowie 2./4. Mai 2012 zwi- schen dem Kanton Graubünden und den Grundeigentümern der Parzel- len 6209, 12048 und 449. Nach erfolgter Genehmigung wurde der Quar- tierplan auf Begehren der Gemeinde X._____ im Grundbuch der Gemein- de angemerkt. 5.Nach verschiedenen Korrespondenzen mit dem Hochbauamt Graubün- den und nach Erwerb des Baurechtsgrundstücks am 17. März 2014 sowie nach einer Informationsveranstaltung vom 2. April 2014 über den Quar- tierplan C.-strasse stellten die Eheleute A. am 11. Juli 2014 das Gesuch um den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 6210 (Baurechtsparzelle 12468) gemäss Quartierplan C.-strasse in der Wohnzone 1 (W1). Am 16., mitgeteilt am 19. September 2014, erteilte der Gemeinderat dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Be- dingungen. 6.Das Ehepaar B. stellte am 15. August 2014 das Gesuch um Neu- bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf Parzelle 6210 (Baurechtsparzelle 12469) gemäss Quartierplan C.-strasse in der W1. Am 7., mitgeteilt am 9. Oktober 2014, erteilte der Gemeinderat auch diesem Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen. 7.Am 25. November 2014 stellte die Gemeinde X. Ehepaar A._____ und Ehepaar B._____ je einen Entwurf eines Reverses zu. Dort ist im Wesentlichen ausgeführt, dass den Eigentümern von Parzelle 12468 re- spektive 12469 je die Erstellung einer nordseitigen Begrenzungsmauer, eines rollstuhlgängigen Weges (nur Parzelle 12468), Einfriedungen und Umgebungsmauern, Erdwärmesonden (nur Parzelle 12469) sowie Zu-
4 - gang und Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich vor der rechtsgültigen Baulinie der C.-strasse unter Bedingungen erlaubt werde. Diese Bauteile und Veränderungen seien auf erstes Verlangen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu ver- setzen oder abzuändern, sofern sie einem weiteren Ausbau der C.- strasse hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, welche der Gemeinde durch das Vorhandensein diese Bauteile beim Verlegen von Leitungen und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer. 8.Mit Schreiben vom 7. Dezember 2014 ersuchten die Ehepaare A._____ und B._____ den Gemeinderat um einen Besprechungstermin nach Mög- lichkeit noch vor Weihnachten, weil der entsprechende Revers weitrei- chende Konsequenzen hätte und sie mitten in ihrem Bauvorhaben seien. Infolge Terminschwierigkeiten fand diese Besprechung erst am 26. Fe- bruar 2015 statt, wobei offenbar kein Protokoll der entsprechenden Sit- zung existiert. Am 6. März 2015 schrieb der Vertreter des Hochbauamtes Frau B., dass der Gemeinderat eine einvernehmliche Lösung für den Revers in Aussicht gestellt habe. Voraussichtlich werde der sie tan- gierende Bereich um Parkplatzdimension verkleinert und bei Geltendma- chung des Reverses sollten allfällige Kosten zulasten der Gemeinde ge- hen. Am 11. März 2015 schrieb der Rechtskonsulent der Gemeinde den Ehepaaren A. und B., dass die Gemeinde den Bauherrschaf- ten insofern entgegen kommen könne, als dass bei einer allenfalls not- wendigen Entfernung von Bauten und Anlagen, die aufgrund des Quar- tierplans zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssten, für sie keine Kosten anfielen. Das zuständige Departement überprüfe zurzeit sämtliche Baulinien der Gemeinde. 9.Am 17. März 2015 schrieb ein Mitarbeiter des Hochbauamtes den Ehe- paaren A. und B._____, dass es sämtliche konsultierten Fachleute als unrealistisch einschätzten, dass der Baulinienkorridor je auch nur
5 - annähernd beansprucht werde. Trotzdem sei es rechtlich nicht zulässig, im Revers die Nichtbeanspruchung eines Teilbereichs des Korridors zu vereinbaren. Einem Antrag der Anwohner an den Gemeinderat zur Re- duktion des Baulinienperimeters würden jedoch gute Chancen für eine recht speditive Genehmigung zugesprochen. Das Hochbauamt empfehle den Bauherrschaften, einen Antrag zur Reduktion des Baulinienperime- ters bei der Gemeinde einzureichen. 10.Am 20. April 2015 schrieben die nun anwaltlich vertretenen Ehepaare der Gemeinde, dass sie den Revers nicht unterzeichnen würden. Die rechts- kräftigen Baubewilligungen seien ohne Revers erteilt worden. Hinreichen- de Gründe für einen Widerruf oder eine Revision dieser Verfügungen lä- gen nicht vor. Jedenfalls sei ein Zurückkommen auf die rechtskräftigen Baubewilligungen aufgrund des Vertrauensschutzes unzulässig. 11.Am 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, verfügte der Gemeinderat ge- genüber den Ehepaaren, dass die Gemeinde ihnen das Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer, eines rollstuhlgängigen Weges (nur Ehepaar A.), Einfriedungen und Umgebungsmauern, Erdwärme- sonden (nur Ehepaar B.) sowie Zugang und Zufahrt im Erschlies- sung- und Parkierungsbereich vor der rechtsgültigen Baulinie der C.