R 10 115 5. Kammer URTEIL vom 22. Februar 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan 1.Vom 9. September bis 8. Oktober 2010 legte die Gemeinde ... den Quartierplan „...“, bestehend u.a. aus den Quartierplanvorschriften, dem Neuzuteilungsplan und dem Erschliessungsplan 1.500, öffentlich auf. Der Quartierplan beschlägt die Parzellen Nrn. 416 - 149, 597 - 600, 653, 654, 686, 687 und 715, welche sich - abgesehen von einem Teil der Parzelle Nr. 416, welcher im fraglichen Teil in der mit einer Freihaltezone überlagerten Landwirtschaftszone liegt - allesamt in der Wohnzone befinden. In Art. 24 Abs. 3 und 4 der Quartierplanvorschriften (QPV) wurde festgelegt, dass entlang der neu anzulegenden, teilweise über Parzelle Nr. 598 verlaufenden Quartierstrasse keine separaten Ausweichstellen errichtet würden. Für das Kreuzen von Fahrzeugen stünden vorab die privaten Zufahrten zur Verfügung. Einfahrten und Vorplätze entlang der Quartierstrasse dürften nicht mit Ketten und dergleichen abgesperrt, sondern könnten von jedermann für das Kreuzen von Fahrzeugen befahren werden, soweit sie nicht gemäss Art. 20 Abs. 5 QPV belegt seien. Die genannte Bestimmung sieht vor, dass die Fläche des Vorplatzes, ohne die Fläche der Zufahrt zur Autoeinstellhalle beziehungsweise zur Garage, als Parkplatzfläche ausgewiesen werden kann. Im Anhang 6 der QPV (Neuzuteilungs-Tabelle) wurde entsprechend für Parzelle Nr. 598 eine Minderzuteilungsfläche von 92 m² vorgesehen, welche für die neue Quartierstrasse (neue Parzelle Nr. 746, Eigentümerin: Gemeinde ...) benötigt wird. Dagegen erhob ... als Eigentümer der Parzelle Nr. 598, am 22. September 2010 Einsprache mit dem Antrag, es sei der Quartierplan dahingehend abzuändern, als ihm für die abzutretenden 92 m² Land Realersatz zu leisten
sei. Ferner seien die Art. 24 Abs. 3 und Abs. 4 QPV aufzuheben, unter entsprechender Anpassung vom Art. 20 Abs. 5 QPV. Am 26., mitgeteilt am 28. Oktober 2010, wies der Gemeindevorstand ... die Einsprache ab. Gleichentags genehmigte er den Quartierplan „...“. 2.Dagegen erhob ... am 22. November 2010 beim Verwaltungsgericht Beschwerde mit folgenden Anträgen: „1. Ziff. 1 und 2 des Entscheides des Gemeindevorstandes ... vom 26. Oktober 2010 betreffend Einsprache gegen den Quartierplan ... seien aufzuheben und es sei der Quartierplan wie folgt zu ändern: a) Dem Beschwerdeführer sei für die abzutretenden 92 m² Realersatz zu leisten. b) Art. 24 Abs. 3 und 4 der Quartierplan-Vorschriften seien aufzuheben und Art. 20 Abs. 5 eventuell anzupassen. 2. Ziff. 1 bis 3 des Entscheides des Gemeindevorstandes vom 26. Oktober 2010 betreffend Genehmigung Quartierplan ... seien aufzuheben. Der Quartierplan ... sei nicht zu genehmigen.“ Zur Begründung machte er geltend, die Leistung von Realersatz sei vorliegend möglich, zumutbar und unter dem Blickwinkel des Willkürverbotes auch geboten. Wenn nämlich die entlang der südöstlichen Grenze seiner Parzelle vorgesehene Erschliessungsstrasse etwas weiter nach Südosten verlegt würde, könnte ihr ein Streifen von 92 m² angefügt werden. Die neuen Parzellen Nrn. 745 und 416 von ... würden dabei zwar entsprechend Land verlieren, doch sei dieser Eigentümer der grosse Profiteur der Quartierplanung, so dass er den Verlust verschmerzen könne. Er gewinne 334 m² Land und zwei ideale Bauparzellen. Ihm könne daher ein gewisses Opfer zugemutet werden. Allenfalls könnte der Realersatz aber auch zulasten von Nr. Parzelle 597 von ... nordöstlich von Parzelle Nr. 598 geleistet werden. Werde hingegen an der streitigen gemeindlichen Lösung festgehalten, so werde er willkürlich schlechter behandelt als andere Grundeigentümer im Gebiet, insbesondere die beiden genannten. Dies umso mehr, als seine Parzelle bereits überbaut und erschlossen sei, der Quartierplan ihm mithin gar keine Vorteile, sondern nur den Nachteil des erwähnten Landverlusts bringe. Es sei Pflicht der Behörden, Vor- und Nachteile möglichst gerecht zu verteilen. Sein Grundstück sei überdies relativ klein und es sei nicht einzusehen, weshalb seine private Zufahrt für das Kreuzen von Fahrzeugen zur Verfügung
