VBI 2001/82
Art 7 lit d LVG
Ein blosses "Kennen" von Amtspersonen rechtfertigt noch keinen Ausstand. Es müssen vielmehr effektive, sachliche Gründe für eine Befangenheit vorliegen. In einem kleinen Land wie Liechtenstein mit beschränkter Personalbasis können Amtsträger nicht beliebig ausgewechselt werden. Demzufolge kann auch, wenn nicht noch andere Umstände gegeben sein sollten, eine Befangenheit nicht einfach dann angenommen werden, wenn Amtspersonen in unmittelbarer Nähe von Beteiligten wohnen oder arbeiten. Dies gilt umso mehr dann, wenn dieses Naheverhältnis der Amtsperson nur zu indirekt am Verfahren Beteiligten besteht, nicht aber zu den Verfahrensbeteiligten selbst.
Art 18 Abs 2 BauG
Sind die Voraussetzungen nach Art 18 Abs 2 BauG erfüllt und wird dessen Anwendung vom betroffenen Grundeigentümer bzw von der Bauherrschaft beantragt, besteht ein Rechtsanspruch darauf, dass die Behörde die Gebäudehöhemessung nach dieser Gesetzesstelle vornimmt.
Art 21 Abs 2 BauG
NebeNr.äume sind dann nicht zur aNr.echenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen, wenn sie nicht einer anderen Nutzung zugeführt oder hierfür verwendet werden können. Es ist dabei unbeachtlich, wie gross NebeNr.äume höchstens sein dürfen und in welchem Geschoss sie sich befinden, ob in unter- oder in oberirdischen Geschossen. Was alles in Kellerräumen gelagert werden darf, ist im Gesetz nicht definiert. Ob ein NebeNr.aum einer anderen Nutzung zugeführt oder hierfür verwendet werden kann, muss in jedem einzelnen Fall beurteilt werden. Das wohl wesentliche Kriterium einer solchen Beurteilung ist der Ausbaustandard eines solchen NebeNr.aums. Wird ein NebeNr.aum in einer Art und Weise ausgebaut, wie es an sich üblich ist, so kann ohne konkrete Hinweise nicht einfach von einer theoretisch möglichen, künftigen Zweckentfremdung ausgegangen werden.
Art 21 Abs 1 BauG
Bei der aNr.echenbaren Landfläche iS von Art 21 Abs 1 BauG kommt es nur auf das Flächenmass an, nicht aber auf die Form des Baugrundstückes.
Art 35 Abs 1, Art 36 Abs 1 LVG
Wurde gegen ein Baugesuch Einsprache erhoben, so ist hinsichtlich der Kostentragung nicht mehr Art 35 Abs 1 LVG, sondern Art 36 Abs 1 LVG anwendbar.
1. Am 27.11.2000 bzw vervollständigt am 09.03. 2001 reichten die Beschwerdegegner bei der Gemeinde X ein Baugesuch betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück ParzNr. Y ein. Innert offener Frist haben die Bf Einspruch gegen das Bauvorhaben der Beschwerdegegner erhoben. Anlässlich der am 18.01.2001 stattgefundenen Einigungsverhandlung konnte eine Einigung nicht erzielt werden.
2. Mit E der Gemeinde X vom 14./21.03.2001 wurden die Einsprachen der Einsprachewerber abgewiesen.
3. Gegen die E der Gemeinde X erhoben die Bf Beschwerde an die Regierung. Mit E der Regierung vom 29./30. Mai 2001 wurde die Beschwerde abgewiesen. Zum Vorbringen der Beschwerdegegner, wonach die Beschwerde nicht dem Gesetz gemäss ausgeführt sei, führte die Regierung aus, dass Art 90 Abs 9 LVG festhalte, dass eine uNr.ichtige Benennung des Rechtsmittels, des Grundes oder Antrages unerheblich sei, wenn nur das Begehren deutlich erkennbar sei (Art 46 Abs 6); jedoch könne die Behörde in einem solchen Fall der nachlässigen Partei die hierdurch verursachten Mehrkosten des Verfahrens auferlegen. Im Zusammenhang mit Art 90 Abs 9 LVG von grösster Bedeutung sei, dass jeder überspitzte Formalismus vermieden werde (vgl Kley, LPS, Band 23 S 301). Nach Auffassung des StGH sei das Verbot des überspitzten Formalismus umso mehr zu beachten, wenn die betroffenen Bf nicht anwaltlich vertreten seien (StGH 1999/10, S 12). Gemäss Art 93 Abs 2 lit c LVG müsse eine Beschwerde Anträge und deren Begründung enthalten. Namentlich müsse das Rechtsbegehren zumindest erkennbar sein und ein Bf müsse in tatbeständlicher Hinsicht eigene Behauptungen und Beweisanträge stellen. Eine völlig unbegründete Beschwerde werde zurückgewiesen. Dagegen dürfe eine mit einem behebbaren Formmangel behaftete Beschwerde wegen des Verbotes des überspitzten Formalismus nicht zurückgewiesen werden. Die Rechtsmittelinstanz habe vielmehr eine richterliche Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen. Schliesslich würden die Anforderungen danach differenziert, ob der Bf anwaltlich vertreten sei.
