Art. 31 Abs. 1 LV Art. 38 Abs. 2 BauG Art. 2 Abs. 1 BUG Art. 1 Abs. 2 Bauordnung Triesen
Die Begründung, dass vor der Inangriffnahme neuer Umlegungen bereits umgelegte Gebiete zu erschliessen seien, ist vertretbar. Der Gemeinde muss es offen stehen, sich hinsichtlich der Bewilligung einer Baulandumlegung an einer sachlich haltbaren Prioritätenordnung auszurichten. In diesem Zusammenhang ist auch nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde etappenweise so vorgeht, dass sie zunächst Projekte bewilligt, die den Dorfkern nach innen verdichten. Das Abstellen auf den Siedlungszusammenhang ist eine sachlich vertretbare Argumentation und stellt keinen Verstoss gegen den Gleichheitssatz dar.
Willkürverbot LV Art. 1, 2, 3 BUG
Die Auslegung, dass den Gemeinden beim Entscheid über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahren ein Ermessen zukommt, wenn ein entsprechendes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Boden gehört, vorliegt, ist unter dem groben Willkürraster vertretbar.
Art. 34 LV Art. 38 Abs. 2 BauG
Aus der Eigentumsgarantie lässt sich kein Recht auf Herstellung der Baureife durch die Gemeinde ableiten, insbesondere auch kein Recht auf Erschliessungsleistungen.
StGH 2008/161
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 30. November 2009, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; lic. iur. Siegbert Lampert und Prof. Dr. Klaus Vallender als Richter; Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und Dr. Peter Nägele als Ersatzrichter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin in der Beschwerdesache
Beschwerdeführer: M
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 14. Oktober 2008, VGH2008/48
wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte(Streitwert: CHF 100'000.00)
zu Recht erkannt:
1. Der Individualbeschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführer sind durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 14. Oktober 2008, VGH 2008/48, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
2. Die Beschwerdeführer sind zur ungeteilten Hand schuldig, die Verfahrenskosten, bestehend aus der Urteilsgebühr in Höhe von CHF 1'700.00, binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Mit Schreiben der N AG, Vaduz, vom 26. Oktober 2007 sind insgesamt 43 Einzelpersonen mit jeweils gleichlautenden Anträgen an den Gemeinderat der Gemeinde Triesen gelangt; dies mit dem Begehren, in Bezug auf ein in einem beigelegten Situationsplan blau gekennzeichnetes Gebiet die Durchführung einer Baulandumlegung von Amtes wegen anzuordnen. Diesem Schreiben der N AG, Vaduz, welches am 30. Oktober 2007 bei der Gemeinde Triesen einging, waren 43 Original-Antragsformulare sowie ein Situationsplan beigelegt. Die Antragsformulare waren von den jeweiligen Antragstellern datiert und unterschrieben und wiesen die von den jeweiligen Antragstellern geeigneten Grundstücke (Triesner Parzellen) aus.
2. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 11. Dezember 2007, GRB 594-23-07 (614-128) hat der Gemeinderat der Gemeinde Triesen den Antrag vom 26. Oktober 2007, gerichtet auf die Einleitung einer Baulandumlegung hinsichtlich von 31 Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 21'655 m2 im Gebiet "Neugrütt" abgewiesen. Zur Begründung wurde vom Gemeinderat im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass vor einer Inangriffnahme neuer Umlegungen bereits umgelegte Gebiete zu erschliessen seien und es angesichts der Überdimensionierung der Bauzonen vordringlich sei, Prioritäten zu setzen, so dass einem Grundsatzbeschluss aus dem Jahre 2000 (GRB 028-0100 vom 18. Januar 2000) konsequent nachgelebt werde, und dass von einer Umlegung des Gebiets "Neugrütt" im öffentlichen Interesse Abstand genommen werden müsse; dies nicht nur aus raumplanerischen, sondern auch aus finanziellen Gründen.
3. Gegen diesen Beschluss haben insgesamt 18 Einzelpersonen am 18. Januar 2008 Beschwerde an die Regierung erhoben, welche die Regierung mit Entscheidung vom 29. April 2008 kostenpflichtig abwies und den Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Triesen vom 11. Dezember 2007 bestätigte. Zusammengefasst begründete die Regierung ihre Entscheidung damit, dass das Entscheidungsermessen der Standortgemeinde im Rahmen von Art. 5 des Baulandumlegungsgesetzes so lange zu achten und in dieses Ermessen so lange nicht einzugreifen sei, als kein wichtiger Grund dagegen spreche. Wenn insbesondere der Grundsatz der Gleichbehandlung im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LV bzw. das Willkürverbot nichts anderes nahe lege, sei bei einer Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen der Allgemeinheit an einer geordneten Raumplanung einerseits und jenem der Antragsteller (hier: der Beschwerdeführer) an der Durchführung einer Baulandumlegung andererseits in die Ermessensfreiheit der Standortgemeinde nicht einzugreifen. Nach Auffassung der Regierung hat der Gemeinderat das ihm aufgrund des Gesetzes obliegende, relativ weite Ermessen pflicht- und ordnungsgemäss ausgeübt.
4. Gegen diese Regierungsentscheidung erhoben die Beschwerdeführer am 16. Mai 2008 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und beantragten, der Beschwerde Folge zu geben und die angefochtene Entscheidung der Regierung dahingehend abzuändern, dass der Beschwerde der Beschwerdeführer vom 18. Januar 2008 stattgegeben und der Beschluss des Gemeinderates Triesen vom 11. Dezember 2007 aufgehoben und eine Informationsversammlung der Grundeigentümer im Sinne von Art. 4 des Baulandumlegungsgesetzes einberufen und anschliessend die Einleitung der Baulandumlegung "Neugrütt" beschlossen werde, eventualiter der Beschwerde Folge zu geben und die angefochtene Entscheidung der Regierung vom 29. April 2008 dahingehend abzuändern, dass der Beschluss des Gemeinderates vom 11. Dezember 2007 aufgehoben und zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Gemeinde Triesen zurückverwiesen werde, subeventualiter der Beschwerde Folge zu geben und die angefochtene Entscheidung der Regierung vom 29. April 2008 aufzuheben und zur Durchführung eines Beweisverfahrens sowie zur neuerlichen Entscheidung an die Regierung zurückzuverweisen, sowie jedenfalls das Land Liechtenstein zur Tragung der Verfahrenskosten zu verpflichten.
5. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Beschwerde mit Urteil vom 14. Oktober 2008, VGH 2008/48, abgewiesen und die angefochtene Entscheidung der Regierung bestätigt. Dies aus folgenden Gründen:
5.1. Auszugehen sei vom Gesetz vom 3. Juli 1991 über die Baulandumlegung (nachstehend kurz: BUG), LGBl. 1991 Nr. 61 in der geltenden Fassung. Zweck des Baulandumlegungsgesetzes sei es, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebietes durch Umlegung neu zu ordnen. Dadurch sollten nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugebiete entstehen (Art. 1 BUG). Die Umlegung habe in Übereinstimmung mit dem Baugesetz, der Gemeindebauordnung, dem Zonenplan und weiteren rechtskräftigen orts- und landesplanerischen Grundlagen zu erfolgen. Mit der Baulandumlegung solle insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden (Art. 2 BUG).
5.2. Zuständig für die Durchführung der Umlegung sei gemäss Art. 3 BUG der Gemeinderat, der das Umlegungsverfahren auf begründetes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Bodens gehöre, anordne, wenn die weiteren Voraussetzungen des Baulandumlegungsgesetzes erfüllt seien. Der Gemeinderat könne die Durchführung einer Umlegung auch von Amtes wegen anordnen, wenn ohne Umlegung eine zweckmässige und zonengerechte Überbauung erschwert oder verunmöglicht werde.
5.3. Zunächst sei auf die Frage einzugehen, ob und inwieweit den Gemeinden beim Entscheid über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens ein Ermessen zukomme, wenn ein entsprechendes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Bodens gehöre, vorliege.
