Bauen ohne Baubewilligung

VGH 2012/001

Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die

Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender

in der Beschwerdesache des

Beschwerdeführers: BF

9490 Vaduz

vertreten durch:

Walch & Schurti Rechtsanwälte Zollstrasse 9 9490 Vaduz

gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41

wegen: Bauen ohne Baubewilligung

in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 9. Februar 2012

entschieden:

1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 2. Januar 2012 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41, wird abgewiesen und die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41, wird bestätigt.

2. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 212.-- hat der Beschwerdeführer binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an das Land Liechtenstein zu bezahlen (Zahlungsinformationen am Schluss dieses Urteils).

TATBESTAND

1. Mit Entscheidung vom 31. August 2011 verfügte das Hochbauamt hinsichtlich der Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1 und 2 wie folgt:

1. Es sind sämtliche Bauarbeiten auf dem Areal der Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1 und 2 unverzüglich einzustellen;

2. Die ohne Baubewilligung zweckentfremdeten Nutzungen im Mittelteil des EG und OG werden untersagt, die bewilligungspflichtige Errichtung der Wohnung im Obergeschoss ist rückzuführen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen;

3. Die Frist für die unter Ziff. 2) zitierten Massnahmen und alle damit in Verbindung stehenden Vorkehrungen wird mit 31. Dezember 2011 festgelegt. Bei Nichteinhaltung der Fristsetzung lässt das Hochbauamt die notwendigen Massnahmen auf Kosten der Bauherrschaft vornehmen. Für das Verfahren betreffend die Ersatzvornahme sind die Bestimmungen des LVG anzuwenden;

4. Die Bauherrschaft kann gemäss Art. 94 BauG bis längstens sechs Wochen ab Zustellung der Verfügung nachträglich ein Baugesuchsverfahren beim Hochbauamt einreichen. Für Bauten ausserhalb des Baugebiets ist gemäss Art. 12 NSchG ein Eingriffsverfahren notwendig bzw. durchzuführen. Die rechtskräftige Erledigung dessen ist vor der eigentlichen Behandlung des Baubewilligungsverfahrens notwendig. Ziff. 1) bleibt hiervon unberührt;

5. Bei einer allfälligen nachträglichen Bewilligung können die unter Ziff. 1) eingestellten Arbeiten wieder fortgesetzt werden. Dies betrifft ebenfalls die zum jetzigen Zeitpunkt zonenwidrigen Nutzungen für Lagerzwecke eines Bodenlegerbetriebs und die Räumlichkeiten im Obergeschoss für Gymnastikaktivitäten. Das Hochbauamt hat gegebenenfalls bei einer Verweigerung der Baubewilligung eine neue Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes festzusetzen. Diese endet im Ereignisfall acht Wochen ab rechtskräftiger Erledigung (Verweigerung der Genehmigung) des Baubewilligungsverfahrens;

Begründet wurde diese Entscheidung des Hochbauamts zusammengefasst damit, dass der Beschwerdeführer grundbücherlicher Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1 und 2 sei. Die Arbeiten zur Errichtung einer Wohnung seien am 30. August 2011 in Ausführung gewesen. Das Hochbauamt habe am Montag, dem 29. August 2011 den Gemeindebauführer um eine sachbezogene Recherche vor Ort inklusiv Fotodokumentation ersucht. Die Erhebung habe im Ergebnis den konkreten rechtswidrigen Zustand gezeigt, worauf das Hochbauamt in Kooperation mit dem Gemeindebauführer am 30. August 2011 nochmals einen Lokalaugenschein durchgeführt und eine Aufnahme verschiedenster Tätigkeiten sowie der Räumlichkeiten dokumentiert habe. Im Obergeschoss der gegenständlichen Liegenschaft seien offensichtlich Räumlichkeiten für Wohnzwecke adaptiert worden. Ein Grossteil der Arbeiten sei bereits fertig gestellt, eine Küche eingebaut und der Fliesenleger bei der Arbeit angetroffen worden. Es sei die formell mündliche Baueinstellung mit der Aufforderung an die beschriebenen Unternehmer erfolgt, die Arbeiten unverzüglich einzustellen, dem auch Folge geleistet worden sei.

Die Firma "A" sei im Erdgeschoss in einem Zwischentrakt eingemietet. Der Betrieb firmiere unter dem Namen von NN, angetroffen worden seien Herr C, der laut eigenen Angaben seit mehreren Jahren mit einem Lager für Bodenlegerzubehör an diesem Standort sein Domizil habe. Es sei auch ergänzend die Aussage getätigt worden, dass im Obergeschoss die gleichen Räumlichkeiten für ein Gymnastikraum seitens des Eigentümers zur Verfügung gestellt würden. Aufgrund der verschlossenen Türe habe dies nicht überprüft werden können. Der Beschwerdeführer habe selbst am 31. August 2011 beim Hochbauamt vorgesprochen, um den aus seiner Sicht vorherrschenden Sachverhalt zu rechtfertigen. Bestätigt habe er, dass der Gymnastikraum tatsächlich eingerichtet und vermietet worden sei. Schliesslich seien noch genehmigte Projektunterlagen aus früheren Jahren zur Überprüfung herangezogen worden, die im Ergebnis (vorläufig) bestätigen würden, dass der Wohnungseinbau keinen wie immer vorab baurechtlich genehmigten Status habe und die Lagerräumlichkeiten resp. der Gymnastikraum auch nie Gegenstand einer gesetzlichen Genehmigung gewesen seien.

