StGH 2008/129

StGH 2008/129

Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 23. Oktober 2009, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; Prof. Dr. Klaus Vallender als Richter; Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller, Dr. Peter Nägele und lic. iur. Markus Wille als Ersatzrichter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin

in der Beschwerdesache

Beschwerdeführer: SH

Beschwerdegegnerinnen: PB

Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz

gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 2. September 2008, VGH2008/53 und VGH2008/56

wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte (Streitwert: vom Staatsgerichtshof mit CHF 100'000.00 bestimmt)

zu Recht erkannt:

1. Der Individualbeschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführer sind durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 2. September 2008, VGH 2008/53 und 2008/56, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.

2. Die Beschwerdeführer sind zur ungeteilten Hand schuldig, der Beschwerdegegnerin zu 1. die Kosten ihrer Vertretung in Höhe von CHF 3'087.05 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

3. Die Beschwerdeführer sind zur ungeteilten Hand schuldig, die Verfahrenskosten im Gesamtbetrag von CHF 1'785.00, binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution an die Landeskasse zu bezahlen.

Sachverhalt

1. Über entsprechendes Begehren der Eigentümer bzw. deren Rechtsvorgänger stellte der Gemeinderat der Gemeinde Triesen am 8. Juli 2003 den Überbauungsplan "Neugrütt" und das dazu gehörende Reglement für die Grundstücke Triesner Parz. Nr. xx22 und xx23 mit der Auflage auf, dass die definitive Zufahrt zu den Triesner Parz. Nr. xx22 und xx23 noch nachgewiesen werden müsse. Der Gemeinderat sei über die geplante Zufahrtsroute zu informieren und das Reglement des Überbauungsplans dürfe erst unterzeichnet werden, wenn die Problematik der definitiven Zufahrt gelöst sei.

Die öffentliche Planauflage dieses vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 23. Juli und dem 18. August 2003.

Die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. hat am 14. August 2003 und die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. haben am 17. August 2003 Einsprache gegen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erhoben.

Mit Schreiben vom 22. August 2003 gingen die jetzigen Beschwerdeführer die Verpflichtung ein, die provisorische Zufahrt nach Schaffung der dazu notwendigen Voraussetzungen mittels Einbezug der Triesner Parz. Nr. xx79 zu verlegen und die provisorische Zufahrt nach der Verlegung aufzuheben und zu renaturieren.

In seiner Sitzung vom 11. November 2003 lehnte der Gemeinderat die Einsprache der jetzigen Beschwerdegegnerinnen ab und teilte dies mit Schreiben vom 19. November 2003 mit. Anlässlich derselben Sitzung vom 11. November 2003 bestätigte der Gemeinderat die von ihm bereits bewilligte, über Gemeindegebiet bzw. die Triesner Parz. Nr. xx21 führende provisorische Zufahrt zu den Triesner Parz. Nr. xx22 und xx23 und führte aus, dass diese Zufahrt aufzuheben sei, wenn die besagten Triesner Parz. Nr. xx22 und xx23 aufgrund der Baulandumlegung "Neugrütt" über die Triesner Parz. Nr. xx79 einen Anschluss an eine öffentliche Strasse erhalten würde, was im Dienstbarkeitsvertrag festzuhalten sei.

Gegen diese ablehnende Entscheidung des Gemeinderates erhoben die jetzigen Beschwerdegegnerinnen am 4. Dezember 2003 Beschwerde an die Regierung, welche der Beschwerde mit Entscheidung vom 25./27. Mai 2004 (RA 2004/1354-3031) Folge gab und die Entscheidung des Gemeinderates vom 11./19. November 2003 aufhob. In der Begründung führte die Regierung im Wesentlichen aus, dass sowohl zum Zeitpunkt der gemeindlichen Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" als auch zum Zeitpunkt der Entscheidung der Regierung keine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung zu einer öffentlichen Strasse in Form einer verbücherten Grunddienstbarkeit bestanden habe. Diese Entscheidung der Regierung vom 25./27. Mai 2004 ist in Rechtskraft erwachsen.

Ergänzend zu dieser zeitlichen Abfolge des ersten Verfahrensgangs ist zu erwähnen, dass das Amt für Wald, Natur und Landschaft mit Waldfeststellung vom 11. September 2003 festgestellt hat, dass es sich bei der Bestockung auf der Triesner Parz. Nr. xx21 nicht um Wald im Sinne des Waldgesetzes handelt, sondern um ein Feldgehölz mit einer flächigen Ausdehnung von weniger als 250 m². Damit sei das wesentliche Kriterium für die Beurteilung eines Waldes gemäss Art. 2 Abs. 1 WaldG nicht erfüllt.

2. Über entsprechenden Antrag der jetzigen Beschwerdeführer erklärten sich die Gemeinde Triesen (GRB 122-06-05, Sitzung vom 22. März 2005) und die Regierung (RA 2005/946-8504, Schreiben vom 11. Mai 2005) mit der Rodung auf der Triesner Parz. Nr. xx21 zur Erstellung einer Zufahrt über den Sägabach einverstanden, dies vorbehaltlich der Zustimmung der Bürgergenossenschaft Triesen (auf welche das Eigentum an der Triesner Parz. Nr. xx21 inzwischen von der Gemeinde Triesen übergegangen war) bzw. vorbehaltlich der Einräumung eines Fuss- und Fahrwegrechts über die Triesner Parz. Nr. xx21 durch die Bürgergenossenschaft Triesen. Das Schreiben der Regierung vom 11. Mai 2005 wurde gemäss Verteilerliste unter anderem auch der Liechtensteinischen Gesellschaft für Umweltschutz (LGU), Schaan, zugestellt, welche gegen den damit bewilligten Eingriff in Natur und Landschaft offensichtlich keine Einwände bzw. keine Beschwerde erhoben hat.

Anlässlich der Versammlung der Bürgergenossenschaft Triesen vom 9. Mai 2005 lehnte diese die Einräumung eines entsprechenden Fuss- und Fahrwegrechts über die Triesner Parz. Nr. xx21 ab.

Aufgrund dieser Entwicklung stellten die jetzigen Beschwerdeführer am 6. Juli 2005 beim Landgericht Antrag auf Einräumung eines Notwegrechts über die Triesner Parz. Nr. xx21. Mit dem in Rechtskraft erwachsenen Beschluss des Obergerichtes vom 14. Juni 2006 (ON 37) wurde dem Antrag der jetzigen Beschwerdeführer auf Einräumung eines Notwegrechts über die Triesner Parz. Nr. xx21 stattgegeben und dasselbe in der Folge zu Lasten der Triesner Parz. Nr. xx21 im Grundbuch eingetragen.

3. Anlässlich der Sitzung vom 24. Oktober 2006 bestätigte der Gemeinderat unter Hinweis auf das inzwischen gerichtlich festgestellte Notwegrecht und damit die inzwischen gerichtlich festgestellte Baureife der Triesner Parz. Nr. xx22 und xx23 seinen Beschluss vom 8. Juli 2003 und stellte den inhaltlich unveränderten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erneut auf, dies jedoch mit Ausnahme der Auflage zur Vorlage der definitiven Zufahrt.

Die öffentliche Planauflage dieses vom Gemeinderat ausgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 10. und 24. November 2006.

Die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. und die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. erhoben getrennt voneinander am 24. November 2006 Einsprache gegen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement.

In seiner Sitzung vom 12. Dezember 2006 lehnte der Gemeinderat die erhobenen Einsprachen ab und teilte dies den jetzigen Beschwerdegegnerinnen mit voneinander getrennten Schreiben vom 15. Dezember 2006 mit.

Gegen diese ablehnenden Entscheidungen des Gemeinderats erhoben die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. am 22. Dezember 2006 und die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. am 29. Dezember 2006 Beschwerde an die Regierung.

4. Mit den Entscheidungen vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1724-3035 und RA 2007/1725-3035, wies die Regierung die Beschwerden der jetzigen Beschwerdegegnerinnen ab und bestätigte die beiden Entscheidungen des Gemeinderates vom 12./15. Dezember 2006 vollumfänglich. Gleichzeitig genehmigte die Regierung gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG den von der Gemeinde Triesen aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt dazu gehörendem Reglement.

5. Am 6. Juli 2007 erhoben die jetzigen Beschwerdegegnerinnen gegen diese ihnen am 22. Juni 2007 zugestellten Entscheidungen der Regierung vom 19/20. Juni 2007 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und zwar die Beschwerdegegnerin zu 1. durch die Rechtsanwälte Jehle & Partner, Vaduz, die Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. persönlich, also rechtsfreundlich nicht vertreten.

6. Mit Urteil vom 2. Oktober 2007, VGH 2007/47, hat der Verwaltungsgerichtshof die beiden Beschwerden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden und den Beschwerden insoweit Folge gegeben, als die angefochtenen Regierungsentscheidungen vom 19./20. Juni 2007 aufgehoben und die Verwaltungssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die Regierung zurückverwiesen wurde. Dieses Urteil hat der Verwaltungsgerichtshof zusammengefasst wie folgt begründet:

-. Gegen eine Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" über die Triesner Parz. Nr. xx21 sei aus zonenrechtlicher Sicht nichts einzuwenden. Allerdings stelle sich die von der Regierung bisher nicht beantwortete Frage, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m und die Einmündung der Erschliessungsstrasse in die "Sägastrasse" die verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Erfordernisse (Verkehrssicherheit, Verkehrsfluss) zu erfüllen vermöge (Erw. 21 bis 27);

-. Überbauungspläne - und damit auch der gegenständliche Überbauungsplan "Neugrütt" - könnten nur erlassen bzw. genehmigt werden, wenn siedlungsplanerische Vorzüge vorlägen und nachgewiesen seien. Welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufzuweisen vermöge, sei aber weder aus dem Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" noch aus den dem Verwaltungsgerichtshof zur Verfügung stehenden Akten ersichtlich (Erw. 30).

Abgesehen davon hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 2. Oktober 2008, VGH 2007/47, generell zum Ablauf des Überbauungsplanverfahrens, insbesondere zum Auflage- und Einspracheverfahren, zum Plangenehmigungsverfahren, zu den Verfahrensbeteiligten und den Rechtsmittelmöglichkeiten ausgeführt (Erw. 12 bis 16).

7. Im Rahmen des zurückverwiesenen Verfahrens hat die Regierung in der Folge ergänzend verschiedene Stellungnahmen einerseits zur Frage der verkehrstechnischen Erschliessung des Überbauungsplanperimeters "Neugrütt" wie andererseits auch zu den siedlungsplanerischen Vorzügen eingeholt. So erliegen in den beigezogenen Regierungsakten entsprechende Stellungnahmen der Gemeinde Triesen vom 21. Dezember 2007 und 11. März 2008, der Stabstelle für Landesplanung vom 15. Januar 2008, des Hochbauamts vom 20. Februar 2008 und des Tiefbauamts vom 14. Januar 2008.