5.4. Die Beschwerdeführer argumentierten, dass Art. 2 Abs. 3 BUG der Gemeinde nur hinsichtlich ganz oder teilweise unbebauter Bereiche der Bauzone einen Ermessensspielraum zur Ablehnung einer beantragten Baulandumlegung einräume. Im Falle eines grösstenteils überbauten Gebietes müsse aufgrund eines Umkehrschlusses eben kein begründetes öffentliches Interesse gegeben sein, um eine Umlegung zu rechtfertigen. Beim Wegfall des Erfordernisses des begründeten öffentlichen Interesses infolge einer bereits erfolgten weitgehenden Überbauung des betreffenden Gebietes könne jedoch nur davon ausgegangen werden, dass die individuellen Interessen der Grundstückseigentümer zu verfolgen seien. Die Entscheidung darüber, ob derartige Interessen gegeben seien, sei jedoch dem Ermessen der Gemeinde entzogen, da die Eigentümer durch ihren Antrag auf Einleitung einer Baulandumlegung bereits ihrem diesbezüglichen Ansinnen und somit auch ihren Interessen Ausdruck verliehen hätten. Das betreffende Gebiet "Neugrütt" sei in einem Ausmass von mehr als 50 % seiner Fläche und somit grösstenteils überbaut, weshalb die Durchführung der Baulandumlegung eben nicht dem Erfordernis eines berechtigten öffentlichen Interesses im Sinne des Art. 2 Abs. 3 BUG unterliege. Es liege im vorliegenden Fall daher keine Ermessensentscheidung der Gemeinde vor, sondern vielmehr ein Rechtsanspruch der Beschwerdeführer auf Umlegung des betreffenden Gebietes. Vor diesem Hintergrund seien die Ausführungen hinsichtlich der eingeschränkten Ermessensüberprüfung durch die Regierung verfehlt. Nicht jede Entscheidung über Sachthemen, die in den Kompetenzbereich der Gemeinden überantwortet worden sei, könne nach deren Ermessen ausgeübt werden. Vielmehr gebe es durchaus Rechtsbereiche, so auch den vorliegenden, in denen die Gemeinde dazu verhalten sei, lediglich das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu überprüfen, auf die ein Antragsteller sein Begehren abstütze. Bei richtiger rechtlicher Würdigung der Umstände hätte die Regierung zum Ergebnis kommen müssen, dass es sich beim "Neugrütt" um ein grösstenteils überbautes Gebiet handle, daher kein öffentliches Interesse im Sinne des Art. 2 Abs. 3 BUG gefordert sei und somit ein Umlegungsverfahren einzuleiten sei.
5.5. Der Verwaltungsgerichtshof erwog dazu, richtig sei, dass das Baulandumlegungsgesetz eine Unterscheidung zwischen ganz und grösstenteils unbebauten Bereichen einer Bauzone einerseits und grösstenteils bebauten Bereichen einer Bauzone andererseits treffe. Ganz oder grösstenteils unbebaute Bereiche einer Bauzone dürften nur bei Vorliegen eines begründeten öffentlichen Interesses umgelegt werden (Art. 2 Abs. 3 BUG). Ein solches Interesse liege insbesondere dann vor, wenn die Umlegung für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung eines Gebietes, oder für die Sanierung eines Gebietes Gewähr biete, dessen Nutzung und Erschliessung ganz oder teilweise in Widerspruch zu den rechtskräftigen ortsplanerischen Grundlagen (Zonenplan und Bauordnung) stehe. Daraus lasse sich aber nicht zwingend ableiten, dass bei grösstenteils bebauten Bereichen einer Bauzone die Gemeinde auf einen entsprechenden Antrag der Grundeigentümer eine Baulandumlegung einleiten müsse. Einen Anhaltspunkt dafür, dass auch bei grösstenteils überbauten Bereichen einer Bauzone der Gemeinde ein Entscheidungsermessen zukomme, liefere der Gesetzestext, wenn er ein "begründetes Ersuchen" der Grundeigentümer verlange. Die Gemeinde habe daher nicht einfach jedem Ersuchen auf Einleitung einer Baulandumlegung stattzugeben, sondern könne sehr wohl prüfen, ob ein solches Ersuchen begründet sei.
5.6. Die Regierung habe in der angefochtenen Entscheidung unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien bereits aufgezeigt, dass der Gesetzgeber mit der Novelle des Baulandumlegungsgesetzes von 1991 den Gemeinden in jedem Fall - also unabhängig von der bestehenden Überbauung eines Umlegungsperimeters - ein Ermessen habe einräumen wollen. Im Bericht und Antrag der Regierung Nr. 4/1991 vom 14. Februar 1991 werde ausgeführt, dass mit der gegenständlichen Gesetzesnovelle "unter Änderung des bisherigen Rechts" festgelegt werde, "dass die Befugnis, eine Baulandumlegung einzuleiten, allein beim Gemeinderat liegen soll. Der Entwurf lässt es also nicht mehr zu, dass eine bestimmte Anzahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen kann, wie dies heute in Artikel 16 Absatz 2 des Baugesetzes vorgesehen ist." (S. 4 BuA). Die Regierung verweise auf weitere Stellen im erwähnten Bericht und Antrag, so auf Seite 13 ("Der vorliegende Entwurf lässt es ... nicht mehr zu, dass eine bestimmte Anzahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen kann") und Seite 14 ("Gemäss Artikel 16 des Baugesetzes muss heute eine Umlegung vorgenommen werden, wenn die Mehrheit der Grundeigentümer dies verlangt. Gemäss dem vorliegenden Gesetzesentwurf wird diese Muss-Bestimmung fallengelassen"). Nichts anderes ergebe sich aus der Stellungnahme der Regierung Nr. 37/1991, wonach die einzige im erwähnten Bericht und Antrag in Art. 3 Abs. 2 der Regierungsvorlage noch enthaltene "Muss-Bestimmung" von der Regierung auf die zweite Lesung des Baulandumlegungsgesetzes hin gestrichen worden sei (S. 5). Aufgrund des aus den Materialien klar ersichtlichen Willens des Gesetzgebers sei der Umkehrschluss der Beschwerdeführer aus dem Gesetzeswortlaut von Art. 2 Abs. 3 BUG nicht möglich.
5.7. Wie bereits ausgeführt, sei der Wille des Gesetzgebers, den Gemeinden bei der Entscheidung über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens ein Ermessen einzuräumen, auch im Gesetzestext positiviert, wenn Art. 3 Abs. 1 BUG verlange, dass das Ersuchen der Grundeigentümer auf Einleitung eines Umlegungsverfahrens in jedem Fall "begründet" sein müsse. Über diese Begründetheit entscheide die Gemeinde nach freiem Ermessen.
5.8. Bei der Einleitung von Baulandumlegungsverfahren stehe den Gemeinden somit eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu. Die Grundeigentümer hätten keinen Rechtsanspruch auf Einleitung eines Umlegungsverfahrens (in diesem Sinne VGH 2008/58 vom 2. September 2008, wo der Verwaltungsgerichtshof obiter festgehalten habe, dass die Grundeigentümer eine Baulandumlegung nur anregen könnten; siehe auch VGH 2004/19, in: LES 2004, S. 180, zur ähnlich gelagerten und letztlich verneinten Frage, ob die Gemeinden nach durchgeführter Baulandumlegung verpflichtet seien, die Erschliessung an die Hand zu nehmen). Die Regierung sei daher zu Recht davon ausgegangen, dass sie sich bei der Überprüfung der Entscheidung der Standortgemeinde über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens aufgrund der zu Gunsten der Standortgemeinde bestehenden Autonomie zurückhalte und nur dann eingreife, wenn die Gemeinde das ihr eingeräumte Ermessen willkürlich ausübe. Die Ausführungen der Beschwerdeführer, die nachfolgend kurz zusammengefasst würden, vermöchten eine solche willkürliche Ermessenausübung der Gemeinde Triesen nicht nachzuweisen.
5.9. Die Beschwerdeführer monierten, dass die Gemeinde und in weiterer Folge die Regierung ihre Entscheidung auf raumplanerische Überlegungen abgestützt hätten. Solche Überlegungen seien ausdrücklich anderen Gesetzen vorbehalten und dürften in die Beurteilung nach dem Baulandumlegungsgesetz nicht mehr einfliessen. Bei der Baulandumlegung handle es sich eben gerade nicht um ein Instrument der Raumplanung auf Gemeindeebene.
Die Regierung habe unter Hinweis auf die Literatur zutreffend dargelegt, dass es sich bei der Durchführung einer Baulandumlegung um eine planerische Massnahme zur Förderung einer rationellen Bodennutzung und damit um ein Verfahren der Ortsplanung handele, welches in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde falle. Diese Überlegungen deckten sich mit der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VBI 1993/35 vom 10. Dezember 1997). Das Baulandumlegungsverfahren diene primär ortsplanerischen Interessen, indem das Gepräge des Ortsbildes für die Zukunft richtungsweisend bestimmt werde. Aus diesem Grund stehe der Standortgemeinde hinsichtlich der Anordnung einer Baulandumlegung ein relativ weites Ermessen zu.