Gemäss der Bauordnung der Gemeinde Vaduz vom 17. November 2006 seien in der Landwirtschaftszone nur Bauten gestattet, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur und den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienen würden. Nicht zulässig seien grundsätzlich Verkaufslokale. Letztere könnten nur in Berücksichtigung aller Auswirkungen, insbesondere für eigene Produkte, vom Gemeinderat zugelassen werden. Bodenunabhängige Produktion sei nur als Zuerwerb zu einem landwirtschaftlichen Betrieb zulässig. Andere Bauten und Anlagen bedürften einer Ausnahmebewilligung nach Art. 46, welche nur erteilt werden dürfe, sofern das Bauvorhaben einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordere und es das öffentliche Interesse erlaube. Unabhängig der bereits getätigten Massnahme und ohne dem allfällig einzuleitenden Baubewilligungsverfahren vorzugreifen, stehe die getätigte Baute im klaren Widerspruch zu den Zielvorgaben gemäss der zitierten Rechtsvorschrift. Die Festlegung und Definition einer Zone habe nicht nur positive, sondern auch negative Auswirkungen, wie beispielsweise den Ausschluss verschiedenster Nutzungsarten. Dies bedeute, dass wenn verschiedene Zonen festgelegt würden, nicht jeweils ausdrücklich auszuführen sei, welche Nutzungsarten in einer bestimmten Zone nicht zulässig sein sollen. Der Grundstückseigentümer stelle nunmehr die Gemeinde und das Hochbauamt als Vollzugsbehörde vor praktisch vollendete Tatsachen. Die im Sachverhalt zitierten Zustände seien baurechtlich bewilligungspflichtig. Dies betreffe insbesondere Art. 72 lit. a) und b) BauG, wonach die Veränderung von Bauten (Umbauten) sowie die Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung genehmigungspflichtig seien. Das Hochbauamt habe die mündliche Baueinstellung gemäss Art. 88 Abs. 1 BauG vorgenommen und den aufgezeigten Sachverhalt am 30. August 2011 festgestellt. Die Arbeiten seien zu diesem Zeitpunkt weit fortgeschritten gewesen. Sollte die Bauherrschaft noch ein Baugesuch gemäss Art. 94 Abs. 2 BauG einreichen und sollte dieses abgelehnt werden, so stehe ihr jedenfalls der Rechtsmittelweg im Instanzenzug offen. Bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Baubescheids werde das Fortsetzen der Arbeiten, im Speziellen der weitere Ausbau der Wohnung sowie die zonenwidrigen Nutzungen untersagt.

In Art. 84 und 89 BauG seien die Vollzugsstrafbestimmungen geregelt. Für die Befolgung der baurechtlichen Vorschriften und die Übereinstimmung der bewilligten Bauten und Anlagen mit den genehmigten Projektunterlagen, dem Baubeschrieb sowie speziellen Bedingungen und Auflagen seien Bauherrschaft, Projektverfasser, Bauleitung, Ingenieur und Unternehmer im Rahmen ihres Aufgabenbereichs verantwortlich. Diese Verantwortung werde dadurch in keiner Weise beschränkt, dass dem Hochbauamt bzw. der Gemeindevorstehung und ihren Organen die Kontrolle zustehe. Werde eine Baute oder Anlage bzw. genehmigungspflichtige Massnahme ohne oder in Abweichung der Baubewilligung oder entgegen den baurechtlichen Bestimmungen ausgeführt, so verfüge das Hochbauamt die Einstellung der Bauarbeiten unter Fristensetzung und Androhung der Ersatzvornahme. Die Wiederherstellungsverfügung werde aufgehoben, wenn die Voraussetzungen gemäss Ziff. 4 und 5 des Spruchs dieser Entscheidung erfüllt seien. Komme der Pflichtige einer rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, lasse das Hochbauamt die erforderlichen Massnahmen auf dessen Kosten vornehmen. Auf Ansuchen des Hochbauamts setze die Landespolizei baupolizeiliche Verfügungen durch, insbesondere Baueinstellungsverfügungen. Die Landespolizei unterstütze im Weiteren durch angemessenen Einsatz von Personal die ersatzweise Durchsetzung von Abbruchverfügungen. Aufgrund der fehlenden Baubewilligung für die Erstellung der Wohnung und der Umnutzung der Lagerhalle im EG und OG habe das Hochbauamt die Bauarbeiten unverzüglich eingestellt. In Konsequenz dieser Entscheidung habe das Hochbauamt nicht nur die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen, sondern auch die Nutzung betreffend das Lager für Bodenlegerzubehör sowie jene des Gymnastikraums zu untersagen.

