VGH 2009/105
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführerin: AB
9494 Schaan
vertreten durch:
Walch & Schurti Rechtsanwälte Zollstrasse 9 9490 Vaduz
wegen: Löschung der Vormerkung von Vorkaufsrechten im Grundbuch
gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 20. August 2009, VBK 2009/34
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 12. November 2009
entschieden:
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin AB vom 7. September 2009 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 20. August 2009, VBK 2009/34, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheit vom 20. August 2009 wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 212.00 hat die Beschwerdeführerin binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Mit Kaufvertrag vom 10./15. April 2009 erwarb die Beschwerdeführerin die Stockwerkeigentumseinheit Nr. S1 (mit 323/1000 Miteigentum an der Schaaner Parz.Nr. 11).
Mit Schreiben der Rechtsanwälte Walch & Schurti vom 5. Juni 2009 wurde das Grundbuch- und Öffentlichkeitsregisteramt ersucht, einerseits den Kaufvertrag vom 10./15. April 2009 zu verbüchern und andererseits gleichzeitig die zugunsten der StWE-Einheiten Nr. S2, S3 und S74 bzw. zulasten der StWE-Einheit Nr. S1 vorgemerkten Vorkaufsrechte zu löschen. Der Löschungsantrag wurde damit begründet, dass die Vorkaufsrechte wegen Nichtausübung untergegangen seien.
2. In der Folge verbücherte das Grundbuch- und Öffentlichkeitsregisteramt den Kaufvertrag vom 10./15. April 2009 und wies den Antrag auf Löschung der Vormerkung von Vorkaufsrechten gestützt auf Art. 63 ff. SR mit Verfügung vom 17. Juni 2009 ab.
3. Gegen die Verfügung des Grundbuch- und Öffentlichkeitsregisteramts vom 17. Juni 2009 erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juli 2009 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung vom 20. August 2009 (VBK 2009/34-ON 8) gab die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 2. Juli 2009 keine Folge und bestätigte die angefochtene Verfügung des Grundbuch- und Öffentlichkeitsregisteramts vom 17. Juni 2009. In den Entscheidungsgründen führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, die Beschwerdeführerin vermeine, dass gegenständlich die Folgen der Nichtausübung des Vorkaufsrechts nach § 1075 ABGB und nicht nach der schweizerischen Lehre zu beurteilen seien. Dabei verkenne die Beschwerdeführerin, dass das Stockwerkeigentum ausschliesslich in den Art. 170a ff. SR geregelt werde und daher die Frage, welche Wirkungen eine Verfügung im Sinne von Art. 170c SR habe, nicht nach ABGB, sondern nach den sachenrechtlichen Vorschriften zu beurteilen sei, wobei es aufgrund der praktisch wortidenten Ausgestaltung des Art. 170c SR mit Art. 712c ZGB bedenkenlos sei, die Lehre und Rechtsprechung in der Schweiz zu konsultieren. Nach Art. 170c SR könne bereits im Begründungsakt ein Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer vorgesehen werden, wie dies gegenständlich vom vormaligen Alleineigentümer veranlasst worden sei. Damit unterscheide sich das im Begründungsakt vorgesehene Vorkaufsrecht vom rein vertraglichen schon in den Formerfordernissen, da eine Abänderung des Inhalts und Gegenstands des Stockwerkeigentums wie auch der Verfügung darüber nur von allen Stockwerkeigentümern bzw. nach Massgaben eines erlassenen Reglements sowie unter Einhaltung der nämlichen Vorschriften wie für die Begründung (Art. 170d SR) erfolgen könne. Allein dies zeige, dass die blosse Nichtausübung des Vorkaufsrechts im gegenständlichen Fall zu keiner Löschung des vorgemerkten Vorkaufsrechts führen könne.
Nach Art. 170a SR (Art. 712a ZGB) sei Stockwerkeigentümern der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gebe, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Der Stockwerkeigentümer sei in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, dürfe jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren oder die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen. Er sei verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich sei. Die Ausschliesslichkeit des Sonderrechts setze sich aus drei Komponenten zusammen: Nutzung und Gebrauch, Verwaltung sowie bauliche Ausgestaltung. Alle drei Komponenten seien zwingend Inhalt des Sonderrechts, doch unterlägen der Umfang der Befugnisse des Stockwerkeigentümers gewissen gesetzlichen Einschränkungen. Zudem könnten sie durch Vereinbarung weiter eingeschränkt werden. Der konkrete Umfang, der sich aus dem Sonderrecht ergebenden Befugnisse eines bestimmten Stockwerkeigentümers ergebe sich nicht bloss aus dem Gesetz, sondern auch aus dem Errichtungsakt sowie aus dem Reglement und allenfalls der Hausordnung. Das in Art. 170c SR (Art. 712c ZGB) vorgesehene Vorkaufsrecht stelle keine unmittelbare gesetzliche Verfügungsbeschränkung dar. Es sei eine vom Gesetz vorgesehene rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung. Seiner Natur nach handle es sich beim Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht um ein rechtsgeschäftlich begründetes, seinem Inhalt und seinen Wirkungen nach gebe es jedoch Parallelen zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Miteigentümer gemäss Art. 682 SR. Eine zeitliche Limitierung des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts sei nicht vorgesehen. Abgesehen davon habe der liechtensteinische Gesetzgeber in Kenntnis der schweizerischen Rechtslage von einer Befristung von Vorkaufsrechten auf max. 25 Jahre abgesehen. Beim Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht handle es sich um eine spezielle Art eines Realvorkaufsrechts, bei dem der Kreis der vorkaufsberechtigten Personen ex lege auf die Stockwerkeigentümer beschränkt sei. Dies sei im Hinblick auf § 1075 ABGB zu berücksichtigen.
Es sei der Beschwerdeführerin zwar beizupflichten, dass nach § 1075 ABGB die Nichtausübung des Vorkaufsrechs im Grundsatz zu dessen Untergang führe. Damit stehe diese Gesetzesbestimmung offensichtlich in einem Widerspruch zu den das Stockwerkeigentumsrecht betreffenden Regelungen. Während das von der Schweiz rezipierte Stockwerkeigentumsrecht bei dem mit dem Begründungsakt errichteten "speziellen" Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht hinsichtlich der Wirkungen von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht ausgehe und damit die Nichtausübung zu keinem Erlöschen führe, sehe der aus dem österreichischen ABGB rezipierte § 1075 ABGB genau das Gegenteil vor, nämlich den Untergang des Vorkaufsrechts infolge Nichtausübung, selbst dann, wenn dieses persönliche Recht im Sinne von § 1073 ABGB in ein "dingliches" verwandelt worden sei. Da zwei veschiedene Rechtsnormen für bestimmte Sachverhalte unterschiedliche Rechtsfolgen anordnen würden, die miteinander unvereinbar seien, liege eine Antinomie vor. Solche Gesetzeswidersprüche seien durch die Regeln über den Vorrang der lex specialis und der lex posterior zu beheben. Der interpretativen Behebung von Gesetzeswidersprüchen (Antinomien) durch systematisch-logische Erwägungen diene unter anderem der Grundsatz "lex specialis derogat legi generali", wenn für einen weiteren Tatbestand eine bestimmte, für einen darin eingeschlossenen engeren Tatbestand aber eine damit unvereinbare andere Rechtsfolge angeordnet sei. Er beruhe auf der Erfahrung, dass wer solche Normen aufstelle, die zweite als Ausnahme von der ersten denke. § 1075 ABGB sei die ältere und auch die generelle Norm betreffend das Vorkaufsrecht. Art. 170c SR sei die jüngere und auf den Bereich des Stockwerkeigentums beschränkte und damit speziellere Norm. Die rechtliche Beurteilung durch die belangte Behörde erweise sich daher als zutreffend. Es sei zulässig, die Frage der Folgen der Nichtausübung eines Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts gestützt auf Art. 170c SR und die Lehre und Rechtsprechung in der Schweiz zu Art. 712c ZGB zu beantworten und von einem Nichterlöschen des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts auszugehen. Die angefochtene Entscheidung sei ausführlich begründet und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde sei daher abzuweisen gewesen.
4. Gegen die der Beschwerdeführerin am 24. August 2009 zugestellte Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 20. August 2009 erhob die Beschwerdeführerin am 7. September 2009 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in dieser Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
5. Der Verwaltungsgerichtshof hat den Vorakt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten VBK 2009/34 sowie die relevanten Grundbuchauszüge und Urkundenbelege dazu beigezogen. Anlässlich der nicht-öffentlichen Sitzung vom 12. November 2009 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die entsprechenden Ausführungen in den Entscheidungen der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 20. August 2009 und des Grundbuch- und Öffentlichkeitsregisteramts vom 17. Juni 2009 verwiesen werden (Art. 100 Abs. 4 LVG). Zum besseren Verständnis der nachfolgenden Ausführungen kann der Sachverhalt kurz wie folgt zusammengefasst werden:
Mit Begründungserklärung UB. 739/1 hat der vormalige Eigentümer des Grundstücks Schaaner Parz.Nr. 11 an diesem Grundstück Stockwerkeigentum begründet und gleichzeitig zu Gunsten der jeweiligen Stockwerkeigentümer entsprechende Vorkaufsrechte eingeräumt und diese Vorkaufsrechte im Grundbuch vormerken lassen.
Im Zusammenhang mit einer früheren Veräusserung der beiden Stockwerkeigentumseinheiten Nr. S5 und S6 haben die verkaufenden Eigentümer die Löschung der zu ihren Gunsten vorgemerkten Vorkaufsrechte beantragt. Aus diesen Löschungsanträgen (UB. 1) resultierte für die gegenständliche Stockwerkeigentumseinheit Nr. S1 die Vormerkung des Vorkaufsrechts zugunsten Nr. S2, S3 und S4. Diese Vormerkung ist Gegenstand des Verfahrens.
Diese Feststellungen ergeben sich aus einer Einblicknahme in die Grundbuchblätter der gegenständlichen Stockwerkeigentumseinheiten und der entsprechenden Urkundenbelege.
Dem gegenständlichen Verfahren liegt nunmehr der Antrag der Beschwerdeführerin zu Grunde, wonach diese auf der Stockwerkeigentumseinheit Nr. S1 zugunsten Nr. S2, S3 und S4 vorgemerkten Vorkaufsrechte zu löschen seien, nachdem die Vorkaufsberechtigten die ihnen zustehenden Vorkaufsrechte im Zusammenhang mit dem von der Beschwerdeführerin abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10./15. April 2009 nicht ausgeübt hätten.
2. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt:
3. Die §§ 1072 -1079 ABGB beinhalten die Bestimmungen über den Vorbehalt des Vorkaufsrechts. Unter dem Vorbehalt des Vorkaufsrechts wird ein Nebenvertrag zum Kaufvertrag verstanden, durch welchen sich der Käufer schuldrechtlich verpflichtet, das Kaufobjekt vor Veräusserung an einen anderen dem Verkäufer zur Einlösung anzubieten. Als Nebenvertrag zum Kaufvertrag wird das in den §§ 1072 - 1079 ABGB geregelte Vorkaufsrecht als vertragliches Vorkaufsrecht verstanden, dies im Gegensatz zum gesetzlichen Vorkaufsrecht. Gemäss § 1073 ABGB ist das Vorkaufsrecht in der Regel ein persönliches Recht und kann gemäss § 1074 ABGB weder einem Dritten abgetreten, noch vererbt werden. Vorkaufsrechte können sowohl in Bezug auf unbewegliche wie auch auf bewegliche Sachen vereinbart werden. In Rücksicht auf unbewegliche Güter kann gemäss § 1073 Satz 2 ABGB das Vorkaufsrecht durch Eintragung in die öffentlichen Bücher in ein dingliches verwandelt werden. Sofern das Vorkaufsrecht nicht auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wurde, endet das Vorkaufsrecht - letztlich aufgrund der Tatsache, dass es sich dabei um ein persönliches, nicht abtretbares und nicht im Erbweg übertragbares Recht handelt - mit dem Tode des Berechtigten. Da das Vorkaufsrecht nur für einen Vorkaufsfall wirkt, geht es auch dann unter bzw. erlischt es auch dann, wenn der Berechtigte auf die Ausübung des Vorkaufsrechts ausdrücklich oder durch Verstreichenlassen der Einlösungsfrist stillschweigend verzichtet. Dies gilt selbst für den Fall der Verbücherung des Vorkaufsrechts, da nach der ratio legis nur der Weiterverkaufsversuch hintangehalten, jedoch kein echtes "dingliches" Recht geschaffen werden soll. Ausser durch Tod oder Verzicht des Berechtigten kann das Vorkaufsrecht auch dadurch erlöschen, dass innerhalb des vorgesehenen Zeitraums kein Vorkaufsfall eintritt. Eine sich ab dem Vorkaufsfall über 30 Jahre erstreckende Verjährung nach § 1487 ABGB kommt nur in Betracht, wenn dem Berechtigten kein rechtswirksames Einlösungsanbot unterbreitet wurde und daher die kurzen Einlösungsfristen nicht laufen konnten. Gemäss § 1075 ABGB muss der Berechtigte bewegliche Sachen binnen 24 Stunden, unbewegliche Sachen binnen 30 Tagen nach der geschehenen Anbietung wirklich einlösen, ansonsten das Vorkaufsrecht erloschen ist (Binder in Schwimann, ABGB Praxiskommentar, 3. Auflage, allgemein §§ 1072 - 1079, insbesondere § 1072 Rz 1, 29 und 31 ff., § 1073 Rz 1, § 1075 Rz 10 ff.).
4. Die Art. 63 - 65 SR in ihrer ursprünglichen Fassung, dh. in der Fassung vor Inkrafttreten des LGBl. 2008 Nr. 139, beinhalten gleichermassen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht und zwar Art. 63 SR über das vertragliche Vorkaufsrecht und Art. 64 SR über das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentums- und Baurechtsverhältnis.
Nach Art. 63 SR (in der ursprünglichen Fassung), der im Übrigen Art. 681 ZGB in seiner vormaligen Fassung nachgebildet ist, besteht ein im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht während der in der Vormerkung angegebenen Zeit gegenüber jedem Eigentümer zu den vorgemerkten Bedingungen oder, wo solche fehlen, zu den Bedingungen, zu denen dem Beklagten das Grundstück verkauft worden ist. Gemäss Abs. 2 kann jedoch das Vorkaufsrecht bei Zwangsverwertung nicht geltend gemacht werden. Von einem Verkauf hat der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten gemäss Abs. 3 in Kenntnis zu setzen. Gemäss Abs. 4 erlischt das Vorkaufsrecht mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Berechtigte von dem Verkaufe Kenntnis erhalten hat und in jedem Falle mit Ablauf von 10 Jahren seit der Vormerkung.
Nach Art. 64 Abs. 1 SR (in der ursprünglichen Fassung), der im Übrigen Art. 682 ZGB in seiner vormaligen Fassung nachgebildet ist, haben Miteigentümer gegenüber einem jeden Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt, ein (gesetzliches) Vorkaufsrecht.
Vorgemerkte vertragliche Vorkaufsrechte nach Art. 63 SR unterscheiden sich damit von gesetzlichen Vorkaufsrechten nach Art. 64 SR im Wesentlichen dadurch, dass erstere auf höchstens 10 Jahre befristet sind, letztere indes zeitlich unbeschränkt gelten. Vertragliche Vorkaufsrechte gehen im Gegensatz zu gesetzlichen Vorkaufsrechten durch Nichtausübung unter. Gesetzliche Vorkaufsrechte gehen ausnahmsweise nur dann unter, wenn infolge der Ausübung das Miteigentumsverhältnis dahinfällt (Meier-Hayoz in Berner Kommentar, Band IV, 1. Abteilung, 3. Teilband, 1975, Art. 682 Rz 9 und Rz 87).
5. Mit dem bereits erwähnten LGBl. 2008 Nr. 139 wurde mit Wirkung auf den 1. Oktober 2008 das liechtensteinische Sachenrecht revidiert und wurden damit unter anderem die Art. 63 - 65 SR an die ihrerseits inzwischen abgeänderten Bestimmungen des ZGB angepasst. Die Art. 63 ff. SR in der heute geltenden Fassung (LGBl. 2008 Nr. 139) beinhalten entsprechend der Marginale zu Art. 63 SR Regelungsgrundsätze für die gesetzlichen Vorkaufsrechte. Diese Bestimmung ersetzt den vormaligen Art. 63 SR über die im Grundbuch vorgemerkten rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechte. Für das schweizerische Recht bzw. für Art. 681 ZGB gilt nunmehr, dass rechtsgeschäftlich begründete Vorkaufsrechte an Grundstücken im Obligationenrecht (OR) geregelt sind und zwar in den Art. 216 Abs. 2 und 3 sowie in den Art. 216a-e (Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Auflage, Art. 681 Rz 1).
Der schweizerische Gesetzgeber hat somit die Bestimmungen über das vertragliche, dh. rechtsgeschäftlich begründete Vorkaufsrecht aus dem Zivilgesetzbuch aus- und in das Obligationenrecht eingegliedert. Der liechtensteinische Gesetzgeber ist diesem Vorgehen grundsätzlich gefolgt und hat gleichfalls die Bestimmungen über das vertragliche Vorkaufsrecht aus dem Sachenrecht herausgenommen. Im Gegensatz zum schweizerischen Gesetzgeber, welcher mit Art. 216a-e OR die entsprechenden Bestimmungen über das vertragliche Vorkaufsrecht erst schaffen musste, sah der liechtensteinische Gesetzgeber offensichtlich keine Veranlassung, das vertragliche Vorkaufsrecht (neu) zu regeln bzw. anzupassen, zumal mit den §§ 1072 - 1079 ABGB bereits entsprechende Bestimmungen bestanden haben.
6. In zeitlicher Hinsicht kann für den gegenständlichen Fall festgehalten werden, dass am 10./15. April 2009, als der Kaufvertrag seitens der Beschwerdeführerin abgeschlossen worden ist, bereits die neuen, mit LGBl. 2008 Nr. 139 eingeführten Regelungen gegolten haben, wonach im Sachenrecht nur noch das gesetzliche Vorkaufsrecht geregelt ist.
7. Damit stellt sich die Frage, ob es sich bei den gegenständlichen, vorgemerkten Vorkaufsrechten um vertragliche Vorkaufsrechte handelt - so die Argumentation der Beschwerdeführerin - oder um gesetzliche Vorkaufsrechte - so die Argumentation der Unterinstanzen.
Gemäss Art. 170c Abs. 1 SR (= Art. 712c Abs. 1 ZGB) hat der Stockwerkeigentümer von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Dritten, der einen Anteil erwirbt, doch kann es im Begründungsakt oder durch nachrangige Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden. Diese Bestimmung, wonach dem Stockwerkeigentümer kein gesetzliches Vorkaufsrecht zukommt, resultiert aus der Überlegung, dass man die Verkehrsfähigkeit der Stockwerkeigentumsanteile nicht von Gesetzes wegen beeinträchtigen wollte (Meier-Hayoz/Rey in Berner Kommentar, Band IV, 1. Abteilung, 5. Teilband, 1988, Art. 712c Rz 4).
Unter Bezugnahme auf Art. 170c Abs. 1 SR stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, dass es sich beim Vorkaufsrecht des Stockwerkeigentümers um kein gesetzliches Vorkaufsrecht handle, wie dies aus Art. 170c Abs. 1 SR klar und eindeutig zum Ausdruck komme, sondern es sich um ein vertragliches Vorkaufsrecht handle, nachdem es nur durch Begründungsakt oder durch nachrangige Vereinbarung errichtet werden könne. Demzufolge kämen nicht die Bestimmungen über das gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 63 ff. SR zur Anwendung, sondern die Bestimmungen über das vertragliche Vorkaufsrecht nach §§ 1072 - 1079 ABGB und danach erlösche das Vorkaufsrecht bei Nichtausübung. Nachdem die Berechtigten von ihren Vorkaufsrechten im Zusammenhang mit dem von der Beschwerdeführerin am 10./15. April 2009 abgeschlossenen Kaufvertrag keinen Gebrauch gemacht hätten, seien diese Vorkaufsrechte erloschen und sei daher die entsprechende Vormerkung zu löschen.
Dieser Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin vermag sich der Verwaltungsgerichtshof nicht anzuschliessen. Es ist inzwischen ständige Rechtsprechung der liechtensteinischen Höchstgerichte, dass der liechtensteinische Gesetzgeber durch die Rezeption ausländischer Gesetze zu erkennen gibt, dass in Liechtenstein im entsprechenden Bereich Gleiches gelten soll wie im Ursprungsland. Dieses Ziel wird nur erreicht, wenn die rezipierten Bestimmungen - solange keine triftigen Gründe etwas anderes nahe legen - gleich ausgelegt werden wie im Ursprungsland: bei gegensätzlichen Lehrmeinungen in der Regel so, wie dies die Höchstgerichte getan haben; nicht jedoch, wenn sich liechtensteinische Gerichte anschicken, ausländische dogmatische Kontroversen zu schlichten. Denn die Auslegung durch die Höchstgerichte des Ursprungslands entspricht in der Regel dem dort tatsächlich geltenden Rechtszustand (Law in Action), auf den der liechtensteinische Gesetzgeber sein Recht ausrichten wollte (LES 2005 S. 100; LES 2008 S. 223; LES 2009 S. 196; StGH 2002/88 unveröffentlicht, erwähnt in LES 2007 S. 51).
8. Nachdem Art. 170c Abs. 1 SR und Art. 712c Abs. 1 ZGB denselben Wortlaut haben, ist unter Bezugnahme auf die oben erwähnte Rechtsprechung zu prüfen, wie das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht in der Schweiz behandelt wird.
Meier-Hayoz vertritt dazu den Standpunkt, dass ein einmal begründetes Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht dem Inhalt nach einem gesetzlichen Vorkaufsrecht entspricht (Meier-Hayoz in Berner Kommentar, Band IV, 1. Abteilung, 3. Teilband, 1975, Art. 682 Rz 2, mit Hinweis auf Friedrich in ZBGR 1964 342 f.).
Obwohl das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht hinsichtlich der Begründung, Abänderung und Aufhebung rechtsgeschäftlicher Natur ist, weist es - insbesondere wenn es vorgemerkt ist - bezüglich Inhalt und Wirkungen einige Parallelen zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Miteigentümer auf. Ein wesentlicher Unterschied zu den vertraglichen Vorkaufsrechten besteht beim vorgemerkten Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht darin, dass Handänderungen, bei denen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, keinen Untergangsgrund bilden, dh. liegt ein Vorkaufsfall vor, wird dies dem Berechtigten angezeigt und macht dieser von dem ihm angebotenen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, geht das vorgemerkte Vorkaufsrecht nicht unter (Meier-Hayoz/Rey, aaO, Art. 712c Rz 11 und 82; Rey Heinz in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Auflage, Art. 682 Rz 16; derselbe in Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Auflage, S. 211; Bösch René in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Auflage, Art. 712c Rz 1 ff.; Wermelinger Amédéo, Das Stockwerkeigentum, 2004, Art. 712c).
Dieselbe Regelung muss unter Bezugnahme auf die oben erwähnte Rechtsprechung zum Ursprungsland auch für Liechtenstein gelten, dh. ein vorgemerktes Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht geht bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts nicht unter.
Insoweit sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt stellt, dass der schweizerisches Gesetzgeber einen Zeitablauf des Vorkaufsrechts spätestens nach 25 Jahren vorsehe und es dabei keine Rolle spiele, ob es sich um ein vorgemerktes oder nicht vorgemerktes Vorkaufsrecht handle, ist der Beschwerdeführerin entgegen zu halten, dass sich diese zeitliche Beschränkung von 25 Jahren nach Art. 216a OR nur auf das vertragliche - vorgemerkte oder nicht vorgemerkte - Vorkaufsrecht bezieht, nicht aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Insoweit das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts inhaltlich wie ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu behandeln ist, kommt diese zeitliche Geltungsdauer von 25 Jahren für das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht in der Schweiz daher nicht zur Anwendung und besteht diesbezüglich auch für den liechtensteinischen Rechtsbereich keine Notwendigkeit einer zeitlichen Beschränkung für das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht (Rey Heinz in Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, aaO, Rz 1253).
Insoweit die Beschwerdeführerin einwendet, dass Begründung, Änderung und Aufhebung des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts rechtsgeschäftlicher Natur sei und daher das Vorkaufsrecht im gegenständlichen Fall aufgrund Nichtausübung zu löschen sei, ist der Beschwerdeführerin entgegen zu halten, dass unter Aufhebung des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht nicht dasselbe zu verstehen ist wie der Untergang des Vorkaufsrechts durch Nichtausübung. Auch ein einmal vorgemerktes Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht kann ohne Vorkaufsfall später abgeändert oder gänzlich aufgehoben werden. Dies hat mit dem Untergang des Vorkaufsrechts infolge Nichtausübung nichts gemeinsam, dh. die Folgen der Nichtausübung des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts richten sich demzufolge nicht nach Vertragsrecht, sondern nach den sachenrechtlichen Bestimmungen zum gesetzlichen Vorkaufsrecht.
9. Betrachtet man darüber hinaus den Zweck des gesetzlichen Miteigentümer-Vorkaufsrechts, so ist es nichts anderes als eine logische Konsequenz, dass für das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht dieselbe Regelung gelten soll, wonach das vorgemerkte Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht bei Nichtausübung nicht untergehen soll.
Das Miteigentum gilt grundsätzlich als unwirtschaftlich und gibt leicht zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten Anlass. Der historische Gesetzgeber beabsichtigte deshalb, mit der Vorschrift des gesetzlichen Miteigentümer-Vorkaufsrechts die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum zu fördern. Den einzelnen Miteigentümern wird damit zugleich die Möglichkeit gegeben, das Eindringen unliebsamer Dritter in das Gemeinschaftsverhältnis und damit dessen Gefährdung zu verhindern, indem sie durch Ausübung des ihnen von Gesetzes wegen zustehenden Rechts jeden ihnen nicht konvenierenden Dritten ausschliessen können. Da in einem guten Teil der Fälle die Miteigentümer durch verwandtschaftliche oder sonstige Beziehungen in einem näheren Verhältnis zueinander stehen werden, ist es begreiflich, dass das Gesetz ihnen das unfreiwillige Zusammengespanntsein mit einem vielleicht unerwünschten Fremden ersparen will (Meier-Hayoz, aaO, Art. 682 Rz 11).
Definitionsgemäss ist Stockwerkeigentum nichts anderes als eine besondere Art von (qualifiziertem) Miteigentum. Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 170a SR). Damit ist jeder Stockwerkeigentümer Miteigentümer an einer gemeinsamen Sache und insoweit kann sich die zuvor beschriebene Problematik grundsätzlich auch beim Stockwerkeigentum ergeben, selbst wenn diese Problematik durch die Einräumung von Sonderrechten etwas abgeschwächt ist. Nun ist zu berücksichtigen, dass die Absicht des Gesetzesgebers darin bestand, die Verkehrsfähigkeit von Stockwerkeigentumsanteilen nicht zu beeinträchtigen, weshalb davon abgesehen wurde, den Stockwerkeigentümern ein gesetzliches Vorkaufsrecht einzuräumen. Allerdings räumte der Gesetzgeber dennoch die Möglichkeit ein, entsprechende Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechte rechtsgeschäftlich zu begründen, um damit letztlich das Eindringen unliebsamer Dritter in das Gemeinschaftsverhältnis zu verhindern. Insoweit ist es naheliegend, dass das rechtsgeschäftlich eingeräumte und vorgemerkte Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht in seinen Wirkungen wie ein gesetzliches Vorkaufsrecht behandelt wird. Denn letztlich zeigt ja gerade die rechtsgeschäftliche Einräumung von Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechten das Bedürfnis, Dritte im Vorkaufsfall ausschliessen zu können.
10. Unabhängig davon gilt für das schweizerische und damit auch für das liechtensteinische Sachenrecht die Vermutung für die Freiheit des Eigentums und das Prinzip der Elastizität des Eigentums (Meier-Hayoz in Berner Kommentar, Band IV, 1. Abteilung, 1. Teilband, S. 139 f). Diese Grundsätze bedeuten, dass einerseits das Eigentum möglichst wenig beschränkt werden soll und dass sich andererseits das Eigentum bei Wegfall der Beschränkung von selbst wieder auf den vollen Herrschaftsumfang ausdehnen soll.
Das Sachenrecht geht grundsätzlich vom Alleineigentum aus und regelt das gemeinschaftliche Eigentum insoweit nur nebenbei. Im Gegensatz zum Alleineigentum, bei dem das volle Herrschaftsrecht über die Sache einer Person alleine zusteht, steht dieses Recht beim gemeinschaftlichen Eigentum mehreren Personen gemeinsam zu, dh. insoweit ist das Herrschaftsrecht entsprechend beschränkt und kann der Einzelne nicht allein über die Sache verfügen. Legt man nun die zuvor beschriebenen Grundsätze auf das Verhältnis zwischen Alleineigentum und gemeinschaftlichem Eigentum um, so folgt daraus unweigerlich, dass Alleineigentum weniger Beschränkungen unterworfen ist als gemeinschaftliches Eigentum. Den erwähnten Grundsätzen folgend ist es daher naheliegend, wenn die Rückführung von gemeinschaftlichem Eigentum in Alleineigentum möglichst wenig eingeschränkt, ja sogar gefördert wird. Beim gesetzlichen Miteigentum ist diese Rückführungsmöglichkeit grundsätzlich immer gewährleistet. Wenn nun das Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrecht inhaltlich wie ein gesetzliches Vorkaufsrecht behandelt wird und es daher bei Nichtausübung nicht untergeht, wird damit letztlich nur den erwähnten Grundsätzen entsprochen.
11. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.
12. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998 S. 157). Vorliegendenfalls kann der Streitwert mit CHF 15,000.00 bemessen werden (§ 4 Ziff. 17b der Honorarrichtlinien der Liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer). Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 42.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 170.00 (Art. 34 und 35 Gebührengesetz).
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 12. November 2009