VBI 1999/70 und 71
Art 5, Art 6 Abs 1 lit a und c GVG
Die VBI erhebt keine Bedenken, Art 6 Abs 1 lit a und c GVG analog und im Rahmen von Art 5 GVG für Stiftungen anzuwenden. Eine privatrechtliche Stiftung kann also ein berechtigtes Interesse zum Erwerb von Grundeigentum dann geltend machen, wenn das zu erwerbende Grundstück der Stiftung dazu dient, einem ihrer Begünstigten ein bereits gegebenes inländisches Wohn- bzw Erholungsbedürfnis zu decken. Das Rechtsinstitut der privatrechtlichen Stiftung, insbesondere der Familienstiftung wurde vom liechtensteinischen Gesetzgeber gerade dazu geschaffen, um die Bedürfnisse der Stiftungsbegünstigten zu decken. Deshalb muss es für Stiftungen möglich sein, Liegenschaften zu erwerben, sofern der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG entsprochen wird. Allerdings hat die Stiftung strikte Kriterien einzuhalten, damit eine Umgehung des GVG, insbesondere der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG verhindert wird. Es muss also in jedem Fall zweifelsfrei sichergestellt sein, dass durch den Erwerb von Grund und Boden durch eine Stiftung keine Konzentration von Grundeigentum stattfindet, und zwar weder jetzt noch in Zukunft.
11. Die Bf zu 2, nämlich die X Stiftung, ist eine liechtensteinische Stiftung mit Sitz in Q (Art 1 der Statuten). Der Stifter oder Dritte können der Stiftung jederzeit Vermögenswerte aller Art zukommen lassen (Art 2 der Statuten). Zweck der Stiftung ist die Bestreitung der Kosten der Erziehung und Bildung, Ausstattung und Unterstützung hinsichtlich des allgemeinen Lebensunterhaltes von Angehörigen einer oder mehrerer bestimmter Familien sowie die Verfolgung ähnlicher Zwecke. Im Sinne des Reglementes kann die Stiftung darüber hinaus auch Leistungen an natürliche oder juristische Personen, Institutionen und ähnliches erbringen (Art 3 der Statuten). Die Begünstigten und das Ausmass der Begünstigung werden in Reglementen, welche durch den Stiftungsrat zu erlassen sind, bestimmt. Der Stiftungsrat kann darüber hinaus andere Stellen oder Dritte, die nicht Beteiligte der Stiftung zu sein brauchen, benennen, in Form von Reglementen Begünstigte und Ausmass der Begünstigung festzulegen (Art 4 der Statuten). Der Stiftungsrat beschliesst über die Höhe und die Art der Zuwendungen an Stiftungsbegünstigte im Rahmen der Reglemente. Den Stiftungsbegünstigten steht ein Rechtsanspruch nur insoweit zu, als ihnen die Reglemente einen solchen gewähren (Art 5 der Statuten). Organ der Stiftung ist der Stiftungsrat. Die Zuwahl und die Abwahl von Mitgliedern erfolgt durch den Stiftungsrat. Ist kein Mitglied des Stiftungsrates mehr vorhanden oder ist der Stiftungsrat funktionsunfähig, so steht das Recht zur Ernennung neuer Stiftungsräte dem gesetzlichen Repräsentanten oder anderen vom Stiftungsrat bestimmten Personen zu (Art 6 der Statuten). Im Rahmen des Stiftungszweckes ist der Stiftungsrat ermächtigt, das Stiftungsvermögen zu belasten oder zu veräussern (Art 8 der Statuten). Der Stiftungsrat ist befugt, Änderungen am Stiftungsstatut vorzunehmen. Ihm steht auch das Recht zu, die Stiftung jederzeit aufzulösen. Der Auflösungsbeschluss hat einstimmig zu erfolgen. Über die Verwendung des Stiftungsvermögens im Falle der Auflösung entscheidet der Stiftungsrat im Rahmen der erlassenen Reglemente (Art 11 der Statuten).
Stiftungsräte der Bf zu 2 sind A, B und die Bf zu 1 (Bestätigung des Öffentlichkeitsregisteramtes vom 28.08.1998).
Am 22.12.1998 erliess der Stiftungsrat ein Reglement der X Stiftung, welches bestimmt, dass die Bf zu 1 zu ihren Lebzeiten alle Rechte am Stiftungsvermögen und dessen Ertrag zustehen. Mit ihrem Tode tritt das Reglement II in der dannzumaligen Fassung in Kraft. Das Reglement vom 22.12.1998 ist zu Lebzeiten von der Bf zu 1 jederzeit durch den Stiftungsrat mittels einstimmigem B abänderbar (Reglement vom 22.12.1998). Das im soeben erwähnten Reglement erwähnte Reglement II liegt nicht vor. Das Reglement vom 22.12.1998 ist beim Öffentlichkeitsregisteramt nicht eingereicht worden.
