VBI 2002/71
Art 5, Art 6 Abs 1 lit h GVG
Eine Familienstiftung kann das berechtigte Interesse eines Begünstigten am Erwerb von Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken iS von Art 6 Abs 1 lit h GVG geltend machen.
Art 3 Abs 1 lit a GVG
Die Bestimmung von Art 3 Abs 1 lit a GVG kommt beim Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch eine Familienstiftung analog zur Anwendung, wenn zwischen dem Veräusserer und dem Erstbegünstigten der erwerbenden Familienstiftung eine enge Beziehung iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG oder gar Identität besteht.
1. Der Beschwerde vom 17.07.2001 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission vom 28.11.2001, G 2001.002320, und der Beschwerde vom 17.07.2002 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission vom 28.11.2001, G 2001.0024-19, wird stattgegeben und
-. die beiden E der Landesgrundverkehrskommission,
-. die E der Gemeindegrundverkehrskommission Schaan vom 20.09.2001, womit dem Rechtsgeschäft vom 20.08. 2001 zwischen AB, und der XY Familienstiftung, Vaduz, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert worden ist, sowie die E der Gemeindegrundverkehrskommission Schaan vom 20.09.2001, womit dem Rechtsgeschäft vom 20.08.2001 zwischen CD und der XY Familienstiftung, Balzers, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert worden ist, werden dahingehend abgeändert, dass den beiden erwähnten Rechtsgeschäften vom 20.08.2001 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird.
2. Die Kosten des Verfahrens der Landesgrundverkehrskommission und der VBI verbleiben beim Land.
1. Am 20.08.2001 schlossen AB als Verkäuferin und die XY Familienstiftung als Käuferin einen Kaufvertrag betreffend die Schaaner Liegenschaft Sch B 3, Wiese, mit 291,0 Klafter zum Steuerschätzwert von CHF 815.- als Kaufpreis und betreffend die Schaaner Liegenschaft Sch B 4, Wiese, mit 291,0 Klafter zum Steuerschätzwert von CHF 815.- als Kaufpreis ab.
CD als Verkäufer einerseits und die XY Familienstiftung als Käuferin andererseits schlossen ebenfalls am 20.08.2001 einen Kaufvertrag ab, und zwar hinsichtlich der Schaaner Liegenschaft Sch B 5, Wiese, mit 306,0 Klafter zum Steuerschätzwert von CHF 551.- als Kaufpreis und betreffend die Schaaner Liegenschaft Sch B 6, Wiese, mit 491,99 Klafter mit dem Steuerschätzwert von CHF 885.- als Kaufpreis ab.
2. Am 20.08.2001 stellte die XY Familienstiftung bei der Gemeindegrundverkehrskommission Schaan den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung der beiden erwähnten Kaufverträge. [...]
3. In ihrer Sitzung vom 20.09.2001 entschied die Gemeindegrundverkehrskommission Schaan, den beiden Kaufverträgen vom 20.08.2001 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigem. Für jeden Kaufvertrag wurde eine eigene E ausgefertigt. Beide E wurden gleich wie folgt begründet:
Die gegenständlichen Grundstücke befänden sich in der Landwirtschaftszone und seien ausschliesslich der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten. Bei der von der XY Familienstiftung erwähnten Grundsatzentscheidung der VBI handle es sich in erster Linie um Art 6 Abs 2 lit a (Wohnbedürfnis) und lit c (Erholungsbedürfnis) des GVG. In Art 6 Abs 1 lit h heisse es, dass das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehaltenen Boden darstelle und der Erwerber ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger sei, der keinen solchen Grundbesitz zur Nutzung habe. Die Gemeindegrundverkehrskommission vertrete die Ansicht, dass die XY Familienstiftung als inländische Stiftung laut Art 6 Abs 1 lit h grundsätzlich zum Erwerb von landwirtschaftlichem Boden berechtigt sei. Aufgrund des Flächenmasses der von den Verkäufern in das Liegenschaftsgeschäft eingebrachten Grundstücke von insgesamt 1380 Klafter sei eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbers durch die XY Familienstiftung nicht möglich. Eine Genehmigung würde nämlich eine Konzentration von landwirtschaftlichem Eigentum zur Folge haben und damit der erwähnten VBI-E zuwider laufen. Aus diesen Gründen sehe sich die Gemeindegrundverkehrskommission nicht in der Lage, diesem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.
4. Gegen diese beiden E der Gemeindegrundverkehrskommission Schaan erhob die XY Familienstiftung je eine Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission. [...]
5. Die Landesgrundverkehrskommission führte zu G 2001.0023 und G 2001.0024 zu den beiden erwähnten Beschwerden je ein separates Verfahren durch. Im Rahmen dieses Verfahrens gab der Rechtsdienst der Regierung am 29.10.2001 zwei Gegenäusserungen ab, in welchen ausgeführt wurde, dass die VBI in ihrer E VBI 1999/70 und 71 nichts über den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken ausführe. Daher könnten Familienstiftungen auch keine landwirtschaftlichen Grundstücke erwerben. Ausserdem könne die von der VBI verlangte Zuordnung eines bestimmten Grundstückes an einen bestimmten Begünstigten im gegenständlichen Sachverhalt nicht mehr kontrolliert werden. Als der Rechtsdienst der Regierung beim Grundbuchamt die Auskunft eingeholt habe, ob der Grundbuchauszug der XY Familienstiftung vom 14.08.2001 noch aktuell sei, sei ihm mitgeteilt worden, dass die XY Familienstiftung zwischenzeitlich per 01.10.2001 einiges an Grundstücken erworben habe. Durch diesen zusätzlichen Erwerb, ohne Beschwerdemöglichkeit des Rechtsdienstes der Regierung, sei es für den Rechtsdienst sowieso unmöglich, die von der VBI in der E VBI 1999/70 und 71 aufgestellten Voraussetzungen zum Erwerb von Grundstücken durch Familienstiftungen zu kontrollieren. Somit erfülle die XY Familienstiftung nicht einmal die von der VBI aufgestellten Voraussetzungen zum Grundstückserwerb durch Familienstiftungen gem Art 6 Abs 1 lit a und c GVG.
6. Mit den beiden E vom 28.11.2001, G 2001.0023-20 und G 2001.0024-19, gab die Landesgrundverkehrskommission den beiden Beschwerden der XY Familienstiftung keine Folge und bestätigte die angefochtenen Entscheidungen. Zudem wurde die XY Familienstiftung zur Zahlung der Entscheidungsgebühren von je CHF 70.- verpflichtet.
Die Landesgrundverkehrskommission stellte ua folgenden Sachverhalt als erwiesen fest:
Die Mutter der beiden Verkäufer veräusserte am 20.08.2001 die Grundstücke B ParzNr 2 und B B 5 an die XY Familienstiftung. Die für dieses Rechtsgeschäft zuständige Gemeindegrundverkehrskommission fasste durch ihren Vorsitzenden am 30.08.2001 den B, dass dieser Erwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. Der Vertrag wurde am 01.10.2001 im Grundbuch durchgeführt. Auf gleiche Weise gelangte die XY Familienstiftung ins Eigentum von drei anderen Grundstücken, so dass sie über insgesamt sieben Grundstücke verfügt (Stand 12.11.2001).
Gegenstand der beiden Verfahren sind die weiteren Rechtsgeschäfte vom 20.08.2001, womit AB und CD der XY Familienstiftung ihre Grundstücke Sch B 3, mit 291 Klafter, Sch B 4, mit 291 Klafter, Sch B 5, mit 306 Klafter und Sch B 6, mit 491,99 Klafter zum Preis (Steuerschätzwert) von CHF 815.-, CHF 815.-, CHF 551.- und CHF 885.- veräussern. Die Grundstücke sind der Landwirtschaftszone zugeteilt.
b). Die XY Familienstiftung ist eine auf Dauer errichtete, privatrechtliche Stiftung liechtensteinischen Rechts mit Sitz in Balzers. Gemäss § 6 der Statuten beträgt das Stiftungskapital CHF 30'000.-, kann aber jederzeit durch Zuwendung des Stifters oder Dritter unbegrenzt erhöht werden, wobei Zuwendungen dem Stiftungskapital und den Reserven hinzugeschlagen werden können. Der statutarische Zweck der Stiftung ist wie folgt definiert:
Zweck der Stiftung ist
1. die Bestreitung der Kosten (a) der Erziehung und Bildung, (b) der Ausstattung und Unterstützung, (c) des Lebensunterhaltes im Allgemeinen;
2. die wirtschaftliche Förderung im weitesten Sinne der Familienmitglieder von XY und deren Nachkommen;
3. der Erwerb und die Verwaltung von Liegenschaften sowie die Nutzung der Liegenschaften durch die Begünstigten, beispielsweise zur Deckung von Wohn- und Erholungsbedürfnissen.
Die Stiftung ist im Rahmen der Vermögensverwaltung befugt, alle Rechtsgeschäfte abzuschliessen, welche der Verfolgung und Verwirklichung ihres Zweckes dienen. Ein nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe wird nicht betrieben.
In ihrem § 7 enthalten die Statuten über die Stiftungsbegünstigung folgende Bestimmung:
a). Begünstigte der Stiftung können nur die Blutsverwandten und verschwägerten Angehörigen der Familie von XY sein. Anlässlich der Errichtung der Stiftung hat der Stifter und in der Folge der Stiftungsrat die Befugnis, die Begünstigten, die Voraussetzung für eine solche Begünstigung sowie deren Inhalt zu bestimmen und diese wiederum zu entziehen und zwar nach freiem Ermessen.
b). Den Begünstigten steht kein Rechtsanspruch auf Auflösung der Stiftung, auf einzelne Stücke des Stiftungsvermögens oder dessen Teilung oder auf Ausrichtung von Erträgen der Stiftung und insbesondere auch kein Klagerecht gegenüber der Stiftung zu.
c). ...
d). ...
e). ...
f). Jede Begünstigtenbestellung sowie Begünstigtenänderung hinsichtlich die der Stiftung gehörenden Liegenschaften im Inland bedarf der Zustimmung der zuständigen Grundverkehrsbehörde.
g). Im Rahmen der Begünstigtenbestellung ist die Zuordnung eines bestimmten Grundstückes zu einem bestimmten Begünstigten möglich.
Schliesslich bestimmt § 12 der Statuten, dass die XY Familienstiftung der Aufsicht der Regierung untersteht und dass Art 565 PGR sinngemäss anzuwenden ist.
Anlässlich der Errichtung der XY Familienstiftung hat der Stifter und in der Folge der Stiftungsrat gem § 16 der Statuten das Recht, Beistatuten zu erlassen. Diese bedürfen der Schriftform und sind vom Stifter respektive von den Mitgliedern des Stiftungsrates zu unterzeichnen. Solche Beistatuten haben die gleiche Rechtswirkung wie die Statuten selbst. Änderungen der Zweckbestimmung (§ 4 der Statuten), der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung betreffend die Begünstigten (§ 7 lit f der Statuten) und der Aufsicht der Regierung (§ 12 der Statuten) unterliegen gem § 16b der Statuten der Zustimmung der Aufsichtsbehörde, wobei Art 564 f PGR sinngemäss anzuwenden ist. Der Erlass der Beistatuten und der Erlass der vorgenannten Statutenabänderungen bedarf der Einstimmigkeit im Stiftungsrat.
In der Gründungsurkunde wurden zu Mitgliedern des Stiftungsrates mit Kollektivzeichnungsrecht zu zweien XY, Frau Y, CD und AB bestellt.
XY ist 1943 geboren, Liechtensteiner und im Inland wohnhaft.
Frau Y ist 1945 geboren, Liechtensteinerin und im Inland wohnhaft. Der Ehe entstammen zwei Kinder, nämlich AB und CD.
Am 20. August 2001 erliess der Stiftungsrat der XY Familienstiftung, vertreten durch seine vier Mitglieder, eine Begünstigtenordnung.
Mit Bezug auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke stimmten die begünstigten Personen der Begünstigung zu.
Die Landesgrundverkehrskommission würdigte den festgestellten Sachverhalt rechtlich wie folgt: Auf die verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäfte sei das Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49 (GVG), anwendbar.
Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die Genehmigung sei zu verweigem, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb nicht vorliege, wobei das Vorhandensein eines berechtigten Interesses unter Abwägung aller Umstände durch die Grundverkehrsbehörde zu beurteilen sei (Art 1 und 5 GVG).
Das GVG determiniere in einem demonstrativen Katalog bestimmte Erwerbstatbestände. Würden die Voraussetzungen eines dieser Tatbestände erfüllt, sei ex lege von einem berechtigten Interesse auszugehen. Diese im Einzelnen aufgeführten berechtigten Interessen seien unwiderlegbar formuliert und stünden gleichberechtigt nebeneinander (LES 1980, 43; LES 1982, 59).
Die XY Familienstiftung mache als berechtigtes Interesse jenes nach Art 6 Abs 1 lit h GVG geltend.
Als Argument, warum auch Nichtbauern der Zutritt zum landwirtschaftlichen Bodenmarkt offen zu halten sei, werde rechtspolitisch der Krisenvorsorgegedanke bemüht. Dementsprechend sei schon unter dem Regime des GVG von 1974 prinzipiell jeder liechtensteinischen Familie ein berechtigtes Interesse am Erwerb zumindest einer agrarischen Parzelle aus der Überlegung heraus zugebilligt worden, dass der zu erwerbende Boden im Notfall der Selbstversorgung mit landwirtschaftlichen Produkten dienen könnte (Hans Karl Wytrzens, Der Bodenmarkt in Liechtenstein, eine sozial- und wirtschaftswissenschaftliche Analyse, LPS 22, S 169). Das geltende GVG habe dieses berechtigte Interesse von der Familie auf jedes Individuum ausgedehnt. Was die Fläche des landwirtschaftlichen Grundstücks angehe, dürfe es nach stRsp nur so gross sein, dass die Sicherstellung einer gewissen Eigenversorgung mit landwirtschaftlichen Produkten gewährleistet werden könne (Fehr, Grundverkehrsrecht und Eigentumsgarantie im Fürstentum Liechtenstein, S 71). Die VBI habe in ihrer E vom 07.09.1999, VBI 1999/64, den Erwerb "bis zum Umfang von (ca) 500 Klafter" als gerechtfertigt angesehen.
Das Wohn- und Erholungsbedürfnis ebenso wie das Nahrungsbedürfnis sei auf die natürlichen Zustände oder Eigenschaften des Menschen iS des Art 9 Abs 1 PGR beschränkt. So habe eine juristische Person einen Sitz, aber eben keinen Wohnsitz, und zwar weder einen Haupt- noch einen Zweit- oder Ferienwohnsitz, noch sei sie zu ernähren.
