VBI 2000/31
Art 6 Abs 1 lit d GVG
Nur derjenige, der für "seinen" eigenen Betrieb oder Beruf ein entsprechendes Grundstück erwirbt, kann ein berechtigtes Interesse geltend machen. Vom Grundsatz, dass ein Grundstückserwerber nicht das berechtigte Interesse eines Dritten für sich geltend machen kann, kann in der Regel nicht abgewichen werden.
Art 106 LVG
Ein Nichtigkeitsgrund liegt dann vor, wenn die eine Verfügung oder E erlassende Behörde sachlich oder örtlich unzuständig war, ebenso wenn Ausstandsvorschriften verletzt wurden oder wenn etwas tatsächlich Unmögliches angeordnet wurde. Ein Widerrufsgrund liegt vor, wenn erhebliche öffentliche Interessen durch Missachtung zwingender Gesetzesvorschriften verletzt wurden, wenn eine Behörde bloss unvollständig zusammengesetzt ist oder wenn eine wesentliche Tatsache verschwiegen wurde. Wurde etwas "rechtlich Unmögliches" angeordnet, liegt kein Nichtigkeits-, sondern ein Widerrufsgrund vor, solange dieses "rechtlich Unmögliche" tatsächlich möglich ist. Tatsächliche Unmöglichkeit liegt dann vor, wenn die Anordnung oder die geforderten Leistungen den Naturgesetzen widersprechen. Eine Verfügung oder E darf nur dann widerrufen (zurückgenommen) werden, wenn die Abwägung der Interessen an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts die Interessen an der Wahrung der Rechtssicherheit überwiegen.
1. Am 16./18.07.1997 schlossen der A-Verein einerseits und die B-Stiftung andererseits einen Widmungsvertrag ab, mit welchem der Verein der Stiftung zwei Liegenschaften unentgeltlich widmete und übertrug.
2. Am 04.08.1997 beantragte die Stiftung bei der Gemeindegrundverkehrskommission die grundverkehrsrechtliche Genehmigung dieses Widmungsvertrages vom 18.06.1997. Das berechtigte Interesse wurde damit begründet, dass dem Verein als Veräusserer die Liegenschaften zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit dienen. Die Stiftung habe den Zweck der Förderung und Unterstützung der Arbeit des Vereins. Der Erwerb der Liegenschaft diene dazu, dem Begünstigten der Stiftung die Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit zu gewährleisten. Das Interesse des Veräusserers und des Erwerbers an der Eigentumsübertragung sei identisch. Da beide eine wirtschaftliche Einheit bildeten, werde die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes durch die Eigentumsübertragung nicht berührt.
3. Die Gemeindegrundverkehrskommission genehmigte den Grunderwerb durch die Stiftung gem Widmungsvertrag vom 18.06.1997, jedoch unter der Bedingung: "Die Genehmigung zum Erwerb durch die Stiftung wird unter der Bedingung erteilt, dass die Liegenschaft Parzelle Nr 8 weiterhin auch als Eigentum des Vereins zu betrachten ist. Der Verein muss sich also die Liegenschaft Parzelle Nr 8 bei einem allfälligen künftigen Grunderwerb wie eigenes Grundeigentum anrechnen lassen" sowie unter der Auflage: "Der Verein hat jeden Grunderwerb iS des Grundverkehrsgesetzes der Gemeindegrundverkehrskommission zu melden".
Begründet wurde diese E im Wesentlichen damit, dass der Verein Begünstigter der Stiftung sei, weshalb durch die Übertragung des Eigentums keine wesentliche Änderung der Eigentumsverhältnisse erfolge.
4. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission erhob die Stiftung am 17.10.1997 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission und beantragte, die angefochtene E dahingehend abzuändern, dass der Grunderwerb durch die Stiftung gem Widmungsvertrag vom 18.06.1997 ohne Bedingung und Auflage genehmigt werde. Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen damit, dass die angefochtenen Bedingungen und Auflagen gesetzwidrig seien.