2. Gegen die Entscheidung des Hochbauamts vom 31. August 2011 erhob der Beschwerdeführer am 19. September 2011 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.

Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41, gab die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten der Beschwerde des Beschwerdeführers keine Folge und bestätigte die angefochtene Entscheidung des Hochbauamts vom 31. August 2011. Begründet wurde die Entscheidung zusammengefasst damit, dass der Beschwerdeführer Eigentümer der Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1, 2 und 3 sei, wobei sich die beschwerdegegenständliche Liegenschaft über die Grundstücke Vad.Parz.Nr. 2 und 3 erstrecke. Aus den Unterlagen sei nicht ersichtlich, dass die belangte Behörde von der widerrechtlich vorliegenden Nutzung der Räumlichkeiten für Bar- und Freizeitzwecke Kenntnis gehabt habe. Von der Duldung der Errichtung des Barraums und der Schlaf- bzw. Waschgelegenheit für die Nutzung durch Knechte zu sprechen, sei daher verfehlt. Aufgrund der Aktenlage ergebe sich schlüssig, dass die Räumlichkeiten im Obergeschoss der Liegenschaft Vad.Parz.Nr. 2 und 3 ohne entsprechende Baubewilligung adaptiert und ausgebaut worden seien. Weiter stehe fest, dass Teile der Räumlichkeiten als Lager für einen Gewerbebetrieb und als Gymnastikraum vermietet würden.

Die Grundstücke Vad.Parz.Nr. 3, 1 und 2 lägen in der Landwirtschaftszone. Nach der Bauordnung der Gemeinde Vaduz vom 17. November 2006 seien dort nur Bauten gestattet, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur und den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienten. Dass die Gemeinde allenfalls eine Umnutzung im Sinne einer Ausnahmebewilligung befürworte, sei hier rechtlich vorerst nicht von Bedeutung. Baubehörde sei nach Art. 91 Abs. 3 BauG das Hochbauamt. Zudem sei in der beigelegten Entscheidung der Gemeinde ein Vorbehalt dahingehend angebracht worden, dass zunächst das Ergebnis des so genannten Eingriffsverfahrens nach dem Naturschutzgesetz abgewartet werden müsse. Dies sei zutreffend. Ein solches Ergebnis liege derzeit nicht vor. Es sei nicht einmal bekannt, ob der Beschwerdeführer ein solches Verfahren überhaupt eingeleitet habe.

Nach Art. 16 BauG umfasse die Landwirtschaftszone Flächen, die sich für dauernde landwirtschaftliche und bodenabhängige Nutzung, insbesondere Ackerbau und Viehzucht eignen würden. Zonengerechte Um- und Erweiterungsbauten sowie Neubauten seien zulässig, soweit sie zur landwirtschaftlichen Nutzung notwendig seien. In der Landwirtschaftzone seien zudem Nutzungen eines Landwirtschaftsbetriebs zulässig, die den Bestimmungen der landwirtschaftsnahen Tätigkeit nach dem Landwirtschaftsgesetz entsprächen. Es müsse nicht spezifizierter ausgeführt werden, dass der Betrieb eines Gymnastikraums sowie eines Lagers für einen Fliesenlegerbetrieb keine solchen landwirtschaftsnahen Tätigkeiten seien und daher eine baugesetzwidrige Nutzung vorliege.

Weiter bestimme Art. 72 lit. a) BauG, dass die Errichtung, die Veränderung und der Abbruch von Bauten und Anlagen einer Baubewilligung bedürften. Ebenso bedürften nach Art. 72 lit. b) BauG die Änderung der Nutzungsart oder der Zweckbestimmung einer Baubewilligung. Dies bedeute, dass das Vorhaben des Beschwerdeführers auf jeden Fall einer baurechtlichen Bewilligung bedürfe. Die massiven Veränderungen als Sanierungsmassnahmen zu bezeichnen, ändere daran nichts. Es seien mit der Renovation auch Nutzungsänderungen verbunden. Ob der Beschwerdeführer innerhalb der gesetzten Frist um eine solche Baubewilligung angesucht habe, entziehe sich der Kenntnis der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten. Aufgrund der Aktenlage sei ein solches Gesuch um nachträgliche Bewilligung bisher nicht gestellt worden. Im Ergebnis liege daher ein baugesetzwidriger Rechtszustand vor und nach Art. 88 BauG habe die Baubehörde baurechtlich vorschriftswidrige Zustände zu rapportieren und jedenfalls eine mündliche Baueinstellung anzuordnen und diese Baueinstellung mittels Verfügung auszufertigen. Dies sei im gegenständlichen Fall geschehen. Das Vorgehen der belangten Behörde sei nicht zu beanstanden.