-strasse unter den Bedingungen gestatte, dass die Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Verlangen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C.-strasse hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, die der Gemeinde durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitungen und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer. Es werde eine einmalige Gebühr von Fr. 100.-- erhoben. Der Revers sei als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe- schränkung im Sinne des Baugesetzes der Gemeinde X._____ im Grundbuch der Gemeinde X._____ auf Parzellen 12468 und 12469 an-
6 - zumerken. Die Grundbuchgebühren seien von den Eigentümern der Par- zellen 12468 respektive 12469 zu bezahlen. Das Grundbuchamt X._____ werde vom Gemeinderat beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung des Reverses auf Parzellen 12468 respektive 12469 im Grundbuch zu vollzie- hen. Ein Revers könne bei Vorliegen einer Baulinie durch Verpflichtungs- erklärung der Grundeigentümer oder mittels einseitiger Verfügung der Gemeinde begründet werden, was hiermit mangels Kooperationsbereit- schaft der Grundeigentümer geschehe. Es gehe vorliegend weder um ei- nen Widerruf noch um eine Revision der rechtskräftigen Baubewilligung, weshalb auch der Vertrauensschutz keine Rolle spiele. Entlang der C.-strasse befinde sich eine rechtskräftige Baulinie, insbesondere im Bereich der Parzellen 12467, 12468 und 12469. Der hier interessie- rende Baulinienabschnitt sei im Zuge der Quartierplanung C.- strasse angepasst und damit aktuell bestätigt worden. Der Gemeinderat habe die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Abstellplatz im Freien sowie eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG erteilt, um über die Baulinie hinaus zu bauen. Das Bauvorhaben müsse auch die Bestimmungen des Quartierplans C.- strasse einhalten. Die Bauherrschaft müsse deswegen verschiedene Bau- ten und Anlagen, nicht aber beispielsweise den rollstuhlgängigen Weg re- spektive die Erdwärmesonden, im Baulinienbereich erstellen. Dies treffe aber auch bei zahlreichen anderen Quartierplänen in der Gemeinde zu und sei daher nicht aussergewöhnlich. Um keine Präjudizien zu schaffen und mit Blick auf die Rechtsgleichheit nehme der Gemeinderat daher von der ursprünglich vorgeschlagenen Lösung Abstand, dass Bauten und An- lagen oder Teile davon, die aufgrund des Quartierplans zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssten und bei einem weiteren Ausbau der C.-strasse hinderlich sein, auf Kosten der Gemeinde entfernt, er- setzt oder abgeändert würden. Dies auch deshalb, weil die Bauherrschaf- ten hierzu keine Hand geboten hätten. Auch weitergehender Schadener- satz sei seitens der Gemeinde nicht geschuldet. Sollte der Baulinienbe-
7 - reich für eine spätere Verbreiterung der C.-strasse beansprucht werden, sei wenig wahrscheinlich, dass die Fahrbahnfläche und das Trot- toir den Baulinienbereich im ganzen Umfang beanspruchten. Wenn der Quartierplan private Autoabstellplätze und Besucherparkplätze vor der im gleichen Planverfahren noch bestätigten Baulinie vorsehe, sei dies offen- sichtlich bewusst gewollt gewesen auf das Risiko hin, dass bei einem späteren Ausbau der Strasse die Aussenparkplätze entfernt und allenfalls die Quartierplanbestimmungen angepasst werden müssten. 12.Mit Schreiben vom 4. Mai 2015 erläuterte der Gemeinderat gegenüber den Ehepaaren noch, dass ihnen die Ausnahme von den Vorschriften über Baulinien gewährt worden sei, weil einerseits keine überwiegenden Interessen dagegen sprächen. Anderseits hätten sie sich als weitere Be- dingung von Gesetzes wegen in einem Revers verpflichtet, auf Verlangen der zuständigen Behörden den gesetzlichen Zustand herzustellen (Art. 57 Abs. 1 KRG). Weil sie den Vorschlag eines Reverses abgelehnt hätten, habe sich der Gemeinderat am 28. April 2015 nochmals eingehend mit der Thematik befasst. Ihm sei dabei aufgefallen, dass im Gebiet C.- strasse nicht alle Grundeigentümer gleich behandelt würden und daher al- lenfalls nachträglich noch Reverse bei älteren Bauten verfügt werden müssten. Zudem habe der Gemeinderat festgestellt, dass die bei ihnen bestehende Ausgangslage bei zahlreichen anderen Quartierplänen in der Gemeinde vorliege und es daher nicht aussergewöhnlich sei, wenn auf- grund eines rechtskräftigen Quartierplans gewisse Bauten und Anlagen zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssten. Im Bestreben, Rechtsgleichheit herzustellen und um Präjudizien zu vermeiden, habe der Gemeinderat entschieden, auf Schadenersatz auch in jenen Fällen zu verzichten, wo Bauten, Anlagen oder Teile davon aufgrund des jeweils geltenden Quartierplans zwingend vor der Baulinie erstellt werden müss- ten. Ausserhalb der rechtlichen Beurteilung sei es wichtig zu ergänzen, dass der private respektive durch den Kanton erarbeitete Quartierplan die
