VGH 2012/153
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführerin: BF
vertreten durch:
Advocatur Seeger Frick & Partner AG Kirchstrasse 6 9494 Schaan
Beschwerdegegnerin: Gemeinde Vaduz Städtle 6 9490 Vaduz
vertreten durch:
Frick & Partner Rechtsanwälte AG Austrasse 79 9490 Vaduz
wegen: Vereinbarung vom Februar 2011
gegen: Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 27. November 2012, RA 2012/2367-0053
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 25. April 2013
entschieden:
1. Die Beschwerde vom 12. Dezember 2012 gegen die Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 27. November 2012, RA 2012/2367-0053, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 1'870.-- hat die Beschwerdeführerin binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an das Land Liechtenstein zu bezahlen (Zahlungsinformationen am Schluss dieses Urteils).
3. Parteikosten werden keine zugesprochen.
1. A und B waren Eigentümer der Grundstücke Vaduzer Parz.Nr. 1 und Nr. 2 mit total 8'083 m 2 Landfläche. Diese beiden Parzellen wurden zur Parz.Nr. 3 vereinigt und mittels Widmung im 2009 ins Eigentum der Beschwerdeführerin, die 2009 gegründet wurde, überführt. A und B sowie C sind Stiftungsräte der Beschwerdeführerin.
A und B beabsichtigten schon (zumindest) im Jahr 2001, die genannten Grundstücke zu überbauen. Über ihr Begehren erliess die Gemeinde Vaduz im 2002 erstmals einen entsprechenden Überbauungsplan. Allerdings verwirklichten A und B ihr Bauprojekt nicht.
Vielmehr begehrten sie später den Erlass eines neuen Überbauungsplanes. Ein solcher wurde im 2009 erstellt, vom Gemeinderat Vaduz behandelt und erlassen sowie mit formeller Entscheidung ausgefertigt . Diesen Überbauungsplan genehmigte die Regierung des Fürstentums Liechtenstein. Basierend darauf stellte die zwischenzeitlich gegründete Beschwerdeführerin am 21. Juli 2009 und 11. August 2009 ihr Baugesuch. Dieses wurde von der Gemeinde Vaduz am 25. August 2009 und vom Hochbauamt am 6. November 2009 bewilligt.
Am 21. Dezember 2010 und 21. Januar 2011 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Vaduz ein Planänderungsgesuch ein. Dieses bedingte nicht nur die Änderung der bisherigen Baubewilligung, sondern auch die Änderung des Überbauungsplanes . Am 1. Februar 2011 genehmigte der Gemeinderat Vaduz die Änderung des Überbauungsplans, nachdem sich die Gemeinde Vaduz und die Beschwerdeführerin gleichentags auf den Abschluss einer Vereinbarung einigten. Diese Vereinbarung ist heute verfahrensgegenständlich und trägt folgenden Wortlaut:
PRIVAT- UND VERWALTUNGSRECHTLICHE VEREINBARUNG
abgeschlossen zwischen
vertreten durch
Bürgermeister Ewald Ospelt, 9490 Vaduz
und
Vizebürgermeisterin Alice Hagen-Ospelt, 9490 Vaduz
als Gemeindebaubehörde, nachfolgend Gemeinde Vaduz genannt, einerseits
sowie
vertreten durch die Stiftungsräte
A, B, C
als Grundeigentümerin der Vaduzer Parzelle Nr. 3 und Bauwerber, nachfolgend als BF bezeichnet, andererseits.
Präambel
Die Vaduzer Parzelle Nr. 3 mit einer Landfläche von 8’012 m2 (anrechenbar 8'083 m2) ist in bücherlichem Eigentum der BF.
Geplant ist auf der Liegenschaft Vaduzer Parzelle Nr. 3 die Umnutzung von Wohnungen und des Restaurants zu Büro- resp. Verkaufsräumen mit einer Erhöhung der Bruttogeschossfläche gemäss den Planänderungen des beauftragten Architekturbüros vom 21. Dezember 2010.
Der Gemeinderat Vaduz hat für dieses Gebiet im 2009 den Überbauungsplan Vaduzer Parzelle Nr. 3 und die dazugehörenden Bauvorschriften genehmigt. Die Genehmigung des zur Änderung vorgesehenen Überbauungsplanes betreffend die Nutzungserhöhung der zulässigen Gewerbenutzung von bisher 70% auf max. 78% ist am 1. Februar 2011 vorgesehen. Aus formellen Gründen kann die geplante Umnutzung nur mit einer Ausnahmegenehmigung bewilligt werden.
I.
Zunächst wird von den Vertragsparteien festgestellt und allseits als richtig anerkannt, dass der vom Vaduzer Gemeinderat genehmigte Überbauungsplan u.a. folgende Abweichungen von derRegelbauweise vorsieht:
1). (...)
II.
Der von der Gemeinde Vaduz gemäss Punkt I, Ziffer Abs. 1, verlangte Infrastruktur-Kostenbeitrag in Höhe von insgesamt CHF 466‘048.10errechnet sich wie folgt: (...)
III.
Die hälftigen Infrastruktur-Kostenbeiträge von insgesamt CHF 233'024.05 gemäss Punkt II sind von der Bauwerberin zu übernehmen und zu begleichen sowie der restliche Betrag von ebenfalls CHF 233'024.05 wird sistiert (Fälligkeit Punkt III, Ziffer 2 und 3).
Die von der BF gemäss Punkt II, Ziffern 1 bis 3 zu leistenden hälftigen Zahlungen von insgesamt CHF 233'024.05 werden innert 30 Tagen nach rechtskräftiger Baubewilligung der Planänderung vom 21. Dezember 2010, spätestens jedoch per 30. April 2011 fällig. Der genannte Betrag ist auf das Konto Nr. 201.841.01 der Gemeinde Vaduz bei der Landesbank einzuzahlen oder zu überweisen.
Die BF oder deren Rechtsnachfolger verpflichten sich den restlichen, hälftigen und sistierten Betrag von CHF 233‘'024.05 zuzüglich der Sparbuchzinsen wie diese von der LLB AG, Vaduz, festgelegt werden, ab 1. Oktober 2014 innert 30 Tagen an die Gemeinde zu überweisen, sofern bis zur genannten Frist keine Anpassung der Zonen- und Bauordnung mit 100% Dienstleistungsanteilen für das gegenständliche Grundstück rechtsverbindlich festgelegt worden ist.
IV.
Die BF bestätigt,dass den nachfolgend aufgeführten geschätzten Verwaltungs- und Nebenkosten im Betrag von CHF 6'000.00 (Grundlage: Art. 3 und 6 des Reglements über die Gebühren für Baubewilligungen und Reklamen vom 16. Sept. 1997 in der geltenden Fassung) zugestimmt und die Zahlung innert 30 Tagen an die Gemeinde Vaduz entrichtet wird:
V.
