VGH 2015/131
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Richter: lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache des
Beschwerdeführers: A
vertreten durch:
wegen: Baugesuch "Neubau drei Einfamilienhäuser" auf Schaaner Parz.Nr. B
gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 19. November 2015, VBK 2015/54
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 29. April 2016
entschieden:
1. Der Beschwerde vom 09. Dezember 2015 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 19. November 2015, VBK 2015/54, wird insoweit stattgegeben, als die angefochtene Entscheidung und die Entscheidung des Amtes für Bau und Infrastruktur vom 07. September 2015 aufgehoben und die vorliegende Verwaltungssache zur neuerlichen Entscheidung an das Amt für Bau und Infrastruktur zurückgeleitet wird.
2. Die Verfahrenskosten verbleiben beim Land Liechtenstein. Parteikosten werden keine zugesprochen.
1. Dem gegenständlichen Verfahren liegt ein Baugesuch vom 28. April 2015 für das Grundstück Schaaner Parz.Nr. B zu Grunde, für welches das Amt für Bau und Infrastruktur die Erteilung einer Baubewilligung mit Entscheidung vom 7. September 2015 abgelehnt hat.
In der Entscheidung hielt das Amt für Bau und Infrastruktur zusammengefasst fest, dass sich die Gemeinde Schaan im Rahmen des nach Art. 78 BauG vorgesehenen Koordinationsverfahrens ablehnend zum Baugesuch geäussert habe. Dabei habe die Gemeinde Schaan insbesondere auf das von ihr vor Jahren erstellte Leitbild zur Ortsplanung hingewiesen, welches die Ziele der Ortsplanung enthalte und vor allem der Zersiedlung des Ortsgebiets Einhalt gebieten solle. Weiter habe die Gemeinde Schaan auf die Baulandumlegung bzw. Neuzuteilung der Grundstücke im Gebiet L verwiesen, deren Zeitpunkt und die Gründe, warum die Erschliessung nicht erfolge. Durch den regen Abtausch von Grundstücken aus dem Gebiet L ins Gebiet M-L sei die konsequente Haltung nachvollziehbar, wonach der Gemeinde Schaan sehr viel daran gelegen sei, das Gebiet L von jeglicher Bebauung im beschriebenen Perimeter freizuhalten. Die vom Beschwerdeführer vergleichsweise angegebenen Grundstücke Nr. C, D und E würden allesamt im Perimeter der ersten Umlegungsetappe liegen, weshalb deren Bebauung noch möglich gewesen sei. Im Rahmen der Gewährung des rechtlichen Gehörs äussere sich der Beschwerdeführer dahingehend, dass für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B sämtliche Baureifekriterien erfüllt seien.
Betrachte man das gesamte Umlegungsgebiet L, so das Amt für Bau und Infrastruktur weiter, sei unschwer zu erkennen, dass versucht werde, eine Siedlungsgrenze einzuhalten. Die südlich an das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B angrenzenden Grundstücke Schaaner Parz.Nr. D und Parz.Nr. C seien bereits vor vielen Jahren überbaut worden. Es gebe im übrigen im Landesgebiet mehrere bereits seit teilweise Jahrzehnten umgelegte Gebiete, welche die jeweilige Gemeinde nicht erschliesse. Eine Baulandumlegung stelle lediglich eine planerische Massnahme dar, deshalb sei auch nach einer durchgeführten Baulandumlegung die Gemeinde nicht verpflichtet, innert einer bestimmten Frist die Erschliessungsanlagen zu erstellen (VGH 2004/19). Ein einheitliches oberes zeitliches Limit zur baulichen Erschliessung eines Bauzonengrundstücks gebe es in Liechtenstein nicht. Dies wäre auch nicht zweckmässig, da das Landesgebiet für den gegenwärtigen Gebrauch relativ grosse Bauzonen ausgeschieden habe. Grundsätzlich sei es sinnvoll, die erforderlichen Erschliessungsanlagen etappenweise zu erstellen. Es sollten auch jene Gebiete prioritär behandelt werden, in denen mehrere oder die meisten Grundeigentümer die Erschliessung verlangen würden. Auch wenn bereits ein Realisierungsplan vorliege, könne daraus noch kein Anspruch abgeleitet werden, dass ein Gebiet, welches in diesem Plan enthalten sei, vor dem dann bestimmten Zeitpunkt auch tatsächlich erschlossen werde. Somit komme den Gemeinden betreffend die Erschliessung und insbesondere betreffend dem Zeitpunkt der Erschliessung ein eigenes Ermessen zu.
Der in Art. 37 Abs. 2 Bst. a) BauG geregelte Begriff der "ortsplanerischen Bestimmung" könne als Überbegriff gewertet werden, der als solcher vor allem für potentielle Bauwerber schwer fassbar sei. Darunter seien Kriterien zu verstehen, welche die Gemeinde ins Feld führen könne, um eben die Baureife aus diesem Spektrum heraus positiv oder wie vorliegend negativ zu beleuchten bzw. zu beurteilen. Gegenständlich argumentiere die Gemeinde Schaan schlüssig und nachvollziehbar, dass eine Ausweitung der Bebauung im Gebiet L den ortsplanerischen Bestimmungen klar widerspreche. In Anlehnung an das Leitbild sollten als Zielsetzung unter anderem die Erneuerung und Entwicklung des Dorfes nach innen ein verstärktes Augenmerk geniessen. Zentrumsnahe Gebiete sollten intensiv und effizient nutzbar gemacht und bevorzugt werden. Hingegen sollten die Siedlungs- und Verkehrsflächen nicht weiter ausgedehnt und nach Möglichkeit reduziert werden. Weitere Baulanderschliessungen auch von umgelegten Gebieten an der Peripherie sollten zurückgestellt werden. Die Gemeinde Schaan habe dies im beschriebenen Quartier nachvollziehbar und konsequent umgesetzt. Durch den Abtausch diverser Grundstücke in diesem Gebiet habe die Gemeinde auch die finanziellen Auswirkungen zumindest teilweise mitgetragen.
Dass die Gemeinde Schaan mit dem beschriebenen Reglement das Abtauschen und die Nichterschliessung einschlägiger Quartiere ausserhalb des eigentlichen Siedlungsgebiets seit Jahren konsequent umsetze und verfolge, könne jedenfalls nicht in Abrede gestellt werden. Eine Überprüfung der Situation im Gebiet L lasse diesen Rückschluss jedenfalls auch zu. Unbebaute Grundstücke, die noch in das bestehende Siedlungsgefüge passen würden, seien die Schaaner Parz.Nr. F, G, H, I und J. Die Strassenparzelle Nr. K AA sei auch bewusst nicht weiter ausgebaut worden als bis zur Schaaner Parz.Nr. C. Somit verfolge die Gemeinde Schaan glaubhaft und nachvollziehbar die ortsplanerischen Ziele, dass im Gebiet L keine weitere Bebauung mehr stattfinde. Mit dem Tauschreglement habe die Gemeinde letzendlich in dieser Richtung ein Instrument gefunden, dass den jeweiligen Grundbesitzern ermöglichen solle, in etwa eine gleichwertige Liegenschaft an einem anderen, zentrumsnaheren Gebiet bzw. Quartier zu tauschen. Da eine Auszonung aus faktischen und politischen Gründen ohnehin nicht in Frage komme, sei die Gemeinde gezwungen gewesen, um ihre orts- und siedlungsbaulichen Ziele konsequent weiterzuverfolgen, auf diesem Wege potentielle Bauwerber dazu anzuhalten, mittels entsprechendem Grundstücksabtausch ein in etwa gleichwertiges Grundstück an anderer Stelle zu erhalten. Somit könne auch aus Sicht der Baubehörde nachvollzogen werden, dass im Lichte der gesetzlichen Grundlage der Entsprechung ortsplanerischer Bestimmungen das gegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B im Falle einer Überbauung eben nicht solchen Grundlagen zu entsprechen vermöge. Da der bereits angesprochene Begriff der "ortsplanerischen Bestimmungen" auf verschiedene Art und Weise belegt werden könne, habe die Baubehörde in diesem Sinne lediglich noch zu überprüfen gehabt, ob dies im konkreten Einzelfall sprichwörtlich "vorgeschoben" werde oder ob dies bereits eine seit vielen Jahren konsequent verfolgte Umsetzungspraxis bedeute. Dies sei zu bejahen gewesen.