Am 17.05.1999 beschloss der Stiftungsrat der Bf zu 2 wie folgt: "Jede Abänderung von bestehenden Reglementen, die Ernennung und Abberufung von Begünstigten sowie die entsprechende Ausgestaltung von Begünstigtenrechten an inländischen Grundstücken und Immobilien ist nur vorbehaltlich der Zustimmung der Grundverkehrskommission erlaubt. Zum Zwecke der Umsetzung und der Kontrolle dieses Beschlusses wird die X Stiftung der entsprechenden Aufsicht der Regierung unterstellt. Dieser B kann nur mit Zustimmung der Regierung als Aufsichtsbehörde widerrufen oder abgeändert werden."
Im Übrigen kann auf die Sachverhaltsfeststellungen der Landesgrundverkehrskommission in den angefochtenen E verwiesen werden (Art 101 Abs 4 LVG).
12. Der festgestellte Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
13. Vorliegendenfalls geht es um die grundsätzliche E darüber, ob liechtensteinische Stiftungen inländische Grundstücke erwerben können, insbesondere solche Grundstücke, die zur Deckung eines inländischen Wohnbedürfnisses (vgl Art 6 Abs 1 lit a GVG, Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49, in der geltenden Fassung) oder zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses (vgl Art 6 Abs 1 lit c GVG) dienen, bzw, um dies anders auszudrücken, Grundstücke, die mit einem Wohnhaus oder Ferienhaus überbaut sind, wie die verfahrensgegenständlichen Grundstücke.
Die Landesgrundverkehrskommission hat in ihren beiden verfahrensgegenständlichen E verschiedene Argumente dagegen vorgebracht, währenddem der Rechtsdienst der Regierung keine darüber hinausgehenden Argumente vorbrachte und diskutierte.
Die VBI schliesst sich im Grundsatz den Argumenten der Landesgrundverkehrskommission nicht an, sondern erachtete es sehr wohl für möglich, dass Stiftungen inländische Grundstücke, die mit einem Wohn- oder Ferienhaus überbaut sind oder überbaut werden sollen, erwerben können, wenn gewisse Voraussetzungen, aufweiche noch einzugehen sein wird, erfüllt sind. Im Einzelnen ist folgendes auszuführen.
14. Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert, dass beim Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch juristische Personen Zurückhaltung geboten und bei der Prüfung des berechtigten Interesses ein strenger Massstab anzulegen sei. Die konkreten Umstände des Einzelfalles könnten deshalb beim Grunderwerb durch juristische Personen eine ganz andere Gewichtung erlangen als beim Erwerb durch physische Personen.
Diese grundsätzlichen Erwägungen der Landesgrundverkehrskommission mögen durchaus richtig sein, doch kommt es auf das Mass an. Diesbezüglich kann nicht übersehen werden, dass der StGH des Fürstentums Liechtenstein in seiner E vom 24.10.1977, StGH 1977/3, veröffentlicht in LES 1981, 41, ausdrücklich festhielt, dass eine Familienstiftung inländische Liegenschaften erwerben darf, wenn gewisse Voraussetzungen, die der StGH aufzählte, erfüllt sind. Seither bestand die stete Praxis sämtlicher Gemeindegrundverkehrskommissionen, das Wohn- und Erholungsbedürfnis der Stiftungsbegünstigten als berechtigtes Interesse zum Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken durch die Stiftung anzuerkennen. Die Regierung bzw die von der Regierung iS des GVG delegierte Amtsstelle erhob gegen solche Genehmigungsentscheide nie Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission. Erst im Jahr 1998 trat eine diesbezügliche Meinungsänderung beim Rechtsdienst der Regierung ein, wobei die VBI nicht mit Bestimmtheit nachvollziehen kann, weshalb diese Praxisänderung erfolgte. Es ist durchaus möglich, dass sich die Änderung der Rechtsmeinung des Rechtsdienstes der Regierung auf eine E der Landesgrundverkehrskommission vom 26.01.1998 zu G 5/97 stützt, in welchem Verfahren die damals noch zuständige Regierungskanzlei ebenfalls keine Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission erhob, aber die Landesgrundverkehrskommission deshalb mit der Sache befasst wurde, weil eine der Parteien des betroffenen Grundstücksvertrages mit den von der Gemeindegrundverkehrskommission auferlegten Auflagen nicht einverstanden war. Bei dieser Gelegenheit hob die Landesgrundverkehrskommission die E der Gemeindegrundverkehrskommission zur Gänze als nichtig auf, weil die Landesgrundverkehrskommission der Meinung war, dass eine Stiftung zum Erwerb von inländischen Grundstücken nicht berechtigt sei.
15. Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert vorliegendenfalls, dass das GVG in einem demonstrativen Katalog bestimmte Erwerbstatbestände determiniere. Würden die Voraussetzungen eines dieser Tatbestände erfüllt, sei ex lege von einem berechtigten Interesse auszugehen. Der Katalog habe allerdings keinen taxativen, sondern nur demonstrativen Charakter. Die für die Prüfung des Vorliegens des berechtigten Interesses vorzunehmende Abwägung aller Umstände könne daher durchaus Sachverhalte berücksichtigen, die im Interessenkatalog der in Art 6 Abs 1 GVG genannten Erwerbstatbestände nicht erwähnt seien. Dabei sei jedoch immer die Zielsetzung des Gesetzes zu beachten, was dazu führe, dass Sachverhalte, die keinem Erwerbstatbestand nach Art 6 Abs 1 GVG zuzuordnen seien, ihrer Art nach einem solchen Tatbestand entsprechen müssten. Von hier nicht zu erörternden Ausnahmen abgesehen werde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb von Grundeigentum, wenn kein Interessentatbestand nach Art 6 Abs 1 GVG vorliege, nur dann zu erteilen sein, sofern ihrer Art nach gleichermassen gewichtige Interessenssachverhalte erwiesen seien, um unter "Abwägung aller Umstände" ein berechtigtes Interesse bejahen zu können. Die persönlichen oder sachlichen Verhältnisse zum Erwerb eines Grundstückes müssten in ihrer Tragweite einem ausdrücklich anerkannten Erwerbstatbestand gleichkommen. Daher könne ein Sachverhalt dann nicht die Anerkennung als "berechtigtes Interesse" zur Folge haben, wenn er zwar mit einem im Gesetz umschriebenen Erwerbstatbestand praktisch identisch sei, es aber doch an einer wesentlichen Voraussetzung mangle. Personenbezogene oder sachliche Abgrenzungen, die der Gesetzgeber in den einzelnen determinierten Erwerbstatbeständen ausdrücklich vorgenommen habe, seien zwingend zu beachten. Gemäss Art 6 Abs 1 lit a GVG sei ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses diene und der Erwerber seinen Wohnsitz im Inland habe. Gemäss Art 6 Abs 1 lit c GVG sei ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seinen mit ihm im gleichen Haushalt lebenden Familienmitgliedern zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses diene, der Erwerber ein im Inland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger sei und weder er noch eines seiner Familienmitglieder bereits Eigentümer eines entsprechenden Grundstückes sei. Nach der grammatikalischen Gesetzesinterpretation habe eine juristische Person weder ein eigenes Wohnbedürfnis noch ein eigenes Erholungsbedürfnis und könne ein solches auch nicht haben. Das Wohn- und Erholungsbedürfnis sei auf die natürlichen Zustände oder Eigenschaften des Menschen beschränkt. So habe eine juristische Person einen Sitz, aber keinen Wohnsitz, und zwar weder einen Haupt- noch einen Zweit- oder Ferienwohnsitz. Das Gesetz gehe von natürlichen, nicht von juristischen Personen aus, wenn es vom Erwerber "oder seinen mit ihm im gleichen Haushalt lebenden Familienmitgliedern" spreche. Eine juristische Person habe keine Familie, keinen Haushalt und keine mit ihr im gleichen Haushalt lebende Familienmitglieder. Sie könne auch nicht volljährig sein. Einer Stiftung als Erwerberin könne also kein berechtigtes Wohn- oder Erholungsbedürfnis iS des Art 6 Abs 1 lit a und c GVG zuerkannt werden. Das Wohn- und Erholungsbedürfnis ihrer Begünstigten sei der Prüfung eines eigenen, auf diese persönlich bezogenen berechtigten Interesses zu unterstellen. So habe denn auch die stRsp streng zwischen dem eigenen berechtigten Interesse einer Stiftung sowie demjenigen ihrer Begünstigten unterschieden.
Diesen Ausführungen der Landesgrundverkehrskommission ist grundsätzlich beizupflichten. Der Gesetzeswortlaut von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG zielt eindeutig ausschliesslich auf natürliche Personen ab. Juristische Personen sind mit diesen Gesetzesbestimmungen ganz offensichtlich nicht gemeint, so dass sich eine Familienstiftung auf diese Bestimmungen nicht berufen kann.
Es ist auch kein anderer Tatbestand von Art 6 Abs 1 GVG ersichtlich, der vorliegendenfalls zur Anwendung kommen könnte. Aus diesem Grund ist zu prüfen, ob eine Genehmigung nach der Generalklausel von Art 5 GVG vorliegendenfalls möglich ist oder nicht.
Art 5 Abs 1 GVG bestimmt, dass der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken genehmigungspflichtig ist. Eine Genehmigung kann dann nicht erteilt werden, wenn kein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken vorliegt. Anders gesagt bedeutet dies, dass eine Genehmigung nur dann erteilt werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse am Erwerb von Grundstücken geltend gemacht werden kann. Ob ein solches berechtigtes Interesse vorliegt oder nicht, ist unter Abwägung aller Umstände zu entscheiden (Art 5 Abs 2 GVG).
Diesbezüglich ist den allgemeinen Erwägungen der Landesgrundverkehrskommission beizupflichten, wonach Art 5 GVG durchaus Sachverhalte berücksichtigt, die im Interessenkatalog der in Art 6 Abs 1 GVG genannten Erwerbstatbestände nicht erwähnt sind. Bei der Anerkennung eines zusätzlichen Interesses ist jedoch immer die Zielsetzung des Gesetzes zu beachten, nämlich Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grosse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG). Dies bedeutet nichts anderes, als dass die Bodenhortung bzw die Konzentration von Boden bei einzelnen Eigentümer möglichst verhindert werden soll. Wenn also ein Erwerber ein bestimmtes Bedürfnis, für welches er ein Grundstück zu erwerben beabsichtigt, bereits mit seinem bisherigen Grundbesitz abdeckt oder abdecken kann, ist ihm der Erwerb weiteren Grundbesitzes zur Deckung desselben Bedürfnisses zu verweigern.
Bei der Prüfung, ob ein berechtigtes Interesse iS von Art 5 GVG vorliegt, ist, wie die Landesgrundverkehrskommission richtig ausführte, davon auszugehen, dass dann kein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn ein Sachverhalt zwar mit einem in Art 6 Abs 1 GVG umschriebenen Erwerbstatbestand praktisch identisch ist, es aber doch an einer wesentlichen (personenbezogenen oder sachlichen) Voraussetzung mangelt.
Konkret bedeutet dies jedoch nicht, dass die VBI die Ansicht der Landesgrundverkehrskommission teilt, eine Stiftung könne keine Wohn- oder Ferienliegenschaft erwerben. Vielmehr muss dies nach Ansicht der VBI sehr wohl unter gewissen Umständen, die in dieser E genauer zu definieren sind, möglich sein. Es entspricht nämlich einem grossen Bedürfnis in Liechtenstein, dass privatrechtliche Stiftungen, insbesondere Familienstiftungen Wohn- und Ferienliegenschaften erwerben können, um so die Wohn- und Erholungsbedürfnisse ihrer Begünstigten abzudecken. Das Rechtsinstitut der privatrechtlichen Stiftung, insbesondere der Familienstiftung wurde vom liechtensteinischen Gesetzgeber gerade dazu geschaffen, um die Bedürfnisse der Stiftungsbegünstigten zu decken (vgl Art 553 Abs 2 PGR). Deshalb muss es für Stiftungen möglich sein, solche Liegenschaften zu erwerben, sofern der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG entsprochen wird. Zu dieser Zielsetzung gehört nicht nur die (noch) weitere Streuung des Grundeigentums, sondern auch der Erhalt der bestehenden Streuung. Dies bedeutet, dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung dann zu verweigern ist, wenn durch den Grunderwerb eine weitere Grundkonzentration stattfinden würde, nicht aber auch dann, wenn sich an der Streuung des Grundeigentums in Liechtenstein nichts ändert.
Die Grundsätze des Erwerbs von Grundeigentum durch Stiftungen hat der StGH bereits in seiner zuvor erwähnten E vom 24.10.1977 erkannt.
Vorliegendenfalls erhebt die VBI keine Bedenken, Art 6 Abs 1 lit a und c GVG nicht für anwendbar zu erkennen, diese Bestimmungen aber gleichzeitig analog und im Rahmen von Art 5 GVG für Stiftungen für anwendbar zu erklären. Eine privatrechtliche Stiftung kann also ein berechtigtes Interesse zum Erwerb von Grundeigentum dann geltend machen, wenn das zu erwerbende Grundstück der Stiftung dazu dient, einem ihrer Begünstigten ein bereits gegebenes inländisches Wohnbedürfnis zu decken; dieser Begünstigte muss seinen Wohnsitz im Inland haben. Eine Stiftung hat auch dann ein berechtigtes Interesse am Grunderwerb, wenn das zu erwerbende Grundstück der Stiftung dazu dient, einem ihrer Begünstigten sein gegenwärtiges Erholungsbedürfnis zu decken, wenn dieser Begünstigte ein im Inland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger ist und wenn weder dieser Begünstigte noch eines seiner Familienmitglieder bereits Eigentümer eines entsprechenden Grundstückes ist. Das berechtigte Interesse wäre allerdings dann nicht gegeben, wenn durch den Grundstückserwerb durch die Stiftung die Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG nicht beachtet würde. Dies bedeutet, dass eine Konzentration von Grundeigentum durch bestimmte Massnahmen, auf welche noch zurückzukommen sein wird, verhindert werden muss.
16. Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert, dass gerade im vorliegenden Fall das Wohn- und Erholungsbedürfnis der einzigen Begünstigten der Stiftung bereits gedeckt sei, weil diese Begünstigte heute Alleineigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke sei und diese nun an die Stiftung schenkungsweise abtreten wolle. Es bestehe also Identität der Bedürfnisse des Veräusserers und des Erwerbers. Ein Interesse des Veräusserers allein gelte nicht als berechtigtes Interesse (Art 6 Abs 2 GVG).
Dem ist nun, entsprechend den obigen Ausführungen, entgegen zu halten, dass das Interesse der erwerbenden Stiftung nicht genau mit dem Interesse des Veräusserers und Stiftungsbegünstigten übereinstimmt. Der Veräusserer und Stiftungsbegünstigte hat selbst ein Wohn- und Erholungsbedürfnis, währendem die Stiftung ein Interesse daran hat, das Wohn- und Erholungsbedürfnis ihres Begünstigten zu decken. Doch ist der Landesgrundverkehrskommission zuzustimmen, dass diese "Spitzfindigkeit" ebensowenig den Ausschlag geben kann, wie das Interesse des Veräusserers, das offensichtlich vorhanden ist und somit nicht völlig ausser acht gelassen werden kann. Wesentlich ist aber, dass das GVG einen Grunderwerb dann nicht verhindern will und kann, wenn keine weitere Konzentration von Grund und Boden stattfindet (Art 1 Abs 1 GVG). Insofern ist vorliegendenfalls festzustellen, dass der Veräusserer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke zugleich Alleinbegünstigter der erwerbenden Stiftung ist. Es ändert sich also durch die verfahrensgegenständlichen Schenkungsverträge faktisch an der Streuung des Grundeigentums nichts.
Das Argument der Landesgrundverkehrskommission ist auch deshalb nicht überzeugend, weil es zu sinnlosen Grundstückstransaktionen führen könnte. Die Landesgrundverkehrskommission könnte mit ihrem Argument nicht verhindern, dass die heutige Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke diese an einen Dritten veräussert und dass dann, sozusagen in einem zweiten Schritt, die erwerbende Stiftung diese Grundstücke erwirbt. Damit solche Leerläufe nicht notwendig sind, ist eine direkte Veräusserung an die Stiftung zulässig.
17. Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert, dass die heutige Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke (also die Veräusserin und Alleinbegünstigte der Stiftung) nichts davon abhalten könne, nach dem Vollzug der verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäfte ihrerseits Eigentum an einem Grundstück, das zur Deckung ihres gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses dient, und an einem weiteren Grundstück, das zur Deckung ihres gegenwärtigen Wohnbedürfnisses dient, zu erwerben und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit der Begründung zu beantragen, dass sie noch über kein derartig iS von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG qualifiziertes Grundstück, das in ihrem bücherlichen Eigentum stehe, verfüge.
Dem ist nicht so, denn die heutige Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, die auch Alleinbegünstigte der erwerbenden Stiftung ist, hat ihr gegenwärtiges Wohn- und Erholungsbedürfnis durch die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften, die nun von der Stiftung erworben werden, gedeckt. Das Wohn- und Erholungsbedürfnis der Stiftungsbegünstigten wird weiterhin durch den Grundbesitz der Stiftung gedeckt, so dass es der Begünstigten nicht möglich sein wird, ein eigenes Wohn- und Erholungsbedürfnis geltend zu machen. Die Stiftungsbegünstigte wird also kein eigenes, ungedecktes Wohn- oder Erholungsbedürfnis haben.
Dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob der Begünstigte eine Erklärung dahingehend abgibt oder nicht, ob er sich die Liegenschaften einer Stiftung grundverkehrsrechtlich anrechnen lässt oder nicht. Will er sich solches Grundeigentum einer Stiftung nicht anrechnen lassen, muss er auf jegliche Begünstigtenrechte verzichten bzw sich von vornherein dagegen wehren, dass er zum Stiftungsbegünstigten ernannt wird. Dies führt dazu, dass bei jeder Bestellung von Stiftungsbegünstigten eine entsprechende Zustimmungserklärung des zu bestellenden Begünstigten vorliegen muss und dass die Grundverkehrsbehörden einer solchen Bestellung zustimmen müssen (sofern eine solche Begünstigtenbestellung überhaupt im Zusammenhang mit inländischen Grundstücken gebracht wird).
Damit ist auch klar, dass es bei einer grundverkehrsbehördlichen Bewilligung eines Erwerbs von Grundstücken durch eine Stiftung keiner Bedingungen oder Auflagen dahingehend bedarf, dass sich ein Dritter (sei dies der Veräusserer oder der Stiftungsbegünstigte oder gar der Stifter) den Grundbesitz einer Stiftung grundverkehrsrechtlich anrechnen lassen muss. Die Anrechnung erfolgt, wie ausgeführt, von Gesetzes wegen.