Die Beschwerdeführer gingen fehl in der Annahme, dass raumplanerische Überlegungen im Rahmen des Baulandumlegungsgesetzes generell keinen Platz hätten. Richtig sei zwar, dass raumplanerische Aspekte auch in anderen Gesetzen geregelt würden, jedoch stehe nichts entgegen, dass die Gemeinden orts- und damit auch raumplanerische Überlegungen bei der Entscheidung über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens mit einfliessen liessen, solange und soweit sich die Gemeinde im Rahmen der vorgegebenen Raumplanung - mithin in Übereinstimmung mit dem Baugesetz, der Gemeindebauordnung, dem Zonenplan und weiteren rechtskräftigen orts- und landesplanerischen Grundlagen (Art. 2 Abs. 1 BUG) - bewege. Gegenteiliges lasse sich im gegenständlichen Fall weder feststellen noch werde dies auch von den Beschwerdeführern substantiiert behauptet.
5.10. Dem Argument der Gemeinde, dass aufgrund der Bevölkerungssituation und in Ansehung des durchschnittlichen Raumbedarfes pro Einwohner (gemessen an schweizerischen Kennzahlen) derzeit kein Bedarf für Bauland bestehe, sondern die bestehende Bauzone ein Mehrfaches der heutigen Einwohnerzahl aufnehmen könne, hielten die Beschwerdeführer entgegen, dass die schweizerische Situation nicht einfach auf Liechtenstein übertragen werden könne und die Situation in Liechtenstein aufgrund der zahlreichen Grenzgänger und der Intensität der Gewerbetätigkeit in Triesen eine besondere sei. Die Regierung beschränke sich in ihrer Entscheidung darauf, Literaturmeinungen betreffend die Situation in Liechtenstein vor zwanzig Jahren zu zitieren ohne auf die Entwicklungen einzugehen, die sich gerade in diesem Bereich in den letzten beiden Dekaden ergeben hätten. Es könne nicht ernsthaft behauptet werden, Liechtenstein hätte sich in dieser Zeit nicht verändert. Darüber hinaus werde wiederum die schweizerische Sach- und Rechtslage bemüht, ohne auf die Argumentation der Beschwerdeführer einzugehen, warum diese nicht auf Liechtenstein umgelegt werden könne.
Die Einschätzung der Gemeinde, wonach die bestehende Bauzone ein Mehrfaches der heutigen Einwohnerzahl aufnehmen könne und daher derzeit kein Bedarf für Bauland bestehe, sei aus der planerischen Sicht der Standortgemeinde zumindest vertretbar. Auch wenn eine individuelle Betrachtung aus Sicht der Grundeigentümer eine Baulandumlegung im betreffenden Gebiet als wünschenswert erscheinen lasse, so führe dies jedenfalls nicht dazu, dass die ablehnende Entscheidung der Gemeinde deswegen offensichtlich unhaltbar sei und damit als willkürlicher Verwaltungsakt aufzuheben wäre.
5.11. Nach Ansicht der Beschwerdeführer verfange auch das Argument der Gemeinde nicht, wonach von ihr Boden gehortet werde, da sie diesen als Tauschsubstrat benötige und aufgrund der Gründung der Bürgergenossenschaft dazu gezwungen sei. Denn die Gemeinde Triesen lehne Tauschansuchen in aller Regel ab. Die Gemeinde habe schon vor der Gründung der Bürgergenossenschaft Boden gesammelt. Auf diesen Punkt brauche nicht weiter eingegangen zu werden, da sich daraus nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes weder zu Gunsten noch zu Ungunsten der gegenständlichen Baulandumlegung etwas Substanzielles ableiten lasse.
5.12. Die Gemeinde habe die Ablehnung der Baulandumlegung unter anderem mit der mangelnden Motivation zur Erschliessung des "Neugrütt" und den mit einer Erschliessung verbundenen Folgekosten begründet. Diesbezüglich verwiesen die Beschwerdeführer auf bereits ungenutzte Erschliessungseinrichtungen, die zum Teil sogar periodisch saniert werden müssten, ohne für irgendjemanden von Vorteil zu sein. Die Gemeinde könne hinsichtlich der Ablehnung der Umlegung nicht mit der fehlenden Erschliessung argumentieren. Auch wenn im gegenständlichen Fall teilweise Erschliessungseinrichtungen vorhanden seien, binde jede Baulandumlegung und die daran anknüpfende Enderschliessung sowohl personelle als auch finanzielle Mittel. Wenn die Gemeinde mit der Bindung von Ressourcen argumentiere und auf die finanziellen Folgen einer Baulandumlegung hinweise, so seien solche Fragen für die Entscheidung über die Einleitung eines Umlegungsverfahrens jedenfalls von Bedeutung.
5.13. Soweit die Gemeinde ihre Ablehnung mit der Priorität der Baulandumlegung in anderen Ortsteilen und des Nichtvorliegens einer Ungleichbehandlung begründe, würden die Beschwerdeführer behaupten, dass die Gemeinde wissentlich von völlig falschen Tatsachen ausgehe und daher nicht glaubwürdig sei. So berufe sich die Gemeinde auf die Notwendigkeit der Verlegung von Werksleitungen, für die es keine rechtliche Grundlage gebe, die notwendige Schaffung von Schulwegen, die längst bestünden, auf ortplanerische Prioritäten, die nachweislich nicht gegeben seien (Stichwort "Gastera") oder vergleiche das Gebiet "Neugrütt", das zum grössten Teil bereits überbaut sei, in völlig unfundierter Weise mit jenem des "Knebelbrogg/Feld", das nicht einmal in einer Bauzone liege und nun wirklich gänzlich anderen rechtlichen Geboten unterliege.
Auch hieraus lasse sich keine willkürliche Ermessensausübung der Gemeinde ableiten. Es sei durchaus nachvollziehbar und sinnvoll, wenn die Gemeinde auf Privatparzellen befindliche Werksleitungen in Strassenparzellen verlege und faktisch zwar bestehende Fusswegverbindungen für Schüler dank einer Umlegung auch grundbücherlich absichere. Auch liesse sich für den Standpunkt der Beschwerdeführer nichts gewinnen, wenn die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 12. Februar 2008 einen Vergleich zwischen dem Gebiet "Neugrütt" und dem ebenfalls in der Bauzone gelegenen Gebiet "Knebelbrogg" ziehe und nur in Klammern zum besseren Verständnis des betreffenden Gemeinderatsprotokollauszugs anfüge, dass der Gemeinderat gleichzeitig auch die Umlegung des benachbarten Gebietes "Knebelbrogg/Feld" abgelehnt habe, wobei die Gemeinde selbst darauf hingewiesen habe, dass letzteres jedoch nicht in der Bauzone liege.
5.14. Schliesslich sei auf die Verfahrensrüge der Beschwerdeführer einzugehen, wonach die Regierung das Vorbringen der Beschwerdeführer hinsichtlich der Auslegung von Art. 2 Abs. 3 BUG einfach ignoriert habe und zudem ihre Beweisanbote zu Unrecht abgelehnt habe. Diese Rüge sei - so erwägt der Verwaltungsgerichtshof dazu - offensichtlich unbegründet, habe doch die Regierung das relativ weite Ermessen der Gemeinde bei Baulandumlegungen in ihrer Entscheidung, insbesondere auch unter Heranziehung der Gesetzesmaterialien und durch Verweise auf die einschlägige Rechtsprechung, eingehend begründet. Ebenso sei die Regierung im Recht, wenn sie die von den Beschwerdeführern verlangten Feststellungen als nicht rechtserheblich abgelehnt habe. Denn die von den Beschwerdeführern zusätzlich geforderten Feststellungen hätten - im Rahmen der eingeschränkten Überprüfungskompetenz der Regierung - keine willkürliche Ermessensausübung der Gemeinde begründen können.
5.15. Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass die Gemeinde Triesen ihre ablehnende Entscheidung im Rahmen ihres relativ weiten Entscheidungsspielraums vertretbar begründet habe. Wenn die Gemeinde ausführe, dass sie angesichts der bereits überdimensionierten Bauzone gewisse Prioritäten setzen müsse und jeweils auch die Folgekosten einer Umlegung mit zu berücksichtigen habe, so stütze die Gemeinde ihre ablehnende Entscheidung auf sachgerechte Kriterien. Die Beschwerdeführer vermöchten dagegen nicht substanziert darzulegen, weshalb die ablehnende Entscheidung der Gemeinde Triesen qualifiziert unsachlich bzw. grob verfehlt sein solle. Eine Überschreitung des relativ weiten Entscheidungsspielraums seitens der Gemeinde wäre nicht schon deswegen anzunehmen, weil die Einleitung der von den Grundeigentümern beantragten Baulandumlegung - den überprüfenden Instanzen - ebenso vertretbar oder sogar zutreffender erschiene, sondern erst dann, wenn die Nichteinleitungsentscheidung der Standortgemeinde als offensichtlich unhaltbar und damit als willkürlich qualifiziert werden müsste. Dies sei nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes zu verneinen.
6. Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichthofes, VGH 2008/48, haben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 25. November 2008 Individualbeschwerde beim Staatsgerichtshof erhoben. Geltend gemacht wird die Verletzung des Gleichheitsgebots und des Willkürverbots sowie der Eigentumsgarantie gemäss Art. 34 LV. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle der gegenständlichen Beschwerde Folge geben und feststellen, dass das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes, VGH 2008/48, vom 14. Oktober 2008 gegen die verfassungsmässig gewährleisteten Rechte der Beschwerdeführer verstosse, dieses Urteil deshalb aufheben und zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückverweisen. Dies alles unter Kostenfolgen für das Land Liechtenstein. Ihre Individualbeschwerde begründen die Beschwerdeführer im Wesentlichen wie folgt:
6.1. Zur Verletzung des Gleichheitsgebotsgebots:
Im Rahmen des gegenständlichen Verfahrens sei von der Gemeinde wiederholt ins Treffen geführt worden, dass die Baulandumlegung des Gebietes "Neugrütt" daran scheitere bzw. unerwünscht sei, weil die Bauzone der Gemeinde Triesen überdimensioniert sei. Des Weiteren sei geplant, den Dorfkern nach innen zu verdichten.
In Art. 31 Abs. 1 Satz 1 LV sei der Grundsatz der Rechtsgleichheit verfassungsrechtlich verankert. Demnach müsse Gleiches gleich und Ungleiches ungleich behandelt werden. Davon erfasst seien sämtliche Staatsfunktionen, so auch das Handeln der Gemeinden.
In den vergangenen Jahren habe die Gemeinde Triesen diverse Baulandumlegungen durchgeführt. Exemplarisch seien diesbezüglich die Gebiete "Finga", "Sax", "Vanetscha", "Meierhof I" und "Gastera" zu erwähnen.
Wenn die Gemeinde nunmehr ins Treffen führe, dass in Triesen ein Überschuss an Bauland vorhanden sei (was nicht zutreffe), so wäre ihr dies selbst zuzuschreiben. Die Gemeinde Triesen gebe vor, "Hüterin der Bauflächen" zu sein und sehe es als ihre Aufgabe an, den Markt für Bauboden zu kontrollieren. Davon abgesehen, dass diese Politik insofern fragwürdig sei, als dies tatsächlich nicht die Aufgabe der Gemeindeverwaltung sei, könne es nicht angehen, dass die Gemeinde bestimmte Baulandumlegungen bewillige und andere nicht. Vor dem Hintergrund der Rechtsgleichheit seien alle Rechtsunterworfenen unter den gleichen Voraussetzungen gleich zu behandeln. Es sei nicht einzusehen, dass beispielsweise das Gebiet "Gastera" (gerade, nämlich zwischen 2004 - 2008), umgelegt worden sei, obwohl damals bereits ein vermeintlicher Überschuss an Bauboden vorhanden gewesen wäre, wenn man der Ansicht der Gemeinde Triesen folgen würde. Wenn diese Thematik damals (im Zusammenhang mit der Baulandumlegung "Gastera" innerhalb der letzten zwölf Monate) einer Baulandumlegung nicht entgegengestanden sei, könne damit auch heute nicht deren Ablehnung begründet werden.
Auch das Argument der Gemeinde, wonach beabsichtigt werde, den Dorfkern nach innen zu verdichten, vermöge hinsichtlich des Gebietes "Gastera" nicht zu verfangen. In diesem Fall wäre die Umlegung des Gebietes "Gastera" unzulässig gewesen, da das Gebiet mitnichten von bestehenden Siedlungen umgeben sei, sondern im Süden an eine Reservezone angrenze. Die Umlegung des Gebietes "Gastera" sei daher in keiner Weise dazu geeignet, den Dorfkern nach innen zu verdichten. Das Gleiche gelte für die Umlegung "Meierhof I" und "Sax", wo früher das Kinderskirennen (ausserhalb jeglicher Siedlungen) stattgefunden habe. Hingegen stelle der Ortsteil "Säga", in welchem sich auch das verfahrensgegenständliche Gebiet "Neugrütt" befinde, einen eigenen Weiler dar, der bereits grossenteils überbaut sei. Im Gegensatz zu den Gebieten "Gastera", "Sax" und "Meierhof I" wäre die Umlegung des Gebietes "Neugrütt" sehr wohl dazu geeignet, den Ortsteil des Weilers "Säga" zu verdichten.
Im Hinblick darauf, dass jene Argumente, nämlich die Verdichtung des Ortskernes nach innen sowie der Überschuss an Bauboden in der Gemeinde, welche die Gemeinde zur Ablehnung der gegenständlichen Baulandumlegung ins Treffen führe, hinsichtlich der Gebiete "Gastera", "Meierhof I" und "Sax" nicht gegeben gewesen seien, könne diese Argumentation vor dem Hintergrund des Anspruches auf Gleichbehandlung nunmehr auch nicht den Beschwerdeführern entgegengehalten werden. Dies umso mehr, als gerade hinsichtlich der Verdichtung des Ortskernes die Umlegung des Gebietes "Neugrütt" deutlich geeigneter wäre als jene der Gebiete "Gastera", "Meierhof I" und "Sax".
Somit seien die Beschwerdeführer durch den Verwaltungsgerichtshof und dessen Vorinstanzen im Vergleich zu den Eigentümern von Liegenschaften in anderen Gebieten, hinsichtlich deren eine Umlegung bewilligt und durchgeführt worden sei, in unzulässiger Weise ungleich behandelt worden. Schlimm daran sei, dass es nicht um eine Praxisänderung gehe, sondern dass die Gemeinde Triesen offenbar mal so, dann wieder anders entscheide, jedenfalls nicht gemäss den von ihr behaupteten Kriterien. Jüngstes Gegenbeispiel sei, wie schon gesagt, die Umlegung "Gastera" in den Jahren 2004 - 2008!
6.2. Zur Verletzung des Willkürverbots:
Im Rahmen ihrer Beschwerden hätten die Beschwerdeführer zusammengefasst aufgezeigt, dass es sich bei dem Gebiet "Neugrütt" um einen Bereich einer Bauzone handele, welcher grossenteils bebaut sei und dass Art. 2 Abs. 3 BUG der Gemeinde lediglich im Falle von ganz oder grossenteils unbebauten Bereichen einen Ermessensspielraum zur Einleitung eines Umlegungsverfahrens einräume, während hinsichtlich eines grossenteils bebauten Gebietes ein diesbezüglicher Rechtsanspruch der Eigentümer bestehe.
Weiter sei von den Beschwerdeführern dargelegt worden, dass die von der Gemeinde ins Treffen geführten raumplanerischen Überlegungen im Rahmen der Baulandumlegung nicht anzustellen seien, da diese bereits im Rahmen der Zonenfestlegung angestellt und umgesetzt worden seien, während hingegen ein öffentliches Interesse im Sinne des Baulandumlegungsgesetzes in der Erschliessung, verdichteten Überbauung oder besseren Nutzung eines durch die Umlegung neugeordneten Baugebietes zu erblicken sei.
Der Verwaltungsgerichtshof begründe die Abweisung der Beschwerde gegen die Entscheidung der Regierung in seinem nunmehr angefochtenen Urteil zusammengefasst damit, dass der Gesetzgeber den Gemeinden bei der Entscheidung über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens ein Ermessen eingeräumt habe. Dieses sei auch im Gesetzestext positiviert, da Art. 2 BUG verlange, dass das Ersuchen der Grundeigentümer auf Einleitung eines Umlegungsverfahrens in jedem Fall "begründet" sein müsse. Über diese Begründetheit würde nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes die Gemeinde nach freiem Ermessen entscheiden. Der Verwaltungsgerichtshof vertrete weiter die Ansicht, dass die Gemeinde Triesen dieses Ermessen nicht willkürlich ausgeübt habe.
