VGH 2011/037
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführerin: BF
9491 Ruggell
wegen: Einleitungsbeschluss Baulandumlegung "Rotengasse" Ruggell
gegen: Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/59-3034
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 28. April 2011
entschieden:
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 2. Februar 2011 gegen die Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/59-3034, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung der Regierung wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Eingabegebühr von CHF 17.00 und einer Entscheidungsgebühr von CHF 42.00, hat die Beschwerdeführerin binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskassa zu bezahlen.
1. Nachdem bereits im Oktober 2006 mehrere Grundeigentümer die Gemeinde Ruggell ersucht hatten, im Gebiet "Rotengasse" eine Baulandumlegung durchzuführen, damals das Projekt aber aus Kapazitätsgründen zurück gestellt wurde, hat der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell anlässlich seiner Sitzung vom 24. Februar 2010 einstimmig die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" angeordnet (GR-Protokoll Nr. 03/10).
Mit Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 3. März 2010 wurden die von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer zu der auf den 22. März 2010 angesetzten Grundeigentümerversammlung eingeladen. Das Einladungsschreiben enthielt eine kurze Darstellung der Gründe und der Ziele der vom Gemeinderat beschlossenen Baulandumlegung "Rotengasse". Dem Einladungsschreiben war zwar eine Kopie des Baulandumlegungsgesetzes beigelegt, nicht aber ein Übersichtsplan über den Umlegungsprimeter und die Grundstücksgrenzen der betroffenen Grundstücke.
Mit dem an die Gemeinde Ruggell gerichteten Schreiben vom 8. März 2010 beantragte die Beschwerdeführerin vor Erlass des Einleitungsbeschlusses die Herausnahme ihres Grundstücks aus dem Umlegungsperimeter.
Mit Schreiben vom 15. März 2010 liess die Gemeinde Ruggell allen von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümern eine Stellungnahme zu den von einer der Miteigentümerinnen des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 (Verfahren VGH 2011/38) aufgeworfenen Fragen zukommen. Gleichzeitig fügte die Gemeinde Ruggell dem Schreiben vom 15. März 2010 eine Eigentümerliste und einen Auszug aus dem Zonenplan bei.
An der am 22. März 2010 abgehaltenen Grundeigentümerversammlung haben von den insgesamt 20 von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümern deren 18 persönlich oder durch einen Vertreter teilgenommen. Von den 18 anwesenden bzw. vertretenen Grundeigentümern haben sich 4 Grundeigentümer (3 Miteigentümer des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 und die Beschwerdeführerin) für eine Abstimmung über die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" ausgesprochen. Demzufolge wurde keine Abstimmung durchgeführt.
Mit Schreiben vom 29. März 2010 wiederholte die Beschwerdeführerin ihren Antrag vom 8. März 2010 auf Herausnahme ihres Grundstücks aus dem Umlegungsperimeter und wies darauf hin, dass sie dazu bisher noch keine Antwort erhalten habe.
Mit Schreiben vom 6. April 2010 teilte die Gemeinde Ruggell der Beschwerdeführerin mit, dass ihr Grundstück nicht aus dem Umlegungsperimeter heraus genommen werden könne und der Beschwerdeführerin nach Erlass des Einleitungsbeschlusses die gesetzlichen Beschwerdemöglichkeiten offen stünden.
2. Anlässlich seiner Sitzung vom 30. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell den Baulandumlegungsperimeter "Rotengasse" und fasste einstimmig den Einleitungsbeschluss zur Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" (GR-Protokoll Nr. 10/10).
Mit Schreiben vom 19. August 2010 setzte die Gemeinde Ruggell die von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer unter Beilage eines Situationsplans zum Umlegungsperimeter und unter Hinweis auf die Rechtsmittelmöglichkeit über den Einleitungsbeschluss in Kenntnis. Die amtliche Kundmachung über den Einleitungsbeschluss erfolgte in den Ausgaben des Liechtensteiner Vaterlands und des Liechtensteiner Volksblatts vom 20. August 2010.
3. Mit Schreiben vom 30. August 2010 erhob die Beschwerdeführerin gegen den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 Beschwerde an die Regierung.