Was den Vertrauensschutz anbelange, so müsste ein solcher Vertrauenstatbestand von der Behörde gesetzt worden sein. Dies sei nicht der Fall. Es habe sich schlichtweg der Kenntnis der Baubehörde entzogen, dass eine solche rechtswidrige Nutzung vorliege. Es liege insbesondere keine Zusicherung der belangten Behörde vor oder dergleichen. Der Beschwerdeführer könne sich daher nicht auf ein Vertrauen stützen, das ihm gegenüber von der Behörde begründet worden sei. Selbst das blosse Dulden eines rechtswidrigen Zustands schaffe noch kein Vertrauen. Der Grundsatz von Treu und Glauben gelte auch im öffentlichen Recht und bedeute eine Verpflichtung zu korrektem, rücksichtsvollem und vertrauenswürdigem Verhalten im Rechtsverkehr zwischen Bürger und Gemeinwesen (LES 1981, 116). Der Grundsatz von Treu und Glauben im öffentlichen Recht habe zwei verschiedene Ausprägungen: Die eine schütze das Vertrauen des Einzelnen um behördliche Zusicherungen (Vertrauensschutz) und die andere verbiete dem Einzelnen ein widersprüchliches Verhalten und den Rechtsmissbrauch gegenüber den Behörden (Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S. 235). In der Form des so genannten Vertrauensschutzes verleihe er dem Privaten einen Anspruch auf Schutz seines berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der Behörden. Der Vertrauensschutz wolle im Sinne der Rechtsstaatsidee die Privaten gegen den Staat schützen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Rz 623). Zwischen dem Prinzip des Vertrauensschutzes und dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit bestehe ein Spannungsverhältnis. Kollisionen zwischen den beiden Prinzipien seien daher nicht ausgeschlossen. Das Prinzip des Vertrauensschutzes könne in einem konkreten Fall gebieten, dass das massgebende Gesetz nicht angewendet werde, obschon eigentlich alle Voraussetzungen dafür erfüllt gewesen seien. Von einer Gesetzesanwendung abzusehen sei unter Umständen dann, wenn die Behörde den betroffenen Privaten eine im Widerspruch zum Gesetz zustehende Zusicherung gegeben habe, auf die er sich habe verlassen dürfen. Eine solche behördliche Zusicherung, auf die sich der Beschwerdeführer hätte verlassen dürfen, liege nicht vor. Voraussetzung für einen solchen Vertrauensschutz bilde eine entsprechende Vertrauensgrundlage, damit ein Verhalten einer Behörde beim Betroffenen, hier dem Beschwerdeführer, Vertrauen erwecke. Dies wäre beispielsweise durch das Erteilen einer spefizifischen Auskunft oder einer mündlichen Zusicherung möglich gewesen. Die blosse Duldung eines rechtswidrigen Zustands hindere die Behörde jedoch nicht an der späteren Behebung dieses Zustands. Dies bedeute, dass sich der Beschwerdeführer nicht auf die Duldung des rechtswidrigen Zustands berufen könne. Er könne auch kein wohlerworbenes Recht geltend machen. Wohlerworbene Rechte seien vermögenswerte Ansprüche der Privaten gegenüber dem Staat, die sich durch ihre besondere Rechtsbeständigkeit auszeichneten. Dies müsse bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Baute verneint werden. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofs bestehe ein subjektiver Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens, wenn spezifische behördliche Zusicherungen oder bestimmte Erwartungen begründende Verhaltenweisen einer Behörde vorlägen und wenn der Adressat aufgrund dieser Zusicherungen Dispositionen getroffen habe, die nicht ohne Schaden rückgängig zu machen seien.

3. Gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41, erhob der Beschwerdeführer am 2. Januar 2012 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.

4. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Akt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten, VBK 2011/41, bei. In der nicht-öffentlichen Sitzung vom 9. Februar 2012 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

1. Hinsichtlich der Sachverhalts wird auf die Feststellungen der Unterinstanzen verwiesen (Art. 101 Abs. 4 LVG).

Zum besseren Verständnis der nachfolgenden rechtlichen Ausführungen kann der Sachverhalt wie folgt zusammengefasst und anhand des öffentlichen Grundbuches (insbesondere Grundbuchblätter der Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1, 3, 2 und 4) und des öffentlichen Geodatenportals der liechtensteinischen Landesverwaltung ergänzt werden:

Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer der drei Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1, 3 und 2. Diese drei direkt aneinander grenzenden Grundstücke liegen in Vaduz (...). Das gleichfalls an die Grundstücke Vad.Parz.Nr. 3 und 2 angrenzende Grundstück Vad.Parz.Nr. 4 steht im Eigentum von D, Vaduz. Diese vier Grundstücke waren ursprünglich Teil des Grundstücks Kat.Nr. 5/IV, welches Grundstück im Jahre 1963, vom damaligen Eigentümer mit einem Stallgebäude überbaut worden ist. Später, dh. nach 1963 wurden einerseits einzelne Wohnungen in das Stallgebäude eingebaut und andererseits wurde das Grundstück Kat.Nr. 5/IV neu vermessen und in die eingangs erwähnten Grundstücke aufgeteilt. Diese Parzellierung hat zur Folge, dass die neuen Grundstücksgrenzen direkt durch das bestehende Stallgebäude verlaufen. Für den gegenständlichen Fall ist ohne Bedeutung, wann und wo genau die einzelnen Wohnungen in das Stallgebäude eingebaut wurden und wann und aus welchen Gründen die Parzellierung durchgeführt wurde.

Gemäss dem aktuell gültigen Zonenplan der Gemeinde Vaduz liegen die vier Grundstücke in der Landwirtschaftszone (LW).

Für das gegenständliche Verfahren sind die nachfolgenden weiteren Sachverhaltsfeststellung zu treffen. Diese stützen sich im Wesentlichen auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin und stellen deshalb keine eigentlichen, für das Baubewilligungsverfahren verbindliche Sachverhaltsfeststellungen, sondern Sachverhaltsbescheinigungen dar. Ausserdem genügen die Feststellungen zwar für das gegenständliche Verfahren, mögen aber für ein folgendes Baubewilligungsverfahren allenfalls unvollständig sein.

Ca. im Jahre 1966/67 wurde im nordöstlichen Bereich des Stallgebäudes für den damals beschäftigten Knecht eine Schlaf- und Waschgelegenheit geschaffen, welche ein Schlafzimmer und einen Vorraum mit einem Waschbecken als behelfsmässigen Waschraum umfasste. In diesem behelfsmässigen Waschraum befand sich nur ein Waschbecken, dh. keine Dusche, keine Badewanne und keine Toilette. Diese Schlaf- und Waschgelegenheit wurde als solche bis ca. 1985 von verschiedenen Knechten benutzt. Danach, dh. seit ca. 1985 wurden diese Räume nicht mehr genutzt, allenfalls noch zu Abstellzwecken.

Gleichzeitig mit der zuvor erwähnten Schlaf- und Waschgelegenheit für den Knecht wurde direkt östlich daran angrenzend ein Barraum eingerichtet, welcher über einen eigenen Zugang verfügte, also nicht über den Bereich der Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts zugänglich war. Dieser Barraum wurde bis ca. 1982 für private Veranstaltungen und Feste genutzt. Danach, dh. seit ca. 1982 wurde dieser Barraum nicht mehr genutzt, allenfalls noch zu Abstellzwecken.

Im Jahre 2005 wurde im Erdgeschoss des nordöstlichen Teils des Stallgebäudes ein Raum einem Bodenlegerbetrieb als Lagerraum für Bodenlegermaterial überlassen und dieser seither als solcher genutzt. Gleichfalls im Jahr 2005 wurde in dem über diesem Lagerraum gelegenen Geschoss ein Raum als Gymnastikraum eingerichtet und dieser seither als solcher genutzt.

Bei den baulichen Massnahmen, welche im gegenständlichen Verfahren zur Baueinstellung geführt haben, handelt es sich im Wesentlichen um die Folgenden: a) der dem Knecht als Waschgelegenheit dienende Vorraum wurde mit Dusche, Badewanne und Toilette ausgestattet, der Barraum wurde mit einer Küchenzeile versehen, der Barraum und die Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts wurden mit einer Tür verbunden, im Bereich dieser Räumlichkeiten wurden Dachfenster eingebaut und damit die bestehenden Lichtplatten ersetzt; b) der bisherige Zugang zum Barraum in der Aussenfassade wurde zugemacht und es wurde direkt an der Nordseite des Gebäudes ein neuer Eingang erstellt.

Diese Feststellungen ergeben sich aus den Ausführungen des Beschwerdeführers, insbesondere aus den Ausführungen in seiner Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten. Weitere Sachverhaltsfeststellungen waren im gegenständlichen Verfahren nicht zu treffen.

2. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt.

3. Die angefochtene Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 15. Dezember 2011, VBK 2011/41, wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 19. Dezember 2011 zugestellt. Die 14-tägige Beschwerdefrist endete damit am 2. Januar 2012. Da am 2. Januar 2012 (Berchtoldstag) sowohl die liechtensteinischen wie auch die schweizerischen Poststellen geschlossen waren und auch weder die Regierungskanzlei noch die Kanzlei des Vorsitzenden des Verwaltungsgerichtshofs besetzt waren, wurde die Beschwerde am 2. Januar 2012 per Telefax an die Kanzlei des Vorsitzenden des Verwaltungsgerichtshofs gesendet. Nachdem der Beschwerdeführer nachträglich auch die mit der Originalunterschrift versehene Beschwerde beigebracht hat, ist die Beschwerde rechtzeitig und korrekt eingereicht (StGH 2009/208 auf www.gerichtsentscheidungen.li).