Die Baureife gemäss Art. 37 Abs. 2 BauG werde gerne ausschliesslich mit der vorhandenen Erschliessung in Verbindung gebracht. Dass dies nur eine von mehreren Voraussetzungen für den Nachweis der Baureife sei, sei wenig bekannt. Ziel des Nachweises der ortsplanerischen Bestimmungen sei es, dass auch bereits umgelegte Quartiere, deren einzelne Grundstücke durchaus direkt verkehrstechnisch an einer öffentlichen Strasse angebunden seien, noch nicht im sprichwörtlichen Automatismus bebaut werden könnten, da die Erschliessungsanlagen nach Gemeindeprojekten noch nicht vorhanden seien und ebenfalls einen Bestandteil allgemein gültiger und rechtlicher Baureifekriterien seien. Ortsplanerische Bestimmungen dienten auch im weiteren Sinne der Wahrung des Charakters eines Quartiers. Sei also ein solches wie in der von der Gemeinde Schaan angeführten Perimeter gänzlich unüberbaut, so sei es freizuhalten. Mit dem Tauschreglement wolle die Gemeinde Härtefälle vermeiden. Die Gemeinde habe im Rahmen ihrer Autonomie die Verpflichtung, die Orts- und Siedlungsplanung im eigenen Gemeindegebiet konsequent und zielgerichtet zu leiten und umzusetzen. Diese Konsequenz sei aus der Haltung der Gemeinde Schaan sowie der Beurteilung betreffend die Baureife als Bestandteil der allumfassenden Prüfung eines Baugesuchs nachvollziehbar. Es müsse an einem bestimmten Standort die Siedlungsgrenze gesetzt werden. Dass in früheren Jahren in diesen Quartieren eine Einzonung sowie danach die Baulandumlegung stattgefunden habe, möge für die einzelnen Grundstückseigentümer selbstredend mit hohen Erwartungshaltungen verbunden gewesen sein, allerdings hätten sich die Voraussetzungen, auch was die Erschliessungen und damit verbundenen hohen Errichtungs- und Folgekosten beinhalten würden, in Liechtenstein grundlegend geändert. Es sei an dieser Stelle auch auf die deutlich zu hohen Baulandreserven hinzuweisen und es müsse dem politischen Entscheidungsträger auch die Möglichkeit gegeben sein, allfällige Fehlleistungen früherer Jahre nach Möglichkeit gegenwärtig zu unterbinden.
Zu den vom Beschwerdeführer angeführten Vergleichsbeispielen und dem dazu ausgeführten Argument der Ungleichbehandlung hielt das Amt für Bau und Infrastruktur Folgendes fest:
Die Schaaner Parz.Nr. J liege im direkten Nahbereich der P-strasse und sei nicht bebaut. Sie sei entlang der P-strasse erschlossen und würde bei einer allfälligen Bebauung die bestehende Baulücke füllen, da die direkten Nachbarparzellen Nr. N und O bereits bebaut seien. Dies sei klar und deutlich aus dem Übersichtsplan herauszulesen. Die Bebauung würde auch keine bislang definierte Siedlungsgrenze negativ tangieren, weshalb aus Sicht des Amts für Bau und Infrastruktur ein Vergleich mit der verfahrensgegenständlichen Parzelle nicht standhalte. Das Grundstück sei relativ gross und könne mit zwei Bautiefen überbaut werden. Auch wenn das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B von der Q-strasse aus erschlossen sei, so würde dies bedeuten, dass eben der Siedlungsrand nochmals ausgeweitet werde, was, wie auch die Gemeinde Schaan korrekterweise anführe, weder erwünscht sei, noch den ortsbaulichen Bestimmungen entsprechen würde. Die blosse Fahrerschliessung durch den Anschluss einer öffentlichen Strasse beinhalte noch nicht den gesamtumfänglichen Nachweis der Baureife.
Die Schaaner Parz.Nr. N sei bereits mit zwei Gebäuden überbaut und halte dem Vergleich ebenfalls nicht stand. Es sei nicht erklärlich, weshalb gerade dieses Grundstück als Beispiel angeführt werde. Das Grundstück mit den Hausnummern P-strasse ***, ***, *** und *** sei ebenfalls bereits seit längerem überbaut und bilde somit den für zwei Bautiefen entlang der P-strasse definierten Siedlungsrand. Zwar möge es sein, dass auch dieses Grundstück im ehemaligen Umlegungsperimeter L gelegen sei, nunmehr aber seien eben neue Ansätze vordergründig. Dies habe die Gemeinde Schaan auch ausreichend dokumentiert und deklariert. Ansonsten könnte man noch mehrere Grundstücke heranziehen, im konkreten Fall die Schaaner Parz.Nr. R, die nördlich der verfahrensgegenständlichen Schaaner Parz.Nr. B direkt an der Q-strasse liege.
Die Schaaner Parz.Nr. S sei mit der Liegenschaft Haus Nr. *** bebaut. Zu der vom Beschwerdeführer vorgelegten Dokumentation, welche eine "Nichtbebauung" dokumentiere, werde ausgeführt, dass das Grundstück bereits seit Jahrzehnten bebaut sei. Im Jahre 2005 habe die Eigentümerschaft eine Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und einen Neubau eingereicht. Das Grundstück sei deshalb auch für baureif erklärt worden, da mit dem bestehenden Objekt quasi der Besitzstand manifestiert worden sei. Die Fotodokumentation, welche keine Bauten auf dieser Parzelle zeige, sei nach dem Abbruch des Objekts aufgenommen worden. Die Bauherrschaft habe sich zirka ein Jahr Zeit gelassen, um den Neubau auszuführen. Somit könne auch aus dieser Sicht nicht von einer vergleichbaren Ausgangslage gesprochen werden, noch liege eine Ungleichbehandlung vor. Wäre die Schaaner Parz.Nr. S nicht bereits mit einem Gebäude bebaut gewesen, hätte man den Neubau nicht genehmigen können. Ähnliches würde der Liegenschaft Haus Nr. *** widerfahren, wenn nicht schon eine Bebauung an dieser Stelle vorliegen würde.
Weshalb im gegenständlichen Fall letztlich ein Grundstücksabtausch aufgrund von eigentumsrechtlichen Diskrepanzen nicht zustande gekommen sei, sei für das baurechtliche Verfahren unerheblich.
Die angeführten Beispiele würden deshalb den Tatbestand der Ungleichbehandlung nicht zu erfüllen vermögen. Wie bereits ausgeführt sei ein Grossteil der beschriebenen Grundstücke in erster Bautiefe entlang der P-strasse gelegen. Diese würden dann nach vollständiger Bebauung den Lückenschluss und somit in zweiter Bautiefe hangaufwärts den gewünschten Siedlungsrand darstellen, der den ortsplanerischen Bestimmungen zu entsprechen vermöge. Würde man die verfahrensgegenständliche Schaaner Parz.Nr. B in der vorliegenden Ausführung bebauen dürfen, so wäre der Siedlungsrand wiederum erweitert und würde auch keinen natürlichen Abschluss mehr zum Gesamtgefüge bilden. Mit dem gleichen Recht könnte dann auch die Schaaner Parz.Nr. R überbaut werden, das wiederum einen ebenfalls unnatürlichen Siedlungsrand bedeuten würde. Diesem Vorhaben habe die Gemeinde Schaan aus nachvollziehbaren Gründen Einhalt geboten. Es möge aus Sicht des Beschwerdeführers schwierig nachvollziehbar und als unverhältnismässige Härte aufgefasst werden, aber die Gemeinde Schaan habe ihre klare Haltung bereits seit vielen Jahren schlüssig umgesetzt.