4. Mit Schreiben vom 20. September 2010 nahm die Gemeinde Ruggell Stellung zur Beschwerde der Beschwerdeführerin, welche Stellungnahme der Beschwerdeführerin zur Gegenäusserung zugestellt worden ist. Von diesem Äusserungsrecht machte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 28. September 2010 Gebrauch.
Mit Schreiben vom 3. November 2010 informierte die Regierung sämtliche von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer über die von der Beschwerdeführerin gegen den Einleitungsbeschluss erhobenen Beschwerde und räumte diesen im Rahmen des rechtlichen Gehörs die Möglichkeit der Stellungnahme ein.
5. Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/59-3034, hat die Regierung der Beschwerde der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben.
In ihrer Begründung führte die Regierung zusammengefasst aus, dass eine Baulandumlegung ein verwaltungs- bzw. raumplanungsrechtliches Institut "zur Neuordnung des Eigentums an Grundstücken oder zur Bereinigung von Grundstücksgrenzen zum Zwecke sei, die Überbauung oder sonstige Nutzung der beteiligten Grundstücke zu verbessern oder zu erleichtern". Der Vorgang der Baulandumlegung gehe der eigentlichen Erschliessung in der Regel voraus und sei von dieser jedenfalls begrifflich deutlich zu unterscheiden. Nach einer sich immer mehr durchsetzenden "globalen" Betrachtungsweise sei der Begriff der Baulandumlegung der Nutzungsplanung zuzuordnen. Nach liechtensteinischem Recht könne eine Baulandumlegung nur bebaute oder unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen erfassen. Das öffentliche Interesse an einer solchen Baulandumlegung könne entweder eine Erschliessung, eine verdichtete Überbauung oder die bessere Nutzung eines durch die Umlegung neu geordneten Baugebiets sein (VGH 2004/19 in LES 2004, 185).
Sinn und Zweck der Baulandumlegung nach Art. 1 Abs. 2 BUG und Art. 2 Abs. 2 BUG bedeute nicht, dass der Inhalt einer Baulandumlegung ein ausschliesslich planerischer oder städtebaulicher sei. Eine Baulandumlegung liege vielmehr durchaus auch im Interesse der beteiligten Grundeigentümer (VBI 2001/125 in LES 2002, 257).
Baulandumlegungen seien Gemeindesache. Für die Durchführung einer Baulandumlegung sei der Gemeinderat zuständig, der die Durchführung einer Baulandumlegung auch von Amtes wegen anordnen könne, wenn ohne Umlegung eine zweckmässige und zonengerechte Überbauung erschwert oder verunmöglicht werde (Art. 3 Abs. 3 BUG). Bei der Baulandumlegung handle es sich um eine Planungsmassnahme zur Förderung einer rationellen Bodennutzung, welche in die Zuständigkeit der Gemeinde falle. Die Baulandumlegung sei ein Verfahren der Ortsplanung im Sinne von Art. 12 Abs. 2 lit. i) GemeindeG, das dem eigenen Wirkungskreis der Gemeinde angehöre (StGH 2000/36 in LES 2004, 141; VBI 2001/11 in LES 2002, 133).
All diese Wesensmerkmale einer Baulandumlegung würden dazu führen, dass sich die Regierung bei der Entscheidung über eine Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss einer Gemeinde grundsätzlich Zurückhaltung aufzuerlegen habe. Im Unterschied zu den Kompetenzen der Regierung bei der Genehmigung einer Gemeindebauordnung und/oder eines Zoneplans verhalte es sich im Rahmen eines Einleitungsbeschlusses so, dass die Regierung in das Ermessen der Standortgemeinde nur ausnahmsweise einzugreifen habe (VBI 1998/149 in LES 1998, 149). Auf der Grundlage von Art. 5 Abs. 2 BUG mache die Regierung von ihrer Kognition also nur eingeschränkt Gebrauch. Hierzu, dh. zu einer solchen Beschränkung auf eine reine Rechtmässigkeitsaufsicht bzw. -kontrolle zwinge im Übrigen auch Art. 116 Abs. 2 GemeindeG und dies gelte insbesondere dort, wo es wie im gegenständlichen Fall um das Auswahlermessen der Standortgemeinde gehe. Dass der Einleitungsbeschluss und die Abgrenzung des Umlegungsperimeters dabei sogenannte "civil rights" im Sinne des Art. 6 Ziff. 1 EMRK seien, ändere daran nichts. Dies nur schon deshalb, weil eine gerichtliche Anfechtungsmöglichkeit nach den Prozessgesetzen in jedem Fall gegeben sei. Der Rechtsschutz sei in vollem Umfange garantiert.