4. Vorerst sei angemerkt, dass gegen einen Gemeinderatsentscheid betreffend die Ablehnung einer Baueinsprache nicht das Rechtsmittel der Einsprache, sondern des Rekurses bzw Beschwerde gegeben sei. Die falsche Benennung des Rechtsmittels sei jedoch gem Art 90 Abs 9 LVG unerheblich. Die Bf seien im Zeitpunkt der EiNr.eichung der Beschwerde nicht anwaltlich vertreten gewesen, weshalb an den Inhalt der Beschwerde weniger hohe Anforderungen zu stellen seien. Aus der Beschwerde gehe nach Auffassung der Regierung hiNr.eichend klar hervor, inwieweit die Bf mit der E der Gemeinde X nicht einverstanden seien. Sie würden an der Rechtmässigkeit der E der Gemeinde X zweifeln, was die Messung der Gebäudehöhe sowie die Berechnung der Ausnützungsziffer anbelange. Betreffend die Gebäudehöhe sei es für sie nicht klar, von welchem Bezugspunkt aus die Gebäu-dehöhe bemessen werde, ob es sich um ein Gebäude in Hanglage befinde und ob von einem höhenversetzten Grundriss gesprochen werden könne. Betreffend die Ausnützungsziffer würden sie bezweifeln, ob der Möbelkeller hierbei ausgenommen werden könne. Nicht nachvollziehbar sei jedoch, weshalb die Ausführungen in der E der Gemeinde X betreffend Quartierverträglichkeit nicht hieb- und stichfest sein sollten. Auch gehe aus der Beschwerde hiNr.eichend klar hervor, dass die Baubewilligung solange nicht erteilt werden solle bzw mit dem Bau des Objektes begonnen werden dürfe, bis die Regierung über ihre Beschwerde entschieden habe. Die Bf möchten hiermit ausdrücken, dass sie eine Überprüfung der E der Gemeinde X auf deren Rechtmässigkeit beantragen würden und klare Folge eines solchen Überprüfungsbegehrens sei der Antrag, dass die Baubewilligung zu verweigern sei, falls sich herausstellen sollte, dass das Bauvorhaben nicht rechtswidrig (richtigerweise wohl: rechtswidrig) sei. Die Bf hätten dann im Rahmen ihrer Stellungnahme ihre Beschwerde vom 04.04.2001 nachgebessert und hätten hierzu einen Rechtsvertreter beigezogen. Im Rahmen der Stellungnahme hätten sie sodann den Antrag gestellt, die Regierung wolle die Beschwerde vom 04.04.2001 gutheissen und die beantragte Baubewilligung nicht erteilen sowie die Beschwerdegegner verpflichten, den Bf die Kosten dieses Verfahrens zu ersetzen. In der Stellungnahme hätten sie sodann auch präzisere Ausführungen gemacht, weshalb nach ihrer Ansicht die Bemessung der Gebäudehöhe sowie der Ausnützungsziffer nicht gesetzmässig erfolgt sei. Sie führten auch aus, weshalb ihrer Ansicht nach das Kriterium der Quartierverträglichkeit nicht erfüllt sei. Es könne somit festgehalten werden, dass bereits die Beschwerde vom 04.04.2001 in formeller und materieller Hinsicht als genügend qualifiziert worden wäre, insbesondere wenn berücksichtigt werde, dass die Bf damals nicht anwaltlich vertreten gewesen seien. In der Stellungnahme vom 11.05.2001 seien die Beschwerdegründe und Anträge noch nachgebessert worden. Dem Antrag der Beschwerdegegner, die Beschwerde der Bf zurückzuweisen, habe deshalb nicht entsprochen werden können. Im Folgenden sei nun auf die materiellen Ausführungen der Beschwerde vom 04.04.2001 bzw in der Stellungnahme vom 11. Mai 2001 einzugehen.