Die rechtlichen Vertreter der BF erklären ausdrücklich und unwiderruflich, die Vorschreibung des vertragsgegenständlichen Infrastruktur-Kostenbeitrages und der Verwaltungs- und Nebenkosten sowie die anfallenden Gebühren des Landes Liechtenstein resp. deren Weiterverrechung an die BF als gerechtfertigt anzusehen. Sie anerkennen auch, dass sie bereit sind, an die Gemeinde Vaduz den von ihr geforderten Kostenbeitrag zu leisten. Demgemäss erklären die Vertreter der BF ausdrücklich und unwiderruflich, auf die gänzliche oder teilweise Rückforderung der von ihnen bereits bezahlten Infrastruktur-Kostenbeiträge und Verwaltungs- und Nebenkosten auch dann zu verzichten, wenn sich die Rechtslage oder zumindest die Entscheidungspraxis der zuständigen Verwaltungsbehörden oder Gerichte dahingehend ändern sollte, dass eine solche Abgabe an die Standortgemeinde nicht oder nur unter ganz besonderen Voraussetzungen eingefordert werden darf. Dieses Risiko wird von der BF somit in jedem Falle zur Gänze selbst getragen.
VI.
Es besteht zwischen den Vertragsparteien Einvernehmen darüber, dass es sich bei dieser Vereinbarung nicht nur um einen privatrechtlichen Vertrag handelt, sondern überwiegend um eine verwaltungsrechtliche und damit öffentlich-rechtliche Vereinbarung. Als solche unterliegt diese nicht allen privatrechtlichen Anfechtungsmöglichkeiten. Demgemäss könnte diese Vereinbarung von allen Vertragsparteien nur unter den ganz beschränkten Voraussetzungen angefochten werden, welche in dieser ausdrücklich vorgesehen sind.
VII.
Diese Vereinbarung untersteht liechtensteinischem Recht und tritt erst mit ihrer Unterzeichnung durch alle Vertragsparteien in Kraft.
Allfällige Abänderungen oder Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen zu ihrer Rechtsverbindlichkeit der Schriftform. Dies gilt auch für eine allfällige Abänderung dieser Bestimmung.
Die nachstehend angeführten Beilagen bilden integrierende Bestandteile dieser Vereinbarung:
Rechnung vom 27. Januar 2011 der Gemeinde Vaduz an die BF.
VIII.
Jede Vertragspartei ist berechtigt, den Bestand und den Inhalt dieser Vereinbarung Dritten gegenüber offen zu legen, insbesondere dann, wenn dies zur Durchsetzung eigener oder zur Abwehr unberechtigter fremder Ansprüche notwendig oder zumindest zweckmässig ist. Entschliesst sich eine Vertragspartei dazu, wäre sie jedoch verpflichtet, alle übrigen Vertragsparteien darüber zu informieren, wem gegenüber und aus welchen Gründen sie Bestand und Inhalt dieser Vereinbarung offengelegt hat.
Die Änderungen des Überbauungsplanes wurden von der Regierung am 22. März 2011 genehmigt und erwuchsen in Rechtskraft. Das Hochbauamt erteilte am 5. September 2011 die Planänderungs-Baubewilligung, welche in Rechtskraft erwuchs.
2. Am 2. November 2011 stellte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Vaduz einen Antrag auf Aufhebung des Kostenbeschlusses, also der Vereinbarung vom 1. Februar 2011. Sie beantragte, die Gemeinde Vaduz wolle die privat- und verwaltungsrechtliche Vereinbarung vom Februar 2011 zwischen der Gemeinde Vaduz und der BF als nichtig erkennen und aufheben, sodass die BF zu keinen Zahlungen aus dieser privat- und verwaltungsrechtlichen Vereinbarung verpflichtet ist.
Begründet wurde dieser Antrag damit, dass die gemäss Vereinbarung geschuldete Zahlung gesetzwidrig und unnötig sei. Die Unterzeichnung der Vereinbarung sei von der Gemeinde erzwungen worden. Es handle sich bei dieser Vereinbarung nicht um eine zivilrechtliche, sondern um eine rein hoheitliche Vereinbarung. Ein solcher verwaltungsrechtlicher Vertrag dürfe jedoch für die Festlegung von Abgaben oder Kosten, die im Rahmen der Abänderung eines Überbauungsplanes der Gemeinde abgeliefert werden müssten, nicht erlassen werden. Vielmehr hätte richtigerweise eine Kostenverfügung ergehen müssen. Darüberhinaus sei die Vereinbarung von der Gemeinde der Beschwerdeführerin durch die Ausnutzung einer Zwangslage, in der sich die Beschwerdeführerin befunden habe, abgenötigt worden, sodass die Vereinbarung in analoger Anwendung von § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB nichtig sei.
Die Gemeinde stütze ihre Entscheidung und ihren Zwang zum Abschluss der Vereinbarung auf Art. 4 des Reglementes über die Erhebung von Infrastrukturkostenbeiträgen. Dieses Reglement habe jedoch keine gesetzliche Grundlage. Im Übrigen seien die Voraussetzungen zur Erhebung von Infrastrukturkostenbeiträgen gemäss diesem Reglement im vorliegenden Fall nicht gegeben. Insbesondere sei die Ausnützungsziffer nicht, wie von Art. 4 des Reglements verlangt, um mehr als 20 % gegenüber der Regelbauweise überschritten.
Zusammengefasst könne festgehalten werden: Der Bau des (...) [nämlich des Gebäudetraktes, der der Strasse zugewendet ist] und alle damit zusammenhängenden Massnahmen seien auf Wunsch der öffentlichen Hand und insbesondere der Gemeinde Vaduz vorgenommen worden. Allein schon die Errichtung des (...) sei einzig und allein im Interesse der öffentlichen Hand gelegen gewesen. Für die Einhebung einer Infrastrukturabgabe fehle die notwendige gesetzliche Grundlage.Für die Abschöpfung eines Mehrwertes im Sinne von Art. 7 BauG fehle zum einen die sachliche Grundlage und zum zweiten die entsprechende Ausführung in einem Reglement bzw. der Gemeindebauordnung.Die Berechnungen der Gemeinde Vaduz, welche eine Überschreitung der zulässigen BGF um mehr als 20 % feststelle, sei falsch.Die privatrechtliche und verwaltungsrechtliche Vereinbarung vom Februar 2011 sei nichtig. Stattdessen hätte eine Verfügung ergehen müssen, damit die Antragstellerin [Beschwerdeführerin] die Möglichkeit gehabt hätte, sich einem rechtsstaatlichen Verfahren zu unterziehen.
3. Mit Entscheidung vom 13. Dezember 2011/15. März 2012 wies die Gemeinde Vaduz den Antrag auf Aufhebung der "Privat- und verwaltungsrechtlichen Vereinbarung" vom 1. Februar 2011 gemäss Schreiben der Beschwerdeführerin vom 2. November 2011 ab.
Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
Verwaltungsrechtliche Verträge seien als Handlungsform des Verwaltungsrechts heute anerkannt und weit verbreitet und langjährige Praxis der Gemeinde Vaduz. Art. 7 des neuen Baugesetzes LGBl. 2009 Nr. 44 sehe ausdrücklich vor, dass die Gemeinde Mehrwertabgaben erheben könne. Darüberhinaus müsste eine Mehrwertabgabe auch im Sinne der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer erhoben werden, denn nach ständiger und langjähriger Praxis gewähre die Gemeinde die Sondervorteile von Überbauungsplänen nur dann, wenn sie entsprechend von den Grundeigentümern ausgeglichen würden.
Beim Abschluss der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 sei seitens der Gemeinde kein Zwang ausgeübt worden. Die Beschwerdeführerin hätte auf Grundlage der damals rechtskräftigen Baubewilligung bauen können. Es sei die Beschwerdeführerin gewesen, die sich nicht an die Baubewilligung gehalten und Lagerräume gebaut habe, die nicht von der Baubewilligung umfasst gewesen seien. Ausserdem sei es die Beschwerdeführerin gewesen, die nach Baubeginn die Umnutzung von Wohnungen in Büros sowie die Erweiterung der Gewerbefläche beantragt habe. Dass sich die Wirtschaftslage zwischen Planungsbeginn und Fertigstellung des Baus verschlechtert habe, möge richtig sein, doch dieses Risiko trage die Bauherrschaft und nicht die Gemeinde.
Die Beschwerdeführerin sei in den Verhandlungen mit der Gemeinde Vaduz über den Abschluss der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 von einem erfahrenen Rechtsanwalt vertreten gewesen. Obwohl sie sich nach eigenen Angaben bewusst gewesen sei, dass die gesetzlichen Grundlagen für die Einhebung von Infrastrukturkostenbeiträgen angeblich nicht ausreichend seien, habe sie mit der Gemeinde die Vereinbarung abgeschlossen. Damit habe sie klar zu erkennen gegeben, dass sie trotz der angeblich fehlenden rechtlichen Grundlage bereit sei, die geforderte Mehrwertabgabe zu bezahlen. Die Gemeinde habe somit darauf vertrauen dürfen, dass sich die Beschwerdeführerin an die vertragliche Vereinbarung halte. In diesem Vertrauen habe der Gemeinderat die erforderlichen Schritte für die Anpassung des Überbauungsplans sowie der Änderung der Baubewilligung genehmigt.
Die Berechnung der Bruttogeschossfläche und Ausnützungsziffer sei vom Hochbauamt vorgenommen worden. Dieses sei dafür zuständig. Die Gemeinde habe diese Berechnungen übernommen und habe davon ausgehen dürfen, dass diese korrekt seien. Im Übrigen bringe die Beschwerdeführerin nicht vor, inwieweit die Ausnützungsziffer falsch berechnet worden sei. Ohne detailliertes Vorbringen sei eine Überprüfung des Vorbringens nicht möglich.
4. Gegen diese Entscheidung erhob die Beschwerdeführerin am 28. März 2012 Beschwerde an die Regierung. Sie beantragte, die Regierung wolle (1.) die Entscheidung/Verfügung des Gemeinderates vom 13. Dezember 2011 aufheben, (2.) die privat- und verwaltungsrechtliche Vereinbarung vom Februar 2011 zwischen der Gemeinde Vaduz und der BF als nichtig erkennen und aufheben, sodass die BF zu keinen Zahlungen aus dieser Vereinbarung verpflichtet ist, und (3.) die Kosten des Verfahrens samt Parteikosten der Gemeinde Vaduz auferlegen.
Diese Beschwerde wurde im Wesentlichen gleich begründet wie der Antrag vom 2. November 2011 an die Gemeinde.
Im Beschwerdeverfahren vor der Regierung beteiligte sich die Gemeinde Vaduz, indem sie am 21. Mai 2012 eine schriftliche Stellungnahme zur Beschwerde einreichte.
Zu dieser Stellungnahme erstattete die Beschwerdeführerin am 20. Juni 2012 eine Replik.
5. Mit Entscheidung vom 27. November 2012, RA 2012/2367-0053, wies die Regierung die Beschwerde ab.
Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
Die Sachverhaltsfeststellungen in der angefochtenen Entscheidung der Gemeinde Vaduz seien von der Beschwerdeführerin nicht angefochten worden.
Verwaltungsrechtliche Verträge seien zulässig, wenn das LVG oder andere einschlägige Gesetze sie nicht verböten, sich der Vertrag als geeignete Handlungsform erweise und der Inhalt gesetzlichen Bestimmungen nicht widerspreche (StGH 2008/30). Verwaltungsrechtliche Verträge, die schon bei ihrem Abschluss gegen Rechtsvorschriften verstiessen, seien nicht ohne weiteres nichtig (Häfelin/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Rz 1111 ff.). Weder im LVG noch in anderen für die gegenständliche Angelegenheit relevanten Bestimmungen finde sich ein Verbot betreffend die Erstellung eines verwaltungsrechtlichen Vertrages. Des weiteren erachte die Regierung den verwaltungsrechtlichen Vertrag in der gegenständlichen Angelegenheit als geeignete Handlungsform, da es der verwaltungsrechtliche Vertrag ermögliche, in Angelegenheiten wie der gegenständlichen schnelle einvernehmliche Lösungen zu finden. In Angelegenheiten wie der vorliegenden werde von der Verwaltung eine gewisse Flexibilität verlangt, ohne dass dabei die Grundprinzipien des öffentlichen Rechts ausser Acht gelassen würden (VBI 1999/22). Der gegenständliche verwaltungsrechtliche Vertrag regle die Festlegung eines von der Beschwerdeführerin zu zahlenden Infrastruktur-Kostenbeitrages als Abgeltung für eine von der Gemeinde Vaduz erteilten Ausnahmegenehmigung. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG könne der Gemeinderat in der Bauordnung Bestimmungen über die Abgeltung von planungsbedingten Mehrwerten erlassen. Damit sei ein Instrumentarium eröffnet, das insbesondere für die Weiterentwicklung der Siedlungen bedeutsam und hilfreich sein könne (BuA Nr. 112/2008 S. 37). Bei dem im gegenständlichen verwaltungsrechtlichen Vertrag festgelegten Infrastrukturkostenbeitrag handle es sich um eine Abgeltung von Mehrwerten gemäss Art. 7 BauG. Der Inhalt der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 widerspreche folglich nicht den gesetzlichen Bestimmungen. Somit seien sämtliche Voraussetzungen für den Abschluss eines verwaltungsrechtlichen Vertrages gegeben und folglich sei diese Handlungsform gegenständlich auch zulässig.
Die Höhe des Infrastrukturkostenbeitrages sei Bestandteil der gegenständlichen Vereinbarung. Die Vertreter der Beschwerdeführerin hätten die gegenständliche Vereinbarung unterzeichnet und somit auch ihr Einverständnis zur Höhe des Infrastrukturkostenbeitrages gegeben.
Der in der Vereinbarung festgelegte Infrastrukturkostenbeitrag stehe in keinem auffallenden Missverhältnis zu der gewährten Ausnahmebewilligung, dies im Sinne von § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB. Auf die weiteren Voraussetzungen des § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB sei somit von Vornherein nicht weiter einzugehen.