Ihr Auswahlermessen habe die Gemeinde Ruggell bei der Festlegung des Umlegungsperimeters der Baulandumlegung "Rotengasse" dergestalt ausgeübt, dass sie das verfahrensgegenständliche Grundstück der Beschwerdeführerin, Ruggeller Parz.Nr. 690, in den Umlegungsperimeter miteinbezogen habe. Das öffentliche Interesse an der Förderung einer rationellen Bodennutzung bringe es zunächst mit sich, dass (bebaute) Grundstücke in einen Umlegungsperimeter dann einzubeziehen seien, wenn dies dem Sinn und Zweck der in Frage stehenden Baulandumlegung entspreche und wenn die in Frage stehende Baulandumlegung ansonsten erschwert oder auch nur behindert werde - oder wenn sie einer besseren Nutzung des Baugebiets entgegen stünde (LES 2002, 257). Zu berücksichtigen sei aber auch, dass die anderen an einer Baulandumlegung beteiligten Grundeigentümer - gegenständlich rund 20 an der Zahl - ein (schützenswertes) Interesse daran haben könnten, dass die Baulandumlegung zu einer möglichst grossen Zahl überbaubarer Parzellen führe und dass diesen Interessen durch eine sinnvolle und zweckmässige Definition des Umlegungsperimeters entsprochen werde.
Für den gegenständlichen Fall spreche kein wichtiger Grund dafür, das Auswahlermessen der Gemeinde Ruggell bei der Definition des Umlegungsperimters nicht zu achten und in dasselbe einzugreifen. Wenn aber keine wichtigen Gründe dagegen sprechen würden, sei bei einer Abwägung zwischen den sich gegenüberstehenden Interessen grundsätzlich dem öffentlichen Interesse Vorzug zu geben und nicht den Partikularinteressen eines Grundeigentümers. Im gegenständlichen Fall sei daher nur noch zu prüfen, ob ein wichtiger Grund dafür bestehe, das Grundstück der Beschwerdeführerin aus dem Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" auszuscheiden. Ein solcher wichtiger Grund liege nach Auffassung der Regierung bei der gegenständlichen Parzelle aber nicht vor, zumal der hier in Frage stehende Einbezug eines Grundstücks in den Umlegungsperimeter nach der schweizerischen Rechtsprechung in der Regel noch keinen besonders schweren Eingriff in das Eigentum des davon betroffenen Grundeigentümers zur Folge habe.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (VGH 2004/19) sei bei der Festlegung eines Umlegungsperimeters darauf zu achten, dass die in den Perimeter fallenden Grundstücke ein zusammenhängendes und logisch abgeschlossenes Gebiet darstellen würden und dass eine Umlegung nicht erschwert oder verunmöglicht werde. Letzteres sei zB. dann besonders zu beachten, wenn die Möglichkeit bestehe, dass bestimmte, im Umlegungsperimeter liegende Grundstücke nur über Parzellen anderer Grundeigentümer erschlossen werden könnten. Dabei sei unter dem Begriff der Erschliessung im Sinne des BUG grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung jedes einzelnen Grundstücks über eine öffentliche Strasse zu verstehen, dh. eine zweite (und dritte) Bautiefe solle grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erschlossen werden (LES 2002, 257). Eine Erschliessung im Sinne des BUG sei ferner nur dann gegeben, wenn für sämtliche im Umlegungsperimter gelegenen Grundstücke eine Zufahrtsmöglichkeit, dh. eine gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse geschaffen werde bzw. wenn die Grundstücke in geeigneter Weise für sämtliche erforderlichen Werkleitungen zugänglich gemacht würden (LES 1998, 149). Für eine Baulandumlegung in Frage kommende Grundstücke seien dann in einen Umlegungsperimeter einzubeziehen, wenn sie sich über mehr als eine Bautiefe erstrecken würden. Härtefällen könne in einer solchen Konstellation dadurch vorgebeugt werden, dass nur die zweite Bautiefe vom Abzugsprozent (Flächenabzug) betroffen werde.
