VBI 2000/125
Art 10 Abs 3, Art 23 Abs 3 WBFG
Wird von vornherein eine verdichtete Überbauung geplant, diese jedoch zeitlich in gestaffelter Reihenfolge erstellt, ist auch für die erste Wohneinheit nachträglich eine Bausubvention für verdichtetes Bauen auszurichten.
11. Der Bf ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstücks ParzNr 30. Die Schwester des Bf ist grundbücherliche Eigentümerin des Grundstückes ParzNr 31. Die beiden Grundstücke grenzen direkt aneinander. Auf den Grundbuchblättern dieser beiden Grundstücke sind auf einer Länge von 10,4 m gegenseitige Grenzbaurechte zu Gunsten und zu Lasten der beiden Grundstücke eingetragen.
Der Bf hat sein Grundstück mit einem Einfamilienhaus überbaut, für welches er vom Land Liechtenstein ein zinsloses Darlehen ausbezahlt erhalten hat. Jenes Einfamilienhaus wurde dergestalt geplant und gebaut, dass die direkt an das Grundstück ParzNr 31 grenzende Gebäudeseite (Grenzbaurecht) ohne Fenster versehen wurde, so dass ein Anbau in verdichteter Bauweise auf dem Grundstück ParzNr 31 möglich sein sollte.
Bevor mit dem Bau des Einfamilienhauses auf der ParzNr 31 begonnen wurde, war das Einfamilienhaus auf dem Grundstück ParzNr 30 bereits fertig erstellt und in Bezug auf die Wohnbauförderung abgerechnet.
12. Der festgestellte Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
Gemäss Art 2 lit a des Gesetzes vom 30.06.1977 zur Förderung des Wohnungsbaues, LGBl 1977/46 (WBFG), fördert der Staat ua die Erstellung und den Erwerb von Wohneinheiten in verdichteter Überbauung. GemässArt 10 Abs 3 WBFG gelten als Wohneinheiten in verdichteter Überbauung: Reihen- und Terrassenhäuser, Maisonetten und andere bodensparende Haustypen, die hinsichtlich Siedlungsplanung, Wohnungs- und Freiraumnutzung ebenso besondere Vorzüge aufweisen und eine Kubatur von 800 m3 nicht überschreiten.
Die VBI hat bereits in ihrer E vom 27.01.1998, VBI 1997/69, veröffentlicht in LES 1998, 215 ff ausführlich dargelegt, weshalb es überhaupt ein Anliegen des Staates ist, die Erstellung bzw den Erwerb von Wohneinheiten in verdichteter Überbauung zu fördern und welche Zielsetzungen damit verbunden sind.
Auf Grund der Kleinheit des Landes Liechtenstein sind die Ressourcen an vorhandenen Baugrundstücken relativ gering. Infolge der regen Bautätigkeit in den letzten Jahrzehnten wurden bzw werden diese Ressourcen an Bauland immer kleiner und dies wird über kurz oder lang zu einer Bodenverknappung führen. Der Sinn einer finanziellen Förderung von Wohneinheiten in verdichteter Bauweise kann deshalb wohl klar darin gesehen werden, dass es dem Staat ein Anliegen ist, dass die nicht vermehrbaren Ressourcen an Bauland optimal genutzt werden. Die Bestimmungen zur Förderung von Wohneinheiten in verdichteter Bauweise sollen daher denjenigen Grundeigentümern, welche über grössere Baulandreserven verfügen, einen Anreiz dafür bieten, das ihnen zur Verfügung stehende Bauland optimal zu nutzen.
Wenn somit der Bf in seinen Ausführungen damit argumentiert, dass der primäre Zweck der Bausubvention für verdichtetes Bauen darin zu sehen sei, einen Anreiz für bodensparendes Bauen zu schaffen, so kann dieser Argumentation seitens der VBI nur zugestimmt werden.
13. Begriffslogisch kann von einer verdichteten Überbauung iS von Art 2 lit a und Art 10 Abs 3 WBFG jedoch nur dann gesprochen werden, wenn diese Überbauung mindestens zwei Wohneinheiten umfasst. Eine einzelne Wohneinheit, ohne irgendwelchen Bezug zu einer zweiten Wohneinheit, kann somit niemals als verdichtete Überbauung bezeichnet werden.
Wenn der Bf ausführt, dass (a) aus der spezifischen Parzellierung der beiden Grundstücke ParzNr 30 und 31, (b) aus der im Zusammenhang mit der Parzellierung erfolgten Einräumung von gegenseitigen Grenzbaurechten, (c) aus der Tatsache, dass der Bf die an der gemeinsamen Grenze liegende Gebäudeseite seines Einfamilienhaus fensterlos gebaut habe und (d) an jener Gebäudeseite bereits ein Anschlussstutzen für die Kanalisation betreffend diese zweite Wohneinheit vorgesehen sei, zu folgern sei, dass es sich bei seiner Wohneinheit bereits um eine verdichtete Überbauung handle - obwohl die zweite Wohneinheit noch nicht erstellt ist -, kann dieser Argumentation nicht gefolgt werden. Erst wenn mindestens zwei Wohneinheiten tatsächlich erstellt sind bzw erstellt werden, kann - wenn überhaupt - von einer verdichteten Überbauung iS des Wohnbauförderungsgesetzes gesprochen werden.
Im gegenständlichen Fall stellt sich aber die Frage, ob eine Bausubvention für verdichtetes Bauen nur dann gewährt werden kann, wenn die davon betroffenen Wohneinheiten gleichzeitig erstellt werden, oder aber auch dann, wenn die betroffenen Wohneinheiten in zeitlich
gestaffelter Reihenfolge erstellt werden und somit im Zeitpunkt der Errichtung der ersten Wohneinheit die Voraussetzungen für die Gewährung einer Bausubvention für verdichtetes Bauen an sich noch nicht gegeben sind, diese Voraussetzungen jedoch mit der Errichtung der zweiten Wohneinheit nachträglich erfüllt werden.
Die Unterinstanzen stellen sich diesbezüglich auf den Standpunkt, dass aufgrund des Grundsatzes, dass Förderungsmittel nach dem Wohnbauförderungsgesetz an die gleiche Person nur einmal ausgerichtet werden dürfen (Art 18 WBFG) und dass vor Zusicherung der Förderungsmittel mit dem Bau nicht begonnen werden dürfe (Art 28 Abs 2 WBFG), im gegenständlichen Fall für den Bf kein Anspruch auf Gewährung einer Subvention für verdichtetes Bauen bestehe, zumal er bereits früher ein zinsloses Darlehen erhalten habe und seine Wohneinheit bereits realisiert sei. Dieser Argumentation der Unterinstanzen vermag sich die VBI nicht anzuschliessen, dies aus nachfolgend ausgeführten Gründen.
14. Gemäss Art 18 WBFG dürfen Förderungsmittel an die gleiche Person nur einmal ausgerichtet werden (vorbehaltlich Art 12 und 13). Als Förderungsmittel werden dabei gem Art 4 WBFG die Beratung von Bauwerbern sowie die Gewährung von Darlehen und Subventionen betrachtet. Nach Ansicht der VBI ist Art 18 WBFG dahingehend zu verstehen, dass ein und dieselbe Person in ihrem Leben nur einmal Förderungsmittel nach dem Wohnbauförderungsgesetz beziehen darf, dh ein und dieselbe Person kann nur in Bezug auf ein Objekt beraten werden und kann nur bezogen auf dieses eine Objekt Darlehen und allfällig Subventionen nach dem Wohnbauförderungsgesetz erhalten. Eine zeitliche Staffelung hingegen, wonach Darlehen und Subventionen nur gleichzeitig ausgerichtet werden dürfen, dh dass Subventionen nach Fertigstellung des geförderten Objektes nicht mehr ausgerichtet werden dürfen, lässt sich aus Art 18 WBFG aber nicht ableiten. Nach Ansicht der VBI ergibt sich weder aus Art 18 WBFG noch aus irgendeiner anderen Bestimmung des Wohnbauförderungsgesetzes ein direkter oder indirekter Hinweis darauf, dass Förderungsmittel nicht zeitlich gestaffelt ausgerichtet werden dürfen.
Im Zusammenhang mit der Ausrichtung von Bausubventionen für minderjährige Kinder sieht Art 23 Abs 2 WBFG sogar ausdrücklich vor, dass solche Bausubventionen gem Abs 1 auch für später geborene Kinder gewährt werden. Bausubventionen für minderjährige Kinder können daher gem Art 23 Abs 2 WBFG auch noch Jahre nach der Ausrichtung von zinslosen Darlehen nachträglich gewährt werden. Eine analoge, ausdrückliche Bestimmung für die nachträgliche Gewährung von Bausubventionen für verdichtetes Bauen ist im Wohnbauförderungsgesetz jedoch nicht enthalten. Es stellt sich somit die Frage, ob im Zusammenhang mit Subventionen für verdichtetes Bauen unter Umständen eine ähnliche Lösung gefunden werden kann, wie sie in Art 23 Abs 2 WBFG vorgesehen ist, wenn die Voraussetzungen für die Ausrichtung einer Bausubvention für verdichtetes Bauen im Zusammenhang mit einem bereits erstellten Gebäude erst nachträglich erfüllt werden, nämlich dann, wenn die zweite Wohneinheit erstellt wird.15. Im Zusammenhang mit den nachfolgenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass dem Bf die Subvention für verdichtetes Bauen ausgerichtet worden wäre, wenn die beiden Wohneinheiten auf den Grundstücken Parz Nr 30 und 31 gleichzeitig erstellt worden wären bzw zumindest wenn sich die zweite Wohneinheit auf dem Grundstück Parz Nr 31 bei der Abrechnung der ersten Wohneinheit (des Bf) bzw bei der Ausrichtung des zinslosen Darlehens für die erste Wohneinheit bereits im Rohbau befunden hätte.