Das Argument, dass die Schaaner Parz.Nr. T selbstredend als baureif betrachtet worden sei, sei korrekt. Mit dem Abschluss des bereits seit Jahrzehnten bestehenden Kinderheims auf der Schaaner Parz.Nr. U und der Bebauung hangaufwärts der Q-strasse, zu welchem auch die Bebauung mehrerer Liegenschaften auf der Schaaner Parz.Nr. T gehöre, liege eine sinnvolle und ortsbaulich vertretbare Umsetzung der Siedlungsstruktur vor. Dies sei auch nicht vergleichbar mit den westlich der Q-strasse gelegenen Grundstücken bzw. dem Umlegungsperimeter L selbst.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 BauG müsse die gesamte Entscheidung in der baurechtlichen Beurteilung widerspruchsfrei sein. Sei dies nicht möglich, müsse die Baubewilligung verweigert werden. Die Gemeinde Schaan habe ihre Teilentscheidung nachvollziehbar und ausreichend begründet, weshalb die Baubehörde angehalten gewesen sei, unter der Vorgabe der rechtlichen Voraussetzungen das Baugesuch abzulehnen.
2. Gegen die Entscheidung des Amts für Bau und Infrastruktur vom 7. September 2015 erhob der Beschwerdeführer am 23. September 2015 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
Mit Entscheidung vom 19. November 2015 gab die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten der Beschwerde vom 23. September 2015 keine Folge und bestätigte die angefochtene Entscheidung des Amts für Bau und Infrastruktur vom 7. September 2015.
In der nunmehr angefochtenen Entscheidung vom 19. November 2015 hielt die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zur geltend gemachten Begründungspflicht zusammengefasst fest, dass deren wesentlicher Zweck gemäss Art. 43 LV darin bestehe, dass der von einer Verfügung oder Entscheidung Betroffene deren Stichhaltigkeit überprüfen und sich gegen eine fehlerhafte Begründung wehren könne. Der Umfang des grundrechtlichen Begründungsanspruchs werde allerdings durch die Aspekte der Angemessenheit und Verfahrensökonomie begrenzt. Ein genereller Anspruch auf ausführliche Begründung existiere nicht. Die grundrechtliche Begründungspflicht beinhalte nämlich nur einen Minimalanspruch auf Begründung. Entsprechend verletze es die verfassungsmässige Begründungspflicht nicht, wenn Offensichtliches von der entscheidenden Behörde nicht näher begründet werde. Nur wenn in einem entscheidungsrelevanten Punkt eine nachvollziehbare Begründung gänzlich fehle oder eine blosse Scheinbegründung vorliege, sei das Grundrecht verletzt.
Im Weiteren verwies die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten auf verschiedene Abschnitte in der Begründung des Amtes für Bau und Infrastruktur in der angefochtenen Entscheidung und hielt dazu fest, dass die Begründung der belangten Behörde an manchen Stellen zwar eher knapp gehalten sei, jedoch ausreichend sei, da es dem Beschwerdeführer möglich gewesen sei, diese Begründungen auf deren Stichhaltigkeit bzw. Richtigkeit zu prüfen. In der angefochtenen Entscheidung würden auch die von der belangten Behörde zur Anwendung gebrachten Rechtssätze angeführt. Weiter würden die Begründungen in der angefochtenen Entscheidung die Absicht erkennen lassen, die getroffene Entscheidung in überzeugender Weise zu rechtfertigen. Somit liegen nach Ansicht der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten keine Verletzung der Begründungspflicht nach Art. 83 LVG und Art. 43 LV vor. Abschliessend wies die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten darauf hin, dass die materielle Richtigkeit einer Begründung im Lichte des jeweiligen spezifischen Grundrechts bzw. des Willkürverbots und nicht der Begründungspflicht gemäss Art. 43 LV geprüft werde. Entsprechend verletze auch eine falsche Begründung Art. 43 LV nicht.
Zu der vom Beschwerdeführer gerügten Verletzung des Gleichheitsgebots bzw. des Willkürverbots hielt die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten fest, dass der Beschwerdeführer nicht weiter zwischen der Verletzung des Gleichheitsgebots und der Verletzung des Willkürverbots differenziere und dies damit begründe, dass insbesondere die Schaaner Parz.Nr. J, N und S zwar nicht im "nicht erschlossenen, nicht baureifen" Perimeter enthalten seien, aber sehr wohl wie die verfahrensgegenständliche Parzelle im Umlegungsperimeter der Baulandumlegung L gelegen seien. Bei den angeführten Vergleichsobjekten und bei der gegenständlichen Parzelle sei die Erschliessung über die bereits zum Zeitpunkt der Verbücherung der Baulandumlegung bestehende Landstrasse und Werkleitungen erfolgt, weshalb sich die Frage stelle, weshalb die Vergleichsobjekte im Gegensatz zur verfahrensgegenständlichen Parzelle baureif und erschlossen sein sollen. Die unterschiedliche Behandlung der genannten Parzellen und der verfahrensgegenständlichen Parzelle sei vollkommen willkürlich. Dazu führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, dass der hier betroffene allgemeine Gleichheitssatz gemäss Art. 31 Abs. 1 LV die unterschiedliche Behandlung gleicher tatsächlicher Situationen oder die Gleichbehandlung wesentlich differierender Sachverhalte verbiete. Die von der Beschwerdeführerin herangezogenen Vergleichsfälle seien gemäss Situationsplan der Gemeinde Schaan ausserhalb des nicht erschlossenen und somit nicht baureifen Gebiets gelegen. Dabei müsse berücksichtigt werden, dass es sich bei den Schaaner Parz.Nr. N und S um bereits bebaute Grundstücke handle und dieser bereits bestehende Zustand bei der Umsetzung der ortsplanerischen Massnahmen mitberücksichtigt worden sei. Dabei handle es sich um einen wesentlichen, sachlich begründeten Unterschied zur verfahrensgegenständlichen Schaaner Parz.Nr. B. Im Übrigen komme den Gemeinden Liechtensteins schon von Verfassungswegen ein eigener Wirkungskreis zu, was bedeute, dass die Gemeinden in ihrem eigenen Wirkungskreis ihre Angelegenheit selbständig ordnen könnten. Der Gesetzgeber habe im Gemeindegesetz ausdrücklich bestimmt, dass insbesondere auch die Ortsplanung in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden falle. Der Schutz des Landschafts- und Ortsbildes falle gemäss steter Rechtsprechung unter die Ortsplanung im Sinne von Art. 12 Abs. 2 Bst. i) GemG.
Gemäss Art. 3 der Bauordnung Schaan würden die Bauordnung, der Zonenplan, die Spezialvorschriften, die Richtpläne, die Überbaungs- und Gestaltungspläne sowie weitere Planungsmittel wie Inventare und generelle Projekte eine einheitliche Grundlage für den Vollzug der Ortsplanung bilden. Gemäss der "Richtlinie für den Bodentausch Gebiet M-L" habe sich die Gemeinde Schaan entschlossen, anstelle der Erschliessung des Gebiets L, in welchem die verfahrensgegenständliche Parzelle liege, das Gebiet M-L zu erschliessen. Nach Art. 37 Abs. 2 Bst. a) BauG sei ein Grundstück baureif, wenn es den ortsplanerischen Bestimmungen entspreche. Die Baureifekriterien seien grundsätzlich in Art. 37 Abs. 4 BauG für das betreffende Gebiet, in dem das zu überbauende Grundstück liege, nachzuweisen.
