VGH 2013/087
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführerin: BF
9491 Ruggell
wegen: grundverkehrsrechtlicher Genehmigung
gegen: Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 13. Juni 2013, LGVK 2013/01
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 11. September 2013
entschieden:
1. Die Beschwerde vom 19. Juli 2013 gegen die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 13. Juni 2013, LGVK 2013/01, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 4'420.-- hat die Beschwerdeführerin binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an das Land Liechtenstein zu bezahlen (Zahlungsinformationen am Schluss dieses Urteils).
1. Am 31. Oktober 2012 stellte die Beschwerdeführerin beim Vorsitzenden der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell den Antrag, zu bestätigen, dass die Übertragung des Eigentums an den sechs Ruggeller Grundstücken Nr. 1, 2, 3, 4, 5 und 6 von NN auf die Beschwerdeführerin gemäss vermittleramtlichem Vergleich (Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan) im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist.
Begründet wurde dieser Antrag damit, dass aus dem vermittleramtlichen Protokoll entnommen werden könne, dass es sich bei der Eigentumsübertragung um die Herausgabe des noch vorhandenen Nachlasses nach dem im 1994 verstorbenen AN handle, welche Herausgabe mangels Auffindbarkeit des Originaltestamentes von AN mittels des vor dem Vermittleramt in Schaan eingebrachten Klagebegehrens (Erbschaftsklage) geltend gemacht worden sei. NN habe das Klagebegehren vor dem Vermittler als grundsätzlich berechtigt anerkannt und habe sich mit der Beschwerdeführerin im Übrigen, wie im Protokoll ersichtlich, verglichen. Die Übertragung des Eigentums erfolge deshalb in Erfüllung des letzten Willens des AN.
2. Mit Entscheidung vom 17. Dezember 2012 erkannte der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell wie folgt:
1. Es wird festgestellt, dass hinsichtlich des Protokolls Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan vom 29.10.2012 beinhalteten vermittleramtlichen Schuldanerkenntnisses der dort beklagten Partei NN gegenüber der dortigen Klägerin BF keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht gem. Art. 3 Abs. 1 lit. d GVG für den Erwerb von Eigentum an den Ruggeller Grundstücken Nrn. 1, 2, 3, 4, 5 und 6 durch BF vorliegt und dieses vermittleramtliche Schuldanerkenntnis der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf.
2. Das im Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan beinhaltete vermittleramtliche Schuldanerkenntnis vom 29.10.2012 wird der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell zur Behandlung vorgelegt.
3. Es wird festgestellt, dass der im Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan vom 29.10.2012 beinaltete vermittleramtliche Vergleich der dort beklagten Partei NN gegenüber der dortigen Klägerin BF nicht den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes unterliegt.
4. BF ist schuldig, der Gemeinde Ruggell die mit CHF 100.00 bestimmten Verfahrenskosten zu ersetzen, dies binnen 4 Wochen bei sonstigem Zwang.
Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht gemäss GVG bestünden in den im Gesetz genannten Fällen. Gemäss Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG bedürfe keiner Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde der Erwerb von Eigentum an Grundstücken aufgrund eines Testamentes oder Vermächtnisses, wenn damit nicht offensichlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt werde. Grundvoraussetzung für diese Ausnahme sei das Vorhandensein eines Testamentes oder Vermächtnisses, anhand dessen Eigentum an Grundstücken letztwillig übertragen werde. Eine letztwillige Verfügung des AN sei nicht vorgelegt worden, auch nicht im gerichtlichen Verlassenschaftsverfahren des Erblassers AN. Die vom Landgericht über Betreiben der Beschwerdeführerin und aufgrund des Antrages von NN erfolgte Anfrage beim Bezirksgericht Innere Stadt Wien bezüglich des Vorhandenseins einer letztwilligen Verfügung des AN im Zentralen Testamentsregister in Österreich sei erfolglos geblieben. Schon aufgrund des Fehlens eines Testamentes oder Vermächtnisses im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG sei festzustellen, dass keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht für den Erwerb von Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Ruggeller Grundstücken vorliege.
