VBI 2001/110
Art 5, Art 7 GVG
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht wird als berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG angesehen, weshalb die künftige Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes bei der Beurteilung des gegenwärtigen Eigentumsbestandes mitberücksichtigt wird und Miteigentumsanteile zur Gänze bei der Beurteilung miteinzubeziehen sind.
Für den Fall, dass aufgrund des bereits vorliegenden Grundbesitzbestandes ein berechtigtes Interesse verneint werden muss, ist es zumutbar und billig, durch eine Auflage die Veräusserung einer Grundstücksfläche im Ausmass des Kaufobjektes zu verlangen.
Wenn in der Folge die erteilte Auflage nicht eingehalten wird, kann die Genehmigung des Rechtsgeschäftes gem Art 8 GVG widerrufen werden. Die Überwachung unter Einhaltung der Auflage obliegt aufgrund ihres besonderen Naheverhältnisses den örtlichen Grundverkehrsbehörden.
I. ...
II. Der vorliegende Sachverhalt wird rechtlich wie folgt gewürdigt:
a). Der BF trägt nachträglich die Gründe für das Vorliegen eines berechtigten Interesses vor und führt diesbezüglich zur Betriebsgrösse und zur Notwendigkeit der Bewirtschaftung des beschwerdegegenständlichen Grundstückes aus wie folgt:
Der BF betreibe ein Blumengeschäft mit angeschlossener Gärtnerei und produziere vor allem Sommerflor, Schnittgrün und Schnittstauden. Er betreibe sein Gewerbe an zwei Standorten. Das Blumengeschäft befinde sich an der Adresse XX, welches sich in der Wohn- und Gewerbezone befinde. Das Gewächshaus befinde sich gegenüber dem Blumengeschäft. Das Grundstück, auf dem sich das Gewächshaus befinde, grenze an das beschwerdegegenständliche Grundstück an. Das beschwerdegegenständliche Grundstück mit einer Fläche von 558 4/6 Kl werde dem BF vom Verkäufer pachtweise überlassen. Je nach saisonalem Bedarf beschäftige der BF zwischen 5 und 7 Mitarbeiter. Aufgrund des zunehmenden geschäftlichen Erfolges sei eine Vergrösserung des Betriebes unausweichlich. Darum sei aus betriebswirtschaftlichen Gründen darauf zu achten, dass sich die Anbaufläche in unmittelbarer Nähe zum bestehenden Gewächshaus befinde, da dasselbe über die erforderliche Infrastruktur wie Wasser, Strom, Kompostierung etc verfüge. Eine Produktion an verschiedenen, verstreut gelegenen Standorten wäre mit betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigenden Mehraufwendungen verbunden. Der BF sei auf die Bewirtschaftung des beschwerdegegenständlichen Grundstückes angewiesen. Auch wenn er dieses Grundstück aufgrund eines Pachtvertrages bewirtschafte, bedeute dies nicht, dass die Bewirtschaftung auch für alle Zukunft gesichert sei, da dies vom Bestand des Pachtverhältnisses abhänge. Insofern das beschwerdegegenständliche Grundstück ihm einmal nicht mehr zur Verfügung stehen würde, wäre er gezwungen, an verschiedenen auseinanderliegenden Standorten zu produzieren.
Die LGVK habe die künftigen Vorkaufsrechte des BF an drei in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücken bei der Beurteilung des gegenwärtigen Eigentumsbestandes mitberücksichtigt. Diese Grundstücke stünden dem BF jetzt aber nicht zur Verfügung. An eigenem Boden stünde dem Bf nur ein Grundstück mit 124 1/6 Kl und eine ideelle Fläche von insgesamt 185 Kl 0/4 Anteil an 740 1/6 Kl) "zur Verfügung". Erst wenn die anderen Miteigentümer ihre Anteile an den BF übertragen würden, würde ihm eine Gesamtfläche von ca 866 Kl zur Verfügung stehen. Ob und wann diese Anteile an den BF übertragen würden, stehe in den Sternen. Im vorliegenden Fall würde die von der LGVK angewandte Praxis zu einem höchst unbilligen Ergebnis führen, denn die Führung des Betriebes des BF wäre danach nur durch die Bewirtschaftung durch Pachtland möglich. Der Erwerb von Grundbesitz gestützt auf den Erwerbsgrund des Art 6 Abs 1 lit e GVG wäre ausgeschlossen. Die unbesehene Anwendung dieser Praxis könne zu stossenden Ergebnissen führen und müsse daher überdacht werden. Es könne nicht sein, dass dem BF allein aufgrund seiner Miteigentumsanteile an drei landwirtschaftlichen Grundstücken der Erwerb eines Grundstückes, welches dringend für die Produktion benötigt werde, verwehrt werde.
b). Dieser Argumentation des BF kann nur teilweise gefolgt werden. Dies im Wesentlichen aus folgenden Gründen:
Auf der einen Seite kann dem BF ein gewisses Interesse am Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft nicht abgesprochen werden. Dies ergibt sich schon daraus, dass dieses in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstück direkt an sein Blumengeschäft bzw Gewächshaus angrenzt und er diese Liegenschaft eigenen Angaben zufolge bereits aufgrund eines Pachtvertrages bewirtschaftet. Die Konzentration der Anbauflächen ist betriebswirtschaftlich sinnvoll. Auch könnte durch den Erwerb des beschwerdegegenständlichen Grundstückes die künftige Bewirtschaftung desselben gesichert werden, da diese nicht mehr vom Bestand eines Pachtverhältnisses abhängig wäre.
Auf der anderen Seite ist aber auch unstrittig, dass der BF bereits über diverse in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstücke verfügt. Von diesen Grundstücken besitzt er 124 1/6 Kl im Alleineigentum. Am grösseren Teil, nämlich an drei in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 740 % Kl ist er zu je 1/3 Miteigentümer. Gemäss Art 64 Abs 1 SR besitzt ein Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer. Nach ständiger Rechtssprechung wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht als berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG angesehen, weshalb die künftige Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes bei der Beurteilung des gegenwärtigen Eigentumsbestandes mitberücksichtigt wird und Miteigentumsanteile zur Gänze bei der Beurteilung miteinzubeziehen sind (G 19/81, LES 1983, 36; VBI 1994/25, LES 1994, 139 ff).
Wenn auch in einer E der LGVK festgehalten wurde, dass bei der Beurteilung der Frage, ob ein Grundbesitzbestand bereits als wesentlich oder noch als unwesentlich anzusehen ist, nicht nur rechnerische Grössen herangezogen werden können, sondern neben dem flächenmässigen Ausmass des Grundbesitzes auch noch andere Kriterien wie zB die Zersplitterung der Liegenschaften in die Beurteilung miteinzubeziehen sind (GV/83, LES 1985, 27 f), sieht die VBI vorliegendenfalls keine Veranlassung, von der ständigen Rechtssprechung, Miteigentumsanteile zur Gänze in die Beurteilung des berechtigten Interesses miteinzubeziehen, abzuweichen. Nach Ansicht der VBI stellt dies die einzige sachgerechte Möglichkeit dar, Missbräuche zu verhindern und der Zielsetzung von Art 1 GVG nachzuleben.
c). Im Sinne vorstehender Ausführungen ist bei der Beurteilung des berechtigten Interesses des Bf am Erwerb des beschwerdegegenständlichen Grundstückes grundverkehrsrechtlich davon auszugehen, dass der Bf bereits über eine in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstücksfläche von 864 1/2 Kl. verfügt. Diese Fläche übersteigt jedoch bei weitem den beabsichtigten Erwerb von 558 4/6 Kl. Ein berechtigtes Interesse ist aber dann nicht mehr gegeben, wenn der Umfang des erworbenen landwirtschaftlichen Bodens die konkreten Bedürfnisse übersteigt (G 6/90, LES 1992, 67 ff).
d). Nach Ansicht der VBI ist vorliegendenfalls davon auszugehen, dass es beim Kauf des beschwerdegegenständlichen Grundstückes weniger um den Ausbau des Blumengeschäftes geht, als vielmehr um die Sicherung der bereits gepachteten Grundstücksfläche, wobei auch betriebswirtschaftliche Gründe eine Rolle spielen mögen. Wie einleitend bereits ausgeführt worden ist, kann dem BF diesbezüglich ein gewisses Interesse nicht abgesprochen werden. Aus diesem Grunde ist im Weiteren zu prüfen, ob der Erwerb des beschwerdegegenständlichen Grundstückes unter einer Auflage genehmigt werden kann.
Nach gefestigter Rechtssprechung ist es für den Fall, dass aufgrund des bereits vorliegenden Grundbesitzbestandes ein berechtigtes Interesse verneint werden muss, zumutbar und billig, durch eine Auflage die Veräusserung einer Grundstücksfläche im Ausmass des Kaufobjektes zu verlangen (G 2/86, LES 1989, 133 ff). Eine derartige Auflage erscheint der VBI im gegenständlichen Verfahren zumutbar und verhältnismässig. Gemäss Art 7 GVG können grundverkehrsbehördliche Genehmigungen grundsätzlich mit Auflagen versehen werden (VBI 1997/81).
Somit kann der Beschwerde Folge gegeben werden und dem Grundstückserwerb die grundverkehrsbehördliche Bewilligung unter der Auflage erteilt werden, dass der BF binnen zwei Jahren nach Zustellung dieser E sein Allein- oder Miteigentum seiner in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke im Umfang von insgesamt mindestens 558 4/6 Kl veräussert. Die Auflage ist im Grundbuch auf der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft anzumerken. Hinsichtlich der Berechnung des Umfanges der zu veräussernden Grundstücksfläche von 558 4/6 Kl kann iS dieser Rechtsprechung beim Verkauf von Miteigentumsanteilen auch jene Grundstücksfläche in die Berechnung miteinbezogen werden, an welcher ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht.
Ausdrücklich muss an dieser Stelle auch darauf hingewiesen werden, dass, wenn die erteilte Auflage nicht eingehalten wird, die Genehmigung des Rechtsgeschäftes gem Art 8 GVG widerrufen werden kann. Der rechtskräftige Widerruf der Genehmigung bewirkt in diesem Falle die Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes (Art 25 Abs 1 lit d GVG), weshalb dann von Amtes wegen das Verfahren auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes einzuleiten sein wird (Art 27 GVG). Die Überwachung der Einhaltung der Auflage obliegt aufgrund ihres besonderen Naheverhältnisses den örtlichen Grundverkehrsbehörden (G 9/90, LES 1992, 76). Erforderlichenfalls kann bei dieser Behörde eine Verlängerung der in der Auflage gesetzten Frist beantragt werden. Diesbezüglich sind jedoch gewichtige Gründe nachzuweisen.