An diesen von der Judikatur aufgestellten Kriterien gemessen komme dem Beschwerdevorbringen keine Berechtigung zu. Durch einen Einleitungsbeschluss werde noch niemand "von vornherein massiv benachteiligt", wie es von der Beschwerdeführerin zu Unrecht geltend gemacht werde. Sollte es im Laufe des Baulandumlegungsverfahrens wider Erwarten zu einer Benachteiligung Einzelner kommen, stünde für eine Korrektur solcher Vorgänge das Verfahren nach Art. 10 BUG zur Verfügung, wonach derjenigen, der sich von einem Neuzuteilungsplan benachteiligt fühle, weil er zB. kein annähernd gleichwertiges Grundstück erhalte, das flächen- oder wertmässig seinem eingebrachten Anteil entspreche, gegen einen solchen Plan die in Art. 10 BUG vorgesehenen Rechtsbehelfe und Rechtsmittel ergreifen könne. Nur schon bei der Definition des Umlegungsperimeter könne es zu keiner Ungleichbehandlung zwischen einzelnen Grundeigentümern kommen.
Abgesehen davon verkenne die Beschwerdeführerin, dass in eine Baulandumlegung auch solche Grundstücke einbezogen werden könnten, die bereits überbaut und demzufolge erschlossen seien. Wäre dem nicht so, würde Art. 2 Abs. 4 BUG keinen Sinn machen, wovon jedoch nicht auszugehen sei. Es habe daher beim Grundsatz zu bleiben, dass überbaute und erschlossene Grundstücke in einen Umlegungsperimeter dann einzubeziehen seien, wenn die in Frage stehende Baulandumlegung anderfalls erschwert oder verunmöglicht oder eine bessere Nutzung des Baugebiets verhindert würde. Durch einen solchen Einbezug solle nicht die ohnehin schon überbaute und erschlossene, verfahrensgegenständliche Parzelle nochmals überbaut und erschlossen werden, sondern es solle eine zweckmässige Überbauung von teilweise bereits überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden. Behalte man dieses Ziel vor Augen, sei die Vorgehensweise der Gemeinde Ruggell nicht zu beanstanden. Wenn eine Baulandumlegung dazu dienen solle, Grundstücke zu schaffen, die einerseits zonengerecht und bodensparend und andererseits mit den erforderlichen Erschliessungsanlagen überbaut werden könnten, bedinge dies eine Hereinnahme der verfahrensgegenständliche Parzelle in den Umlegungsperimeter. Ohne dem Inhalt der Baulandumlegung "Rotengasse" oder einem allfälligen zukünftigen Neuzuteilungsplan vorzugreifen, sei jedenfalls zu konstatieren, dass die verfahrensgegenständliche Parzelle im "Herzen" des Umlegungsperimeters der Baulandumlegung "Rotengasse" und an zwei Wegführungen liege, nämlich südlich der Wegparzelle Nr. 663 und westlich der Rotengasse. Eine Herausnahme dieser Parzelle würde der Baulandumlegung "Rotengasse" ein Kernelement vorenthalten und diese Umlegung damit über Gebühr erschweren wenn nicht gar verunmöglichen.
Als Abwehr zur Abwendung der von der Beschwerdeführerin befürchteten Ungleichbehandlung bzw. "von vornherein massiven Benachteiligungen" stelle das geltende Recht ein wirksames Instrumentarium zur Verfügung. So sei zB. nur die zweite Bautiefe vom Abzugsprozent (Flächenabzug) betroffen (LES 2002, 257). Umgekehrt dürfe das, was vom Verwaltungsgerichtshof im Sinne einer Erschliessung über eine öffentliche Strasse verlangt werde, durch einen zu kleinen oder zerstückelten Umlegungsperimter nicht nachteilig präjudiziert bzw. ohne Not verunmöglicht werden. Dies gebiete nur schon das öffentliche Interesse, das eine Baulandumlegung legitimiere und das im Sinne einer Schaffung zweckmässig gestalteter und erschlossener Baugrundstücke zu verwirklichen sei.
Die dagegen ins Feld geführten Argumente der Beschwerdeführerin würden nicht zu überzeugen vermögen. Sofern auf diese Argumente nicht ohnehin schon eingegangen sei, genüge an dieser Stelle der Hinweis, dass die Frage einer Neuzuteilung im Stadium des Einleitungbeschlusses nicht zu entscheiden sei. Auf eine solche Entscheidung ziele die Frage der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 28. Sptember 2010 zu Unrecht ab. Aber auch sonst befasse sich jenes Schreiben vor allem mit Planungsfragen, auf die es bei der Festlegung des Umlegungsperimeters noch nicht ankommen könne. Diese Fragen lägen zudem in der Zuständigkeit der Gemeinde Ruggell und nicht in der Kompetenz der Regierung, sodass für die Regierung kein Anlass bestanden habe, sich mit diesen Fragen in der gegenständlichen Entschiedung auseinander zu setzen.
6. Gegen die der Beschwerdeführerin am 21. Januar 2011 zugestellte Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/59-3034, erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 2. Februar 2011 rechtzeitig Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
7. Der Verwaltungsgerichtshof zog die Vorakten der Gemeinde Ruggell und der Regierung RA 2011/59-3034 bei.
8. Anlässlich der nicht-öffentlichen Verhandlung vom 28. April 2011 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin des vom Umlegungsperimeter "Rotengasse" betroffenen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690, Kellersfeld, Plan 11, mit Landwirtschaftsgebäude, Wohngebäude, Garagen, Hauserschliessung, Acker Wiese Weide und einer Fläche von 4,454 m2.
Der Perimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" setzt sich aus insgesamt 17 Grundstücken zusammen und umfasst eine Gesamtfläche von 32,485 m2, welche durch die Rotengasse, die Strasse Spidach und den Schmettakanal begrenzt wird. Zonenrechtlich liegt der Perimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG 1. Etappe und teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG 2. Etappe. Im Zonenplan der Gemeinde Ruggell ist der Bereich der Wohn- und Gewerbezone WG 2. Etappe derart gekennzeichnet, dass dieser Bereich einer Baulandumlegung bedarf.
Das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 mit einer Länge von maximal ca. 80 m und einer Breite von durchschnittlich ca. 60 m grenzt mit der Längsseite direkt an die Rotengasse. Direkt nördlich an das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 grenzt das im Eigentum der Gemeinde Ruggell stehende Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 663, welches von der Rotengasse bis zum Schmettakanal reicht und eine Breite von ca. 2.5 m aufweist.
Von den 17 Grundstücken, welche im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegen sind, grenzen deren 12 direkt entweder an die Rotengasse oder die Strasse Spidach, dh. 5 Grundstücke verfügen über keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Strasse.
Von den 17 Grundstücken, welche im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegen sind, stehen deren 14 im Alleineigentum einer Person und deren 3 im Miteigentum von zwei oder mehreren Personen. Die 17 Grundstücke stehen im (Mit)Eigentum von insgesamt 20 Personen. Neben der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 haben lediglich noch die Eigentümer des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell erhoben (VGH 2011/38), dh. die Eigentümer der restlichen 15 Grundstücke haben keine Beschwerde erhoben.
2. Diese Feststellungen ergeben sich aus einer Einsichtnahme in das Grundbuch, den Zonenplan der Gemeinde Ruggell, das Geodatenportal der liechtensteinischen Landesverwaltung und die beigezogenen Akten, insbesondere die Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 15. März und 19. August 2010 sowie dem Situationsplan zum Umlegungsperimeter.
3. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt.
4. Der Zweck einer jeder Baulandumlegung besteht darin, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebiets neu zu ordnen. Durch die Umlegung sollen nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugrundstücke entstehen (Art. 1 BUG). Mit der Baulandumlegung soll insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise bereits überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden (Art. 2 Abs. 2 BUG). Ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche einer Bauzone dürfen nur bei Vorliegen eines begründeten öffentlichen Interesses umgelegt werden. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn die Umlegung für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung eines Gebiets Gewähr bietet (Art. 2 Abs. 3 lit. a) BUG).