Zu diesen Stellungnahmen äusserten sich die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. mit Schriftsatz vom 2. April 2008 und die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. mit Schriftsatz vom 26. März 2008.

8. Mit gleichlautenden Entscheidungen vom 20. Mai 2008, RA 2008/1463-3035, und vom 10./11. Juni 2008, RA 2008/1679-3035, wies die Regierung die Beschwerden vom 22. und 29. Dezember 2006 ab und bestätigte die Entscheidung des Gemeinderates Triesen vom 12. Dezember 2006 vollumfänglich.

Gleichzeitig genehmigte die Regierung den Überbauungsplan "Neugrütt" samt dazu gehörendem Reglement, vom Gemeinderat der Gemeinde Triesen aufgestellt am 8. Juli 2003 sowie am 24. Oktober 2006. Die Genehmigung erfolgte unter der Bedingung, dass bis zum Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung keine Abänderung und/oder Ergänzung des Überbauungsplans "Neugrütt" erfolge.

Soweit für das gegenständliche Verfahren relevant, führte die Regierung zur Frage der Erschliessungsstrasse und deren verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Erfordernissen (Verkehrssicherheit, Verkehrsfluss) sowie zur Frage der siedlungsplanerischen Vorzüge des Überbauungsplans "Neugrütt" wie folgt aus.

Zur Frage der verkehrstechnischen Erschliessung des Überbauungsplanperimeters "Neugrütt" habe das Tiefbauamt in der Stellungnahme vom 14. Januar 2008 eine einheitliche Strassenbreite von 4.4 m für die gesamte (Erschliessungs-) Strasse empfohlen, wobei auf dem Strassenabschnitt zwischen der Triesner Parz. Nr. xx23 und dem Kurvenanfang eine verringerte Breite gewählt werden könne. Das Hochbauamt hingegen habe in Kenntnis der Argumentationsweise des Tiefbauamts in seiner Stellungnahme vom 20. Februar 2008 erklärt, dass die ausgewiesene Fahrbahnbreite für die zur Erschliessung des Überbauungsplanperimeters "Neugrütt" vorgesehene Strasse von 3.5 m, die ausschliesslich der Benutzung von PW's in einer zumutbaren und relativ geringen Frequenz in Abhängigkeit der zonenkonformen Nutzung (Wohnen) diene, in jeder Hinsicht ausreichend sei (Akt 1463Erw. 79 = Akt 1679 Erw. 50).

Die Regierung folge der Stellungnahme des Hochbauamts und komme im Zuge ihrer rechtlichen Beurteilung des Kriteriums der Rechtsfrage der Baureife des Überbauungsplanperimeters "Neugrütt" zum Ergebnis, dass die über die Triesner Parz. Nr. xx21 vorgesehene Erschliessung den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspreche (Akt 1463Erw. 81 = Akt 1679 Erw. 51).

Dem Einwand der jetzigen Beschwerdegegnerinnen in den Äusserungen vom 26. März 2008 und 2. April 2008, wonach über die vorgesehene Erschliessungsstrasse mehr und grössere Fahrzeuge verkehren würden, als dies vom Hochbauamt angenommen werde, hielt die Regierung entgegen, dass die Stellungnahme des Hochbauamts nach Auffassung der Regierung ihre Richtigkeit, nur weil es möglicherweise zu gewissen Zeitpunkten zu einer erhöhten Frequenz (Verkehrsaufkommen) kommen werde, nicht einbüsse. Die Gültigkeit der Stellungnahme des Hochbauamts werde durch eine phasenweise mehr oder weniger stark ansteigende Anzahl von Fahrzeugen, die über die vorgesehene Erschliessungsstrasse verkehren würden, nach Auffassung der Regierung nicht in Frage gestellt. Hingewiesen werde zudem darauf, dass auch der "Neugrüttweg", den die jetzigen Beschwerdegegnerinnen als Erschliessungsstrasse bevorzugen würden, ebenfalls keine (Fahrbahn-)Breite von über 4 m aufweise. Insofern liege bei der Argumentation der jetzigen Beschwerdegegnerinnen ein Widerspruch vor.

Auf die von den jetzigen Beschwerdegegnerinnen in diesem Zusammenhang relevierte Brandschutzgesetzgebung sei materiell nicht einzutreten gewesen, weil die Brandschutzgesetzgebung keine Bauvorschrift im eigentlichen Sinne bilde und weil sich die jetzigen Beschwerdegegnerinnen auch nicht im Schutzbereich der in Frage stehenden Bestimmungen befänden. Sie seien daher nicht dazu aktivlegitimiert, sich auf die Brandschutzgesetzgebung zu berufen, um den von ihnen bekämpften Überbauungsplan "Neugrütt" zu Fall zu bringen. Dass die Brandschutzgesetzgebung in erster Linie auch ihrem eigenen Schutz diene, werde von den jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu Recht nicht behauptet (Akt 1463Erw. 83 und 84 = Akt 1679 Erw. 54).

Zur Frage der siedlungsplanerischen Vorzüge ergebe sich aus den Stellungnahmen der Gemeinde Triesen vom 21. Dezember 2007 und der Stabstelle für Landesplanung vom 15. Januar 2008 widerspruchsfrei, dass beide Behörden die siedlungsplanerischen Vorzüge des Überbauungsplans "Neugrütt" im Vergleich zur Regelbauweise ausdrücklich bejahten und übereinstimmend bestätigt hätten. An diesen Befund - und zwar insbesondere an jenem der Gemeinde Triesen, dem die Stabstelle für Landesplanung beigetreten sei - sei die Regierung aufgrund ihrer in Planungsfragen nur sehr eingeschränkten Kognition gebunden (Überprüfungsbefugnis). Insbesondere liege kein wie auch immer gearteter Anhaltspunkt vor, aus dem sich ergäbe, dass die Gemeinde Triesen und/oder die Stabstelle für Landesplanung ihr Ermessen überschritten oder sonst wie missbraucht hätten. Auch aus der Sicht der Regierung könne daher kein Zweifel daran bestehen, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" gegenüber der Regelbauweise siedlungsplanerische Vorteile aufweise, sodass dem vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil VGH 2007/47 erteilten Auftrag in diese Richtung zu entsprechen gewesen sei (Akt 1463Erw. 82 = Akt 1679 Erw. 52).

Zum entsprechenden Einwand der jetzigen Beschwerdegegnerinnen führte die Regierung aus, dass sie als Rekursinstanz nach Art. 13 BauG in das Planungsermessen der Standortgemeinde sowie der zuständigen Behörden des Landes grundsätzlich nicht einzugreifen habe. Ein solcher Eingriff komme nur in den Fällen eines Ermessensmissbrauchs in Frage. Dies gebiete die der Regierung im Auflage- und Einspracheverfahren obliegende reine Rechtskontrolle. Davon abgesehen sei die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. darauf hinzuweisen, dass die siedlungsplanerischen Vorzüge eines besonderen Überbauungsplans mit der allgemeinen, der Raumplanung angehörenden Entscheidung, ob und inwiefern eine Gemeinde nach innen zu verdichten sei, nichts zu tun habe. Hinzuweisen sei die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. aber auch darauf, dass der Gemeinderatsbeschluss vom 21. November 2006 nicht jenen Inhalt habe, der ihm in der Äusserung vom 2. April 2008 unterstellt werde. Dies ergebe sich nur schon aus dem 4. Spruchpunkt dieses Beschlusses, wonach der Gemeinderat im Einzelfall beschliesse, dass Bauten ausserhalb des Perimeters mittels Gewährung von Ausnahmen beurteilt und gegebenenfalls realisiert werden könnten. Das von der jetzigen Beschwerdegegnerin zu 1. in den Raum gestellte Verbot eines Aufstellens des in Frage stehenden Überbauungsplans "Neugrütt" sei dem Gemeinderatsbeschluss GRB 638-21-06 also eben gerade nicht zu entnehmen (Akt 1463Erw. 85 = Akt 1679 Erw. 55).

Von der jetzigen Beschwerdegegnerin zu 1. werde verkannt, dass der Bereich der Raumplanung im Allgemeinen von jenem der siedlungsplanerischen Vorzüge eines Überbauungsplans im Besonderen zu trennen sei. Die Frage der Verdichtung einer Gemeinde nach innen stehe mit jener der siedlungsplanerischen Vorzüge eines von der Gemeinde aufgestellten Überbauungsplans in keinem Zusammenhang (Akt 1463Erw. 86).

Auszugehen sei davon, dass die siedlungsplanerischen Vorzüge des Überbauungsplans "Neugrütt" sowohl von der Standortgemeinde Triesen also auch von der zuständigen Behörde des Landes, der Stabstelle für Landesplanung, ohne wenn und aber bejaht worden seien. Dies gelte ungeachtet des Umstands, dass die Stabstelle für Landesplanung in ihrer Stellungnahme einzelne Verbesserungsmöglichkeiten sehe. Denn die Tatsache der siedlungsplanerischen Vorzüge des in Frage stehenden Überbauungsplans im Vergleich zur Regelbauweise werde durch diese Anregungen nicht berührt. Für die Regierung habe daher ein weiteres Mal kein Grund bestanden, ihr eigenes Planungsermessen an jenes der Standortgemeinde sowie der zuständigen Behörde des Landes zu setzen, zumal sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin zu 1. kein wie auch immer gearteter Vorwurf eines Ermessensmissbrauchs ableiten lasse. Die Ausführungen der jetzigen Beschwerdegegnerin zu 1. würden sich vielmehr auf eine subjektiv als störend bzw. unpassend empfundene architektonische Ausgestaltung und räumliche Anordnung der Baukörper innerhalb des Überbauungsplans "Neugrütt" und damit auf grundsätzlich als appellatorisch zu bezeichnende Kritik am Projekt der jetzigen Beschwerdeführer insgesamt beziehen (Akt 1463Erw. 89).

9. Gegen diese ihr am 23. Mai 2008 zugestellte Entscheidung der Regierung vom 20. Mai 2008 erhob die jetzige Beschwerdegegnerin zu 1. am 6. Juni 2008 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.

Die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. erhoben gegen die ihnen am 13. bzw. 14. Juni 2008 zugestellte Entscheidung der Regierung vom 10./11. Juni 2008 am 27. Juni 2008 ebenfalls Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.