Zur Gebäudehöhenmessung führte die Regierung unter anderem aus, dass das BauG selbst keine näheren Ausführungen enthalte, bei welcher Steilheit des Geländes die Höhenbemessung nach Art 18 Abs 2 BauG zur Anwendung gelange. Art 18 Abs 2 BauG sei mit LGBl 1992/38 eingeführt worden. Auch in den Materialien sei nichts darüber festgehalten, wann von einem Hang iS von Art 18 Abs 2 BauG gesprochen werden könne. Die VO zum BauG in der geltenden Fassung enthalte keine Ausführungsvorschriften zu Art 18 Abs 2 BauG. Die Bauordnung der Gemeinde X aus dem Jahre 1995 helfe hier ebenfalls nicht weiter, da auch sie keine Definition enthalte, ab welcher Geländeneigung von einem Hang gesprochen werden könne. Einzig die Bauordnungen der Gemeinde Eschen, Triesen und Triesenberg würden besondere Bestimmungen im Zusammenhang mit der Messung der Gebäudehöhe in Hanglagen kennen. In diesen Bestimmungen werde geregelt, ab welcher Hangneigung ein Höhenzuschlag gewährt werde. Diese Bestimmungen würden nicht im direkten Zusammenhang mit Art 18 Abs 2 BauG stehen, doch würden sie Hinweise geben, ab welcher Hangneigung ein Hang bei der Gebäudemessung Berücksichtigung finde. In Art 20 Abs 2 Bauordnung der Gemeinde Eschen sei festgehalten, dass ab einer Hangneigung von 15 % bis maximal 40 % ein Höhenzuschlag zwischen 0 und 1 m der zulässigen Gebäudehöhe gem Anhang I gewährt werde. In der Bauordnung der Gemeinde Triesen sei in Art 16 Abs 10 festgehalten, dass bei steileren Hanglagen bis 15° ein Zuschlag gemäss nachstehendem Diagramm ausnahmsweise gewährt werde, sofern andernfalls eine zonengerechte Überbauung verunmöglicht würde. In der Bauordnung der Gemeinde Triesenberg sei die Gebäudehöhe für Bauten in Hanglagen in Art 19 Abs 2 geregelt. Dort sei festgehalten, dass bei steileren Hanglagen ein Zuschlag in Bezug auf die Gebäudehöhe gewährt werde. Wie aus dem Diagramm in der Bauordnung hervorgehe, werde ein Zuschlag ab einer mittleren Hangneigung von 15 % gewährt. Ebenfalls seien verschiedene schweizerische bau- und planungsrechtliche Bestimmungen durchgesehen worden. In der aargauischen VO zum BauG sei in Art 12 lit a festgehalten, dass als Hang eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr als 10 % gelte. Gemäss Art 12 Abs 3 jener VO würden am Hang Gebäudehöhen, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen. Bei gestaffelten und terrassierten Bauten würden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen. Im Baureglement der Einwohnergemeinde Ostermundigen aus dem Jahr 1993 sei in Art 44 Abs 4 betreffend die Fassadenhöhe festgehalten wie folgt: "Bei Bauten am Hang ist mit Ausnahme der erdseitigen Fassade überall eine Mehrhöhe von 1 m gestattet. Als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen Bodens, die in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt". Es könne somit festgehalten werden, dass in den verschiedenen liechtensteinischen sowie schweizerischen Baurechtsbestimmungen die Hangneigung sehr unterschiedlich definiert werde bzw die Grosse der Hangneigung, ab welcher diese bei der Gebäudehöhenbemessung berücksichtigt werde, sehr unterschiedlich sei. Sie reiche von 5,7° (= 10 %; Aargau, Ostermundigen) über 8,5° (= 15 %; Eschen) bis zu 15° (Triesen, Triesenberg). Wie aus der Stellungnahme des Hochbauamtes hervorgehe, betrage im gegenständlichen Fall das Gefalle des Hanges ca. 8° bis 10°. Die gegenständliche Hangneigung liege somit im unteren bis mittleren Bereich dieser verschiedenen Hangdefinitionen. Im Vergleich mit diesen Bestimmungen könne im gegenständlichen Fall wohl von einem Hang gesprochen werden.
5. Gegen die E der Regierung erhoben die Bf innert offener Frist Vorstellung an die Regierung bzw Beschwerde an die VBI. Mit Schreiben vom 30. Juli 2001 machten die Bf in Bezug auf den Rekursrichter NN Befangenheitsgründe geltend und beantragten daher die Ablehnung des Rekursrichters NN als Amtsperson für die gegenständliche Angelegenheit.
6. Die Beschwerdegegner sind Eigentümer des Grundstücks ParzNr. Y, welches sich im Wesentlichen aus zwei annähernd rechteckigen Flächen zusammensetzt, welche über ein ca. 3 m breites und ca. 10 m langes Flächenstück miteinander verbunden sind. Diese spezielle Form des Grundstücks ParzNr. Y resultiert im Wesentlichen aus einer Vereinigung des Grundstücks ParzNr. Z mit dem beschwerdegegenständlichen Grundstück ParzNr X und einem Tauschgeschäft mit den Eigentümern des benachbarten Grundstücks ParzNr W.
Die Bf zu 2 ist grundbücherliche Alleineigentümerin des Grundstücks ParzNr C. Das Grundstück ParzNr C liegt etwas nordöstlich vom Grundstück ParzNr X, wobei die beiden Grundstücke nicht direkt aneinandergrenzen. Gemäss Zonenplan der Gemeinde X liegen beide Grundstücke in der Wohnzone W2. Von den Bf wurde ausser Streit gestellt, dass sich das Grundstück ParzNr X an einer Hanglage befindet.
Dieser Sachverhalt wird rechtlich beurteilt wie folgt:
7. Gemäss Art 100 Abs 4 iVm. Art 102 Abs 2 LVG haben Behörden und Rechtsmittelinstanzen die Beschwerdelegitimation jeweils von Amtes wegen abzuklären (vgl Kley, LPS 23, S 302). Im vorliegenden Fall stellt sich diese Frage der Beschwerdelegitimation in Bezug auf den Bf zu 1, zumal dieser nicht (Mit-)Eigentümer der ParzNr C ist. Die Frage der Beschwerdelegitimation stellt sich insbesondere deshalb, weil gem Art 73 Abs 2 BauG als Nachbar iS des BauG an sich nur Eigentümer oder anderweitig dinglich Berechtigte eines Grundstücks gelten, welches zu dem Baugrundstück des Bauwerbers in einer räumlichen Nahebeziehung steht und für welches mit Auswirkungen der geplanten Baute und Anlage zu rechnen ist. Aufgrund dieser klaren gesetzlichen Bestimmungen müsste die Beschwerdelegitimation des Bf zu 1 an sich verneint werden, zumal er weder (Mit-)Eigentümer des Grundstücks ParzNr C noch anderweitig dinglich an diesem Grundstück berechtigt ist.
Nachdem aber in der schweizerischen Lehre und Rechtsprechung im Baubewilligungsverfahren auch obligatorisch Berechtigte an einem Grundstück, ja sogar deren Ehegatten, zu den Verfahrensbeteiligten zählen (vgl. Häner Isabelle, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Rz 728 ff) und nachdem nach neuerer Rechtsprechung des StGH die Frage der Beschwerdelegitimation nicht allzu eng ausgelegt werden darf und auch ein nur rein faktisches Interesse zur Beschwerdeerhehung berechtigt (vgl. LES 1999, 76), stellt sich die grundsätzliche Frage, ob der Bf zu 1 im vorliegenden Fall nicht doch beschwerdelegitimiert sein kann.
Da die Beschwerdelegitimation der Bf zu 2 als Eigentümerin des Grundstücks ParzNr C aber ohnehin gegeben ist, kann die Frage der Beschwerdelegitimation des Bf zu 1 an dieser Stelle dahingestellt und unter den gegebenen Umständen offen bleiben.
8. In Bezug auf die geltend gemachten Befangenheitsgründe betreffend den Rekursrichter NN führten die Bf zusammengefasst aus, dass sich das Advokaturbüro N, welchem der Rekursrichter NN zuzuordnen sei, in unmittelbarer Nähe zu den Geschäftsräumlichkeiten des Ehegatten bzw Vaters der Miteigentümer des Nachbargrundstücks ParzNr W stehe. Die benachbarten Miteigentümer hätten mit den Beschwerdegegnern Näherund Grenzbaurechte bezüglich dieser beiden Grundstücke eingeräumt und sie würden beabsichtigen, ihre Grundstücke praktisch gemeinsam zu überbauen. Demzufolge hätten die benachbarten Miteigentümer ein reges Interesse daran, dass den Beschwerdegegnern die Baubewilligung erteilt werde, da auch eine gemeinsame Zufahrt zu beiden Bauprojekten geplant sei.
Gemäss Art 7 lit d LVG kann eine Amtsperson abgelehnt werden, wenn sonst ein zureichender Grund vorliegt, ihre Unbefangenheit in Zweifel zu ziehen, insbesondere, wenn die Amtsperson mit einer der Parteien in einem Rechts- oder Verwaltungsstreite oder in zu enger Freundschaft oder zu grosser Feindschaft mit einer Partei sich befindet.
Gemäss Rechtsprechung der VBI (vgl. LES 1998, 214 f) ist Art 12 Abs 3 LVG iVm Art 7 LVG dahingehend auszulegen, dass der Vorsitzende der VBI zuständig ist, über jede Ablehnung eines Mitglieds der VBI zu entscheiden bzw das Kollegium der VBI zuständig ist, über jede Ablehnung des Vorsitzenden der VBI zu entscheiden (ebenso StGH 1998/25 in LES 2001, 5)
Die Bf führen in diesem Zusammenhang lediglich aus, dass sich das Advokaturbüro des Rekursrichters NN in unmittelbarer Nähe zu den Geschäftsräumlichkeiten des Ehegatten bzw Vaters der Miteigentümer des Grundstücks Nr. W befinde und dieses ein Interesse daran hätte, dass den Beschwerdegegnern die verfahrensgegenständliche Baubewilligung erteilt werde, weil sie von einer gemeinsam geplanten Zufahrt gleichfalls profitieren würden. Die Bf behaupten aber weder eine zu enge Freundschaft noch eine zu grossen Feindschaft des Rekursrichters NN zu einer der am Verfahren beteiligten Parteien. Abgesehen davon, dass die benachbarten Miteigentümer nicht Beteiligte am gegenständlichen Verfahren sind, kann auch das geltend gemachte räumliche Naheverhältnis nicht als hiNr.eichender Grund angesehen werden, aufgrund welchem eine Befangenheit des Rekursrichters NN bejaht werden könnte. Denn eine Befangenheit darf nicht leichthin angenommen werden. Ein blosses "Kennen" von Amtspersonen und privaten Parteien rechtfertigt noch keinen Ausstand. Es müssen vielmehr effektive, sachliche Gründe für eine Befangenheit vorliegen. In einem kleinen Land wie Liechtenstein mit beschränkter Personalbasis können Amtsträger nicht beliebig ausgewechselt werden (vgl. Kley, LPS 23, S 264 f). Demzufolge kann auch, wenn nicht noch andere Umstände gegeben sein sollten, eine Befangenheit nicht einfach dann angenommen werden, wenn Amtspersonen in unmittelbarer Nähe von Beteiligten wohnen oder arbeiten. Dies gilt umso mehr dann, wenn wie im gegenständlichen Fall dieses Naheverhältnis der Amtsperson nur zu indirekt am Verfahren Beteiligten besteht, nicht aber zu den Verfahrensbeteiligten selbst.
Aus diesem Grund war der Antrag auf Ablehnung von NN als Rekursrichter vom Vorsitzenden der VBI entsprechend abzuweisen.
9. Gemäss Art 18 Abs 1 BauG wird die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des gewachsenen bzw abgegrabenen Geländes bis zum höchsten Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dacheindeckung bestimmt. Gemäss Abs 2 gilt diese Messart bei höhenversetztem Grundriss in Hanglage parallel zur Hangneigung. Die zulässige Gebäudehöhe darf dabei in keinem Gebäude- und Geländeabschnitt überschritten werden. Die Gebäudehöhe der Gesamtanlage ist auf 15 m begrenzt. Gemäss Abs 4 ist bei Bauten mit Flachdächern bei der Bemessung der Gebäudehöhe eine allfällige Brüstung, ein Geländer oder der Dachrand miteinzubeziehen.
Gemäss Art 9 Bauordnung der Gemeinde X sind in der Wohnzone W2 drei Vollgeschosse zulässig sowie eine Gebäudehöhe von 10 m und eine Gebäudelänge von 30 m.
