VBI 2001/12
Art 6 Abs 1 lit h GVG
Ein berechtigtes Interesse einer natürlichen Person zum Erwerb einer landwirtschaftlichen Fläche iS von Art 6 Abs 1 lit h GVG ist gegeben, wenn die Fläche der zu erwerbenden Liegenschaft ca 500 Klafter betragen soll.
Eine juristische Person ist grundverkehrsrecht-lich eigenberechtigt. In diesem Sinne muss eine juristische Person, die eigenberechtigt Grundstücke erwerben kann, für den beabsichtigten Liegenschaftserwerb auch ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen, damit der Erwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt werden kann. In diesem Sinne kann eine natürliche Person nicht ein Grundstück im eigenen Namen erwerben und diesbezüglich das berechtigte Interesse einer eigenständigen juristischen Person geltend machen, auch wenn diese juristische Person in ihrem Alleineigentum steht. Eine natürliche Person könnte ein Grundstück nur dann für einen inländischen Betrieb erwerben und die Führung dieses Betriebes als berechtigtes Interesse geltend machen, wenn diesem Betrieb keine Rechtspersönlichkeit zukommt und er somit iS des GVG nicht eigenberechtigt ist.
I. ...
II. Der vorliegende Sachverhalt wird rechtlich wie folgt gewürdigt:
a). Der Bf macht als berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG sowohl Art 6 Abs 1 lit e als auch lit h GVG geltend.
Bezüglich dem berechtigten Interesse nach Art 6 Abs 1 lit h GVG führt der Bf aus, dass er bisher über keinerlei Boden, der sich in der Landwirtschaftszone befindet, verfüge. Gemäss Art 6 Abs 1 lit h GVG sei ein liechtensteinischer Bürger, der auch in Liechtenstein wohnhaft sei, berechtigt, Eigentümer einer Liegenschaft in der Landwirtschaftszone zu sein. Die Annahme der LGVK, dass die Grösse einer solchen Liegenschaft auf (ca.) 500 Klafter beschränkt sei, könne aus dem Gesetz nicht abgeleitet werden. In der entsprechenden Gesetzesbestimmung sei nur von "einem Grundstück" die Rede. Die Beschränkung des zulässigen Erwerbes einer Grundfläche von maximal ca 500 Klafter entbehre somit jeglicher gesetzlichen Grundlage und sei damit nicht gesetzeskonform.
Nach Art 6 Abs 1 lit h GVG ist ein berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG insbesondere dann vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehaltenen Boden darstellt und der Erwerber ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger ist, der keinen solchen Grundbesitz zur Nutzung hat. Gemäss Art 1 GVG soll das Gesetz Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. In ständiger grundverkehrsrechtlicher Praxis wurden diese Bestimmungen dahingehend konkretisiert, dass unter dem Tatbestand von Art 6 Abs 1 lit h GVG lediglich ein Grundbesitz von maximal ca 500 Klafter erworben werden kann. In ihrer E vom 07.09.1999 zu VBI 1999/64 hat die VBI diese Praxis bestätigt.
Ob ein entsprechender Richtwert gesetzlich geregelt ist oder nicht, ist irrelevant. Wie die LGVK in ihrer E vom 13.12.2000 zutreffend ausgeführt hat, enthält das GVG auch den Gedanken der Krisenvorsorge, indem gem Art 6 Abs 1 lit h GVG jedem im Inland wohnhaften Landesangehörigen ein Recht zum Erwerb zumindest einer agrarischen Parzelle zukommt, damit ihm dieser Boden im Notfall der Selbstversorgung mit landwirtschaftlichen Produkten dienen kann. Ob ein berechtigtes Interesse iS von Art 6 Abs 1 GVG vorliegt, entscheidet die zuständige Grundverkehrsbehörde unter Abwägung aller Umstände (Art 5 Abs 2 GVG). Diesbezüglich kommt den Grundverkehrsbehörden ein gewisses Ermessen zu. Wie vorstehend ausgeführt wurde, wird nach konstanter Praxis von einem berechtigten Interesse iSv Art 6 Abs 1 lit h GVG ausgegangen, wenn die Fläche der zu erwerbenden Liegenschaft ca 500 Klafter beträgt. Beim Erwerb von Grundstücken, die flächenmässig diesen Richtwert übersteigen, ist somit ein berechtigtes Interesse in der Regel zu verneinen. Ausschlaggebend sind nach Art 5 Abs 2 GVG jedoch immer die Umstände des Einzelfalles sowie die in Art 1 GVG enthaltene Zielsetzung des GVG. Es liegt in der Natur des GVG, dass irgendwo eine Grenze gezogen werden muss. Im vorliegenden Fall ist jedoch festzuhalten, dass bei einer Grundstücksfläche von 1762,7 Klafter der Richtwert derart massiv überschritten wird, dass das berechtigte Interesse einer natürlichen Person zum Erwerb einer so grossen landwirtschaftlich nutzbaren Fläche zu verneinen ist. Ginge man von einem derart hohen Richtwert aus, würde dies gegen die Zielsetzung gem Art 1 GVG, wonach eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten ist, verstossen.