Es sei sachlich vertretbar, dass die belangte Behörde aufgrund des Koordinationsverfahrens die Stellungnahme der Gemeinde Schaan in die angefochtene Entscheidung einbezogen und auf die Rechtsauffassung der Gemeinde Schaan abgestellt habe. Die Gemeinde Schaan stütze sich in ihrer Stellungnahme einerseits auf die im Leitbild der Ortsplanung vorgesehenen planerische Zielsetzung, auf die Grundsätze, wie sie in Art. 1 der Bauordnung der Gemeinde Schaan verankert seien sowie auf die "Richtlinie für den Bodentausch Gebiet M-L". Wegleitend seien namentlich die Ziele und Grundsätze der Ortsplanung, wie sie in Art. 1 Bauordnung der Gemeinde Schaan verankert seien. Um die Zersiedlung des Ortsgebiets möglichst einzudämmen, sehe dieses Leitbild als Zielsetzung unter anderem die Erneuerung und Entwicklung des Dorfs nach innen vor. Zentrumsnahe Gebiete sollten intensiver und effizienter nutzbar gemacht und bevorzugt werden. Hingegen sollten die Siedlungs- und Verkehrsflächen nicht weiter ausgedehnt und nach Möglichkeit reduziert werden. Die Baulanderschliessung an der Peripherie solle zurückgestellt werden. Das Gebiet L liege am Rand des Dorfs und sei eines der letzten grösseren zusammmenhängende Gebiete, das nicht überbaut sei. Die Gemeinde Schaan habe ein grosses Interesse, dieses Gebiet für die Zukunft freizuhalten. Ein Grossteil der vom Beschwerdeführer beschriebenen Grundstücke sei in erster Bautiefe entlang der P-strasse gelegen. Diese würden nach vollständiger Bebauung den Lückenschluss und somit in zweiter Bautiefe hangaufwärts den gewünschten Siedlungsrand darstellen, der den ortsplanerischen Bestimmungen zu entsprechen vermöge. Die direkt an das gegenständliche Grundstücke angrenzenden Schaaner Parz.Nr. C und Parz.Nr. D sowie die über der Q-strasse liegende Schaaner Parz.Nr. T seien während der ersten Etappe der Baulandumlegung L erschlossen worden und hätten daher gemäss Baugesetz überbaut werden können, während die gegenständliche Parzelle gerade nicht mehr zum Gebiet gehöre, das von der ersten Etappe der Erschliessung L umfasst worden sei, sondern zum nördlichen Gebiet L gehöre, für das die Erschliessung nicht mehr durchgeführt worden sei. Das Gebiet, in welchem die gegenständliche Parzelle liege, sei nicht voll baureif, da dafür kein Erschliessungskonzept sowie der Bau von Strassen und Werkleitungen vorliegen würde.
Nach Ansicht der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten sei diese grundsatzorientierte Argumentation, auf welche sich die angefochtene Entscheidung stütze, für die von der Gemeinde Schaan getroffene Massnahme der Ortsplanung sachlich vertretbar und nicht willkürlich. Unter diesen Gesichtspunkten sei die unterschiedliche Behandlung der verfahrensgegenständlichen Parzelle und der vom Beschwerdeführer herangezogenen Vergleichsparzellen unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes nicht zu beanstanden.
Rechtsvergleichend sei anzumerken, dass auch nach ständiger Rechtsprechung des Schweizerischen Bundesgerichts Massnahmen im öffentlichen Interesse lägen, die geeignet seien, das Entstehen überdimensionierter Bauzonen zu verhindern oder solche Zonen zu verkleinern. Es gelte zu berücksichtigen, dass sich die Frage des "richtigen" Verlaufs der Zonengrenze normativ nur schwer erfassen lasse und nicht selten die Grenze einfach irgendwo gezogen werden müsse, ohne dass dies im Einzelnen rational begründet werden könne. Der Vollständigkeit halber gelte es zu erwähnen, dass generelle Konzepte und Finanzpläne einer Gemeinde unverbindliche Absichtserklärungen darstellen würde, aus denen kein Vertrauensschutz für eine künftige Entwicklung und Erschliessung von bestimmten Grundstücken abgeleitet werden könne.
Zur "Richtlinie für den Bodentausch Gebiet M-L" hielt die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten fest, dass diese vorsehe, dass anstelle der Erschliessung des Gebiets L das Gebiet M-L zu erschliessen sei. Es sollten die Grundstücke jener Eigentümer aus dem Gebiet L, bei denen ein dringendes Baubedürfnis gegeben sei, gegen Grundstücke aus dem Gebiet M-L getauscht werden. Eine der Voraussetzungen sei, dass das Grundstück mindestens fünf Jahre im Eigentum des Antragstellers stehe.
Wie das Schweizerische Bundesgericht zutreffend festgehalten habe, liege es im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssten und dass Grundstücke ähnlicher Lage und ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich völlig verschieden behandelt werden könnten. In verfassungsrechtlicher Hinsicht genüge, dass die Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich sei. Die Verhältnismässigkeitsprüfung habe somit im Rahmen einer Willkürprüfung zu erfolgen. Anzuführen gelte es, dass gegenständlich die Entscheidung der belangten Behörde Anfechtungsobjekt sei und nicht die Entscheidung der Gemeinde Schaan bezüglich des Tausches der gegenständlichen Parzelle.
Zur Verletzung des Willkürverbots hielt die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten fest, dass aufgrund der blossen Auffangfunktion des Willkürverbots gegenüber spezifischen Grundrechten auf das vom Beschwerdeführer ebenfalls geltend gemachte Willkürverbot nicht mehr separat eingegangen werden müsse, da eine qualifizierte Grundrechtsprüfung bereits vorgenommen worden sei.
3. Gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 19. November 2015, VBK 2015/54, erhob der Beschwerdeführer am 9. Dezember 2015 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde und in der Urkundenvorlage vom 20. April 2016 wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
Nachdem im bisherigen Verfahren und auch noch in der Beschwerde vom 9. Dezember 2015 als Beschwerdeführer die V AG aufgeführt war, teilte diese über entsprechende Aufforderung des Verwaltungsgerichtshofs mit Äusserung vom 20. Januar 2016 mit, dass Beschwerdeführer richtigerweise der Grundeigentümer A und nicht die V AG sei, weshalb um die Berichtigung der Parteienbezeichnung ersucht werde.
4. Der Verwaltungsgerichtshof zog die Vorakten des Amts für Bau und Infrastruktur Nr. 3211.215.0226 und der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten, VBK 2015/54, bei. Anlässlich der nicht-öffentlichen Sitzung vom 29. April 2016 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die Feststellung der Unterinstanzen verwiesen werden (Art. 101 Abs. 4 LVG). Zum besseren Verständnis der nachfolgenden Ausführungen wird dieser Sachverhalt wie folgt zusammengefasst.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des verfahrensgegenständlichen, gemäss Zonenplan der Gemeinde Schaan in der Wohnzone 2 gelegenen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B. Das Grundstück Schaaner Parz.Nr. B war Teil der im Jahr 1988/1989 abgeschlossenen Baulandumlegung L (die grundbücherliche Eintragung des entsprechenden Neuzuteilungsplans L erfolgte am 20. Juli 1989 zu Beleg ). Im südöstlichen Bereich grenzt das Grundstück Schaaner Parz.Nr. B an die Strassenparzelle Nr. W (Q-strasse), im südwestlichen Bereich an die bereits überbauten Grundstücke Schaaner Parz.Nr. C und Parz.Nr. D, im nordwestlichen Bereich an die gemäss Baulandumlegung L vorgesehene, bisher baulich nicht realisierte Strassenparzelle Nr. X und im nordöstlichen Bereich an die nicht überbauten Grundstücke Schaaner Parz.Nr. Y, Parz.Nr. R und Parz.Nr. Z. Die zuvor erwähnte, bisher baulich noch nicht realisierte Strassenparzelle Nr. X wird nach ihrem Ausbau die bereits bestehende und bis auf Höhe des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B ausgebaute Strassenparzelle Nr. K in nördliche Richtung weiterführen und damit einmal einen Grossteil des vormaligen Umlegungsgebiets L verkehrstechnisch erschliessen. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite der Q-strasse (Strassenparzelle Nr. W) und damit südöstlich des Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B liegt das bereits überbaute Grundstück Schaaner Parz.Nr. T ().