Die Beschwerdeführerin erhalte für den an die Gemeinde Vaduz zu zahlenden Infrastrukturkostenbeitrag eine Gegenleistung des Gemeinwesens in Form einer Ausnahmebewilligung. Da der Infrastrukturkostenbeitrag gegenständlich von der Beschwerdeführerin nicht gegenleistungslos gezahlt werden solle, handle es sich beim Kostenbeitrag um eine Kausalabgabe und nicht um eine Steuer. Bei Kausalabgaben erfahre das Legalitätsprinzip dort eine Lockerung, wo eine Überprüfung von Kausalabgaben auf ihre Rechtmässigkeit anhand des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips offenstehe (StGH 2012/83). Gegenständlich sei weder das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip verletzt. Dies begründe sich in der Abwägung der zugestandenen Mehrwerte, die in mehrfacher Hinsicht der Beschwerdeführerin durch die Gemeinde Vaduz erlaubt worden seien. Der Beschwerdeführerin sei insbesondere nicht nur die in der Praxis mehrheitlich zugestandene Erhöhung der Ausnützungsziffer um 20 % gegenüber der Regelbauweise von 0,8 auf 1,02 zugestanden worden, sondern es sei ein weiterer Flächenbonus und damit eine zusätzliche Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 1,027 erfolgt. Zudem sei der Beschwerdeführerin im Sinne einer Ausnahme zugestanden worden, vom Verhältnis der Büro- und Wohnnutzung von maximal 70 %/minimal 30 % gemäss Regelbauweise abzuweichen und dieses zu ihren Gunsten und im eigenen Interesse auf maximal 78 % Büroanteil und minimal 22 % Wohnanteil zu verschieben.
Hinsichtlich der Bewertungen und Berechnungen der Ausnützungsziffern bringe die Beschwerdeführerin nicht substantiiert vor, welche Berechnungen nicht richtig seien. Es sei somit der Regierung nicht möglich, konkret auf das Beschwerdevorbringen einzugehen. Es erübrige sich ein näheres Eingehen auf das Vorbringen ohnehin, da eine allenfalls falsch berechnete Ausnützungsziffer nicht zur Nichtigkeit des gegenständlichen Vertrages führen würde. Es sei aber noch festzuhalten, dass auch die Gemeinde Vaduz der Ansicht sei, dass gemäss Planänderung vom März 2012 die Ausnützungsziffer nicht mehr überschritten sei und daher Ziff. II./3b des gegenständlichen Vertrages nicht mehr zur Anwendung gelange und der vereinbarte Infrastrukturkostenbeitrag jedenfalls zu reduzieren sei. Der Infrastrukturkostenbeitrag werde somit von der Beschwerdeführerin und der Gemeinde Vaduz neu festzulegen zu sein, doch führe dies nicht zur Nichtigkeit des gegenständlichen Vertrages.
Auch nach Ansicht der Beschwerdeführerin deckten sich die Sachverhaltsfeststellungen der Beschwerdeführerin mit denjenigen der Gemeinde Vaduz weitestgehend. Folglich seien weitere Beweisaufnahmen entbehrlich.
6. Gegen diese Regierungsentscheidung (ON 1), zugestellt am 29. November 2012, erhob die Beschwerdeführerin am 12. Dezember 2012 rechtzeitig Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof (ON 2). Sie stellte folgende Anträge: Die Entscheidung der Regierung vom 27. November 2012 zu RA 2012/2367-0053 wird aufgehoben.
Damit ist die Verfügung des Gemeinderates vom 13. Dezember 2011 sowie die privat- und verwaltungsrechtliche Vereinbarung vom Februar 2011 zwischen der Gemeinde Vaduz und der BF aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens (Partei- und Verfahrenskosten) werden der Gemeinde Vaduz auferlegt.
7. Der Verwaltungsgerichtshof zog die Vorakten der Gemeinde und der Regierung (RA 2012/2367) sowie weitere Akten bei.
Die Gemeinde Vaduz äusserte sich mit Schriftsätzen vom 11. Januar 2013 (ON 6) und 5. März 2013 (ON 16). Die Beschwerdeführerin äusserte sich weiter mit Schriftsätzen vom 5. Februar 2013 (ON 9) und 12. März 2013 (ON 18).
In seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 25. April 2013 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Vorerst ist zu prüfen, welcher Art die verfahrensgegenständlichen "Abgaben" sind, zumal in den unterinstanzlichen Entscheidungen und in den Schriftsätzen sowohl von Mehrwertabgeltungen als auch von Infrastrukturkostenbeiträgen die Rede ist, ohne zwischen diesen beiden "Abgaben" zu unterscheiden. Es ist aber selbsterklärend, dass Mehrwertabgeltungen nicht dasselbe sind wie Beiträge zu Infrastrukturkosten.
Mehrwertabgaben haben ihre formalgesetzliche Grundlage in Art. 7 BauG (Baugesetz vom 11. Dezember 2008, LGBl. 2009 Nr. 44, in Kraft seit 1. Oktober 2009). Danach kann der Gemeinderat in der Bauordnung Bestimmungen über die Abgeltung von planungsbedingten Mehrwerten erlassen (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BauG). Die Mehrwertabgabe ist als Ausgleich für planungsbedingt geschaffene Vorteile zu entrichten; die Abgeltung kann insbesondere als Wertausgleich, Bodenabtausch oder Nutzungsrecht festgelegt werden; sie muss verhältnismässig und im öffentlichen Interesse begründet sein (Art. 7 Abs. 2 BauG). Die Vaduzer Bauordnung vom 4. April 2006 (in Kraft getreten am 15. Dezember 2006), die heute noch in Kraft ist, enthält keine Bestimmungen über eine Mehrwertabgabe im Sinne von Art. 7 BauG. Somit kann die Gemeinde Vaduz auch keine Mehrwertabgeltung von der Beschwerdeführerin verlangen.
In der strittigen Vereinbarung vom 1. Februar 2011 ist aber nicht von Mehrwertabgeltung oder Mehrwertabgabe die Rede, sondern von einem Infrastrukturkostenbeitrag. Es heisst in Abschnitt I. der Vereinbarung, durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, womit die gemäss Regelbauweise zulässige Bruttogeschossfläche erheblich überschritten werde, erfahre die Infrastruktur der Gemeinde Vaduz eine wesentliche Zusatzbelastung, die bei einer Überbauung nach Regelbauweise nicht einträte; da dies für die Gemeinde Vaduz mit erheblichen zusätzlichen Kosten beim Ausbau und beim Unterhalt ihrer Infrastruktur verbunden sei, verlange sie von der Beschwerdeführerin eine angemessene Beteiligung an diesen Kosten in der Höhe von insgesamt CHF 466'048.10. In Abschnitt II. der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 wird ausgeführt, wie der "verlangte Infrastruktur-Kostenbeitrag" errechnet wird, nämlich so, wie im Vaduzer "Reglement über die Erhebung von Infrastruktur-Kostenbeiträgen" vom 24. Juni 2008. Auch in diesem Reglement heisst es, dass Beiträge zur Deckung der Kosten von Infrastrukturaufgaben bei verdichteter Bauweise erhoben werden (Art. 1 Abs. 2 des Reglements). Gebiete zur Realisierung von Bauten in verdichteter Bauweise verursachen der Gemeinde erhöhte Infrastrukturinvestitionen und somit eine wesentliche Zusatzbelastung, die bei einer Überbauung nach Regelbauweise oder unter Einhaltung der in den Spezialbauordnungen festgelegten Nutzungen nicht einträte; da dies für die Gemeinde Vaduz mit erheblichen zusätzlichen Kosten beim Ausbau und beim Unterhalt ihrer Infrastruktur verbunden ist, wird von den jeweiligen Bauwerbern im Sinne der verursachergerechten anteilsmässigen Begleichung eine angemessene Beteiligung an diesen Infrastrukturkosten erhoben (Art. 4 des Reglements).