stehen müsste. Er wolle diese absperren können. Mit der planerischen Festlegung werde die Eigentumsfreiheit verletzt. Es sei unzumutbar und unverhältnismässig, dass er diese Fläche völlig freihalten müsse, zumal Ausweichstellen auf den noch unüberbauten Grundstücken der Profiteure der Quartierplanung realisiert werden könnten. 3.Die Gemeinde ... beantragte die Abweisung der Beschwerde. Der Landabzug sei massvoll, zumal der Beschwerdeführer sein Einfamilienhaus noch ausbauen könne und zudem auch noch mit Fr. 300 pro m 2 entschädigt werde, was in etwa dem erwartenden Verkaufspreis pro m 2 Land im Quartierplangebiet entspreche. Es entstehe ihm daher höchstens ein ideeller, nicht aber ein finanzieller oder baulicher Nachteil. Die von ihm anbegehrte Verschiebung der Strasse um ca. 3,7 m nach Südosten scheitere bereits daran, dass dann der Abstand zu den Baufenstern auf den Parzellen Nrn. 416 bzw. 745 lediglich noch 1,3 m betragen würde, was aus Sicherheitsüberlegungen und Unterhaltsgründen (Schneeräumung) nicht opportun sei. Sodann liesse sich diesfalls die Strasse später nicht mehr verbreitern. Weil die Quartierstrasse eine eigene Parzelle bilde, würden zudem auch die in Art. 75 KRG vorgesehenen Abstände verletzt. Machbar wäre die Verschiebung einzig zusammen mit einer Verkleinerung der Baufenster auf den Parzellen Nrn. 745 und 416, was sie aber als nicht zumutbar erachte. Ebenso würde dadurch die Überbaubarkeit der beiden Grundstücke unverhältnismässig stark beeinträchtigt. Von der geklagten Vorzugsbehandlung der beiden Eigentümer könne keine Rede sein. Abgesehen davon, dass auch andere Beteiligte Landverluste in Kauf nehmen müssten, bestünden sachliche Gründe für die Mehrzuteilung an die beiden Eigentümer (u.a. Verbesserung der Überbaubarkeit). Der Beschwerdeführer erhalte sehr wohl einen Vorteil aus der Quartierplanung. So würde zum einen die heute bestehende, ungeteerte Zufahrt durch den vorgesehenen Hartbelag der neuen Quartierstrasse wesentlich verbessert. Zum andern erhalte er, wie erwähnt, für den Landverlust eine finanzielle Entschädigung und müsse darüber hinaus keine Kosten an die Quartierplanung, für die noch zuerstellenden Werkleitungen oder die neue Quartierstrasse zahlen. Lediglich ein anteilmässiger Kostenbetrag von Fr. 5’277.70 für den ihm unmittelbar
dienenden Teil 1 der Strasse sei ihm auferlegt worden. Ingesamt würden dadurch die ihm durch den Landverlust entstehenden Nachteile jedenfalls mehr als kompensiert und seine Zufahrt werde klar aufgewertet. Die neue Parzellar- und Erschliessungsordnung wahre seine Rechte. Die Landumlegung sei sachgerecht, zweckmässig und im öffentlichen Interesse. Es werde ein Minimum an Strassenfläche für eine optimale Erschliessung beansprucht. Die vom Beschwerdeführer bevorzugte Verschiebung der Strasse sei dagegen schlechter und den anderen Grundeigentümern gegenüber nicht zumutbar. Die vorgesehene 3,5 m breite Erschliessungsstrasse stelle eine Minimallösung dar; 4 m Breite wären besser gewesen. Von letzterem sei abgesehen worden, weil dabei der Landabzug noch grösser ausgefallen wäre. Die Vorplatzfläche könne gemäss Art. 20 Abs. 5 QPV als Parkplatzfläche ausgewiesen werden und stehe denn auch zur Parkierung subsidiär zur Verfügung (Art. 24 Abs. 4 QPV), mit der Folge, dass bei einer Belegung die Kreuzungsmöglichkeit entfalle. 4.Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels vertieften und verdeutlichten die Parteien die von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkte. Ergänzend legte die Gemeinde die Überlegungen dar, aufgrund derer sie von einer ursprünglich noch im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2005 diskutierten Erschliessungsvariante „Nordost“ (Strasse am nordöstlichen Rand der Bauzone) Abstand genommen und durch die dann favorisierte, jetzt geplante Linienführung der Erschliessung von Nordwesten her ersetzt habe. An diesen Grundsatzentscheid habe man sich gehalten. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
2.In materieller Hinsicht ist vorweg festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Es hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat, sondern ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Als mit voller Kognition betraute Behörde hat es dann einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet jedoch nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993 Nr. 43). Das Bundesgericht hat dazu ferner festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die
übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 248; VGU R 10 24). Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die vom Beschwerdeführer aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen. 3. a)Der Beschwerdeführer verlangt die Änderung des Quartierplans derart, dass ihm für die gemäss Anhang 6, Neuzuteilungstabelle, zugunsten der neuen Strassenparzelle abzutretenden 92 m² Realersatz geleistet werde. Ferner beantragt er die Aufhebung von Art. 24 Abs. 3 und 4 QPV, wonach entlang der Quartierstrasse keine separaten Ausweichstellen erstellt werden und die privaten Zufahrten für das Kreuzen von Fahrzeugen zur Verfügung stehen sollen, sowie das daraus folgende Verbot zur Absperrung von Einfahrten und Vorplätzen entlang der Quartierstrasse zwecks Gewährleistung deren Befahrbarkeit für das Kreuzen von Fahrzeugen. b)Diesbezüglich ist vorweg festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die im Quartierplan „...“ vorgesehene Erschliessung von Nordwesten - ab der alten ...strasse - her zu Recht nicht in Frage stellt, nachdem diese der im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2005 festgelegt (vgl. Genereller Erschliessungsplan 1:2000 vom 17. März 2005) und damit der damals zusätzlich geprüften, jedoch nicht weiterverfolgten Erschliessungsvariante "Nordost" vorgezogen worden ist. Hingegen verlangt er - als primäre konkrete Ausgestaltung seines Realersatzantrages - insofern eine Anpassung der Linienführung, als dass die geplante Strasse um ca. 3,7 m zulasten der benachbarten Parzellen Nrn. 416 und 745 gegen Südosten hin zu verschieben sei.
c)Auch die vorgesehene Höhe der in Aussicht gestellten Entschädigung für die Minderzuteilung von Fr. 300 pro m 2 stellt er nicht grundsätzlich in Frage, sondern bestreitet diese lediglich mit Nichtwissen, dass die vorgesehene Entschädigung pro m 2 dem ortsüblichen Verkaufspreis entspreche. Sodann hat er davon abgesehenen, einen konkreten, näher begründeten Antrag auf Erhöhung zu stellen, wovon Vormerk zu nehmen ist. 4. a)Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist es mit der Eigentumsgarantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung für Anlagen, die dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden (vgl. BGE 100 Ia 230; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern, 2008, Seite 292). Im Flächenabzug für derartige Zwecke liegt regelmässig keine Expropriation, weil er eine vorzugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 Ia 230). Diese Ordnung lag bereits Art. 42 aKRG zugrunde, welcher ausdrücklich einen unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Erschliessung vorsah, und sie wurde denn auch in Art. 69 KRG, in Kraft seit 1. November 2005, bestätigt. b)Wie in der zitierten Bestimmung vorgesehen, soll nun auch im Rahmen der vorliegend streitigen Quartierplanung ein für die Gemeinde unentgeltlicher Flächenabzug erfolgen. Die Mehr- und Minderzuteilungen gemäss Anhang 6 werden aber gemäss Anhang 10 (Provisorische Kostenzusammenstellung) der QPV unter den Quartierplanbeteiligten (ohne Gemeinde) ausgeglichen, indem diejenigen Grundeigentümer mit Mehrzuteilung Fr. 300.-- pro Quadratmeter bezahlen bzw. diejenigen Grundeigentümer mit Minderzuteilung Fr. 300.-- pro Quadratmeter erhalten. Entsprechend erhält der Beschwerdeführer, obwohl die ihm weniger zugeteilte Fläche von 92 m² einzig der Erschliessung des Quartierplangebietes dient, eine Entschädigung. Ob dem Beschwerdeführer im Lichte von Art. 69 KRG betrachtet überhaupt eine Entschädigung für die ihn treffende Minderzuteilung zusteht, kann an sich offen gelassen werden. Nachdem der Wertausgleich aber (wenn auch nicht