8 - Baulinie aufgenommen habe. Die Baulinie sei folglich vor jeder weiteren Projektplanung ersichtlich gewesen und habe in die Planung einfliessen müssen. Dass vor der Baulinie, solange diese wie heute verbleibe, Park- plätze genutzt werden dürften, dürfe als Entgegenkommen der Gemeinde nicht unbeachtet bleiben. Der Gemeinderat sei überzeugt, dass der Re- vers sie in der Nutzung ihres Projektes nicht einschränken werde. 13.Dagegen erhoben die Ehepaare A._____ und B._____ (nachfolgend Be- schwerdeführer) am 8. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochte- nen Beschlüsse des Gemeinderates vom 28. April 2015. Die beantragte aufschiebende Wirkung der Beschwerde erkannte der Instruktionsrichter mit prozessleitender Verfügung vom 19. Juni 2015 zu. Begründend führ- ten die Beschwerdeführer im Wesentlichen was folgt aus: • Die am 16. September bzw. am 7. Oktober 2014 erteilten Baubewilli- gungen seien rechtskräftig. Die Baubewilligungen seien nicht mit ei- nem Revers verbunden worden. Die nachträgliche Abänderung einer rechtskräftigen Verfügung sei nur unter sehr eingeschränkten Voraus- setzungen möglich; einerseits bei Nichtigkeit und anderseits bei Vor- liegen von formellen Rückkommensgründen. Die rechtskräftig erteilten Baubewilligungen vom 16. September bzw. 7. Oktober 2014 sei weder nichtig noch lägen Widerrufs- oder Revisionsgründe vor. Ohnehin wä- re ein Zurückkommen auf die rechtskräftigen Baubewilligungen auf- grund des Vertrauensschutzes unzulässig. • Im Übrigen sei es fraglich, ob der Zweck der vorliegend zur Diskussion stehenden Baulinie den verfügten Revers materiell zu rechtfertigen vermöge. • Ein Revers sei gemäss Art. 57 KRG nur möglich, wenn sich die Grun- deigentümer in einem solchen (freiwillig) verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde die den gesetzlichen Zustand herzustellen. Die Behörde sei gemäss klarem Wortlaut von Art. 57 Abs. 1 KRG nicht berechtigt, einen Revers zulasten der Grundeigentümer einseitig und hoheitlich zu verfügen. Hierzu fehle die entsprechende gesetzliche Grundlage. In der Praxis habe die Behörde zwei Möglichkeiten, um sich von den Grundeigentümern ein solches Versprechen einzuholen. Entweder werde die Unterzeichnung eines Reverses vor Erteilung der
9 - Baubewilligung eingeholt oder die Baubewilligung werde unter der Be- dingung oder mit der Auflage erteilt, dass ein entsprechendes Ver- sprechen vor Baubeginn vorzulegen sei. Die Gemeinde X._____ habe weder vor Erteilung der Baubewilligungen eine Reverserklärung ein- geholt, noch sei ein Revers mit der Baubewilligung im Sinne einer Auf- lage verbunden worden. • Selbst wenn ein Revers einseitig verfügt werden könnte, wäre dies nichts anderes als eine Abänderung der formell rechtskräftigen Bau- bewilligung, zumal die Baubewilligungen nicht mit einem Revers ver- bunden worden seien. Eine solche nachträgliche Aufhebung oder Än- derung der formell rechtskräftigen Verfügungen wäre nur zulässig, wenn die Voraussetzungen für den Widerruf oder die Revision erfüllt seien, was hier nicht gegeben sei. 14.Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 5. August 2015 auf Abweisung der Beschwer- de. • Die Baulinie östlich entlang der C.-strasse und die damit einher- gehenden Folgen mit dem Revers hätten den Beschwerdeführern und den von ihnen beigezogenen Fachpersonen von Beginn weg klar sein müssen. Die Baulinie sei im Quartierplan C.-strasse, in den Un- terlagen der Informationsveranstaltung vom 2. April 2014 und in den Baugesuchsplänen eingezeichnet. Zudem hätten die Beschwerdefüh- rer in den Baurechtsverträgen vom 17. bzw. 25. März 2014 bestätigt, von den Quartierplanbestimmungen Kenntnis zu haben und sich den darin festgehaltenen Verpflichtungen zu unterziehen. Es stimme zwar, dass die rechtskräftigen Baubewilligungen keine ausdrücklichen Re- versverpflichtungen enthielten. Die betroffenen Bauten und Anlagen seien indes bewusst und in Kenntnis der Baulinie geplant und erstellt worden. • Anlässlich der Sitzung vom 26. Februar 2015 seien seitens der Be- schwerdegegnerin keine Zugeständnisse gemacht worden. Solche seien nur im Schreiben an die Beschwerdeführer vom 11. März 2015 gemacht worden. • Es liege weder ein Widerruf noch eine Revision vor. Die Baubewilli- gungen blieben unverändert in Rechtskraft. Der Revers sei ein ei- genständiger Entscheid, der gestützt auf eine eigenständige Rechts- grundlage verfügt worden sei.