5. Mit E vom 26.01.1998, G 5/97-17, hob die Landesgrundverkehrskommission die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 zur Gänze als nichtig auf und entschied statt dessen in der Sache dahingehend, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Widmungsvertrages vom 18.06.1997 verweigert wird. Begründet wurde diese E im Wesentlichen damit, dass die Stiftung kein berechtigtes Interesse, insbesondere nicht gem Art 6 Abs 1 lit d GVG für den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke geltend machen könne. Nicht die Erwerberin, sondern die Veräusserin habe auf diesem Grundstück ihre Betriebsstätte. Die Stiftung könne das Interesse ihrer Begünstigten nicht als eigenes Interesse geltend machen. Die Landesgrundverkehrskommission sei gem Art 102 Abs 3 LVG berechtigt und verpflichtet, die Gesetzmässigkeiten des durchgeführten Verfahrens zu überprüfen und bei Ausserachtlassung zwingender gesetzlicher Vorschriften selbst von Amtes wegen auf deren Befolgung zu drängen und somit die E der Gemeindegrundverkehrskommission für nichtig zu erklären.
6. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhoben sowohl die Stiftung als auch der Verein am 01. bzw 02.02.1999 Beschwerde an die VBI. Der Rechtsdienst der Regierung verzichtete am 24.02.1999 ausdrücklich auf eine Gegenäusserung zu den beiden Beschwerden. Es ist noch anzumerken, dass die Regierungskanzlei des Fürstentums Liechtenstein (welche damals anstelle des Rechtsdienstes der Regierung für grundverkehrsrechtliche Angelegenheiten zuständig war) auch im Verfahren G 5/97 auf eine Gegenäusserung zur Beschwerde der Stiftung gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission verzichtet hatte. Die Regierungskanzlei hatte im Übrigen auch keine Beschwerdegegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 erhoben.
7. Mit E vom 07.04.1999 gab die VBI den Beschwerden insoweit statt, als die angefochtene E der Landesgrundverkehrskommission vom 26.01.1999, G 5/97-17, aufgehoben und die Verwaltungssache an die Landesgrundverkehrskommission zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuerlichen E zurückgeleitet wurde. Begründet wurde diese E im Wesentlichen damit, dass die Landesgrundverkehrskommission der Stiftung das rechtliche Gehör hinsichtlich der Abänderung der angefochtenen E der Gemeindegrundverkehrskommission zum Nachteil der Bf nicht gewährt habe. Gemäss Rechtssprechung des StGH (StGH 1997/39) müsse der Bf die Gelegenheit gegeben werden, ihre Beschwerde zurückzuziehen. Ziehe die Bf ihre Beschwerde zurück, sei das Verfahren formell rechtskräftig. Eine Rücknahme der E der Gemeindegrundverkehrskommission sei bei Vorliegen eines Widerrufs- oder Nichtigkeitsgrundes möglich (Art 104-106 LVG).
8. Die Landesgrundverkehrskommission ergänzte daraufhin ihr Verfahren und räumte den Bf das rechtliche Gehör ein. Am 28.04.1999 erklärte die Stiftung gegenüber der Landesgrundverkehrskommission, ihre am 17.10.1997 bei der Landesgrundverkehrskommission gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 eingereichte Beschwerde zurückzuziehen. Der Verein erstattete am 11.05.1999 eine Äusserung dahingehend, dass durch den Beschwerderückzug das Verfahren formell rechtskräftig abgeschlossen sei, dass keine Nichtigkeits- oder Widerrufsgründe betreffend die E der Gemeindegrundverkehrskommission vorlägen und dass somit die letztgenannte E rechtskräftig sei, so dass der Widmungsvertrag im Grundbuch durchgeführt werden könne.
Der Rechtsdienst der Regierung äusserte sich vorerst am 07.09.1999 dahingehend, dass Bedingungen und Auflagen nur mit Bezug auf die Rechtssphäre des Erwerbers gesetzt werden könnten. Am 25.10.1999 äusserte sich der Rechtsdienst der Regierung dahingehend, dass er sich den Argumenten der Landesgrundverkehrskommission in der E vom 26.01.1998, G 5/97-17, betreffend Erwerb von Grundstücken durch Stiftungen anschliesse und dass er die Absicht der Landesgrundverkehrskommission befürworte, die E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 wegen Nichtigkeit aufzuheben und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern.