10. Der Verwaltungsgerichtshof gab den Beschwerden vom 6. Juni 2008 und vom 27. Juni 2008 mit Urteil vom 2. September 2008, VGH 2008/53 und 2008/56, Folge und änderte die angefochtenen Regierungsentscheidungen dahingehend ab, dass die Entscheidungen des Gemeinderates der Gemeinde Triesen vom 12. Dezember 2006 (GRB 683-23-06) wie auch Ziff. 2 der Regierungsentscheidungen betreffend der Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" ersatzlos aufgehoben werden. Seine Entscheidung begründete der Verwaltungsgerichtshof wie folgt:

10.1. Der Verwaltungsgerichtshof habe sich mit dem gegenständlichen Überbauungsplan "Neugrütt" bereits im Verfahren VGH 2007/47 zu befassen gehabt. Mit dem in jenem Verfahren ergangenen Urteil vom 2. Oktober 2007 habe der Verwaltungsgerichtshof die damaligen Regierungsentscheidungen aufgehoben und die Verwaltungssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die Regierung zurückverwiesen. Die Gründe für die damalige Aufhebung und Zurückverweisung hätten zum einen darin bestanden, dass unklar gewesen sei, ob die aus zonenrechtlicher Sicht zulässige Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m und die Einmündung dieser Erschliessungsstrasse in die "Sägastrasse" die verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Erfordernisse (Verkehrssicherheit, Verkehrsfluss) zu erfüllen vermöge und zum anderen darin, dass für die nach dem Gesetz geforderten siedlungsplanerischen Vorzüge für den Überbauungsplan "Neugrütt" keine Nachweise vorhanden gewesen seien.

Der Regierung sei im Rahmen der Aufhebung und Zurückverweisung aufgetragen worden, einerseits zu prüfen, ob die aus zonenrechtlicher Sicht grundsätzlich zulässige Erschliessung über die Triesner Parz. Nr. xx21 die Baureifekriterien zu erfüllen vermöge, und andererseits aufzuzeigen, welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufweise (letzteres allenfalls in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Triesen).

Der Aufgabenbereich, mit welchem sich die Regierung im zweiten Verfahrensdurchgang zu befassen gehabe habe, sei insoweit durch die mit Urteil vom 2. Oktober 2007 vorgegebenen Aufträge klar definiert gewesen. Im zweiten Verfahrensdurchgang sei demzufolge nur noch auf die Fragen der Erschliessung aus Sicht der Baureifekriterien und der siedlungsplanerischen Vorzüge einzugehen gewesen.

Nachdem das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 2. Oktober 2007, VGH 2007/47, letztinstanzlich ergangen sei, seien die rechtlichen Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes in seinem Urteil sowohl für die Parteien wie auch für die Regierung bindend. Darunter fielen insbesondere die rechtlichen Ausführungen zu den Themen, dass die Frage der verkehrstechnischen Erschliessung des Überbauungsplans-Perimeters "Neugrütt" im Überbauungsplanverfahren und nicht erst im Baubewilligungsverfahren zu klären sei und dass gegen die vorgesehene Erschliessungsvariante mit der gegenständlichen Erschliessungsstrasse über die Triesner Parz. Nr. xx21 aus zonenrechtlicher Sicht nichts einzuwenden sei.

Insoweit einerseits die Regierung nunmehr in den gegenständlich angefochtenen Entscheidungen und andererseits auch die jetzigen Beschwerdegegnerinnen in ihren Beschwerden und Stellungnahmen über den eigentlichen Aufgabenbereich des zweiten Verfahrensdurchgangs hinaus ausführten und argumentierten, sei darauf im gegenständlichen Verfahren und im vorliegenden Urteil VGH 2008/53 und VGH 2008/56 nicht mehr einzugehen gewesen. Im gegenständlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof sei ausschliesslich auf die Fragen der Verkehrserschliessung aus Sicht der Baureife und der siedlungsplanerischen Vorzüge des Überbauungsplans "Neugrütt" einzugehen gewesen.

10.2. Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürften Bauten und Anlagen nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Baureif sei ein Grundstück gemäss Abs. 2 dann, wenn es den ortsplanerischen Bestimmungen entspreche und wenn es nach Lage, Form, Grösse und Beschaffenheit für eine Überbauung geeignet und nicht durch Steinschlag, Rutschungen, Lawinen oder dergleichen gefährdet sei. Jedes Baugrundstück müsse eine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse haben. Die Wasser- und Energieversorgung müssten vorhanden sein oder gleichzeitig mit dem Bau erstellt werden. Die Ableitung der Abwässer in eine öffentliche Kläranlage müsse gewährleistet sein.

Gemäss Art. 10 Abs. 1 BauV sei ein Grundstück in seiner Form und Lage für die Überbauung geeignet, wenn eine zweckmässige Überbauung gewährleistet sei. Die Erschliessung habe dabei den genehmigten Gemeindeprojekten zu entsprechen.

Im gegenständlichen Verfahren sei lediglich auf das Baureifekriterium der ausreichenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Strasse einzugehen gewesen. Dieses Baureifekriterium basiere auf verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Gründen. Zufahrten dürften einerseits den öffentlichen Verkehrsfluss nicht gefährden und müssten andererseits eine der konkreten Ausgestaltung der Baute entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste wie Sanität, Feuerwehr und Kehrrichtabfuhr sowie der Benützer gewährleisten (Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Band 1, Rz. 577).

In tatsächlicher Hinsicht bedinge eine ausreichende Verbindung mit einer öffentlichen Strasse, dass die Zufahrt zum Grundstück einschliesslich des in Anspruch genommenen Teils des öffentlichen Strassenverkehrs während des ganzen Jahres auch für grössere Fahrzeuge (Bauverkehr, Feuerwehr, Sanität, Kehrrichtabfuhr, Öllieferung) befahrbar sei, dass ein gefahrloses Kreuzen mit anderen Fahrzeugen erlaubt sei und dass für Fussgänger und Radfahrer genügend Raum frei bleibe. Der in der Praxis immer wieder angerufene Grundsatz, Zufahrten müssten das Kreuzen von Motorfahrzeugen ermöglichen und zugleich die Verkehrssicherheit nicht motorisierter Strassenbenützer gewährleisten, dürfe allerdings nicht zu starr gehandhabt werden, sondern es müsse hier dem Gebot der Verhältnismässigkeit Rechnung getragen werden. Zugänge müssten gut begehbar sein und sie dürften keine polizeiwidrigen Zustände schaffen. Bei der Entscheidung der Behörden, ob eine Zufahrt im konkreten Fall genüge, dürften die Normblätter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmänner (VSS) nicht unbesehen zugrunde gelegt werden (Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz, § 10, Rz. 46; Hänni Peter, Planungs-, Bau - und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., 255 ff.; VBI 1997/109, Erw.12).

Zur Frage, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse das entsprechende Baureifekriterium zu erfüllen vermöge, habe die Regierung im zweiten Verfahrensdurchgang zwei Stellungnahmen eingeholt, eine des Tiefbauamts und eine des Hochbauamts.

10.3. Unter Berücksichtigung von Art. 17 Abs. 3 BauV und der anwendbaren Normen der Vereinigung der Schweizerischen Strassenfachleute (VSS-Norm 640 050 und VSS-Norm 640 271A) komme das Tiefbauamt in seiner Stellungnahme vom 14. Januar 2008 zum Ergebnis, dass die Grundstückszufahrt (mit Gegenverkehr) in einer Breite von 3.0 m (Typ A) bzw. 5.0 m (Typ B) auszuführen sei. Aufgrund der Strassenlänge (ca. 54 m) sollte ein Kreuzen von zwei Personenwagen möglich sein. Der Kreuzungsbereich könne punktuell oder auf den gesamten Strassenbereich angeordnet werden. Die Mindestbreite für den Begegnungsfall von zwei Personenwagen betrage 4.4 m. Aus Verkehrssicherheitsgründen müsse das Kreuzen im Einmündungsbereich mit dem Gegenverkehr möglich sein. Die geplante Strasse mit einer Breite von 3.5 m diene zur Erschliessung für Personenwagen. Das Kreuzen von zwei Personenwagen innerhalb der Strasse sei nicht möglich. Da Sanitätsfahrzeuge in der Regel die gleichen Abmessungen wie herkömmliche Personen- und Lieferwagen aufwiesen, würden daraus keine zusätzlichen Anforderungen an die Zufahrtsstrasse resultieren.

Der Platzbedarf für schwere Motorwagen wie Feuerwehrfahrzeuge sei anhand des effektiven Flächenbedarfs zu ermitteln. Gegenständlich sei dieser Flächenbedarf mittels Schleppkurvensimulation dynamisch überprüft worden. Die vorliegende Erschliessung mit einer Breite von 3.5 m decke den Flächenbedarf für Feuerwehrfahrzeuge nicht ab, d. h. die Strasse müsse über den Strassenrand befahren werden. Zu der in der Simulation gezeigten Fläche (Karosserie) seien gemäss Norm weitere Zuschläge für den Bewegungsspielraum von 10 cm und den Sicherheitszuschlag von 30 cm für jede Seite zu berücksichtigen. Die vorliegende Strassenbreite und Einlenkradien würden den Platzbedarf für grosse Fahrzeuge (Lastwagen) unzureichend abdecken. Das Tiefbauamt empfehle insoweit eine einheitliche Strassenbreite von 4.4 m für die gesamte Strasse zu wählen. Bei diesem Ausbaustandard könnten zwei Personenwagen kreuzen bzw. ein Lastwagen (Zweiachser), Feuerwehrfahrzeug oder Zügellastwagen zur Liegenschaft gelangen. Die Einlenkradien seien im Zuge der Strassenverbreiterung entsprechend zu vergrössern. Auf dem Strassenabschnitt zwischen der Parz. Nr. xx23 und dem Kurvenanfang könne eine verringerte Breite gewählt werden. Die gegenwärtige Erschliessung von 3.5 m sei für schwere Fahrzeuge (Feuerwehr, Zügellastwagen, Öllieferant, Lastwagen etc.) ungenügend.

10.4. In Kenntnis der Stellungnahme des Tiefbauamts sei das Hochbauamt in seiner Stellungnahme vom 20. Februar 2008 zum gegenteiligen Ergebnis gekommen, nämlich dass die vorgesehene Erschliessungsstrasse das Baureifekriterium erfülle.

Im Rahmen einer Evaluierung, mit welcher Kategorie und Art von Fahrzeugen die gegenständliche Erschliessungsstrasse befahren werde bzw. befahren werden müsse, habe das Hochbauamt ausgeführt, dass die Parz. Nr. xx22 und xx23 mit insgesamt 5 Doppelwohnhauseinheiten, also insgesamt 10 flächenmässig relativ kleinen Hauseinheiten überbaut würden, für deren Parkierung eine in das Gelände integrierte grössere Garage mit insgesamt 23 Stellplätzen realisiert würde. Die inskünftige Nutzung der Parzellen diene somit dem Wohnen. Geplant sei, die Hauseinheiten mittels Erdsonde zu beheizen, allenfalls unterstützt mit einer Gasheizanlage. Somit sei die Erschliessung und Benützung der Fahrbahn zum Erreichen der Grundstücke für einen Tanklastwagen, der Dieselöl im rückwärtigen Bereich einfüllen müsse, obsolet.