Über den südöstlichen Bereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B, entlang der Q-strasse, aber direkt auf dem Grundstück Schaaner Parz.Nr. B verlaufen folgende öffentlichen Werkleitungen: Abwasser-, Kommunikations- und Stromleitung. Direkt in der Q-strasse verlaufen die öffentlichen Werkleitungen für Frischwasser und Gas. Nachdem unter anderem das südöstlich der Q-strasse gelegene Grundstück Schaaner Parz.Nr. T (***) über diese öffentlichen Werkleitungen erschlossen wird, ist davon auszugehen, dass über dieselben öffentlichen Werkleitungen grundsätzlich auch das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B erschlossen werden kann - gegenteilige Verfahrensergebnisse liegen nicht vor. Aus der Urkundenvorlage vom 20. April 2016 ergibt sich, dass geplant ist, das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B über diese im Bereich der Q-strasse verlaufenden öffentlichen Werkleitungen zu erschliessen (aufgrund des Umstands, dass das Grundstück Schaaner Parz.Nr. B am Hang liegt, bedeutet dies demzufolge, dass die auf dem Grundstück Schaaner Parz.Nr. B anfallenden Abwässer, soweit sie nicht einer natürlichen Versickerung zugeführt werden können, in die höherliegende öffentliche Abwasserleitung (Werkleitung) gepumpt werden müssen).
Abgesehen von diesen im Bereich der Q-strasse vorhandenen öffentlichen Werkleitungen kann festgehalten werden, dass öffentliche Werkleitungen auch im Bereich der zuvor erwähnten Strassenparzelle Nr. K vorhanden und diese grossteils bis direkt an die bisher baulich noch nicht realisierte Strassenparzelle Nr. X verlegt sind.
Diese Feststelllungen ergeben sich aus einer Einsichtnahme in den Zonenplan der Gemeinde Schaan, in das Geodatenportal der Liechtensteinischen Landesverwaltung, in den Grundbuchbeleg *** (Baulandumlegung L) und in den vom Beschwerdeführer vorgelegten Situationsplan der Gemeinde Schaan vom 19. September 2014.
2. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt.
3. Nachdem grundbücherlicher Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B der Beschwerdeführer ist, im bisherigen Verfahren aber die V AG als Bauherrschaft und Beschwerdeführer angeführt worden ist, stellt sich vorab die Frage, wer Partei des dem gegenständlichen Beschwerdeverfahren zugrunde liegenden Baubewilligungsverfahrens und damit Beschwerdeführer des daran anschliessenden Rechtsmittelverfahrens ist.
Im beigezogenen Akt des Amts für Bau und Infrastruktur erliegt eine vom Beschwerdeführer unterzeichnete Vollmacht mit folgendem Inhalt (Auszug):
"(General-)Vollmacht für die Baugesuchsbehandlung Der Eigentümer der Schaaner Parz.Nr. B gewährt der V AG die Vollmacht für die Baugesuchsbehandlung für die Wohnüberbauung auf der oben erwähnten Parzelle. Die V AG wird als Bauherrin bevollmächtigt, sämtliche Baugesuchsdokumente für das Projekt zu unterzeichnen sowie Verhandlungen bei den Behörden im Zusammenhang mit diesem Baugesuchsverfahren selbständig durchzuführen."
In der Folge wurde die (angefochtene) Entscheidung des Amts für Bau und Infrastruktur vom 7. September 2015 nicht an den Beschwerdeführer, sondern an die V AG gerichtet und adressiert. Die Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten, VBK 2015/54, wurde dann auch von der V AG als Beschwerdeführerin erhoben. An diese war dann auch die nunmehr angefochtene Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 19. November 2015, VBK 2015/54, gerichtet und adressiert. Letztlich war es auch die V AG, welche die verfahrensgegenständliche Beschwerde vom 9. Dezember 2015 an den Verwaltungsgerichtshof erhoben hat.
Zur Frage, wer Partei des gegenständlichen Verfahrens ist, kann festgehalten werden, dass das Baugesetz unter anderem die Begriffe "(Grund)Eigentümer" und "(dinglich) Berechtigte" verwendet, ohne jedoch zu definieren, was darunter zu verstehen bzw. wer damit gemeint ist. In Anlehnung an das Sachenrecht (Art. 34 SR) fallen unter diese Begriffe Eigentümer von Liegenschaften, Eigentümer von in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechten, Miteigentümer von Liegenschaften und Stockwerkeigentümer.
Gemäss Art. 51 Abs. 1 Bst. b BauV sind dem Baugesuch der Nachweis des Eigentums oder Baurechts am Baugrundstück (Grundbuchauszug) beizufügen oder, wenn der Gesuchsteller nicht selbst Eigentümer oder bauberechtigt ist, die Zustimmung des Eigentümers oder Bauberechtigten (Vollmacht). Mit dem in Art. 51 Abs. 1 Bst. b BauV enthaltenen Teilsatz "wenn der Gesuchsteller nicht selbst Eigentümer oder bauberechtigt ist, der Zustimmung des Eigentümers oder Bauberechtigten (Vollmacht)" bleibt unklar und offen, ob der Gesuchsteller in diesem Fall im eigenen Namen als Baugesuchswerber oder ob er nur als Vertreter des Eigentümers oder Bauberechtigten in dessen Namen auftritt. Der Teilsatz, wonach es der Zustimmung des Eigentümers oder Bauberechtigten bedarf, könnte so verstanden werden, dass der Gesuchsteller damit im eigenen Namen als Baugesuchswerber auftreten könnte. Der in diesem Teilsatz enthaltene Hinweis auf die erforderliche Vollmacht deutet indes darauf hin, dass der Gesuchsteller nicht in eigenem Namen, sondern nur als bevollmächtigter Vertreter des Eigentümers oder Bauberechtigten auftreten kann.
Für das liechtensteinische Sachenrecht, welches dem schweizerischen Sachenrecht nachgebildet ist, gilt das Prinzip der Typengebundenheit. Danach lehnt die Rechtsordnung die Spaltung des Eigentums nach Lust und Laune der Beteiligten ab und stellt ihnen nur eine bestimmte Anzahl von möglichen Instituten der geteilten Herrschaft zur Verfügung, für welche ein numerus clausus gilt. In Frage kommen dabei die Einräumung eines selbständigen und dauernden Baurechts, einer Nutzniessung, eines Wohnrechts, die Begründung von Miteigentum oder Stockwerkeigentum und die Errichtung von Grundpfandverschreibungen (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, § 3 Rz 5 ff.). Für das schweizerische wie auch das liechtensteinische Sachenrecht gilt weiter das Akzessionsprinzip. Danach sind Bauten aller Art (z.B. Häuser, Mauern, Strassen, Brücken, Leitungsmasten), aber auch Pflanzen Bestandteil des jeweiligen Grundstücks und damit Eigentum des Grundstückseigentümers. Dies selbst dann, wenn dies nicht den Absichten und Vereinbarungen der beteiligten Personen entspricht (Simonius/Sutter, aaO, § 5 Rz 25 ff.).
Unter Berücksichtigung der Typengebundenheit und des Akzessionsprinzips kann der Teilsatz in Art. 51 Abs. 1 Bst. b BauV "wenn der Gesuchsteller nicht selbst Eigentümer oder bauberechtigt ist, der Zustimmung des Eigentümers oder Bauberechtigten (Vollmacht)" nur dahingehend verstanden werden, dass der Gesuchsteller in diesem Fall ausschliesslich als Vertreter des Eigentümers oder Bauberechtigten auftritt, d.h. nicht im eigenen Namen.
Für das gegenständliche Verfahren bedeutet dies, dass die V AG nicht Partei des gegenständlichen Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahrens ist, sondern nur bevollmächtigter Vertreter des grundbücherlichen Eigentümers.
Für Konstellationen wie im gegenständlichen Fall, in denen letztlich nicht der Grundeigentümer oder Bauberechtigte selbst ein Bauprojekt realisieren will, sondern ein künftiger Eigentümer oder Bauberechtigter, bedeutet dies, dass formell dennoch der Grundeigentümer oder Bauberechtigte im eingeleiteten Baubewilligungsverfahren aufzutreten hat und er durch den künftigen Eigentümer oder Bauberechtigten nur vertreten werden kann. Wird der Vertreter dann während eines laufenden Baubewilligungsverfahrens selbst Eigentümer oder Bauberechtigter, tritt er neu als Eigentümer oder Bauberechtigter in das hängige Baubewilligungsfahren ein (LES 2003, 78).