9. Am 17.11.1997 entschied die Landesgrundverkehrskommission zu G 17/19-16 wie folgt:
"1. Die E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997, womit der Widmungsvertrag vom 18.06.1997 zwischen dem verfahrensbeteiligten Verein und der Bf Stiftung unter einer Bedingung und Auflage genehmigt worden war, wird zur Gänze aufgehoben und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Widmungsvertrages vom 18.06.1997 zwischen dem verfahrensbeteiligten Verein einerseits und der Bf Stiftung andererseits wird verweigert.
Die Bf Stiftung wird mit der Zurücknahme ihrer Beschwerde vom 28.04.1999 auf diese E verwiesen.
2. Die Bf Stiftung ist verpflichtet, binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution die mit CHF 7000.- bestimmten Entscheidungsgebühr an das Land Liechtenstein zHd der Landeskasse, Vaduz, zu zahlen."
Begründet wurde diese E im Wesentlichen damit, dass eine Stiftung nicht berechtigte Interessen iS des GVG der Begünstigen geltend machen könne, um eine Liegenschaft zu erwerben. Deshalb sei der Widmungsvertrag vom 18.06.1997 nicht genehmigungsfähig. Die von der Gemeindegrundverkehrskommission dem Verein auferlegte Auflage und Bedingung seien rechtswidrig, weil sie sich nicht an die Erwerberin, sondern an den Veräusserer der beiden Grundstücke richteten. Damit sei aber gleichzeitig klargestellt, dass etwas tatsächlich Unmögliches angeordnet worden sei und die erstinstanzliche Entscheidung, zumal sie notwendigerweise eine Einheit bilde, nichtig sei. Im Übrigen sei die E der Gemeindegrundverkehrskommission auch deshalb nichtig und mit einem Widerrufsgrund behaftet, weil die öffentlichen Interessen tatsächlich erheblich verletzt worden seien, denn die Genehmigung des gegenständlichen Widmungsvertrages sei schlichtweg willkürlich und würde somit das Vertrauen der Bevölkerung in die rechtsgleiche Anwendung des GVG gravierend erschüttern.
10. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission vom 17.11.1999 erhob der Verein am 03.02.2000 Beschwerde an die VBI und beantragte, die VBI wolle die bekämpfte E ersatzlos aufheben. Die Stiftung erhob am 03.03.2000 ebenfalls Beschwerde gegen die erwähnte E der Landesgrundverkehrskommission und beantragte, die VBI wolle die angefochtene E ersatzlos aufheben.
11. Die VBI hat in ihrer nicht-öffentlichen Sitzung vom 06.09.2000 die Sach- und Rechtslage erörtert und den Beschwerden stattgegeben.
12. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die obigen Ausführungen sowie die Feststellungen der Landesgrundverkehrskommission in ihrer E vom 26.01.1998, G 5/97-17, verwiesen werden. Die dort getroffenen Sachverhaltsfeststellungen blieben unbestritten.
13. Der festgestellte Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
14. Die Gemeindegrundverkehrskommission genehmigte am 30.09.1997 den verfahrensgegenständlichen Widmungsvertrag vom 18. Juni 1997, setzte dieser E jedoch zwei Auflagen bei. Diese Auflagen hat die Stiftung mit Beschwerde vom 17. Oktober 1997 an die Landesgrundverkehrskommission angefochten. Am 28.04.1999 zog die Stiftung ihre Beschwerde vom 17.10.1997 aber wieder zurück. Damit war bei der Landesgrundverkehrskommission keine Beschwerde gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 mehr zur E anhängig. Die E der Gemeindegrundverkehrskommissionvom 30.09.1997 war also formell in Rechtskraft erwachsen. Trotz dieser formellen Rechtskraft kann eine Verfügung oder E zurückgenommen werden bzw kann einer Verfügung oder E die formelle und materielle Rechtskraft abgehen (Art 87 Abs 4 LVG). Dies ist jedoch nur der Fall, wenn ein Nichtigkeits-, Revisions- oder Widerrufsgrund iS von Art 104 bis 106 LVG vorliegt (vgl zum Ganzen Andreas Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, Vaduz 1998, S 126-133; VBI 1999/9 vom 07.04.1999 in der vorliegenden Angelegenheit). Ob solche Gründe vorliegen, hat die Landesgrundverkehrskommission in der angefochtenen E geprüft.