Bei der Baulandumlegung handelt es sich somit um eine raumplanerische Massnahme zur Förderung einer rationellen Bodennutzung und damit um ein Verfahren der Ortsplanung, welches in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde fällt. Das Baulandumlegungsverfahren dient insoweit primär ortsplanerischen Interessen, indem das Gepräge des Ortsbilds für die Zukunft richtungsweisend bestimmt wird. Aus diesem Grund steht der Standortgemeinde hinsichtlich der Anordnung einer Baulandumledung ein relativ weites Ermessen zu (VGH 2008/48 und VGH 2008/84). Die Grundeigentümer haben demzufolge auch keinen Rechtsanspruch auf Einleitung eines Umlegungsverfahrens, sondern können die Einleitung eines solchen nur anregen (VGH 2008/58; VGH 2004/19 in: LES 2004, S. 180). Unabhängig davon, ob die Baulandumlegung von einer Mehrheit der Grundeigentümer beantragt bzw. angeregt oder von der Gemeinde von sich aus in die Wege geleitet wird, entscheidet letztlich die Gemeinde im Rahmen des ihr zukommenden Ermessens, welche Grundstücke in den Umlegungsperimeter fallen und welche nicht. Ist dann ein Umlegungsperimeter einmal rechtskräftig festgelegt worden, ist es wiederum die Gemeinde, welche aus verschiedenen möglichen Neuzuteilungsvarianten die nach ihrem Ermessen beste, zweckmässigste und geeignetste Variante auswählt und diese zum Neuzuteilungsplan erhebt (VGH 2008/84).
Das Baulandumlegungsverfahren als solches gliedert sich dabei in folgende Abschnitte: Abhalten einer Grundeigentümerversammlung (Art. 4 BUG), Festlegung des Umlegungsperimeters mit entsprechendem Einleitungsbeschluss (Art. 5 BUG), Aufstellen des Neuzuteilungsplans (Art. 6 bis 11 BUG) und Ermittlung des Kostenverteilers (VGH 2004/19 in LES 2004, 180).
5. Gegenständlich verhält es sich so, dass im Oktober 2006 mehrere Grundeigentümer die Gemeinde Ruggell ersucht haben, im Gebiet "Rotengasse" eine Baulandumlegung durchzuführen. Damals wurde das Projekt aber unter anderem aus Kapazitätsgründen zurück gestellt, weshalb der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell dann anlässlich seiner Sitzung vom 24. Februar 2010 im Sinne von Art. 3 Abs. 3 BUG von Amtes wegen die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" angeordnet hat (GR-Protokoll Nr. 03/10 und Protokoll über die Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 - auch wenn im Beschluss Nr. 03/10 fälschlicherweise auf Art. 3 Abs. 2 BUG verwiesen wird). Daran ist rechtlich nichts zu bemängeln.
6. Gemäss Art. 5 Abs. 1 BUG ist der Einleitungsbeschluss über die Baulandumlegung in den amtlichen Kundmachungsorganen zu veröffentlichen und den Grundeigentümern des Umlegungsgebiets mitzuteilen, wobei insbesondere Zweck und Umfang der Umlegung ausführlich zu erläutern sind.
Der Einleitungsbeschluss ist grundsätzlich ausführlich zu begründen, allenfalls sogar parzellenbezogen. Die Begründungspflicht im Einleitungsbeschluss geht jedoch nicht so weit, dass für jedes betroffene Grundstück innerhalb des Umlegungsperimeters im Detail angegeben werden muss, welche Vorteile aus der Umlegung für den Grundeigentümer resultieren. Aus der Begründung muss sich jedoch klar ergeben, dass sich insgesamt für das Umlegungsgebiet durch die Umlegung Vorteile im Sinne der Art. 1 bis 3 BUG ergeben. Auf einzelne Problembereiche der Umlegung ist allenfalls einzugehen (VBI 1993/35 in LES 1998, 149).
Der Einleitungsbeschluss des Gemeinderats der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 (GR-Protokoll Nr. 10/10) ist zwar kurz gehalten und er geht auf keines der von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundstücke im Detail ein. Da jedoch der Umlegungsperimeter "Rotengasse" durch die Rotengasse, die Strasse Spidach und den Schmettakanal klar eingegrenzt ist und keine grundsätzlichen Problembereiche zu erkennen sich, erachtet der Verwaltungsgerichtshof den gegenständlichen Einleitungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Protokoll über die Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010, welches mit Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 29. März 2010 allen Grundeigentümern zugestellt worden ist, als ausreichend.
7. Gegen den Einleitungsbeschluss des Gemeinderats kann gemäss Art. 5 Abs. 2 BUG binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Regierung erhoben werden. Die angefochtene Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011 wurde der Beschwerdeführerin am 21. Januar 2011 zugestellt, sodass die am 3. Februar 2011 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangene Beschwerde der Beschwerdeführer vom 2. Februar 2011 rechtzeitig ist. Mit ihrer Beschwerde vom 2. Februar 2011 beantragt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass das in ihrem Eigentum stehende Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 aus dem Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" herausgenommen wird.