b). Im Weiteren stützt der Bf sein berechtigtes Interesse auf Art 6 Abs 1 lit e GVG. Nach dieser Bestimmung ist ein berechtigtes Interesse für einen Liegenschaftserwerb gegeben, wenn das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist und dem Erwerber zur haupt- oder nebenberuflichen Führung seines inländischen Betriebes zur Herstellung landwirtschaftlicher Produkte dient und sein Grundbesitz ein der Grösse des Betriebes angemessenes Verhältnis nicht übersteigt.
Unbestritten ist, dass das beschwerdegegenständliche Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist.
Der Bf führt jedoch aus, dass dieses Grundstück ihm als Erwerber zur haupt- oder nebenberuflichen Führung seines inländischen Betriebes diene. Diesbezüglich sei es nicht erheblich, wenn sein Betrieb in der Form einer juristischen Person und nicht einer Einzelunternehmung geführt werde. Es gehe nicht an, dass Liegenschaften, auf denen wirtschaftliche Tätigkeiten irgendwelcher Art ausgeführt würden, nur noch im Namen der jeweiligen juristischen Person erworben werden könnten. Auch die Bestimmung des Art 6 Abs 1 lit d GVG laute nämlich hinsichtlich der Qualifikation des entsprechenden Betriebes identisch. Dort sei der Erwerb zugelassen, sofern der Erwerber darauf die Betriebsstätte seines gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes errichte. Die enge Auslegung dieser Formulierung würde bedeuten, dass künftig juristische Personen das Eigentum an einer Vielzahl von neu erworbenen Liegenschaften mit gewerblicher oder landwirtschaftlicher Nutzung innehaben würden, da ja nur noch diese solche Liegenschaften erwerben könnten. Es könne nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmungen sein, vor allem den Erwerb solcher Liegenschaften durch juristische Personen zu fördern. Zum einen könnte somit eine einzelne Person verschiedene Gesellschaften gründen, deren Eigentümer jeweils diese Person sei, und somit verschiedene Liegenschaften erwerben, was zweifelsohne zu einer Häufung von Eigentum führen würde. Andererseits könnten die Eigentumsverhältnisse an juristische Personen ohne jegliche Publizitätswirkung jederzeit ändern, so dass keinerlei Übersicht bestehen würde, in welchen Händen tatsächlich der Grundbesitz liege. Eine solche Auslegung würde demzufolge den Grundsätzen des GVG widersprechen. Er habe somit das Recht, als natürliche Person diese Liegenschaft zu erwerben und danach zonenkonform zu nutzen bzw nutzen zu lassen. Eine zonenkonforme Nutzung würde vorliegendenfalls durch eine Verpachtung dieser Liegenschaft an seine Firma XX erfolgen, wodurch die Voraussetzung der "Führung seines inländischen Betriebes" gegeben sei.
Diesen Ausführungen des Bf sind rechtlich aus folgenden Gründen verfehlt:
Der Bf ist als natürliche Person Partei des beschwerdegegenständlichen Kaufvertrages. In diesem Sinne ist einleitend zu prüfen, ob das Kaufobjekt ihm persönlich zur haupt- oder nebenberuflichen Führung seines inländischen Betriebes zur Herstellung landwirtschaftlicher Produkte dient. Dies muss jedoch aufgrund der landwirtschaftlichen Betriebsstrukturerhebung verneint werden. In diesem Bericht wird lediglich angegeben, dass der Bf unter 50 % der Arbeitszeit tätig ist und 2 Pferde (über 4 Jahre) sowie 2 Ponies und Kleinpferde (über 1 Jahr) besitzt. Ein weiterer Tierbestand wird nicht angeführt. Auch wird unter der Sparte "Selbstbewirtschaftetes Kulturland", "Grünland", vermerkt, dass der Bf über Weiden mit einer Grundstücksfläche von 21a verfügt. Aufgrund dieser Dimension steht fest, dass der Bf selbst keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt. Dies wird denn in der Beschwerde bzw in der Gegenäusserung auch nicht ausgeführt. Vielmehr gibt der Bf in seiner Gegenäusserung unter Z 4 an, dass er den Tierbestand bisher hobbymässig betreute und dass dieser nichts mit dem Erwerb der Liegenschaft zu tun habe. Dass der Bf beabsichtigt, als Privatperson im eigenen Namen einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, wurde nicht ausgeführt. Folglich kann der Bf selbst auch kein berechtigtes Interesse nach Art 6 Abs 1 lit e GVG geltend machen (vgl VBI 1997/81).
