VBI 2001/19
Art 5 GVG
Bei der Abwägung nach Art 5 GVG ist auch zu prüfen, ob das geltend gemachte Interesse überhaupt realisierbar ist oder nicht. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass ein bestimmter Zweck nicht als berechtigtes Interesse geltend gemacht werden kann, wenn eine Parzelle für den vorgebrachten Zweck nicht nutzbar ist.
Eine Arrondierung wird nur dann als eigenständiges berechtigtes Interesse anerkannt, wenn der Erwerb einer Parzelle notwendig ist, damit eine bestehende Parzelle überhaupt oder einigermassen vernünftig wirtschaftlich genutzt werden kann. Insofern lediglich eine bequemere Erschliessung einer Liegenschaft beabsichtigt wird, kann in der beabsichtigten Arrondierung kein selbständiges berechtigtes Interesse iS des GVG erkannt werden.
I. ...
II. Der vorliegende Sachverhalt wird rechtlich wie folgt gewürdigt:
a). Die BF machen iSv Art 5 Abs 2 GVG als berechtigtes Interesse u.a. Art 6 Abs 1 lit c GVG geltend. Nach dieser Bestimmung ist ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seinen mit ihm im gleichen Haushalt lebenden Familienmitgliedern zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses dient, der Erwerber ein im Inland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger ist und weder er noch eines seiner Familienmitglieder bereits Eigentümer eines entsprechenden Grundstückes sind. Gerade letztere Voraussetzung liegt vorliegendenfalls nicht vor. Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes steht fest, dass der Erwerber bzw BF zu 2 Alleineigentümer einer Parzelle mit 360 m2 ist und idS bereits Eigentümer eines Grundstückes ist, welches zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses dient. Somit mangelt es an einer wesentlichen Voraussetzung des Art 6 Abs 1 lit c GVG. Im Übrigen wird auch nicht vorgebracht, dass dieser Zukauf der Deckung eines Erholungsbedürfnisses dient, sondern wird vielmehr der tatsächliche Erwerbs-grund, nämlich der bessere Zugang bzw die bessere Erschliessung der Ferienhausliegenschaft sowie die Schaffung von Parkplätzen unter diese Ziffer subsumiert. Eine bessere Erschliessung bzw die Schaffung von eigenen Parkplätzen stellt jedoch kein Erholungsbedürfnis iSv Art 6 Abs 1 lit c GVG dar. Da aufgrund des Sachverhaltes feststeht, dass ein ganz anderes Interesse verfolgt wird, schlagen auch die Ausführungen in Z II. 5) der Beschwerdeschrift fehl, wonach das Gleichheitsgebot verletzt sein soll.
b). Da es sich nach ständiger Rechtssprechung der VBI bei der Aufzählung in Art 6 Abs 1 GVG nicht um eine taxative, sondern vielmehr um eine demonstrative Aufzählung handelt, ist im weiteren zu prüfen, ob nach Abwägung aller Umstände ein berechtigtes Interesse gem Art 5 Abs 2 GVG dennoch gegeben ist.
c). Diesbezüglich bringen die BF vor, dass der BF zu 2 zur Verbesserung der Zugangssituation zu seiner Ferienhausliegenschaft, die bisher lediglich mühsam über einen relativ steilen, insgesamt 67 Stufen umfassenden Treppenweg zu erreichen ist, die Teilfläche der Nachbarparzelle erwerben wolle. Dieser zusätzliche Boden sei zur Anlegung des geplanten Serpentinenweges sowie der benötigten 2 bis 3 PW-Abstellplätze neben der Strasse unbedingt erforderlich. Es könne der BF zu 1 nicht zugemutet werden, zu diesem Zweck über ihr Grundstück dem BF zu 2 ein neues Geh- und Fahrwegrecht einzuräumen. Gemäss der Rechtsprechung der LGVK werde eine Arrondierung als selbständiges berechtigtes Interesses iS des GVG anerkannt. Von einer Arrondierung werde gesprochen, wenn durch einen geplanten Zukauf erst die Möglichkeit geschaffen werden soll, eine Parzelle überhaupt oder einigermassen vernünftig wirtschaftlich zu nutzen. Zu einer vernünftigen wirtschaftlichen Nutzung gehöre heute sicher auch die Möglichkeit, zu einem Ferienhaus einen besseren, den heutigen Anforderungen entsprechenden Zugang oder eine beschränkte Zufahrt für kleine Transportfahrzeuge zu ermöglichen.
Zudem handle es sich bei der verfahrensgegenständlichen Teilfläche nicht um Bau-, sondern landwirtschaftlichen Grund, welcher volkswirtschaftlich praktisch wertlos und aus diesem Grunde grundverkehrsrechtlich nicht schutzbedürftig wäre. Das Grundstück werde von der im Ausland lebenden BF zu 1 nicht selbst bewirtschaftet, sondern von einem Landwirt als Weide- und Heufläche genutzt. Erklärtes Ziel des GVG sei es jedoch, Grund und Boden in Liechtenstein der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen. Wenn der BF zu 2 diese Teilfläche erwerbe, werde sie künftig durch ihren Eigentümer genutzt, was dem erklärten Ziel des GVG entspreche. In diesem Sinne sei auch die Tatsache, dass die BF zu 1 eine Person mit ausländischem Wohnsitz sei, in die Abwägung aller Umstände mit einzubeziehen.
Auch die Tatsache, dass die BF zu 1 und 2 mit der Gemeinde eine Lösung ausgehandelt hätten, die aus der Sicht der Gemeinde allen Interessen gerecht werde, müsse in die Abwägung aller Umstände mit einbezogen werden. Diese Lösung sei von der Gemeinde auch in grundverkehrsrechtlicher Hinsicht als gut und vertretbar angesehen worden. Hätte die Gemeinde diesbezüglich Bedenken angedeutet, hätte der BF zu 2 eine andere Lösung (z.B. Erwerb der Liegenschaft durch seinen Sohn) gesucht. Es gehe im gegenständlichen Fall auch darum, das Vertrauen der Bürger in ihre Behörden zu schützen. Dies gelte auch dann, wenn die entsprechenden Zusagen nur von der Behörde erster Instanz gemacht worden seien. Über solche Zusagen dürften sich auch die zweitinstanzlichen Behörden nicht hinwegsetzen, weil dies ein krasser Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darstellen würde.
Schlussendlich sei in die Abwägung aller Umstände auch die Situation der BF zu 1 als Verkäuferin mit einzubeziehen. Diese habe den Kaufvertrag im Vertrauen darauf abgeschlossen, dass auch bezüglich des Grundstückskaufes durch den BF zu 2 die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung problemlos erteilt werde. Da der zweite Kaufvertrag bezüglich der Gemeinde keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe, wäre dieser bereits rechtsverbindlich. Dies hätte für die BF zu 1 zur Folge, dass die beschwerdegegenständliche Restfläche, auf welcher ein im Grundbuch eingetragenes, 1.50 m breites Geh- und Fahrwegrecht lastet, kein Käufer mehr gefunden werden könne. Die BF zu 1 bleibe buchstäblich auf dieser Restfläche sitzen oder finde keinen Käufer, der bereit wäre, denselben Betrag von CHF 150.00 pro Klafter zu bezahlen. Obwohl das Interesse des Veräusserers allein gem Art 6 Abs 2 GVG nicht als berechtigtes Interesse gelte, müsse es mitberücksichtigt werden, da es neben den Gründen auf der Käuferseite stehen würde. Aus der Addition der abzuwägenden Umstände ergebe sich ein deutliches Überwiegen der privaten Interessen gegenüber den öffentlichen Interessen. Den öffentlichen Interessen kämen im vorliegenden Fall eine nur untergeordnete Rolle zu, da es sich bei der verfahrensgegenständlichen Teilfläche um landwirtschaftlichen Boden in einem relativ steilen Gelände handle, welcher keines besonderen grundverkehrsbehördlichen Schutzes bedürfe.
