VBI 2000/64
Art 6 Abs 1 lit d GVG
Der Betrieb einer Gesellschaft stellt kein berechtigtes Interesse des Gesellschafters zum Erwerb eines Grundstückes dar, auch wenn die Gesellschaft eine Familiengesellschaft im Alleineigentum oder im überwiegenden Eigentum des Erwerbers ist.
Art 31 LV
Ein Recht auf gleiche Behandlung besteht nur innerhalb der Gesetze. Es besteht kein Recht auf Verletzung der Gesetze. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Behörden in ständiger Praxis vom Gesetz abweichen und zu erkennen geben, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werden.
1. Am 02./13.12.1999 schlössen die Gemeinde als Baurechtsgeberin einerseits und Kurt, Thomas, und Urs als Baurechtsnehmer andererseits einen Baurechtsvertrag betreffend das Grundstück Nr 4/IV ab. Das den Baurechtsnehmern eingeräumte selbständige und dauernde Baurecht sollte Kurt mit 497/1000 Anteilen, Thomas mit 251/1000 Anteilen und Urs mit 252/1000 Anteilen erhalten.
2. Am 19.01.2000 genehmigte die Gemeindegrundverkehrskommission den erwähnten Baurechtsvertrag vom 02.12.1999 und begründete diese E im Wesentlichen damit, dass das vertragsgegenständliche Baurecht die Baurechtsinhaber zur Errichtung einer Gewerbehalle berechtige, die dann im Stockwerkeigentum auf die drei Baurechtsnehmer aufgeteilt werde. Die Erwerber könnten geltend machen, dass die zu erstellende Gewerbehalle den Unternehmen als Betriebsstätten dienten.
3. Gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission erhob der Rechtsdienst der Regierung am 06.03.2000 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission und beantragte, die Landesgrundverkehrskommission wolle
die angefochtene E insoweit abändern, als dem Baurechtsvertrag vom 02.12.1999 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen wie folgt:
Das zu genehmigende Baurecht diene den Baurechtsnehmern und Antragstellern nicht zur Errichtung einer Betriebsstätte ihres gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes, sondern zur Errichtung einer Betriebsstätte für die Kurt Aktiengesellschaft und die Urs Aktiengesellschaft. Aktiengesellschaften seien grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt und könnten Eigentum an inländischen Grundstücken erwerben. Gemäss Rechtsprechung der Landesgrundverkehrskommission (GI 1/98-23) und der VBI (VBI 1999/51) sei ein berechtigtes Interesse zum Erwerb von Grundstücken nur dann gem Art 6 Abs 1 lit d GVG gegeben, wenn dieses Grundstück zur Errichtung einer Betriebsstätte "seines" (des Erwerbers) Betriebes diene.
4. Kurt, Thomas und Urs erstatteten zur Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung eine Gegenäusserung und beantragten die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde, im Wesentlichen mit der Begründung, dass es sich bei den genannten Aktiengesellschaften um Familienaktiengesellschaften handle und somit der Erwerb des gegenständlichen Baurechtes sehr wohl zur Errichtung einer Betriebsstätte der Betriebe von Kurt und Urs diene. Der vorliegende Fall unterscheide sich vom Fall VBI 1999/51 insoweit, als vorliegendenfalls die beiden Aktiengesellschaften ausschliesslich im Familieneigentum von Kurt und Urs seien, währenddem im anderen Fall nur ca 18 % der Aktien im Eigentum des dortigen Erwerbers gestanden hätten. Gerade bei einer Familienaktiengesellschaft müsse es aber zulässig sein, dass diejenigen natürlichen Personen, die als Käufer bzw Baurechtsnehmer auftreten, lediglich zu einem überwiegenden Teil Inhaber der Aktien an der Aktiengesellschaft seien, für deren Betrieb bzw Betriebsstätte das Grundstück erworben werde.