in den Quartierplanbestimmungen direkt) zumindest im Zuge der in Anhang 10 der QPV erfolgten provisorischen Kostenzusammenstellung vorgesehen worden ist, ist ihm die Entschädigungsberechtigung zu gewähren, unbesehen davon, wozu die abgezogenen Flächen dienen. c)Entsprechend gelangt die ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Tragen, wonach der betroffene Eigentümer nach Massgabe von Art. 26 Abs. 2 BV Anspruch auf volle Entschädigung hat (Hänni, a.a.O, Seite 291; BGE 116 Ia 185; BGE 100 Ia 226). Ist das öffentliche Interesse für die Landumlegung zu bejahen, ist voller Realersatz zu gewähren (Äquivalenzprinzip). Nur wenn Realersatz aus besonderen Gründen - zum Beispiel wegen der technischen Erfordernisse des Unternehmens - nicht möglich ist, so liegt in der Regel ein Eingriff vor, der einer Enteignung gleichkommt, wofür ein Ausgleich in der Höhe des Verkehrswertes, das heisst, der vollen Entschädigung im Sinne von Art. 26 BV, zu leisten ist. Die in Geld auszugleichenden Mehr- oder Minderzuteilungen wie auch Wertunterschiede müssen sich diesfalls aber in engen Grenzen halten (Hänni, a.a.O., Seite 291 mit Hinweisen), was vorliegend selbst aus Sicht des Beschwerdeführers der Fall ist. d)Vorliegend ist, wie die Gemeinde in ihren Rechtsschriften, auf die diesbezüglich anstelle von Wiederholungen verwiesen wird, zutreffend dargelegt hat, davon auszugehen, dass die vom Beschwerdeführer verlangte Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der Nachbarparzellen Nrn. 416 und 745 ausser Betracht fallen muss. Sie würde eine Verschiebung dieses Astes der Quartierstrasse gegen Südosten bedingen und die Baufelder auf den beiden erwähnten Parzellen, und damit auch deren Überbaubarkeit, in erheblichem Masse schmälern, was weder im Interesse der Gemeinde und der Öffentlichkeit wäre, noch im Interesse der betroffenen Grundeigentümer liegt. Auch dem Beschwerdeführer würde die Zusprechung der zusätzlichen 92 m² auf der Südostseite seines Grundstückes nicht viel nützen, weil dadurch die Überbaubarkeit seiner Parzelle nicht wesentlich erhöht würde. Ebenso wenig kommt die Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der Parzelle Nr. 597 in Frage. Die Verschiebung der Nordostgrenze von Parzelle
Nr. 598 zulasten von Parzelle Nr. 597 würde diese in der Überbaubarkeit des derzeit noch unüberbauten südwestlichen Teils unverhältnismässig stark einschränken. So etwa dadurch, als die mit der geplanten Linienführung mögliche Erstellung eines zweiten Gebäudes unnötig erschwert, wenn nicht gar verunmöglicht würde. Dem Beschwerdeführer würde demgegenüber aus der Verschiebung lediglich ein geringer Vorteil entstehen, welcher aber - weil sich die Überbaubarkeit der ihm gehörenden Parzelle nur geringfügig verbessern würde - die aus der Verschiebung entstehenden Nachteile für die anderen Privaten und die Öffentlichkeit nicht zu überwiegen vermag. Damit steht fest, dass die von der Gemeinde gewählte Parzellierung und konkrete Linienführung der neuen Quartierstrasse sowohl in einem gewichtigen öffentlichen Interesse als auch im privaten Interesse der benachbarten Grundeigentümer, wogegen das relativ bescheidene private Interesse des Beschwerdeführers an einer Verlegung der Strasse und Gewährung von weiteren 92 m 2 Land als Realersatz offenkundig nicht aufzukommen vermag. Im Lichte der eingangs umschriebenen Kognition des Verwaltungsgerichtes ist daher die von der Gemeinde gewählte Lösung zu bestätigen und die Beschwerde diesbezüglich entsprechend abzuweisen. 5.Kein Erfolg ist sodann auch dem Antrag nach Aufhebung der Art. 24 Abs. 3 und 4 QPV beschieden. Auch wenn aufgrund der angerufenen Bestimmungen, entlang der neuen Quartierstrasse keine Ausweichstellen erstellt werden und private Einfahrten und Vorplätze zwecks Schaffung von Kreuzungsmöglichkeiten nicht mit Ketten abgesperrt werden dürfen, bringt die dort enthaltene Verpflichtung nicht die vom Beschwerdeführer befürchteten Konsequenzen (z.B. Pflicht zur dauernden Freihaltung, Verbot der Parkierung) mit sich. Vielmehr ist diese Verpflichtung in Art. 24. Abs. 4 zweiter Satz QPV unter Verweis auf Art. 20 Abs. 5 QPV insofern abgeschwächt worden, als Parkfelder ausgeschieden werden dürfen und bei Belegung derselben deren Benützung für den Fahrverkehr ausgeschlossen ist. Entsprechend erweist sich die aus der angerufenen Bestimmung resultierende Verpflichtung als zweck- und verhältnismässig, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt und mithin vollumfänglich abzuweisen ist.
6.Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG). Der Gemeinde, welche in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Keine Parteientschädigung steht den Beigeladenen zu, da sie allesamt von einer Beteiligung am Verfahren abgesehen haben Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend