VGH 2009/142
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache des
Beschwerdeführers: NN
vertreten durch:
Walch & Schurti Rechtsanwälte 9490 Vaduz
wegen: Neubau eines Einfamilienhauses mit Personalwohnungen und Fotovoltaik-Anlage auf Vaduzer Parz.Nr. 2
gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 10. Dezember 2009, VBK 2009/64
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 11. März 2010
entschieden:
1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers NN vom 28. Dezember 2009 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommmission für Verwaltungsangelegenheiten vom 10. Dezember 2009, VBK 2009/64, wird abgewiesen und die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 10. Dezember 2009 wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Eingabegebühr in Höhe von CHF 170.00 und einer Entscheidungsgebühr in Höhe von CHF 1'700.00, somit insgesamt CHF 1'870.00, hat der Beschwerdeführer binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Am 26. Juni 2009 reichte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde Vaduz zwei Baugesuche ein, das eine betreffend den Abbruch eines Einfamilienhauses mit Personalwohnungen auf dem Grundstück Vaduzer Parz.Nr. 2 und das andere betreffend den Neubau eines Einfamilienhauses mit Personalwohnungen und Fotovoltaik-Anlage auf demselben Grundstück.
2. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2009 setzte die Gemeinde Vaduz den Beschwerdeführer über die Entscheidung des Gemeinderats vom 29. September 2009 in Kenntnis, wonach das Baugesuch betreffend den Neubau gestützt auf Art. 16 und 46 GemeindebauO iVm Art. 74 BauG abgelehnt wurde. Die Entscheidung des Gemeinderats wurde zusammengefasst unter Hinweis auf Art. 16 Abs. 1 und 3 GemeindebauO und auf das Gesetz über die Erhaltung und Sicherung des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens (LGBl. 1992 Nr. 41) damit begründet, dass die Gemeinden verpflichtet seien, Landwirtschaftszonen auszuscheiden, in denen die landwirtschaftliche Nutzfläche mindestens 30% der Gesamtzonengrösse der Gemeinde zu betragen habe. Innerhalb der Landwirtschaftszone selbst sei die Nutzung begrenzt. Es dürften ausschliesslich Bauten errichtet werden, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur dienen würden. Ausserdem solle dem standortgebundenen Wohnbedarf der Landwirte Rechnung getragen werden. In Übereinstimmung mit dem Hochbauamt und dem Landwirtschaftsamt übe die Gemeinde eine restriktive Bewilligungspraxis für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone aus. In jahrelanger Praxis sei das Bauvolumen für Wohnbedürfnisse in der Landwirtschaftszone mit ca. 1'200 m3 festgelegt worden, wobei für die Wohnbedürfnisse des Betreibers des Landwirtschaftsbetriebs ein Bauvolumen von 800 m3 sowie ein zusätzlicher Wohnanteil für Angestellte von 400 m3 bewilligt worden sei. Diese Bewilligungspraxis der Gemeinde orientiere sich grundsätzlich am Mass von wohnbaugeförderten Einfamilienhäusern inklusive Gewerbezuschlag. Im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Baugesetzes (LGBl. 2009 Nr. 44) und Art. 8 der Verordnung zum neuen Baugesetz, der ein zulässiges Bauvolumen für den Wohnbedarf in der Landwirtschaftszone von 1,600 m3 vorsehe, habe die Gemeinde Vaduz dem Beschwerdeführer im Zuge der Vorabklärung des Bauvorhabens mitgeteilt, dass seitens der Gemeinde ein Bauvolumen von 1'600 m3 bewilligt werden könne.
Als standortgebundene Bauten in der Landwirtschaftszone gemäss Art. 16 Abs. 3 BauO seien solche Bauten zu verstehen, die aus objektiven Gründen, zB. aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen, auf einen bestimmten Standort angewiesen seien. Die bestehende Praxis gehe davon aus, dass der Wohnbedarf für den Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs sowie eine Einliegerwohnung für Eltern resp. Kinder sowie zusätzlich zwei Kleinwohnungen für Angestellte als standortgebunden akzeptiert würde, wobei gemäss Landwirtschaftsamt der Nachweis von maximal zwei Angestellten für die Viehwirtschaft aufgrund der vorhandenen Bodenressourcen in Liechtenstein als Obergrenze gelte. Die Unterbringung von Angestellten für Gemüseanbau und paralandwirtschaftliche Tätigkeiten sei gemäss ständiger Praxis jedoch nicht standortgebunden. Der Gemüseanbau sowie paralandwirtschaftliche Tätigkeiten würden nicht zwingend eine Unterbringung im Landwirtschaftsbetrieb selbst fordern. Aufgrund der geringen Distanzen zu den Wohnzonen in Liechtenstein sei eine Unterbringung der Angestellten ausserhalb des Landwirtschaftsbetriebs durchaus zumutbar. Es bestehe keine betriebliche Notwendigkeit, Angestellte für Gemüseanbau oder paralandwirtschaftliche Tätigkeiten im Landwirtschaftsbetrieb selbst unterzubringen.
Das vorliegende Baugesuch weise ein Gesamtvolumen von 2,349 m3 auf und überschreite damit das nach ständiger Praxis zulässige Bauvolumen für den Wohnbedarf für die direkt in der Landwirtschaft tätigen Personen massiv. Die Begründung, wonach die Arbeitszeiten der Angestellten unregelmässig seien und es deshalb wichtig sei, dass im Landwirtschaftsbetrieb angemessene Wohnmöglichkeiten gegeben seien, sei nicht stichhaltig. Die Gemeinde weist darauf hin, dass die Notwendigkeit einer Unterbringung von Angestellten für Gemüseanbau und paralandwirtschaftliche Tätigkeiten im Landwirtschaftsbetrieb selbst nicht betriebsbedingt sei. Die Unterbringung von Angestellten für die Viehzucht sei in der bisherigen Praxis bereits berücksichtigt worden. Das Argument, wonach weder Baugesetz noch die Bauordnung eine Begrenzung des Bauvolumens in der Landwirtschaftszone vorsehe und daher das Bauvolumen in der Landwirtschaftszone nicht begrenzt werden dürfe, sei nicht haltbar. Wäre dies der Fall, so würde dadurch die Zonenplanung, insbesondere aber die Erhaltung und der Schutz von landwirtschaftlich benutzbaren Flächen verunmöglicht. Sinn und Zweck der Landwirtschaftszone liege gerade im Schutz der landwirtschaftlichen Flächen. Die Begrenzung des Bauvolumens von Bauten für den Wohnbedarf in der Landwirtschaftszone in einem adäquaten Verhältnis von Grösse und Art des Betriebs sei durchaus zulässig und liege im öffentlichen Interesse.