Nach grammatikalischer und auch teleologischer Interpretation sei demnach der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken gem Art 6 Abs 1 lit h GVG vom Gesetzgeber natürlichen Personen vorbehalten worden. Die von der XY Familienstiftung angezogene Rechtsprechung der VBI (LES 2000, 15) sei auf das gegenwärtige Wohnbedürfnis sowie auf das gegenwärtige Erholungsbedürfnis nach Art 6 Abs 1 lit a und c GVG von Erstbegünstigten einer reinen Familienstiftung beschränkt. Die VBI habe den Ausnahmecharakter ihrer Praxis anerkannt. An und für sich sei nämlich die Berufung auf den aussergesetzlichen Erwerbstatbestand nach Art 5 GVG ausgeschlossen, wenn eine sachliche oder persönliche Voraussetzung eines gesetzlichen Erwerbstatbestandes nicht erfüllt sei. Familienstiftungen könnten kein eigenes Wohn- und Erholungsbedürfnis haben. Ausnahmen seien nach anerkannter Methodenlehre restriktiv zu interpretieren. Was mit Bezug auf Familienstiftungen ausnahmsweise iS der Judikatur der VBI zulässig sei, dass sie nämlich zur Deckung von gegenwärtigen Wohn- und gegenwärtigen Erholungsbedürfnissen ihrer Erstbegünstigten Grundstücke erwerben könnten, bedeute entgegen der Auffassung der XY Familienstiftung keineswegs, dass dies auch für Landwirtschaftsgrundstücke gelte. Das blosse Halten von Bau- und Feriengrundstücken sei passiver Natur, die Nutzung eines Landwirtschaftsgrundstückes setze ein bewirtschaftendes Tun voraus. Die aktive Nutzung von Landwirtschaftsgrundstücken zum Zwecke der Selbstversorgung im Krisenfall sei a priori auf natürliche Personen beschränkt. Die von der VBI hervorgehobene Bedeutung der Familienstiftung im liechtensteinischen Recht habe mit der Produktion landwirtschaftlicher Güter zur Selbstversorgung im Krisenfall durch Nicht-Landwirte schlicht nichts gemein. Eine Familienstiftung könne für ihre Begünstigten schon per definitionem keine Kartoffeln anbauen, kein Vieh weiden und dergleichen.
Das geltend gemachte berechtigte Interesse liege aus diesen Gründen nicht vor.
Die übrigen Erwerbstatbestände des Art 6 Abs 1 GVG seien auf den festgestellten Sachverhalt nicht anwendbar.
Der Katalog habe allerdings keinen taxativen, sondern nur demonstrativen Charakter (LES 1981, 41; LES 1982, 59; LES 1989, 67). Die für die Prüfung des Vorliegens des berechtigten Interesses vorzunehmende Abwägung aller Umstände (Art 5 Abs 2 GVG) könne daher durchaus Sachverhalte berücksichtigen, die im Interessenkatalog der in Art 6 Abs 1 GVG genannten Erwerbstatbestände nicht erwähnt seien. Dabei sei jedoch immer die Zielsetzung des Gesetzes zu beachten, was dazu führe, dass Sachverhalte, die keinem Erwerbstatbestand nach Art 6 Abs 1 GVG zuzuordnen seien, ihrer Art nach einem solchen Tatbestand entsprechen müssten. Von hier nicht zu erörternden Ausnahmen abgesehen werde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken, wenn kein Interessenstatbestand nach Art 6 Abs 1 GVG vorliege, nur dann zu erteilen sein, sofern ihrer Art nach gleichermassen gewichtige Interessenssachverhalte erwiesen seien, um unter "Abwägung aller Umstände" ein berechtigtes Interesse bejahen zu können. Die persönlichen oder sachlichen Verhältnisse zum Erwerb eines Grundstücks müssten in ihrer Tragweite einem ausdrücklich anerkannten Erwerbstatbestand gleichkommen. Daher könne ein Sachverhalt dann nicht die Anerkennung als "berechtigtes Interesse" zur Folge haben, wenn er zwar mit einem im Gesetz umschriebenen Erwerbstatbestand praktisch identisch sei, es aber doch an einer wesentlichen Voraussetzung mangle. Personenbezogene oder sachliche Abgrenzungen, die der Gesetzgeber in den einzelnen determinierten Erwerbstatbeständen ausdrücklich vorgenommen habe, seien zwingend zu beachten.
Der Erwerb von Grundstücken durch Familienstiftungen sei ausnahmslos genehmigungspflichtig, auch bei Vorliegen von analogen Tatbeständen nach Art 3 Abs 1 lit a GVG. Wenn der Rechtsdienst der Regierung rüge, die Kontrolle iS der Judikatur der VBI nicht handhaben zu können, weil eine (andere) Gemeindegrundverkehrskommission parallel zu dem verfahrensgegenständlichen Vorgang den Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch die XY Familienstiftung der Genehmigungspflicht nicht unterstelle und den betreffenden Vertrag dem Grundbuch zum Vollzug der Handänderung übermittelt habe, so liege es nicht in der Kognition der Landesgrundverkehrskommission, die höchstinstanzliche Judikatur zu korrigieren. Der Sorge des Rechtsdienstes der Regierung könne von der Landesgrundverkehrskommission nicht abgeholfen werden. Es sei im Übrigen möglich - was aber hier nicht zu prüfen gewesen sei -, dass durch die rechtlich unzutreffende Feststellung der Nichtgenehmigungspflicht durch eine Gemeindegrundverkehrskommission landwirtschaftliche Grundstücke iS von Art 6 Abs 1 lit h GVG ins Eigentum der XY Familienstiftung übertragen worden seien, obwohl sie kein berechtigtes Interesse habe.
7. Gegen diese beiden E der Landesgrundverkehrskommission erhob die XY Familienstiftung am 16./17.07.2002 rechtzeitig je eine Beschwerde an die VBI. [...]
8. Die VBI zog die Vorakten der Landesgrundverkehrskommission bei und gab der Regierung sowie den weiteren Verfahrensparteien Gelegenheit zur Äusserung. Die Regierung Ressort Inneres verzichtete am 20.08.2002 auf eine Gegenäusserung.
9. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die obigen Ausführungen und somit auf die Sachverhaltsfeststellungen der Landesgrundverkehrskommission verwiesen werden, zumal diese Sachverhaltsfeststellungen in den gegenständlichen beiden Beschwerden nicht bekämpft werden (Art 101 Abs 4 LVG).
Ergänzend ist Folgendes festzustellen:
Am 20.08.2001 erliess der Stiftungsrat der XY Familienstiftung, Balzers, gestützt auf § 7 lit a) der Statuten vom 24.11.2000 eine Begünstigtenordnung betreffend die XY Familienstiftung mit folgendem Wortlaut:
Erstbegünstigte an der Liegenschaft A ist Frau AB.
Erstbegünstigte zu gleichen Teilen an der Liegenschaft B sind AB und CD.
Erstbegünstigte an der Liegenschaft Sch B 3 im Ausmass von 291.0 Klafter ist AB.
Erstbegünstigte an der Liegenschaft Sch B 4. im Ausmass von 291.0 Klafter ist AB.
Erstbegünstigte an der Liegenschaft C ist AB.
Erstbegünstigter an der Liegenschaft D ist CD.
Erstbegünstigter an der Liegenschaft Sch B 5, im Ausmass von 306.0 Klafter ist CD.
Erstbegünstigter an der Liegenschaft Sch B 6, im Ausmass von 491.99 Klafter ist CD.
Erstbegünstigter zu 1/8 an der Liegenschaft E ist XY.
Erstbegünstigter an der Liegenschaft ist Frau Y.
Erstbegünstigter an der Liegenschaft B ParzNr 2 ist Frau Y.
Erstbegünstigte an der Liegenschaft G ist Frau Y.
Erstbegünstigte an der Liegenschaft B B 5 ist Frau Y. 14. Erstbegünstigte an der Liegenschaft H ist Frau Y.
Nach dem Tode der Erstbegünstigten sind Zweitbegünstigte die noch lebenden Erstbegünstigten gem Art 1 dieser Begünstigtenordnung jeweils zu gleichen Teilen.
Art und Umfang von Zuwendungen an die Begünstigten stehen im freien Ermessen des Stiftungsrates.
Die Begünstigten haben keinen klagbaren Anspruch gegen die Stiftung.
Sollte ein Begünstigter die Gültigkeit der Stiftung oder einer Bestimmung in den Satzungen oder im Reglement anfechten, so wird er mit sofortiger Wirkung jede Begünstigteneigenschaft zu Gunsten der jeweils übrigen Begünstigten der Stiftung verlieren.
Dieses Reglement regelt nur die Begünstigung hinsichtlich der durch die Stiftung direkt gehaltenen Liegenschaften im Fürstentum Liechtenstein. Daher bedarf eine Abänderung dieses Reglements der Zustimmung der jeweils zuständigen Grundverkehrsbehörden. Hinsichtlich der Begünstigung der anderen Werte der Stiftung wird ein separates Reglement erstellt.
Balzers, 20. August 2001
Der Stiftungsrat:
XY, eigenhändige Unterschrift
Frau Y, eigenhändige Unterschrift
AB, eigenhändige Unterschrift
CD,eigenhändige Unterschrift
10. Der Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
11. Vorliegendenfalls stellt sich die zentrale rechtliche Frage, ob die von der VBI entwickelte Rechtsprechung zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch Familienstiftungen zur Deckung des bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses von Stiftungsbegünstigten und zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses von Stiftungsbegünstigten dahingehend weiterentwickelt bzw ausgedehnt werden kann, dass eine Familienstiftung auch Eigentum an Grundstücken, die der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten sind (analog zu Art 6 Abs 1 lit h GVG), erwerben kann. Bejahendenfalls stellt sich die Frage, ob Art 3 Abs 1 lit a GVG analog auch auf solche landwirtschaftlichen Grundstücke und auf die Situation, dass der Stiftungsbegünstigte selbst das Grundstück in die Familienstiftung einbringt, angewandt werden kann. Um die gestellten Fragen zu beantworten, ist es nützlich, sich die bisherige Rechtsprechung der VBI wie folgt in Erinnerung zu rufen:
Nach der E des StGH zu StGH 1977/3 (LES 1981, 41) befasste sich die VBI - soweit ersichtlich - erstmals in ihrer E vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 und 71 (LES 2000, 15) mit dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch Familienstiftungen. Die VBI führte im Wesentlichen aus, dass der Gesetzeswortlaut von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG (Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49, in der gültigen Fassung) eindeutig ausschliesslich auf natürliche Personen abziele. Juristische Personen könnten sich auf diese Bestimmungen nicht berufen. Wohl aber könne ein berechtigtes Interesse am Erwerb von Grundstücken durch juristische Personen aufgrund von Art 5 Abs 1 GVG geltend gemacht werden. Bei der Anerkennung eines Interesses iS von Art 5 GVG, welches im Interessenkatalog von Art 6 Abs 1 GVG nicht erwähnt sei, sei immer die Zielsetzung des Gesetzes zu beachten, nämlich Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzufügen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG). Die Bodenhortung bzw die Konzentration von Boden bei einzelnen Grundeigentümern solle also möglichst