VBI 2001/14
Art 6 GVG
Ist das gegenwärtige und künftige Wohnbedürfnis des Erwerbers einer Wohnliegenschaft gedeckt, liegt kein berechtigtes Interesse iS des GVG vor.
1. Die Beschwerde vom 19.01.2001 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission vom 13.12.2000, G 2000.0039-17, wird abgewiesen und die angefochtene E der Landesgrundverkehrskommission wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Eingabegebühr von CHF 140.- und einer Entscheidungsgebühr von CHF 7000.-, hat die Bf bei sonstigem Zwang innert 14 Tagen ab Zustellung dieser E an die Landeskasse zu entrichten.
1. Am 25.04.2000 schlossen der Verkäufer einerseits und die Bf als Käuferin andererseits einen Kaufvertrag hinsichtlich eines hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück Vaduzer Parz Nr 1, Gebäudegrundfläche, Garten mit einer Fläche von 3605 m² mit einem Kaufpreis von CHF 1 200 000.- ab.
Am 11.07.2000 beantragte die Bf mittels Antragsformular bei der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz die Genehmigung dieses Kaufvertrages. Begründet wurde dieser Antrag durch das Ankreuzen des formularmässigen Grundes, dass das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses diene und der Erwerber Landesbürger sei.
2. Die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz genehmigte in ihrer Sitzung vom 04.09.2000 den Kaufvertrag vom 25.04.2000 und begründete dies damit, dass ein berechtigtes Interesse iS von Art 6 Abs 1 lit a und b des Grundverkehrsgesetzes bestehe. Bei der Vaduzer Parz Nr 1 handle es sich teils um Wohnzone sowie teils um Hangschutzzone. Die Käuferin sei eine im Land wohnhafte liechtensteinische Landesbürgerin. Sie sei Eigentümerin einer Balzner Parz in der Wohnzone mit 484 m². Die Grundverkehrskommission sei der Auffassung, dass dieses Grundeigentum keinen Hinderungsgrund für den Erwerb des gegenständlichen Grundstückes darstelle.
3. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz erhob der Rechtsdienst der Regierung am 26.09.2000 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission.
4. Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen damit, dass das Bedürfnis der Bf zur Deckung eines gegenwärtigen oder zukünftigen Wohnbedürfnisses nicht mehr bestehe, da sie bereits einen Bauplatz in ihrem Eigentum habe. 4. Die Landesgrundverkehrskommission entschied in ihrer nicht-öffentlichen Sitzung vom 13.12.2000, der Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung vom 26.09.2000 Folge zu geben.
Die Landesgrundverkehrskommission stellte folgenden Sachverhalt fest:
Beim Kaufobjekt handelt es sich um das Grundstück Vaduzer Parz Nr 1, bestehend aus Gebäudegrundfläche und Garten, mit 3605 m². Es ist teils der Wohnzone, teils der Hangschutzzone zugeteilt. Es ist mit einem Wohnhaus überbaut. Nach der gültigen Gemeindebauordnung sind in der Wohnzone WE Wohnbauten die Regel.
Nach dem Ableben des vormaligen Eigentümers gelangte das Grundstück im Wege der Rechtsnachfolge von Todes wegen im Jahr 1989 ins bücherlich registrierte Miteigentum von zwei Personen, und zwar je zur Hälfte. Beide Personen sind ausländische Staatsangehörige und haben ihren Wohnsitz im Ausland. Einer der beiden Miteigentümer verkauft nun mit dem gegenständlichen Vertrag vom 25.04.2000 seinen hälftigen Miteigentumsanteil zum Preis von CHF 1,2 Mio an die Bf.
Die Bf ist verheiratet. Sie ist mit ihrer Familie im Inland wohnhaft. Sie ist Eigentümerin des Grundstückes Balzner Parz Nr 7 mit 484 m². Dieses ist nicht überbaut und der Wohnzone zugeteilt. Nach der Gemeindebauordnung sind die Wohnzonen A, B und C für die Erstellung von Wohnbauten bestimmt.
Der Ehegatte der Bf ist Eigentümer des Grundstückes Vaduzer Parz Nr 8, bestehend aus Wohnhaus mit Gebäudegrundfläche und Hofraum, mit 953 m².
Die beiden Söhne der Bf sind bisher nicht Eigentümer von im Inland gelegenen Grundstücken.
Rechtlich führte die Landesgrundverkehrskommission im Wesentlichen aus, dass die Bf ihr berechtigtes Interesse auf den Erwerbstatbestand nach Art 6 Abs 1 lit b GVG stütze. Demnach sei ein berechtigtes Interesse ex lege vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses diene und der Erwerber Landesbürger sei. Unstrittig sei das bereits gegebene inländische Wohnbedürfnis der Bf und ihrer Familie gedeckt. Was das künftige Wohnbedürfnis der Bf und ihrer Familie angehe, sei mit dem Rechtsdienst der Regierung darauf hinzuweisen, dass dieses durch die bereits im Alleineigentum befindliche Bauparzelle der Bf befriedigt werden könne.