Insofern der Bf angibt, dass der bis anhin hobbymässig betreute Tierbestand nichts mit dem Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft zu tun habe, da er die Liegenschaft als natürliche Person erwerbe und diese anschliessend zonenkonform nutzen lasse, indem er sie an die Firma XX verpachte, ist zu prüfen, ob der Bf als natürliche Person und Vertragspartei ein berechtigtes Interesse für die neben- oder hauptberufliche Führung seines inländischen Betriebes, bei welchem es sich um eine juristische Person handelt, geltend machen kann. Dies muss aus folgenden Gründen verneint werden:
Wie die LGVK treffend ausführt, ist eine juristische Person gem Art 4 Abs 1 lit b GVG grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt. Dies bedeutet, dass sie im eigenen Namen Grundstücke erwerben kann. Dies ergibt sich schon aus Art 109 PGR, wonach Verbandspersonen von Gesetzes wegen gleich natürlichen Personen aller Rechte, wie namentlich der Vermögensrechte, ... und aller Pflichten fähig sind, soweit diese Rechte oder Pflichten nicht die natürlichen Zustände oder Eigenschaften des Menschen, wie das Geschlecht, das Alter oder die Verwandtschaft zur notwendigen Voraussetzung haben. Die für natürliche Personen geltenden Bestimmungen finden daher mit dieser Beschränkung auch auf Verbandspersonen Anwendung (Art 109 Abs 2 PGR). Gemäss Art 109 Abs 3 PGR können die Verbandspersonen in diesem Sinne durch ihre zur Vertretung bestellten Organe oder Vertreter unter ihrem Namen oder unter ihrer Firma, .... Eintragungen in öffentliche Register wie Grundbuch, ... erwirken. Schon daraus folgt, dass eine juristische Person (unter den weiteren Voraussetzungen des GVG) inländische Liegenschaften erwerben kann. Dass eine juristische Person keine Grundstücke erwerben kann, ist im Gesetz und insbesondere im GVG nirgends festgehalten. Zudem entspricht es konstanter Praxis der liechtensteinischen Gerichte, dass juristische Personen Grundstücke erwerben können.
Insofern eine juristische Person iS des GVG ein berechtigtes Interesse für den Erwerb einer Liegenschaft geltend machen kann, kann sie eine solche grundsätzlich auch erwerben. Wie die LGVK schon in ihrer E vom 17.11.1978 zum GVG 1974 (publ in LES 1981, 88 ff) festgehalten hat, ist im Art 4 Abs 2 lit e GVG 1974 (entspricht Art 6 Abs 1 lit e GVG 1992) lediglich vom "Erwerber" eines Grundstückes die Rede, ohne dass das Gesetz zwischen natürlichen und juristischen Personen differenziert. Daraus erhellt, dass auch eine juristische Person, welche einen inländischen Landwirtschaftsbetrieb führt, landwirtschaftlichen Boden für ihren Landwirtschaftsbetrieb erwerben kann. Einschränkend hält die LGVK in dieser E aber auch fest, dass ein berechtigtes Interesse nur dann angenommen werden kann, wenn die juristische Person effektiv produziert und es sich bei ihr nicht um eine Objekthalterschaft handelt.
Im Sinne dieser Rechtsprechung muss eine juristische Person, die eigenberechtigt Grundstücke erwerben kann, für den beabsichtigten Liegenschaftserwerb auch ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen, damit der Erwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt werden kann. In diesem Sinne hätte im beschwerdegegenständlichen Kaufvertrag die Firma des Bf selbst das Grundstück erwerben müssen. Der Passus "seines" inländischen Betriebes ist nicht dahingehend auszulegen, dass eine natürliche Person ein Grundstück im eigenen Namen erwerben kann und diesbezüglich das berechtigte Interesse einer eigenständigen juristischen Person geltend machen kann, auch wenn diese juristische Person in ihrem Alleineigentum steht. Vielmehr ist das Wort "seines" dahingehend auszulegen, dass eine natürliche Person ein Grundstück nur dann für einen inländischen Betrieb erwerben (und in diesem Sinne die Führung dieses Betriebes als berechtigtes Interesse geltend machen) könnte, wenn diesem Betrieb keine Rechtspersönlichkeit zukommt, er maW iS des GVG nicht eigenberechtigt ist. Dies wäre beispielsweise bei einem Einzelunternehmer der Fall. Insofern es sich beim inländischen Betrieb jedoch um eine juristische Person handelt, muss diese selbst das beschwerdegegenständliche Grundstück erwerben (vgl VBI 2000/31, publ in LES 2000, 180 ff; VBI 1999/51, sowie VBI 2000/64).