10 - • Die Baulinie entlang der C.-strasse sei im Rahmen der Quar- tierplanung angepasst worden. Mit der Genehmigung des Quartier- plans und der Baugesuche sei gleichzeitig die Ausnahmebewilligung erteilt worden, über die Baulinie hinaus Bauten und Anlagen zu erstel- len. Damit gehe gestützt auf das kantonale Recht zwingend ein Besei- tigungsrevers einher, was in der Baubewilligung nicht ausdrücklich er- wähnt werden müsse. Es entspreche einem Grundsatz des öffentli- chen Rechts, dass eine Gemeinde gesetzliche Verpflichtungen hoheit- lich mittels Verfügungen durchzusetzen habe. Somit habe der Revers hoheitlich verfügt werden können. • Im Übrigen wären vorliegend auch die Voraussetzungen für einen Wi- derruf bzw. eine Revision gegeben. Der Grundsatz von Treu und Glauben stehe dem nicht entgegen, weil die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes nicht gegeben seien. Es gebe keine eigentliche Vertrauensgrundlage, da die Baulinie in den Quartierplanunterlagen und den Baugesuchsplänen eingezeichnet sei. Deshalb könne nicht behauptet werden, die darauf abgestützten Baubewilligungen stellten eine Vertrauensgrundlage dar für die Annahme, es bestehe gar keine rechtskräftige Baulinie mit der im kantonalen Recht umschriebenen Rechtsfolge. • Durch eine allfällige Entfernung, Versetzung oder Abänderung des rollstuhlgängigen Weges auf Parzelle 12468 werde das Erdgeschoss nicht unbrauchbar, da die neue Fahrbahn nicht die gesamte Breite der Baulinie beanspruchen würde. Auch dannzumal werde eine bauliche Lösung für den rollstuhlgängigen Weg möglich sein. Der Aussenpark- platz sei zudem nicht vor der Baulinie angeordnet. Zugang und Zufahrt dazu müssten auch nach einem allfälligen Ausbau der Strasse sicher- gestellt sein. Das Ehepaar B. müsse nur zwei Autoabstellplätze realisieren. Diese befänden sich bereits in der Garage und damit in- nerhalb der Baulinie. Zudem hätten die Erdsonden nicht zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssen. Der Kanton als Quartierplanver- fasser habe einen Erschliessungs- und Parkierungsbereich vorgese- hen, der teilweise vor der im gleichen Quartierplanverfahren bestätig- ten Baulinie liege. Dies sei offenbar bewusst gewollt gewesen. Gleich- zeitig habe man das Risiko hingenommen, dass beim späteren Aus- bau der Strasse die vor der Baulinie erstellten Bauten auf Kosten der Grundeigentümer entfernt werden müssten. 15.Am 21. September 2015 hielten die Beschwerdeführer replicando an ih- ren Anträgen fest.