15. Die Landesgrundverkehrskommission prüfte jedoch, bevor sie auf die Nichtigkeits-, Revisions- und Widerrufsgründe einging, ob der verfahrensgegenständliche Widmungsvertrag überhaupt bewilligungsfähig ist oder nicht. Sie kam dabei im Wesentlichen zum Schluss, dass die Stiftung kein eigenes berechtigtes Interesse gem Art 6 GVG geltend machen könne, insbesondere auch nicht ein berechtigtes Interesse gem Art 6 Abs 1 lit d GVG, denn die Stiftung erwerbe die verfahrensgegenständlichen beiden Grundstücke nicht dazu, dass sie ihr ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu dienen, darauf die Betriebsstätte ihres gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu errichten oder zu erweitern. Die zu erwerbenden beiden Grundstücke dienten der Stiftung auch nicht ganz oder zu einem wesentlichen Teil der Ausübung eines gewerblichen oder freien Berufes. Die Grundstücke dienten vielmehr dem Veräusserer zu den genannten Zwecken. Die Stiftung könne das berechtigte Interesse des Vereins nicht für sich geltend machen. Auch liege kein gleichermassen gewichtiger Interessensachverhalt vor, der zu einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auf Grund von Art 5 GVG führen könnte, denn ein ausschliessliches Abgrenzungsmerkmal des Art 6 Abs 1 lit d GVG sei nicht erfüllt und schliesse damit die Anwendbarkeit von Art 5 GVG aus. Gemäss Art 6 Abs 1 lit d GVG müssten nämlich die zu erwerbenden Grundstücke dem Erwerber selbst zur Ausübung "seines" inländischen Betriebes bzw Berufes dienen.
Die Frage, ob der verfahrensgegenständliche Widmungsvertrag grundverkehrsrechtlich genehmigungsfähig ist oder nicht, kann offengelassen werden. Es ist immerhin anzumerken, dass die VBI sich den Ausführungen der Landesgrundverkehrskommission betreffend Art 6 Abs 1 lit d GVG grundsätzlich anschliessen kann. Nur derjenige, der für seinen eigenen Betrieb oder Beruf ein entsprechendes Grundstück erwirbt, kann ein berechtigtes Interesse geltend machen. So kann in der Regel ein Aktionär (allgemeiner: ein Gesellschafter) einer (Aktien-)Gesellschaft keine Betriebsliegenschaft in Liechtenstein für die Ausübung des Betriebes oder Berufes der Gesellschaft erwerben (vgl VBI 1999/51 vom 26.01.2000; VBI 2000/64 vom 25.07.2000). Vom dahinterstehenden Grundsatz, dass ein Grundstückserwerber nicht das berechtigte Interesse eines Dritten für sich geltend machen kann, ist die VBI allerdings in jüngster Zeit in Bezug auf Familienstiftungen abgewichen (vgl VBI 1999/70 und 71 vom 17.11.1999 in LES 2000, 15; bestätigt durch VBI 2000/13 und 14 sowie VBI 1999/12). Diese E beziehen sich jedoch einerseits auf reine Familienstiftungen und andererseits auf die analoge Anwendung von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG. Bei der analogen Anwendung dieser E auf Nicht-Familienstiftungen und andere Interessenstatbestände von Art 6 Abs 1 GVG erscheint der VBI Zurückhaltung geboten zu sein.
16. Die Landesgrundverkehrskommission prüfte in der angefochtenen Entscheidung, ob ein Nichtigkeitsgrund vorliegt. Diesbezüglich führte sie aus, dass der E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 zwei Auflagen beigefügt wurden, die sich nicht an die Erwerberin, sondern an den Veräusserer der beiden Grundstücke richteten. Hierzu fehle jedoch die gesetzliche Grundlage. Damit sei klargestellt, dass etwas tatsächlich Unmögliches angeordnet worden und deshalb die erstinstanzliche E nichtig sei. Die Landesgrundverkehrskommission beruft sich diesbezüglich implizit auf Art 106 Abs 1 lit c LVG und - explizit - auf Art 106 Abs 1 lit a LVG.