3. Gegen die Entscheidung des Gemeinderats der Gemeinde Vaduz vom 29. September/16. Oktober 2009 erhob der Beschwerdeführer Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
4. Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung vom 10. Dezember 2009, VBK 2009/64, gab die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten der Beschwerde des Beschwerdeführers keine Folge und bestätigte die Entscheidung des Gemeinderats der Gemeinde Vaduz vom 29. September/16. Oktober 2009. Zusammengefasst führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, dass dem Beschwerdeführer zunächst insoweit Recht zu geben sei, dass nach Art. 101 des neuen Baugesetzes ein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes hängiges Baugesuch, somit auch das gegenständliche, nach bisherigem Recht zu behandeln sei. Es sei daher weder das neue Baugesetz noch eine darauf fussende Verordnung anwendbar. Hingegen seien die vorgetragenen Beschwerdegründe nicht stichhaltig. Die Gemeinde habe in der angefochtenen Entscheidung schlüssig dargelegt, welche Interessen aus den anwendbaren rechtlichen Bestimmungen zu beachten seien. Es sei ausreichend und nachvollziehbar begründet worden, dass die Gemeinde, gestützt auf Art. 16 der Bauordnung und in Rücksicht auf die den Bodenerhalt betreffenden Rechtsnormen eine jahrelange Praxis entwickelt habe, wonach ein Bauvolumen in der Grössenordnung von 1'200 m3 als angemessen und verhältnismässig bezeichnet werde. Der Vorwurf der mangehaften Begründung könne daher nicht aufrechterhalten werden. Es sei klar, aufgrund welcher Überlegungen und aufgrund welcher Interessenabwägungen die Gemeinde zum Ergebnis in der angefochtenen Entscheidung gekommen sei.
Aus den Unterlagen der belangten Behörde sei auch ersichtlich, dass die Bauverwaltung, Abteilung Hochbau, bei 13 Baugesuchen im Landwirtschaftsbereich eine kubische Berechnung angestellt habe. Es habe sich gezeigt, dass die belangte Behörde in langjähriger, ununterbrochener und einheitlicher Praxis Bauvolumen bis maximal 1'600 m3 bewilligt habe. Näheres ergebe sich aus der Aufstellung in der Gegenäusserung (ON 6, S. 2).
Art. 16 Abs. 3 BauO halte fest, dass in der Landwirtschaftszone nur Bauten gestattet seien, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur und den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienen würden. Nicht zulässig seien grundsätzlich Verkaufslokale. Letztere könnten nur in Berücksichtigung aller Auswirkungen, insbesondere für eigene Produkte, vom Gemeinderat zugelassen werden. Bodenunabhängige Produktion sei nur als Zuerwerb zu einem landwirtschaftlichen Betrieb zulässig. Ausdrücklich werde dann in Art. 16 Abs. 4 BauO noch geregelt, dass andere Bauten und Anlagen einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 49 BauO bedürften, welche nur dann erteilt werden dürfe, sofern das Bauvorhaben einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordere und es das öffentliche Interesse erlaube. Es mangle schon am erforderlichen öffentlichen Interesse, um dem Beschwerdeführer eine Ausnahmebewilligung zu erteilen, weshalb es nur noch darum gehe, aufzuklären, ob die geplante Wohnbaute einem standortgebunden Wohnbedürfnis der bäuerlichen Bevölkerung dienlich sei oder nicht.
Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten schloss sich der Ansicht der belangten Behörde an, wonach durch das zugesicherte Bauvolumen von 1'600 m3 ausreichend sichergestellt werde, dass der Beschwerdeführer und seine Familie im Betrieb wohnen und auch Wohnmöglichkeiten für Angestellte errichtet werden könnten. Die vom Beschwerdeführer ins Feld geführten paralandwirtschaftlichen Tätigkeiten könnten kein standortgebundenes Wohnbedürfnis begründen, da eben kein sachlicher Bezug zur landwirtschaftlichen Produktion und dem damit notwendigerweise verbundenen Wohnbedürfnis bestehe. Diese Rechtsansicht der belangten Behörde sei vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden. Die vom Beschwerdeführer kritisierte Einschränkung der "Baumöglichkeiten für Landwirte" ergebe sich aus dem Gesetz und sei daher nicht weiter zu hinterfragen.
Die angefochtene Entscheidung sei im eigenen Wirkungskreis der Gemeinde ergangen und unterliege somit ausschliesslich einer Rechtskontrolle durch die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten. Der Gemeinderat der Gemeinde Vaduz als Behörde sei an das Gesetzmässigkeitsprinzip gebunden, was eine Bindung an generell abstrakte Normen bedeute. Der Gemeinderat habe dabei in der Auslegung der Gestaltungsvorschriften, namentlich in Bezug auf die standortgebundenen Wohnbedürfnisse gemäss Art. 16 Abs. 3 BauO einen grossen Entscheidungsspielraum, ein bestimmtes Ermessen, welches pflichtgemäss auszuüben sei. Wie dargelegt, habe der Gemeinderat in der angefochtenen Entscheidung nachvollziehbar und ausreichend begründet, unter welchen Abwägungen der Interessen er zu dieser Entscheidung gekommen sei. Es bestehe kein Anspruch des Beschwerdeführers auf eine bestimmte Kubatur, sondern es sei eine Ermessensentscheidung des Gemeinderats der Gemeinde Vaduz. Im Rahmen der Rechtskontrolle sei daher zu prüfen, ob die Gemeinde bei ihrer Entscheidung eine Rechtsverletzung begangen habe, was zu verneinen sei. Die Bauordnung sei eine ausreichende gesetzliche Grundlage. Die Festlegung der Kubatur für Bauten in Landwirtschaftszonen auf max. 1'600 m3 entspreche der bisherigen Praxis und sei sachlich vertretbar und daher auch nicht zu beanstanden.
Die angefochtene Entscheidung sei auch nicht willkürlich. Willkürlich wäre der angefochtene Entscheid nur dann, wenn er offensichtlich unhaltbar sei, wenn der Entscheid mit der tatsächlichen Situation im klaren Widerspruch stehe, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletze oder in stossender Weise den Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufe. Willkürliche Rechtsanwendung werde angenommen bei offensichtlicher Gesetzesverletzung, bei offensichtlicher Missachtung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes oder des tragenden Grundgedankens eines Gesetzes, bei groben Ermessensfehlern, wenn eine Entscheidung an einem inneren, nicht auflösbaren Widerspruch leide oder im Falle eines stossenden Widerspruchs zu einem Gerechtigkeitsgedanken.
Nach Auffassung des liechtensteinischen Staatsgerichtshofs liege Willkür in der Gesetzesanwendung immer dann vor, wenn eine Vorschrift offensichtlich falsch ausgelegt werde, also im Anwendungsfall qualifiziert unsachlich, grob verfehlt oder denkunmöglich angewendet werde (LES 1997 S. 9). Umgelegt auf den gegenständlichen Fall könne die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten eine derartige Rechtsverletzung oder willkürliche Vorgehensweise nicht feststellen. Die Entscheidung, das beantragte Baugesuch abzulehnen, finde seine Deckung explizit in Art. 16 Abs. 3 BauO. Es sei ferner vertretbar, eine Bebauung in der Landwirtschaftszone auf eine Kubatur von 1'600 m3 zu beschränken. Diese Praxis verletze weder offensichtlich ein Gesetz noch führe sie zu einem unhaltbaren Zustand.
5. Gegen die dem Beschwerdeführer am 11. Dezember 2009 zugestellte Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 10. Dezember 2009, VBK 2009/64, erhob der Beschwerdeführer am 28. Dezember 2009 (Postaufgabe) Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
6. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Akt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten VBK 2009/64 bei, in welchem auch die Aktenvorlage der Gemeinde Vaduz zu ON 6 (VBK 2009/64) enthalten ist.
7. In seiner Sitzung vom 11. März 2010 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die Feststellungen in den angefochtenen Entscheidungen verwiesen werden (Art. 101 Abs. 4 LVG). Ergänzend und zum besseren Verständnis der nachfolgenden Ausführungen lässt sich der relevante Sachverhalt wie folgt zusammenfassen.
2. Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstücks Vaduzer Parz.Nr. 2, mit Gebäude, Verkehrserschliessung, Acker, Wiese, Gartenanlage, Wald und einer Fläche von 20'261 m2. Auf diesem Grundstück ist der "L-hof" angesiedelt. Von einer geringfügigen Ausnahme abgesehen liegt die Vaduzer Parz.Nr. 2 in der Landwirtschaftszone, welche in diesem Bereich gleichzeitig dem Grundwasserschutzgebiet zugeordnet ist. Die erwähnte Ausnahme betrifft einen schmalen Grundstücksstreifen im Bereich des abzubrechenden bzw. neu zu errichtenden Gebäudes, welcher Grundstücksstreifen sich in der Zone "Übriges Gemeindegebiet" befindet (Grundbuchauszug, Zonenplan der Gemeinde Vaduz).
Ausser den im gegenständlichen Verfahren nicht weiters interessierenden landwirtschaftlichen Bauten steht auf der Vaduzer Parz.Nr. 2 ein Einfamilienhaus samt Personalwohnungen, welches abgebrochen und durch die verfahrensgegenständliche Neubaute ersetzt werden soll. Das bestehende Einfamilienhaus weist eine Kubatur von 1'298 m3 aus (Abbruchgesuch).
Für den geplanten Neubau (nur Einfamilienhaus mit Personalwohnungen, dh. ohne Berücksichtigung der bereits bestehenden landwirtschaftlichen Bauten) sind im Rahmen der gegenständlichen Beschwerde die folgenden baurechtlichen Angaben von Bedeutung (Baugesuch samt Planunterlagen): Anzahl Vollgeschosse: 3Gebäudehöhe: 8.9 mGebäudelänge: 29.4 mGebäudetiefe: 12.5 mKubatur: 2'349.45 m3Bruttogeschossfläche: 545.75 m2Das neu geplante Einfamilienhaus mit Personalwohnungen setzt sich aus zwei Baukörpern zusammen, welche durch einen gemeinsamen Treppenaufgang verbunden sind. Der grössere Baukörper (mit einer Gebäudelänge von 18.2 m) umfasst im Kellergeschoss 2 Keller, Waschküche, Arbeits- und Stauraum, Gang, Treppe, Technikraum und Wellnessbereich, im Erdgeschoss Eingang, Garderobe, Gang, Treppe, Essen, Küche, Wohnen, 2 Schlafzimmer, gemeinsames Bad und gemeinsamer Schrankraum sowie im Obergschoss Gang, 2 Zimmer mit separaten Bädern sowie ein Büro. Des weiteren befindet sich im Obergschoss eine Einliegerwohnung mit Wohnen/Essen, Kochen, Eingang, Bad und Schlafzimmer, welche über den erwähnten gemeinsamen Treppenaufgang (Breite: 2.2 m) erreicht werden kann. Der kleinere Baukörper (mit einer Gebäudelänge von 9 m) umfasst im Erdgeschoss 2 Garagen und im Obergeschoss eine Einliegerwohnung mit Küche/Essen, 2 Zimmer, Eingang und Bad.
Die Familie des 52-jährigen Beschwerdeführers (Jahrgang 1958) setzt sich aus seiner Ehegattin, seinen zwei Kindern im Alter von derzeit 14 und 18 Jahren und ihm selbst zusammen. Beide Kinder wohnen auf dem "L-hof". Neben der vierköpfigen Familie des Beschwerdeführers leben noch zwei aus Brasilien stammende Vollzeitangestellte auf dem "L-hof". Eine auf dem "L-hof" lebende, abtretende Generation gibt es nicht. Gemäss Angaben des Beschwerdeführers ist geplant, dass eines der beiden Kinder oder allenfalls beide Kinder gemeinsam und/oder allfällige Schwiegerkinder den "L-hof" einmal übernehmen werden (Vorbringen vom 15. Februar 2010).
Das Hauptaugenmerk des Beschwerdeführers in der Bewirtschaftung des "L-hofs" lag über viele Jahre hinweg in der Viehzucht und in der Milchwirtschaft, aber auch im Acker- und Gemüseanbau. Im Laufe der Jahre hat sich der Beschwerdeführer auch in der Paralandwirtschaft betätigt. Die Milchproduktion wurde zu Beginn des Jahres 2009 eingestellt und durch eine Jungvieh-/Remontenaufzucht ersetzt. Der Gemüsesektor wird derzeit ausgebaut (Anbau von Pariser Karotten, langen Karotten, Chicorée und Spinat). Mit dem Anbau und der Direktvermarktung verschiedenster Speise- und Zierkürbisse, Gemüse etc. hat der Beschwerdeführer eine weitere Nische gefunden, die zum Betriebskonzept des L-hofs passt (Betriebskonzept des Beschwerdeführers vom 30. Juni 2009).
Der "L-hof" wird vom Beschwerdeführer, seiner Ehegattin und den zwei Angestellten in Vollzeit bewirtschaftet. Der pro Jahr gesamthaft anfallende Arbeitsaufwand dieser vier Personen beläuft sich gemäss Angaben des Beschwerdeführers auf ca. 12'960 Stunden, wobei sich dieser Aufwand im Wesentlichen auf vier Arbeitsbereiche aufteilen lässt, nämlich ca. 35% für den Bereich Tierhaltung/Viehzucht, ca. 31% für den Bereich Gemüse- und Ackerbau, ca. 10% für den Bereich Futterbau und ca. 24% für den Bereich Paralandwirtschaft. Mit Ausnahme der Ehegattin des Beschwerdeführers, welche vorwiegend in den Bereichen Paralandwirtschaft und Gemüse- und Ackerbau tätig ist, betätigen sich der Beschwerdeführer und die beiden Angestellten zu unterschiedlichen Anteilen in allen vier Arbeitsbereichen.
3. Dieser Sachverhalt wird wie folgt rechtlich beurteilt.
4. Das Gesetz vom 25. März 1992 über die Erhaltung und Sicherung des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens (LGBl. 1992 Nr. 41) hat zum Zweck, den für die landwirtschaftliche Nutzung geeigneten und dafür vorbehaltenen Boden auf Dauer vor Zweckentfremdung zu schützen und zu erhalten, dh. mit diesem Gesetz sollen im Gesamtinteresse eine ausreichende Eigenversorgung gesichert und die ländlichen Strukturen bewahrt werden (Art. 1 iVm Art. 4 Abs. 1). Daraus folgt, dass Bauten - welcher Art auch immer - in der Landwirtschaftszone, wenn überhaupt, nur ausnahmsweise gestattet sind, zumal mit jeder Errichtung von Bauten der für die landwirtschaftliche Nutzung geeignete und vorbehaltene Boden vermindert wird. Bauliche Eingriffe in der Landwirtschaftszone sind damit im Hinblick auf die Erhaltung des landwirtschaftlich zu nutzendes Bodens möglichst schonend und bodensparend vorzunehmen.