Für das zivilprozessuale Verfahren gilt der Grundsatz, dass unrichtige Parteienbezeichnungen in jeder Lage des Verfahrens von Amtes wegen oder auf Antrag zu berichtigen sind, wobei die Berichtigung allerdings nur zulässig ist, wenn sich die richtige Person, von der oder gegen die die Klage erhoben worden ist, aus dem Inhalt der Klage in einer jeden Zweifel ausschliessenden Weise ergibt. Die Berichtigung einer unrichtigen Parteibezeichnung ist in der österreichischen Zivilprozessordnung in § 235 Abs. 5 öZPO geregelt. § 235 öZPO entspricht grundsätzlich dem § 243 der liechtensteinischen ZPO. Allerdings sieht § 243 ZPO kein Pendent zu § 235 Abs. 5 öZPO vor. Ungeachtet dessen lässt die liechtensteinische Rechtsprechung eine Berichtigung einer unrichtigen Parteibezeichnung unter dem Blickwinkel der Klagsänderung zu (LES 2003, 21).
Nachdem im gegenständlichen Fall unzweifelhaft ist, dass Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B der Beschwerdeführer ist, war gegenständlich eine Berichtigung der Parteibezeichnung dahingehend vorzunehmen, dass Partei und Beschwerdeführer des gesamten bisherigen Verfahrens der Beschwerdeführer ist und nicht die V AG.
4. Gemäss Art. 37 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Baureif ist ein Grundstück im Sinne von Art. 37 Abs. 2 BauG dann, wenn es den ortsplanerischen Bestimmungen entspricht;es nach Lage, Form, Grösse und Beschaffenheit für eine Überbauung geeignet ist;es betreffend Steinschlag, Rutschungen, Rüfen, Hochwasser, Lawinen oder anderen in der Naturgefahrenkarte ausgewiesenen Gefährdungen in keiner oder aber einer zulässigen Gefahrenzone liegt. In der roten Gefahrenzone gilt ein generelles Bauverbot;eine ausreichende und rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse und die Erschliessungen nach Art. 38 BauG vorhanden sind. Bezogen auf das gegenständliche Beschwerdeverfahren ist damit zu prüfen, ob das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B im Sinne von Art. 37 Abs. 2 BauG baureif ist.
Das Kriterium nach Bst. b, wonach das Grundstück nach Lage, Form, Grösse und Beschaffenheit für eine Überbauung geeignet sein muss, ist gegenständlich erfüllt, nachdem das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B Teil der bereits im Jahre 1988/1989 abgeschlossenen Baulandumlegung L war. Denn gemäss Art. 1 Abs. 2 des Gesetzes vom 3. Juli 1991 über die Baulandumlegung, LGBl. 1991 Nr. 61, bezweckt die Baulandumlegung die Schaffung von nach Lage und Form zweckmässig gestalteten und erschlossenen Baugrundstücken. Aufgrund der abgeschlossenen Baulandumlegung L ist das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B damit nach Lage, Form, Grösse und Beschaffenheit für eine Überbauung geeignet und damit ist dieses Baureifekriterium in jedem Fall erfüllt, was seitens der Gemeinde Schaan im Rahmen ihrer koordinationsrechtlichen Argumentation bisher auch nicht in Frage gestellt worden ist.
Auch das Kriterium nach Bst. c, wonach das Grundstück betreffend Steinschlag, Rutschungen, Rüfen, Hochwasser, Lawinen oder anderen in der Naturgefahrenkarte ausgewiesenen Gefährdungen in keiner oder aber einer zulässigen Gefahrenzone liegen muss, ist gegenständlich erfüllt, nachdem sich aus den beigezogenen Verfahrensakten keine Hinweise darüber ergeben, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B von solchen Naturgefahren betroffen ist. Damit ist auch dieses Baureifekriterium in jedem Fall erfüllt, was gleichfalls seitens der Gemeinde Schaan im Rahmen ihrer koordinationsrechtlichen Argumentation bisher nicht in Frage gestellt worden ist.
Das Kriterium nach Bst. d, wonach eine ausreichende und rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse und die Erschliessungen nach Art. 38 BauG vorhanden sein muss, ist gleichfalls erfüllt, wie sich dies aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.
Hinsichtlich dem nach Bst. d geforderten ersten Teilkriterium, der rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Strasse, kann auf die im beigezogenen Bauakt erliegenden Stellungnahmen des Amts für Bau und Infrastruktur, Abteilung Tiefbau, vom 18. Mai und 30. Juni 2015 verwiesen werden. Zwar wurden in der ersten Stellungnahme vom 18. Mai 2015 sowohl die von der Q-strasse erfolgende Grundstückszufahrt wie auch der interne Zufahrtsweg sowie die Abmessung der Parkfelder beanstandet und für nicht bewilligungsfähig erklärt. Nachdem das Bauvorhaben diesbezüglich aber überarbeitet worden ist, hielt das Amt für Bau und Infrastruktur, Abteilung Tiefbau, in der zweiten Stellungnahme vom 30. Juni 2015 fest, dass die von der Q-strasse erfolgende Grundstückszufahrt wie auch die Abmessung der Parkfelder nunmehr den minimalen Anforderungen der VSS-Norm entsprechen. Die Steigung des internen, privaten Zufahrtswegs entspricht gemäss der Stellungnahme vom 30. Juni 2015 zwar immer noch nicht der Norm, diese wird jedoch vom Amt für Bau und Infrastruktur, Abteilung Tiefbau, mit Rücksicht auf die Topografie des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B akzeptiert, sofern die Wannen und Kuppen mit einem Radius von 20 m ausgerundet werden. Damit ist auch das Baureifekriterium der rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Strasse in jedem Fall erfüllt, was gleichfalls seitens der Gemeinde Schaan im Rahmen ihrer koordinationsrechtlichen Argumentation bisher nicht in Frage gestellt worden ist.
Zu dem nach Bst. d geforderten zweiten Teilkriterium der Erschliessung nach Art. 38 BauG kann festgehalten werden, dass gemäss Art. 38 BauG ein Grundstück oder ein Gebiet dann als erschlossen gilt, wenn die für die entsprechende Nutzung erforderlichen Anlagen wie Strassen, Plätze, Rad- und Fussgängerbereiche sowie die Infrastrukturen der öffentlichen Ver- und Entsorgung einschliesslich der elektronischen Kommunikation vorhanden sind. Die in Art. 38 Abs. 1 BauG vorgesehenen Anlagen und Infrastrukturen müssen dabei nicht nur faktisch vorhanden, sondern sie müssen zusätzlich auch für die entsprechende Nutzung ausreichend sein. Für den Bereich der öffentlichen Entsorgung (Abwasserleitung) bedeutet dies beispielsweise, dass die bestehende, öffentliche Abwasserleitung so ausreichend dimensioniert sein muss, dass sie in der Lage ist, zusätzlich zu den Abwässern der bereits daran angeschlossenen Liegenschaften auch noch die neu hinzukommenden Abwässer der zu überbauenden Liegenschaften aufzunehmen und abzuleiten. Wenn eine bestehende öffentliche Abwasserleitung durch die bisher daran angeschlossenen Liegenschaften bereits gänzlich oder nahezu gänzlich ausgelastet ist und damit keine zusätzlichen Abwässer aus neu anzuschliessenden Liegenschaften aufnehmen kann, ansonsten dies zu einer entsprechenden Überlastung dergestalt führen würde, dass die anfallenden Abwässer gesamthaft nicht mehr abgeleitet werden könnten, dann ist das Kriterium der Erschliessung nach Art. 38 BauG nicht erfüllt.
Dasselbe wie bei der öffentlichen Abwasserleitung gilt sinngemäss für die gesamte Infrastruktur der öffentlichen Versorgung einschliesslich der elektronischen Kommunikation, aber grundsätzlich auch für die in Art. 38 Abs. 1 BauG geforderten Anlagen wie Strassen, Plätze, Rad- und Fussgängerbereiche. Auch diese Infrastrukturen und Anlagen müssen in ausreichendem Mass konzipiert sein, damit ein Grundstück als erschlossen betrachtet werden kann.