c). Bezüglich den weiteren Ausführungen des BF, dass durch den Erwerb von inländischen Liegenschaften durch juristische Personen die Ziele des GVG vereitelt werden könnten, da dadurch die Publizität nicht gegeben sei und der Erwerb nicht kontrolliert werden könne, ist anzuführen, dass die LGVK schon in der vorstehend zitierten E darauf hingewiesen hat, dass sie sich der Problematik des Grunderwerbes durch juristische Personen bewusst sei, zumal sie beliebig vermehrbar seien, der Durchblick auf die wirtschaftlichen Eigentümer von Grund und Boden bei juristischen Personen in der Regel erschwert sei und sich Fragen der Anrechnung des Grundbesitzes juristischer Personen bei den sie beherrschenden natürlichen Personen und umgekehrt stellten. Aus diesen Gründen sei sehr wohl beim Grunderwerb durch juristische Personen Zurückhaltung geboten und bei Prüfung des berechtigten Interesses am Grunderwerb ein besonders strenger Massstab anzulegen.
In ihrer E vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 u 71 führte die VBI bezüglich der Problematik der Kontrolle des Liegenschaftserwerbes durch juristische Personen aus, dass es zwar richtig ist, dass der Grundbesitz einer juristischen Person weder im Grundbuch noch in einem sonstigen öffentlichen Register in der Weise eingetragen und angemerkt werden kann, dass dieser Grundbesitz einer Drittperson zugerechnet werden kann. Die VBI hielt in dieser E aber auch fest, dass es bei der Anrechnung nicht um bücherliches Eigentum oder sonstwie um den Schutz von Drittinteressen bzw der Öffentlichkeit geht, sondern dass es sich dabei vielmehr um eine grundverkehrsrechtliche Massnahme handelt. Zwar gibt es kein grundverkehrsrechtliches Register, in welchem solche Sachverhalte eingetragen werden können, doch kommt die Regierung bzw die von ihr delegierte Amtsstelle (nunmehr der Rechtsdienst der Regierung) faktisch ohnehin nicht umhin, ein solches Register, zumindest amtsintern, zu führen, da in den letzten 30 Jahren immer wieder Grunderwerb durch juristische Personen grund-verkehrsrechtlich bewilligt wurde. Ganz generell wird es auch Aufgabe der Regierung sein, den Grundverkehr in Liechtenstein auch dahingehend zu prüfen, ob die Bestimmungen des GVG nicht auch durch andere Vorgänge umgangen werden. Eine solche Registerführung ist sicherlich mit einem gewissen Aufwand verbunden. Doch ist die VBI der Ansicht, dass eine solche Registerführung zumutbar und verhältnismässig ist, wenn man bedenkt, welche Vorteile dadurch erzielt werden können.
In ihrer E vom 14.02.2001 zu VBI 2000/154 hat die VBI bereits ausgeführt, dass eine theoretisch mögliche Gesetzesumgehung nicht zur Verweigerung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen darf. Auch in ihrer jüngsten E vom 16.05.2001 zu VBI 2001/18 wies die VBI darauf hin, dass es ein grundsätzliches Problem des GVG ist, wie der Missbrauch bzw die Umgehung dieses Gesetzes verhindert werden kann, zumal keine zentrale Stelle sämtliche Grundverkehrsgeschäfte zu Gesicht bekommt. Solche Vollzugsprobleme, die dem heutigen GVG immanent sind, können jedoch nicht dem redlich handelnden Bürger angelastet werden und es darf insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass aufgrund einer theoretischen Umgehungsmöglichkeit des GVG eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern ist.
An dieser Rechtsprechung hält die VBI unvermindert fest. Angewendet auf den konkreten Fall bedeutet dies, dass der Mangel der Kontrollmöglichkeit nicht dazu führen darf, vom klaren System des GVG abzuweichen. Die Rechtspersönlichkeit der juristischen Person und ihre Eigenberechtigung gem Art 4 Abs 1 lit b GVG sind somit strikte zu beachten.