8. Aus den nachfolgend dargelegten Gründen kommt der Verwaltungsgerichtshof zum Schluss, dass die von der Beschwerdeführerin beantragte Herausnahme ihres Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" nicht in Frage kommt. Diesbezüglich kann grundsätzlich auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung in der angefochtenen Entscheidung vom 18./19. Januar 2011 verwiesen werden. Wie dort dargelegt, kommt der Gemeinde bei der Frage, ob überhaupt eine Baulandumlegung durchgeführt werden soll und welche Grundstücke in den Umlegungsperimeter miteinbezogen werden sollen, ein weites Ermessen zu. Dies deshalb, weil es sich bei der Baulandumlegung um einen Teil der der Gemeinde im eigenen Wirkungskreis vorbehaltenen Ortsplanung im Sinne von Art. 12 Abs. 2 lit. i) GemeindeG handelt. In dieses Ermessen der Gemeinde ist nur in Härtefällen einzugreifen, nämlich dort, wo wichtige Gründe für ein Eingreifen bzw. für die Herausnahme einer Parzelle aus dem Umlegungsperimeter bestehen. Sind solche wichtigen Gründe nicht gegeben, ist bei einer Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen, nämlich dem öffentlichen Interesse an einer Baulandumlegung einerseits und dem Partikularinteresse eines Grundeigentümers an der Ausscheidung seiner Parzelle aus dem Umlegungsperimeter andererseits, dem öffentlichen Interesse an einer Baulandumlegung grundsätzlich der Vorzug zu geben (VBI 1993/35 in LES 1998, 149; StGH 2000/36 in LES 2004, 141; LES 2002, 133).
Einen Härtefall vermag der Verwaltungsgerichtshof gegenständlich nicht zu erkennen. Die Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 aus dem Umlegungsperimeter hätte abgesehen davon, dass für deren zweite Bautiefe keine direkte Erschliessung im Sinne der Rechtsprechung erreicht werden könnte, unweigerlich zur Folge, dass sowohl der von der Beschwerdeführerin an sich befürwortete Ausbau der Wegparzelle Nr. 663 (sofern deren Ausbau im Neuzuteilungsplan überhaupt vorgesehen werden sollte) wie auch eine Grenzbereinigung im Bereich der südlich gelegenen Grundstücke Parz.Nr. 689 und 687 erschwert oder gar verunmöglicht würde. Dies würde einen gesamtheitlichen bzw. übergreifenden Ansatz einer Baulandumlegung zunichte machen. Der Umstand, dass ein Teilbereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 direkt an der Rotengasse liegt und durch diese erschlossen wird, steht einem Einbezug des gesamten Grundstücks in den Umlegungsperimeter nicht entgegen, zumal im Rahmen einer Baulandumlegung insbesondere darauf zu achten ist, dass die zweite und dritte Bautiefe grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe, sondern direkt durch eine öffentliche Strasse erschlossen wird (LES 2002, 257).
Durch den Einbezug des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 in die Baulandumlegung "Rotengasse" lassen sich grundsätzlich auch keine Nachteile für das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 erkennen. Eine allfällige Korrektur der Grundstücksgrenzen insbesondere im Bereich der Grundstücke Ruggeller Parz.Nr. 689 und und 687 bringt auch für eine spätere, anderweitige Überbauung des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 entsprechende Vorteile mit sich. Ein weiterer Vorteil ist in der mit der Baulandumlegung zu erreichenden Erschliessung in der zweiten Bautiefe zu sehen.
In welchen Bereichen und in welchem Ausmass sich die Grundstücksgrenzen des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 letztlich verändern werden, wird sich erst im Rahmen der Neuzuteilung ergeben. Eine Baulandumlegung hat im Übrigen nicht zur Folge, dass bestehende grosse Grundstücke in kleinere Einzelgrundstücke aufgeteilt werden. Bestehende Strukturen sind bei der Neuzuteilung entsprechend zu berücksichtigen. Durch die Baulandumlegung wird damit der Betrieb auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 nicht grundsätzlich verunmöglicht, obwohl durch allfällige Grenzkorrekturen und den Flächenabzug für Erschliessungsflächen gewisse Nachteile entstehen werden, die sich allerdings bei jeder Baulandumlegung ergeben und die zugleich Vorteile für eine rationelle Bebauung sind. Zu berücksichtigen ist auch, dass bei der Neuzuteilung allfällige Wünsche der betroffenen Grundeigentümer möglichst zu berücksichtigen sind, soweit sich dies mit anderen Vorgaben und Wünschen anderer Grundeigentümer vereinbaren lässt.