verhindert werden. Stiftungen könnten unter bestimmten Voraussetzungen Wohn- oder Ferienliegenschaften erwerben. Es entspreche nämlich einem grossen Bedürfnis in Liechtenstein, dass privatrechtliche Stiftungen, insbesondere Familienstiftungen Wohn- und Ferienliegenschaften erwerben könnten, um so die Wohn- und Erholungsbedürfnisse ihrer Begünstigten abzudecken. Das Rechtsinstitut der privatrechtlichen Stiftung sei vom liechtensteinischen Gesetzgeber gerade dazu geschaffen worden, um die Bedürfnisse der Stiftungsbegünstigten zu decken (Art 553 Abs 2 PGR). Deshalb müsse es für Stiftungen möglich sein, solche Liegenschaften zu erwerben, sofern der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG entsprochen werde. Dies bedeute, dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung dann zu verweigern sei, wenn durch den Grunderwerb eine weitere Grundkonzentration stattfinde, nicht aber dann, wenn sich an der Streuung des Grundeigentums in Liechtenstein nichts ändere. Die Bestimmungen von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG könnten auf Stiftungen nicht direkt, wohl aber analog im Rahmen von Art 5 GVG angewandt werden. Eine privatrechtliche Stiftung könne also das bereits gegebene inländische Wohnbedürfnis oder das gegenwärtige Erholungsbedürfnis eines ihrer Begünstigten als berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG geltend machen, solange die Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG beachtet werde. Dass der Stiftungsbegünstigte ein geltend gemachtes Bedürfnis bereits abgedeckt habe, nämlich durch das in die Stiftung einzubringende Grundstück, hindere das Bestehen eines berechtigten Interesses der Stiftung nicht, solange keine weitere Konzentration von Grund und Boden stattfinde (Art 1 Abs 1 GVG).
In ihrer E vom 12.04.2000 zu VBI 1999/12 argumentierte die VBI fast wörtlich gleich wie in der E vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 und 71. Dabei ging es allerdings "nur" um den Erwerb eines Grundstückes zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses und somit um die analoge Anwendung von Art 6 Abs 1 lit c GVG.
In ihrer E vom 12.04.2000 zu VBI 2000/13 und 14 verwies die VBI kurz und bündig auf die E vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 und 71, zumal keine neuen Argumente hervorgekommen waren. In diesem Fall ging es um die Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses und somit um die analoge Anwendung von Art 6 Abs 1 lit a GVG.
Etwas anders stellte sich der Fall VBI 2000/31 dar, zumal es sich bei der Stiftung, die in jenem Fall Grundstücke erwarb, nicht um eine Familienstiftung handelte. Ausserdem waren die grundverkehrsrechtlichen Fragen nicht entscheidungsrelevant. Die VBI "merkte immerhin an", dass sie sich den Ausführungen der Landesgrundverkehrskommission betreffend Art 6 Abs 1 lit d GVG grundsätzlich anschliessen könne, nämlich dass die betroffene Stiftung die beiden verfahrensrelevanten Grundstücke nicht dazu erworben habe, dass die Grundstücke der Stiftung ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu dienten, darauf die Betriebsstätte ihres gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu erreichen oder zu erweitern oder darauf den gewerblichen oder freien Beruf der Stiftung auszuüben. Die Grundstücke dienten vielmehr dem Veräusserer zu den genannten Zwecken. Die Stiftung könne nicht das berechtigte Interesse des Veräusserers für sich geltend machen. Auch liege kein gleichermassen gewichtiger Interessenssachverhalt iS von Art 5 GVG vor, denn ein ausschliessliches Abgrenzungsmerkmal des Art 6 Abs 1 lit d GVG sei nicht erfüllt und schliesse damit die Anwendbarkeit von Art 5 GVG aus. Gemäss Art 6 Abs 1 lit d GVG müssten nämlich die zu erwerbenden Grundstücke dem Erwerber selbst zur Ausübung "seines" inländischen Betriebes bzw Berufes dienen. Die VBI führte weiter aus, dass nur derjenige, der für seinen eigenen Betrieb oder Beruf ein entsprechendes Grundstück erwerbe, ein berechtigtes Interesse geltend machen könne (vgl auch VBI 1999/51; VBI 2000/64 in LES 2000, 185; VBI 2001/12, VBI 2001/110). Vom dahinter stehenden Grundsatz, dass ein Grundstückserwerber nicht das berechtigte Interesse eines Dritten für sich geltend machen könne, sei die VBI allerdings in jüngster Zeit in Beziehung auf Familienstiftungen abgewichen. Diese E bezögen sich jedoch einerseits auf reine Fanlilienstiftungen und andererseits auf die analoge Anwendung von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG. Bei der analogen Anwendung dieser E auf Nicht-Familienstiftungen und andere Interessenstatbestände von Art 6 Abs 1 GVG erscheine der VBI Zurückhaltung geboten zu sein (E vom 6. September 2000 zu VBI 2000/31, E 15, in LES 2000, 180).