Aus der Sicht des Hochbauamts sei die Argumentation des Tiefbauamts, wonach aufgrund der feuerpolizeilichen Anforderungen die Zubringerstrasse für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr auszurichten sei, rechtlich nicht haltbar. Gemäss Art. 58 der Brandschutznormen der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), welche in Liechtenstein Gültigkeit habe, müssten Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit ungehindert zugänglich sein. Dies sei nicht gleichzusetzen mit dem Umstand, dass jedes Objekt auch direkt von Tanklöschfahrzeugen oder anderen schweren Einsatzfahrzeugen der Feuerwehr praktisch bis vor die Haustüre erreichbar sein müsse. Es sei zumutbar und in der Praxis auch zum Teil unumgänglich, dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr im Ereignisfall eine grössere Distanz zum Einsatzort hätten und die Feuerwehr die erforderlichen Einsatzmittel (Schläuche) über eine grössere Distanz zum Brandherd legen müsse. Es könne schlichtweg nicht verlangt werden, dass alle Objekte, unabhängig von ihrer Nutzung, befestigte Strassen und Plätze im direkten Umfeld aufweisen müssten, damit die Feuerwehr ihre schweren Fahrzeuge auch vor Ort abstellen könne. Somit sei die Fahrbahnbreite nicht auf die Befahrbarkeit solcher Fahrzeuge auszulegen.

Letztlich bleibe die Frage zu klären, ob es zumutbar sei, dass die Fahrbahnbreite von 3.5 m, bei der naturgemäss ein Vorbeifahren von zwei sich kreuzenden Fahrzeugen nicht möglich sei, über eine Länge bis zur tatsächlich im eigenen Besitz stehenden Parz. Nr. xx23 von ca. 50-60 m zumutbar sei. Ein Lokalaugenschein habe ergeben, dass von der "Sägastrasse" aus der gesamte Bereich bis zur Parz. Nr. xx23 praktisch einsehbar sei. Somit sei auch der Gegenverkehr zu einem Zeitpunkt wahrnehmbar, an welchem das Fahrzeug für das Abwarten des entgegenkommenden PW's angehalten werden könne, sei dies von der "Sägastrasse" aus oder vom Einmündungsbereich auf die Parz. Nr. xx23. Dass im letztgenannten Bereich die Erschliessung zur Garageneinfahrt in einer Form und Ausführung erfolge, an welchem sich dann die jeweiligen Fahrzeuge tatsächlich kreuzen könnten, sei Gegenstand des konkreten Projekts spätestens zum Zeitpunkt des Baubewilligungsverfahrens. Jedenfalls sei auf der Parz. Nr. xx23 hierfür genügend Platz vorhanden.

Aus Sicht des Hochbauamts sei die ausgewiesene Fahrbahnbreite von 3.5 m, welche ausschliesslich der Benutzung von PW's in einer zumutbaren und relativ geringen Frequenz in Abhängigkeit der zonenkonformen Nutzung (Wohnen) benötigt werde, ausreichend. Auch die zu erwartende kurze Zeitspanne des Abwartens auf den Gegenverkehr liege im zumutbaren Bereich, zumal aufgrund der doch relativ geringen Dichte der Überbauung mit insgesamt 10 Hauseinheiten und nicht zu erwartenden Spitzenfrequenzen keine verkehrs- und sicherheitstechnischen Konfliktsituationen zu erwarten seien. Sanitätsfahrzeuge könnten problemlos zur Anlage gelangen, Schwerfahrzeuge würden die Erschliessungsstrasse nicht benötigen. Nebenbei dürfe festgehalten werden, dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr auch über die nordöstlich des Grundstücks gelegene Strassenparzelle (nicht ausgebaut, aber befestigt) Nr. xx73 zufahren könnten. Zudem sei die Parz. Nr. xx79 ebenfalls im Besitze der jetzigen Beschwerdeführer.

Die Erschliessung als Bestandteil der Baureife im Sinne von Art. 9 BauG sei deshalb zulässig und gegeben, weitergehende Anforderungen seien aus baurechtlicher Sicht nicht notwendig.

10.5. Die Regierung schliesse sich in den nunmehr angefochtenen Entscheidungen der Meinung des Hochbauamts an und gehe davon aus, dass die vorgesehene Erschliessungsstrasse das Baureifekriterium zu erfüllen vermöge. Dieser Rechtsmeinung der Regierung vermöge sich der Verwaltungsgerichtshof aus den nachfolgenden Überlegungen nicht anzuschliessen.

Unstrittig sei - hier stimmten das Hoch- und Tiefbauamt überein -, dass sich auf der vorgesehenen Erschliessungsstrasse mit einer Strassenbreite von 3.5 m zwei sich entgegenkommende Personenkraftwagen nicht kreuzen könnten. Hierfür sei gemäss Tiefbauamt eine Mindestbreite von 4.4 m erforderlich.

Das Hochbauamt führe dazu aus, dass praktisch der gesamte Bereich der Erschliessungsstrasse sowohl von der "Sägastrass" wie auch von der Parz. Nr. xx23 her einsehbar und somit ein allfälliger Gegenverkehr frühzeitig wahrnehmbar sei. Zudem liege eine zu erwartende kurze Zeitspanne des Abwartens des Gegenverkehrs im zumutbaren Bereich. Darüber hinaus sei bei nur 10 Wohneinheiten mit einer relativ geringen Frequenz zu rechnen und damit seien Spitzenfrequenzen mit damit verbundenen verkehrs- und sicherheitstechnischen Konfliktsituationen nicht zu erwarten.

Der Verwaltungsgerichtshof hege an der nach Ansicht des Hochbauamts vorhandenen praktischen Einsehbarkeit des gesamten Bereichs der Erschliessungsstrasse gewisse Zweifel. Festzuhalten sei diesbezüglich, dass die gegenständliche Erschliessungsstrasse nicht geradlinig verlaufe, sondern im weiten Sinne S-förmig. Bei einem geradlinigen Verlauf der Erschliessungsstrasse wäre die praktische Einsehbarkeit sicherlich gegeben.

Das Hochbauamt stütze sich bezüglich dieser praktischen Einsehbarkeit auf einen von ihm vorgenommenen Lokalaugenschein. Wann und unter welchen Voraussetzungen dieser Lokalaugenschein stattgefunden habe, sei aus der Stellungnahme des Hochbauamts nicht ersichtlich.

Nachdem sich aus dem beigezogenen Regierungsakt ergebe, dass das Hochbauamt am 15. Februar 2008 zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden sei und deren Stellungnahme bereits 5 Tage, d. h. am 20. Februar 2008 vorgelegen habe, sei davon auszugehen, dass der vorgenommene Lokalaugenschein während dieser 5 Tage vorgenommen worden sei, d. h. in der vegetationsfreien Jahreszeit. Diese Annahme werde dadurch bekräftigt, dass der im beigezogenen Regierungsakt erliegenden Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 6. März 2008 (auf welche nachgehend noch einzugehen sein werde) eine undatierte Fotoaufnahme des entsprechenden Bereichs der Erschliessungsstrasse beigefügt sei, welche in der vegetationsfreien Jahreszeit aufgenommen worden sei.

Die besagte Fotoaufnahme in Verbindung mit den unter http://geodaten.llv.li abrufbaren Luftbildern zeige, dass der Bereich der Erschliessungsstrasse, insbesondere im Bereich der S-Kurve mit Baum- und Buschgruppen bewachsen sei. In der vegetationsfreien Jahreszeit, d. h. wenn die Bäume und Büsche kein Laub trügen, sei dieser Bereich der Erschliessungsstrasse zumindest eingeschränkt durch die Baum- und Buschgruppen hindurch einsehbar.

Naturgemäss sei davon auszugehen, dass diese Baum- und Buschgruppen in der Vegetationszeit, also wenn sie belaubt seien, einen Durchblick verhinderten. In der Vegetationszeit sei somit der Bereich der Erschliessungstrasse praktisch nicht einsehbar, zumindest nicht durchgehend von der "Sägastrasse" bis zur Parz. Nr. xx23 (und umgekehrt).

Da auf der gesamten Länge der vorgesehenen Erschliessungsstrasse keine Ausweichmöglichkeiten vorhanden seien, seien entsprechende Konfliktsituationen vorprogrammiert, auch wenn zugegebenermassen bei nur 10 Wohneinheiten solche Situationen nicht sehr häufig eintreffen würden (selbst wenn noch mitberücksichtigt werde, wie von den jetzigen Beschwerdegegnerinnen eingewendet, dass allenfalls später einmal auch die Parz. Nr. xx24 über diese Erschliessungsstrasse erschlossen werde und damit zusätzlicher Verkehr entstünde und darüber hinaus auch der durch Besucher verursachte Verkehr zu berücksichtigen sei, würden solche Situationen nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes nicht sehr häufig eintreffen). Dennoch, stünden sich zwei entgegenkommende Fahrzeuge im Bereich der S-Kurve gegenüber, habe dies unweigerlich zur Folge, dass mindestens eines der beiden Fahrzeuge auf einer Länge von bis zu 20 m oder gar 30 m rückwärts fahren müsse, was auch im Zusammenhang mit zu diesem Zeitpunkt auf der Erschliessungsstrasse sich allenfalls befindlichen Radfahrern und Fussgängern zu Gefahrensituationen führen könne.

Selbst bei einer geradlinigen Führung der Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m könne das aufgezeigte Problem nicht gänzlich vermieden, sondern nur durch die dann vorhandene Einsehbarkeit entschärft werden. Abhilfe könnte letztlich, wie das Tiefbauamt zutreffend ausgeführt habe, nur eine (teilweise) Verbreiterung der Fahrbahn auf 4.4 m oder das Schaffen entsprechender Ausweichmöglichkeiten bringen.

10.6. Zur aufgezeigten Problematik des sich Kreuzens von zwei Fahrzeugen hinzu komme die Problematik mit Tanklöschfahrzeugen bzw. mit Lastkraftwagen generell. Unstrittig sei auch hier, dass bei einer Fahrbahnbreite von 3.5 m und der vorgesehenen, S-kurvenförmigen Ausgestaltung der Erschliessungsstrasse dieselbe von Tanklöschfahrzeugen und Lastkraftwagen nicht befahren werden könne.