Aufgrund der eingangs getroffenen Sachverhaltsfeststellungen kann für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B festgehalten werden, dass die nach Art. 38 Abs. 1 BauG erforderliche Infrastruktur der öffentlichen Ver- und Entsorgung einschliesslich der elektronischen Kommunikation faktisch vorhanden sind, nachdem diese Infrastrukturen (Ver- und Entsorgungsleitungen einschliesslich der elektronischen Kommunikation) auf dem Grundstück Schaaner Parz.Nr. B im Bereich der Q-strasse bzw. direkt in der angrenzenden Q-strasse verlegt sind. Der Vollständigkeit halber ist zu wiederholen, dass diese Infrastukturen auch im Bereich der Strassenparzelle AA bereits verlegt sind, weshalb das Kriterium der Erschliessung grundsätzlich erfüllt ist.
Aus den beigezogenen Verfahrensakten ergeben sich weder Hinweise dafür, dass mit dem Anschluss des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B an die bestehenden Infrastrukturen diese überlastet würden, noch Hinweise dafür, dass die bestehenden Infrastrukturen ausreichend bemessen sind, um das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B zusätzlich daran anzuschliessen. Diese Frage wird im zweiten Verfahrensgang zu klären sein - und dies sowohl in Bezug auf die im Bereich der Q-strasse verlegten Infrastrukturen also auch, wenn diese gegebenenfalls nicht ausreichend bemessen sein sollten, in Bezug auf die im Bereich der Strassenparzelle AA verlegten Infrastrukturen (gemäss den beigezogenen Verfahrensakten soll das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B an die im Bereich der Q-strasse verlegten Infrastrukturen angeschlossen werden; denkbar wäre allerdings auch ein Anschluss an die im Bereich der Strassenparzelle AA verlegten Infrastrukturen, soweit diese bereits bis an die baulich noch nicht realisierte Strassenparzelle Nr. X verlegt sind). Wenn sich dabei herausstellt, dass die bestehenden Infrastrukturen ausreichend bemessen sind, um das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B zusätzlich daran anzuschliessen, dann ist dieses Baureifekriterium als erfüllt zu betrachten. Sind diese Infrastrukturen oder einzelne Teile davon weder im Bereich der Q-strasse noch im Bereich der Strassenparzelle AA ausreichend bemessen vorhanden, um das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B zusätzlich daran anzuschliessen, dann wäre dieses Baureifekriterium als nicht erfüllt zu betrachten.
Art. 38 Abs. 1 BauG sieht für das Kriterium der Erschliessung vor, dass die für die entsprechende Nutzung erforderlichen Anlagen wie Strassen, Plätze, Rad- und Fussgängerbereiche vorhanden sein müssen. Aus den beigezogenen Verfahrensakten ergeben sich keine Hinweise darauf - und wurde dies von der Gemeinde Schaan auch nie in Abrede gestellt -, dass dieses Kriterium nicht erfüllt ist.
Damit ist nachfolgend noch auf das Baureifekriterium gemäss Bst. a einzugehen, wonach ein Grundstück dann baureif ist, wenn es den ortsplanerischen Bestimmungen entspricht. Im Rahmen des koordinationsrechtlichen Verfahrens hat die Gemeinde Schaan das Vorliegen dieses Kriteriums verneint.
5. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt den Standpunkt, dass bereits die zuvor beschriebenen Baureifekriterien gemäss Bst. b, c und d im weiteren Sinne als Teil der Ortsplanung zu verstehen sind, weshalb sich die Frage stellt, welche zusätzlichen ortsplanerischen Bestimmungen gemäss Bst. a im Zusammenhang mit der Baureife noch zu berücksichtigen sind.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 BauG ist die Gemeinde für die Ortsplanung zuständig, wobei die Gemeinden diese Aufgabe im Sinne von Art. 12 Abs. 2 Bst. i GemG im eigenen Wirkungskreis erfüllen. Insoweit die Gemeinden gemäss Art. 9 BauG nach Massgabe der Art. 10 bis 19, welche Artikel den Erlas von Bauordnung und Zonenplan regeln, zur Ortsplanung verpflichtet sind, kann festgehalten werden, dass unter dem Begriff Ortsplanung in jedem Fall der Erlass von Bauordnung und Zonenplan zu verstehen ist. Nachdem die Gemeinden im Sinne von Art. 5 BauG aber auch berechtigt sind, weitere Planungsinstrumente wie Gemeinderichtpläne (Art. 20), Überbauungspläne (Art. 21 bis 23) und Gestaltungspläne (Art. 24 bis 25) zu erlassen, sind auch diese Planungsinstrumente als Teil der Ortsplanung im Sinne von Art. 37 Abs. 2 Bst. a BauG zu verstehen.
Abgesehen davon, dass die Gemeinde Schaan ihre ablehnende Haltung zum verfahrensgegenständlichen Baugesuch nicht damit begründet, dass das verfahrensgegenständliche Baugesuch gegen die Bauordnung, den Zonenplan den Gemeinderichtplan oder einen Überbauungs- oder Gestaltungsplan verstosse, ergeben sich aus den beigezogenen Verfahrensakten keine Hinweise dafür, dass solche Verstösse vorliegen bzw. dass für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B überhaupt ein Überbauungs- oder Gestaltungsplan erlassen wurde.
Ihre ablehnende Argumentation gegen das verfahrensgegenständliche Baugesuch stellt die Gemeinde Schaan auf ein von ihr erlassenes Leitbild und auf eine von ihr erlassene Richtlinie ab, auf welche nunmehr einzugehen ist.
Das vom Gemeinderat Schaan erlassene "Leitbild für die Ortsplanung der Gemeinde Schaan, November 2013" (nachfolgend: Leitbild), beinhaltet generelle und allgemeine Zielsetzungen, wie sich die Gemeinde Schaan in Zukunft räumlich entwickeln soll. Das Leitbild beinhaltet zahlreiche generelle Leitsätze für das Gebiet der Gemeinde Schaan, ohne allerdings konkret festzuhalten, ob und gegebenenfalls welche baulichen Aktivitäten in welchen Ortsteilen der Gemeinde zugelassen oder eben nicht zugelassen sind. In der Präambel zum Leitbild heisst es nur, dass hierzu seitens der öffentlichen Hand Entwicklungsimpulse, insbesondere durch Optionen und Anreize durch die Ortsplanung erforderlich sein würden. Zum besseren Verständnis der im Leitbild umschriebenen Zielsetzungen und Leitsätzen sind an dieser Stelle auszugsweise einzelne davon aufzuführen:
Ziff. 1.1 Der Boden ist haushälterisch zu nutzen. Dies erfordert, unnötigen Ansprüchen keinen Platz einzuräumen, vorhandene Bauten und Infrastrukturen bestmöglich auszunützen und Nutzungsarten und -dichten richtig zu verteilen.
Ziff. 1.4 Erneuerung und Entwicklung nach innen. Dies erfordert unter anderem, innerörtliche Reserven nutzbar zu machen, das zentrumsnahe Siedlungsgebiet intensiver und effizienter nutzbar machen, indem die Erschliessungsanlagen ergänzt und ausgebaut, die Bausubstanz nachverdichtet und zentrumsorientiert strukturiert werden.
Ziff. 2.21 Leitsatz: Die Siedlungen sind bedarfsorientiert zu gestalten. Massnahmen: Die Verfügbarkeit des unüberbauten, insbesondere des zentrumsnahen Baulands durch aktive Bodenpolitik wesentlich verbessern.