Gemäss Art 5 Abs 2 GVG könne nach Abwägung aller Umstände ein berechtigtes Interesse am Grundstückserwerb auch dann vorliegen, wenn kein Tatbestand gem Art 6 Abs 1 GVG vorliege. Die persönlichen oder sachlichen Verhältnisse zum Erwerb eines Grundstückes müssten in ihrer Tragweite aber einem ausdrücklich anerkannten Erwerbstatbestand gleichkommen. Daher könne ein Sachverhalt dann nicht die Anerkennung als berechtigtes Interesse zur Folge haben, wenn er zwar mit einem im Gesetz umschriebenen Erwerbstatbestand praktisch ident sei, es aber doch an einer wesentlichen Voraussetzung mangle. Personenbezogene oder sachliche Abgrenzungen, die der Gesetzgeber in den einzelnen determinierten Erwerbstatbeständen ausdrücklich vorgenommen habe, seien zwingend zu beachten. Solche Ausschlussgründe lägen im vorliegenden Fall vor. Das berechtigte Interesse iS von Art 6 Abs 1 lit b GVG sei zu verneinen, weil nicht alle Erwerbstatbestandsmerkmale erfüllt seien. Das künftige Wohnbedürfnis der Bf sowie ihrer Familie sei durch ihren gegenwärtigen Eigentumsbestand an Grund und Boden gedeckt. Nach ständiger Judikatur sei ein aussergesetzlicher Erwerbstatbestand iS der Generalklausel des Art 5 GVG dann ausgeschlossen, wenn ein persönliches oder sachliches Merkmal eines gesetzlichen Erwerbstatbestandes (Art 6 Abs 1 GVG) fehle. Die gegenteilige Auffassung würde zu einer klaren Gesetzesumgehung führen. Die Generalklausel nach Art 5 GVG könne im vorliegenden Fall nicht ersatzweise als Rechtsgrundlage herangezogen werden, um das erforderliche berechtigte Interesse doch noch als gegeben anzusehen. Die von der Bf im Einzelnen angeführten Gründe, warum unter Abwägung aller Umstände ein berechtigtes Interesse zu bejahen sei, seien daher alle sowohl für sich allein als auch in ihrer Gesamtheit rechtlich unbeachtlich.
Nicht weiter einzugehen sei bei diesem Ergebnis darauf, dass die Bf durch den Erwerb des in Frage stehenden hälftigen Miteigentumsanteils zugleich einen Anspruch auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung beim Erwerb des anderen Miteigentumsanteils geltend machen könnte (LES 1983, 36). Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art 64 SR werde seit jeher als ex lege determiniertes berechtigtes Interesse beurteilt. Entgegen dem Einwand der Bf, vergleichsweise eine Stockwerkseigentumswohnung zu erwerben, wäre der potentielle Erwerb auch des anderen hälftigen Miteigentumsanteils durch sie schon bei diesem Rechtsgeschäft zu berücksichtigen.
5. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhob die Bf am 19.01.2001 rechtzeitig Beschwerde an die VBI.
8. Hinsichtlich des Sachverhaltes wurde bereits auf die Feststellungen der Landesgrundverkehrskommission verwiesen (Art 101 Abs 4 LVG).
9. Die Bf bringt ihrer Beschwerde vor, der E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz müsse mehr Gewicht zukommen und die Landesgrundverkehrskommission unterscheide in ihrer E nicht deutlich genug zwischen dem gegenwärtigen und künftigen Wohninteresse.
Dem ist entgegenzuhalten, dass die Gemeindegrundverkehrskommission erste Instanz in einem verwaltungsrechtlichen Verfahren ist, in welchem sämtlichen Instanzen volle Kognition zukommt. Insoweit ist nicht zu erkennen, weshalb der E der ersten Instanz besonderes Gewicht zukommen soll. Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass der Gemeindegrundverkehrskommission keine spezielle Autonomie zukommt und sie sich insbesondere auch nicht auf die Gemeindeautonomie gemäss Art 110 LVG stützen kann.
Die Landesgrundverkehrskommission hat in ihrer E vom 13.12.2000 sehr wohl klar zwischen gegenwärtigem und zukünftigem Wohninteresse der Bf und ihrer Familie unterschieden. Auf S 8 kommt die Landesgrundverkehrskommission zum Schluss, dass es unstrittig sei, dass das bereits gegebene (gegenwärtige) inländische Wohnbedürfnis der Bf und ihrer Familie gedeckt sei. Alle weiteren Ausführungen der Landesgrundverkehrskommission bezogen sich auf das künftige (zukünftige) Wohnbedürfnis (Wohninteresse) der Beschwerdeführerin.