Die gegenständlich eingeschlagene Vorgangsweise, nämlich die Einbringung einer Erbschaftsklage durch die Beschwerdeführerin gegen die gesetzliche Erbin NN habe offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht nach Art. 2 GVG zum Zweck, sodass auch aus diesem Grunde festzustellen sei, dass keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vorliege. Die gewählte Konstruktion habe offensichtlich den einzigen Zweck, die Genehmigungspflicht nach dem Grundverkehrsgesetz für den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke zu umgehen, da weder ein Testament vorgelegt worden sei noch ein Vermächtnis hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke der Beschwerdeführerin zukommen solle. Das vermittleramtliche Schuldanerkenntnis durch NN könne ein Testament oder ein Vermächtnis nicht ersetzen. In Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG sei ausdrücklich von einem Testament oder einem Vermächtnis die Rede und nicht von einem Schuldanerkenntnis aufgrund einer Erbschaftsklage. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass auch ein Schuldanerkenntnis aufgrund einer Erbschaftsklage eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach dem Grundverkehrsgesetz begründen könne, hätte er in der abschliessenden Bestimmung des Art. 3 Abs. 1 GVG eine solche Ausnahme explizit aufgenommen. Hinzu komme, dass weder die Beschwerdeführerin noch NN den Inhalt des Testaments je gelesen hätten, sodass auch der tatsächliche Inhalt eines allfälligen Testamentes des AN nicht bekannt sei. Es sei auch nicht massgebend und rechtlich relevant, ob mit dem vermittleramtlichen Schuldanerkenntnis das Klagebegehren der Erbschaftsklage und der damit bezweckten Übertragung des noch vorhandenen Nachlasses des AN auf die Beschwerdeführerin eine Erfüllung des letzten Willens verbunden sei oder nicht. Abzustellen sei einzig darauf, dass kein Testament des AN vorliege.
NN habe es selbst in der Hand, zu Lebzeiten oder von Todes wegen Anordnungen zu treffen, mit welchen einzelne noch vorhandene Nachlassstücke des AN oder aber der gesamte Nachlass an die Beschwerdeführerin übertragen werde, dies vorbehaltlich einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.
Gemäss Art. 15 Abs. 2 GVG habe der Kommissionsvorsitzende, wenn er feststelle, dass keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht gegeben sei, das betreffende Rechtsgeschäft der Gemeindegrundverkehrskommission zur Behandlung vorzulegen.
Unter den Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetzes falle der Erwerb von Eigentum an Grundstücken sowie von gleichgestellten Rechten. Der im Vermittleramtsprotokoll enthaltene Vergleich beinhalte nun weder den Erwerb von Eigentum an Grundstücken noch den Erwerb von gleichgestellten Rechten. Gegenstand des Vergleiches bilde nämlich die Übernahme der Verfahrenskosten durch die Beschwerdeführerin, die Bewertung der einzelnen Grundstücke, die Freistellung der NN von jeglicher Haftung für die Rückzahlung der mit den grundrechtlichen Belastungen abgesicherten Hypothekardarlehen, die Schad- und Klagsloshaltung von NN durch die Beschwerdeführerin sowie einen Gewährleistungsausschluss. Es sei daher festzustellen, dass der im vermittleramtlichen Protokoll beinhaltete vermittleramtliche Vergleich nicht den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes unterliege.
3. Gegen diese Entscheidung erhob die Beschwerdeführerin am 31. Dezember 2012 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission. Sie beantragte, die angefochtene Entscheidung dahingehend abzuändern, dass festgestellt werde, dass der Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht ausgenommen sei.
Die Beschwerdeführerin brachte im Wesentlichen vor, dass der Wortlaut von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG die Vorlage eines Testaments oder Vermächtnisses nicht fordere. Nach dem Sinn des GVG's sei der Eigentumserwerb in Folge eines Erbgangs von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Eine Umgehung der Genehmigungspflicht des GVG liege im gegenständlichen Fall nicht vor. Dass die Beschwerdeführerin, die von NN als eingeantwortete Erbin auf ihre Begünstigung durch den Erblasser AN hingewiesen worden sei, das einzige ihr zur Verfügung stehende rechtliche Mittel ergreife, um diese erblasserische Begünstigung erhalten zu können, nämlich eine Erbschaftsklage anhängig zu machen, könne nicht als Umgehung ausgelegt werden. Das vorgelegte vermittleramtliche Protokoll sei rechtlich richtig als Vermächtnis zu beurteilen. Es sei ein durch Vermittlung vor dem zuständigen Vermittleramt erledigter Rechtsstreit, in dem die Erbin nach AN freiwillig anerkannte habe, dass sie der Beschwerdeführerin das Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken zu übergeben habe. Das könne als nichts anderes als die Erfüllung eines Vermächtnisses angesehen werden.