Dem hält nun die Landesgrundverkehrskommission entgegen, dass eine solche Anrechnung weder im Grundbuch noch in einem sonstigen behördlichen Register eingetragen oder angemerkt werden kann und deshalb nicht überwach- und vollstreckbar sei.
Richtig ist, dass der Grundbesitz einer Stiftung weder im Grundbuch noch in einem sonstigen öffentlichen Register in dem Sinne eingetragen und angemerkt werden kann, dass dieser Grundbesitz einer Drittperson zuzurechnen ist. Bei der Anrechnung geht es aber auch nicht um bücherliches Eigentum oder sonst um den Schutz von Drittinteressen bzw der Öffentlichkeit, sondern um eine grundverkehrsrechtliche Massnahme. Deshalb ist zu fragen, ob es ein grundverkehrsrechtliches Register gibt, in welchem solche Sachverhalte eingetragen werden könnten. Ein solches Register ist jedoch vom GVG nicht vorgesehen. Allerdings kommt die Regierung bzw die von ihr delegierte Amtsstelle (nunmehr der Rechtsdienst der Regierung) faktisch ohnehin nicht umhin, ein solches Register, zumindest amtsintern, zu führen, denn in den letzten 20 Jahren (seit der zuvor erwähnten E des StGH vom 24.10.1977) ist immer wieder Grunderwerb durch Stiftungen grundverkehrsrechtlich bewilligt worden. Stiftungen haben aber auch schon in der Zeit vor Inkrafttreten des ersten Grundverkehrsgesetzes Liegenschaften erworben. Darüberhinaus muss die Regierung den Grundverkehr in Liechtenstein auch dahingehend prüfen, ob die Bestimmungen des GVG nicht durch andere Vorgänge umgangen werden. So muss die Regierung durch eigene Aufzeichnungen faktisch sicherstellen, dass sie kontrollieren kann, dass niemand Grundstücke in Geltendmachung eines Erwerbstatbestandes von Art 6 Abs 1 GVG kauft, diese dann gemäss Art 3 Abs 1 lit a GVG bewilligungsfrei an nahe Angehörige weitergibt, dann wiederum ein Grundstück erwirbt, dieses an nahe Angehörige weitergibt usw. Eine solche Registerführung ist sicherlich mit einem gewissen Aufwand verbunden, doch ist die VBI der Ansicht, dass eine solche Registerführung zumutbar und verhältnismässig ist, also insbesondere keine übermäßigen Kosten verursacht, wenn man bedenkt, welche Vorteile dadurch erzielt werden können, zB der Erwerb von Grundstücken durch privatrechtliche Stiftungen iS von Art 553 Abs 2 PGR.
18. Die Landesgrundverkehrskommission brachte in einer anderen Entscheidung, nämlich in ihrer E vom 16.10.1998, G 1/98-21, noch weitere Argumente vor, die gegen den Erwerb von inländischen Grundstücken durch Stiftungen sprechen.
Die Landesgrundverkehrskommission führte aus, dass seit der E des StGH vom 24.10.1977 eine entscheidende Rechtsentwicklung eingetreten sei. Der StGH habe einlässlich den Unterschied von juristischen Personen, die von Ausländern beherrscht werden, mit solchen, bei denen die beteiligten Personen Inländereigenschaft aufwiesen, erörtert. Spätestens im Zeitpunkt mit dem Beitritt des Fürstentums Liechtenstein zum Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum sei diese Position nicht mehr aufrecht zu erhalten. So bestimme Art 36 Abs 1 GVG, dass natürliche und juristische Personen, die aufgrund des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum Grunderwerb im Inland berechtigt seien, ab 01.01.1999 Eigentum an Grundstücken unter denselben Voraussetzungen wie Landesangehörige und inländische juristische Personen erwerben könnten. Das habe zur Folge, dass inländische juristische Personen, deren Begünstigte oder sonstige Beteiligte Landesangehörige seien, nicht (mehr) verschieden behandelt werden dürften wie jene, bei denen dieser Personenkreis aus ausländischen Staatsangehörigen bestehe. Zugleich dürften inländische juristische Personen und ausländische juristische Personen nicht mehr unterschiedlich behandelt werden. Der Druck auf die baureifen Grundstücke im Alpen- und Feriengebiet werde durch die Ausweitung des Personenkreises, denen ein Erholungsbedürfnis zuzugestehen sei, verstärkt. Es sei demzufolge mit der in Art 1 GVG formulierten Zielsetzung nicht nur vereinbar, sondern zwingend geboten, jene Grundstücke im Alpen- und Feriengebiet, die der Deckung des gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses natürlicher Personen vorbehalten seien, grundverkehrsrechtlich auch ausschliesslich dem Erwerb durch natürliche Personen zu unterstellen, um so die vom Gesetz geforderte möglichst breite Streuung des Eigentums an Grund und Boden zu gewährleisten. Diesen Argumenten kann die VBI nicht folgen, zumal die VBI mit der vorliegenden E klar zum Ausdruck bringt, dass eine Stiftung nur dann eine Wohn- oder Ferienliegenschaft erwerben kann, wenn der Begünstigte der Stiftung ein inländisches Wohnbedürfnis und seinen Wohnsitz in Liechtenstein hat bzw wenn der Begünstigte der Stiftung ein Erholungsbedürfnis hat und ein im Inland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, würde es im Grunde genommen nicht gegen die Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG verstossen, wenn eine ausländische Stiftung, etwa eine österreichische Privatrechtsstiftung, solche Liegenschaften in Liechtenstein erwerben würde. Auch in diesem Falle müssten die Begünstigten der (ausländischen) Stiftung die dargestellte Inländereigenschaft aufweisen, ansonsten der Grunderwerb durch die Stiftung nicht bewilligt werden könnte.