4. Verfahrensrechtlich unterscheidet das am 01.10.2009 in Kraft getretene Baugesetz (LGBl. 2009 Nr. 44) zwischen dem Baubewilligungs- und dem Anzeigeverfahren. Nach Art. 72 BauG sind unter anderem bewilligungspflichtig die Errichtung, die Veränderung und der Abbruch von Bauten und Anlagen (lit. a) sowie die Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung (lit. b). Anzeigepflichtig nach Art. 73 BauG sind unter anderem die Renovation und Veränderung der Aussenhülle von Bauten und Anlagen, einschliesslich Farbgebung und Materialisierung, baustatisch massgebende innere Umbauten sowie Dachflächenfenster (lit. e).

Das Anzeigeverfahren dient auf sehr pragmatische Art und Weise einerseits der Vereinfachung der Abläufe für den Bauherrn und andererseits einer zielgerichteten Koordination. Die Baubehörde ist im Anzeigeverfahren verpflichtet, innert bestimmter Fristen die Koordination der unterschiedlichen Sachbereiche und Verfahren vorzunehmen. Anzeigepflichtige Bauvorhaben werden nicht öffentlich kundgemacht und sind nicht einspracheberechtigt. Die Anzeigepflicht betrifft insoweit eher geringfügige bauliche Massnahmen, welche kaum in die besonderen Interessen des Nachbarn eingreifen. Es liegt im privaten wie auch öffentlichen Interesse, dass derartige Massnahmen möglichst einfach abgehandelt werden (Bericht und Antrag 2008/112, S. 26 f.).

Das Anzeigeverfahren und die damit verbundene Anzeigepflicht nach Art. 73 BauG hat aber nicht zur Folge, dass es nur einer Anzeige bedarf und dann umgehend mit den entsprechenden baulichen Arbeiten begonnen werden darf. Vielmehr verhält es sich so, dass die Baubehörde das angezeigte Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Einhaltung der Grenzabstände, Form und Verwendung zu prüfen, und, soweit es den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften entspricht, freizugeben hat. Andernfalls ist die Ausführung zu verweigern. Wenn das anzeigepflichtige Bauvorhaben nicht nur anzeige-, sondern gar bewilligungspflichtig ist, ist dies mittels Verfügung festzustellen (Art. 86 BauG). Mit der Ausführung des angezeigten Bauvorhabens darf also nur begonnen werden, wenn die Baubehörde entweder das anzeigepflichtige Bauvorhaben innert 3 Wochen nach Einreichung der Anzeige freigegeben hat oder wenn innerhalb der 3-wöchigen Frist keine schriftliche Mitteilung der Baubehörde erfolgt ist (Art. 86 Abs. 2 und 3 BauG).

Gemäss Art. 85 Abs. 1 zweiter Satz BauG ist das Anzeigeverfahren allerdings nur innerhalb der Bauzone zulässig. Nachdem die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Vad.Parz.Nr. 1, 3 und 2 nicht in der Bauzone, sondern in der Landwirtschaftszone liegen, kommt gegenständlich das Anzeigeverfahren nicht zur Anwendung. Bauliche Massnahmen im Sinne von Art. 73 lit. e) BauG ausserhalb der Bauzone sind damit zwar nicht anzeigepflichtig, aber konsequenterweise bewilligungspflichtig im Sinne von Art. 72 lit. a) BauG. Unerheblich in diesem Zusammenhang für das gegenständliche Einstellungsverfahren ist, dass der Beschwerdeführer bei der Gemeinde Vaduz inzwischen auch einen Antrag auf Umzonierung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke gestellt (Antrag vom 22. September 2011) und die Gemeinde Vaduz diesen Antrag abgelehnt hat (Entscheidung vom 24. Oktober 2011). Unerheblich ist auch der Umstand, dass die Gemeinde Vaduz mit der erwähnten Entscheidung die Umnutzung des bestehenden Gebäudes befürwortet hat.