Es sei an dieser Stelle nochmals ausgeführt, dass das LVG die Widerrufs- und Nichtigkeitsgründe (wie sie in der Doktrin entwickelt wurden) vermengt. Dies gilt insbesondere für Art 106 LVG, der generell von "Nichtigerklärung (Kassation)" sowohl bei Widerrufs- als auch bei Nichtigkeitsgründen spricht. Art 106 Abs 1 Ingress LVG unterscheidet terminologisch zwar zwischen Vernichtbarkeit (Widerruf) und Nichtigkeit, zählt jedoch dann in den lit a bis d die Vernichtbarkeits- und Nichtigkeitsgründe ineinander vermengt auf. Dennoch sind die Widerrufs- und Nichtigkeitsgründe dogmatisch auseinanderzuhalten. Dass sowohl bei Vorliegen von Widerrufsgründen als auch bei Vorliegen von Nichtigkeitsgründen die betroffene Verfügung oder E "nichtig zu erklären" (Art 106 Abs 1 Ingress LVG) ist, stellt lediglich eine unglückliche Formulierung des Gesetzgebers dar.
Hinsichtlich des Inhalts und der Unterscheidung zwischen Widerrufs- und Nichtigkeitsgründen schliesst sich die VBI den Ausführungen von A. Kley (aaO) an.
Ein Nichtigkeitsgrund liegt dann vor, wenn die eine Verfügung oder E erlassende Behörde sachlich oder örtlich unzuständig war, ebenso wenn Ausstandsvorschriften verletzt wurden oder wenn etwas tatsächlich Unmögliches angeordnet wurde.
Ein Widerrufsgrund liegt vor, wenn erhebliche öffentliche Interessen durch Missachtung zwingender Gesetzesvorschriften verletzt wurden, wenn eine Behörde bloss unvollständig zusammengesetzt ist oder wenn eine wesentliche Tatsache verschwiegen wurde.
Wurde etwas "rechtlich Unmögliches" angeordnet (vgl Art 106 Abs 1 lit c LVG), so liegt kein Nichtigkeits-, sondern ein Widerrufsgrund vor, solange dieses "rechtlich Unmögliche" tatsächlich möglich ist. Tatsächliche Unmöglichkeit liegt dann vor, wenn die Anordnungen oder die geforderten Leistungen den Naturgesetzen widersprechen.
Vorliegendenfalls erachtet die Landesgrundverkehrskommission die zwei Auflagen, welche die Gemeindegrundverkehrskommission mit ihrer Genehmigung des Widmungsvertrages verband, als tatsächlich unmöglich und damit nichtig. Dem kann die VBI jedoch nicht beipflichten, denn es ist der Veräusserin der beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke tatsächlich möglich, den beiden Auflagen nachzuleben, also sich (grundverkehrsrechtlich) weiterhin als Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Parzelle Nr 8 zu betrachten und sich dieses Grundstück bei einem allfälligen künftigen Grunderwerb wie eigenes Grundeigentum anrechnen zu lassen. Auch ist es dem Verein möglich, jeden (künftigen) Grunderwerb der Gemeindegrundverkehrskommission zu melden. Dass diese beiden Auflagen jeglicher gesetzlichen Grundlage entbehren, ändert nichts daran, dass sie tatsächlich erfüllt werden können. Die damit allenfalls verbundenen faktischen Schwierigkeiten ändern nichts an der tatsächlichen Möglichkeit der Erfüllung der Auflagen. Somit sind die beiden gesetzten Auflagen nicht nichtig.
17. Die Landesgrundverkehrskommission argumentierte, dass die VBI in ihrer E vom 07.03.1997 zu VBI 1996/76 die von der Landesgrundverkehrskommission angenommene Unbeachtlichkeit des Rückzugs eines Antrages auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes für nichtig erklärt habe (Art 106 Abs 1 lit a LVG) und dass deshalb mutatis mutandis die Erteilung einer gesetzwidrigen Bedingung und Auflage und die daran knüpfende grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes ebenfalls einen Nichtigkeitsgrund darstelle.