In ihrer E vom 23.05.2001 zu VBI 2001/18 (LES 2002, 31) entwickelte die VBI ihre Rechtsprechung weiter fort. Es stellte sich die Frage, ob eine Familienstiftung eine Wohnliegenschaft von ihrem Stifter erwerben darf, wenn die Erstbegünstigte (sie ist die Ehegattin des Stifters) bereits Eigentümerin einer anderen Wohnliegenschaft ist. Die VBI führte aus, dass in solchen Fällen Art 3 Abs 1 lit a GVG analog angewandt werden könne. Sie begründete dies damit, dass der Stifter das verfahrensgegenständliche Wohngrundstück jederzeit gem Art 3 Abs 1 lit a GVG bewilligungsfrei auf seine Ehegattin, also die Stiftungsbegünstigte, übertragen könne, obwohl seine Ehegattin bereits Eigentümerin eines Wohngrundstückes sei. Diese Rechtslage solle analog auch bei Einschaltung einer reinen Familienstiftung, welche ausschliesslich Begünstigte einer bestimmten Familie umfasse, gelten. Dies führe aber nicht dazu, dass eine Familienstiftung beliebig viele Grundstücke erwerben dürfe. Grundsätzlich dürfe sie nur ein Grundstück, welches zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses ihres Erstbegünstigten diene, erwerben. Ausnahmen seien nur dort möglich, wo Art 3 Abs 1 GVG analog angewandt werden könne.
12. Im gegenständlichen Verfahren geht es nicht um den Grundstückserwerb zur Deckung eines Wohnbedürfnisses oder Erholungsbedürfnisses iS von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG. Vielmehr wird argumentiert, die Bf habe im (analogen) Sinne von Art 6 Abs 1 lit h GVG ein berechtigtes Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke.
Somit ist zu fragen, worin das "berechtigte Interesse" gemäss dem Erwerbsgrund von Art 6 Abs 1 lit h GVG liegt. Es liegt nicht im Bedürfnis, das zu erwerbende Grundstück der Nutzung eines landwirtschaftlichen Betriebes zuzuführen. Bauern können nämlich gem Art 6 Abs 1 lit e GVG weit mehr landwirtschaftliche Grundstücke erwerben, als dies Nichtbauern gem Art 6 Abs 1 lit h GVG dürfen. Aus dem Text von Art 6 Abs 1 lit h GVG ist ersichtlich, dass das zu erwerbende Grundstück dazu dienen soll, einem im Inland wohnhaften Landesangehörigen die Nutzung von landwirtschaftlichem Boden zu ermöglichen. Wie die Landesgrundverkehrskommission unter Verweis auf die Literatur (Fehr und Wytrzens) richtig ausführt, wollte der Gesetzgeber aus Gründen der Krisenvorsorge den Erwerb von landwirtschaftlichem Boden durch Nichtbauern ermöglichen. Nichtbauern sollen zumindest eine agrarische Parzelle erwerben können, damit diese Parzelle im Notfall der Selbstversorgung mit landwirtschaftlichen Produkten dienen kann. Flächenmässig darf dies jedoch nicht übermässig sein, sondern nur zur Sicherstellung einer gewissen Eigenversorgung dienen. In der Rechtsprechung wird von etwa 500 Klaftern gesprochen (vgl auch VBI 1999/64).
Wenn also ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger ca 500 Klafter landwirtschaftlichen Boden erwerben darf, um so im Notfall eine gewisse Selbstversorgung mit landwirtschaftlichen Produkten zu ermöglichen und zu gewährleisten, ist zu fragen, ob dieses Interesse nicht auch von einer reinen Familienstiftung in dem Sinne geltend gemacht werden kann, dass die Stiftung mit dem zu erwerbenden landwirtschaftlichen Boden das Selbstversorgungsbedürfnis ihres Erstbegünstigten im Notfall abdeckt. Die VBI sieht keine sachliche Rechtfertigung, diesen Fall anders zu behandeln, als jene Fälle, in welchen eine reine Familienstiftung Eigentum an Grundstücken erwerben darf, um das bereits gegebene Wohnbedürfnis oder das gegenwärtige Erholungsbedürfnis ihres Erstbegünstigten abzudecken. Die von der Landesgrundverkehrskommission dagegen vorgebrachten Gründe vermögen nicht zu überzeugen. Im Notfall kann die Familienstiftung den landwirtschaftlichen Boden ihrem Erstbegünstigten entweder zur Eigenbewirtschaftung überlassen oder sie kann den landwirtschaftlichen Boden selbst bewirtschaften (dies durch ihre Organe oder Beauftragten) und die erzielten Früchte dem Erstbegünstigten zur Verfügung stellen.
Auch aus der Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes (Art 1 Abs 1 GVG) bestehen keine Bedenken, einer reinen Familienstiftung zu ermöglichen, landwirtschaftlichen Boden zur Deckung des Selbstversorgungsbedürfnisses ihres Erstbegünstigten zu erwerben, zumal dadurch das genannte Bedürfnis nicht auch noch (kumulativ) vom Erstbegünstigten geltend gemacht werden kann. Sein Bedürfnis ist durch das Grundeigentum der Stiftung gedeckt.
13. Als Nächstes stellt sich also die Frage, ob die Stiftung (Beschwerdeführerin) vier Grundstücke, die der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten sind, zu je ca 500 Klafter (konkret 291 Klafter, 291 Klafter, 306 Klafter und 492 Klafter) erwerben darf.