11 - • Die Reversverpflichtung dürfe nicht als eigenständiger Entscheid ver- fügt werden. Die Baubewilligung stelle einen einheitlichen Verwal- tungsakt dar und dürfe grundsätzlich nicht aufgespalten werden. Nur Einzelfragen könnten praxisgemäss in einem späteren Bewilligungs- verfahren beurteilt werden, wobei sich in diesem Fall die Baubewilli- gung nicht über solche Einzelfragen ausschweige; vielmehr habe die Baubewilligung einen entsprechenden Vorbehalt zu enthalten. Neben- bestimmungen könnten gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG dann mit der Baubewilligung verknüpft werden, wenn inhaltliche oder formale Män- gel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könnten oder sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängten. Reverse seien nichts an- deres als besondere Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung. Vorliegend hätten die Beseitigungsreverse nicht als eigenständiger Entscheid verfügt werden können. Wenn schon wären sie mit der Baubewilligung zu verknüpfen gewesen. Die nachträgliche Verfügung der Beseitigungsreverse stelle eine Abänderung der rechtskräftigen Baubewilligungen dar. Dies sei nur unter sehr eingeschränkten Vor- aussetzungen möglich, wobei hier die Voraussetzungen für einen Wi- derruf bzw. eine Revision nicht gegeben seien. • Die Baubewilligungen stellten taugliche Vertrauensgrundlagen dar. Die Baubewilligung sei die Feststellung, dass einem Projekt keine öffent- lich-rechtlichen Hindernisse entgegenstünden. Eine Baubewilligung stütze sich immer auf ein konkretes Bauvorhaben mit den dazugehöri- gen Baugesuchsunterlagen sowie auf die Grundordnung und auf allfäl- lige Quartierpläne. Rechtsgrundlage für die Realisierung des Bauvor- habens und für die Durchsetzung von Eigentumsbeschränkungen sei jedoch der Baubewilligungsentscheid. Würde die beschwerdegegneri- sche Auffassung zutreffen, wonach die Baubewilligung keine Vertrau- ensgrundlage darstelle, nachdem die Baulinie in den Quartierplanun- terlagen gekennzeichnet gewesen sei, würde dies bedeuten, dass je- de Abweichung in einem Baubewilligungsentscheid von der Grund- ordnung, den Quartierplänen etc. zur Folge hätte, dass die Baubewilli- gung als Vertrauensgrundlage ausgeschlossen wäre, was nicht ange- hen könne. Sodann habe nicht jede Baulinie zwangsläufig einen Be- seitigungsrevers zur Folge. Für verschiedene Bedürfnisse könnten un- terschiedliche Baulinien festgelegt werden. Entsprechend lasse Art. 50 Abs. 1 KRG unterschiedliche Baulinientypen zu. Daraus ergebe sich, dass nicht jede Baulinie per se einen Revers verlange, sondern vom Baulinientyp bzw. von dessen Zielsetzung abhänge. Für die beigezo- genen Architekten respektive die Beschwerdeführer sei gerade nicht ohne Weiteres ersichtlich gewesen, dass die hier zur Diskussion ste- hende Baulinie einen Beseitigungsrevers verlange. Insbesondere, da gemäss Quartierplanbestimmungen zwingend eine nordseitige Be-
12 - grenzungsmauer sowie ein Erschliessung- und Parkierungsbereich vor der Baulinie habe erstellt werden müssen. 16.Am 28. Oktober 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. • Werde eine Baulinie als Grenze nicht beachtet, müsse der damit ein- hergehende Revers nicht zwingend als Nebenbestimmung bereits mit der Baubewilligung verknüpft werden. Art. 57 Abs. 1 KRG stelle eine lex specialis zu Art. 90 KRG dar. Mit der Genehmigung des Quartier- plans C.-strasse und mit der Bewilligung der Baugesuche habe der Gemeinderat die Ausnahmebewilligung erteilt, über die Baulinie hinaus Bauten und Anlagen erstellen zu dürfen. Damit gehe zwingend ein Beseitigungsrevers einher, was in der Baubewilligung nicht aus- drücklich verfügt werden müsse, da diese Rechtsfolge bereits im KRG statuiert sei. Weigerten sich die Grundeigentümer, entsprechende Re- versvereinbarungen zu unterzeichnen und sich damit zu verpflichten, auf Verlangen der Baubehörde den gesetzlichen Zustand wieder her- zustellen, habe die Beschwerdegegnerin hoheitlich tätig zu werden. Dies sei mit den angefochtenen Beschlüssen geschehen. • Die Beschwerdeführer beriefen sich zu Unrecht auf den guten Glau- ben, zumal die Baulinie im Quartierplan, in den Baurechtsverträgen und in den Baueingabeplänen erwähnt und eingezeichnet sei. Das Hochbauamt und die beigezogenen Architekten hätten wissen müs- sen, was es bedeute, wenn über die Baulinie hinaus gebaut werde. Gleichzeitig hätten sie ihre Vertragspartner und heutigen Beschwerde- führer über diese Situation und die Reversverpflichtung aufklären müssen. Es gebe keine gesetzliche Regelung, wonach Unkenntnis des kantonalen Raumplanungsrechts einen Gutglaubensschutz statu- ierte. 17.Mit Schreiben vom 4. Januar 2016 forderte der Instruktionsrichter die Be- schwerdegegnerin auf, dem Gericht unter Beilage der entsprechenden all- fälligen Beweismittel darzulegen, wann und in welchem Verfahren die − im Bestandteil des Quartierplans C.-strasse bildenden Bestandes- und Perimeterplan 1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013 eingezeichnete − Bau- linie entlang der C.-strasse festgesetzt worden sei. Am 28. Januar 2016 reichte die Beschwerdegegnerin betreffend die Baulinie C.- strasse den Baulinienplan 1:500 vom 8. Mai 1967, den Beschluss des