Die von der Landesgrundverkehrskommission gegenübergestellten beiden Fälle können jedoch nicht miteinander verglichen werden. Im Grundverkehrsverfahren zu VBI 1996/76 wurde nämlich eine zwingende Verfahrensvorschrift verletzt. In jenem Verfahren hatte der Erwerber eines Grundstückes seinen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtsgeschäftes bei der Gemeindegrundverkehrskommission zurückgezogen. Dennoch entschied die Gemeindegrundverkehrskommission materiell über den Antrag und genehmigte das dort gegenständliche Rechtsgeschäft mit Auflagen. Die Landesgrundverkehrskommission führte in ihrer E aus, der Rückzug des Antrages auf grundverkehrsrechtliche Genehmigung des Rechtsgeschäftes durch den Erwerber sei unbeachtlich. In ihrer E vom 07.03.1997 zu VBI 1996/76 erkannte die VBI, dass die Nichtbeachtung des Rückzugs des Antrages durch die Gemeindegrundverkehrskommission und die Landesgrundverkehrskommission ein schwerer Verstoss gegen die Verfahrensvorschriften darstellt und somit beide E von Amts wegen als nichtig zu erklären sind. Die Nichtbeachtung des Rückzugs eines Antrages stellt ebenso einen schwerwiegenden Verfahrensfehler dar, wie etwa die Nichtgewährung des rechtlichen Gehörs, so dass diese Verfahrensverletzungen von Amtes wegen zu berücksichtigen und die unterinstanzlichen E aufzuheben sind (sofern nicht Heilung in oberer Instanz stattfinden kann). Die Oberinstanz kann jedoch materiell über die Angelegenheit nicht entscheiden, sondern muss das Verfahren an die Unterinstanz zur allfälligen Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen E zurückleiten.
Demgegenüber ist der vorliegende Sachverhalt anders gelagert. Im vorliegenden grundverkehrsrechtlichen Verfahren hat die Gemeindegrundverkehrskommission auf Antrag die grundverkehrsrechtliche Bewilligung erteilt und somit der Stiftung als Grundstückserwerberin ein
subjektives Recht eingeräumt. Ist die E der Gemeindegrundverkehrskommission - wie vorliegendenfalls - in Rechtskraft erwachsen, kann die obere Instanz nicht materiell über dieselbe Sache nochmals entscheiden, - mit den unten zu erörternden Ausnahmen. Jedenfalls kann nicht die Aufhebung einer unterinstanzlichen E wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften und Zurückleitung der Sache zur neuerlichen E analog angewendet werden auf Entscheidungen, die allenfalls materiell-rechtlich falsch sind, formell jedoch in Rechtskraft erwachsen sind.
18. Die rechtswidrig auferlegten Auflagen und die allenfalls rechtswidrig erteilte grundverkehrsrechtliche Genehmigung des Widmungsvertrages vom 18.06.1997 können - was nunmehr zu prüfen ist - bei Vorliegen eines Widerrufsgrundes widerrufen (nichtig erklärt) werden.
Eine Verfügung oder E darf nur dann widerrufen (zurückgenommen) werden, wenn die Abwägung der Interessen an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts die Interessen an der Wahrung der Rechtssicherheit überwiegen. Ein Widerruf kommt grundsätzlich dann nicht in Frage, wenn die frühere E ein subjektives Recht begründet oder wenn die E in einem Verfahren ergangen ist, in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch die fragliche Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Aber auch in diesen Fällen ist ein Widerruf möglich, und zwar dann, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (vgl A Kley, aaO, S 127 f unter Berufung auf BGE 119 la 310). Die Verletzung erheblicher öffentlicher Interessen wegen Missachtung zwingender Gesetzesvorschriften (rechtliche Unmöglichkeit) führt nur dann zur Rücknahme (zum Widerruf), wenn es nachgerade unerträglich wäre, die E in Kraft zu belassen. Demnach genügt es nicht, wenn die Gesetzesauslegung, aufgrund derer die Verfügung erlassen wurde, fragwürdig oder unhaltbar ist. Vielmehr muss nebst der eigentlichen Rechtswidrigkeit ein qualifiziertes Element hinzukommen, so etwa die Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen oder aber schwere Schädigungen der gesamten Volkswirtschaft (vgl A Kley, aaO, S 129).