Art. 2 Abs. 3 BUG räume der Gemeinde im Falle von ganz oder grossenteils unbebauten Bereichen einer Bauzone jenen Ermessensspielraum ein, auf den die Gemeinde die Ablehnung der Baulandumlegung im gegenständlichen Fall stütze.
Wie von den Beschwerdeführern bereits im Vorverfahren aufgezeigt worden sei, sei das Gebiet Neugrütt, für welches die Beschwerdeführer die Umlegung begehrten, jedoch in einem Ausmass von mehr als der Hälfte der Grundfläche überbaut. Dies sei auch von den Vorinstanzen nicht in Frage gestellt worden. Es sei daher von einem grossenteils überbauten Gebiet auszugehen, auf das sich Art. 2 Abs. 3 BUG, der auf ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche anwendbar sei, nicht erstrecke. Art. 2 Abs. 3 BUG fordere ein begründetes öffentliches Interesse an der Baulandumlegung für ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche. Da ein solcher im gegenständlichen Fall nicht vorliege, entfalle zwangsläufig auch das Erfordernis des begründeten öffentlichen Interesses. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass sich dieses Erfordernis auch auf grossenteils bebaute Bereiche erstrecke, hätte er Art. 2 Abs. 3 BUG mit Sicherheit entsprechend formuliert. Es sei offenkundig, dass der Gesetzgeber jedoch grossenteils bebaute Gebiete anders behandelt wissen wollte, da er Art. 2 Abs. 3 BUG ansonsten nicht auf ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche eingeschränkt hätte. Diesbezüglich biete die Bestimmung keinen Interpretationsspielraum - der Verwaltungsgerichtshof und seine Vorinstanzen legten das Gesetz so aus, als würde Art. 2 Abs. 3 BUG die Einschränkung auf ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche einer Bauzone gar nicht enthalten und "interpretierten somit in unzulässigerweise am klaren Wortlaut der Bestimmung vorbei".
Zur Rechtfertigung dieser Auslegung vertrete der Verwaltungsgerichtshof in der nunmehr angefochtenen Entscheidung den Standpunkt, dass sich aus der Formulierung des Art. 2 Abs. 3 BUG nicht zwingend ableiten lasse, dass bei grösstenteils bebauten Bereichen einer Bauzone die Gemeinde auf einen entsprechenden Antrag der Grundeigentümer eine Baulandumlegung einleiten müsse. Einen Anhaltspunkt dafür, dass auch bei grösstenteils überbauten Bereichen einer Bauzone der Gemeinde ein Entscheidungsermessen zukomme, würde der Gesetzestext, wenn er ein "begründetes Ersuchen" der Grundeigentümer verlange, liefern. Die Gemeinde habe daher nicht einfach jedem Ersuchen auf Einleitung einer Baulandumlegung stattzugeben, sondern könne sehr wohl prüfen, ob ein solches Ersuchen begründet ist.
Bei dieser Argumentation übersehe der Verwaltungsgerichtshof, dass das Gesetz ein begründetes öffentliches Interesse lediglich für die Umlegung grossenteils unbebauter Bereiche einer Bauzone fordere, während für grossenteils bebaute Bereiche ein solches eben gerade nicht verlangt werde. Vielmehr sehe das Gesetz diesbezüglich gar nichts vor. Wenn jedoch für ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche explizit das Vorliegen einer bestimmten Voraussetzung gefordert werde, könne dies nur bedeuten, dass für andere Sachverhalte deren Vorliegen nicht gefordert sei.
Durch die Einschränkung des Vorliegens eines begründeten öffentlichen Interesses auf ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche einer Bauzone, habe der Gesetzgeber deutlich zu verstehen gegeben, dass er diese Einschränkung nur für derartige Sachverhalte angewendet wissen wollte. Ansonsten hätte er sich einer anderen Formulierung bedient. Der Verwaltungsgerichtshof hingegen lege die Bestimmung so aus, als ob sich Art. 2 Abs. 3 BUG sowohl auf ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche als auch auf grossenteils bebaute Bereiche einer Bauzone beziehen würde. Dieser Interpretation sei die Bestimmung jedoch nicht zugänglich, da dadurch deren ausdrücklicher Wortlaut ausgehebelt und die getroffene Differenzierung zwischen ganz oder grossenteils unbebauten Bereichen und grossenteils bebauten Bereichen ad absurdum geführt werden würde.
An diesem Umstand könne auch der Inhalt der Gesetzesmaterialien, auf die sich sowohl die Regierung als auch der Verwaltungsgerichtshof berufen würden, nichts ändern. Der Verwaltungsgerichtshof zitiere in seinem Urteil den Bericht und Antrag der Regierung Nr. 4/1991 vom 14. Februar 1991, wonach unter Änderung des bisherigen Rechtes festgelegt worden sei, dass die Befugnis, eine Baulandumlegung einzuleiten, allein beim Gemeinderat liegen solle. Auch hier sei dem Verwaltungsgerichtshof eine Fehlinterpretation unterlaufen. Die von ihm zitierte Textstelle sei nämlich völlig aus dem Zusammenhang gerissen worden. Im Sinne einer richtigen Auslegung hätte jedoch die gesamte Textstelle wiedergegeben werden müssen. Diese laute wie folgt:
"Gemäss bisherigem Recht, muss eine Umlegung vorgenommen werden, wenn die Mehrheit der Grundeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte des betreffenden Landes zu Eigentum besitzen, dies verlangt. Dies soll künftig nur noch möglich sein, wenn gewisse Voraussetzungen gemäss Art. 2 dieses Entwurfes erfüllt sind. So muss eine Umlegung mit dem Baugesetz, der Gemeindebauordnung, dem Zonenplan und weiteren rechtskräftigen orts- und landesplanerischen Grundlagen entsprechen. Ausserdem muss sie einer zweckmässigen Überbauung dienen. Unbebaute Teile einer Bauzone sollen gemäss Regierungsentwurf künftig nur noch bei Vorliegen eines begründeten ortsplanerischen und öffentlichen Interesses umgelegt werden können. Zudem soll der Gemeinderat zur Durchführung einer Umlegung verpflichtet werden, wenn andernfalls eine zweckmässige und zonengerechte Überbauung verunmöglicht würde. Unter Änderung des bisherigen Rechtes wird damit festgelegt, dass die Befugnis, eine Baulandumlegung einzuleiten, allein beim Gemeinderat liegen soll. Der Entwurf lässt es also nicht mehr zu, dass eine bestimmte Zahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen kann, wie dies heute in Art. 16 Abs. 2 des Baugesetzes vorgesehen ist. Nach Ansicht der Regierung muss die Baulandumlegung "als öffentliche rechtliche Massnahme zur Bodenordnung von den Behörden auch jederzeit auch gegen deren Willen einzelner oder einer Mehrheit der betroffenen Eigentümer eingeleitet und durch geführt werden können". [...] (Unterstreichungen hinzugefügt).
Der Bericht und Antrag zur Einführung des Baulandumlegungsgesetzes bestätige die Auslegung der Beschwerdeführer geradezu, wenn es in der entsprechenden Passage laute, dass unbebaute Teile einer Bauzone gemäss Regierungsentwurf künftig nur noch bei Vorliegen eines begründeten ortsplanerischen und öffentlichen Interesses umgelegt werden können sollten.
In anderen Fällen müssten offenkundig nur die Voraussetzungen des Art. 2 BUG erfüllt sein - was in Bezug auf das Gebiet Neugrütt der Fall sei - , während ein darüber hinausgehendes berechtigtes öffentliches Interesse auf ganz oder grossenteils unbebaute Teile einer Bauzone eingeschränkt und somit für den gegenständlichen Fall nicht relevant und somit dem Ermessen der Gemeinde entzogen sei.
Die Ausführungen in dem Bericht und Antrag seien offenbar vielmehr dahingehend zu verstehen, dass dadurch hätte vermieden werden sollen, dass nur eine bestimmte Anzahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen könne. Vielmehr sollte der Gemeinde ein Mittel an die Hand gegeben werden, eine solche auch gegen den Willen der betroffenen Eigentümer einzuleiten und durchzuführen. In diesem Sinne sei auch der Bericht und Antrag zu verstehen.
Der Verwaltungsgerichtshof stütze seine Interpretation weiter auf die Ausführungen auf Seite 13 des Bericht und Antrages und zitiere diesbezüglich "der vorliegende Entwurf lässt es ... nicht mehr zu, dass eine bestimmte Anzahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen kann." Auch hier werde die zitierte Passage aus dem Zusammenhang gerissen. Weiter unten werde auf Seite 13 des BuA ausgeführt, dass eine Baulandumlegung nur dann durchgeführt werden könne (insbesondere in noch nicht überbauten Teilen einer Bauzone), wenn dies im öffentlichen Interesse sinnvoll erscheine. Auch durch diese Formulierungen gebe der Gesetzgeber zu verstehen, dass er das berechtigte öffentliche Interesse entsprechend der Formulierung des Gesetzestextes auf Fälle von ganz oder grossenteils unbebauten Bereichen einer Bauzone angewendet wissen wolle, während ein solches im Falle von grossenteils bebauten Bereichen nicht ausschlaggebend sein sollte.
Auch die vom Verwaltungsgerichtshof auf Seite 14 des BuA zitierte Textstelle vermöge die getroffene Auslegung nicht zu stützen. Vielmehr werde auch hier klar, dass es die Absicht des Gesetzgebers gewesen sei, zu erreichen, dass die Gemeinde bei der Einleitung der Baulandumlegung nicht auf die Zustimmung der Eigentümer angewiesen sein sollte, sondern eine solche auch gegen deren Willen ermöglicht werden sollte. Es sei jedoch keineswegs die Absicht gewesen, durch die Einführung des Baulandumlegungsgesetzes jede Mitwirkung durch die Grundeigentümer zu unterbinden. Dies ergebe sich zweifelsfrei aus den Ausführungen auf den Seiten 13 (unten) und 14 (oben) des BuA.
Auch vor dem Hintergrund der Ausführungen des Gesetzgebers im Bericht und Antrag Nr. 4/1991 werde somit klar, dass die Interpretation der Beschwerdeführer und der von ihnen getroffene Umkehrschluss, wonach für die Umlegung grossenteils bebauter Bereiche einer Bauzone kein berechtigtes öffentliches Interesse gefordert werde, zutreffend sei, während die Auslegung des Verwaltungsgerichtshofes und dessen Vorinstanzen in den Gesetzesmaterialien keine Deckung fänden.
In seinem Urteil schliesse sich der Verwaltungsgerichtshof weiter der Argumentation der Gemeinde Triesen an, wonach jede Baulandumlegung und die daran anknüpfende Erschliessung sowohl personelle als auch finanzielle Mittel binden würde und diese Bindung von Ressourcen und deren finanziellen Folgen für die Gemeinde bei der Entscheidung über die Einleitung eines Umlegungsverfahrens jedenfalls von Bedeutung sei.
Dem sei zu entgegnen, dass Art. 12 BUG die Verteilung der Kosten der Umlegung regele. In Abs. 3 sei vorgesehen, dass die Gemeinde an die Kosten der Umlegung einen Beitrag zahle. Ansonsten seien die entsprechenden Kosten von den beteiligten Grundeigentümern sowie vom Staat zu tragen. Mit der Umlegung selbst seien daher für die Gemeinde lediglich minimale Kosten verbunden.
Einen höheren finanziellen Aufwand stelle unbestrittener Massen die anschliessende Erschliessung des Umlegungsgebietes durch die Gemeinde dar. Diesbezüglich habe jedoch der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung VGH 2004/19 (LES 2004, Seite 180 ff.) ausdrücklich festgestellt, dass die Gemeinde hinsichtlich der Erschliessung eines umgelegten Gebietes an keinerlei Fristen gebunden sei und die Gemeinde in der Entscheidung wann und in welcher Form eine Erschliessung durchgeführt werde, frei sei.
Die nunmehrige Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes und seiner Vorinstanzen, wonach auch aufgrund der finanziellen Belastung die mit der Baulandumlegung verbunden sei, der Gemeinde bei der Entscheidung über die Einleitung des Umlegungsverfahrens ein weites Ermessen zukomme, stehe mit dieser Rechtsprechung im Widerspruch. Aufgrund der vorerwähnten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes sei klar, dass die Gemeinde mit der Baulandumlegung noch keinerlei finanzielle Verpflichtung hinsichtlich nachfolgender Erschliessungskosten eingehe. Es sei ihr unbenommen, diese nach der erfolgten Umlegung zu kalkulieren und die Erschliessung entsprechend ihrer Finanzplanung vorzunehmen. Dies führe jedoch auch dazu, dass die diesbezügliche Argumentation der Gemeinde bzw. der anderen Vorinstanzen im Rahmen der Entscheidung über die Einleitung des Umlegungsverfahrens nicht berücksichtigt werden dürfe.
Des Weiteren sei anzumerken, dass es Sinn und Zweck von Bauzonen sei, überbaubares Gebiet von anderem auszuscheiden. Bauzonen dienten begriffsnotorisch dazu, überbaut zu werden. Das als Bauzone ausgewiesene Land sei dazu bestimmt, darauf Gebäude zu errichten. Es sei nicht die Aufgabe der Gemeinde, den Bodenmarkt zu kontrollieren. Die Einzonierung des Gebietes "Neugrütt" in die Bauzone, sei von der Verwaltungsbeschwerdeinstanz mit deren Entscheidung vom 19. November 1990 VBI, 1989/7, gestützt worden. Durch die Argumentation der Gemeinde, wonach die Bauzone in Triesen ohnehin überdimensioniert sei, werde diese Umzonierung faktisch und in rechtswidriger Weise ausgehebelt, da die Verwehrung der Baulandumlegung quasi zu einer "Rückdimensionierung" des Gebietes führe. Die Gemeinde Triesen versuche auf diese Weise ohne formelle Zonenänderung eine solche herbeizuführen und die Beschwerdeführer 2, 3, und 11 - 13 ihrer Früchte der früheren Prozessführung im Verfahren VBI 1989/7 zu berauben.
6.3. Zur Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 34 LV):
Das in der vorangegangenen Ziffer beschriebene Verhalten der Gemeinde Triesen stelle auch eine Verletzung der Eigentumsgarantie dar. Über den Umweg einer rechtsungleichen und willkürlichen Anwendung der Baulandumlegungsbestimmungen versuche sie, die Beschwerdeführer faktisch zu enteignen.
Aus all diesen Gründen müsse das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes, VGH 2008/48, als willkürlich bezeichnet werden. Wie aufgezeigt worden sei, habe der Verwaltungsgerichtshof die relevanten Bestimmungen des BUG in einer unsachlichen, nicht vertretbaren und somit stossenden Weise interpretiert, da er den klaren Wortlaut der Bestimmung unbeachtet gelassen und diese unzutreffende Interpretation seiner Entscheidung zugrunde gelegt habe. Bei richtiger Auslegung und Anwendung des Art. 2 Abs. 3 BUG hätte der Verwaltungsgerichtshof zum Schluss kommen müssen, dass den Beschwerdeführern die Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens betreffend das Gebiet "Neugrütt" vom Gemeinderat der Gemeinde Triesen zu unrecht versagt worden sei.
7. Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Schreiben vom 5. Dezember 2008 mitgeteilt, auf eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde zu verzichten.
8. Die Gemeinde Triesen hat mit Schreiben vom 14. Januar 2009 eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde erstattet. Auf die darin zum Ausdruck gebrachte Rechtsauffassung wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
9. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 14. Oktober 2008, VGH 2008/48, ist gemäss der StGH-Rechtsprechung sowohl letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff. mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Da die Beschwerde auch frist- und formgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichtshof materiell darauf einzutreten.
2. Die Beschwerdeführer rügen einen Verstoss gegen das Rechtsgleichheitsgebot (nachfolgend 2.1), gegen das Willkürverbot (nachfolgend 2.1) und gegen die Eigentumsgarantie (nachfolgend 2.2).
Hinsichtlich der Überprüfungsbefugnis ist zu berücksichtigen, dass die Individualbeschwerde nach Art. 15 Abs. 1 StGHG den Beschwerdeführern keine zusätzliche Sach- und Rechtsinstanz eröffnet. Die Kognition des Staatsgerichtshofs ist auf Grundrechtsfragen beschränkt (vgl. Hugo Vogt, Das Willkürverbot und der Gleichheitsgrundsatz in der Rechtsprechung des liechtensteinischen Staatsgerichtshofes, LPS Bd. 44, Schaan 2008, 446 f. mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes; vgl. weiter Tobias Michael Wille, a. a. O., 54 ff.).
Was die Überprüfung der Auslegung des einfachen Rechts durch den Verwaltungsgerichtshof angeht, greift der Staatsgerichtshof nur ein, wenn sich die Interpretation als willkürlich erweist. Das gilt insbesondere hinsichtlich der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe. Bei freier Prüfung würde der Staatsgerichtshof zu einer weiteren Instanz, zu einem "Oberverwaltungsgerichtshof" (StGH 2008/129, Erw. 2.2).
2.1. Die Beschwerdeführer gehen zunächst davon aus, dass die angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes gegen das Gleichheitsgebot verstösst. Sie führen an, in den vergangenen Jahren habe die Gemeinde Triesen diverse Baulandumlegungen durchgeführt und nennen als Bespiele die Gebiete "Finga", "Sax", "Vanetscha", "Meierhof I" und "Gastera".
Im Rahmen des gegenständlichen Verfahrens sei von der Gemeinde wiederholt ins Treffen geführt worden, dass die Baulandumlegung des Gebietes "Neugrütt" daran scheitere bzw. unerwünscht sei, weil die Bauzone der Gemeinde Triesen überdimensioniert sei, was nach Meinung der Beschwerdeführer nicht zutreffe. Des Weiteren sei geplant, den Dorfkern nach innen zu verdichten.
Vor dem Hintergrund der Rechtsgleichheit seien alle Rechtsunterworfenen unter den gleichen Voraussetzungen gleich zu behandeln. Auch das Argument der Gemeinde, wonach beabsichtigt werde, den Dorfkern nach innen zu verdichten, vermöge hinsichtlich des Gebietes "Gastera" nicht zu verfangen. Die Argumentation, welche die Gemeinde in ihrem Fall zur Begründung anführe, sei in den Fällen der Gebiete "Gastera", "Meierhof I" und "Sax" auch nicht gegeben gewesen, weshalb sie vor dem Hintergrund des Anspruches auf Gleichbehandlung nunmehr auch nicht den Beschwerdeführern entgegengehalten werden dürften. Gerade hinsichtlich der Verdichtung des Ortskernes sei die Umlegung des Gebietes "Neugrütt" deutlich geeigneter als jene der Gebiete "Gastera", "Meierhof I" und "Sax".
Folglich seien die Beschwerdeführer durch den Verwaltungsgerichtshof und dessen Vorinstanzen im Vergleich zu den Eigentümern von Liegenschaften in anderen Gebieten, hinsichtlich deren eine Umlegung bewilligt und durchgeführt worden sei, in unzulässiger Weise ungleich behandelt worden.
Dieser Argumentation folgt der Staatsgerichtshof nicht. Dies aus den folgenden Gründen:
2.1.1. Der Gemeinderat hat die Ablehnung des Antrages vom 26. Oktober 2007 auf Einleitung einer Baulandumlegung u. a. damit begründet, dass vor der Inangriffnahme neuer Umlegungen bereits umgelegte Gebiete zu erschliessen seien. Diese Begründung ist vertretbar. Dies wird deutlich, wenn man berücksichtigt, dass es nach dem Baugesetz grundsätzlich Sache der Gemeinde ist, für die Erschliessung der Bauparzellen zu sorgen (Art. 3 in Verbindung mit Art. 9 BauG vom 10. September 1947, Fassung gemäss LGBl. 1985 Nr. 20; Art. 38 Abs. 2 Satz 1 BauG vom 11. Dezember 2008, in Kraft seit 1. Oktober 2009, LGBl. 2009 Nr. 44: "Die Erschliessung erfolgt durch die Gemeinde in der Regel auf der Grundlage von Richt-, Überbauungs- und Infrastrukturplänen"). Bei grossen Bauzonen liegt es auf der Hand, eine Erschliessungsetappierung vorzunehmen. Analog erscheint es auch durchaus sachlich gerechtfertigt, bei Genehmigung von Baulandumlegungsgesuchen Prioritäten vorzusehen. In diesem Zusammenhang ist auch nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde etappenweise so vorgeht, dass sie zunächst Projekte bewilligt, die den Dorfkern nach innen verdichten. Die Gemeinde differenziert damit sachgemäss nach dem tatsächlichen Siedlungszusammenhang. Dieses Vorgehen entspricht dem Zweck des Baulandumlegungsgesetzes, wie ihn die Regierung im Gesetzgebungsverfahren umriss. Sie führte aus, Baulandumlegungen verfolgten in der heutigen Zeit vor allem den "Zweck, zentrumsnahe und bereits teilweise überbaute Gebiete zu sanieren, zweckmässiger zu gestalten, besser zu nutzen und zu erschliessen" (Bericht und Antrag der Regierung Nr. 4/1991 vom 14. Februar 1991, S. 2, im Folgenden zit. Bericht und Antrag). Diese Sicht harmoniert auch mit den Planungsgrundsätzen der Triesner Bauordnung vom 16. August 2006, die in Art. 1 Abs. 2 festhält, dass die Planungsmittel einer geordneten, ortsbaulich wie gestalterisch guten sowie umweltgerechten Entwicklung der Gemeinde, einer zweckmässigen Ausnützung des verfügbaren Baulandes sowie einer ökonomischen Verwendung der öffentlichen Mittel bei dessen Erschliessung dienen. Steht es aber der Gemeinde offen, eine Prioritätenordnung vorzusehen und nach der Intensität des faktischen Siedlungszusammenhanges zu differenzieren, so kann der Rüge der Verletzung der Rechtsgleichheit im vorliegenden Fall kein Erfolg beschieden sein. Daran würde auch nichts ändern, wenn die Gemeinde in der Vergangenheit noch eine andere Praxis verfolgt haben sollte. Der Gemeinde muss es angesichts unterschiedlicher, grundsätzlich in Frage kommender, Baulandumlegungen offen stehen, sich hinsichtlich der Bewilligung an einer sachlich haltbaren Prioritätenordnung auszurichten. Da die Gemeinde Triesen die Ablehnung des Ansuchens der Beschwerdeführer u. a. mit der sachlich vertretbaren Argumentation begründet hat, auf den tatsächlichen Siedlungszusammenhang abzustellen, kann der Staatsgerichtshof in ihrem Vorgehen keinen Verstoss gegen den Gleichheitssatz erkennen.
Der Verwaltungsgerichtshof ist in der gegenständlichen Entscheidung davon ausgegangen, dass sich die Gemeinde von zulässigen Kriterien leiten liess. Dabei geht es, wie Art. 2 Abs. 1 BUG mit seinem Verweis auf das Baugesetz, die Gemeindebauordnung und den Zonenplan deutlich macht, um raumwirksame Tätigkeiten, die einerseits im öffentlichen Interesse, andererseits im privaten Interesse, d. h. namentlich im Interesse der Grundeigentümer liegen (in diesem Sinn auch Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, 261). Die Baulandumlegung erweist sich dergestalt als ein Instrument zur rationellen Bodennutzung. Entscheidungen über das ob, wann und wie hat die Gemeinde in Übereinstimmung mit der Gesetzgebung im öffentlichen Interesse zu treffen. Dabei kommt ihr als zuständiger Behörde gemäss geltendem Recht ein gewisses Planungsermessen zu (hierzu nachfolgend Erwägung 2.1.2), das nur beschränkt gerichtlicher Kontrolle unterliegt. Diese Zurückhaltung bezieht sich nicht nur auf die Überprüfung von Akten der Raumplanung, also z. B. auf den Einbezug von Parzellen in die verschiedenen Nutzungszonen, sondern auch auf die Realisierung beschlossener Zonenpläne, soweit die Gesetzgebung wie namentlich das Baugesetz oder die Bauordnung hierfür Raum lassen.
Auf der anderen Seite darf die Gemeinde nicht aus dem Auge verlieren, dass die Bauzone grundsätzlich für die Überbauung bestimmt ist. Es wäre also nicht zulässig, der Bauzone ihre Funktion zu nehmen, ohne den dafür vom Gesetz vorgesehenen Weg einzuschlagen. Den Gemeinden kommt hier nach der Gesetzgebung insbesondere die Pflicht zu, für die Erschliessung zu sorgen und damit eine wesentliche Voraussetzung für die Herstellung der Baureife zu schaffen. Soweit für die Herstellung der Baureife die Baulandumlegung erforderlich ist, haben die Gemeinden auch die entsprechenden Baulandumlegungen zu genehmigen oder von Amtes wegen in die Wege zu leiten. Wie dargelegt, dürfen sie hierbei etappenweise vorgehen.
2.1.2. Die Regierung und der Verwaltungsgerichtshof gehen in ihren Entscheidungen davon aus, dass der Gemeinde hinsichtlich der Frage, ob einem Antrag betreffend Baulandumlegung entsprochen wird, Ermessen zukommt. Diese Auffassung beruht auf einer vertretbaren Auslegung des Gesetzes vom 3. Juli 1991 über die Baulandumlegung (BUG, LGBl. 1991 Nr. 61 in der geltenden Fassung). Wie der Verwaltungsgerichtshof zutreffend erwog, besteht der Zweck des Baulandumlegungsgesetzes nach Art. 1 Abs. 1 BUG darin, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebietes durch Umlegung neu zu ordnen. Dadurch sollten, wie es Art. 1 Abs. 2 BUG festhält, nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugebiete entstehen. Zutreffend ist auch - worauf schon hingewiesen wurde -, dass die Umlegung in Übereinstimmung mit dem Baugesetz, der Gemeindebauordnung, dem Zonenplan und weiteren rechtskräftigen orts- und landesplanerischen Grundlagen zu erfolgen hat und dass mit der Baulandumlegung insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden soll (Art. 2 BUG).
Die Zuständigkeit für die Durchführung der Umlegung liegt nach Art. 3 Abs. 1 BUG beim Gemeinderat. Dieser ordnet das Umlegungsverfahren nach Art. 3 Abs. 2 BUG auf begründetes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Bodens gehört, an, wenn die weiteren Voraussetzungen des Baulandumlegungsgesetzes erfüllt sind. Der Gemeinderat kann die Durchführung einer Umlegung gemäss Art. 3 Abs. 3 BUG auch von Amtes wegen anordnen, wenn ohne Umlegung eine zweckmässige und zonengerechte Überbauung erschwert oder verunmöglicht wird.
Die Forderung des wiedergegebenen Art. 2 Abs. 1 BUG, wonach die Baulandumlegung namentlich in Übereinstimmung mit dem Baugesetz, der Gemeindebauordnung und dem Zonenplan erfolgen muss, ergibt sich aus der Funktion der Baulandumlegung "als Institut der Förderung einer rationellen Bodennutzung" (Peter Hänni, a. a. O., 261). Die Beschwerdeführer gehen davon aus, dass ein Rechtsanspruch auf die Durchführung einer Baulandumlegung besteht, wenn es sich um ganz oder grossenteils überbaute Bereiche einer Bauzone handelt, was in ihrem Fall zu bejahen sei. Sie schliessen das "e contrario" aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 BUG. Folgte man den Beschwerdeführern gäbe es für die Gutheissung eines Umlegungsantrages nur eine Voraussetzung: es müsste sich um einen ganz oder grossenteils bebauten Bereich der Bauzone handeln und der Antrag müsste von der Mehrheit der Grundeigentümer gestellt werden, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Bodens gehört. Der Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 BUG liesse, isoliert betrachtet, einen solchen Schluss zu. Stellte man darauf ab, würde man die Funktion des e contrario Schlusses verkennen. Der Umkehrschluss bringt nichts im Hinblick auf die Auffindung der richtigen Auslegung der Norm; er steht allenfalls am Ende des Auslegungsvorgangs und bezeichnet das Auslegungsergebnis (hierzu Ernst A. Kramer, Juristische Methodenlehre, Bern und München 1998, 152 ff., 154, FN 527).
Der Verwaltungsgerichtshof geht davon aus, dass den Gemeinden beim Entscheid über die Einleitung eines Baulandumlegungsverfahrens ein Ermessen zukommt, wenn ein entsprechendes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer, der zugleich mehr als die Hälfte des beteiligten Bodens gehört, vorliegt. Zu diesem Ergebnis kommt der Verwaltungsgerichtshof auf Grund der Materialien zum BUG. Der Staatsgerichtshof überprüft die Auslegung des Gesetzesrechts durch den Verwaltungsgerichtshof, der in diesem Bereich das letztinstanzliche Fachgericht darstellt, nur unter dem groben Willkürraster. Legt man diesen Kontrollmassstab an, ist die Auslegung vertretbar. Sie orientiert sich namentlich an der Entstehungsgeschichte. Im Bericht und Antrag hatte die Regierung u. a. ausgeführt, der Entwurf lasse es "also nicht mehr zu, dass eine bestimmte Anzahl betroffener Grundeigentümer eine Umlegung zwingend herbeiführen kann, wie dies heute in Artikel 16 Abs. 2 des Baugesetzes vorgesehen ist." (Bericht und Antrag der Regierung Nr. 4/1991 vom 14. Februar 1991, S. 4). Wenn der Verwaltungsgerichtshof gestützt auf den Bericht und Antrag zum Schluss kommt, es sei der Wille des Gesetzgebers gewesen, den Gemeinden ein Ermessen einzuräumen, ist das nicht willkürlich. Wollte man von der dogmatischen Figur des Ermessens, wie sie der Verwaltungsgerichtshof zugrunde legte, abweichen und die Auffassung vertreten, beim Ausdruck begründetes Gesuch handele es sich um einen unbestimmter Rechtsbegriff, würde sich am Ergebnis nichts ändern, da es der Regierung bzw. dem Verwaltungsgerichtshof vorliegend nicht untersagt wäre, der vom Gesetzgeber als zuständig erklärten Gemeinde bei der Entscheidung über den Baulandumlegungsantrag einen Beurteilungsspielraum zuzugestehen.
2.2. Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes verletzte die Eigentumsgarantie. Sie bringen vor, es sei Sinn und Zweck von Bauzonen, überbaut zu werden. Das als Bauzone ausgewiesene Land sei dazu bestimmt, darauf Gebäude zu errichten. Es sei nicht die Aufgabe der Gemeinde, den Bodenmarkt zu kontrollieren. Die Einzonierung des Gebietes "Neugrütt" in die Bauzone, sei von der Verwaltungsbeschwerdeinstanz mit deren Entscheidung vom 19. November 1990, VBI 1989/7, gestützt worden. Durch die Argumentation der Gemeinde, wonach die Bauzone in Triesen ohnehin überdimensioniert sei, werde diese Umzonierung faktisch und in rechtswidriger Weise ausgehebelt, da die Verwehrung der Baulandumlegung quasi zu einer "Rückdimensionierung" des Gebietes führe. Die Gemeinde Triesen versuche auf diese Weise ohne formelle Zonenänderung eine solche herbeizuführen und die Beschwerdeführer 2, 3, und 11 - 13 ihrer Früchte aus der Prozessführung im Verfahren VBI 1989/7 zu berauben. Dieses Vorgehen der Gemeinde Triesen stelle eine Verletzung der Eigentumsgarantie dar. Über den Umweg einer rechtsungleichen und willkürlichen Anwendung der Baulandumlegungsbestimmungen versuche sie, die Beschwerdeführer faktisch zu enteignen.
Den Beschwerdeführern ist zunächst insofern zuzustimmen, als - wie oben bereits ausgeführt - in der Tat das in der Bauzone liegende Land grundsätzlich dazu bestimmt ist, überbaut zu werden. In der rechtmässigen Bauzone besteht in den Schranken der Gesetzgebung Baufreiheit. Die zuständige Gemeinde hat dem Rechnung zu tragen und die Massnahmen zu ergreifen, die ihr die Bau- und Planungsgesetzgebung aufträgt. Zu ihren Pflichten gehört insbesondere dafür zu sorgen, dass die sachgerechte Erschliessung erfolgt.
Auf der anderen Seite ist indessen festzuhalten, dass aus der Eigentumsgarantie grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf staatliche Leistungen fliesst. Aus ihr lässt sich auch kein Recht auf die Herstellung der Baureife durch die Gemeinde ableiten, insbesondere auch kein Recht auf Erschliessungsleistungen (Georg Müller, Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874, Art. 22ter, Rz. 3). Zwar verpflichtet die Eigentumsgarantie als Element staatlicher Ordnung - wie Müller zutreffend ausführt, den Staat dazu, dafür zu sorgen, dass die Nutzung der Eigentümerrechte erleichtert oder erst ermöglicht werden. "Adressat der Eigentumsgarantie in dieser konstitutiven Funktion ist aber primär der Gesetzgeber" (Georg Müller, a. a. O., Rz. 3). Damit sind die Beschwerdeführer auf die Gesetzgebung verwiesen. Eine willkürliche Gesetzesanwendung konnte vorliegend aber weder dem Gemeinderat der Gemeinde Triesen noch dem Verwaltungsgerichtshof nachgewiesen werden.
3. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerdeführer mit keiner ihrer Rügen durchgedrungen sind, weswegen der vorliegenden Individualbeschwerde spruchgemäss keine Folge zu geben war.
4. Der Kostenspruch stützt sich auf Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 19 Abs. 1 sowie Abs. 5 GGG.