VBI 2002/66
Art 2 Abs 2 lit d GVG Art 2 GVV
Mietverträge, die jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten von jeder Partei kündbar sind, sind, wenn keine speziellen Umstände vorliegen, nicht langfristig iS des GVG und der GVV. Auf sie ist deshalb das GVG nicht anwendbar.
1. Der Beschwerde des AB vom 16.07.2002 und der Beschwerde der X Anstalt vom 11.07.2002 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein vom 19.06.2002, G 2002.10-13, wird insoweit stattgegeben, als diese angefochtene E zu lauten hat wie folgt:
1. Die Beschwerde der Regierung des Fürstentums Liechtenstein, Ressort Inneres, Vaduz, vom 13.03.2002 (GVE 2002/53) gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 22.02.2002 betreffend den zwischen AB und X Anstalt am 14.08.2001 abgeschlossenen Mietvertrag wird abgewiesen und die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 22.02.2002 wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.
Parteikosten werden keine zugesprochen.
1. Am 14.08.2001 schlossen der Bf zu 1 (AB) als Vermieter einerseits und die Bf zu 2 (X Anstalt) als Mieterin andererseits einen Mietvertrag betreffend das Mietobjekt Gewerbeweg 1, Vaduz, mit 370 m2, 2 Kundenparkplätzen, 4 Tiefgaragenparkplätzen und 5 Aussenparkplätzen ab.
2. Mit Schreiben vom 03.12.2001 stellte die Bf zu 2 bei der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz den Antrag, diese wolle feststellen, dass es sich beim Mietvertrag vom 14.08.2001 um kein vorlage- bzw genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft iS der Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes handle. Eventualiter wolle die Gemeindegrundverkehrskommission diesen Mietvertrag genehmigen.
Begründet wurde dieser Antrag im Wesentlichen damit, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sei. Gemäss Art 2 der VO zum Grundverkehrsgesetz gälten als langfristige Mietverträge auch solche Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen würden. Vorliegendenfalls handle es sich jedoch nicht um einen langfristigen Mietvertrag, mit dem sich nach Inhalt und Umfang ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken erreichen lasse. Dies ergebe sich aus der Klausel, dass dieser Mietvertrag von beiden Seiten unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Monats schriftlich gekündigt werden könne, frühestens zum 01.09.2004. Um einer möglichen Nichtigkeitssanktion gemäss Art 15 Grundverkehrsgesetz vorzubeugen, lege die Bf zu 2 vorsorglichen den gegenständlichen Mietvertrag der zuständigen Grundverkehrsbehörde vor.
3. Die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz behandelte diesen Antrag in ihrer Sitzung von 22.02.2002 und stellte fest, dass das Rechtsgeschäft gemäss Mietvertrag vom 14.08.2001 keiner Genehmigung bedürfe.
4. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz erhob die Regierung, Ressort Inneres, am 13.03.2002 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission und beantragte, die Landesgrundverkehrskommission wolle die angefochtene E insofern abändern, als dem Mietvertrag vom 14.08.2002, abgeschlossen zwischen den beiden Beschwerdeführern, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Begründet wurde diese Beschwerde damit, dass die Ansicht der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz dazu führen würde, dass gar kein Miet- oder Pachtvertrag mehr grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig sei.
Die Landesgrundverkehrskommission führte ein ordentliches Verfahren durch und entschied am 19.06.2002, G 2002.10-13, wie folgt:
"1. Der Beschwerde vom 13.03.2002 (GVE 2002/53) wird dahingehend Folge gegeben, dass die angefochtene E der belangten Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 22.02.2002 aufgehoben und die Grundverkehrssache an die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz mit dem Auftrag zurückverwiesen wird, unter Abstandnahme von der Feststellung, das gegenständliche Rechtsgeschäft vom 14.08.2001 unterliege nicht der Genehmigungspflicht, über das berechtigte Interesse der Zweitbeschwerdegegnerin X Anstalt zu entscheiden.
2. Die Beschwerdegegner AB und X Anstalt sind zur ungeteilten Hand verpflichtet, dem Land Liechtenstein zu Händen der Landeskassa binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution die Entscheidungsgebühr von CHF 1400.- zu zahlen."
Die Landesgrundverkehrskommission stellte folgenden Sachverhalt fest, der an dieser Stelle wörtlich wiedergegeben wird, da er von der VBI übernommen wird:
"1. Der Erstbeschwerdegegner [AB] ist Liechtensteiner und Unternehmer und im Inland wohnhaft.
Er ist Eigentümer des Grundstücks Vad B 2, bestehend aus Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten mit 1470 Klafter. Das Grundstück ist der Gewerbe-/Industriezone zugeteilt. Es ist überbaut.
Mit dem gegenständlichen Mietvertrag vom 14.08.2001 vermietet der Erstbeschwerdegegner das Obergeschoss zur Benützung als Atelier an die Zweitbeschwerdegegnerin [X Anstalt]. Das Mietverhältnis beginnt am 01.09. 2001 und endet nach vorausgegangener 6-monatiger schriftlicher Kündigung zum Monatsende. Der Vertrag ist frühestens kündbar auf den 01.09.2004. Der Mietzins beträgt monatlich CHF 20.00/m2.
2. Die Zweitbeschwerdegegnerin ist eine privatrechtliche Anstalt liechtensteinischen Rechts. Sie wurde 1990 errichtet und ins Öffentlichkeitsregister eingetragen. Ihr Sitz befindet sich in Vaduz. Der statutarische Zweck lautet: "Atelier für Graphik". Das statutarische Anstaltskapital beträgt CHF 30 000.- ist voll einbezahlt und nicht in Anteile zerlegt.
Ihr Gründer ist ein Landesangehöriger mit Wohnsitz im Inland. Er ist ihr einziger Verwaltungsrat und der gewerberechtlich verantwortliche Geschäftsführer.
Die Regierung stellte der Zweitbeschwerdegegnerin 1990 eine Gewerbeberechtigung aus, die inhaltlich gleich lautet wie der oben festgestellte statutarische Zweck.
Die Zweitbeschwerdegegnerin verfügt nicht über Eigentum an im Inland gelegenen Grundstücken".
Die Landesgrundverkehrskommission würdigte den festgestellten Sachverhalt im Wesentlichen wie folgt:
Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG). Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (Art 1 Abs 2 GVG). Dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken sei ua gleichgestellt der Erwerb "von Rechten, insbesondere aus Kredit- oder Treuhandverträgen, langfristigen Miet- oder Pachtverträgen, soweit sich damit nach Inhalt oder Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken iS von Baurechten, Nutzniessungsrechten, Wohnrechten, Kauf-, Vorkaufs- und/oder Rückkaufsrechten erreichen lassen".
Das Gesetz unterscheide zwischen vorlage- und genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften. Weder vorlage- noch genehmigungspflichtig sei der Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch das Land oder eine Gemeinde innerhalb ihres Hoheitsgebietes iS von Art 3 Abs 1 lit e GVG und im Wege der Zwangsversteigerung iS von Art 3 Abs 1 lit f GVG (Art 3 Abs 3 GVG). Im Übrigen seien die Rechtsgeschäfte nach Massgabe der Art 1 Abs 2 und Art 2 GVG vorlagepflichtig, wobei zwischen genehmigungspflichtigen und nicht-genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften unterschieden werde (Art 15 GVG). Neben den beiden schon genannten Ausnahmen von der (Vorlage- und) Genehmigungspflicht regle das Gesetz Tatbestände, wonach der Erwerb von Eigentum an Grundstücken keiner Genehmigung bedürfe, und zwar nach Art 3 Abs 1. Der gegenständliche Mietvertrag betreffe keinen Tatbestand der mangelnden Genehmigungspflicht nach Art 3 GVG. Insoweit sei die Feststellung in der angefochtenen E der belangten Gemeindegrundverkehrskommission, das Rechtsgeschäft unterliege keiner Genehmigung, nicht so zu verstehen, als eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach Art 3 GVG vorliege. Vielmehr sei mit der Feststellung der Nichtgenehmigungspflicht gemeint, dass der gegenständliche Mietvertrag dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht gleichgestellt sei und das Grundverkehrsgesetz nicht anwendbar sei. Zu prüfen sei demnach, ob der gegenständliche Mietvertrag dem Tatbestand des Art 2 Abs 2 lit d GVG unterstellt sei. Umfasst seien nach dieser Bestimmung ua langfristige Miet- oder Pachtverträge, soweit sich damit nach Inhalt oder Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken iS von Art 2 Abs 2 lit a bis c GVG erreichen liessen.
Art 2 GVV bestimme, dass darunter solche Miet- und Pachtverträge fielen, die einschliesslich einer einseitigen Option auf Verlängerung für eine Dauer von mehr als 10 Jahren oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen würden. Das gegenständliche Mietverhältnis beginne am 01.09.2001. Der Vertrag sei auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die festgestellte Kündigungsklausel ändere an der unbefristeten Vertragsdauer nichts, handle es sich bei der Kündigung lediglich um die Möglichkeit einer einseitigen Auflösung des Mietverhältnisses. Die Kündigungsmöglichkeit raube demnach dem gegenständlichen Rechtsgeschäft nicht den Charakter eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages. Nach dem Kriterium der Langfristigkeit sei weiters das Kriterium, ob sich mit dem Rechtsgeschäft ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken iS von Art 2 Abs 1 lit 1 a bis c GVG erreichen liessen, zu prüfen. Der Mietvertrag sei seiner Natur nach ein Gebrauchüberlassungsvertrag auf Zeit. Er werde durch zwei Zeitpunkte, den der Hin- und den der Rückgabe, begrenzt. Der gegenständliche Mietvertrag trage sein Ende nicht in sich, vielmehr müsse ihm sein Ende besonders durch Kündigung gesetzt werden. Das bedeute, dass die Bf zu 2 das Mietobjekt gem § 1098 [ABGB] zunächst einmal auf unbestimmte Zeit vertragsgemäss gebrauchen und benützen könne. Der wirtschaftliche Wert des Vertrages liege im Parteiverhalten während der nicht durch einen Endtermin bestimmten Dauer des Mietverhältnisses. Diese Unbestimmtheit verschaffe der Bf zu 2 mit Bezug auf die Nutzung des Mietobjektes wirtschaftlich gesehen eine eigentümerähnliche Stellung. Eine wirtschaftliche Abhängigkeit des Vermieters vom Mieter sei nicht erforderlich, um Letzterem eine eigentümerähnliche Stellung qua Mietvertrag zu verschaffen.
Ob zahlreiche ähnliche Verträge den Grundverkehrsbehörden gar nicht vorgelegt würden, wie von der Bf und dem Erstbeschwerdegegner befürchtet, könne bei der rechtlichen Beurteilung des festgestellten Sachverhaltes nach Massgabe der gesetzlichen Interpretationsregeln (§ 6 ABGB) nicht von Bedeutung sein. Die Anwendbarkeit und Auslegung eines Gesetzes hingen nicht von der Gesetzestreue des Einzelnen ab.
Aus all dem folge, dass das GVG auf den festgestellten Sachverhalt anwendbar sei und es sich bei dem gegenständlichen Rechtsgeschäft um einen langfristigen Mietvertrag iS des Art 2 Abs 2 lit d GVG handle. Die belangte Gemeindegrundverkehrskommission habe demnach das berechtigte Interesse zu prüfen. Deshalb werde die angefochtene E aufgehoben und die Sache mit einem entsprechenden Auftrag der Gemeindegrundverkehrskommission zurückverwiesen.
5. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhob AB am 16. Juli 2002 rechtzeitig Beschwerde an die VBI.
Die X Anstalt erhob gegen die erwähnte E der Landesgrundverkehrskommission ebenfalls Beschwerde an die VBI.