Vorliegendenfalls hat die Stiftung durch die (nunmehr formell rechtskräftige) E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30.09.1997 ein subjektives Recht begründet erhalten, nämlich dass die Stiftung die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in ihr Eigentum übernehmen kann und dies im Grundbuch eintragen lassen kann. Hinzu kommt, dass auch die Gemeindegrundverkehrskommission in ihrem Genehmigungsverfahren verpflichtet war, die gegenüberstehenden Interessen, insbesondere die Interessen der beiden Vertragsparteien einerseits und die öffentlichen Interessen gem GVG andererseits allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen. Berücksichtigt man weiters, dass (damals) die Regierungskanzlei die Möglichkeit hatte, gegen den E der Gemeindegrundverkehrskommission eine Beschwerde zu erheben, eine solche aber nicht erhob, wird klar, dass die E der Gemeindegrundverkehrskommissionvom 30.09.1997, zumindest in einem ersten Schritt, nicht widerrufen werden kann.
In einem zweiten Schritt ist allerdings zu prüfen, ob besonders gewichtige öffentliche Interessen dennoch den Widerruf gebieten. Solche besonders gewichtigen öffentlichen Interessen vermag die VBI jedoch im vorliegenden Fall aus folgenden Gründen nicht zu erkennen:
Die gesetzwidrig dem Veräusserer auferlegten Auflagen stören den Verein offensichtlich nicht besonders. Er hat denn auch dagegen ursprünglich keine Beschwerde erhoben und hat zudem in seiner Beschwerde vom 02.03.2000 ausdrücklich ausgeführt, dass er diese Auflagen akzeptiert. Er führt selbst aus, dass künftig von den Grundverkehrsbehörden ihm entgegengehalten werden kann, dass ein allfälliger neuer Grunderwerb so zu beurteilen ist, als ob die Liegenschaft Parzelle Nr 8 nach wie vor im Eigentum des Vereins stehe. Damit bringt der Verein klar zum Ausdruck, dass er den ihm - wenn auch rechtswidrig - auferlegten Auflagen nachleben will und wird und sich die genannte Liegenschaft grundverkehrsrechtlich selbst anrechnen lässt. Damit ist aber - zumindest weitgehend - sichergestellt, dass es nicht zu einer unerwünschten Akkumulierung von Grundeigentum kommen wird, sondern dass die vor dem Widmungsvertrag vom 18. Juni 1997 bestehende Streuung des verfahrensgegenständlichen Grundeigentums (vgl Art 1 Abs 1 GVG) weiterhin bestehen und gewährleistet bleibt. Zwar ist mit diesem Ergebnis noch nicht sichergestellt, dass der Verein tatsächlich bei einem künftigen Grunderwerb eine Meldung an die Grundverkehrskommission macht und die dannzumal zuständige Gemeindegrundverkehrskommission darauf aufmerksam macht, dass ihm die Liegenschaft Parzelle Nr 8 grundverkehrsrechtlich anzurechnen ist. Diesbezüglich ist jedoch der Rechtsdienst der Regierung gefordert, der (bzw die früher zuständige Regierungskanzlei) im Übrigen durch sein Verhalten die heute bestehende Interessenskollision verursacht hat. Der Rechtsdienst der Regierung kann und muss also mit geeigneten administrativen Massnahmen in der eigenen Dienststelle dafür sorgen, dass in Zukunft eine Anrechnung der Parzelle Nr 8 dem Verein stattfindet. Eine entsprechende Lösung hat die VBI im Übrigen in den Fällen, in welchen eine Familienstiftung Grund erwirbt, um Bedürfnisse der eigenen Begünstigten zu decken, für zumutbar und richtig erachtet (vgl VBI 1999/70 und 71 in LES 2000, 15).
Die Landesgrundverkehrskommission erachtet einen Widerrufsgrund darin gegeben, dass die gegenständliche E der Gemeindegrundverkehrskommission in schwerer Weise gegen die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes verstosse. Das Vertrauen der Bevölkerung in die rechtsgleiche Anwendung des GVG wäre gravierend erschüttert, liesse man die verfahrensgegenständliche Grundstückstransaktion - immerhin eine Fläche von über 2100 m2 - zu. Die Grundverkehrsbehörden könnten es nicht rechtfertigen, bei wesentlich geringeren, oft geradezu kleinflächigen Handänderungen auf einer strikten Beachtung der Zielsetzung iS vom Art 1 und 5 GVG zu bestehen, was oft genug als kleinlich angesehen werde, wenn andererseits die verfahrensgegenständliche Widmung, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliege, genehmigt werde. Der Vorwurf der Willkür würde zurecht
erhoben. Die E der Gemeindegrundverkehrskommission stelle sich als dermassen schwerer Rechtsirrtum dar, dass auf seiner Beseitigung zum Zwecke der rechtsgleichen Behandlung der an Grundstückstransaktionen Beteiligten zwingend bestanden werden müsse. Die verfahrensgegenständlichen Vertragsparteien wüssten spätestens seit dem 26.01.1998, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung scheitern könne. Sie könnten sich nicht auf den Schutz des guten Glaubens und ihr Vertrauen auf die erteilte Genehmigung berufen.