9. Soweit das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 2. Februar 2011 überhaupt eine gewisse Rechtserheblichkeit hat, ist darauf wie folgt einzugehen.
10. Die Beschwerdeführerin erwähnt in ihrer Beschwerde verschiedene Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücken (Parz.Nr. 472), an denen die Gemeinde Ruggell im Jahre 2009 beteiligt gewesen sei. Damit habe sich die Gemeinde Ruggell selbst in einen Interessenskonflikt begeben, weil sie einerseits Eigentümerin eines im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücks geworden und andererseits auch ausführendes Organ sei.
Dem ist entgegenzuhalten, dass nichts gegen die Durchführung einer Baulandumlegung spricht, wenn eine Gemeinde gleichzeitig ausführendes Organ und betroffene Grundeigentümerin ist. Der Gemeinde Ruggell als Grundeigentümerin kommen im Baulandumlegungsverfahren grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten zu wie jedem anderen von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümer.
Unerheblich ist auch, ob sich die Gemeinde Ruggell letztlich auf Drängen einzelner Grundeigentümer dazu hat bewegen lassen, die Baulandumlegung "Rotengasse" von Amtes wegen nach Art. 3 Abs. 3 BUG anzuordnen.
11. Die Beschwerdeführerin erwähnt einen Trasseausbau auf der gemeindeeigenen, nördlich an ihr Grundstück angrenzenden Wegparzelle Nr. 663 durch die Gemeinde Ruggell und die Liechtensteinischen Kraftwerke im Oktober 2009.
Für das gegenständliche Verfahren kann dahin gestellt bleiben, ob und in welchem Ausmass ein solcher Trasseausbau erfolgt ist, zumal er als solcher einer Baulandumlegung grundsätzlich nicht entgegensteht. Im Zusammenhang mit teils bebauten Grundstücken sind bei jeder Baulandumlegung bestehende Erschliessungsanlagen mit zu berücksichtigen. Ob hier im Zusammenhang mit der Neuzuteilung allfällige Anpassungen erforderlich sein werden, wird sich zeigen, kann aber für das gegenständliche Verfahren dahin gestellt bleiben.
12. Insoweit die Beschwerdeführerin ausführt, dass sich im Umlegungsperimeter "Rotengasse" drei aktive Unternehmen und ihr eigenes passive Unternehmen befänden, die man durch eine Baulandumlegung nicht einfach schliessen könne, so ist der Beschwerdeführerin entgegen zu halten, dass aufgrund einer Baulandumlegung kein Unternehmen gezwungen wird, seine bisherige Tätigkeit aufzugeben. Die Beschwerdeführerin ist darüber hinaus darauf hinzuweisen, dass die Eigentümer der von ihr erwähnten drei aktiven Unternehmen mit der Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" offensichtlich einverstanden sind, zumal sie keine Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss erhoben haben. Abgesehen davon kann die Beschwerdeführerin nur ihre eigenen Rechte geltend machen, nicht aber diejenigen anderer Grundeigentümer.
13. Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdeführerin keinen Härtefall darlegen konnte, welcher die Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 rechtfertigen könnte. Bei der Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den Partikularinteressen der Beschwerdeführerin überwiegen die öffentlichen Interessen an der Baulandumlegung "Rotengasse" bei weitem, weshalb auch deshalb eine Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" nicht angezeigt ist.
14. Auf die übrigen Argumente und Einwände der Beschwerdeführerin war wegen Rechtsunerheblichkeit nicht näher einzugehen.
15. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 iVm Art. 36 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, 157). Beim gegenständlichen Streitwert von CHF 5,000.00 (§ 4 Ziff. 17 lit. a der Honorarrichtlinien) beträgt die Eingabegebühr CHF 17.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 42.00.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 28. April 2011