Diese gesetzliche Vorgabe hat die Gemeinde Vaduz in Art. 16 Abs. 1 ihrer Bauordnung (BauO) umgesetzt, wonach die Landwirtschaftszone Land umfasst, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignet oder im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden soll. Zulässig in der Landwirtschaftszone ist die bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung sowie Obst- und Rebbau. Gemäss Art. 16 Abs. 3 BauO sind in der Landwirtschaftszone nur Bauten gestattet, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur und den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienen. Nicht zulässig sind grundsätzlich Verkaufslokale. Letztere können nur in Berücksichtigung aller Auswirkungen, insbesondere für eigene Produkte, vom Gemeinderat zugelassen werden. Bodenunabhängige Produktion ist nur als Zuerwerb zu einem landwirtschaftlichen Betrieb zulässig. Gemäss Abs. 4 bedürfen andere Bauten und Anlagen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 46, welche nur erteilt werden darf, sofern das Bauvorhaben einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und es das öffentliche Interesse erlaubt.
Die Bauordnung der Gemeinde Vaduz lässt somit Bauten in der Landwirtschaftszone nur ausnahmsweise zu, nämlich einerseits Bauten, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur dienen (auf die Zulässigkeit solcher Bauten ist gegenständlich nicht weiters einzugehen) und andererseits Bauten, welche die standortgebundenen Wohnbedürfnisse der bäuerlichen Bevölkerung abdecken.
Dass Wohnbauten in der Landwirtschaftszone dem Grunde nach zulässig sind, ergibt sich indirekt auch aus dem Gesetz vom 10. Juli 1975 über die Förderung des landwirtschaftlichen Bauwesens (LGBl. 1975 Nr. 48) und der dazu ergangenen Verordnung vom 13. April 1976 (LGBl. 1976 Nr. 35), die zum Zweck hatten, landwirtschaftliche Betriebe auszusiedeln und die Aussiedlung entsprechend finanziell zu fördern. Das damalige Aussiedlungsgebiet betraf im Wesentlichen die heutigen Landwirtschaftszonen. Im Rahmen solcher Aussiedlungen sollten auch Wohnbauten für die bäuerliche Bevölkerung finanziell gefördert werden.
Zwar wurden das Gesetz über die Förderung des landwirtschaftlichen Bauwesens und dessen Verordnung dann durch das am 25. Januar 2001 in Kraft gesetzte Gesetz vom 23. November 2000 über die Förderung von Investitionen in der Landwirtschaft (FILG) und der dazu ergangenen Verordnung aufgehoben. Das FILG befasste sich indes nur mehr mit der Förderung landwirtschaftlicher Bauten als solche. Aus dem Bericht und Antrag 2000/50 (S. 12) zum FILG ergibt sich jedoch, dass die Förderung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone neu über die allgemeine Wohnbauförderung geregelt werden soll. Demzufolge waren Wohnbauten in der Landwirtschaftszone dem Grunde nach auch unter der Ägide des FILG zugelassen. Das FILG und dessen Verordnung wurden dann in der Folge durch das am 1. Juli 2009 in Kraft gesetzte Landwirtschaftsgesetz (LWG) und die dazu ergangenen Verordnungen wieder aufgehoben. Art. 25 f. LWG spricht sich über die Förderungsleistungen für die Erstellung, Sanierung oder Erweiterung der Bauten oder Anlagen für Landwirtschaftsbetriebe aus. Gemeint sind damit landwirtschaftliche Bauten und Anlagen, dh. keine Wohnbauten. Insoweit wird im Bericht und Antrag 2008/111 (S. 157) zu Art. 25 LWG festgehalten, dass dieser weitgehend Art. 6 und Art. 7 FILG entspricht und daher unter anderem auf den Bericht und Antrag zur Neufassung des Gesetzes über die Förderung von Investitionen in der Landwirtschaft (FILG), 2000/50 verwiesen werden kann, gemäss welchem - wie bereits ausgeführt - die Förderung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone neu über die allgemeine Wohnbauförderung geregelt werden soll.
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass Wohnbauten in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Vaduz dem Grunde nach zulässig sind, was insoweit auch von den Unterinstanzen nicht in Frage gestellt wird.
5. Nur der Vollständigkeit halber ist kurz darauf einzugehen, dass die beschwerdegegenständliche Vaduzer Parz.Nr. 2 - wie bereits eingangs erwähnt - zu einem geringfügigen Teil auch in der Zone "Übriges Gemeindegebiet" gelegen ist.
Gemäss Art. 18 BauO gilt als "Übriges Gemeindegebiet" Land, das weder Bau-, noch Landwirtschafts-, noch Forstwirtschaftsgebiet ist. Im "Übrigen Gemeindegebiet" ist grundsätzlich nur die bisherige Nutzung zulässig. Begründete Umbauten sind möglich, sofern der Zonencharakter nicht beeinträchtigt wird.
Nachdem der Umstand, dass die geplante Neubaute teilweise auch in der Zone "Übriges Gemeindegebiet" gelegen ist, für die Gemeinde Vaduz in ihrer Entscheidung offensichtlich ohne Bedeutung war - denn dazu wird überhaupt nichts erwähnt -, ist darauf nicht weiters einzugehen. Für die Gemeinde Vaduz liegt die Problematik des Neubaus offensichtlich nur in der Frage der zulässigen Kubatur. Abgesehen davon kann die Thematik "Übriges Gemeindegebiet" im Zusammenhang mit dem geplanten Neubau auch unter dem Aspekt "bisherige Nutzung" ausser acht gelassen werden, zumal ja bereits das bestehende Einfamilienhaus teilweise in der Zone "Übriges Gemeindegebiet" gelegen ist.
6. Damit ist auf die Frage einzugehen, was unter dem Begriff "standortgebundenes Wohnbedürfnis der bäuerlichen Bevölkerung" im Sinne von Art. 16 Abs. 3 BauO zu verstehen ist. Anschliessend daran ist auf die Frage einzugehen, in welchem Ausmass bzw. in welcher Grösse eine Wohnbaute in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Vaduz errichtet werden darf - vorausgesetzt ein standortgebundenes Wohnbedürfnis wird im konkreten Fall bejaht.
7. Gemäss Art. 16 Abs. 3 BauO sind in der Landwirtschaftszone nur solche (Wohn-)Bauten gestattet, die den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienen.
Beim Begriff "standortgebundenes Wohnbedürfnis der bäuerlichen Bevölkerung" handelt es sich, wie der Beschwerdeführer zutreffend ausführt und damit entgegen der Meinung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten, nicht um eine ermessensrelevante Bestimmung, sondern um einen unbestimmten Rechtsbegriff (Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S. 182 ff.). Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe betrifft stets Rechtsfragen, die von den Rechtsmittelinstanzen im Streitfall überprüft werden können. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist damit keine in die Gemeindeautonomie fallende Materie.