5. Gemäss Art. 88 Abs. 1 BauG hat die Baubehörde baurechtlich vorschriftswidrige Zustände zu rapportieren. Vorschriftswidrige Zustände sind im Sinne von Art. 72 lit. a) und b) BauG, wenn Bauten und Anlagen ohne Baubewilligung errichtet, verändert oder abgebrochen werden bzw. die Nutzungsart oder Zweckbestimmung von Bauten und Anlagen geändert wird. Vorschriftswidrige Zustände bestehen aber auch dann, wenn im Sinne von Art. 73 lit. e) BauG ausserhalb der Bauzone ohne Baubewilligung die Aussenhülle von Bauten und Anlagen renoviert und verändert wird, einschliesslich Farbgebung und Materialisierung, wenn baustatisch massgebende innere Umbauten durchgeführt oder Dachflächenfenster eingebaut werden. In Fällen solcher vorschriftswidriger Umstände ist gemäss Art. 88 Abs. 1 BauG eine mündliche Baueinstellung anzuordnen. Die schriftliche Verfügung ist innert 5 Arbeitstagen nach erfolgter mündlicher Baueinstellung durch die Baubehörde auszufertigen. Werden baurechtlich vorschriftswidrige Zustände festgestellt, bei welchen die baulichen Massnahmen bereits abgeschlossen sind, ist eine Baueinstellung als solche nicht mehr zielführend. In solchen Fällen ist in analoger Anwendung von Art. 88 Abs. 1 BauG die Nutzung der baurechtlich vorschriftswidrigen Baute zu untersagen.

Konsequenzen der Baueinstellung bzw. der Feststellung baurechtlich vorschriftswidriger Zustände sind entweder die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder allenfalls die nachträgliche Erteilung einer Bewilligung für diese baurechtlich vorschriftswidrigen Zustände. Art. 94 BauG über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sieht hierzu das entsprechende Vorgehen und Verfahren vor (vgl. auch Hänni Peter, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, S. 343 ff.).

Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren über die vom Hochbauamt verfügte Baueinstellung nach Art. 88 iVm Art. 94 BauG ist damit nur zu prüfen, ob baurechtlich vorschriftswidrige Zustände vorgelegen sind. Es ist nicht zu prüfen, ob die begonnenen (baulichen) Massnahmen - allenfalls auch unter Berufung auf den Vertrauensgrundsatz - nachträglich bewilligt werden können. Ob solche baurechtlich vorschriftswidrigen Zustände nachträglich bewilligt werden können, ob dabei der Vertrauensgrundsatz zur Anwendung gelangt und ob die Behörden von der vorschriftswidrigen Nutzung Kenntnis hatten oder hätten haben müssen, ist nicht im Baueinstellungs-, sondern in einem allfälligen vom Beschwerdeführer eingeleiteten Baubewilligungsverfahren zu klären. Ebenso wäre dabei zu prüfen, ob der Abbruch der neu gebauten Teile und die Wiederherstellung des früheren Zustandes verhältnismässig ist.

Wird ein baurechtlich vorschriftswidriger Zustand festgestellt, so gebietet die Rechtssicherheit sowohl für den Eigentümer wie auch für dessen Rechtsnachfolger, dass dieser baurechtswidrige Zustand behoben wird und zwar entweder dadurch, dass nachträglich die entsprechende Baubewilligung erteilt oder aber der rechtmässige Zustand wiederhergestellt wird. Würde diese Frage im Baueinstellungsverfahren geklärt, hätte dies gegebenenfalls zur Folge, dass die Baueinstellungsverfügung zwar aufgehoben, für die widerrechtlich erstellte Baute aber immer noch keine formelle Bewilligung vorliegen würde. Diese kann, wenn überhaupt, nur im Baubewilligungsverfahren erteilt werden.

6. Bezogen auf den gegenständlichen Fall ist nunmehr zu prüfen, ob die vom Beschwerdeführer vorgenommenen bzw. veranlassten (baulichen) Massnahmen im Sinne von Art. 72 f. BauG bewilligungspflichtig sind und wenn ja, ob die entsprechende Baubewilligung hierzu vorliegt.