Die verfahrensgegenständliche Vereinbarung vom 1. Februar 2011 stützt sich also auf das "Reglement über die Erhebung von Infrastruktur-Kostenbeiträgen" der Gemeinde Vaduz vom 24. Juni 2008 und regelt eine Kostenbeteiligung der Beschwerdeführerin an den Infrastrukturkosten der Gemeinde Vaduz.
2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dieses Reglement könne sich auf keine gesetzliche (formalgesetzliche) Grundlage stützen. Deshalb sei es gesetz- und verfassungswidrig.
Diesem Argument folgt der Verwaltungsgerichtshof nicht:
Die Erstellung von Infrastrukturen fällt grundsätzlich in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden (Art. 12 Abs. 2 Bst. d GemG, Gemeindegesetz vom 20. März 1996, LGBl. 1996 Nr. 76). Zu diesen Infrastrukturanlagen gehören nicht nur Strassen, Wege und andere öffentliche Bauten und Anlagen, sondern insbesondere auch Anlagen der Wasserversorgung und der Abwasser- und Abfallentsorgung (Art. 12 Abs. 2 Bst. k GemG) und alles, was der Aufrechterhaltung der öffentlichen Ordnung dient (Art. 12 Abs. 2 Bst. h GemG). Überhaupt fällt alles, was das Interesse der Gemeinde zunächst berührt und in erheblichem Umfang durch sie geordnet und verwaltet werden kann, in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde (Art. 12 Abs. 1 GemG). Entsprechend diesen Aufgaben ist die Gemeinde auch berechtigt, Umlagen, also Infrastrukturkostenbeiträge, zu erheben (Art. 12 Abs. 2 Bst. e GemG; auch Art. 114 f. GemG).
Das Reglement über die Erhebung von Infrastruktur-Kostenbeiträgen kann sich also auf das Gemeindegesetz stützen (auch wenn das Gemeindegesetz diesbezüglich sehr allgemein formuliert ist) und ist somit nicht verfassungswidrig, zumal die Gemeindeautonomie in Art. 110 LV garantiert ist (StGH 1984/14 in LES 1987, 36; StGH 2008/30). Wenn der Landesgesetzgeber dem Gemeinderat als kommunaler Legislative die Kompetenz zur Erhebung öffentlicher Abgaben, wie in einem Abwasser- und Abfallbeseitigungsreglement, überträgt, muss die Delegationsnorm - vorliegendenfalls Art. 12 Abs. 2 Bst. e GemG - bezüglich der einzelnen Elemente des Abgaberechtsverhältnisses nicht gleich gehaltvoll formuliert sein, wie das bei einer Delegation an die Exekutive der Fall ist. Ein kommunaler Erlass kann einem eigentlichen formellen Gesetz unter dem Aspekt der Gesetzmässigkeit öffentlicher Abgaben gleichgestellt werden, wenn er von der ermächtigenden Gemeindelegislative beschlossen wurde oder dem Referendum unterstand (StGH 1997/28 in LES 1999, 148).
3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Gemeinde Vaduz hätte die konkreten Infrastruktur-Kostenbeiträge der Beschwerdeführerin nicht in einer verwaltungsrechtlichen Vereinbarung, sondern in einer verwaltungsrechtlichen individuell-konkreten Verfügung festsetzen müssen. Die Verwendung des Rechtsinstruments des verwaltungsrechtlichen Vertrages sei rechtswidrig gewesen.
3.1. Es ist, wie der Staatsgerichtshof in StGH 2008/30 Erw. 4. (auf www.stgh.li) ausführte, heute weitgehend unbestritten, dass verwaltungsrechtliche Verträge zulässig sind, wenn das LVG oder andere einschlägige Gesetze den verwaltungsrechtlichen Vertrag im vorliegenden Fall nicht verbieten, sich der Vertrag als geeignete Handlungsform erweist und der Inhalt gesetzlichen Bestimmungen nicht widerspricht. Der Staatsgerichtshof berief sich dabei auf Andreas Kley (Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS Band 23, Vaduz 1998, 136 f.), Ulrich Häfelin/Georg Müller/Fehlix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich 2006, 225 f., Rz 1069 ff.), Frank Klein (Die Rechtsfolgen des fehlerhaften verwaltungsrechtlichen Vertrags, Diss., Zürich 2003, schlussfolgend 72 f.) und seine eigene Rechtsprechung (StGH 1984/2 in LES 1985, 72).
Der Verwaltungsgerichtshof (damals: die Verwaltungsbeschwerdeinstanz) setzte sich erstmals in der Entscheidung zu VBI 1999/22 (LES 1999, 299) mit der Zulässigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages intensiv auseinander und kam zum Schluss, dass der öffentlich-rechtliche Vertrag für das Verwaltungshandeln des Staates gegenüber den Privaten grundsätzlich zulässig ist und dann zur Anwendung kommen kann, wenn kein rein privatrechtliches Handeln des Staates vorliegt. Ob beim öffentlich-rechtlichen Verwaltungshandeln des Staates die Verfügung oder der öffentlich-rechtliche Vertrag als Verwaltungsakt zu verwenden ist, richte sich nach den in der Schweiz hierzu entwickelten Kriterien.
Nach Kley (Andreas Kley, a.a.O., S. 136 f.) ist es erforderlich, dass die vertragliche Handlungsform geeigneter erscheint als die Verfügung. Es ist der Verwaltung verwehrt, frei zwischen vertraglicher und verfügungsmässiger Handlungsform zu wählen. Eine vertragliche Lösung ist unzulässig, wenn ein Gesetz das fragliche Sachgebiet umfassend und abschliessend ordnet und der Verwaltung das verfügungsmässige Handeln vorschreibt. Die Vertragslösung ist also dann zulässig, wenn das Gesetz hierfür Raum lässt. Allerdings dürfen auch dann die verwaltungsrechtlichen Verträge den Verwaltungsgesetzen nicht widersprechen.