13 - Gemeinderates vom 15. März 1967 und die Baulinienauflage vom 7. April 1967 ein. Diese Unterlagen wurden den Beschwerdeführern am 29. Ja- nuar 2016 zur Stellungnahme zugestellt. Die Beschwerdeführer verzichte- ten am 9. Februar 2016 auf eine entsprechende Stellungnahme. 18.Am 11. April 2016 führte der Instruktionsrichter in den verwaltungsrechtli- chen Streitsachen R 15 49 und R 15 52 zwecks Findung einer gütlichen Einigung eine Referentenaudienz durch, welche jedoch ergebnislos ver- lief. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie in den angefochtenen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen ein- gegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtenen kommunalen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, mit denen die Be- schwerdegegnerin gegenüber den Beschwerdeführern Reverse verfügt hat, wonach ihnen das Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer, eines rollstuhlgängigen Weges (nur Ehepaar A.), Einfriedungen und Umgebungsmauern, Erdwärmesonden (nur Ehepaar B.) sowie Zu- gang und Zufahrt im Erschliessung- und Parkierungsbereich vor der rechtsgültigen Baulinie der C._____-strasse unter den Bedingungen ge- stattet sei, dass die Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Ver-
14 - langen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C._____-strasse hinderlich seien und allfällige Mehrkosten, die der Gemeinde durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitungen und Kabeln entstünden, zulasten der Reversnehmer gingen, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz ange- fochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügungen sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge- recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
15 - tation Nr. 8926 − genehmigt. Dabei sind die Pläne V1 bis V7 als verbindli- che bzw. die Pläne NV1 bis NV6 und das Modell NV7 als unverbindliche Bestandteile des Quartierplans erklärt worden. Gemäss Art. 1 QPV gelten die Bestimmungen des jeweiligen übergeordneten Rechts, insbesondere diejenigen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) sowie der kommunalen Nutzungspla- nung und des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; 611), subsidiär, soweit die Quartierplanbestimmungen nicht besondere Vorschriften ent- halten. Der Quartierplan regelt gemäss Art. 3 QPV die Gestaltung und die Erschliessung innerhalb des Quartierplangebiets und bezweckt die Si- cherstellung einer ortsbaulich und architektonisch einwandfreien Über- bauung, eine haushälterische Nutzung des Bodens und einen angemes- senen Übergang zum Landwirtschaftsgebiet. Gemäss Art. 6 QPV werden im Gestaltungsplan V4 die Baubereiche für Hauptbauten festgelegt. Hauptbauten und Attikageschosse müssen zwingend an die nordseitige Begrenzungsmauer angebaut werden. Gemäss Art. 7 QPV müssen, wo im Gestaltungsplan V4 Pflichtbaulinien bezeichnet sind, die in Abs. 2 und 3 aufgeführten Bauten zwingend auf diese Fluchten gesetzt werden. Ein Zurücksetzen der Bauten ist nicht zulässig. Pflichtbaulinie 1 bestimmt zwingend die Lage und die Länge der nordseitigen Begrenzungsmauer (Abs. 2) und Pflichtbaulinie 2 die Lage des strassenseitigen Eingangsge- schosses, wobei einzelne Stützen und interne Erschliessungen wie Trep- penhäuser ausgenommen sind (Abs. 3). Gemäss Art. 8 QPV werden die privaten Aussenräume 1 im Umgebungsplan V6 bezeichnet. Dort sind An- und Nebenbauten sowie Einfriedungen/Abgrenzungen bis zu einer Höhe der jeweiligen nordseitigen Begrenzungsmauer zulässig. Terrainverände- rungen sind in den privaten Aussenräumen 1 zulässig, auch Mauern und offene Grünstrukturelemente. Dafür notwendige Grenz- oder Näherbau- rechte gelten als eingeräumt. Die privaten Aussenräume 2 gemäss Um- gebungsplan V6 sind gemäss Art. 9 QPV grundsätzlich von An- und Ne-
16 - benbauten sowie von Einfriedungen freizuhalten. Der Terrainverlauf ist dort dem übergeordneten Geländeverlauf anzugleichen. Gemäss Art. 14 QPV sind die nordseitigen Begrenzungsmauern zwingend zu erstellen. Gemäss Art. 20 ff. QPV sind die Erschliessungsanlagen von den Grun- deigentümern zu erstellen. Sie gehen nach der Erstellung entschädi- gungslos an die Gemeinde über (mit Ausnahmen). Die Erschliessungs- strasse mit Wendeplatz ist öffentlich und jederzeit freizuhalten. Die im Er- schliessungsplan V5 bezeichneten Anschlüsse an die Privatliegenschaf- ten sind im Einvernehmen mit der Gemeinde nach den geltenden Richtli- nien verkehrstechnisch einwandfrei auszugestalten. Die im Umgebungs- plan V6 bezeichneten Erschliessungs- und Parkierungsbereiche sind pri- vat. Private Autoabstellplätze sind in den dafür vorgesehenen Erschlies- sungs- und Parkierungsbereichen gemäss Umgebungsplan V6 anzuord- nen. Auf jedem überbauten Grundstück müssen danach mindestens zwei Autoabstellplätze erstellt werden, mindestens einer davon als Garagen- platz. c)Die von der Beschwerdegegnerin am 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, gegenüber den Beschwerdeführern verfügten Reverse (vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 36 und 37) sehen vor, dass die Beschwerde- gegnerin ihnen das Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer (teil- weise zwingend), eines rollstuhlgängigen Weges (freiwillig, nur Ehepaar A.), Einfriedungen und Umgebungsmauern (teilweise zwingend), Erdwärmesonden (freiwillig, nur Ehepaar B.) sowie Zugang und Zu- fahrt im Erschliessung- und Parkierungsbereich (zwingend) vor der rechtsgültigen Baulinie der C.-strasse unter den Bedingungen ge- statte, dass die Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Verlan- gen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C.-strasse hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, die der Gemein- de durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitun-