4. Mit Entscheidung vom 13. Juni 2013 zu LGVK 2013/01 erkannte die Landesgrundverkehrskommission wie folgt:
1. Der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 31. Dezember 2012 wird teilweise Folge gegeben indem die Ziffern 3. und 4. des Spruches der angefochtenen Entscheidung des Vorsitzenden der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell vom 17. Dezember 2012 aufgehoben werden und die Rechtssache an die Vorinstanz zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung unter Bindung an die Rechtsansicht der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein zurückverwiesen wird.
2. Die Ziffern 1. und 2. des Spruches der angefochtenen Entscheidung des Vorsitzenden der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell vom 17. Dezember 2012 werden hingegen bestätigt.
3. Partei- und Vertretungskosten sind keine zu ersetzen.
4. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land Liechtenstein.
Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
Eigentum an Grundstücken könne auf verschiede Arten erworben werden und der Ausweis für eine solche Eigentumsübertragung könne gemäss Art. 20 Grundbuchverordnung auf unterschiedlichste Arten erbracht werden. Eine mögliche Art sei im Falle des ausserbuchlichen Eigentumsüberganges die Vorlage von Urkunden in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form über das Rechtsgeschäft und die Vorlage von rechtskräftigen Entscheidungen. Gemäss § 27 Abs. 1 Vermittleramtsgesetz komme dem vor dem Vermittleramt abgeschlossenen Vergleich die Rechtswirkung eines richterlichen Vergleiches, der Anerkennung die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Anerkennungsurteils und dem Verzicht die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Verzichtsurteils zu. All dem sei zu entnehmen, dass ein vermittleramtliches Klageanerkenntnis einem gerichtlichen Klagsanerkenntnis gleichgestellt sei und somit grundsätzlich ein gültiger Ausweis über einen Eigentumsübergang von Grundstücken bilde und den Geltungsbereich des GVG unterstehe. Das gegenständliche vermittleramtliche Protokoll beinhalte also sehr wohl den Erwerb von Grundeigentum. Im Vergleich sei der ausdrückliche und einvernehmliche Antrag der Verfahrensbeteiligten an das Grundbuch enthalten, das Eigentum an den gegenständlichen Ruggeller Liegenschaften von NN an BF zu übertragen. Das gegenständliche vermittleramtliche Protokoll bilde daher ohne Weiteres einen gültigen Ausweis für den Eigentumserwerb an Grundstücken und unterliege daher dem Geltungsbereich des GVG. Aufgrund dessen hätte der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell den Antrag der Beschwerdeführerin materiell prüfen müssen. Insoweit sei der Beschwerde also Folge zu geben.
Zu prüfen sei nun, ob der Ausnahmetatbestand von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG vorliege. BF habe gegen NN eine "Erbschaftsklage" eingereicht, welche letztere vor dem Vermittler anerkannt habe. Eine Erbschaftsklage sei ein Rechtsbehelf zur Durchsetzung eines Erbrechts (z.B. aus einem nachträglich aufgefundenen Testament) nach rechtskräftiger Beendigung des Abhandlungsverfahrens. Damit einer solchen Klage stattgegeben werden könne, müsse das bessere Erbrecht des Klägers festgestellt werden. Beweispflichtig sei der Kläger. Mit Rechtskraft eines solchen Urteils trete der Kläger in alle Rechte und Verbindlichkeiten der Erbschaft ein. Er werde somit Erbe (Eccher in Schwimann, ABGB-Praxiskommentar, § 823). Die Beschwerdeführerin nenne ihre Klage zwar "Erbschaftsklage", doch finde sich im gesamten Akt kein einziger Hinweis darauf, dass die Beschwerdeführerin irgendeinen objektiv nachprüfbaren Anhaltspunkt geltend machen könne, dass sie ein besseres Erbrecht als NN habe. Es werde zwar immer wieder in den Raum gestellt, dass es ein Testament gebe, doch sei dieses bis heute nicht vorgelegt worden. Es liege somit gerade kein Testament vor, womit die Beschwerdeführerin das von ihr behauptete bessere Erbrecht durchsetzen könne. Somit sei keinerlei Anhaltspunkt ersichtlich, der die vorliegende Anerkennung des Klagebegehrens durch NN vor dem Vermittleramt Schaan zu einem erbrechtlichen Vorgang machen könnte. Die Anerkennung durch NN zeige einzig, dass sie mit der Übertragung der Grundstücke an die Beschwerdeführerin einverstanden sei. Es lägen aber keine Gründe für die Annahme vor, dass dieser Vermögensübergang etwas mit einem Erbfall gemein habe. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin die eingereichte Klage als "Erbschaftsklage" bezeichne, reiche jedenfalls nicht aus, einen solchen erbrechtlichen Zusammenhang herzustellen. Es handle sich vielmehr um einen von zwei lebenden Personen gewünschten Vermögensübergang. Nach heutigem Kenntnisstand existiere keine Willenserklärung des Erblassers AN, wonach die gegenständlichen Liegenschaft in das Eigentum der Beschwerdeführerin übergehen sollten. Es könne nicht einmal argumentiert werden, NN wolle dem vom Verstorbenen AN ihr gegenüber geäusserten Willen zum Durchbruch verhelfen, da sie gegenüber dem Landgericht ausgesagt habe, dass AN ihr nie gesagt habe, er wolle, dass die Beschwerdeführerin alles bekomme. Eine solche letztwillige Erklärung wäre aber jedenfalls erforderlich, damit der gegenständliche Vorgang einen erbrechtlichen Charakter haben könne. Der gegenständliche Vorgang unterliege daher jedenfalls der Genehmigungspflicht im Sinne von Art. 5 ff. GVG und die Beschwerdeführerin habe als Übernehmerin ein entsprechendes berechtigtes Interesse geltend zu machen.