Im gegenständlichen Fall ist nunmehr unbestritten, dass sich das beschwerdegegenständliche Grundstück an einer Hanglage befindet. Aufgrund der entsprechenden Ausführungen der Regierung in der angefochtenen E vom 29./30. Mai 2001 gäbe es für die VBI im Übrigen ohnehin keine Bedenken, im gegenständlichen Fall von einer Hanglage auszugehen.
Art 18 Abs 2 BauG räumt denjenigen Grundeigentümern, deren Grundstücke sich an einer Hanglage befinden, bei höhenversetzten Bauten einen Rechtsanspruch darauf ein, dass die Gebäudehöhenmessung gem Art 18 Abs 2 BauG und nicht nach Art 18 Abs 1 BauG vorgenommen wird. Ob die Gebäudehöhenmessung somit nach Art 18 Abs 1 BauG oder nach dessen Abs 2 zu erfolgen hat, liegt keineswegs im Ermessen der Behörde. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass wenn die Voraussetzungen nach Art 18 Abs 2 BauG erfüllt sind und dessen Anwendung vom betroffenen Grundeigentümer bzw von der Bauherrschaft beantragt wird, die Behörde die Gebäudehöhenmessung nach dieser Gesetzesstelle vorzunehmen hat, d.h. der bauwillige Grundeigentümer hat bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen einen Rechtsanspruch auf Anwendung des Art 18 Abs 2 BauG.
Selbst wenn das Vorbringen der Bf richtig sein sollte, wonach in der gegenständlichen Wohnzone W2 die Gebäudehöhenmessung gem Art 18 Abs 2 BauG in der Vergangenheit noch nie zur Anwendung gebracht worden sei, lässt sich für die Bf daraus nichts gewinnen. Denn wenn sich andere Grundeigentümer eines Hanggrundstückes - wie anscheinend auch die Bf zu 2 - in der Vergangenheit nicht auf diese Gebäudehöhenmessung nach Art 18 Abs 2 BauG berufen, sondern sich mit der Messung nach Abs 1 begnügt haben, so waren die Behörden nicht verpflichtet, die Messmethode nach Abs 2 zur Anwendung zu bringen. Die Bf behaupten im Übrigen nicht, dass die Behörden es in der Vergangenheit über entsprechenden Antrag abgelehnt hätten, die Messweise nach Art 18 Abs 2 BauG anzuwenden.
Nach Ansicht der VBI wurde im gegenständlichen Fall daher zu Recht die Gebäudehöhenmessung nach Art 18 Abs 2 BauG zur Anwendung gebracht, zumal zum einen von einer Hanglage iS dieser Gesetzesstelle und zum anderen von einem höhenversetzten Grundriss auszugehen ist.
Im Zusammenhang mit der Gebäudehöhenmessung behaupten die Bf in ihrer Beschwerde keineswegs, dass die Gebäudehöhen bei Anwendung der Messmethode nach Art 18 Abs 2 BauG an irgendeiner Stelle überschritten wären. Vielmehr bringen die Bf lediglich vor, dass der Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt werde, wenn nunmehr aufgrund einer Praxisänderung bei der Gebäudehöhenmessung anstelle von Art 18 Abs 1 BauG dessen Abs 2 zur Anwendung gelange.
Wenn die Bf hier von Praxisänderung sprechen, so verkennen sie, dass der Begriff "Praxisänderung" immer in irgendeinem Zusammenhang zur Ermessensausübung einer Behörde steht. Denn nur dort, wo einer Behörde gesetzlich überhaupt ein Ermessensspielraum eingeräumt wird, kann sich das Problem einer Praxisänderung stellen. Wenn aber, wie im vorliegenden Fall, die Behörde verpflichtet ist (Rechtsanspruch), bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Art 18 Abs 2 BauG zur Anwendung zu bringen und gar wenn dies beantragt wird, kommt der Behörde überhaupt kein Ermessen zu bei der Frage, ob sie nur die Gebäudehöhenmessung nach Art 18 Abs 1 BauG oder dessen Abs 2 vornehmen will. Von einer Praxisänderung kann mangels eines Ermessensspielraums somit nicht gesprochen werden.