5. Mit E vom 12.04.2000 gab die Landesgrundverkehrskommission der Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung teilweise Folge und änderte die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 19.01.2000 dahingehend ab, dass dem Baurechtsvertrag vom 02.12.1999 zwischen der Gemeinde einerseits und Kurt und Urs andererseits die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert wurde. Das Mehrbegehren, die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 19.01.2000 auch insoweit abzuändern, als dem Baurechtsvertrag vom 02.12.1999 zwischen der Gemeinde und Thomas die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde, wurde zurückgewiesen. Begründet wurde diese E im Wesentlichen wie folgt:
Auf das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft sei das Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1992/49, anzuwenden (GVG). Was Thomas betreffe, so werde in der Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung keine Begründung dafür vorgebracht, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern sei. Eine solche Begründung sei lediglich mit Bezug auf Kurt undUrs ausgeführt. Jede Beschwerde müsse einen bestimmten Antrag, der auf Abänderung oder Aufhebung der angefochtenen E lauten könne, sowie die Beschwerdegründe und das tatsächliche Vorbringen und die Beweismittel, durch welche die Anfechtungsgründe gestützt und bewiesen werden wollten, enthalten. Nach der Judikatur des StGH sei die Begründung eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass eine Beschwerde behandelt werde. Eine nicht begründete Beschwerde sei zurückzuweisen. Mit Bezug auf Thomas fehle es der Beschwerde an einer Begründung, so dass sie in diesem Umfang zurückzuweisen gewesen sei.
Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die Genehmigung sei zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb nicht vorliege, wobei das Vorhandensein eines berechtigten Interesses unter Abwägung aller Umstände durch die Grundverkehrsbehörde zu beurteilen sei (Art 1 und 5 GVG). Das Gesetz determiniere in einem Katalog bestimmte Erwerbstatbestände. Würden die Voraussetzungen einer dieser Tatbestände erfüllt, sei ex lege von einem berechtigten Interesse auszugehen. Der Katalog habe allerdings keinen taxativen, sondern nur demonstrativen Charakter. Die für die Prüfung des Vorliegens des berechtigten Interesses vorzunehmende Abwägung aller Umstände (Art 5 Abs 2 GVG) könne daher durchaus Sachverhalte berücksichtigen, die im Interessenkatalog der in Art 6 Abs 1 GVG genannten Erwerbstatbestände nicht erwähnt seien. Dabei sei auch immer die Zielsetzung des Gesetzes zu beachten, was dazu führe, dass Sachverhalte, die keinem Erwerbstatbestand nach Art 6 Abs 1 GVG zuzuordnen seien, ihrer Art nach einem solchen Tatbestand entsprechen müssten. Die persönlichen und sachlichen Verhältnisse zum Erwerb eines Grundstückes müssten, sofern auf Art 5 GVG abgestellt werde, in ihrer Tragweite einem ausdrücklich anerkannten Erwerbstatbestand gleichkommen. Daher könne ein Sachverhalt dann nicht die Anerkennung als "berechtigtes Interesse" zur Folge haben, wenn er zwar mit einem im Gesetz umschriebenen Erwerbstatbestand praktisch identisch sei, es aber doch an einer wesentlichen Voraussetzung mangle. Personenbezogene oder sachliche Abgrenzungen, die der Gesetzgeber in den einzelnen determinierten Tatbeständen ausdrücklich vorgenommen habe, seien zwingend zu beachten.
Bezogen auf den festgestellten Sachverhalt seien solche ausschliessenden Abgrenzungsmerkmale tatsächlich zu erkennen. Kurt und Urs stützten ihre Anträge auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auf Art 6 Abs 1 lit d GVG. Danach sei ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu diene, darauf die Betriebsstätte seines gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu errichten oder zu erweitern, oder wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem
wesentlichen Teil der Ausübung eines gewerblichen oder freien Berufes diene und der Erwerber in all diesen Füllen für diesen Zweck keinen inländischen Grundbesitz habe. Nach den getroffenen Feststellungen übten Kurt und Urs ihre Berufe jedoch nicht persönlich auf eigene Rechnung als Einzelunternehmer aus, vielmehr seien es einerseits die Kurt AG bezüglich des Kurt und andererseits die Urs AG bezüglich des Urs, für welche Gesellschaften auch die massgeblichen Gewerbebewilligungen ausgestellt seien, die das jeweilige Unternehmen betrieben. Das Kaufobjekt (Baurecht) diene also nicht dem Kurt oder dem Urs persönlich zur Betriebsstättennutzung. Vielmehr werde mit dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft bezweckt, das Kaufobjekt der Kurt AG einerseits und der Urs AG andererseits zur Betriebsstättennutzung zur Verfügung zu stellen. Die beiden Gesellschaften verfügten als juristische Personen über eine von ihren Organen und Aktionären unabhängige Rechtspersönlichkeit. Schon unter dem Regime des GVG von 1959 wie auch des GVG von 1974 habe die Landesgrundverkehrskommission mit Billigung des StGH in stRsp die Auffassung vertreten, dass grundsätzlich das verfassungsmässig gewährleistete Recht einer juristischen Person, Vermögen in Form von Grundstücken zu erwerben, insbesondere mit Bezug auf Betriebsstätten gewerblicher und landwirtschaftlicher Art, nicht in Frage stehe. Als juristische Personen seien die beiden Gesellschaften iS von Art 4 Abs 1 lit b GVG grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt, Eigentum an inländischen Grundstücken zu erwerben. Art 6 Abs 1 lit d GVG beziehe sich ausdrücklich auf die Betriebsstätte "seines" Betriebes, womit nach grammatikalischer Interpretation eindeutig der Betrieb des Erwerbers eines Grundstückes selbst zu verstehen sei. Bezogen auf den vorliegenden Sachverhalt sei rechtlich davon auszugehen, dass die beiden Gesellschaften die massgeblichen Betriebsstätteninhaberinnen seien. Das zu erwerbende Grundstück diene daher weder Kurt noch Urs zur Nutzung "seiner" Betriebsstätte.
Entgegen den Ausführungen in der Gegenäusserung habe die VBI in ihrer E VBI 1999/51 nicht offengelassen, ob der Erwerber eines Grundstückes als natürliche Person 100 % oder aber nur die Mehrheit der Aktien derjenigen Aktiengesellschaft halten müsse, für deren Betrieb das Grundstück erworben werde. Vielmehr habe die VBI ganz klar die seit jeher vertretene Rechtsauffassung der Landesgrundverkehrskommission bestätigt, dass unter dem Begriff "seines Betriebes" in Art 6 Abs 1 lit d GVG nach grammatikalischer Auslegung nur der Betrieb des Erwerbers selbst verstanden wird.
Aus diesen Gründen sei der Beschwerde in diesem Umfang Folge zu geben.
6. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhoben Kurt und Urs am 10.05.2000 rechtzeitig Beschwerde an die VBI und beantragten, die VBI wolle dieser Beschwerde Folge gehen, die E der Landesgrundverkehrskommission vom 12.04.2000 aufheben und die Landesgrundverkehrskommission anweisen, dem Baurechtsvertrag vom 02.12.1999 zwischen der Gemeinde einerseits und Kurt und Urs andererseits die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Das LandLiechtenstein wolle verpflichtet werden, den beiden Bf die Kosten zu ersetzen.
7. Der Rechtsdienst der Regierung erstattete am 29.05.2000 eine Gegenäusserung zu dieser Beschwerde und führte im Wesentlichen aus, dass der Rechtsdienst der Regierung gemäss seiner bisherigen Praxis bewusst keine Beschwerde gegen den Erwerb des Baurechtsanteiles 251/1000 durch Thomas geführt habe. Bisher hätten natürliche Personen für ihre Anstalten ein Grundstück gem Art 6 Abs 1 lit d GVG erwerben können. Dies darum, weil einerseits nach Ansicht des Rechtsdienstes die diesbezügliche Rechtslage nicht ganz klar gewesen sei und andererseits die wirtschaftlich berechtigte Person der Anstalt ersichtlich gewesen sei. Der Rechtsdienst der Regierung schliesse sich aber der Argumentation der verfahrensgegenständlichen E der Landesgrundverkehrskommission an und befürworte die Auffassung, dass eine juristische Person grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt sei und es dabei keine Rolle spiele, ob eine natürliche Person, die ein Grundstück erwerben wolle, um es der juristischen Person als Betriebsstätte zur Verfügung zu stellen, nur Mitaktionär oder Alleinaktionär sei. Dies habe sinngemäss nach Ansicht des Rechtsdienstes auch für die Anstalt zu gelten. Der Rechtsdienst der Regierung werde deshalb künftig seine bisherige Praxis auf Grund der von der Landesgrundverkehrskommission ergangenen verfahrensgegenständlichen E und den darin aufgeführten Gründen ändern. Die Anstalt sei deshalb grundverkehrsbehördlich eigenberechtigt Eigentum an inländischen Grundstücken zu erwerben. Auch bei der Anstalt sei davon auszugehen, dass die Anstalt selber die massgebliche Betriebsstätteninhaberin sei. Das heisse, dass künftig in ähnlich gelagerten Fällen die Anstalt selber als massgebliche Betriebsstätteninhaberin ein Grundstück zur Nutzung ihrer Betriebsstätte erwerben könne und nicht mehr die wirtschaftlich berechtigte Person an der Anstalt. Deshalb werde beantragt, die VBI wolle die Beschwerde von Kurt und Urs abweisen und die angefochtene E der Landesgrundverkehrskommission vom 12.04.2000 bestätigen.
8. Die VBI hat in ihrer nicht-öffentlichen Sitzung vom 25.07.2000 die Sach- und Rechtslage erörtert und die Beschwerde abgewiesen.
9. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die Feststellungen der Landesgrundverkehrskommission in der angefochtenen E vom 12.04.2000 verwiesen werden (Art 101 Abs 4 LVG), zumal der festgestellte Sachverhalt in der Beschwerde vom 10.05.2000 nicht angefochten wird.
10. Der festgestellte Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
Vorliegendenfalls ist einzig und allein strittig, ob - rechtlich besehen - eine natürliche Person Grundeigentum iS des GVG erwerben kann, wenn das zu erwerbende Grundstück nicht dem Erwerber selbst, sondern
der in seinem (zur Gänze oder zum überwiegenden Teil) Eigentum stehenden (Familien-)gesellschaft ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu dient, darauf die Betriebsstätte seines (dh der Gesellschaft) gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu errichten oder zu erweitern (Art 6 Abs 1 lit d GVG).
Die Landesgrundverkehrskommission vertritt in der angefochtenen E die Rechtsmeinung, dass auf Grund der Zielsetzung des GVG (Art 1 GVG) hinsichtlich der aufgeworfenen Rechtsfrage eine grammatikalische Interpretation des Gesetzestextes von Art 6 Abs 1 lit d GVG vorzunehmen ist.
Dies bedeutet, dass der Erwerber des Grundstückes nur seinen eigenen Betrieb auf dem zu erwerbenden Grundstück führen darf. Der Betrieb einer Gesellschaft stellt kein berechtigtes Interesse des Gesellschafters zum Erwerb eines Grundstückes dar, auch wenn die Gesellschaft als Familiengesellschaft im Alleineigentum oder im überwiegenden Eigentum des Erwerbers steht. Diese Rechtsauffassung vertrat die Landesgrundverkehrskommission bereits in ihrer E vom 19.05.1999 zu G 11/98-23. Jene E vom 19.05.1999 wurde von der VBI in deren E vom 26.01.2000, VBI 1999/51, bestätigt. Von dieser Rechtsprechung abzuweichen sieht die VBI auch vorliegendenfalls keinen Anlass gegeben.
Bereits in ihrer E vom 26.01.2000 führte die VBI aus, dass das Grundstück nur dem Betrieb des Erwerbers selbst dienen dürfe (Art 6 Abs 1 lit d GVG). Die juristische Person, welche das Grundstück zur Errichtung einer Betriebsstätte nutzen wolle, könne gem Art 4 Abs 1 lit b GVG das entsprechende Grundstück im eigenen Namen selbst erwerben (wenn die übrigen grundverkehrsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt seien). Sollte das zu erwerbende Grundstück einer vom Erwerber unabhängigen und grundverkehrsrechtlich eigenberechtigten juristischen Person zur Verfügung gestellt werden, liege beim Erwerber selbst eben kein gleichermassen gewichtiger Sachverhalt (dh kein berechtigtes Interesse zum Erwerbe eines Grundstückes) vor.
Die VBI verweist an dieser Stelle nochmals auf die Zielsetzung des GVG, wie sie in Art 1 Abs 1 GVG umschrieben ist. Danach soll Grund und Boden der Nutzung durch ihre "Eigentümer" erhalten und zugeführt werden. Dient jedoch das zu erwerbende Grundstück nicht dem Erwerber (Eigentümer) selbst der Nutzung durch ihn, sondern einer (wenn auch durch ihn beherrschten) juristischen Person, so besteht die Gefahr, dass die eigentliche Zielsetzung des GVG, nämlich eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG), nicht mehr erreicht wird. Aus diesem Grund soll vom Grundsatz, dass Grund und Boden der Nutzung durch ihren Eigentümer selbst dienen muss (Art 1 Abs 1 GVG; dieser Grundsatz wird in Art 6 Abs 1 lit d GVG durch die Verwendung des Wortes "seines" wiederholt) nicht ohne Not abgewichen werden.
Die Bf bringen vor, dass die Situation bei einer Familienaktiengesellschaft anders sei, als bei einer Aktiengesellschaft, an welcher der Grundstückserwerber nur zu ca 18 % beteiligt sei (wie im Fall VBI 1999/51).
Diesem Argument kann sich die VBI nicht anschliessen, denn es ist nicht einzusehen, weshalb eine Familienaktiengesellschaft, die eine Betriebsstätte zur Führung ihres gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes errichten will, das betreffende Grundstück nicht selbst im eigenen Namen erwerben soll. Die Bf bringen diesbezüglich auch keine speziellen Argumente vor, mit Ausnahme des Argumentes, dass die Gemeinde es aus haftungsrechtlichen und anderen Gründen ausdrücklich wünschte, den verfahrensgegenständlichen Baurechtsvertrag nicht mit den betroffenen juristischen Personen, sondern mit den Bf (und Thomas) abzuschliessen.
Diesbezüglich ist vorerst darauf hinzuweisen, dass dieser Wunsch der Gemeinde für die VBI nicht ganz nachvollziehbar ist, zumal das Reglement der Gemeinde über die Nutzung und Verwendung von Gemeindeboden in der Industrie- und Gewerbezone vom 29.12.1997 ausdrücklich vorsieht, dass juristischen Personen ein Baurecht an Gemeindegrundstücken eingeräumt werden kann. Wesentliches Argument ist jedoch, dass es den vorliegendenfalls betroffenen juristischen Personen freisteht, irgendeine Gewerbeliegenschaft in Liechtenstein zu erwerben. Es ist kein triftiger Grund ersichtlich, weshalb die betroffenen juristischen Personen keine Betriebsliegenschaft in Liechtenstein erwerben können und deshalb ihre Mehrheits- bzw Alleinaktionäre die Betriebsliegenschaft für sie erwerben müssen. Lediglich die Weigerung der Gemeinde, den betroffenen juristischen Personen ein Grundstück im Baurecht zur Verfügung zu stellen, rechtfertigt nicht die Anwendung von Art 5 GVG (diese Bestimmung müsste angewendet werden, da Art 6 Abs 1 lit d GVG den Erwerb eines Grundstückes durch eine natürliche Person für die Betriebsstätte einer juristischen Person nicht zulässt; s hierzu analog VBI 1999/70 und 71 vom 17.11.1999 in LES 2000, 15).
11. Etwas erstaunlich ist im vorliegenden Verfahren allerdings die Tatsache, dass der verfahrensgegenständliche Baurechtsvertrag hinsichtlich Thomas rechtskräftig grundverkehrsbehördlich bewilligt ist, währenddem die entsprechende Genehmigung für Kurt und Urs nicht erteilt wird. Auch Thomas beabsichtigt, das verfahrensgegenständliche Baurecht nicht für sich, sondern für eine von ihm beherrschte juristische Person, nämlich eine Anstalt, zu erwerben, um auf dem Grundstück eine Betriebsstätte für den Betrieb der Thomas Anstalt zu errichten. Es ist nicht einzusehen, weshalb Thomas für seine Anstalt ein Grundstück erwerben soll dürfen, währenddem die Bf für ihre Aktiengesellschaften dies nicht tun dürfen. Grundverkehrsrechtlich kann diesbezüglich zwischen einer Anstalt einerseits und einer Aktiengesellschaft andererseits kein sachlicher Grund für eine differenzierende Behandlung erblickt werden. Aus diesem Grunde hätten die Bf einerseits und Thomas andererseits gleich behandelt werden müssen. Dennoch erachtet die VBI die Bf in ihrem Anspruch auf Gleichbehandlung (Art 31 LV) nicht verletzt. Wesentlich ist nämlich, dass nach Ansicht der VBI für die Bf kein grundverkehrsrechtlicher Anspruch besteht, ein Grundstück sozusagen für ihre eigenen juristischen Personen zu erwerben. Ein solcher Anspruch besteht auch für Thomas nicht. Das bedeutet, dass Thomas gesetzeswidrig eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung erhielt. Die Bf müssten also eine Gleichbehandlung im Unrecht, dh die gleiche rechtswidrige Behandlung wie Thomas verlangen. Grundsätzlich besteht jedoch nur ein Recht auf gleiche Behandlung innerhalb der Gesetze, nicht aber auf Verletzung der Gesetze. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Behörden in ständiger Praxis vom Gesetz abweichen und zu erkennen geben, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werden (vgl hierzu Andreas Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, S 209 f mit weiteren Hinweisen). Vorliegendenfalls hat nun offensichtlich der Rechtsdienst der Regierung seine bisherige gesetzeswidrige Praxis hinsichtlich Anstalten erkannt und mit der Gegenäusserung vom 29.05.2000 klar zum Ausdruck gebracht, dass er diese Praxis nicht mehr aufrecht erhält, sondern inskünftig Anstalten gleich behandelt wie Aktiengesellschaften. Damit ist klar, dass die Bf in ihrem verfassungsmässigen Anspruch auf Gleichbehandlung gem Art 31 LV nicht verletzt sind.