Gemäss Häfelin/Müller/Uhlmann (a.a.O., nunmehr 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, Rz 1078) kann der öffentlich-rechtliche Vertrag dann angewendet werden, wenn der zuständigen Behörde bei der Regelung eines Rechtsverhältnisses ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt oder wenn rechtliche oder tatsächliche Unklarheiten durch eine Einigung zwischen Behörden und Privaten beseitigt werden sollen.
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes kann der öffentlich-rechtliche Vertrag auch dann angewandt werden, wenn die zu regelnde Angelegenheit komplex und deshalb ein einseitiges Vorgehen durch die Behörde mittels Verfügung schwierig ist.
3.2. Vorliegendenfalls hatte die Gemeinde Vaduz vor dem 1. Februar 2011, nämlich im 2009, auf Begehren der Beschwerdeführerin einen Überbauungsplan für die Vaduzer Parz.Nr. 3, die im Eigentum der Beschwerdeführerin ist, aufgestellt. Dieser Überbauungsplan wurde von der Regierung genehmigt. Beide Vorgänge richteten sich noch nach Art. 10 des (alten) Baugesetzes vom 1. Mai 1947, LGBl. 1947 Nr. 44. Auch hatte das Hochbauamt im November 2009, ebenfalls gestützt auf das alte Baugesetz, eine Baubewilligung erlassen. Am 14. Oktober 2010 fand eine Baubesichtigung mit Vertretern der Beschwerdeführerin (und Vertretern der von der Beschwerdeführerin beauftragten Planer und Architekten) sowie je einem Vertreter des Hochbauamtes des Landes Liechtensteins und der Bauverwaltung der Gemeinde Vaduz statt. Im dazugehörigen Protokoll heisst es unter anderem, dass das Projekt seit der Bewilligung einige Veränderungen erfahren habe, unter anderem die Folgenden: südostseitige Erweiterung der Keller-/Lagerfläche; separater Technikraum für (...) sowie Sprinklerraum nordseitig; Kunden-WC-Anlage in Ebene 2 sowie noch nicht vermieteter Restraum (16 m2) bei (...) Ebene 2; zusätzliche Keller-/Lagerräume nordostseitig und südwestseitig. Hinsichtlich der Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF-Berechnung) übergaben die Planer den Behördenvertretern eine "neue BGF-Berechnung", die "analog der ursprünglichen erstellt" wurde, jedoch mit der "kleinen Änderung", dass in der neuen Berechnung die Aussenwände nicht dazugerechnet wurden. Es wurde festgehalten, dass die Aussenwände jedoch weiterhin zur Bruttogeschossfläche dazugerechnet werden sollen und dass die neue Berechnung entsprechend angepasst und eingereicht werden soll.
Mit der Einreichung der neuen, geänderten Pläne vom 21. Dezember 2010 und 21. Januar 2011 beantragte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Vaduz eine Planänderung im Wesentlichen mit folgendem Inhalt: Umnutzung von 5 bewilligten Wohnungen in Büros; anstelle des Restaurants sollen weitere Geschäfte entstehen; Bewilligung zusätzlicher Lagerflächen, wie bereits vor Ort ausgeführt . Diese Änderungen führten dazu, dass die Ausnützungsziffer von bisher 1,02 auf 1,027 erhöht werden musste; das Verhältnis zwischen Büro- und Wohnnutzungen musste von 70 %/30 % auf 78 %/22 % geändert werden. Die zusätzlichen Lagerräume hatten eine Fläche von 57,04 m2 Bruttogeschossfläche.
All dies musste nicht nur vom Hochbauamt baurechtlich genehmigt werden, sondern führte auch zu einer Abänderung des Überbauungsplanes, beides nach dem zwischenzeitlich in Kraft getretenem neuen Baugesetz. Der Überbauungsplan musste neu öffentlich aufgelegt und sowohl von der Gemeinde Vaduz als auch von der Regierung genehmigt werden. Sowohl die (geänderte) Baubewilligung als auch der (geänderte) Überbauungsplan konnten von interessierten Parteien beeinsprucht werden.
3.3. Das Reglement über die Erhebung von Infrastruktur-Kostenbeiträgen gilt grundsätzlich bei der Erstellung, baulichen Veränderung oder Zweckänderung von "Bauten in verdichteter Bauweise" (Langtitel des Reglements, Art. 1, Art. 2 Abs. 2). Hingegen gilt dieses Reglement nicht generell bei Bauvorhaben mit Überbauungsplan, wie im Fall der Beschwerdeführerin. In solchen Fällen "kann der Gemeinderat in begründeten Einzelfällen" den Geltungsbereich des Reglements auf Bauvorhaben mit Überbauungsplan erweitern (Art. 3 Abs. 3 Reglement).
Wie aus dem Überbauungsplan der Gemeinde Vaduz, genehmigt von der Regierung, und aus der Baubewilligung des Hochbauamtes, jeweils samt dazugehörigen Plänen, ersichtlich ist, handelte es sich beim Bauvorhaben der Beschwerdeführerin um eine komplexe Baute.
Nach den Plänen der Beschwerdeführerin vom 21. Dezember 2010 und 21. Januar 2011 und den dazugehörigen Anträgen sollten nun Änderungen an den Bauplänen vorgenommen werden, was eine Änderung des Überbauungsplanes und der Baubewilligung bedingte. Zudem wollte die Gemeinde Vaduz einen Infrastrukturkostenbeitrag von der Beschwerdeführerin einheben. Diese drei Regelungsbereiche hingen faktisch und rechtlich voneinander ab: Eine geänderte Baubewilligung konnte nur erteilt werden, wenn der Überbauungsplan geändert wird; die Gemeinde konnte Infrastrukturkostenbeiträge nur erheben, wenn gegenüber der bisherigen Planung eine Änderung in Kraft tritt und umgesetzt wird. Die Zuständigkeiten für die drei Regelungsbereiche waren aber jeweils unterschiedlich: Für die Änderung des Überbauungsplans waren die Gemeinde Vaduz und die Regierung gemeinsam zuständig; für die Erteilung der Baubewilligung war ausschliesslich das Hochbauamt zuständig; für die Erhebung von Infrastrukturkostenbeiträgen war ausschliesslich die Gemeinde Vaduz zuständig, wobei ihr diesbezüglich gemäss Art. 3 Abs. 3 des Reglements zudem ein Ermessen dahingehend zustand, ob sie überhaupt Beiträge für die Infrastrukturkosten erheben will. Die Gemeinde Vaduz wollte ihr Ermessen dahingehend ausüben, dass sie von der Beschwerdeführerin Infrastrukturkostenbeiträge verlangt, die Hälfte davon jedoch dann erlässt, wenn bis zum 1. Oktober 2014 eine Anpassung der Zonen- und Bauordnung [der Gemeinde Vaduz] mit 100 % Dienstleistungsanteilen für das gegenständliche Grundstück rechtsverbindlich festgelegt wird (Abschnitt III. Abs. 1 der Vereinbarung vom 01.02.2011).