Die entsprechenden Ausführungen in der Beschwerde gehen daher ins Leere. Gleichfalls ins Leere gehen damit aber auch die Ausführungen der Bf im Hinblick auf die Gleichbehandlung im UNr.echt. Wenn bei den Grundeigentümern der benachbarten Parzelle Nr. W die Messmethode nach Art 18 Abs 2 BauG zur Anwendung gebracht worden ist, so deshalb, weil dies entsprechend beantragt wurde. Von einer uNr.echten Behandlung im Fall der benachbarten Grundeigentümer kann sohin nicht gesprochen werden, demzufolge auch nicht von einer Gleichbehandlung bzw Ungleichbehandlung im UNr.echt.
10. Gemäss Art 21 Abs 2 BauG zählt zur aNr.echenbaren Bruttogeschossfläche die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Wand- und Mauerquerschnitte. Die aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen erforderlichen Einstellräume für Motorfahrzeuge, Keller-, Heiz- und Brennstofflagerflächen, technische Installationsräume, Waschküchen und TrockeNr.äume sowie Balkone und Loggien werden nicht angerechnet, sofern sie nicht einer anderen Nutzung zugeführt oder hierfür verwendet werden können.
Aufgrund dieser gesetzlichen Definition spielt es grundsätzlich keine Rolle, in welchem Geschoss sich diese gesetzlich erforderlichen NebeNr.äume befinden, ob in unter- oder in oberirdischen Geschossen. Gleichfalls beinhaltet weder Art 21 Abs 2 BauG noch die VO zum BauG irgendwelche Bestimmungen darüber, wie gross ein solcher NebeNr.aum höchstens sein darf. Art 21 Abs 2 BauG spricht in Bezug auf Kellerräume auch generell nur von Kellerräumen. Was letztlich in diesen Kellerräumen gelagert werden darf, d.h. ob bspw. Wein, Lebensmittel oder "Gerümpel", ist gleichfalls nicht definiert.
Wenn, wie im gegenständlichen Fall, ein "Möbelkeller" geplant ist, so spricht grundsätzlich nichts dagegen, diesen "Möbelkeller" iS von Art 21 Abs 2 BauG als Keller zu betrachten mit der Folge, dass dessen Fläche nicht zur aNr.echenbaren Bruttogeschossfläche zu rechnen ist.
Art 21 Abs 2 BauG ist aber insoweit einschränkend zu verstehen, als die darin erwähnten NebeNr.äume nur dann nicht zur aNr.echenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen sind, wenn sie nicht einer anderen Nutzung zugeführt oder hierfür verwendet werden können.
Die VBI ist davon überzeugt, dass theoretisch jeder NebeNr.aum (iSv Art 21 Abs 2 BauG) auf irgendeine Art einer anderen Nutzung zugeführt oder zweckentfremdet verwendet werden kann. Ob bspw. ein Kellerraum einer anderen Nutzung zugeführt oder hierfür verwendet werden kann, muss in jedem einzelnen Fall beurteilt werden. Das wohl wesentliche Kriterium einer solchen Beurteilung dürfte der Ausbaustandard eines solchen Kellers sein. Wird z.B. ein Kellerraum in einer Art und Weise ausgebaut, wie es für Keller an sich üblich ist, so kann ohne konkrete Hinweise nicht einfach von einer theoretisch möglichen, künftigen Zweckentfremdung ausgegangen werden.
Unter der Voraussetzung, dass der gegenständliche Möbelkeller weder beheizt noch mit sonstigen energetisch aufwändigen Installationen und Dämmmassnahmen versehen wird und sich die Beschwerdegegner verpflichtet haben, den Keller nur als Möbelkeller zu verwenden, so vermag die VBI unter den gegebenen Voraussetzungen derzeit keine (beabsichtigte) Zweckentfremdung zu erkennen. Auch die Tatsache, dass der Möbelkeller über keinen direkten Zugang ins Freie verfügt, weist eher darauf hin, dass der Keller nicht zweckentfremdet wird. Selbstverständlich könnte auch über einen internen Zugang z.B. eine Einliegerwohnung, ein Arbeits- oder ein Fitnessraum geschaffen werden. Dem widerspricht allerdings die Tatsache, dass der Möbelkeller nur über zwei kleine Kellerfenster verfügt, nicht beheizt werden kann und auch nicht isoliert ist.
Das Argument der Bf, dass dem Möbelkeller eine Nasszelle vorgelagert sei, vermag nicht zu überzeugen, zumal diese einerseits keinen direkten Zugang zum Möbelkeller hat und andererseits diese Nasszelle offensichtlich dem Bereich des im Freien liegenden Schwimmbads zuzuordnen ist.