Der Antrag des Bf auf Ausrichtung einer Subvention für verdichtetes Bauen wurde letztlich nur deshalb abgelehnt, weil seine Wohneinheit zu dem Zeitpunkt bereits abgerechnet bzw das zinslose Darlehen bereits ausbezahlt war, zu welchem mit der Errichtung der zweiten Wohneinheit begonnen worden ist.
Diesbezüglich vertritt die VBI den Standpunkt, dass hier zwischen zwei verschiedenen Ausgangslagen zu unterscheiden ist, und zwar einerseits zwischen Wohneinheiten in verdichteter Bauweise, welche von vornherein als verdichtete Überbauung geplant sind, und andererseits solchen Wohneinheiten, bei welchen im Zeitpunkt der Errichtung der ersten Wohneinheit eine verdichtete Bauweise überhaupt nicht beabsichtigt war und dementsprechend auch keine besonderen Vorkehrungen für spätere An- oder Aufbauten getroffen wurden, und erst zu einem viel späteren Zeitpunkt entschieden wurde, eine zweite Wohneinheit an- bzw aufzubauen.
Im gegenständlichen Fall deutet alles darauf hin, dass bereits von vornherein geplant war, zwei Wohneinheiten in verdichteter Bauweise zu erstellen. Dies ergibt sich einerseits aus der speziellen Parzellierung der beiden Grundstücke ParzNr 30 und 31 und der zwischen diesen beiden Grundstücken eingeräumten gegenseitigen Grenzbaurechte sowie andererseits daraus, dass die zur gemeinsamen Grundstücksgrenze zeigende Hausfassade fensterlos erstellt worden ist und dort bereits Kanalisationsanschlüsse für die zweite Wohneinheit auf dem Grundstück ParzNr 31 vorgesehen sind.
In denjenigen Fällen, in welchen bei der Errichtung der ersten Wohneinheit nicht beabsichtigt war, später eine zweite Wohneinheit zu errichten und dementsprechend auch keine besonderen Vorkehrungen getroffen wurden, kann nach Ansicht der VBI bei der Erstellung der zweiten Wohneinheit für die erste Wohneinheit nachträglich keine Subvention für verdichtetes Bauen ausgerichtet werden. Dies lässt sich zum Einen daraus ableiten, dass Art 23 Abs 4 WBFG für solche An- oder Aufbauten für die zweite Wohneinheit neben einer Subvention für verdichtetes Bauen einen zusätzlichen Zuschlag gewährt, wenn durch den An- oder Aufbau spezielle Kosten an der bestehenden Wohnbaute verursacht werden. Zum Anderen steht einer Ausrichtung von Subventionen für verdichtetes Bauen bei der ersten Wohneinheit Art 28 Abs 2 WBFG entgegen, wonach mit dem Bau erst nach Zusicherung der Förderungsmittel begonnen werden darf, ansonsten der Förderungsanspruch verloren geht.
Anders sieht die Situation nach Ansicht der VBI in denjenigen Fällen aus, in welchen von vornherein eine verdichtete Überbauung geplant war, diese jedoch - aus welchen Gründen auch immer - zeitlich in gestaffelter
Reihenfolge erstellt wird. In diesen Fällen ist nach Ansicht der VBI auch für die erste Wohneinheit nachträglich eine Bausubvention für verdichtetes Bauen auszurichten. Dass in solchen Fällen für die erste Wohneinheit keine solche Subvention für verdichtetes Bauen ausgerichtet werden können soll, lässt sich nicht damit begründen, dass die zweite Wohneinheit erst später erstellt wird. Eine zeitlich gestaffelte Errichtung verschiedener Wohneinheiten kann in vielfältigen Gründen liegen. In solchen Fällen ist es idR aber nicht angebracht, die Förderungsmittel der Subvention für verdichtetes Bauen zu verweigern, wenn sonst alle Voraussetzungen erfüllt sind. Jede andere Betrachtungsweise wäre nach Ansicht der VBI nicht sachgerecht und nicht angemessen und würde eine Ungleichbehandlung mit denjenigen geförderten Objekten darstellen, welche zeitlich in einer Einheit erstellt werden.