In Bezug auf die bisherige Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts einerseits und den Barraum andererseits kann entsprechend den eigenen Angaben des Beschwerdeführers festgehalten werden, dass, abgesehen vom Einbau neuer Wand-, Boden- und Deckenbelägen sowie von Isolationsarbeiten an diesen Räumlichkeiten, im Waschraum ein komplettes Badezimmer mit Waschbecken, Badewanne, Dusche und Toilette eingebaut wurde. Es wurden im Barraum eine Küchenzeile eingebaut, der Barraum (bzw. neu die Küche) durch einen Türeinbau mit dem vormaligen Knechtraum verbunden und Dachflächenfenster eingebaut. Mit diesen baulichen Massnahmen wird aber aus dem Barraum und dem Bereich der vormaligen Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts eine eigene, kleine Wohneinheit geschaffen. Insoweit der Bereich der vormaligen Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts nicht als eigentliche Wohneinheit bezeichnet werden kann, sondern nur als Aufenthaltsmöglichkeit (zB. war keine Toilette und keine Kücheneinrichtung vorhanden), und bisher zwischen dem Barraum und dem Bereich der vormaligen Schlaf- und Waschgelegenheit des Knechts keine Verbindung bestanden hat, nunmehr aber mit den baulichen Massnahmen eine kleine, eigene Wohneinheit geschaffen wird, kann dies nur als Änderung der Nutzungsart bzw. Änderung der Zweckbestimmung nach Art. 72 lit. b) BauG verstanden werden. Der Einbau von Dachflächenfenster ist ausserhalb der Bauzone, gegenständlich in der Landwirtschaftszone, bewilligungspflichtig. Eine entsprechende Baubewilligung für eine Wohneinheit und den Einbau von Dachflächenfenster liegt gegenständlich nicht vor, was vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet wird. Damit liegen baurechtlich vorschriftswidrige Zustände vor, weshalb die Baueinstellung zu Recht erfolgt ist. Ob die entsprechende Baubewilligung nachträglich erteilt werden kann, allenfalls unter Berufung auf den Vertrauensgrundsatz oder auf die im Jahre 1963 bewilligten Planunterlagen, kann für das gegenständliche Verfahren dahingestellt bleiben. Gleichfalls dahingestellt bleiben kann für das gegenständlichen Baueinstellungsverfahren, wie sich die Tatsache auf den Vertrauensgrundsatz auswirkt, dass der Barraum seit 1982 bzw. die Schlaf- und Waschgelegenheit für den Knecht seit 1985 faktisch nicht mehr als solche verwendet wurden.

Es kann damit nicht die Rede davon sein, wie der Beschwerdeführer dies vermeint, dass im Zuge der durch die geborstene Wasserleitung erfolgte Schadensbehebung nur eine Adaptierung an den heute üblichen Wohn- und Sanitärstandard vorgenommen worden sei und daher nur von einer umfassenden Sanierung gesprochen werden könne.

7. In Bezug auf das Zumachen des bisherigen Zugangs zum Barraum in der Aussenfassade und die Erstellung eines neuen Eingangs an der Nordseite des Gebäude kann festgehalten werden, dass es sich hierbei um einen Eingriff in die bauliche Substanz handelt und die Aussenhülle des Gebäudes verändert wird. Dem Beschwerdeführer kann insoweit zugestimmt werden, als der Austausch bestehender Fenster und (Aussen)Türen weder anzeige- noch bewilligungspflichtig ist. Werden aber bestehende Fenster oder Türen aufgelassen (zugemacht) und an anderer Stelle neu eingebaut, handelt es sich immer um eine Veränderung der Aussenhülle, welche nach Art. 73 lit. e) BauG anzeigepflichtig bzw. ausserhalb der Bauzonen bewilligungspflichtig ist. Eine entsprechende Baubewilligung für eine solche Veränderung der Aussenhülle liegt gegenständlich nicht vor, was vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet wird. Auch diese bauliche Massnahme geht weit über den Sanierungsbegriff hinaus. Damit liegt auch hier ein baurechtlich vorschriftswidriger Zustand vor, weshalb die Baueinstellung auch in diesem Fall zu Recht erfolgt ist. Ob eine entsprechende Baubewilligung nachträglich erteilt werden kann, kann für das gegenständliche Verfahren dahingestellt bleiben.

8. In Bezug auf die unstrittige Umnutzung von Räumlichkeiten als Lager (im Erdgeschoss für Bodenlegermaterial) und als Gymnastikraum (im Obergeschoss) kann festgehalten werden, dass solche Umnutzungen sowohl in der Bauzone als auch in der Landwirtschaftszone in jedem Fall bewilligungspflichtig sind. Eine entsprechende Bewilligung für diese beiden Umnutzungen liegt nicht vor, was vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet wird. Auch hier beruft sich der Beschwerdeführer auf den Vertrauensgrundsatz, was aber im gegenständlichen Baueinstellungsverfahren nicht zu prüfen ist. Damit liegt auch hier ein vorschriftswidriger Zustand vor, weshalb die Baueinstellung bzw. die Untersagung der zweckentfremdeten Nutzung zu Recht erfolgt ist. Ob die entsprechende Umnutzungsbewilligung nachträglich erteilt werden kann, ist für das gegenständliche Baueinstellungsverfahren ohne Bedeutung.

9. Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass für sämtliche vom Beschwerdeführer getroffenen baulichen Massnahmen wie auch für die Umnutzungen keine entsprechenden Bewilligungen vorliegen und damit entsprechende baurechtlich vorschriftswidrige Zustände vorliegen, weshalb das Hochbauamt die Einstellungsverfügung nach Art. 88 BauG zu Recht erlassen hat.

10. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.

11. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 iVm Art. 35 Abs. 2 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998 S. 157). Vorliegendenfalls hat der Beschwerdeführer den Streitwert mit CHF 50,000.00 beziffert, wogegen nichts einzuwenden ist. Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 42.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 170.00.

Dieses Urteil ist endgültig.

Vaduz, 9. Februar 2012