Nach der schweizerischen Rechtsprechung sind an die Standortgebundenheit strenge Anforderungen zu stellen, um der Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. Die "positive" Standortgebundenheit bedeutet objektives Angewiesensein auf eine bestimmte Lage, was sich aus technischen, betriebswirtschaftlichen oder aus Gründen der Bodenbeschaffenheit ergeben kann. Subjektive Gründe wie zB. finanzielle, persönliche oder Überlegungen der Bequemlichkeit fallen ausser Betracht. Die Standortgebundenheit muss ausserdem einem aktuellen und tatsächlichen Bedarf entsprechen, dh. sie fehlt, wenn sie im Hinblick auf eine künftige, sich nur möglicherweise realisierende Situation behauptet wird. Wird eigenständiger Wohnraum, der ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich nicht als standortgebunden gilt, als Folge der landwirtschaftlichen Nutzung beansprucht, so kann er als standortgebunden nur bewilligt werden, wenn für ein ordnungsgemässes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen am betreffenden Ort erforderlich ist und dieser Ort von der nächstgelegenen Wohnzone (nicht etwa vom tatsächlichen Wohnort des Gesuchstellers) fernab liegt. Wohnen darf nicht Hauptzweck, sondern muss objektive, betriebsnotwendige Folge der zonenkonformen Bewirtschaftung sein. Solche Wohnbauten sind angemessen zu dimensionieren. In Betracht fällt namentlich Wohnraum für die Familie des Landwirts, die betrieblich benötigten Arbeitskräfte und die abtretende Generation ("Stöckli" oder Altenteil). Wohnraum für Personen, die nicht hauptberuflich im Betrieb arbeiten, sollte regelmässig in der Bauzone beschafft werden und auch bei Arbeitskräften, die zur Hauptsache im Betrieb tätig sind, muss jeweils genau geprüft werden, ob das Wohnen in der Landwirtschaftszone einer betrieblichen Notwendigkeit entspricht (Hänni Peter, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, S. 177 und 219 ff.; Haller/Karlen Raumplanungs, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Band 1, Rz 557 und 709 ff.; Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz, § 10 Rz 80 ff.).
8. Würde man nun diese strengen, schweizerischen Anforderungskriterien auf die liechtensteinischen Verhältnisse umlegen, müsste die Standortgebundenheit von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone Liechtensteins wohl in den meisten Fällen verneint werden, dies alleine schon aus dem Grund, weil das Kriterium des Fernabliegens von der nächstgelegenen Wohnzone aufgrund der Kleinheit des Landes in Liechtenstein praktisch nicht erfüllt sein kann.
Wie aus den angefochtenen Entscheidungen der Unterinstanzen ersichtlich ist, wird in der liechtensteinischen Praxis die Standortgebundenheit von Wohnraum für den Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs generell bejaht. Insoweit der landwirtschaftliche Betrieb auch den Bereich der Tierhaltung und Viehzucht umfasst, ist die in der Praxis zugestandene Standortgebundenheit nachvollziehbar, zumal es Sinn macht, wenn der Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs vor Ort ist, um im Notfall umgehend eingreifen und die erforderlichen Massnahmen treffen zu können. Insoweit ein landwirtschaftlicher Betrieb aber nur den Bereich der bodenabhängigen Produktion im Acker- und Futterbau sowie Obst- und Rebbau abdeckt, ist diese Standortgebundenheit für den Verwaltungsgerichtshof nicht erkennbar, zumal dieser landwirtschaftliche Tätigkeitsbereich nicht zwingend die direkte Anwesenheit des Betreibers des landwirtschaftlichen Betriebs vor Ort erfordert. Nachdem die bisherige liechtensteinische Praxis indes die Standortgebundenheit von Wohnraum für den Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs auch in solchen Fällen bejaht, ist auf diese Thematik nicht näher einzugehen, zumal der landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers im gegenständlichen Fall ja auch die Tierhaltung und Viehzucht umfasst.
9. Die Unterinstanzen gehen von einer Standortgebundenheit von Wohnraum auch für die abtretende Generation aus (nach Art. 8 lit. b Ziff. 2 der neuen BauV wird die Standortgebundenheit darüber hinaus auch für den Nachfolger des Bewirtschafters bejaht).
Diese Standortgebundenheit von Wohnraum für die abtretende Generation wird in der schweizerischen Rechtsprechung damit begründet, dass es den Betagten, die ein Leben lang in der Landwirtschaft gearbeitet haben, nicht zugemutet werden kann, ihren Hof bei Aufgabe der landwirtschafltichen Tätigkeit zu verlassen (BGE 116 Ib 228). An dieser Rechtsprechung und insoweit an dieser liechtensteinischen Praxis ist nichts auszusetzen, auch wenn die Standortgebundenheit hier nicht auf betrieblicher Notwendigkeit beruht.
10. Letztlich gehen die Unterinstanzen auch von einer Standortgebundenheit von Wohnraum für das betriebliche Personal aus, sofern dieses im Bereich der Tierhaltung und Viehzucht tätig ist. Aufgrund der vorhandenen Bodenressourcen in Liechtenstein gelten hier in der Praxis als Obergrenze zwei Kleinwohnungen für zwei Angestellte.
Soweit diese Standortgebundenheit von Wohnraum für Angestellte, die ausschliesslich im Bereich der bodenabhängigen Produktion im Acker- und Futterbau sowie Obst- und Rebbau tätig sind, verneint wird, stimmt der Verwaltungsgerichtshof dieser Praxis unter Hinweis auf die entsprechenden Ausführungen beim Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs zu.
Insoweit diese Standortgebundenheit von Wohnraum für zwei Angestellte im Bereich der Tierhaltung und Viehzucht in der Praxis bejaht wird, stellt sich für den Verwaltungsgerichtshof zumindest die Frage, ob es betrieblich tatsächlich notwendig ist, dass zwei Angestellte auf dem landwirtschaftlichen Betrieb wohnen müssen, wenn schon der Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs selbst vor Ort ist und in Notfällen eingreifen kann. Der Verwaltungsgerichtshof sieht aus Anlass der gegenständlichen Beschwerde indes keine Notwendigkeit, auf diese Praxis weiter einzugehen.
11. Unter Berücksichtigung der liechtensteinischen Praxis kann für den Beschwerdeführer und seine Familie als Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs "L-hof" die Standortgebundenheit für Wohnraum in der Landwirtschaftszone dem Grunde nach bejaht werden.
Nach eigenen Angaben (Vorbringen vom 15. Februar 2010) gibt es auf dem "L-hof" keine abtretende Generation, sodass diesbezüglich eine Standortgebundenheit zu verneinen ist. Dies bedeutet, dass mangels einer tatsächlich vorhandenen abtretenden Generation im gegenständlichen Fall kein entsprechender Wohnraum geschaffen werden kann.
Für die zwei auf dem "L-hof" lebenden Angstellten kann aufgrund der liechtensteinischen Praxis die Standortgebundenheit dem Grund nach bejaht werden, dh. die Schaffung entsprechenden Wohnraums für die beiden Angestellten ist zulässig.
12. Nachdem im gegenständlichen Fall die Standortgebundenheit für Wohnraum für die Familie des Beschwerdeführers und für zwei Angestellte in der Landwirtschaftszone dem Grunde nach zu bejahen ist, stellt sich in der Folge die Frage, in welchem Ausmass bzw. in welcher Grösse dieser Wohnraum ausgestaltet werden darf. Nachdem weder die Bauordnung der Gemeinde Vaduz noch die baugesetzlichen Bestimmungen (vor Inkrafttreten des neuen Baugesetzes LGBl. 2009 Nr. 44) irgendwelche diesbezüglichen Parameter für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone wie zB. Gebäudehöhe, Gebäudelänge und Ausnützungsziffer festlegen, ist von einer echten Gesetzeslücke auszugehen, die im Wege der Analogie zu schliessen ist (Kley, aaO, S. 104 f.).
Die Tatsache, dass keine solchen Parameter für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone vorgegeben sind, darf selbstverständlich nicht so verstanden werden, dass Wohnbauten in der Landwirtschaftzone an keine diesbezüglichen Beschränkungen wie Gebäudehöhe, Gebäudelänge und Ausnützung gebunden sind, dh. auch in der Landwirtschaftszone dürfen Wohnbauten nicht in beliebiger Grösse gebaut werden.