Die Einvernahme von NN und der Beschwerdeführerin sei nicht nötig gewesen, da der Sachverhalt soweit geklärt und entscheidungsreif sei und die zur Einvernahme angebotenen Personen zu den relevanten Fragen bereits vom Landgericht einvernommen worden seien.
5. Gegen diese Entscheidung, zugestellt am 5. Juli 2013, erhob die Beschwerdeführerin am 19. Juli 2013 rechtzeitig Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Sie beantragt, die angefochtene Entscheidung dahingehend abzuändern, dass festgestellt werde, dass der gegenständliche Erwerb von Grundstücken von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht gemäss Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG ausgenommen sei.
6. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Vorakt der Landesgrundverkehrskommission LGVK 2013/01 und den Verlassenschaftsakt des Fürstlichen Landgerichts VA.1994.80 (betreffend die Verlassenschaft nach AN) bei, erörterte in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 11. September 2013 die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Die Beschwerdeführerin macht Verfahrensmängel geltend. Sie führt aus, NN und die Beschwerdeführerin seien von der Landesgrundverkehrskommission trotz entsprechender Beweisanbote nicht einvernommen worden. Die Einvernahmen hätten zum Ausdruck gebracht, dass es sich beim vermittleramtlichen Anerkenntnis und Vergleich um die Regelung einer erbrechtlichen Angelegenheit, nämlich des Nachlasses nach AN und eben nicht um eine Schenkung oder einen sonstigen schuldrechtlichen Vertrag handle. Auch sei der Sachverhalt unvollständig festgestellt worden. Nicht festgestellt worden sei, dass die Beschwerdeführerin wegen der Nichtauffindbarkeit der letztwilligen Verfügung von AN eine Erbschaftsklage gegen NN anhängig gemacht habe und dass NN dieses Klagebegehren anerkannt habe. Aus Sicht von NN sei es richtig, dass der Nachlass nach AN der Beschwerdeführerin zustehe. Es werde deshalb auch als unrichtige Tatsachenfeststellung gerügt, dass kein Vermächtnis zu Gunsten der Beschwerdeführerin vorliege. Gerade das ausdrückliche Anerkenntnis des Klagebegehrens auf Herausgabe des noch vorhandenen Teils des Nachlasses nach AN durch NN stelle sowohl von der Form als auch vom Inhalt her ein der Beschwerdeführerin zukommendes Vermächtnis dar. Die Einvernahme der Parteien der vor dem Vermittleramt in Schaan vermittelten Erbschaftsklage hätte ergeben, dass es sich bei der Übertragung der betroffenen Grundstücke um die bis heute unterbliebene Ausführung des letzten Willens des AN handle.
Die Verfahrensrüge ist nicht berechtigt, da der letztlich entscheidungsrelevante Sachverhalt von den Unterinstanzen vollständig festgestellt und von der Beschwerdeführerin nicht angefochten wurde.
Ob das Klagsanerkenntnis ein Vermächtnis darstellt, ist eine Rechtsfrage, keine Sachverhaltsfrage.