Die Frage wäre im Lichte der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG, nämlich der Verhinderung der Konzentration von Boden, zu verneinen, wenn durch den Erwerbsvorgang tatsächlich eine Konzentration stattfände. Vorliegendenfalls erfolgt jedoch faktisch keine solche Konzentration, denn einerseits hält die Bf die vier zu erwerbenden Grundstücke dadurch klar auseinander, dass nur zwei dieser Grundstücke der Erstbegünstigten AB und die anderen beiden zu erwerbenden Grundstücke dem Erstbegünstigten CD ausschliesslich begünstigungsrechtlich dienen. Andererseits besteht die Bodenkonzentration bereits bei den heutigen Eigentümern, nämlich AB einerseits und CD andererseits, sodass sich durch den Erwerb der vier gegenständlichen Grundstücke durch die Bf an der bestehenden Streuung dieses Grundeigentums faktisch nichts ändert. In diesem Sinne hat die VBI zum einen sowohl zu VBI 1999/70 und 71 als auch zu VBI 2000/13 und 14 entschieden, dass der Eigentümer von Grundstücken, der zugleich Erstbegünstigter der Familienstiftung ist, diese Grundstücke in die Familienstiftung einbringen darf. Zum anderen hat die VBI zu VBI 2001/18 entschieden, dass im engen Familienkreis eine Ausnahme zur Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG zugelassen wird und dass diese Ausnahme auch im Verhältnis zu Familienstiftungen gelten soll, sofern der Veräusserer und der Erstbegünstigte der erwerbenden Stiftung in einem solchen verwandtschaftlichen Verhältnis stehen, wie es in Art 3 Abs 1 lit a GVG umschrieben ist. Ist der Veräusserer und der Erstbegünstigter ident, besteht eine noch engere Beziehung als in Art 3 Abs 1 lit a GVG, sodass es sachlich nicht zu rechtfertigen wäre, Art 3 Abs 1 lit a GVG nicht anzuwenden.
Somit ist nichts dagegen einzuwenden, wenn AB der Bf zwei landwirtschaftliche Grundstücke überträgt und AB einzige Begünstigte der Bf in Bezug auf die einzubringenden beiden landwirtschaftlichen Grundstücke ist. Dasselbe gilt für CD.
14. Die Bf erfüllt sämtliche von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien einer Familienstiftung, welche inländische Grundstücke zu Eigentum erwerben darf. Insbesondere ist die Bf eine reine Familienstiftung, die der vollen Regierungsaufsicht unterliegt. In ihrer Zweckbestimmung enthält sie den Grundstückserwerb. Die inländischen Grundstücke werden jeweils einem bestimmten Erstbegünstigten zugeordnet. Eine Änderung daran bedarf gem Statuten und Beistatuten der Bf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die Zweckänderung bedarf der Zustimmung der Regierung als Aufsichtsbehörde. Die Statuten bestimmen, dass die genannten Statutenbestimmungen, nämlich der Zweck, dass die Änderung der Begünstigtenregelung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung unterliegt und dass die Stiftung der Regierungsaufsicht unterliegt, nur mit Zustimmung der Regierung abgeändert werden können. Vorliegendenfalls haben die relevanten Erstbegünstigten ihrer Begünstigtenstellung zugestimmt. Es ist nicht ersichtlich, dass sich der Stifter Rechte vorbehalten hat oder dass sonst jemand der Beteiligten einen solchen Einfluss auf die Bf hat, der die Umgehung des Grundverkehrsgesetzes erlaubte.
Aus all diesen Gründen konnte und musste den beiden verfahrensgegenständlichen Kaufverträgen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden.
15. Dem gegenüber ist es nicht richtig, dass Verträge über den Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken durch eine Familienstiftung dann nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfen, wenn Art 3 Abs 1 lit a GVG zur Anwendung kommt.
Die VBI hat schon in ihrer E VBI 2000/31 ausgeführt, dass bei Familienstiftungen Art 3 Abs 1 lit a GVG nur analog angewandt werden kann und dass deshalb auch in solchen Fällen immer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig ist.
Wenn sich die Gemeindegrundverkehrskommission Balzers darüber hinwegsetzte, so ist das nicht ein Problem der Rechtsprechung der VBI, sondern ein Problem des Vollzugs des GVG. Entweder ist das GVG falsch konzipiert oder die Regierung hat die 11 Gemeindegrundverkehrskommissionen "nicht unter Kontrolle".
Jedenfalls ist die Kritik der Landesgrundverkehrskommission sowie jener Person, die für die Regierung die grundverkehrsbehördlichen Verfahren betreut, an der Rechtsprechung der VBI nur sehr eingeschränkt berechtigt, denn offensichtlich widerspricht die Rechtsprechung der VBI zum Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken durch Familienstiftungen nicht dem liechtensteinischen rechtspolitischen Denken. Andernfalls hätte die Regierung, allenfalls initiiert durch den Rechtsdienst der Regierung oder das Ressort Inneres der Regierung oder die Landesgrundverkehrskommission, diese Rechtsprechung dahingehend öffentlich diskutieren können, dass eine Änderung des GVG in Aussicht genommen wird. Dies ist ebenso wenig geschehen, wie ein entsprechender rechtspolitischer Vorstoss im Landtag unternommen wurde.
16. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 iVm Art 35 Abs 1 LVG.