d). Diesen Ausführungen ist folgendes entgegen zu halten:
e). Gemäss Art 5 Abs 3 der Gemeindebauordnung ist das beschwerdegegenständliche Gebiet durch die bisherige landwirtschaftliche Bewirtschaftung geprägt. Der landwirtschaftliche und landschaftliche Charakter ist zu erhalten. Ausnahmsweise sind landwirtschaftliche Bauten für die Nutzung und Pflege dieses Gebietes zulässig. Hierbei sind die vorgegebenen Baumasse und Formen zu berücksichtigen. Die Instandhaltung der bestehenden Gebäude ist verpflichtend. Neu- und Erweiterungsbauten sind jedoch ausnahmslos ausgeschlossen. Eine Dauerwohnnutzung bestehender Ferienbauten ist unzulässig.
Der BF zu 2 beabsichtigt, seine Ferienhausliegenschaft besser zu erschliessen. Gemäss seinem eigenen Vorbringen möchte er aus diesem Grunde die beschwerdegegenständliche Grundstücksfläche erwerben und auf derselben einen Serpentinenweg sowie 2 bis 3 PW-Abstellplätze anlegen. Gemäss der Rechtsprechung der VBI sind private Parkplätze und Erschliessungs-strassen bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen iSv Art 71 Abs 1 BauG (vgl. VBI 1998/67-69, publ. in LES 1999, 96 ff). Aus alledem folgt, dass es sich bei den geplanten Bauten nicht um landwirtschaftliche Bauten für die Nutzung und Pflege des beschwerdegegenständlichen Gebietes, für welche iSv Art 5 Abs 3 der Gemeindebauordnung eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte, sondern vielmehr um Neubauten handelt. Gemäss Art 5 Abs 3 der Gemeindebauordnung sind in diesem Gebiet Neu- und Erweiterungsbauten jedoch ausnahmslos ausgeschlossen. Folglich könnte für die geplanten Bauten auch keine Ausnahmebewilligung iSv Art 5 BauG erteilt werden.
Dieser Umstand ist von der VBI bei der Abwägung nach Art 5 GVG ebenfalls mit einzubeziehen, da bei dieser Abwägung auch zu prüfen ist, ob das geltend gemachte Interesse überhaupt realisierbar ist oder nicht. Es entspricht der stRsp, dass ein bestimmter Zweck nicht als berechtigtes Interesse geltend gemacht werden kann, wenn eine Parzelle für den vorgebrachten Zweck nicht nutzbar ist (vgl. LGVK zu G 5/81, publ in LES 1982, 199 f). Schon in der zitierten E wurde explizit ausgeführt, dass wenn von einer Parzelle ein beträchtlicher Teil baulich nicht nutzbar ist, nicht geltend gemacht werden kann, dass diese Parzelle zur Errichtung einer Betriebsstätte erworben wird. Diese Rechtsprechung ist sinngemäss auch auf den vorliegenden Fall anwendbar. Angewendet auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die BF als berechtigtes Interesse für den Erwerb nicht die bessere Erschliessung einer Ferienhausliegenschaft geltend machen können, wenn für die geplanten baulichen Massnahmen aufgrund der Gemeindebauordnung keine Bewilligung erteilt werden kann.