2. Die Beschwerdeführerin und NN sind sich einig, dass die gesamte noch vorhandene Erbschaft nach AN von NN auf die Beschwerdeführerin übertragen werden soll. Eine solche Übertragung kann entweder rechtsgeschäftlich (schuldrechtlich, insbesondere durch Schenkung) oder erbrechtlich erfolgen. Letzteres ist nur mittels Erbschaftsklage möglich. Ein entsprechendes Klagsverfahren leitete die Beschwerdeführerin gegen NN ein, indem sie ein vermittleramtliches Begehren stellte. NN anerkannte das Klagebegehren vor dem zuständigen Vermittleramt. Ein solches Anerkenntnis hat die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Anerkenntnisurteils (§ 27 Abs. 1 des Gesetzes über die Vermittlerämter, LGBl. 1916 Nr. 3, VAG).
Welche Wirkung und Rechtsnatur einem Anerkenntnis in einem Erbschaftsklageverfahren zukommt, ist in der österreichischen Lehre, auf die vorliegendenfalls aufgrund der engen Verwandtschaft des liechtensteinischen mit dem österreichischen Erbrecht zurückgegriffen werden kann, umstritten. Nach einer Ansicht heilt das Anerkenntnis den Erbrechtstitel (z.B. das formungültig errichtete Testament), so dass dieser Titel der Verlassenschaftsabhandlung zu Grunde zu legen ist. Nach der gemäss Welser wohl richtigen Gegenmeinung bleibt der letzte Wille ungültig, der Anerkennungsvertrag entfaltet zwischen den Beteiligten bloss schuldrechtliche Wirkung (Koziol/Welser, Bürgerliches Recht II 13, 2007, S. 503). Der öOGH liess die Frage, ob ein formungültiges Testament durch Anerkenntnis der gesetzlichen Erben soweit als Erbrechtstitel saniert werden kann, dass er der Abhandlung zu Grunde zu legen ist, oder ob die Anerkennung dem formungültigen Testament keine Wirkung als Erbrechtstitel zu verleihen vermag, offen (OGH 2001/05/16 6Ob66/01a, RS0012512).
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes kann die Frage in dieser allgemeinen Form auch vorliegendenfalls offengelassen werden, denn die Problematik kann weiter differenziert werden: Es ist zu unterscheiden, ob der letzte Wille des Erblassers dokumentiert ist oder nicht (so RS0012510; Welser in Rummel 3, § 601 Rz 3 f.). Liegt ein dokumentierter letzter Wille vor (z.B. ein maschinengeschriebenes Testament mit Originalunterschrift des Erblassers oder eine blosse Fotokopie eines ansonsten formgültigen Testamentes), mag ein Anerkenntnis die Formungültigkeit des Titels allenfalls zu heilen. Ist jedoch der letzte Wille nicht dokumentiert, ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes eine Heilung nicht möglich, denn es gilt der Grundsatz, dass der vollständige Inhalt einer letztwilligen Verfügung bewiesen werden muss (RS0012510). Eine nicht formgerechte Verfügung ist selbst bei klar und eindeutig erweisbaren Willen des Erblassers ungültig (RS0012454). Der Grundsatz, dass dem wahren erblasserischen Willen zu entsprechen ist, hat dort seine Grenze, wo es sich um Formvorschriften für letztwillige Erklärungen im engsten Sinn (§ 577 ABGB) handelt; an der kategorischen Bestimmung des § 601 ABGB (nämlich dass die letzte Willenserklärung ungültig ist, wenn der Erblasser eines der im Erbrecht vorgeschriebenen Erfordernisse nicht beobachtet hat), findet jede Auslegung eine unübersteigliche Schranke (RS0012452).
Vorliegendenfalls hat die Erstinstanz folgenden entscheidungswesentlichen Sachverhalt festgestellt: Der im 1939 geborene AN, wohnhaft gewesen in Ruggell, ist im 1994 in Ruggell verstorben. Die erblasserische Schwester NN erklärte sich aufgrund des Gesetzes als Erbin. Die Erbserklärung wurde vom Landgericht angenommen und mit Einantwortungsurkunde von1994 wurde der gesamte Nachlass aufgrund des Gesetzes ins Eigentum von NN eingeantwortet. Eine letztwillige Verfügung des AN ist im Verlassenschaftsakt VA.1994.80 nicht enthalten. Auch der Gemeindegrundverkehrsbehörde Ruggell wurde keine letztwillige Verfügung des AN vorgelegt. NN hat im Strafverfahren 14 UR.2012.93 ausgesagt, sie habe das Testament des AN gefunden und aufbewahrt, aber nicht geöffnet, und sie wisse nicht, was darin stehe. Heute finde sie das Testament aber nicht mehr. Die Beschwerdeführerin hat vom Landgericht zur Sache am 2. Mai 2012 [zu 14 UR.2012.93] angegeben, ein Testament des AN habe sie nie gesehen. Alois habe zu ihr ca. 5 Tage bevor er gestorben sei, gesagt, dass er ein Testament verfasst habe, er bald sterben werde und dass sie alles erben werde. Explizit von einem Testament habe er aber nicht gesprochen. Am 21. März 2012 erschien NN beim Fürstlichen Landgericht und händigte eine handschriftliche "Bestätigung" aus, aus welcher sich ergibt, dass das Testament von "A", welches in einem verschlossenen Kuvert gewesen sei, versteckt worden sei, und zwar in der Stube unter dem Tischtuch. Auf dem Kuvert sei geschrieben gestanden "Testament für AN".