19. Als Zwischenresultat der bisherigen Überlegungen kann festgehalten werden, dass die VBI der Ansicht ist, dass eine privatrechtliche Stiftung sehr wohl inländischen Grund und Boden erwerben und als berechtigtes Interesse die Deckung von Bedürfnissen, wie sie in Art 6 Abs 1 GVG, insbesondere in Art 6 Abs 1 lit a und c definiert sind, geltend machen kann.
Allerdings sind, wie bereits erwähnt, strikte Kriterien einzuhalten, damit eine Umgehung des GVG, insbesondere der Zielsetzung von Art 1 Abs 1 GVG verhindert wird. Es muss also in jedem Fall zweifelsohne sichergestellt sein, dass durch den Erwerb von Grund und Boden durch eine Stiftung keine Konzentration von Grundeigentum stattfindet, und zwar weder jetzt noch in der Zukunft.
Diese Kriterien hat der StGH in seiner E vom 24.10.1977 (LES 1981, 41) im Wesentlichen bereits festgelegt. Die VBI konkretisiert diese Kriterien wie folgt:
Aus den bisherigen Ausführungen ergibt sich, dass eine Stiftung Grund und Boden in Liechtenstein grundsätzlich erwerben kann. Allerdings ist streng darauf zu achten, dass die Zielsetzung des GVG eingehalten und vor allem auch das GVG nicht umgangen wird. Deshalb müssen die Stiftungsstatuten die Zuordnung eines bestimmten Grundstückes zu einem bestimmten Begünstigten klar vorsehen und auch bestimmen, dass diese Begünstigtenregelung der Zustimmung der zuständigen grundverkehrsrechtlichen Behörden bedarf (Art 2 Abs 2 lit d GVG). Es muss das Nötige vorgesehen werden, dass solche Statutenbestimmungen nicht unter Umgehung der Grundverkehrsbehörden abgeändert werden. Dies bedeutet im Einzelnen folgendes:
Aus dem Zweck der Stiftung muss klar das rechtliche Interesse der Stiftung abgeleitet werden können, Liegenschaften zu erwerben. Ein solches Interesse ist aus der Legaldefinition der Familienstiftung (Art 553 Abs 2 PGR) noch nicht ableitbar, denn die finanzielle Unterstützung von Familienangehörigen, insbesondere im Bereich der Erziehung, Bildung, Ausstattung und anderer Unterstützung, kann die Stiftung auch ohne den Erwerb von Liegenschaften erfüllen. Deshalb muss der statutarische Stiftungszweck bestimmen (er kann darüber hinaus noch weiteres bestimmen), dass es gerade Zweck der vorliegenden Stiftung ist, eine bestimmte Art von Liegenschaften für bestimmte Zwecke zu erwerben und den Begünstigten zur Verfügung zu stellen. Will etwa eine Stiftung Wohnraum iS von Art 6 Abs 1 lit a GVG einem Begünstigten zur Verfügung stellen, so muss dies in der Zweckbestimmung der Stiftung klar zum Ausdruck kommen. Dieser Zweck der Stiftung darf nicht abgeändert werden können, es sei denn unter Zustimmung der Aufsichtsbehörde (Art 566 PGR), nämlich der Regierung (Art 564 Abs 2 PGR).
Insoweit die Stiftung beabsichtigt, Liegenschaften zur Deckung von Wohn- und Erholungsbedürfnissen (Art 6 Abs 1 lit a und c GVG) von bestimmten Familienangehörigen zu erwerben, muss von vornherein klargestellt werden, dass nur Familienangehörige berücksichtigt werden sollen, dass es sich also bei der Stiftung um eine reine Familienstiftung handelt, die keine anderen Zwecke, wie etwa kirchliche, gemeinnützige, kommerzielle oder sonstige Zwecke erfüllt.
Die Stiftungsstatuten müssen, wie bereits erwähnt, ein bestimmtes Grundstück einem bestimmten Begünstigten zuordnen. Eine Änderung dieser Begünstigtenregelung bedarf in jedem Falle der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Damit dies auch kontrolliert werden kann, so dass keine Umgehung des GVG stattfindet, muss die Stiftung der Regierungsaufsicht unterstellt werden (Art 564 Abs 2 PGR). Die Regierung hat dann jederzeit die Möglichkeit, in die notwendigen Stiftungsunterlagen Einsicht zu nehmen und zu kontrollieren, ob sich an der Begünstigtenregelung tatsächlich nichts geändert hat. Es muss aber auch vermieden werden, dass ein neuer Begünstigter bestellt wird, ohne dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung hierfür vorliegt. Probleme rechtlicher Art entstünden nämlich dann, wenn dieser neue Begünstigte gutgläubig und wenn seine Bestellung zum Begünstigten gesellschaftsrechtlich gültig wäre. Um dies zu verhindern, muss aus den eigentlichen Stiftungsstatuten, also nicht nur aus den Beistatuten (Reglementen), hervorgehen, dass jede Begünstigtenregelung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung unterliegt, dass die Stiftung der Regierungsaufsicht unterliegt und dass diese Statutenbestimmungen (ebenso wie die Zweckbestimmung) nicht ohne Zustimmung der Aufsichtsbehörde (Regierung) abgeändert werden können. Darüberhinaus muss jede Person, die zum Begünstigten der Stiftung hinsichtlich von Liegenschaften der Stiftung ernannt werden soll, seiner Begünstigtenbestellung zustimmen, damit die entsprechende Liegenschaft diesem Begünstigten grundverkehrsrechtlich auch zugerechnet werden kann.
Im Sinne der obigen Ausführungen hat sich der Stifter seiner Mitwirkungsrechte in der Stiftung zu begeben, wie überhaupt sichergestellt werden muss, dass keinem Beteiligten der Stiftung ein solcher Einfluss auf die Stiftung zukommt, der dazu führen könnte, die Ziele des GVG nicht zu erreichen oder das GVG zu umgehen.
Im vorliegenden Fall ist aus dem Zweck der Bf zu 2 (Art 3 der Statuten) kein rechtliches Interesse zum Erwerb von Liegenschaften durch die Bf zu 2 klar ableitbar. Aus dem Reglement vom 22.12.1998 ergibt sich zwar, dass die Bf zu 1 alleinige Erstbegünstigte ist (und damit ist auch klargestellt, dass die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften ausschliesslich der Bf zu 1 iS einer Stiftungsbegünstigung zukommen sollen), doch ergibt sich aus dem Reglement nicht, wer nach dem Tode der Erstbegünstigten (Bf zu 2) Begünstigter der Stiftung bzw Begünstigter hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften werden soll. Das Reglement vom 22.12.1998 verweist lediglich auf ein "Reglement II in der dannzumaligen Fassung". Aber auch diese Begünstigtennachfolgeregelung muss den Grundverkehrsbehörden sofort offengelegt werden, damit klargestellt ist, dass auch mit einem solchen "Reglement II" keine Umgehung des GVG beabsichtigt ist (analog zu Art 3 Abs 1 lit d GVG). Jede Bestellung von Begünstigten bedarf, soweit sich die Begünstigtenbestellung auf inländische Liegenschaften bezieht, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung; dies muss so in den Statuten bestimmt sein; die entsprechende Statutenbestimmung muss unabänderlich sein. Dass die Stiftung der Aufsicht der Regierung unterstellt wird, muss in den eigentlichen Stiftungsstatuten enthalten sein. Es genügt nicht, wenn der Stiftungsrat einen diesbezüglichen B erlässt, wie vorliegendenfalls. Darüberhinaus bestimmt Art 11 der Statuten der Bf zu 2, dass der Stiftungsrat befugt ist, Änderungen an diesem Statut vorzunehmen. Auch dieses Recht muss, wie bereits ausgeführt, weitestgehend eingeschränkt werden, nämlich insbesondere hinsichtlich der Änderung des Zweckes, der Unterstellung der Stiftung unter die Aufsicht der Regierung und des Erlasses von Reglementen (Beistatuten; Art 4 der Statuten). Bestimmungen in den Statuten, die darauf hindeuten, dass die Stiftung andere Ziele erreichen will, als die strikte Einhaltung des GVG, sollten möglichst vermieden werden. So ist nicht einzusehen, weshalb Art 3 Abs 2 der vorliegenden Statuten der Bf zu 2 bestimmen muss, dass die Stiftung über die Begünstigung von Familienangehörigen hinaus noch Leistungen an natürliche oder juristische Personen, Institutionen und Ähnliches erbringen kann.
Da die Statuten und Reglemente der Bf zu 2 all diese Voraussetzungen nicht erfüllen, waren die Beschwerden abzuweisen.