Weiters zu berücksichtigen ist, dass bei der Berechnung des Infrastrukturkostenbeitrages Uneinigkeit zwischen der Beschwerdeführerin und der Gemeinde Vaduz hinsichtlich jener Bruttogeschossflächen bestand, die rechtlich im Rahmen der Ermittlung der Ausnützungsziffer und damit bei der Berechnung des Infrastrukturkostenbeitrages angerechnet werden. So ergibt sich aus dem Email des Stiftungsrates der Beschwerdeführerin an die Gemeinde Vaduz vom 30. Januar 2011, dass er eine Überschreitung der bisher bewilligten Bruttogeschossfläche um 57,04 m2 und den um 629,29 m2 erhöhten Gewerbeanteil bestreitet. Er führt auch aus, dass die Frage betreffend die Ausnützungsziffer und damit die Fragen betreffend richtige Bruttogeschossfläche noch abschliessend zu klären seien. Diese unterschiedlichen Meinungen betreffend die richtige Berechnung und Anrechnung der Bruttogeschossflächen ergeben sich auch aus dem Email von Herrn D von E an A und B vom 28. Januar 2011. Darin berichtet er, dass eine Fläche von knapp 30 m2 für Server-, Lager- und Technikräume abzugsberechtigt seien und somit im Rahmen der Ausnützungsziffer nicht zu berücksichtigen seien; nun habe aber Herr Marxer von der Gemeindebauverwaltung Vaduz angerufen und mitgeteilt, dass diese Fläche nicht abgezogen werden solle (also doch bei der Ausnützungsziffer berücksichtigt werden solle).
Wie weiters aus den Beschwerden der Beschwerdeführerin an die Regierung und den Verwaltungsgerichtshof ersichtlich ist, war es der Beschwerdeführerin sehr wichtig, dass die am 21. Januar 2011 beantragten Änderungen des Überbauungsplanes und der Baubewilligung umgehend bewilligt werden, denn (...)
Unter Berücksichtigung all dieser faktischen und rechtlichen Umstände war es zulässig, die Frage des Infrastrukturkostenbeitrages der Beschwerdeführerin an die Gemeinde Vaduz in einem verwaltungsrechtlichen (öffentlich-rechtlichen) Vertrag, nämlich der Vereinbarung vom 1. Februar 2011, zu bestimmen.
4. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vereinbarung vom 1. Februar 2011 sei unter Ausnützung einer Zwangslage der Beschwerdeführerin zu Stande gekommen und deshalb in analoger Anwendung von § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB nichtig bzw. anfechtbar.
Auf öffentlich-rechtliche Verträge sind die Grundsätze des öffentlichen Rechts anzuwenden. Hierzu gehören unter anderem der Grundsatz pacta sunt servanda sowie die clausula rebus sic stantibus. Geben die Grundsätze des öffentlichen Rechts keine verlässliche Antwort auf offene Rechtsfragen, so sind die privatrechtlichen Grundprinzipien analog anwendbar. So kann ein Vertrag aufgelöst werden, wenn er durch betrügerische Machenschaften, die bei der zuständigen Behörde Fehler oder Irrtümer auslösten, zustande kamen (vgl. Kley, a.a.O., S. 138). Weist also ein verwaltungsrechtlicher Vertrag Willensmängel (Irrtum, Täuschung, Drohung) beim Abschluss auf, so finden die privatrechtlichen Bestimmungen des allgemeinen Schuldrechts analog Anwendung (BGE 132 II 161). Sie gelten in diesem Falle allerdings als verwaltungsrechtliche und nicht als privatrechtliche Normen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 1118). Somit kommt die analoge Anwendung von § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB in Betracht. Danach sind Verträge nichtig, wenn jemand, unter anderem, die Zwangslage eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung versprechen oder gewähren lässt, deren Vermögenswert zu dem Werte der Leistung in auffallendem Missverhältnis steht. Eine Zwangslage ist bei wirtschaftlicher Notlage und auch in allen Fällen gegeben, in denen die besonderen Verhältnisse dem Bewucherten die Wahl lassen, entweder auf die ihm vorgeschlagene drückende Vereinbarung einzugehen oder einen noch grösseren Nachteil zu erleiden; sie ist aber nicht schon dann gegeben, wenn durch das Nichtzustandekommen eines Vertrages kein anderer Nachteil eintritt, als dass das angestrebte Vertragsziel nicht erreicht wird (Krejci in Rummel 3, § 879 Rz 218; LES 2012, 187). Wenn ein Kaufmann vor die Wahl gestellt wird, entweder für einen beträchtlichen Gewinn ungünstigere Vertragsbedingungen in Kauf zu nehmen oder den neuen Vertrag abzulehnen und damit auch auf den Gewinn zu verzichten, so liegt keine Zwangslage vor (3 Ob 519/54); der Entgang der Chancen gewinnbringender Geschäfte kann keineswegs als Zwangslage gewertet werden (4 Ob 543/67; RS0104125).
Vorliegendenfalls beantragte die Beschwerdeführerin im Januar 2011 im Wesentlichen die Erteilung einer Baubewilligung zur Nutzungsänderung von bisher schon baurechtlich bewilligten Räumlichkeiten im Gebäude und die entsprechende Änderung des Überbauungsplanes . Die Beschwerdeführerin wollte also gewisse Räumlichkeiten nicht so wie bis anhin geplant, sondern für andere Zwecke nutzen. Konkret wollte die Beschwerdeführerin Räumlichkeiten, die als Wohnungen bewilligt waren, in Büroflächen und Räumlichkeiten, die für den Betrieb eines Restaurants bewilligt waren, in Geschäftsflächen umnutzen, wobei es selbstredend ist, dass die Beschwerdeführerin sämtliche Räumlichkeiten, unabhängig von deren bewilligten Zweck, zur Vermietung erstellte. Sie war also vor Abschluss der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 vor die Wahl gestellt, entweder die betroffenen Räumlichkeiten so zu nutzen, wie bis anhin geplant und bewilligt, oder die Vereinbarung mit der Gemeinde Vaduz abzuschliessen, dies mit der wesentlichen Konsequenz, dass die Beschwerdeführerin einen Infrastrukturkostenbeitrag von CHF 466'048.10 bezahlen musste. In dieser Situation kann nicht davon gesprochen werden, dass sich die Beschwerdeführerin, die das Gebäude als Objekt zur Vermietung erstellte, um das investierte Vermögen ertragbringend anzulegen, in einer Zwangslage befand. Die Beschwerdeführerin wollte nämlich durch ihre Anträge vom Januar 2011 erreichen, dass sie die betroffenen Räumlichkeiten zu höheren Preisen vermieten kann als die bis dahin geplanten und bewilligten Räumlichkeiten.
In diesem Sinne teilt der Verwaltungsgerichtshof die Ausführungen der Gemeinde Vaduz in deren Entscheidung vom 15. März 2012, dass die Bauherrschaft, also die Beschwerdeführerin, das Risiko trägt, dass sich zwischen dem Planungsbeginn und der Fertigstellung des Baus die Wirtschaftslage verschlechtert. Nur weil die Umnutzung und die Erweiterung der Gewerbefläche aus wirtschaftlicher Sicht für die Beschwerdeführerin einen Vorteil darstellt, bringt dies die Beschwerdeführerin noch nicht in eine wirtschaftliche Zwangslage im Sinne von § 879 Abs. 2 Ziff. 4 ABGB.
Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin den Abschluss der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 nicht nur dadurch verhindern hätte können, dass sie auf ihre Anträge vom Januar 2011 verzichtet, sondern auch dadurch, dass sie auf einer bescheidmässigen, also hoheitlichen individuell-konkreten Entscheidung über ihre Anträge vom Januar 2011 besteht. Dies hätte sicherlich zu einer Verzögerung in der Erteilung der beantragten Baubewilligung und Änderung des Überbauungsplanes und damit wohl zu erhöhten Baukosten geführt, doch beeinträchtigte dies die Entscheidungsfreiheit der Beschwerdeführerin darüber, auf welche Art und Weise sie sich die Genehmigung ihrer Anträge vom Januar 2011 "erkaufte", nicht.
Dass sich die Beschwerdeführerin aus anderen Gründen, wie etwa dem drohenden finanziellen Ruin, in einer Zwangslage (Notlage) befand, bringt sie nicht substantiiert vor, auch nicht in ON 18.
Die Beschwerdeführerin bringt in Ziff. 2. Bst. a bis e ihrer Beschwerde vor, wie der Überbauungsplan vom 2009 und die Baubewilligung vom 2009 zustande gekommen seien. Ob dieses Vorbringen richtig ist, muss nicht geprüft werden, da es für die Frage, ob die Vereinbarung vom 1. Februar 2011 gültig zustande kam, nicht entscheidungrelevant ist.
5. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vereinbarung vom 1. Februar 2011 (gemeint: der Inhalt dieser Vereinbarung) sei rechtswidrig.
Dieses Vorbringen beschlägt die Frage, ob und allenfalls inwieweit ein abgeschlossener öffentlich-rechtlicher Vertrag noch dem Rechtsschutz unterliegt. Es geht also um den Rechtsbestand des Vertrages.
Fehlerhafte Verträge können anfechtbar, widerrufbar oder nichtig sein (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 1131a).
Eine Nichtigkeit der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 im Sinne der engen, verwaltungsrechtlichen Terminologie, nämlich eine absolute Nichtigkeit (Kley, a.a.O., S. 129 ff.; VBI 2000/31 in LES 2000, 180; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 1131c), liegt offensichtlich nicht vor. Dasselbe gilt für einen Widerrufsgrund (VBI 2000/31 in LES 2000, 180), wobei vorliegendenfalls hinzu kommt, dass die Behörde, nämlich die Gemeinde Vaduz, keinen Widerrufsgrund geltend machen will.
Für die Privatpartei eines subordinationsrechtlichen Vertrages muss es jedoch, wie schon ausgeführt, möglich sein, einen fehlerhaften Vertrag anzufechten. Aber nicht jeder Mangel des Vertrages eröffnet die Anfechtungsmöglichkeit. Vielmehr gilt auch im öffentlichen Recht, dass abgeschlossene Verträge einzuhalten sind (pacta sund servanda). Dies bedeutet, dass ein abgeschlossener Vertrag denselben Rechtsbestand haben muss wie eine rechtskräftige Verfügung oder Entscheidung. Ein Vertrag kann also nur dann angefochten werden, wenn der geltend gemachte Anfechtungsgrund einem in Art. 106 LVG genannten Widerrufs- oder gar Nichtigkeitsgrund gleichwertig ist. Dies ist etwa bei Täuschung (Art. 106 Abs. 1 Bst. d LVG) oder, wie schon erwähnt, bei wucherischem oder sonstigem sittenwidrigen Vorgehen (§ 879 ABGB) der Fall. Rechtsverstösse sind somit nicht nur bei rechtskräftigen Verfügungen und Entscheidungen, sondern auch bei abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Verträgen hinzunehmen, es sei denn, es läge ein Verstoss gegen zwingende Rechtsnormen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 Bst. c vor (zur analogen Anwendung des Widerrufsgrundes des Verstosses gegen zwingende Rechtsnormen auf verwaltungsrechtliche Verträge: Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 1117 mit Berufung auf das Bundesgericht).
Dass vorliegendenfalls kein Willensmangel im Sinne von § 879 ABGB vorliegt, wurde bereits ausgeführt. Dass die Vereinbarung vom 1. Februar 2011 gegen zwingende Rechtsnormen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 Bst. c LVG verstösst, ist weder substantiiert vorgebracht noch ersichtlich. Ob die Vereinbarung sonstwie rechtswidrig ist, weil sie etwa den Bestimmungen des Reglements über die Erhebung von Infrastruktur-Kostenbeiträgen verstösst, ist wegen der Bestandeskraft abgeschlossener verwaltungsrechtlicher Verträge nicht weiter zu prüfen.
6. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Gemeinde Vaduz vertrete nun aufgrund der Planänderung vom März 2012 ebenfalls die Ansicht, dass die Ausnützungsziffer nicht (mehr) überschritten sei und dass daher der in Ziff. II/3b der Vereinbarung vom 1. Februar 2011 genannte Betrag von CHF 71'522.70 nicht mehr zur Anwendung gelange.
Dem mag so sein (siehe auch Gegenäusserung der Gemeinde Vaduz vom 11. Januar 2013 ON 6 Abschnitt C), doch ist dies nicht verfahrensgegenständlich. Die Planänderungen vom März 2012 wurden von der Beschwerdeführerin eingereicht, nachdem die Gemeinde Vaduz über den verfahrensgegenständlichen Antrag vom 2. November 2011 am 13. Dezember 2011 entschieden hatte. Entsprechend hat die Gemeinde Vaduz die Planänderung und die damit zusammenhängenden Folgen in der Entscheidungsausfertigung vom 13. Dezember/15. März 2012 nicht weiter berücksichtigt und auch nicht berücksichtigen müssen.
7. Somit ist der Beschwerde vom 12. Dezember 2012 keine Folge zu geben, auch nicht teilweise.
8. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 4 und i.V.m. den Kostenersatzregeln der ZPO. Da die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde nicht durchdrang, hat sie die Verfahrenskosten zu tragen. Diese bemessen sich nach dem Streitwert und dem Gerichtsgebührengesetz (LES 1998, 157). Der Streitwert beträgt, wie von den Parteien angegeben, CHF 339'247.--. Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 170.-- und die Entscheidungsgebühr CHF 1'700.-- (Art. 34 und 35 Gerichtsgebührengesetz).
Der Beschwerdegegnerin (Gemeinde Vaduz) können keine Parteikosten zugesprochen werden, da sie am vorliegenden Verfahren als betroffene Behörde teilgenommen hat und sich implizit auf ihre Gemeindeautonomie berief. Die Gemeinde Vaduz handelte also im vorliegenden Verfahren als Hoheitsträgerin. Als solche werden ihr gemäss steter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keine Parteikosten zugesprochen (zuletzt VGH 2010/56; auch VGH 2010/72; VGH 2007/66, StGH 1998/27 in LES 1999, 291).
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 25. April 2013