Zusammengefasst kann daher festgehalten werden, dass die VBI den Standpunkt vertritt, dass Wohneinheiten in verdichteter Bauweise selbst dann berechtigt sind, eine Bausubvention für verdichtetes Bauen zu beziehen, wenn die einzelnen Wohneinheiten nicht gleichzeitig, sondern in zeitlicher Staffelung erstellt werden. Einzige Voraussetzung diesbezüglich ist, dass bereits von Beginn weg geplant ist, Wohneinheiten in verdichteter Bauweise zu erstellen und dass entsprechende Vorkehrungen bereits von Anfang an getroffen werden. In denjenigen Fällen aber, in welchen an bestehende Bauten An- oder Aufbauten in verdichteter Bauweise erstellt werden, bei welchen Wohneinheiten nicht von Beginn weg geplant war, eine verdichtete Überbauung zu erstellen, kann für das bereits erstellte Gebäude nachträglich keine Bausubvention für verdichtetes Bauen gewährt werden.
16. Man könnte sich nun die Frage stellen, ob Art 28 Abs 2 WBFG einer Ausrichtung von Subventionen für verdichtetes Bauen nicht auch in denjenigen Fällen entgegensteht, in denen zwar von vornherein feststeht, dass Wohneinheiten in verdichteter Bauweise erstellt werden, die Erstellung jedoch in zeitlich gestaffelter Form erfolgt wie im gegenständlichen Fall..
Richtigerweise müsste in solchen Fällen der Antrag auf Ausrichtung einer Bausubvention für verdichtetes Bauen gleichzeitig mit dem Antrag auf Ausrichtung des zinslosen Darlehens gestellt werden. Falls die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention für verdichtetes Bauen grundsätzlich gegeben sind, es aber beabsichtigt ist, die Erstellung der Wohneinheiten zeitlich gestaffelt vorzunehmen, ist bereits für die erste Wohneinheit die Subvention für verdichtetes Bauen zu gewähren, dies allerdings unter der aufschiebenden Bedingung, dass letztlich dann auch die zweite Wohneinheit erstellt wird. Bei einem solchen Vorgehen wird nie ein Widerspruch zu Art 28 Abs 2 WBFG entstehen.
17. Im gegenständlichen Fall stellt sich abschliessend noch die Frage, ob der Antrag des Bf auf Ausrichtung von Subventionen für verdichtetes Bauen verspätet gestellt worden ist.
Nachdem der Bf eine entsprechende erste Anfrage bereits am 10.04.1995 telefonisch an die Kommission für Wohnbauförderung gerichtet hatte, also zu einem Zeitpunkt, zu welchem seine Wohneinheit noch nicht abgerechnet und das zinslose Darlehen noch nicht ausgezahlt worden war, ist davon auszugehen, dass der Antrag rechtzeitig gestellt worden ist. Der Umstand, dass dem Bf mit Schreiben der Kommission für Wohnbauförderung vom 19.04.1995, welches Schreiben keine Rechtsmittelbelehrung enthalten hat, eine an sich unrichtige Auskunft gegeben worden ist, darf nicht zum Nachteil des Bf ausgelegt werden.
Nachdem gem Art 28 Abs 2 WBFG mit dem Bau an sich erst nach Zusicherung der Förderungsmittel begonnen werden darf, könnte man damit argumentieren, dass der Antrag des Bf kurz vor Ausrichtung des zinslosen Darlehens verspätet war, zumal zu diesem Zeitpunkt seine Wohneinheit praktisch bereits erstellt war. Es scheint
aber Praxis der Kommission für Wohnbauförderung zu sein, dass mit dem Bau begonnen werden darf, obwohl noch nicht über alle beantragten Förderungsmittel (Subvention für verdichtetes Bauen) entschieden ist (vgl VBI 1993/36, VBI 1997/69 in LES 1998, 218), weshalb auch aus diesem Grund die Antragstellung im gegenständlichen Fall nicht als verspätet zu betrachten ist. Diese Praxis ergibt sich letztlich auch aus dem Schreiben der Kommission für Wohnbauförderung vom 19.04.1995 wie auch aus der E der Kommission für Wohnbauförderung vom 30.03.2000.
Aus all diesen Gründen war der Beschwerde insoweit Folge zu gehen, als die unterinstanzlichen E aufzuheben waren und die Sache zur neuerlichen E an die Kommission für Wohnbauförderung zurückzuleiten war.