10. In Punkt 2 ihrer Beschwerde führt die Bf aus, die Landesgrundverkehrskommission sei nicht auf alle Umstände, die von der Bf in ihrer Gegenäusserung vom 13.10.2000 aufgeführt worden seien, eingegangen.
Dem ist entgegenzuhalten, dass die Landesgrundverkehrskommission in der angefochtenen E ausführlich ihre Rechtsmeinung dartat, dass die Anwendung der Generalklausel von Art 5 GVG dann nicht in Frage kommt, wenn ein persönliches oder sachliches Merkmal eines gesetzlichen Erwerbstatbestandes gemäss Art 6 Abs 1 GVG fehle. Es kommt aus der E der Landesgrundverkehrskommission klar zum Ausdruck, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück nicht zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses dient, da dieses Wohnbedürfnis der Bf und ihrer Familie bereits gedeckt ist. Diese Tatsache kann nicht durch die Anwendung der Generalklausel von Art 5 GVG umgangen werden.
Daran ändert auch nichts, dass die Landesgrundverkehrskommission die einzelnen von der Bf vorgebrachten Argumente nicht wörtlich aufzählte. Da jedoch die Bf diese Argumente in ihrer Beschwerde an die VBI nochmals vorbringt, sei diesen Argumenten Folgendes entgegengehalten:
Wenn das künftige inländische Wohnbedürfnis der Bf und ihrer Familie bereits gedeckt ist, wie die Landesgrundverkehrskommission zu Recht feststellte, kann die neu zu erwerbende Liegenschaft noch so nahe bei den Schwiegereltern liegen und das Verhältnis der Bf zu ihrer Gesamtfamilie noch so nah und familiär sein, dadurch ändert sich an der genannten Tatsache nichts. Der Erwerb eines hälftigen Miteigentumsanteils kann nicht mit dem Erwerb einer Stockwerkeigentumswohnung verglichen werden, da ein Stockwerkeigentümer kein gesetzliches Vorkaufsrecht hinsichtlich anderer Stockwerkeigentumseinheiten auf demselben Grundstück hat, währenddem ein Miteigentumseigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber dem anderen Miteigentumseigentümer der betreffenden Liegenschaft hat. Ausserdem kann die Bf auch keine Stockwerkeigentumswohnung kaufen, da sowohl ihr gegenwärtiges als auch ihr künftiges Wohnbedürfnis bereits gedeckt ist.
Die Rückführung von ausländischem in inländisches Eigentum ist grundverkehrsrechtlich völlig irrelevant, zumal EWR-Staatsangehörige den Liechtensteiner Bürgern grundsätzlich gleichgestellt sind (vgl Art 4 Abs 1 lit a GVG).
Irrelevant ist auch, ob das zu erwerbende Grundstück bereits mit einem Wohnhaus überbaut ist, welches unmittelbar genutzt werden kann.
11. Die Bf bringt in Punkt 3 ihrer Beschwerde vor, das verfahrensgegenständliche Grundstück diene sehr wohl der Deckung des künftigen Wohnbedürfnisses der Bf bzw ihrer Familie, denn die Bf habe zwei Söhne.
Dem ist entgegenzuhalten, dass vorliegendenfalls nicht die Söhne der Bf, sondern die Bf selbst die verfahrensgegenständliche Liegenschaft erwerben will. Deshalb kann die Bf nur ihr eigenes künftiges Wohnbedürfnis geltend machen, wobei dieses künftige Wohnbedürfnis nicht nur hinsichtlich der Bf alleine, sondern hinsichtlich der Bf samt Ehegatten und Kindern zu beurteilen ist. Wenn also die Bf geltend machen will, sie wolle unabhängig von ihrem heutigen Ehegatten ein eigenes Wohnhaus mit ihren Kindern (und allenfalls einem anderen Ehegatten) beziehen, so kann sie dies auf ihrem Balzner Grundstück tun. Sollte jedoch die Bf der Ansicht sein, ihre beiden Söhne benötigten in Zukunft je ein eigenes Wohngrundstück für sich alleine, so ist dies ein Bedürfnis, das nicht in der Person der Bf, sondern in den Personen ihrer Söhne liegt und somit von diesen geltend zu machen wäre.
12. Aus all diesen Gründen kommt der Beschwerde vom 19.01.2001 keine Berechtigung zu.
13. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 iVm Art 36 Abs 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, 157). In grundverkehrsrechtlichen Sachen ist der Kaufpreis gemäss dem zu genehmigenden Kaufvertrag als Interesse und somit als Bemessungsgrundlage bzw Streitwert heranzuziehen (§ 4 Ingress der Honorarrichtlinien der Liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer). Somit betragen der Streitwert vorliegendenfalls CHF 1,2 Mio, die Eingabegebühr CHF 140.- und die Entscheidungsgebühr CHF 7000.- (Art 34 und 35 Gebührengesetz).