11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 Baueinsprache. Ausnützungsübertragung. Fehlende ge- setzliche Grundlage. – Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine AZ-Über- tragung auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage zulässig ( E.3a, b). – Anwendungsfall ( E.3c–e). Opposizione edilizia.Trasferimento dello sfruttamento. As- senza di una base legale. – A determinate condizioni il trasferimento dell’IS è am- missibile anche senza una espressa base legale ( cons. 3a, b). – Caso d’applicazione concreta ( cons. 3c–e). Erwägung: 3. a) Zu prüfen bleibt noch die von der Rekurrentin bemän- gelte vorgesehene Ausnützungsübertragung zulasten der ihres Erachtens zu weit entfernten Parzelle Nr. 3299 und zu Gunsten der Bauparzelle Nr. 3302. Sie macht zum einen geltend, dass es der Stadt dafür an einer gesetzlichen Grundlage fehle. Zum andern stellt sie sich auf den Standpunkt, dass aus dieser Nutzungsüber- tragung eine unzulässige Übernutzung entstehe, zumal zur Reali- sierung des Bauprojekts auch noch ein Näherbaurecht gewährt worden sei. Im Übrigen grenzten die beiden Parzellen, zwischen welchen eine Nutzungsübertragung vorgenommen wird, nur ge- rade im Bereich eines sehr schmalen Strassenstreifens anein- ander und ein vernünftiger funktionaler Zusammenhang bestehe nicht. Mit der vorgesehenen Nutzungsübertragung werde der Charakter der betroffenen Wohnzone negativ verändert. b)Unbestritten ist, dass der geplante Bau nicht nur mit den aus der Bauparzelle sich ergebenden Ausnützungsmöglich- keiten realisiert werden kann, sondern dafür noch Ausnützungsre- serven einer anderen Parzelle benötigt. Streitig ist, ob die vorge- sehene Ausnützungsübertragung im konkreten Fall zulässig ist. Zutreffend ist, dass das geltende Baugesetz keine Bestimmung über den Ausnützungstransport enthält und dass erst mit dem sich noch in den Beratungen befindenden neuen Baugesetz eine ent- sprechende gesetzliche Grundlage geschaffen werden wird. Ent- gegen der Auffassung der Rekurrentin ist aber gemäss bestätigter Praxis eine Ausnützungsübertragung unter bestimmten Voraus- setzungen auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage zuläs- sig ( so ausdrücklich BGE 101 Ia 289 ff. E. 3a, 291 f., 109 Ia 190 f. E. 3; 167 26

11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 BG-Urteil 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005; ZBl 1999 S. 220 ); dies u.a. auch deshalb, weil die Befugnis eines Grundeigentümers zur Nutzungsübertragung als Bestandteil der verfassungsrechtlich ga- rantierten Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) qualifiziert wird. c)Vorausgesetzt wird jedoch, dass die AZ-Übertragung zwischen benachbarten Grundstücken der gleichen Zone mit den- selben Nutzungsvorschriften und aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern erfolgt ( so bereits PVG 1972 Nr. 27, 1979 Nr. 43; BG-Urteil 1P.438/2002 vom 4. Novem- ber 2002 ). Die Vorinstanz verfolgt denn auch seit Jahren eine ent- sprechende Praxis. Unbestritten ist, dass zwischen den Grund- eigentümern der begünstigten Parzelle ( Bauparzelle) und der be- lasteten Parzelle ( Spenderparzelle) die erforderliche privatrechtli- che Vereinbarung abgeschlossen worden ist ( vgl. die bei den Ak- ten liegende, öffentlich beurkundete Vereinbarung vom 4. Sep- tember 2003, mit welcher bauliche Nutzung im Umfang von max. 230 m 2 BGF übertragen worden ist). Fest steht auch, dass beide Parzellen in der gleichen Bauzone ( W3 ) liegen und mithin densel- ben Nutzungsvorschriften unterstehen. Streitig kann lediglich sein, ob sie in hinreichend enger räumlicher Beziehung stehen, da- mit sie als unmittelbar benachbart ( PVG 1972 Nr. 27 ) gelten kön- nen. Dies trifft vorliegend zu. Nach konstanter Rechtsprechung setzt die Bejahung eines engen räumlichen Zusammenhanges nämlich nicht voraus, dass die Grundstücke, zwischen denen der AZ-Transport stattfinden soll, zwingend auf der ganzen Länge/Breite eine gemeinsame Grenze aufweisen müssen. In PVG 1978 Nr. 42 hat das Gericht viel- mehr bereits erkannt, dass die enge nachbarliche Beziehung zwi- schen den an der Nutzungsübertragung beteiligten Grundstücken selbst dann hinreichend gewahrt sei, wenn die Grundstücke nicht über eine gemeinsame Grenze verfügten, sondern durch eine an- dere unüberbaubare Parzelle ( so z. B. eine schmale Wegparzelle, nicht aber z. B. durch eine breite Strassenparzelle) voneinander getrennt seien. Diese von der Rechtsprechung präzisierte Voraus- setzung ist im konkreten Fall ohne weiteres erfüllt. Die beiden Grundstücke grenzen eingestandenermassen – wenn auch nur ge- ringfügig – im Bereich der Strassenflächen aneinander. Entspre- chend lässt es sich aber nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz den verlangten engen räumlichen Zusammenhang und die enge nachbarliche Beziehung bejaht hat. Was die Rekurrentin dagegen vorbringt, vermag an diesem Ergebnis nichts zu ändern. 168

11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 d)Soweit die Rekurrentin noch geltend macht, mit der vor- genommenen Ausnützungsübertragung werde der Charakter der betroffenen Bauzone ( W3) in unzulässiger Weise schwerwiegend verändert, erweist sich der Rekurs ebenfalls als völlig unbegrün- det. Sie verkennt, dass mit der für eine Bauzone ausgeschiedenen Ausnützungsziffer nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten gewährleistet werden soll. Vielmehr soll damit lediglich erreicht werden, dass in einer Bauzone – ge- samthaft betrachtet – eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Dies umso mehr, als die Grösse der möglichen Bauten bei der AZ von der Parzellengrösse abhängt, welche wiederum sehr unterschiedlich ist und zudem von den Eigentümern durch Zu- sammenlegung oder Abtrennung beeinflusst werden kann ( so be- reits BGE 101 Ia 289 E. 3a). e)Hinsichtlich des geklagten Masses des AZ-Transportes kann – abgesehen von den seitens der Bauherrschaft zu Recht an- geführten Entscheiden ( VGU R 04 41 sowie BG-Urteil 1P.134/2005 vom 19. Mai 2005 ) – auf PVG 1993 Nr. 23 verwiesen werden, wo das Verwaltungsgericht bereits erkannt hat, dass das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften (Gebäude- und Grenzabstän- de, Gebäudelängen und -höhen und Geschosszahl) finde. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Be- schränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwir- ken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes ( bauliche Dichte, Erschei- nungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Die Rekurrentin bringt nun nichts vor, was eine abweichende Beurteilung der publizierten Praxis recht- fertigen würde. Ihrem Argument, die umstrittene Ausnützungs- übertragung höhle den vorgegebenen Charakter und das Erschei- nungsbild der Zone W3 aus, ist daher denn auch der Boden entzogen. R 05 94Urteil vom 14. Oktober 2005 169