Wie aus diesen Zielsetzungen und Leitsätzen zu entnehmen ist, beinhaltet das Leitbild keine konkret einzuhaltenden Vorgaben für bestimmte Ortsgebiete oder gar einzelne Grundstücke im Gemeindegebiet Schaan, geschweige denn für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B. Das Leitbild ist offensichtlich als nichts anderes als ein internes Arbeitspapier für die Gemeindebehörde zu verstehen, anhand welchem die zukünftige Ortsplanung ausgerichtet werden soll. Eine Verbindlichkeit dieses Leitbilds für Grundstückseigentümer lässt sich nicht ableiten. Das Leitbild kann damit nicht als ortsplanerische Bestimmung im Sinne von Art. 37 Abs. 2 Bst. a BauG verstanden werden. Die Frage, ob ein Grundstück baureif oder nicht baureif ist, ist somit nicht anhand des Leitbilds zu beantworten.
Die vom Gemeinderat Schaan erlassenen "Richtlinien für Bodentausch Gebiet M-L, 2013" (nachfolgend: Richtlinien) sind aus dem von den Grundeigentümern verursachten Erschliessungsdruck für das Gebiet L entstanden. Um diesem Erschliessungsdruck entgegen zu wirken, ermöglichen die Richtlinien den Abtausch von Grundstücken im Gebiet L mit im Eigentum der Gemeinde Schaan stehenden Grundstücken im Gebiet M. Art. 2 der Richtlinie hält ausdrücklich fest, dass die Richtlinien als interne Weisung für die Bauverwaltung und die Liegenschaftskommission gelten. Damit kann auch diesen Richtlinien keine Eigentümerverbindlichkeit zuerkannt werden, weshalb sie nicht als ortsplanerische Bestimmung im Sinne von Art. 37 Abs. 2 Bst. a BauG verstanden werden können. Die Frage, ob ein Grundstück baureif oder nicht baureif ist, ist somit auch nicht anhand dieser Richtlinien zu beantworten.
6. Der Verwaltungsgerichtshof hält an dieser Stelle fest, dass er durchaus erkannt und Verständnis dafür hat, dass die Gemeinde Schaan bisher versucht und alles daran gesetzt hat, das Gebiet L unbebaut zu belassen, zumal es in Schaan wohl das letzte zusammenhängende, bisher unbebaut gebliebene Gebiet in der Bauzone ist. Einem solchen Vorhaben einer Gemeinde ist im Rahmen der Ortsplanung auch nichts entgegen zu setzen, zumal die Rechtsordnung einer Gemeinde durchaus verschiedene Möglichkeiten einräumt, die Bebauung bestimmter Gebiete zu verhindern bzw. zu verzögern. Eine erste Möglichkeit besteht darin, Baureserveland überhaupt nicht einzuzonieren. Weitere Möglichkeiten sind darin zu sehen, den Zeitpunkt einer allenfalls erforderlichen Baulandumlegung und letztlich den Zeitpunkt der baulichen Realisierung der erforderlichen Erschliessungsanlagen - abgesehen von einem allfälligen politischen Druck - relativ frei festlegen zu können, zumal weder auf die Durchführung einer Baulandumlegung (VGH 2008/48; VGH 2008/58) noch auf die Erstellung der erforderlichen Erschliessungsanlagen (VGH 2004/19 in LES 2004, S. 180) ein Rechtsanspruch der Grundeigentümer besteht.
Wenn es aber im Gebiet L, welches die Gemeinde Schaan aus nachvollziehbaren Gründen vorab nicht zur Bebauung freigeben will und in welchem sie daher einfach die grundsätzlich erforderlichen Erschliessungsanlagen baulich nicht erstellt, aber Grundstücke wie das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B gibt, welche nicht auf diese erst zu erstellenden Erschliessungsanlagen angewiesen sind, sondern über bereits bestehende Erschliessungsanlagen erschlossen werden können (Zufahrt über die Q-strasse, Infrastruktur über die im Bereich der Q-strasse bzw. allenfalls im Bereich der Strassenparzelle AA verlegten Leitungen), so kann die Bebauung solcher baureifen Grundstücke nicht mit allgemeinen, in nicht eigentümerverbindlichen Leitbildern oder Richtlinien enthaltenen Zielsetzungen und Leitsätzen der Gemeinde Schaan untersagt werden. Für einen entsprechenden Eingriff in das Eigentum eines Grundeigentümers und hier des Beschwerdeführers bräuchte es eine ausreichende rechtliche Grundlage, welche der Verwaltungsgerichtshof im erwähnten Leitbild bzw. in den erwähnten Richtlinien nicht zu erkennen vermag, da diesen keine Eigentümerverbindlichkeit zukommt. Andere, eigentümerverbindliche ortsplanerische Bestimmungen der Gemeinde Schaan, anhand welcher die Baureife für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B allenfalls doch verneint werden könnten, liegen dem Verwaltungsgerichtshof nicht vor und wird das Bestehen solcher von der Gemeinde Schaan auch nicht behauptet.
Insoweit die Gemeinde Schaan im Rahmen des Koordinationsverfahrens in ihrer im Bauakt erliegenden Stellungnahme vom 7. August 2015 auf Art. 1 der Schaaner Bauordnung abstellt, ist festzuhalten, dass es sich hier um allgemeine Ziele und Grundsätze handelt, welche für das Bauen und für die Ortsplanung in der Gemeinde Schaan gelten sollen. Aus diesen allgemeinen Zielen und Grundsätzen kann aber nicht für ein baureifes Grundstück abgeleitet werden, dass es trotz Vorliegens der Baureife doch nicht überbaut werden kann. Dasselbe gilt für den Hinweis der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten auf Art. 1 Bst. b BauG, wonach das Baugesetz eine geordnete und bodensparende Entwicklung des Landes regelt. Auch hierbei handelt es sich um eine allgemeine Zielsetzung, mit welcher die Bebauung eines baureifen, in der Bauzone gelegenen Grundstücks nicht verhindert werden kann.
7. Gemäss Art. 37 Abs. 4 BauG sind die Baureifekriterien nicht nur für das betreffende Grundstück nachzuweisen, sondern grundsätzlich auch für das betreffende Gebiet, in dem das zu überbauende Grundstück liegt. Mit dieser Bestimmung soll im Wesentlichen verhindert werden, dass die spätere Bebauung des Gebiets und die Erstellung der erforderlichen Erschliessungsanlagen erschwert oder gar verunmöglicht wird.
Für das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B, welches gemäss den bisherigen Ausführung bereits anderweitig erschlossen und damit baureif ist, vermag der Verwaltungsgerichtshof nicht zu erkennen, dass die Überbauung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B die spätere Überbauung des Gebiets L oder die spätere bauliche Realisierung der im Gebiet L vorgesehenen Erschliessungsanlagen (Strassen und Infrastrukturen) erschweren oder gar verunmöglichen würde. Dies wäre selbst dann nicht der Fall, wenn bei der Überbauung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B die im Bereich der Strassenparzelle AA bereits verlegten Infrastukturen genutzt würden und das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B an die darin verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen werden sollte.
Dass mit der Überbauung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Schaaner Parz.Nr. B die bisher klare, geradlinig verlaufende Abgrenzung im südwestlichen Teil des Gebiets L zwischen dem bereits bebauten und dem noch unbebauten Gebiet L verwässert wird, ist eine logische Konsequenz, die sich aus der Baureife dieses Grundstücks ergibt, vermag aber dessen Überbauung nicht zu verhindern.
8. Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass das verfahrensgegenständlich Grundstück Schaaner Parz.Nr. B im Sinne von Art. 37 BauG als baureif zu betrachten ist, sofern die vorhandenen Infrastrukturen (Ver- und Entsorgungsleitungen) im aufgezeigten Sinne ausreichend bemessen sind, um das verfahrensgegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B zusätzlich daran anzuschliessen.
Sofern das Baugesuch für das verfahrensgegegenständliche Grundstück Schaaner Parz.Nr. B auch ansonsten den bautechnischen Vorschriften gemäss Baugesetz und Bauordnung der Gemeinde Schaan entspricht, was im zweiten Verfahrensgang noch zu prüfen sein wird, wird die entsprechende Baubewilligung zu erteilen sein.
9. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.
10. Nachdem der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde durchgedrungen ist, waren ihm keine Gebühren aufzuerlegen. Die Verfahrenskosten verbleiben beim Land Liechtenstein. Die Parteikosten hat der Beschwerdeführer selbst zu tragen (Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG).