Land acquisition permit cannot be denied after five yearsKI-generiert

VGH 2006/42

Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die Rekursrichter lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender, Dr. iur. Christian Batliner, Christa Bechter, Univ.Doz. Dr.iur. Peter Bussjäger, Dr.iur. Kuno Frick

in der Beschwerdesache des

Beschwerdeführers: BF 9495 Triesen

vertreten durch:

Advocatur Seeger, Frick & Partner Rechtsanwälte Kirchstrasse 6 9494 Schaan

wider die

Beschwerdegegnerin: Regierung des Fürstentums Liechtenstein Ressort Inneres Städtle 49 9490 Vaduz

wegen: Grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 4. Juli 2006

gegen die: Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 13. September 2006 zu G 2006.6-15

in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 7. Februar 2008

entschieden:

1. Der Beschwerde vom 3. Oktober 2006 gegen die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 13. September 2006, G 2006.6-15, wird Folge gegeben und die angefochtene Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission dahingehend abgeändert, dass die Beschwerde der Regierung vom 14. Juli 2006 abgewiesen und die Entscheidung der Gemeindegrundverkehrskommission der Gemeinde Triesen vom 5. Juli 2006 bestätigt wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Landesgrundverkehrskommission und dem Verwaltungsgerichtshof verbleiben beim Land.

Tatbestand

1. Der Beschwerdeführer beantragte am 4. Juli 2006 mit Hilfe des amtliches Antragsformulars die Genehmigung eines zwischen ihm als Käufer und AB als Verkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrages betreffend den Erwerb von drei in der Gemeinde Triesen gelegenen Baugrundstücken mit einer Gesamtfläche von 1'451 m2 und machte als berechtigtes Interesse geltend, dass die zu erwerbenden Grundstücke ihm oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses dienten und er Landesangehöriger sei.

2. Die Gemeindegrundverkehrskommission der Gemeinde Triesen anerkannte das geltend gemachte berechtigte Interesse und erteilte dem Rechtsgeschäft am 5. Juli 2006 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.

3. Dagegen richtete sich die Beschwerde der Regierung vom 14. Juli 2006 mit dem Abänderungsantrag, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern. Im Wesentlichen brachte die Regierung vor, dass der Beschwerdeführer mit einem Vertrag vom 30. März 1999, der am 13. April 1999 grundverkehrsbehördlich genehmigt worden sei, das Grundstück Triesner Parz. Nr. 1 mit 1'013 m2 erworben habe. Das Grundstück befinde sich in der Wohnzone A und sei zur Deckung des Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers geeignet. Er habe dieses Grundstück jedoch am 19. Oktober 1999 an seinen Vater veräussert. Dieser sei damals Eigentümer mehrerer Grundstücke gewesen, die alle für die Deckung von dessen Wohnbedürfnis geeignet seien. Nach der Judikatur des VGH (Hinweis auf LES 2002, 31) sei es nicht zulässig, dass sich ein Ehegatte unter analoger Anwendung von Art. 3 Abs. 1 lit. a GVG 1992 seiner Grundstücke begebe, um dadurch die Möglichkeit zu erhalten, weitere Grundstücke zu erwerben. Ein solches Vorgehen würde tatsächlich zu einer verpönten und damit unzulässigen Konzentration von Grundeigentum führen. Was für einen Ehegatten gelte, müsse auch für einen Sohn gelten. Das heisse nichts anderes, als dass sich der Zweitbeschwerdegegner das von ihm seinerzeit gekaufte und an seinen Vater weiter veräusserte Grundstück grundverkehrsrechtlich anrechnen lassen müsse, womit aber sein Wohnbedürfnis gedeckt sei. Hinzu komme, dass der Beschwerdeführer gleich drei Grundstücke mit Flächen von 720 m2, 371 m2 und 360 m2 erwerbe, die sich alle in der Wohnzone C befänden. Sie seien aber noch umlegungsbedürftig. Der Umstand, dass das Gebiet, in welchem sich die verfahrensgegenständlichen Grundstücke befänden, noch umlegungsbedürftig sei, begründe kein berechtigtes Interesse, mehrere Baugrundstücke zu erwerben. Nach der Entscheidungspraxis sei das Wohnbedürfnis mit einem Baugrundstück gedeckt. Es müsste glaubhaft gemacht werden, dass nach erfolgter Umlegung der Erwerber nur noch ein Grundstück in der Wohnzone im Eigentum habe, welches nicht grösser als 400 Klafter sei. Auch aus diesem Grund sei dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern.

4. In seiner Gegenäusserung vom 1. August 2006 wendete der Beschwerdeführer zusammengefasst ein, dass die ihm vorgeworfene Gesetzesumgehung nicht vorliege. Zum einen könne ein Grundstücksgeschäft zwischen Vater und Sohn nicht ohne weiteres einem solchen unter Ehegatten gleichgesetzt werden. Die Ehegatten bildeten eine Wohngemeinschaft, sodass das Wohnbedürfnis beider ohne weiteres durch geeigneten Grundbesitz des einen Ehegatten befriedigt werde. Demgegenüber hätten volljährige Kinder ein grundsätzlich von demjenigen der Eltern unabhängiges Wohnbedürfnis. Ein Rechtsmissbrauch sollte nicht leichthin angenommen werden, sondern müsse sich offenkundig, das heisst, qualifiziert äussern (Hinweis auf Kley, Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechtes in LPS 23, 42 mit Verweis auf die Judikatur des StGH). In diesem Sinne habe auch der OGH für die Annahme einer Umgehung des Grundverkehrsgesetzes den Nachweis der Absicht bzw. des Bewusstseins der Parteien verlangt, die vom Gesetz gezogenen Grenzen oder Schanken zu umgehen (Hinweis auf LES 2000, 230). Es sei also im jeweiligen Einzelfall nach den konkreten Umständen zu differenzieren. Beim hier relevanten angeblichen Missbrauchstatbestand sei etwa zu berücksichtigen, welche Zeitspanne zwischen dem früheren und dem aktuellen Grundstücksgeschäft liege. Je mehr Zeit zwischen den beiden Grundstücksgeschäften vergangen sei, umso strengere Anforderungen seien an den Nachweis einer Gesetzesumgehung zu stellen. Konkret habe der Beschwerdeführer das zweite Grundstück erst rund sieben Jahre später erworben. Hinzukomme, dass er im Jahre 1999 sehr wohl einen überzeugenden Grund gehabt habe, das von ihm erworbene Grundstück wieder zu veräussern. Er habe sich nämlich nach dem Kauf des Grundstücks entschieden, sich noch intensiv weiter zu bilden und im Oktober 1999 ein vierjähriges Betriebswirtschaftsstudium begonnen, welches er im Juli 2003 beendet habe. Diesem Studium habe er noch ein Wirtschaftsingenieurstudium angeschlossen, welches von Oktober 2003 bis März 2006 gedauert habe. Vor diesem Hintergrund sei es ohne weiteres nachvollziehbar, dass er aufgrund des für längere Zeit fehlenden Wohnbedürfnisses das gekaufte Grundstück an seinen Vater veräussert habe, um sich bei Bedarf später wieder ein Grundstück zu kaufen. Dem zweiten Beschwerdegrund sei entgegenzuhalten, dass bei Umlegungen bekanntlich rund 25 % der Grundstücksflächen für Strassen etc. benötigt würden, sodass im vorliegenden Fall von den insgesamt 1'451 m2 Grundstücksfläche nur mehr rund 1'090 m2 bzw. rund 300 Klafter übrig blieben. Im Falle einer Umlegung würden selbstverständlich alle drei Grundstücke zusammengelegt werden.

5. Mit Entscheidung vom 13. September 2006 gab die Landesgrundverkehrskommission der Beschwerde Folge und änderte die Entscheidung der Grundverkehrskommission der Gemeinde Triesen dahin ab, dass dem Rechtsgeschäft zwischen dem Beschwerdeführer und AB vom 4. Juli 2006 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert wird. Zusammengefasst begründete die Landsgrundverkehrskommission ihre Entscheidung damit, dass das bereits gegebene (gegenwärtige) oder künftige Wohnbedürfnis des Beschwerdeführers bereits durch das von ihm am 30. März 1999 erworbene Eigentum am Grundstück Triesner Parz. Nr. 1 mit 1'013 m2 (281,7 Klafter) gedeckt sei. Er habe sich das Eigentum an diesem Grundstück nach wie vor, ungeachtet der Veräusserung des Eigentums an seinen Vater, grundverkehrsrechtlich zurechnen zu lassen. Jede andere Auslegung würde die in Art. 1 GVG 1992 determinierte Grundverkehrsordnung missachten. Der Vater des Beschwerdeführers habe auf Grund seines Eigentumsbestandes an Grundstücken weder 1999 noch heute ein berechtigtes Interesse gehabt, das Grundstück Triesner Parz. Nr. 1 direkt von Dritten ausserhalb des in Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG genannten Personenkreises zu erwerben. Massgebend sei nicht eine subjektive Missbrauchs- oder Umgehungsabsicht, vielmehr der objektive Tatbestand, der sich an der Aufrechterhaltung der in Art. 1 GVG 1992 gesetzlich bezweckten Grundverkehrsordnung zu orientieren habe. Die subjektive Sicht wäre grundverkehrsrechtlich lediglich in einem Strafverfahren nach Art. 28 GVG 1992 oder zivilrechtlich (d.h. ausserhalb des Grundverkehrsrechtes) etwa bei einer Anfechtung eines Vertrages als Scheingeschäft (LES 2000, 230) beachtlich. Bei der objektiven Prüfung des berechtigten Interesses sei es konsequenterweise irrelevant, ob ein von Dritten erworbenes Grundstück von einem Ehepartner auf den anderen oder von einem Nachkommen auf einen Elternteil genehmigungsfrei (Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG 1992) weiter veräussert werde. Ebenso wenig sei relevant, dass sich der gegenständliche Vorgang vor sieben Jahren ereignete. Entscheidungswesentlich sei dagegen, dass der Beschwerdeführer im Jahre 1999 das Eigentum an einem Grundstück erworben habe, das damals wie heute geeignet sei, sein Wohnbedürfnis zu decken. Welche Beweggründe ihn bewogen haben mögen, sein Grundeigentum innert ein paar Monaten an seinen Vater weiter zu veräussern, könne dahingestellt bleiben, da sich die Prüfung des berechtigten Interesses an der von Art. 1 GVG 1992 vorgegebenen Grundverkehrsordnung zu orientieren habe. Die beiden Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes würden im Nutzungsprinzip und im Streuungsprinzip zum Ausdruck kommen. Nach dem Nutzungsprinzip solle der Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zugeführt werden. Es gehe hier primär um wirtschafts- und strukturpolitische Belange. Der Boden solle denjenigen vorbehalten bleiben, die ihn zur Nutzung als Wohn- und Betriebsfläche benötigten. Das sei der Grundtenor, der das geltende Grundverkehrsgesetz beherrsche. Es bestehe eine generalisierte Nachfragesteuerung nach Nutzungsgesichtspunkten (Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag zum Grundverkehrsgesetz vom 05.11.1992, Nr. 118/1992, S 5). Dies ergebe sich nicht zuletzt auch aus Art. 7 GVG 1992, wonach die Genehmigung des Erwerbs von Eigentum an Grundstücken unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden könne, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend mache. Mit Bezug auf das im Jahre 1999 erworbene Grundeigentum sei der Beschwerdeführer an die damals geltend gemachte und behördlicherseits anerkannte Nutzung - Deckung des Wohnbedürfnisses - gebunden. Er könne daher nicht zu Recht geltend machen, dass er nunmehr ein weiteres Grundstück für dieselbe Nutzung - Deckung des Wohnbedürfnisses - benötige. Nach der zweiten Zielsetzung, dem Streuungsprinzip, solle eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums gewährleistet werden. Wenn der Beschwerdeführer sein im Jahre 1999 erworbenes Grundeigentum an seinen Vater, der diesbezüglich kein berechtigtes Interesse geltend machen konnte und könne, veräussert habe und nunmehr ein weiteres Grundstück zur Deckung ein- und desselben berechtigten Interesses erwerben wolle, werde insoweit objektiv gegen das Streuungsprinzip verstossen, als es zu einer gesetzlich verpönten Akkumulation von Grundeigentum komme. Bei einem Sachverhalt, wie er der rechtlichen Beurteilung in diesem Verfahren zugrunde liege, müsse sich der Beschwerdeführer das im Jahre 1999 erworbene Grundeigentum grundverkehrsrechtlich bei der Prüfung desselben berechtigten Interesses, das er damals wie heute (Wohnbedürfnis) geltend macht, also zurechnen lassen.

6. Der Beschwerdeführer erhob mit Schriftsatz vom 3. Oktober 2006 gegen die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und führte im Wesentlichen gleich aus wie in ihrer Gegenäusserung vom 1. August 2006 an die Landesgrundverkehrskommission. Soweit diese Ausführungen entscheidungsrelevant sind, wird darauf in den Entscheidungsgründen eingegangen.

7. Der Verwaltungsgerichtshof gewährte der am verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag beteiligten Verkäuferin AB das rechtliche Gehör und übermittelte ihr mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 die Beschwerde samt Beilagen mit der Möglichkeit, sich binnen 14 Tagen dem gegenständlichen Beschwerdeverfahren als interessierte Partei anzuschliessen und eine schriftliche Äusserung zur Beschwerde beim Verwaltungsgerichtshof einzureichen. Davon machte die Verkäuferin jedoch keinen Gebrauch.

8. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2006 teilte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgerichtshof mit, dass sie auf eine Gegenäusserung zur Beschwerde vom 3. Oktober 2006 verzichte.

9. Mit Entscheidung vom 25. Januar 2007 wies der Verwaltungsgerichtshof die Beschwerde ab, bestätigte die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission und begründete ihre Entscheidung im Wesentlichen unter Hinweis auf Art. Art. 5 Abs. 2 GVG, wonach die Grundverkehrsbehörde über das Vorliegen eines berechtigten Interesses "unter Abwägung aller Umstände" zu entscheiden habe. Im vorliegenden Fall sei der Umstand von Bedeutung, dass der Beschwerdeführer bereits im Jahr 1999 ein in der Gemeinde Triesen gelegenes Baugrundstück erworben und dieses bereits nach vier Monaten genehmigungsfrei an seinen Vater weiter veräussert habe, welcher für sich selber weder zum damaligen Zeitpunkt noch heute ein berechtigtes Interesse an diesem Grunderwerb hätte reklamieren können. Es handle sich hierbei geradezu um einen klassischen Fall der Gesetzesumgehung auf dem Gebiet des Grunderwerbs. Die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG dürfe nicht rechtsmissbräuchlich erfolgen. Sei die Übertragung des Grundstückes rechtsmissbräuchlich erfolgt, müsse der Veräusserer damit rechnen, dass ihm das betreffende Grundstück weiterhin grundverkehrsrechtlich zugerechnet werde, es sei denn, dass der Erwerber selber ein berechtigtes Interesse am Erwerb des betreffenden Grundstückes nachweisen hätte können und dementsprechend eine Genehmigung für das betreffende Rechtsgeschäft hätte erteilt werden können. Eine grundverkehrsrechtliche Zurechnung habe jedenfalls nur solange zu erfolgen, als nicht nachgewiesen werde, dass der Erwerber das erworbene Grundstück oder ersatzweise ein gleichwertiges anderes Grundstück genehmigungspflichtig weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt habe.

10. Gegen diese Entscheidung erhob der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 22. März 2007 Beschwerde an den Staatsgerichtshof wegen Verletzung von Art. 28 Abs. 1 der Verfassung und machte geltend, dass seine grundrechtlich verbürgte Vermögenserwerbsfreiheit durch die Nichtgenehmigung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes in unverhältnismässiger Weise eingeschränkt werde.

11. Der Staatsgerichtshof gab der Beschwerde mit Urteil vom 4. Dezember 2007, StGH 2007/44, Folge, hob die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 25. Januar 2007 auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes an den Verwaltungsgerichtshof zurück.

12. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Akt der Landesgrundverkehrkommission (G 2006.6-15) und die Entscheidung des Staatsgerichtshofes vom 22. Dezember 2007, StGH 2007/44, bei. In seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 7. Februar 2008 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.

Entscheidungsgründe

13. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die insoweit unbestritten gebliebenen Feststellungen der Unterinstanz verwiesen werden (Art. 101 Abs. 4 LVG).

14. Demgemäss ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

15. Der Beschwerdeführer ist am (...) geboren, ledig, kinderlos, Betriebswirt, liechtensteinischer Landesangehöriger und im Inland wohnhaft. Er ist nicht Eigentümer von im Inland gelegenen Grundstücken.

16. Mit dem Kaufvertrag vom 4. Juli 2006 kaufte er von AB zum Preis von CHF x die im Inland gelegenen drei Grundstücke Triesner Parz. Nr. 2 mit 720 m2, Triesner Parz. Nr. 3 mit 311 m2 und Triesner Parz. Nr. 4 mit 360 m2. Alle Grundstücke sind nicht überbaut und der Wohnzone C zugeteilt. Sie sind umlegungsbedürftig. Nach der Umlegung und Vereinigung zu einem einzigen Grundstück wird dessen Fläche weniger als 400 Klafter umfassen.

17. Zuvor hatte der Beschwerdeführer mit dem Kaufvertrag vom 30. März 1999 das unüberbaute und der Wohnzone C zugeteilte Grundstück Triesner Parz. Nr. 1 mit 1'013 m2 zur Deckung seines Wohnbedürfnisses zum Preis von CHF y erworben; zu jenem Zeitpunkt war er wie heute nicht Eigentümer von im Inland gelegenen Grundstücken. Nach der am 13. April 1999 erfolgten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes wurde es verbüchert.

18. Mit dem Vertrag vom 14. Oktober 1999 verkaufte er das Grundstück zum Erwerbspreis an seinen Vater weiter. Dieses grundverkehrsbehördlich nicht genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft wurde am 19. Oktober 1999 verbüchert. Der Vater des Beschwerdeführers ist am (...) geboren, liechtensteinischer Landesangehöriger und im Inland wohnhaft. Nebst dem Beschwerdeführer hat er noch zwei weitere Kinder. Er ist heute noch Eigentümer des vom Beschwerdeführer erworbenen Grundstücks Triesner Parz. Nr. 1. Zum Zeitpunkt des Vertrages vom 14. Oktober 1999 war er und ist er heute noch unter anderem Eigentümer des mit einem Wohngebäude überbauten und der Wohnzone A zugeteilten Grundstückes Triesner Parz. Nr. 5 mit 757 m2 und der ebenfalls der Wohnzone A zugeteilten Nachbargrundstücke Triesner Parz. Nr. 6 mit 1'798 m2 und Triesner Parz. Nr. 7 mit 1'029 m2, des überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstückes Triesner Parz. Nr. 8 mit 1'146 m2, des überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstückes Triesner Parz Nr. 9 mit 18'200 m2 und der ebenfalls überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstücke Triesner Parz. Nr. 10 mit 1'809 m2 und Triesner Parz. Nr. 11 mit 1'400 m2.

19. Dieser Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:

20. Art. 28 Abs. 1 der Landesverfassung gewährleistet das Recht, unter Beobachtung der näheren gesetzlichen Bestimmungen Vermögen jeder Art zu erwerben. Diese grundrechtlich verbürgte Vermögenserwerbsfreiheit bedarf der einfachgesetzlichen Konkretisierung. Denn ohne normative Regelungen, die den Freiheitsraum erst konstituieren, kann von der Vermögenserwerbsfreiheit kein Gebrauch gemacht werden (Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS 20, S. 162). Das Grundverkehrsgesetz als hier anwendbare einfachgesetzliche Grundlage bezweckt, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der Genehmigung der Grundverkehrsbehörden nach Massgabe der Bestimmungen dieses Grundverkehrsgesetzes (Art. 1 GVG). Die insoweit bestehende Einschränkung der Vermögenserwerbsfreiheit durch das Grundverkehrsgesetz ist verfassungskonform (LES 1982, S. 59 und LES 1984, S. 1).

21. In seinem Urteil vom 22. Dezember 2007, StGH 2007/44, stellte der Staatsgerichtshof fest, dass ihm die Nichtgenehmigung des verfahrensgegenständlichen Grundverkehrsgeschäftes unter zwei Aspekten als unverhältnismässig erscheine. Zum einen liege es nicht in der rechtlichen Verfügungsgewalt des Beschwerdeführers, die Rückabwicklung durchzuführen oder seinen Vater zur Veräusserung der 1999 von seinem Sohn (also vom Beschwerdeführer) erworbenen Parzelle an einen berechtigten Dritterwerber zu zwingen; zum anderen erscheine die unbefristete Zurechnung der 1999 veräusserten Parzelle an den Beschwerdeführer zeitlich unverhältnismässig. Im Normalfall dürfte davon ausgegangen werden, dass eine Zurechnung von mehr als fünf Jahren unverhältnismässig sei. Nach Auffassung des Staatsgerichtshofes hat dies selbst im Falle eines Rechtsmissbrauches zu gelten, so dass er es im vorliegenden Fall ausdrücklich offen liess, ob ein solcher Fall des Rechtsmissbrauchs überhaupt vorliegt.

22. Nachdem der Beschwerdeführer das im Jahre 1999 erworbene Grundstück bereits im gleichen Jahr genehmigungsfrei an seinen Vater weiter veräussert hat, liegen zwischen der Veräusserung dieses Grundstückes und dem beabsichtigten Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes mehr als fünf Jahre. Somit kann das im Jahre 1999 veräusserte Grundstück dem Beschwerdeführer nach der eben zitierten Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes nicht mehr angerechnet werden, so dass - da der Beschwerdeführer über keine anderen Baugrundstücke verfügt - ein berechtigtes Erwerbsinteresse des Beschwerdeführers im Sinne von Art. 5 des Grundverkehrsgesetzes zu bejahen und dem verfahrengegenständlichen Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen ist.

23. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.

Dieses Urteil ist endgültig.

Vaduz, 7. Februar 2008