Die VBI erachtet die von der Landesgrundverkehrskommission vorgebrachten Argumente als sehr gewichtig. Insbesondere das Vertrauen der Bevölkerung in eine willkürfreie und rechtsgleiche Anwendung des GVG wird - zumindest in einem gewissen Masse - erschüttert. Dennoch erachtet die VBI - unter Abwägung aller Umstände - ein Widerrufsgrund nicht für gegeben. Dabei übernimmt die VBI die bereits zitierten grundsätzlichen Ausführungen von A Kley zu den Widerrufsgründen. Dies bedeutet insbesondere, dass besonders gewichtige öffentliche Interessen verletzt sein müssten, zB dass Leben und Gesundheit von Menschen gefährdet sind oder die gesamte Volkswirtschaft schwere Schädigungen erleidet oder ähnlich gewichtige Gründe vorliegen, um einen Widerrufsgrund annehmen zu können. Im vorliegenden Fall mag ein Verstoss gegen das GVG vorliegen, doch erachtet die VBI diesen (möglichen) Verstoss nicht als einen sehr schweren Verstoss, zumal sich der Verein die grössere der beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke, nämlich die Parzelle Nr 8, grundverkehrsrechtlich anrechnen lässt und anrechnen lassen muss. Auch wenn die entsprechenden Auflagen rechtswidrig sind, sind sie rechtskräftig erteilt und vom Verein ausdrücklich akzeptiert worden. Somit würde es gegen den Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben verstossen, argumentierte der Verein in der Zukunft damit, die erteilten Auflagen seien ihm aus rechtlichen oder sonstigen Gründen nicht zuzurechnen. Der Verein könnte sich also einer solchen Argumentation nicht erfolgreich bedienen. Dies bedeutet zugleich, wie bereits ausgeführt, dass es zu keiner Konzentration von Grund und Boden bei der Stiftung oder beim Verein kommt und auch die Gefahr einer solche Konzentration in Zukunft weitgehend gebannt ist. Somit ist der grundlegenden Zielsetzung es GVG durchaus einigermassen nachgekommen worden. Dies ändert aber nichts daran, dass sicherlich viele Personen aus der Bevölkerung der Gemeindegrundverkehrskommission und der in der relevanten Zeit zuständigen Regierungskanzlei den Vorwurf machen wird, die Stiftung willkürlich bevorzugt behandelt zu haben. Rechtlich ist jedoch die willkürliche Rechtsverletzung nicht dermassen gravierend, dass sich ein Widerruf der E der Gemeindegrundverkehrskommission vom 30. September 1997 rechtfertigt, vor allem - wie bereits ausgeführt - weil der grundlegenden Zielsetzung des GVG (Art 1) einigermassen nachgelebt wird. Zudem sind "nur" zwei Liegenschaften mit insgesamt 2100 m2 betroffen, was - landesweit betrachtet - wenig ist.
Im Übrigen sei an dieser Stelle noch darauf hingewiesen, dass die VBI in einem Verfahren, welches unlängst entschieden wurde, schon einmal vor die Frage gestellt wurde, ob eine rechtswidrig erteilte grundverkehrsrechtliche Genehmigung widerrufen werden kann oder nicht. Die VBI verneinte das Vorliegen eines Widerrufsgrundes implizit (VBI 2000/64 vom 25.07.2000, LES 2000, 185). Besonders interessant an jenem Fall war, dass die Landesgrundverkehrskommission in ihrer diesbezüglichen E vom 12.04.2000, G 2000.15-22, keinen Widerruf und damit keine Nichtigerklärung der E der Gemeindegrundverkehrskommission vornahm, sondern die Meinung vertrat, dass eine zwar formell erhobene aber nicht begründete Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung lediglich zurückgewiesen werden muss.