6. Die VBI zog den Vorakt der Landesgrundverkehrskommission G 2002.10 bei. Die Regierung, Ressort Inneres, verzichtete am 21.08.2002 auf eine Gegenäusserung und verwies auf das Verfahren vor der Landesgrundverkehrskommission.
7. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die obigen Ausführungen und somit die Sachverhaltsfeststellungen der Unterinstanzen verwiesen werden (Art 101 Abs 4 LVG).
8. Rechtlich ist Folgendes auszuführen:
9. Anwendbar ist das Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49, idgF (GVG). Den Bestimmungen des GVG untersteht der Erwerb von Eigentum an Grundstücken (Art 2 Abs 1 GVG). Dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken ist (ua) der Erwerb von Rechten aus langfristigen Mietverträgen gleichgestellt, soweit sich damit nach Inhalt und Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken iS von lit a bis c erreichen lassen (Art 2 Abs 2 lit d GVG). Der Verweis auf lit a bis c ist ein solcher auf den Erwerb eines selbstständigen und dauernden Baurechtes (Art 2 Abs 2 lit a GVG), eines Nutzniessungsrechtes an einem Grundstück oder eines Wohnrechtes (Art 2 Abs 2 lit b GVG) oder eines Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechtes an einem Grundstück (Art 2 Abs 2 lit c GVG).
Das GVG definiert nirgends, was unter "langfristigen" Mietverträgen zu verstehen ist.
Das Grundverkehrsgesetz von 1974, LGBl 1975/5, enthielt in Art 1 Abs 2 lit d eine hinsichtlich langfristiger Mietverträge inhaltlich gleich lautende Bestimmung wie das Grundverkehrsgesetz von 1992. Hierzu erliess die Regierung kurz nach Inkrafttreten des Grundverkehrsgesetzes 1974 die VO vom 04.03.1975 zum Grundverkehrsgesetz, LGBl 1975/23, welche in Art 2 unter der Marginale "Langfristige Miet- und Pachtverträge" wie folgt bestimmt: "Als langfristige Miet- und Pachtverträge iS von Artikel 1 Absatz 2 lit d des Grundverkehrsgesetzes gelten solche, die einschliesslich einer einseitigen Option auf Verlängerung für eine Dauer von mehr als zehn Jahren oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden." Diese VO ist heute noch in Kraft, so dass Art 2 dieser VO (GVV) seine nunmehrige gesetzliche Grundlage in Art 2 Abs 2 lit d GVG (vom 09.12.1992) hat. Erwähnt werden kann auch noch, dass mit Gesetz von 26.09.1979 betreffend die Abänderung des Grundverkehrsgesetzes, LGBl 1979/54, die Worte "ungeachtet der Art und Form der Verabredung" in Art 1 Abs 2 lit d GVG 1974 eingeführt wurden. Diese Worte finden sich in der heutigen Bestimmung von Art 2 Abs 2 lit d ebenfalls.
Somit ist Art 2 GVV iS von Art 2 Abs 2 lit d GVG zu interpretieren. Deshalb können nur "langfristige" Mietverträge dem GVG unterliegen, nicht jedoch kurzfristige Verträge. Dies bedeutet auch, dass nur solche auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträge dem GVG unterliegen, die langfristig sind, nicht jedoch solche, die kurzfristig sind. Wenn aber ein Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer kurzen Kündigungsfrist von beiden Parteien aufgelöst werden kann, kann in der Regel nicht von einem langfristigen Mietvertrag gesprochen werden. Vorliegendenfalls ist der verfahrensgegenständliche Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten von jeder Partei kündbar, erstmals nach 3 Jahren, also auf den 01.09.2004. Was daran langfristig sein soll, vermag die VBI nicht zu erkennen.