17 - gen und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer. Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahren die Rechtmässigkeit dieser Beseitigungsreverse und damit die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die fraglichen Beseitigungsreverse verfügen durfte oder nicht. 3.Zunächst gilt es an dieser Stelle festzuhalten, dass es vorliegend weder um einen Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG noch um eine Revision im Sinne von Art. 67 VRG geht. Unter einem Widerruf ist die von Amtes we- gen erfolgte Änderung einer − meist rechtskräftigen − fehlerhaften Verfü- gung durch die verfügende oder allenfalls eine übergeordnete Behörde zu verstehen. Die Behörden widerrufen eine Verfügung, wenn dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1215). Demgegenüber ist die Revision die vom Gesetz besonders vorgesehene Möglichkeit, dass die entscheidende Behörde oder eine Rechtsmittelinstanz eine bereits in formelle Rechts- kraft erwachsene Verfügung von Amtes wegen oder auf Begehren des Betroffenen hin aufheben oder ändern kann, wenn ein gesetzlicher Revi- sionsgrund, d.h. ein besonders schwerwiegender ursprünglicher Fehler, vorliegt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1219). Wie bereits die Be- schwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 5. August 2015 zu Recht ausgeführt hat, bleiben vorliegend die beiden Baubewilligungen vom 16., mitgeteilt am 19. September 2014, bzw. vom 7., mitgeteilt am 9. Oktober 2014, unverändert in Rechtskraft und sind von der Beschwerdegegnerin weder widerrufen noch revidiert worden. Vielmehr handelt es sich bei den angefochtenen Reversen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, um ei- genständige Entscheide, deren Rechtmässigkeit im vorliegenden verwal- tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu prüfen ist. Dementsprechend braucht aber auf die wortreichen Ausführungen der Parteien zu den Vor-
18 - aussetzungen des Widerrufs bzw. der Revision nicht weiter eingegangen zu werden.
20 - die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 5. August 2015 im Verfahren R 15 49 S. 6). Neben der soeben erwähnten Verschiebung der Baulinie im nördlichen Bereich des Quartierplangebiets C.-strasse wurde im Quartierplan C.-strasse des Weiteren festgelegt, dass gewisse Bauten und Anlagen, insbesondere die nordseitigen Begren- zungsmauern, die Einfriedungen und die Umgebungsmauern sowie der Zugang und die Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich, zwingend im Baulinienbereich erstellt werden müssen. Mit der Genehmi- gung des Quartierplans C.-strasse vom 5., mitgeteilt am 12. No- vember 2013, hat die Beschwerdegegnerin somit den in Art. 57 Abs. 1 KRG erwähnten "gesetzlichen Zustand" gegenüber der Festlegung der Baulinie im Jahr 1967, jedenfalls im Bereich der beschwerdeführerischen Grundstücke, neu bzw. erstmals ausdrücklich definiert, indem aufgrund der Quartierplanvorschriften die erwähnten Bauten und Anlagen zwingend im Baulinienbereich erstellt werden müssen. Damit hat die Beschwerde- gegnerin die Wirkung der Baulinie für diese Bauten und Anlagen aufge- hoben. Wäre es anders, hätte in den Quartierplanbestimmungen klar und eindeutig festgeschrieben werden müssen, dass die Baulinie auch für die zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anlagen ihre Gültigkeit behält. Dies ist nicht erfolgt. Dementsprechend musste aber die Beschwerdegegnerin für die gemäss Quartierplan C.-strasse zwin- gend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anlagen keine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG erteilen. Vielmehr war die Befugnis zur Erstellung und Beibehaltung dieser Bauten und An- lagen bereits seit der Genehmigung des Quartierplans C.-strasse durch die Beschwerdegegnerin vom 5., mitgeteilt am 12. November 2013, vorhanden. Die Befugnis zur Erstellung und Beibehaltung dieser Bauten und Anlagen stützt sich denn auch direkt auf die Quartierplanvorschriften C.-strasse, worin der "gesetzliche Zustand" festgeschrieben ist, der auf Verlangen der zuständigen Behörde hergestellt werden muss. Aus- nahmebewilligungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG waren folglich nur
21 - mehr für diejenigen Bauten und Anlagen im Baulinienbereich erforderlich, um welche die Bauherrschaften freiwillig nachgesucht haben, insbeson- dere für den rollstuhlgängigen Weg (nur Ehepaar A.) und für die Erdwärmesonden (nur Ehepaar B.), nicht aber für die gemäss Quartierplan C.-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellen- den Bauten und Anlagen. Somit kommen Reverse aber auch nur für diese freiwillig nachgesuchten und im Baulinienbereich liegenden Bauten und Anlagen in Betracht. An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Be- schwerdegegnerin, wonach es sich beim Quartierplan C.-strasse um einen privaten Quartierplan handle, nichts zu ändern. Gemäss Art. 19 KRVO werden nämlich auch private Quartierpläne vom Gemeindevor- stand oder, falls das Gemeinderecht dies bestimmt, vom Gemeinderat er- lassen und geprüft. Was die Beschwerdegegnerin daraus für sich ableiten möchte, ist nicht ersichtlich.