f). Bezüglich dem Vorbringen, dass gemäss herrschender Rechtsprechung die Arrondierung einer Parzelle als eigenständiges berechtigtes Interesse iSd GVG anerkannt werde, ist anzuführen, dass eine Arrondierung nur dann als eigenständiges berechtigtes Interesse anerkannt wird, wenn der Erwerb einer Parzelle notwendig ist, damit eine bestehende Parzelle überhaupt oder einigermassen vernünftig wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Ferienhausliegenschaft kann nach Auffassung der VBI aber bereits heute vernünftig und wirtschaftlich genutzt werden, da auf derselben ein Ferienhaus errichtet wurde, welches erreich- und bewohnbar ist und somit auch der Deckung des Erholungsbedürfnisses dient. Aufgrund des zugunsten dieser Parzelle über das beschwerdegegenständliche Grundstück errichteten FUSS- und Fahrwegrechtes steht zudem fest, dass iSv Art 9 BauG die Verbindung der Ferienhausliegenschaft mit einer öffentlichen Strasse rechtlich gesichert und idS diese Parzelle rechtsgenüglich erschlossen ist. Fraglich ist somit nicht die vernünftige wirtschaftliche Nutzung einer Liegenschaft, sondern vielmehr die bequemere Erschliessung des auf dieser Liegenschaft errichteten Ferienhauses dahingehend, dass dieses auch mit einem Personenwagen erreicht werden kann. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Parzelle erst durch die Schaffung eines bequemeren Zuganges einigermassen vernünftig wirtschaftlich nutzbar gemacht wird. Somit kann in der beabsichtigten Arrondierung auch nicht ein selbständiges berechtigtes Interesse iSd GVG erkannt werden. Auch ist an dieser Stelle nochmals zu erwähnen, dass die geplante bequemere Erschliessung (Parkplätze, Serpentinenweg) rechtlich nicht möglich ist.
g). Zu den Ausführungen, dass es sich bei der beschwerdegegenständlichen Teilfläche nur um ein landwirtschaftliches Grundstück handle, welches volkswirtschaftlich praktisch wertlos und daher grundverkehrsrechtlich nicht schutzbedürftig sei, ist lediglich anzuführen, dass es gem Art 1 GVG Zielsetzung des Gesetzes ist, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grosse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Dabei wird nicht zwischen der Nutzungsmöglichkeit eines bestimmten Grundstückes unterschieden. Aus Art 6 Abs 1 lit e und h GVG ergibt sich zudem eindeutig, dass auch landwirtschaftliche Grundstücke geschützt werden sollen, da auch der Erwerb von Grundstücken in der Landwirtschaftszone bewilligungspflichtig ist und diesbezüglich ein berechtigtes Interesse geltend gemacht werden muss. Die Hochschätzung von Landwirtschaftsflächen ergibt sich zudem auch aus dem Gesetz über die Erhaltung und Sicherung des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens (LGBl 1992/41).
h). Letztendlich ist noch anzuführen, dass auch das Vorbringen, dass die BF in die "Zusicherung" der Gemeinde vertraut hätten, nicht zielführend ist, da im vorliegenden Fall eine Vertrauensgrundlage nicht gegeben ist. Es war den BF und insbesondere dem BF zu 2 bekannt, dass der gegenständliche Kaufvertrag der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf und dass ein solcher E der GGVK vom Rechtsdienst der Regierung angefochten werden kann. Dies ergibt sich schon aus dem Vorbringen der BF, wonach bei Abschluss des Kaufvertrages über die grundverkehrsbehördliche Genehmigung diskutiert wurde und gerade aus diesem Grunde der BF zu 2 eine kleinere Fläche zu kaufen beabsichtigte. IdS durften die BF nicht darauf vertrauen, dass ein solches Rechtsmittel nicht erhoben wird. Eine allfällige Zusicherung der Gemeinde ist irrelevant, da sie (allein) eine solche Zusicherung gar nicht geben kann, wobei vorausgesetzt werden kann, dass dies den BF bekannt ist. Aus all diesen Gründen liegt eine Verletzung des Vertrauens der BF nicht vor.
i). Letztendlich ist auch irrelevant, ob die BF zu 1 auf der Restfläche "sitzen bleibt" und diese wertlos wird. Einerseits ist diesbezüglich darauf hinzuweisen, dass, insofern dies zur Bedingung des Kaufvertrages gemacht wurde, der Kaufvertrag angefochten werden kann bzw wirkungslos bleibt. Weiters wurden diese Umstände von der BF zu 1 selber gesetzt und sind somit von dieser zu verantworten. Insofern bei einem Kaufvertrag nicht an alle Eventualitäten gedacht wurde, kann aus einer daraus eingetretenen nachteiligen Situation nicht ein berechtigtes Interesse iSd GVG abgeleitet werden. Zudem ist gem Art 6 Abs 2 GVG das Interesse des Veräusserers alleine nicht zu berücksichtigen.