Die VBI geht daher davon aus, dass es im Falle einer möglichen Zweckentfremdung des Möbelkellers entsprechender baulicher Veränderungen bedarf. Sollten die Bf solche baulichen Veränderungen feststellen, so steht es ihnen jederzeit frei, die entsprechenden Behörden zu orientieren, welche dann zu prüfen hätten, ob eine bewilligungspflichtige Umnutzung erfolgt bzw ob hierfür eine Bewilligung vorliegt.
11. Wenn die Bf unter Hinweis auf die E VBI 1991/68 bzw. der jener E vorausgegangenen E der Regierung ausführen, dass in jenem Fall entschieden worden sei, dass Archivräume im 2. Untergeschoss zur Bruttogeschossfläche zu zählen seien und es deshalb nicht verständlich sei, weshalb im gegenständlichen Fall der Möbelkeller, welcher teilweise sogar ins Freie rage, nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werde, so ist dem entgegenzuhalten, dass die VBI in jener E festgehalten hat, dass sich die Beurteilung erübrige, ob die Archivräume als Kellerräume bei der Berechnung der Ausnutzungsziffer auszunehmen seien oder nicht, da in jenem Fall die zulässige Ausnützungsziffer selbst dann überschritten wäre, wenn man das Archiv nicht zur Bruttogeschossfläche zählen würde. Die diesbezüglichen Argumente der Bf gehen daher ins Leere.
12. Wie die Regierung in der angefochtenen E richtig festgehalten hat, kommt es bei der aNr.echenbaren Landfläche iS von Art 21 Abs 1 BauG nur auf das Flächenmass an, nicht aber auf die Form des Baugrundstückes. Wenn wie im gegenständlichen Fall die gesetzlichen Bestimmungen wie Grenzabstände, Gebäudehöhen und dergleichen wie auch die zulässige Ausnützung eingehalten sind, so kann einem solchen Bauvorhaben nicht die "unglückliche" Form des Grundstückes, wie sie von der Regierung so bezeichnet wurde, entgegengehalten werden.
Wenn Art 21 Abs 4 BauG grundsätzlich sogar die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken zur Berechnung der Ausnützungsziffer zulässt, dann ist nicht einzusehen, weshalb das eigene Grundstück mit seiner gesamten Fläche nicht in Anspruch genommen werden können soll, selbst wenn dieses Grundstück eine "unglückliche" Form aufweist.
Solange die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten sind, kann auch das Argument der Quartierverträglichkeit nicht erfolgreich eingewendet werden. Wenn das BauG und die Bauordnung solche Bauten grundsätzlich zulassen und solche Bauten ohne die Erteilung von Ausnahmebewilligungen durchführbar sind, dann kann deren Verwirklichung nicht mit dem Argument der Quartierverträglichkeit verhindert werden.
Nur der guten Ordnung halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass das gegenständliche Bauvorhaben nur realisierbar ist, weil sich die Beschwerdegegner und die Eigentümer des benachbarten Grundstücks gegenseitig entsprechende Näher- bzw Grenzbaurechte eingeräumt haben. Insoweit sind doch Ausnahmen erforderlich, was jedoch von den Bf in der gegenständlichen Beschwerde nicht mehr bemängelt wurde.
13. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 in Verbindung mit Art 36 Abs 1 LVG. Wurde gegen ein Baugesuch, wie im gegenständlichen Fall, Einsprache erhohen, so ist hinsichtlich der Kostentragung nicht mehr Art 35 Abs 1 LVG, sondern Art 36 Abs 1 LVG anwendbar. Somit sind die Verfahrens- und Parteikosten angemessen auf die Parteien zu verteilen. Vorliegendenfalls sind die Beschwerdegegner mit ihrer Gegenäusserung durchgedrungen, währenddem die Bf mit ihrer Beschwerde nicht erfolgreich waren. Somit ist es angemessen, den Bf die Verfahrens- und Parteikosten aufzuerlegen. Die Verfahrenskosten richten sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, 157). Der Streitwert beträgt vorliegendenfalls CHF 50 000.00 (§ 4 Z 1 lit a Honorarrichtlinien der Liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer). Demnach beträgt die Eingabegebühr CHF 35.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 280.00 (Art 34 und 35 GebührenG). Die von den Beschwerdegegnern gem TP 3C richtig verzeichneten Parteikosten (ein Streitgenossenzuschlag wurde nicht beantragt) betragen CHF 1789.60 (inkl. CHF 126.40 MWST).