Langfristig sind solche Mietverträge, die für die Dauer von mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurden (Art 2 GVV). Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, sind nicht per se langfristig. Sie sind nur dann langfristig, wenn sie bestimmen, dass die Kündigung erstmals auf einen Zeitpunkt, der mehr als 10 Jahre nach Abschluss bzw Beginn des Mietverhältnisses liegt, möglich ist oder wenn spezielle Umstände vorliegen, die bewirken, dass der Mietvertrag faktisch langfristig ist, dh von den Parteien vernünftigerweise nicht innert der ersten 10 Jahre der Vertragsdauer gekündigt wird. Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag, der zB schon nach einem Jahr aufgelöst werden kann, ist nicht langfristig (vgl Josef Fehr, Grundverkehrsrecht und Eigentumsgarantie im Fürstentum Liechtenstein, Diss Schaan 1984, S 224). Wenn die Vertragsparteien langfristig gebunden sind, liegt ein langfristiger Mietvertrag vor, etwa bei einer 10-jährigen Bindung an den Mietvertrag, sei dies mit einem fernen Kündigungstermin oder einer entsprechend langen Kündigungsfrist. Die langfristige Bindung kann aber auch mit anderen Mitteln erreicht werden, zB mit einer Konventionalstrafe oder mit der Vorauszahlung des gesamten Zinses für eine lange Dauer (Fehr, aaO, S 224). Dass vorliegendenfalls solche Mittel von den Vertragsparteien angewandt werden, um eine langfristige, dh mehr als 10-jährige Vertragsbindung faktisch zu erreichen, ist nicht hervorgekommen und kann den Parteien auch nicht unterstellt werden.
Die von der Regierung und der Landesgrundverkehrskommission vorgenommene Interpretation von Art 2 GVV, dass jeder "auf unbestimmte Zeit" abgeschlossene Mietvertrag ein langfristiger ist, wäre im Übrigen gesetzeswidrig (vgl Fehr, aaO, S 225).
Damit scheitert das Ansinnen der Regierung in ihrer Beschwerde vom 13.03.2002 an die Landesgrundverkehrskommission schon mangels einer "Langfristigkeit" des verfahrensgegenständlichen Mietvertrages. Deshalb muss auch nicht weiter geprüft werden, ob sich mit diesem Mietvertrag ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von anderen ähnlichen Rechten erreichen lassen. Weiters ist auch nicht zu prüfen, ob ein berechtigtes Interesse am Erwerb an Rechten aus diesem Mietvertrag vorliegt (vgl hierzu auch Fehr, aaO, S 52).
Zusammengefasst ist also festzuhalten, dass der verfahrensgegenständliche Mietvertrag vom 14.08.2001 kein langfristiger Mietvertrag iS von Art 2 Abs 2 lit d GVG und Art 2 GVV ist und deshalb vom GVG überhaupt nicht erfasst wird. Deshalb hat die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz am 22.02.2002 zurecht festgestellt, dass das Rechtsgeschäft gem Mietvertrag vom 14.08.2001 keiner Genehmigung bedarf. Diese Feststellung ist freilich - wie die Landesgrundverkehrskommission richtig ausführte - dahingehend zu verstehen, dass der gegenständliche Mietvertrag dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht gleichgestellt ist und dass das Grundverkehrsgesetz deshalb nicht anwendbar ist.
10. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 iVm Art 35 Abs 1 LVG. Ein grundverkehrsbehördliches Genehmigungsverfahren kann nur eine Vertragspartei durch einen Antrag (Vorlage des Vertrages) einleiten (Art 15 GVG), weshalb hinsichtlich der Kosten die Regelung von Art 35 Abs 1 LVG zur Anwendung kommt. Es wäre aber willkürlich, den nun voll obsiegenden Bf die Verfahrenskosten aufzuerlegen (LES 1987, 33; LES 2000, 12). Der Wortlaut von Art 35 Abs 1 LVG lässt jedoch die Möglichkeit, den obsiegenden Bf Parteikosten zuzusprechen, dies zu Lasten der Regierung und somit des Landes Liechtenstein, nicht zu. In der Praxis sind denn auch noch nie - soweit ersichtlich - in einem grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteikosten zugesprochen worden (ebenso VBI 2002/74 vom heutigen Tage).