13. Nachdem es sich gegenständlich um die Errichtung einer Wohnbaute in der Landwirtschaftszone handelt, ist es im Rahmen eines Analogieschlusses naheliegend, sich grundsätzlich nach den entsprechenden Vorschriften derjenigen Zonen zu richten, in denen Wohnbauten zugelassen sind, sohin an den für Wohnzonen erlassenen Vorschriften.
Die Gemeinde Vaduz sieht in ihrem Zonenplan drei verschiedene Wohnzonen (Wohnzonen W1 bis W3) vor, welche gemäss Bauordnung unterschiedlich gross bebaut werden dürfen. Die wesentlichen Unterschiede innerhalb dieser drei Wohnzonen betreffen dabei die bauliche Ausnutzung, insbesondere die Gebäudehöhe, die Gebäudelänge, die Ausnützungsziffer, die Grünflächenziffer, die (Lärm-)Empfindlichkeitsstufen und den Gewerbe- und Büroanteil. Für die Lösung der Frage, in welchem Ausmass bzw. in welcher Grösse Wohnraum in der Landwirtschaftszone errichtet werden darf, sind lediglich die Parameter Gebäudehöhe, Gebäudelänge und Ausnützungsziffer von Bedeutung. Die drei Wohnzonen der Gemeinde Vaduz unterscheiden sich dergestalt, dass die Wohnzone W1 Bauten mit einer Gebäudehöhe von 9 m, einer Gebäudelänge von 24 m und einer Ausnützung von 0.45 zulässt, die Wohnzone W2 Bauten mit einer Gebäudehöhe von gleichfalls 9 m, einer Gebäudelänge von gleichfalls 24 m und einer Ausnützung von 0.60 und die Wohnzone W3 Bauten mit einer Gebäudehöhe von 11 m, einer Gebäudelänge von 30 m und einer Ausnützung von 0.85. Vom Ausmass bzw. der Grösse der Wohnbauten bedeutet dies, dass in der Wohnzone W1 die kleinsten Wohnbauten errichtet werden können.
Es wurde bereits ausgeführt, dass Bauten - und somit auch Wohnbauten - in der Landwirtschaftszone nur ausnahmsweise gestattet sind, zumal mit jeder Errichtung von Bauten der für die landwirtschaftliche Nutzung geeignete und vorbehaltene Boden entsprechend vermindert wird. Bauliche Eingriffe in der Landwirtschaftszone sind damit im Hinblick auf die Erhaltung des landwirtschaftlich zu nutzenden Bodens möglichst schonend und bodensparend vorzunehmen. Unter diesem Gesichtspunkt erachtet es der Verwaltungsgerichtshof als sachlich gerechtfertigt und angemessen, für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone analog diejenigen Bestimmungen zur Anwendung zu bringen, welche für die Wohnzone mit der am wenigsten intensiven baulichen Nutzung vorgesehen sind, sohin im gegenständlichen Fall die Bestimmungen der Wohnzone W1. Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies, dass primär die Beschränkungen der Wohnzone W1 zu berücksichtigen sind, sohin eine Gebäudehöhe auf 9 m, eine Gebäudelänge von 24 m und eine Ausnützungsziffer von 0.45.
Einem allfälligen Einwand, dass die Wohnzone W1 im Gegensatz zu den Wohnzonen W2 und W3 nirgends an die Landwirtschaftszone angrenze, sondern die Wohnzone W1 im Wesentlichen nur den Bereich an der bzw. nördlich der Fürst-Franz-Josef-Strasse betreffe, welcher Bereich (zumindest Teile davon) im Volksmund als "Villenviertel" bezeichnet wird und es insoweit nicht konsequent sei, wenn für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone die Bestimmungen der Wohnzone W1 und nicht die der an die Landwirtschaftszone angrenzenden Wohnzone W2 oder W3 angewendet würden, ist entgegen zu halten, dass es gerade der Ausnahmecharakter der Zulässigkeit von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone und damit das Gebot des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs in den landwirtschaftlich nutzbaren Boden gebieten, diejenigen Vorschriften für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone analog zur Anwendung zu bringen, die den geringsten Eingriff nach sich ziehen und dies sind im gegenständlichen Fall der Gemeinde Vaduz die Vorschriften über die Wohnzone W1.
14. Die in der Wohnzone W1 zugelassene Gebäudehöhe von 9 m und Gebäudelänge von 24 m sind klar definierte Werte, sodass es dazu keiner weiteren Ausführungen bedarf. Anders bei der Ausnützungsziffer. Die Ausnützungsziffer gibt gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG (idF LGBl. 1947 Nr. 44) das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Landfläche des Baugrundstücks an. Ausgangswert ist somit die anrechenbare Landfläche.
Damit stellt sich im gegenständlichen Fall die Frage, welche Landfläche zur Berechnung der Ausnützung anrechenbar ist. Würde man nun für Wohnbauten in der Landwirtschaftszone die gesamte Grundstücksfläche des landwirtschaftlichen Grundstücks als anrechenbar betrachten, hätte dies - da landwirtschaftliche Grundstücke in der Regel, wie im gegenständlichen Fall, grössere Flächen ausweisen als reine Baugrundstücke - zur Folge, dass die Ausnützungsziffer faktisch ins Leere liefe, zumal dann immer Wohnbauten mit Gebäudehöhen von 9 m und Gebäudelängen von 24 m errichtet werden könnten. Eine solche Auslegung widerspricht den aufgezeigten Grundsätzen des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs. Daraus folgt, dass in Bezug auf die Ausnützung nicht die gesamte Fläche eines landwirtschaftlichen Grundstücks anrechenbar sein kann.
Diese Gesetzeslücke ist sohin gleichermassen im Rahmen eines Analogieschlusses zu füllen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was im Hinblick auf die Grundsätze des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs sachgerecht und angemessen ist.
Gemäss Art. 6 Abs. 1 der Grundverkehrsverordnung (LGBl. 2007 Nr. 168) ist der Erwerb eines baureifen Grundstücks zur Deckung eines gegenwärtigen oder zukünftigen Wohnbedürfnisses nach Art. 6 Abs. 1 lit. a) und b) GVG auf eine maximale Grösse von 400 Klafter beschränkt. Baugrundstücke in der Grössenordnung von 400 Klafter sind indes nach allgemeinen Erfahrungswerten die Ausnahme, dh. Baugrundstücke sind in der Regel sehr viel kleiner als 400 Klafter. Unter Berücksichtigung der Grundsätze des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs kann dieses Ausmass daher nicht als anrechenbare Landfläche herangezogen werden.
Weiters entspricht es einem allgemeinen Erfahrungswert, dass zahlreiche Baugrundstücke mit Einfamilienhäuser eine Grundstücksfläche von nur ca. 100 bis 120 Klafter aufweisen. Unter Berücksichtigung der Grundsätze des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs könnte man damit argumentieren, dass dieses Flächenmass von 100 bis 120 Klafter im gegenständlichen Fall als anrechenbare Landfläche zu berücksichtigen ist. Da dieses Mass jedoch für die Errichtung von Wohnbauten eine untere Grenze darstellt (wobei Wohnbauten grundsätzlich auch auf kleineren Grundstücksflächen errichtet werden können), vertritt der Verwaltungsgerichtshof den Standpunkt, dass dieses Mass nach oben zu korrigieren ist, um es auch der landwirtschaftlichen Bevölkerung zu ermöglichen, etwas grösser und damit "luxuriöser" zu bauen.
In diesem Sinne geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass für die Berechnung der Ausnützungsziffer für Wohnbauten auf landwirtschaftlich genutzten Grundstücken eine anrechenbare Landfläche von 200 Klafter angemessen ist. 200 Klafter bzw. umgerechnet 720 m2 (gerundet) ergeben bei einer Ausnützungsziffer von 0.45 eine Bruttogeschossfläche von 324 m2. Setzt man diese Bruttogeschossfläche rein rechnerisch ins Verhältnis zur beschwerdegegenständlichen Bruttogeschossfläche von 545.75 m2 und Kubatur von 2'349.45 m3, ergibt sich bei einer Bruttogeschossfläche von 324 m2 eine verhältnismässige Kubatur von ca. 1'395 m3.
Unter Berücksichtigung der Grundsätze des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs bei (Wohn-)Bauten in der Landwirtschaftszone sind die Kennwerte "200 Klafter anrechenbare Landfläche" und die daraus resultierende Bruttogeschossfläche von 324 m2 und Kubatur von 1'395 m3 sachlich gerechtfertigt und angemessen. Vergleicht man diese so zulässige Bruttogeschossfläche und Kubatur nur sehr rudimentär mit den gemäss Wohnbauförderungsgesetz geltenden Parametern von 800 m3 (früher) bzw. 150 m2 (derzeit, allerdings handelt es sich hier um eine Nettowohnfläche), dann zeigt sich daraus, dass mit einer Bruttogeschossfläche von 324 m2 bzw. einer Kubatur von 1'395 m3 eine erheblich grössere Wohnbaute erstellt werden kann, als nach Wohnbauförderungsgesetz gefördert werden könnte. Letztlich ist ja zu berücksichtigen, dass schon mit einer förderungskonformen Wohnbaute eine zumindest dem Durchschnitt angemessene Wohngrösse realisiert werden kann.
15. Wenn nun die Gemeinde Vaduz im Hinblick auf die jüngere Praxis und die Bestimmung des Art. 8 BauVO (LGBl. 2009 Nr. 240) bereit ist, dem Beschwerdeführer eine Kubatur von 1,600 m3 zuzugestehen, was rechnerisch einer Bruttogeschossfläche von 372 m2 bzw. einer anrechenbaren Landfläche von 230 Klaftern entspricht, so geht die Gemeinde Vaduz noch über das Mass hinaus, das vom Verwaltungsgerichtshof im Sinne der obigen Ausführungen als sachgerecht und angemessen betrachtet wird. Insoweit kann der Beschwerdeführer an den von der Gemeinde Vaduz zugestandenen 1'600 m3 nichts aussetzen.
Unter Berücksichtigung der bisherigen Ausführungen sind diese 1'600 m3 als Höchstmass zu verstehen, dh. mit diesen 1'600 m3 sind das eigene Wohnbedürfnis des Betreibers des landwirtschaftlichen Betriebs und seiner Familie, das Wohnbedürfnis der abtretenden Generation und das Wohnbedürfnis der landwirtschaftlichen Angestellten abzudecken.
16. Ausgehend von diesem Höchstmass von 1'600 m3 ist der geplante Neubau des Beschwerdeführers mit einer Bruttogeschossfläche von 545.75 m2 und einer Kubatur von 2'349.45 m3 in jedem Fall zu gross und damit nicht zulässig. Insoweit kann an dieser Stelle unberücksichtigt bleiben, ob die gegenständlich maximal zulässige Gebäudelänge von 24 m mit dem geplanten Neubau unter Berücksichtigung des Anhangs IV der Bauordnung eingehalten wäre.
17. Wie das Höchstmass von 1'600 m3 letztlich auf die Familie des Betreibers des Landwirtschaftsbetriebs, auf eine abtretende Generation, auf Angestellte (und nach neuer Rechtslage auch auf den Nachfolger des Bewirtschafters) umgelegt bzw. aufgeteilt werden soll, ist nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichtshofs unbeachtlich, dh. hier ist der Bauwerber frei, ein seinen Bedürfnissen angepasste Lösung zu realisieren. Der eine Landwirt bevorzugt es vielleicht, mit seiner Familie, seinen Eltern (abtretende Generation) und den Angestellten in einer Grosswohnung zu leben, in der zwar jeder seinen eigenen, individuellen Raum hat, aber gemeinschaftliche Einrichtungen wie Küche, Bad, Wohnzimmer und dergleichen bestehen, insoweit also Angestellte praktisch wie Familienmitglieder behandelt werden. Ein anderer Landwirt hingegen möchte vielleicht seine "eigenen vier Wände" für sich und seinen Familie haben und die abtretende Generation und die Angestellen in separaten Wohnungen unterbringen. Ein weiterer Landwirt braucht für seine Grossfamilie vielleicht mehr Platz als ein Landwirt mit einer Kleinfamilie und ist ersterer daher gezwungen, den Angstellten etwas weniger Raum zuzugestehen.
Art. 8 BauV (LGBl. 2009 Nr. 240) geht diesbezüglich davon aus, dass für den Betreiber des Landwirtschaftsbetriebs und dessen Familie Wohnraum von 800 m3 zulässig sind, für eine abtretende Generation oder den Nachfolger des Bewirtschafters 400 m3 und für Angestellte zusätzlich 400 m3. Abgesehen davon, dass diese Bestimmung des Art. 8 BauV im gegenständlichen Fall ohnehin nicht zur Anwendung gelangen kann, zumal nach Art. 101 Abs. 1 BauG (LGBl. 2009 Nr. 44) die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Baugesetzes hängigen Baugesuche nach bisherigem Recht zu behandeln sind, hegt der Verwaltungsgerichtshof erhebliche Zweifel an die Gesetzes- und Verfassungsmässigkeit dieser Bestimmung, zumal damit nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshof die Möglichkeiten zur Gestaltung von Wohnraum unsachlich eingeschränkt werden.
Damit kann festgehalten werden, dass das Höchstmass von 1'600 m3 nach individuellen Bedürfnissen für die verschiedenen Bewohner eines landwirtschaftlichen Guts ausgestaltet werden kann. Will der Betreiber eines Landwirtschaftsbetriebs und seine Familie für sich alleine die gesamten 1'600 m3 ausnutzen, so hat dies konsequenterweise zur Folge, dass auf diesem landwirtschaftlichen Betrieb kein zusätzlicher Wohnraum für eine abtretende Generation oder für Angestellte (und für einen Betriebsnachfolger) geschaffen werden kann. Solche Personen sind gegebenenfalls in den 1'600 m3 unterzubringen.
18. Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle noch auf einzelne Einwände des Beschwerdeführers einzugehen, soweit diese nicht bereits in den obigen Ausführungen behandelt worden sind.
Auf die Thematik "bisherige Praxis der Gemeinde Vaduz zu Wohnbauten in der Landwirtschaftszone" ist nicht weiters einzugehen und es kann im gegenständlichen Fall dahingestellt bleiben, ob es eine solche Praxis der Gemeinde Vaduz gibt. Denn würde man eine solche Praxis der Gemeinde Vaduz bejahen, würde man mit dem hier zulässigen Höchstmass von 1'600 m3 ohnehin im Rahmen dieser Praxis liegen. Würde eine bestehende Praxis hingegen verneint werden, käme man im Wege der ausgeführten Analogien zum Höchstmass von 1'600 m3.
Insoweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit dieser Praxis der Gemeinde Vaduz eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend macht, weil der Beschwerdeführer vor der Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten angeblich keine Gelegenheit hatte, zur Gegenäusserung der Gemeinde Vaduz vom 24. November 2009 Stellung zu nehmen, insbesondere weil eine solche Stellungnahme zur Gegenäusserung nicht vorgesehen sei, so ist dem Beschwerdeführer entgegen zu halten, dass ihm die Gegenäusserung der Gemeinde Vaduz vom 24. November 2009 mit dem am 4. Dezember 2009 in Empfang genommenen Schreiben der Beschwerdekommission vom 2. Dezember zugestellt worden ist. Der Beschwerdeführer hatte damit - in Kenntnis der Tatsache, dass die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten in der nicht-öffentlichen Verhandlung vom 10. Dezember 2009 über die Beschwerde zu entscheiden gedenkt - die Möglichkeit, eine Stellungnahme zur Gegenäusserung einzureichen, selbst wenn er dazu nicht audrücklich aufgefordert worden ist. So hat der Beschwerdeführer ja auch im gegenständlichen Verfahren die Gegenäusserung der Gemeinde Vaduz vom 26. Januar 2010 zur Kenntnisnahme zugestellt erhalten und - ohne dazu ausdrücklich aufgefordert worden zu sein - eine Stellungnahme dazu eingereicht.
Dem Beschwerdeführer ist insoweit zuzustimmen, dass es sicherlich keinen Sinn machen würde, einem Landwirt zwar das Wohnen auf seinem Hof zu gestatten, dies aber grössenmässig und vom Ausbaustandard so umfassend einzuschränken, dass er gezwungen wäre, in der Wohnzone ein zusätzliches Haus zu bauen und zu unterhalten. Insoweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Ungleichbehandlung der Landwirte als Berufsgruppe gegenüber allen anderen Berufsgruppen einwendet und ausführt, dass mit Ausnahme der Landwirte in der Landwirtschaftszone jeder andere Bürger (jeder Rechtsanwalt, Arzt oder Baumeister) das Recht habe, ohne Grössenbeschränkungen zu bauen, so ist dem Beschwerdeführer entgegen zu halten, dass jeder andere Bürger gleichermassen an die Grössenbeschränkungen der jeweiligen Zone gebunden ist, in welcher sein Grundstück gelegen ist. Ein Bauen in den für die Bürger grundsätzlich zulässigen Bauzonen ohne Einhaltung irgendwelcher Grössenbeschränkungen ist in Liechtenstein nicht möglich, weder in der Bauzone noch in der Landwirtschaftszone. Die Tatsache, dass die Grössenbeschränkungen in den verschiedenen Bauzonen unterschiedlich ausgestaltet sind, ist nicht zu beanstanden und gibt es hierfür sachgerechte Gründe. Die Ausgestaltung verschiedener Zonen mit unterschiedlichen Grössenbeschränkungen hat konsequenterweise zur Folge, dass Grundeigentümer mit gleich grossen Grundstücken, die jedoch in unterschiedlichen (Wohn-)Zonen gelegen sind, unterschiedlich gross bauen dürfen. Durch die Zonenvorschriften werden also nicht irgendwelche Berufsgruppen bevorzugt behandelt bzw. benachteiligt, sondern gelten die Zonenvorschriften für alle Berufsgruppen gleichermassen. Die Berufsgruppe der Landwirte geniesst insoweit ein Privileg gegenüber allen anderen Berufsgruppen, als sie nicht nur in der Wohnzone wohnen dürfen, sondern auch in der Landwirtschaftszone.
Auch das Argument des Beschwerdeführers, dass das Bauvolumen von 2'349 m3 im Gegensatz zur Grundstücksfläche von 20'261 m2 nicht gross sei, vermag keineswegs zu überzeugen. Denn im Gegensatz zu einer so grossen Grundstücksfläche würde dann möglicherweise auch ein Bauvolumen von zB. 4'000 m3, 5'000 m3 oder gar noch mehr im Rahmen liegen. Diese Argumentation läuft, zum wiederholten mal erwähnt, den Grundsätzen des Ausnahmecharakters und des möglichst schonenden und bodensparenden Eingriffs in der Landwirtschaftszone zuwider.
Insoweit der Beschwerdeführer ausführt, gegenständlich gehe es ja nicht um die Frage einer Neubaute in der Landwirtschaftszone, sondern nur um eine "geringfügige Vergrösserung einer bereits bestehenden Baute", so ist dem Beschwerdeführer entgegen zu halten, dass es bei einem bestehenden Bauvolumen von 1'298 m3 und einem geplanten Bauvolumen von 2'349 m3 immerhin beinahe um eine Verdopplung des bestehenden Bauvolumens geht, was keinesfalls als "geringfügige Vergrösserung" verstanden werden kann.
19. Wenn sich der Beschwerdeführer auf Art. 16 Abs. 4 BauO beruft, wonach andere Bauten und Anlagen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 46 bedürfen, welche nur erteilt werden dürfe, sofern das Bauvorhaben einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und es das öffentliche Interesse erlaubt, so ist dem Beschwerdeführer entgegen zu halten, dass mit anderen Bauten und Anlagen im Sinne des Art. 16 Abs. 4 BauO nur solche Bauten und Anlagen gemeint sein können, die nicht ausdrücklich in Abs. 3 erwähnt sind. Auf in Abs. 3 erwähnte Bauten und Anlagen - das sind Bauten, die der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und Flur und den standortgebundenen Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung dienen sowie allfällige Verkaufslokale - findet Art. 16 Abs. 4 BauO keine Anwendung.
20. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Verwaltungsgerichtshof den Standpunkt vertritt, dass mit einem Bauvolumen von 1'600 m3 - auch wenn diese 1'600 m3 allenfalls nicht nur dem Landwirt und seiner Familie selbst zur Verfügung stehen, sondern auch der abtretenden Generation und den Angestellten - eine angemessene und sachgerechte Grösse für eine Wohnbaute zur Verfügung steht. Immerhin konnte früher bereits mit einem wohnbauförderungskonformen Bauvolumen von 800 m3 eine für eine durchschnittlich grosse Familie angemessene Wohnfläche realisiert werden. "Luxus" hängt grundsätzlich nicht von der Grösse des Bauvolumens ab, sondern von der jeweiligen Ausstattung, dh. Luxus kann auch bei kleinem Bauvolumen realisiert werden. Insoweit der Beschwerdeführer unter Luxus allenfalls auch die Grösse der Wohnbaute verstanden haben will (zB. Wellnessbereich), so bieten die zulässigen 1'600 m3 auch hierzu eine angemessene Grösse.
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der Beschwerdeführer, würde man strikte den tatsächlichen Bedarf (im Sinne der obigen Ziff. 7 ff.) berücksichtigen, weit weniger gross als die nunmehr zugestandenen 1'600 m3 bauen dürfte, da der Arbeitsbereich Tierhaltung/Viehzucht nur ca. 35% des gesamten Arbeitsaufwands ausmacht. Für diesen Arbeitsbereich kann eine Standortgebundenheit an sich nur für die Familie des Betreibers bejaht werden. Auch aus dieser Überlegung müssen 1'600 m3 als angemessen betrachtet werden.
21. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, S. 157). Vorliegendenfalls beträgt der Streitwert CHF 150'000.00 (§ 4 Ziff. 1 Honorarrichtlinien). Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 170.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 1'700.00 (Art. 34 und 35 Gebührengesetz).
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 11. März 2010