Aus diesen Sachverhaltsfeststellungen ergibt sich, dass NN zwar ein Kuvert mit der Aufschrift "Testament für AN" sah und hatte, dass aber niemand, auch NN nicht, jemals ein Testament oder eine sonstige letztwillige Verfügung des AN sah oder gar las. Der letzte Wille des AN ist also in keiner Art und Weise dokumentiert. Der blosse Wille des AN, wie er mündlich zum Ausdruck gebracht worden sein mag, stellt keinen "letzten Willen" im Sinne des Erbrechts dar (EvBl 1992/36). Weder die Beschwerdeführerin noch NN können durch eine Klage oder ein Klagsanerkenntnis eine nicht existente letztwillige Verfügung des AN in dem Sinne sanieren und heilen, dass von einem gültigen erbrechtlichen Erwerb von Nachlassgegenständen durch die Beschwerdeführerin ausgegangen werden kann.
3. Eine Argumentation aus einer etwas anderen Sicht führt zu demselben Ergebnis. Zu fragen ist nämlich, was NN vor dem Vermittleramt Schaan anerkennen wollte. In Betracht kommt, dass sie entweder den Inhalt der letztwilligen Verfügung des AN oder den wahren Willen des AN oder die eigene Schenkungsabsicht anerkennen wollte. Ersteres konnte sie nicht, da sie den Inhalt der letztwilligen Verfügung des AN nie sah und nie las und somit auch nicht kennt. Die Anerkennung des wahren erblasserischen Willens hilft rechtlich nichts, da auch ein klar und eindeutig erweisbarer Wille des Erblassers ungültig bleibt, solange keine (dokumentierte) letztwillige Verfügung vorliegt (RS0012454). Nach Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes können nur (wenn überhaupt) Formgebrechen von dokumentierten letztwilligen Verfügungen, nicht aber das Fehlen von letztwilligen Verfügungen durch ein Anerkenntnis geheilt werden. Somit bleibt einzig, dass NN mit ihrem vermittleramtlichen Anerkenntnis einen Schenkungsvertrag mit der Beschwerdeführerin abschliessen wollte.
4. Somit ist das von der Beschwerdeführerin bei der Gemeindegrundverkehrskommission eingereichte Protokoll des Vermittleramtes Schaan vom 29. Oktober 2012 als Schenkungsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin als Beschenkte und NN als Geschenkgeberin zu qualifizieren. Schenkungen sind, da sie nicht unter die Ausnahmen von Art. 3 GVG fallen, grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig (Art. 1 Abs. 2 GVG). Die Genehmigung ist zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht vorliegt (Art. 5 f. GVG). Wie der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell in seiner Entscheidung vom 17. Dezember 2012 richtig erkannte, hat hierüber die Gemeindegrundverkehrskommission zu entscheiden.
5. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 20 GVG i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gerichtsgebührengesetz (Art. 20 Abs. 2 Grundverkehrsverordnung) und dem Streitwert (LES 1998, 157). Der Streitwert entspricht bei Schenkungsverträgen, wie vorliegendenfalls, dem Steuerschätzwert der zu übertragenden Grundstücke (zuletzt VGH 2012/139 und 146). Dieser beträgt gemäss dem verfahrensgegenständlichen vermittleramtlichen Anerkenntnis und Vergleich insgesamt CHF 3'732'130.--. Somit beträgt die Eingabegebühr für die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof CHF 170.-- und die Entscheidungsgebühr des Verwaltungsgerichtshofes CHF 4'250.-- (Art. 34 und 35 Gerichtsgebührengesetz).
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 11. September 2013