22 - vor oder während der Bauausführung aktuell sind, auf eine nähere oder fernere Zukunft gerichtet (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 355). b)Die Ausgestaltung des Reverses im bündnerischen Recht (vgl. vorste- hend E.4a) entspricht diesen Grundsätzen der Lehre, indem die Bau- behörde gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG Ausnahmen von den Vorschriften über Baulinien gewähren kann, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und sich die Grundeigentümerin oder der Grundeigentü- mer in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behör- de den gesetzlichen Zustand herzustellen. Nicht vorgesehen im bündneri- schen Recht ist demnach die einseitige, hoheitliche Verfügung des Re- verses. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt geht aus dem Wortlaut von Art. 57 Abs. 1 KRG hervor, dass sich die Grundeigentümer in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. "Sich verpflichten" können sich Grun- deigentümer, indem sie das Versprechen abgeben, auf Verlangen der zu- ständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Die Behörde ist jedoch gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG nicht berechtigt, einen Revers zu- lasten der Grundeigentümer einseitig und hoheitlich zu verfügen. Für eine einseitige Verfügung des Reverses existiert mithin im kantonalen bündne- rischen Recht − wie auch im Baugesetz der Gemeinde X._____ − keine gesetzliche Grundlage. Dementsprechend hätte aber die Beschwerde- gegnerin die Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, nicht ein- seitig verfügen dürfen. Dies gilt sowohl bezüglich der gemäss Quartier- plan C._____-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bau- ten und Anlagen, für welche die Beschwerdegegnerin − wie vorstehend dargestellt (vgl. E.5) − ohnehin keine Ausnahmebewilligung nach Art. 57 Abs. 1 KRG hätten erteilen müssen, als auch bezüglich der Bauten und Anlagen im Baulinienbereich, um welche die Beschwerdeführer freiwillig nachgesucht haben. Folgerichtig sind die angefochtenen Verfügungen
23 - vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, mit welchen die fraglichen Re- verse jeweils einseitig und hoheitlich verfügt worden sind, auch was die freiwillig nachgesuchten Bauten und Anlagen im Baulinienbereich betrifft, aus formellen Gründen aufzuheben. c)An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Beschwerdegegnerin auf Art. 95 BG und Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) nichts zu ändern. Gemäss Art. 95 BG ist die Baubehörde berechtigt, sämtliche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, die sich auf das Baugesetz abstützen, im Grundbuch anmerken zu las- sen. Sie ist zur Abgabe der Grundbuchanmeldung befugt. Art. 962 Abs. 1 ZGB hält sodann fest, dass das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer ei- ne dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder grunds- tücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen muss. Wie die Beschwerdeführer in ihrer Replik vom 21. September 2015 zu Recht ausführen, regeln die soeben zitierten Bestimmungen nur die An- merkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grund- buch. Sie stellen jedoch keine Rechtsgrundlage dar für die Anordnung bzw. für die einseitige, hoheitliche Verfügung von Nebenbestimmungen. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch ist für deren Gültigkeit denn auch nicht von Bedeutung. Eine Anmerkung, wie sie sowohl Art. 95 BG als auch Art. 962 Abs. 1 ZGB vor- sehen, hat mithin keine konstitutive Wirkung, sondern nur deklaratorische Bedeutung (vgl. auch Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 111 Ia 182 E.4; Urteil des Bundesgerichtes 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2). Die Gültig- keit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt damit aus- schliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie nebenbestimmungsweise verfügt worden ist. Vorliegend hat es die Beschwerdegegnerin − wie gesehen − unterlassen, in den entsprechen-
24 - den Baubewilligungen eine Auflage zu machen, wonach vor Baubeginn ein Revers für alle vor der Baulinie liegenden Bauteile und Terrainverän- derungen zu unterzeichnen ist. Da für eine einseitige Verfügung des Re- verses weder im kantonalen noch im kommunalen Recht eine gesetzliche Grundlage existiert, war die Beschwerdegegnerin somit nicht berechtigt, die fraglichen Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, einseitig und hoheitlich zu verfügen.