Das Hochbauamt führe dazu aus, dass es nicht zwingend erforderlich sei, dass Tanklöschfahrzeuge diese Erschliessungsstrasse befahren und bis unmittelbar vor die Haustür des betreffenden Objekts fahren können müssten. Es sei Praxis und zumutbar, dass die Feuerwehr allenfalls die Distanz zwischen der "Sägastrasse" und der Parz. Nr. xx23 mit Schläuchen überbrücke. Abgesehen davon könnten Tanklöschfahrzeuge auch über die Strassenparzelle Nr. xx73 und die im Eigentum der Beschwerdegegner stehende Parz. Nr. xx73 zu den Parz. Nr. xx22 und xx23 gelangen.

Diesen Überlegungen des Hochbauamts hielt der Verwaltungsgerichtshof entgegen, dass es zwar zutreffen möge, dass Art. 58 der Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), wonach Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit ungehindert zugänglich sein müssten, nicht damit gleichzusetzen sei, dass jedes Objekt auch direkt von Tanklöschfahrzeugen oder anderen schweren Einsatzfahrzeugen der Feuerwehr praktisch bis vor die Haustüre erreichbar sein müsse. Dies ergebe sich schon daraus, dass selbst wenn Tanklöschfahrzeuge direkt bis zur Parz. Nr. xx23 zufahren könnten, damit noch nicht direkt bis vor die Haustür jeder der geplanten 5 Doppelwohneinheiten gefahren werden könnte. Insoweit werde es in der Praxis zum Teil unumgänglich und insoweit zumutbar sein, dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr im Ereignisfall eine grössere Distanz zum Einsatzort hätten und die Feuerwehr die erforderlichen Einsatzmittel (Schläuche) über eine grössere Distanz zum Brand legen müsse.

Diese Problematik würde aber in der Praxis entweder Überbauungen mit mehreren Wohneinheiten (wie im gegenständlichen Fall) oder aber bestehende Gebäude, insbesondere in (älteren) Dorfkernen betreffen, wo es die gegebenen baulichen Situationen nicht zuliessen, dass Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr unmittelbar in die Nähe eines betroffenen Objekts gelangen könnten. Wegen solcher bestehender baulicher Engpässe könne grundsätzlich auch nicht die Errichtung von Neubauten untersagt werden, sondern sei, wie das Hochbauamt zutreffend ausgeführt habe, davon auszugehen, dass die Feuerwehr gegebenenfalls ihre Einsatzmittel über eine grössere Distanz auslegen müsse.

Wenn aber, wie im gegenständlichen Fall, in tatsächlicher Hinsicht die grundsätzliche Möglichkeit bestehe, eine auch für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr befahrbare Erschliessungsstrasse zu erstellen, sei nicht nachvollziehbar, weshalb darauf verzichtet werden sollte, eine solche Erschliessungsstrasse zu erstellen. Nur die Tatsache, dass die rechtlichen Voraussetzungen dazu allenfalls nicht gegeben seien, rechtfertige noch nicht, davon abzusehen, die Erschliessungsstrasse so zu gestalten, dass sie auch von Tanklöschfahrzeugen der Feuerwehr befahren werden könne. Die Problematik könnte auch hier entweder mit einer geradlinigen Führung der Erschliessungsstrasse oder mit einer entsprechenden Verbreiterung derselben gelöst werden.

Das vom Hochbauamt zusätzlich angeführte Argument, Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr könnten gegebenenfalls auch über die Strassenparzelle Nr. xx73 und über die im Eigentum der jetzigen Beschwerdeführer stehende Parz. Nr. xx79 zufahren, vermöge gleichfalls nicht zu überzeugen. Das Hochbauamt übersehe dabei, dass diese "Zufahrtsmöglichkeit" nur so lange bestehen könne, als die östlich der Parz. Nr. xx22 und xx23 gelegenen Grundstücke nicht überbaut seien. Diese Grundstücke lägen aber, gleich wie die Parz. Nr. xx22 und xx23, in der Wohnzone C und es sei daher davon auszugehen, dass diese Grundstücke früher oder später überbaut würden und damit diese vom Hochbauamt erwähnte Zufahrtsmöglichkeit nicht mehr gegeben sein werde. Dass diese östlich gelegenen Grundstücke erst nach einer allfälligen Baulandumlegung überbaut werden könnten und eine solche derzeit nicht absehbar sei, vermöge daran nichts zu ändern.

10.7. Darüber hinaus bleibe vom Hochbauamt unberücksichtigt, wie die jetzigen Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführten, dass die Erschliessungsstrasse nicht nur allenfalls von Tanklöschfahrzeugen der Feuerwehr zu befahren sein werde, sondern auch von anderen Lastkraftwagen. Aufgrund der vom Hochbauamt aufgezeigten Beheizungsart werde zwar ein Öllieferant diese Erschliessungsstrasse offensichtlich nicht befahren müssen, aber Fahrzeugen der Müllabfuhr, des Schneeräumdienstes, Zügelfahrzeuge und im Zusammenhang mit der Bautätigkeit auch Baulastkraftwagen und Baumaschinen würden auf die Erschliessungsstrasse auf die eine oder andere Art angewiesen sein. Aufgrund der zu geringen Strassenbreite im Bereich des Einfahrtsradius zur "Sägastrasse" und im Bereich der S-Kurve sei das Befahren durch solche Lastkraftwagen nicht möglich.

Was allenfalls die für die Bautätigkeit benötigten Baulastkraftwagen und Baumaschinen anbelange, könnte gegebenenfalls die Bauerschliessung, wie vom Hochbauamt für die Tanklöschfahrzeuge erwähnt, über die Strassenparzelle Nr. xx73 und die Parz. Nr. xx79 erfolgen. Ob dies letztlich möglich und für die gesamte Bautätigkeit ausreichend sein würde, könne an dieser Stelle dahingestellt bleiben, zumal damit die Problematik mit Lastkraftwagen der Müllabfuhr, des Schneeräumdienstes und der Zügeldienste nicht behoben werden könne, ebenso wenig wie die Problematik mit Baulastkraftwagen bei künftigen Renovationsarbeiten.

10.8. Zusammengefasst gehe der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass die geplante Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m (auf deren gesamten Länge) das Erfordernis der ausreichenden Verbindung mit einer öffentlichen Strasse im Sinne von Art. 9 Abs. 2 BauG nicht zu erfüllen vermöge und damit dieses Baureifekriterium nicht erfüllt sei.

10.9. Gemäss Art. 11 Abs. 1 BauG würden durch den Überbauungsplan und die zugehörigen Vorschriften insbesondere geregelt:

a). die Anlage neuer und die Korrektion bestehender Strassen, Wege und Plätze;

b). die Baulinie entlang von bestehenden oder projektierten Strassen, Wegen und Plätzen, Wäldern, Gewässern und Freiflächen; im Weiteren könnten durch Baulinien Bebauungsflächen begrenzt werden;

c). die Höhenverhältnisse von Strassen, Wegen und Plätzen;

d). die Bauweise mittels besonderer Bau- und Gestaltungsvorschriften.

Gemäss Art. 17bis Abs. 2 BauG könnten aus orts- und landesplanerischen Gründen in Überbauungsplänen sowie zugehörigen Vorschriften von den in der Bauordnung festgelegten allgemeinen Vorschriften abweichende Bestimmungen über Bauweise, Gestaltung und Ausnützung erlassen werden. In Überbauungsplänen könne die Gebäudehöhe auf 15 m, bei Terrassenbauweise am Hang auf 30 m, jeweils bezogen auf die Gesamtanlage, erweitert werden. Gemäss Art. 17bis Abs. 3 BauG hätten Überbauungspläne besondere siedlungsplanerische Vorzüge aufzuweisen. Wenn es orts- und landesplanerisch begründet sei, wie zur Wahrung des Ortsbildes, bei der Realisierung von Gruppenbauten oder zur Erhaltung von Strassenfluchten, könnten gemäss Art. 17bis Abs. 4 BauG Abweichungen von den Bestimmungen über Einfriedungen, Grenzabstände, Gebäudeabstände und die Sicherung bei Höhendifferenzen bewilligt werden.

Überbauungspläne hätten gemäss Art. 12 Abs. 2 BauV in der Regel ein grösseres, siedlungsbaulich zweckmässig begrenztes Gebiet zu umfassen. Insbesondere bei kleinen Arealen sei durch eine Überbauungsstudie der Nachweis der siedlungsgestalterischen Eingliederung zu erbringen. Überbauungspläne hätten gemäss Art. 12 Abs. 3 BauV in Beachtung der Planungsgrundsätze insbesondere siedlungsbauliche und architektonische Vorteile zu erbringen. Die mit der Genehmigung der Überbauungspläne allfällig verbundenen Ausnahmen von den Bauvorschriften dürften nicht den Planungszielen widersprechen.

Auch die Triesner Bauordnung (in der heute geltenden Fassung wie auch in der früheren Fassung aus dem Jahre 2001) beinhalte Regelungen zum Erlass von Überbauungsplänen. Gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b der Triesner Bauordnung habe der Überbauungsplan ortsplanerische Vorzüge aufzuweisen, wie beispielsweise

-. grössere zusammenhängende Freiflächen;

-. Anlage verkehrsabseitiger Spielplätze;

-. gute innere Erschliessung;

-. zweckmässig zusammengefasste, weitgehend unterirdisch angeordnete und befriedigend gestaltete Abstellfläche für Fahrzeuge;

-. Trennung der Fussgängerbereiche vom Fahrzeugverkehr;

-. sorgfältig durchdachte Grundrisse in Bezug auf Wohnkomfort und Wohnhygiene.

Der Umstand, dass ein Überbauungsplan gemäss Art. 17bis Abs. 3 BauG siedlungsplanerische Vorzüge bzw. gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b der Triesner Bauordnung ortsplanerische Vorzüge aufzuweisen habe, bedeute, dass diese Vorzüge im Vergleich zu der an sich gesetzlichen Regelbauweise (Art. 17 BauG) zu verstehen seien. Siedlungs- bzw. ortsplanerische Vorzüge lägen somit nur dann vor, wenn eine Überbauung nach Überbauungsplan aus siedlungs- bzw. ortsplanerischer Sicht im Vergleich besser ausfalle als eine Überbauung nach der Regelbauweise. Seien beide Varianten gleich, d. h. bestünden für den Überbauungsplan keine siedlungs- bzw. ortsplanerischen Vorzüge, habe es bei der Regelbauweise zu bleiben, d. h. ein allenfalls doch aufgestellter Überbauungsplan könne nicht genehmigt werden. Diese siedlungs- bzw. ortsplanerischen Vorzüge hätten sich dabei auf die Siedlung als solche zu beziehen und nicht auf die gemäss Überbauungsplan vorgesehene Überbauung. Vorzüge, welche lediglich für die geplante Überbauung von Vorteil seien, vermögen dieses Kriterium nicht zu erfüllen (VBI 2003/47/48, Erw. 19).

10.10. In ihrer Stellungnahme vom 11. März 2008 habe die Gemeinde Triesen zum Überbauungsplan "Neugrütt" explizit vier siedlungsplanerische Vorzüge angeführt:

a). Die Überbauung ergebe ein gutes Gesamtbild

Die einheitliche Ausformulierung der Bauten mit ihrer sorgfältigen Situierung ergebe eine Einheit in der Bebauung, welcher eine hohe architektonische Qualität zugesprochen werden könne. Die Überbauung gliedere und passe sich in die Umgebung ein. Auf die natürlichen Terrainverläufe und -gefälle werde eingegangen und diese seien soweit wie möglich in das Gesamtkonzept aufgenommen worden. Die Körnigkeit der gesamten Siedlungsstruktur "Säga" sei im vorliegenden Überbauungsplan integriert und enthalten. Das Gesamtbild der Überbauung unterstütze eine zukünftige Entwicklung des Quartiers "Säga".

b). Schonender Umgang mit der Landschaft dank hoher Verdichtung

Durch die verdichtete Bauweise der fünf Doppeleinfamilienhäuser entstehe eine optimierte Überbauung bezüglich der Ausnützung von Landfläche. Der Baulandbedarf sei im vorliegenden Projekt sehr viel kleiner als durch den Bau von 10 einzelnen Einfamilienhäusern mit dem entsprechenden Landbedarf und Umschwung. Der nicht vermehrbaren Ressource Land werde mit dem vorliegenden Überbauungsplan Rechnung getragen. Die Erschliessung mit einer einzigen Strasse werde bei der vorliegenden Bebauung auf eine Stelle konzentriert, sodass der Bodenverbrauch für Erschliessungsflächen auf ein Minimum reduziert werden könne. Ein haushälterischer Umgang mit der Landfläche werde auch mit der Erschliessungsfläche praktiziert. Durch das Zusammenfassen der Aussenbereiche der Wohnhäuser werde ein konzentrierter Aufenthaltsbereich im Aussenraum entstehen. Auch diese Konzentration mache sich als schonender Umgang mit der Landschaft bemerkbar.

c). Gute Einbindung in die Umgebung durch grössenverträgliche Bauten

Durch die vorgesehenen Baukörper, welche in ihrer Grösse denen von Einfamilienhäusern entsprächen, entstehe eine Einbindung, welche die Körnigkeit der umliegenden Gebäudetypen aufnehme. Auch der zusammenhängende Garagensockel, auf welchem die Bauten zu stehen kommen würden, stehe in direktem Kontakt mit seiner näheren und weiteren Siedlungsstruktur und Gebäudekörnung. Die neuen Bauten würden sich ins Siedlungsgebiet "Säga" einpassen, würden die Grössenverträglichkeit der umliegenden Bauten aufnehmen und diese zu einem Gesamtbild weiterführen. Die Grössenverträglichkeit werde durch eine abgestufte Platzierung des Baukörpers von Ost nach West innerhalb der Landschaft noch zusätzlich unterstützt.

d). Schaffung von kostengünstigem Wohnraum durch ökonomische Überbauung

Durch die gespiegelte Struktur der einzelnen "Teileinfamilienhäuser" und deren Repetition zu einer Überbauung, kombiniert mit einer Einstellhalle für sämtliche Motorfahrzeuge, könnten die Bauten sehr ökonomisch erstellt werden. Diese Repetition helfe mit, die entsprechenden Baukosten tief zu halten, um so kostengünstigen Wohnraum, auch für Familien erschwinglich, zu realisieren. Durch diese, auch in ihrer Kompaktheit definierte Überbauung würden die Vorgaben für energieoptimierte Bauten erfüllt, was sich wiederum positiv auf die Energiebilanz auswirke.

Weiter wird argumentiert, die Stabstelle für Landesplanung habe in ihrer Stellungnahme vom 15. Januar 2008 zunächst auf das Sitzungsprotokoll 10/2007 vom 12. Dezember 2007 und 1/2008 vom 11. Januar 2008 verwiesen. Anlässlich der Vornahme eines Augenscheins sei bezüglich der Bebauungsstruktur festgestellt worden, dass die vorgeschlagene, verdichtete Überbauung der Zielsetzung einer anzustrebenden nachhaltigen Bodennutzung entspreche und eine vertretbare Lösung darstelle. Allerdings könnte in der weiteren Projektentwicklung dem Quartiercharakter und der bestehenden Topographie noch vermehrt Rechnung getragen werden. Eine Überbauung nach Überbauungsplan gegenüber der Regelbauweise sei jedenfalls zu bevorzugen, nachdem, wie explizit gemäss Bauordnung erforderlich, unter anderem zusammenhängende Freiflächen oder zusammengefasste, weitgehend unterirdisch angeordnete Abstellplätze resultieren würden, aber auch eine hohe Architekturqualität explizit nachzuweisen sei. Abgesehen davon werde empfohlen, anlässlich der Weiterentwicklung des Projekts eine Reduktion der Anzahl Baukörper zu erwägen, um damit grössere Zwischenräume zu ermöglichen, die dem Quartiercharakter verstärkt entsprechen würden. Mit einer solchen Massnahme, z. B. drei Baukörper mit jeweils drei Wohneinheiten anstelle der vorgeschlagenen fünf Baukörper mit jeweils zwei Wohneinheiten, könnte nebst der Baudichte auch die Anzahl Wohnungen (9 anstelle von 10 Wohneinheiten) und die Parkplatzzahl (18 anstelle 23 Parkplätze) etwas reduziert werden, was dem Projekt zum Vorteil gereichen würde.

In einer weiteren Stellungnahme vom 6. März 2008 habe die Stabstelle für Landesplanung unter Verweis auf die bereits erwähnten Protokolle ausgeführt, dass die Bauweise nach Überbauungsplan gegenüber der Regelbauweise jedenfalls vorzuziehen sei, zumal diese Bauweise ausserdem mit ihrer, in der Regel erhöhten Nutzungsdichte besser der angestrebten Zielsetzung für eine nachhaltige Bodennutzung entspreche. Die gemäss Baugesetz und Verordnung erforderlichen siedlungsplanerischen und architektonischen Vorzüge könnten generell bestätigt werden, wie es auch den Begutachtungen der Kommission Art. 17ter BauG entnommen werden könne.

Letztlich habe auch das Hochbauamt in seiner, bereits im Zusammenhang mit den Ausführungen zur Erschliessungsstrasse erwähnten Stellungnahme vom 20. Februar 2008 zu den siedlungsplanerischen Aspekten ausgeführt, dass neben der guten Geländeanpassung aus Sicht des Hochbauamts noch die insgesamt gelungene Integration der Gesamtüberbauung in das schwach geneigte Gelände, die im Sinne des Landschafts- und Ortsbildschutzes ausdrücklich hervorzuhebende Aufnahme faktisch sämtlicher PW-Abstell- und Einstellplätze mittels zentraler Parkierungsanlage, die Staffelung der Gebäudekörper und deren ausgewogene Gestaltung sowie letztlich die ausreichend Freiraum gebende direkte Umgebungsgestaltung zu erwähnen sei. Dies wäre mit einer Einzelbauweise nicht möglich, zumal ausschliesslich im Rahmen von Überbauungsplänen und entsprechenden konzeptionellen Vorgaben die wesentlich verringerten Gebäudeabstände unter dem Aspekt einer ausgewogenen Planung genehmigt werden könnten. Somit sei die verdichtete Bauweise und demzufolge der beanspruchte 20 %-Bonus auf die maximale Ausnützungsziffer gerechtfertigt. Die Gesamtüberbauung ergebe ein harmonisches, in die Umgebung sehr gut passendes Erscheinungsbild, welches zudem bei Realisierung einen ortsbaulich gewünschten Abschluss in Richtung des hangaufwärts liegenden und von einer Bebauung praktisch frei gebliebenen Quartiers bilde.

10.11. In den nunmehr beim Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Entscheidungen (Akt 1463 Erw. 82 = Akt 1679 Erw. 52) habe die Regierung zum Thema der siedlungsplanerischen Vorzüge lediglich auf die Stellungnahmen der Gemeinde Triesen und der Stabstelle für Landesplanung hingewiesen, aus welchen sich widerspruchsfrei ergebe, dass beide Behörden die siedlungsplanerischen Vorzüge des Überbauungsplans "Neugrütt" im Vergleich zur Regelbauweise ausdrücklich bejahten und übereinstimmend bestätigen würden. An diesem Befund und zwar insbesondere an jenem der Gemeinde Triesen, dem die Stabstelle für Landesplanung beigetreten sei, sei die Regierung aufgrund ihrer in Planungsfragen nur sehr eingeschränkten Kognition (Überprüfungsbefugnis) gebunden. Insbesondere liege kein wie auch immer gearteter Anhaltspunkt vor, aus dem sich ergebe, dass die Gemeinde Triesen und/oder die Stabstelle für Landesplanung ihr Ermessen überschritten oder sonst wie missbraucht hätten. Auch aus der Sicht der Regierung könne daher kein Zweifel daran bestehen, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" gegenüber der Regelbauweise siedlungsplanerische Vorteile aufweise, sodass dem vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil VGH 2007/47 vom 2. Oktober 2007 erteilten Auftrag in diese Richtung zu entsprechen gewesen sei.

10.12. Beim Begriff "siedlungsplanerische Vorzüge" im Sinne von Art. 17bis Abs. 3 BauG handele es sich - erwog der Verwaltungsgerichtshof weiter -, gleich wie beim Begriff "ortsplanerische Vorzüge" nach Art. 22 Abs. 1 lit. b der Triesner Bauordnung, um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher der Auslegung zugänglich sei. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe betreffe stets Rechtsfragen, sodass die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe durch das Verwaltungsgericht überprüft werden könne.

Die von der Gemeinde Triesen in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2008 zum verfahrensgegenständlichen Überbauungsplan "Neugrütt" ausgeführten und von der Regierung in den angefochtenen Entscheidungen kommentarlos übernommenen siedlungsplanerischen Vorzüge könnten den Verwaltungsgerichtshof indes nicht überzeugen.

Es möge zwar zutreffen, dass

-. die Überbauung "Neugrütt" ein gutes Gesamtbild und eine Einheit in der Bebauung ergebe, welcher eine hohe architektonische Qualität zugesprochen werden könne;

-. sich die Überbauung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und -gefälle eingliedere und einpasse;

-. durch die verdichtete Bauweise, die Erschliessung und den konzentrierten Aussenbereich eine optimierte Ausnützung der Landfläche entstehe und damit eine nachhaltige Bodennutzung betrieben werde und

-. durch die gespiegelte Struktur und deren Repetition die Bauten sehr ökonomisch erstellt werden könnten und damit kostengünstiger Wohnraum geschaffen werden könne.

Dies alleine aber rechtfertige keineswegs das Aufstellen und Genehmigen eines Überbauungsplans, denn daraus liessen sich keine siedlungsplanerischen Vorzüge im Vergleich zur Regelbauweise erkennen. Das Ziel eines guten Gesamtbilds, einer Einheit in der Bebauung, einer hohen architektonischen Qualität sowie einer Eingliederung und Einpassung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und Terraingefälle könne ohne weiteres auch mit der Regelbauweise erreicht werden. Gründe, weshalb hier gerade der verfahrensgegenständliche Überbauungsplan aus siedlungsplanerischer Sicht gegenüber der Regelbauweise besser sein solle, würden nicht erwähnt.

Die weiter angeführten Argumente des schonenden Umgangs mit der Landschaft dank hoher Verdichtung, der optimierten Ausnützung von Landfläche und der Schaffung von kostengünstigem Wohnraum stellten keine siedlungsplanerischen Vorzüge dar, weil sie nicht die Siedlung als solche beträfen, sondern die Überbauung selbst. Würden solche Argumente berücksichtigt, hätte dies in letzter Konsequenz zur Folge, dass es zulässig sein müsste, für jedes Baugrundstück einen Überbauungsplan aufzustellen und zu genehmigen, denn jeder Eigentümer eines Baugrundstücks habe in der Regel ein Interesse daran, sein Grundstück optimal auszunützen und kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, also sein Grundstück dichter zu überbauen als gemäss Regelbauweise zulässig.

Auch das von der Gemeinde Triesen als siedlungsplanerischer Vorzug angeführte Argument der Körnigkeit vermöge nicht zu überzeugen. Die Gemeinde Triesen führe in ihrer Stellungnahme aus, dass die Körnigkeit der gesamten Siedlungsstruktur "Säga" im vorliegenden Überbauungsplan integriert und enthalten sei. Genau dem aber widerspreche die Stabstelle für Landesplanung in ihrer Stellungnahme, denn die Stabstelle für Landesplanung empfehle ausdrücklich, im Rahmen der Weiterentwicklung des Projekts eine Reduktion der Anzahl Baukörper zu erwägen, um damit grössere Zwischenräume zu ermöglichen, die dem Quartiercharakter verstärkt entsprechen würden. Mit dieser Empfehlung werde aber gerade die von der Gemeinde Triesen bejahte Körnigkeit in Frage gestellt, denn nach Ansicht der Stabstelle für Landesplanung bedinge die bestehende Körnigkeit des Quartiers "Säga" eine Verminderung der Baukörper bzw. eine Vergrösserung der Zwischenräume zwischen den einzelnen Baukörpern.

Letztlich - erwägt der Verwaltungsgerichtshof weiter - könnten auch die vom Hochbauamt in der Stellungnahme vom 20. Februar 2008 erwähnten Argumente an dieser Betrachtungsweise nichts ändern. Wenn das Hochbauamt mit denselben Argumenten wie die Gemeinde Triesen, also einer guten Geländeanpassung, einer harmonischen, gelungenen Integration der Gesamtüberbauung in das schwach geneigte Gelände, einer im Sinne des Landschafts- und Ortsbildschutzes ausdrücklich hervorzuhebende Aufnahme faktisch sämtlicher PW-Abstell- und Einstellplätze mittels zentraler Parkierungsanlage, einer ausgewogenen Gestaltung der gestaffelten Gebäudekörper und einer ausreichend Freiraum gebenden Umgebungsgestaltung zum Ergebnis gelange, all dies wäre mit einer Einzelbauweise nicht möglich, zumal ausschliesslich im Rahmen von Überbauungsplänen und entsprechenden konzeptionellen Vorgaben die wesentlich verringerten Gebäudeabstände unter dem Aspekt einer ausgewogenen Planung genehmigt werden könnten, so verkenne das Hochbauamt, dass es nicht um die Frage gehe, ob all dies mit der Einzelbauweise realisierbar sei oder nicht. Überbauungspläne stellten immer eine Ausnahmeregelung von der Einzel- bzw. Regelbauweise dar, d. h. mit Überbauungsplänen solle immer etwas ermöglicht werden, was mit der Einzel- bzw. Regelbauweise nicht möglich sei. Die sich jeweils stellende Frage sei, ob eine Überbauung nach Überbauungsplan im Vergleich zur Regelbauweise siedlungsplanerische Vorzüge im aufgezeigten Sinn habe. Wenn keine solchen siedlungsplanerischen Vorzüge vorhanden seien - und das Hochbauamt erwähne keine solchen - komme nur die Regelbauweise in Frage.

Zusammengefasst könne festgehalten werden, dass für den verfahrensgegenständlichen Überbauungsplan "Neugrütt" keine siedlungsplanerischen Vorzüge im Sinne von Art. 17bis Abs. 3 BauG nachgewiesen seien. Die von der Gemeinde Triesen hierzu ausgeführten und von der Regierung übernommenen Argumente könnten keine siedlungsplanerischen Vorzüge aufzeigen. Infolge dessen hätte der Überbauungsplan "Neugrütt" nicht aufgestellt und nicht genehmigt werden dürfen.

10.13. Da einerseits die Baureife nach Art. 9 Abs. 1 BauG mangels ausreichender Erschliessung zu verneinen gewesen sei und andererseits keine siedlungsplanerischen Vorzüge für den Erlass eines Überbauungsplans vorlägen, sei den Beschwerden im Ergebnis Folge zu leisten gewesen.

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle zu wiederholen, dass der Verwaltungsgerichtshof dennoch von einer grundsätzlichen Überbaubarkeit der beschwerdegegenständlichen Grundstücke ausgehe. Ob eine solche Überbauung im Rahmen der Regelbauweise oder eines mit siedlungsplanerischen Vorzügen versehenen Überbauungsplans erfolge, sei dahingestellt. In beiden Fällen werde jedoch das Baureifekriterium der verkehrstechnischen Erschliessung zu erfüllen sein. Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits im ersten Verfahrensgang festgehalten habe, stehe dabei einer Erschliessung über die Triesner Parz. Nr. xx21 nichts entgegen.

10.14. Nachdem die im gegenständlichen Verfahren involvierten Behörden das Aufstellen und Genehmigen des Überbauungsplans "Neugrütt" mit der aufgezeigten Argumentation befürwortet hätten, sei an dieser Stelle ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass gegen einen schonenden Umgang mit der Landschaft dank hoher Verdichtung, gegen eine optimierte Ausnützung von Landfläche (Erschliessung, Parkierung und Aussenbereich), gegen eine nachhaltige Bodennutzung und gegen die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum selbstverständlich dem Grunde nach nichts einzuwenden sei.

Solche generellen Aspekte zur bestmöglichen Ausnützung von Grundstücken - sollten solche allgemein verfolgt werden - seien allerdings nicht über eine gesetzwidrige Praxis mittels kleinräumiger Überbauungspläne umzusetzen, sondern durch Anpassung und Änderung der gesetzlichen Vorgaben in Baugesetz, Bauordnung und Zonenplan, also z. B. durch erhöhte Ausnützungsziffern, vergrösserte Gebäudemasse, verringerte Gebäudeabstände und dergleichen. Gleichfalls wären die gesetzlichen Vorgaben entsprechend anzupassen, wenn nur beabsichtigt sein sollte, die Voraussetzungen für das Aufstellen von Überbauungsplänen zu erleichtern, also z. B. wenn dazu keine siedlungsplanerischen Vorzüge mehr erforderlich sein sollten.

11. Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes haben die Beschwerdeführer am 10. Oktober 2008 Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof erhoben, mit welcher sie die Spruchpunkte 2 bis 4 des Urteils anfechten. Geltend gemacht wird eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben und des Gleichheitsgrundsatzes, der Eigentumsgarantie sowie des Willkürverbots. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle der vorliegenden Beschwerde Folge geben, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes, VGH 2008/53 und 2008/58, aufheben und unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückverweisen. In ihrer Individualbeschwerde argumentieren die Beschwerdeführer wie folgt:

11.1. Zunächst rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Treu und Glauben und eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes. Hierzu bringen sie Folgendes vor:

Der Grundsatz, wonach im Rechtsverkehr zwischen den Beteiligten ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten geboten sei und geschützt werde, habe auch trotz Fehlen einer positivgesetzlichen Grundlage im öffentlichen Recht auch dort Geltung und werde aus Art. 31 LV hergeleitet oder als allgemeiner Rechtsgrundsatz zitiert. Er gelte insbesondere zwischen Bürgern und Behörden. Der Grundsatz nach Treu und Glauben habe denn im öffentlichen Recht zwei Ausprägungen, nämlich einerseits als Vertrauensschutz und andererseits als Verbot widersprüchlichen Verhaltens.

Sowohl die Regierung, die Gemeinde Triesen, das Hochbauamt, die Stabstelle für Landesplanung und die Kommission 17ter hätten den Überbauungsplan "Neugrütt" als gesetzeskonform und somit alle Voraussetzungen erfüllend qualifiziert, einzig der Verwaltungsgerichtshof verfolge hier anscheinend eine andere Rechtsmeinung.

Sollte die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes und dessen verlangte Anforderungen betreffend die Bewilligung von Überbauungsplänen zutreffend sein, was gegenständlich bestritten werde, so entsprächen praktisch alle bisher bewilligten Überbauungspläne in Liechtenstein nicht diesen strengen Anforderungen des Verwaltungsgerichtshofes. Deshalb würden die Beschwerdeführer gegenüber den anderen Gesuchstellern von Überbauungsplänen ungleich behandelt, wofür es keine sachliche Rechtfertigung gebe. Die Ungleichbehandlung erfolge dadurch, dass in Liechtenstein zahlreiche Überbauungspläne genehmigt worden seien, die den Anforderungen des Verwaltungsgerichtshofes niemals Stand hielten. Diese bewilligten Überbauungspläne seien aber auch von den entsprechenden Kommissionen und Behörden geprüft und für gesetzeskonform befunden worden. Jeder Überbauungsplan müsse von der Gemeinde aufgestellt und von der Regierung genehmigt werden. Weiter seien das Hochbauamt, die Stabstelle für Landesplanung und die Kommission 17ter involviert. Diese Stellen gäben unabhängig von Rechtsmittelverfahren Stellungnahmen, Empfehlungen etc. ab. Bisher sei es somit eindeutig und langjährige Praxis gewesen, dass erstens die siedlungsplanerischen und/oder ortsplanerischen Vorzüge konträr zu den Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes verstanden worden seien und zweitens, bei Gesuchstellern wie den Beschwerdeführern, die eine Gleichbehandlung, wenn auch womöglich im Unrecht, verlangten, durch das langjährige Verhalten der genannten Behörden ein berechtigtes Vertrauen erweckt worden sei, dass auch bei ihnen keine Änderung der Behördenpraxis erfolge. Dies sei denn auch bei den entscheidenden Behörden wie Regierung, Gemeinde Triesen, Hochbauamt, Stabstelle für Landesplanung und Kommission 17ter nicht der Fall gewesen, weil diese Fachgremien allesamt entschieden hätten, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" zu genehmigen sei. Einzig der Verwaltungsgerichtshof vertrete völlig überraschend entgegen allen anderen Fachgremien eine diametral andere Meinung, welche aber letztlich alle anderen Fachmeinungen übertreffen solle, was unverständlich und nicht nachvollziehbar sei. Die Beschwerdeführer verlangten wie alle anderen Gesuchsteller eines Überbauungsplanes auch, dass sie nach denselben Massstäben behandelt würden und der Überbauungsplan "Neugrütt" ebenso gleich geprüft werde. Als Beispiel sei hier nur der Überbauungsplan in Triesenberg beim Gebiet Halda genannt, wo zahlreiche Wohnungen und Überbauungen (über 20 an der Zahl) entstehen sollten. Dort sei von den Fachbehörden anscheinend ebenfalls eine gutheissende Stellungnahme abgegeben worden und nur weil es keine Beschwerdeführer gegeben habe, hätte der Verwaltungsgerichtshof auch dort nicht seine eigenartige Argumentationsweise durchsetzen können. Bemessen an den Kriterien des Verwaltungsgerichtshofes wäre nämlich auch der Überbauungsplan in Triesenberg aufgrund der fehlenden siedlungsplanerischen Vorzüge nie und nimmer zu genehmigen gewesen.

11.2. Weiter machen die Beschwerdeführer eine Verletzung der Eigentumsgarantie geltend. Sie bringen vor, Art. 34 LV garantiere die Eigentumsfreiheit. Der Schutzbereich der Eigentumsfreiheit sei zwar nicht bereits dann tangiert, wenn geldwerte Interessen betroffen seien, aber dann, wenn ein staatlicher Eingriff in gefestigte Eigentumspositionen vorliege.

Es sei auch klar, dass die Eigentumsfreiheitsgarantie nicht absolut geschützt sei, jedoch bedürfe es für einen zulässigen Eingriff einer formell gesetzlichen Grundlage, eines öffentlichen Interesses; sodann müsse der Eingriff verhältnismässig sein und der Kerngehalt des Grundrechtes müsse gewahrt bleiben.

Gegenständlich sei durch das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes und dessen Rechtsansicht, wonach die geplante Zufahrt zu den Bauparzellen der Beschwerdeführer ungenügend und nicht baureif sei, klar, dass die Bauparzellen nicht überbaut werden könnten, da die mangelnde Baureife einer Bewilligung entgegenstehe. Dadurch dass die Bauparzellen aber nicht überbaubar seien und dies hänge einzig von der Qualifikation des Verwaltungsgerichtshofes ab, der eine Baureife willkürlich verneine, würden die Interessen der Beschwerdeführer, insbesondere ihr Recht auf Eigentum unverhältnismässig verletzt. Diese Verletzung finde auch keine Rechtfertigung in einem öffentlichen Interesse, weil es der Verwaltungsgerichtshof unterlassen habe, abzuwägen, welche privaten Interessen der Beschwerdeführer bestünden und welche allfälligen, öffentlichen Interessen gegenüber stünden. Die Verneinung der Baureife der gegenständlichen Triesner Parzellen Nr. xx22 und xx23 bedeute wertmässig eine Enteignung, weil der Wert einer Parzelle in Liechtenstein ganz eindeutig und unzweifelhaft weitaus mehr wert sei, wenn die Parzelle bebaut werden könne, als wenn sie mangels Baureife unbebaubar sei. Der Wertverlust einer sich in der Bauzone und deshalb grundsätzlich überbaubaren Zone befindlichen Parzelle, die mangels Baureife nicht bebaubar sei, sei massiv und betrage geschätzt nicht einmal einen Zehntel.

Gegenständlich müsse nicht bezweifelt werden, dass eine genügende gesetzliche Grundlage für den Eingriff in die Eigentumsfreiheit bestehe. Das Baugesetz und im Besonderen Art. 9 mit dem Baureifekriterium erfülle die Voraussetzung an eine gesetzliche Grundlage zweifellos. Jedoch sei gegenständlich die Baureife entgegen der Rechtsmeinung des Verwaltungsgerichtshofes gegeben; dieser habe die Baureife willkürlich verneint.

Nicht vorgenommen habe der Verwaltungsgerichtshof die notwendige Abwägung zwischen den privaten Interessen der Beschwerdeführer und den allenfalls diesen entgegenstehenden Interessen der Öffentlichkeit, so dass der Eingriff unzulässig erfolgt sei und die Interessen der Beschwerdeführer unzulässig verletzt worden seien.

Zudem sei die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes auch keinesfalls verhältnismässig, da die Aufhebung des Überbauungsplanes "Neugrütt" nach 5 Jahren Verfahrensdauer, für welche die Beschwerdeführer keine Verantwortung trügen, nicht verhältnismässig sei.

Wäre die Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes richtig, wären die Bauparzellen, entgegen der Behauptung des Verwaltungsgerichtshofes, nicht mehr zu überbauen. Der Verwaltungsgerichtshof spreche nicht nur im Überbauungsplanverfahren die Baureife ab, sondern grundsätzlich, weil auch im normalen Bewilligungsverfahren, sprich in der Regelbauweise, die Erschliessung gegeben sein müsse und der Verwaltungsgerichtshof eine Strassenbreite von 3,5 Meter für eine Strasse von ca. 54 Metern Länge als nicht genügend erachte. Dies alles verletze die Beschwerdeführer bzw. deren Eigentum unverhältnismässig und willkürlich.

11.3. Sodann rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Rechts auf willkürfreie Behandlung. Sie argumentieren, seit der Entscheidung StGH 1998/45 werde das Willkürverbot als ungeschriebenes verfassungsmässig gewährleistetes Recht bezeichnet. Auch ohne besondere Rüge, dass eine gerichtliche Entscheidung oder eine gesetzliche Bestimmung willkürlich sei, habe der Staatsgerichtshof die Verletzung des Willkürverbots zu prüfen.

Einleitend müsse noch festgehalten werden, dass die Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes betreffend der Baureife nicht eine besondere sei, weil es sich um ein besonderes Verfahren, einen Überbauungsplan, handele, sondern die vom Verwaltungsgerichtshof angeführten Kriterien allesamt auch in der Regelbauweise gelten würden, was faktisch dazu führe, dass die Parzellen der Beschwerdeführer unbebaubar seien und deshalb auch wie vorstehend genannt, eine Verletzung der Eigentumsfreiheit vorliege.

Die angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes bzw. die fehlende, nicht ausgewogen und nicht nachvollziehbar begründete Auseinandersetzung mit den Stellungnahmen der Fachbehörden seien willkürlich und verletzten die Rechte der Beschwerdeführer auf willkürfreie Behandlung. Der Verwaltungsgerichtshof nehme Bezug auf die Rechtsmeinung der Unterbehörden, solange sie seiner Argumentation nütze und verwerfe sie oder folge ihr nicht, sofern damit die Baureife begründet würde, was allein schon willkürlich sei. Auch zeige der Verwaltungsgerichtshof nicht auf, weshalb dem Vorbringen in der Stellungnahme des Hochbauamtes kein Glauben geschenkt werden könne, dagegen demjenigen in der Stellungnahme des Tiefbauamtes schon. Der Verwaltungsgerichtshof habe sich den Rechtsmeinungen des Hochbauamtes und der Regierung nicht anschliessen können und argumentiere, dass die geplante Zufahrtsstrasse nicht über den gesamten Bereich einsehbar sei. Die Erschliessungsstrasse verlaufe nicht geradlinig, sondern im weiten Sinne S-förmig. Bei einem geradlinigen Verlauf der Erschliessungsstrasse wäre die praktische Einsehbarkeit nach Verwaltungsgerichtshof sicherlich gegeben, nicht jedoch im konkreten Fall.

Die Einsehbarkeit über die gesamte Länge einer Strasse sei kein taugliches und zulässiges Kriterium, um die Baureife einer Parzelle zu beurteilen. Der Verwaltungsgerichtshof führe auch an, dass die Erschliessungsstrasse insbesondere im Bereich der S-Kurve mit Baum- und Buschgruppen bewachsen sei. In der vegetationsfreien Jahreszeit sei dieser Bereich vielleicht eingeschränkt einsehbar, wenn die Baum- und Buschgruppen jedoch belaubt seien, sei ein Durchblick jedoch verhindert. In der Vegetationszeit sei der Bereich der Erschliessungsstrasse somit praktisch nicht einsehbar. Wenn der Verwaltungsgerichtshof schon dieses Kriterium vorbringe, so werde sich ein Augenschein nicht vermeiden lassen, sofern die Entscheidung nach für einen Rechtsstaat geltenden Prinzipien erfolgen solle. Aufgrund der aufgenommenen Fotos wie auch dem Hinzuziehen von zweidimensionalen Plänen lasse sich nicht der Schluss des Verwaltungsgerichtshofes ziehen, dass die Einsehbarkeit nicht betreffend die gesamte Länge der Strasse gegeben und in der Vegetationszeit der Bereich der Strasse praktisch nicht einsehbar sei. Diese Feststellungen seien willkürlich getroffen worden und verletzten die Interessen der Beschwerdeführer. Bei einem Augenschein könnten die Beschwerdeführer Stellung nehmen, was in casu nicht der Fall gewesen sei.

Da auf der gesamten Länge der Erschliessungsstrasse keine Ausweichmöglichkeiten vorhanden seien, so der Verwaltungsgerichtshof weiter, seien entsprechende Konfliktsituationen vorprogrammiert, auch wenn es sich nur um 10 Wohneinheiten handle und diese Situationen nicht sehr häufig eintreffen würden. Doch sei es möglich, dass sich zwei entgegenkommende Fahrzeuge im Bereich der S-Kurve gegenüberstünden, was dann zur Folge habe, dass mindestens eines der beiden Fahrzeuge auf einer Länge von 20-30 Metern rückwärts fahren müsse. Sollten sich in diesem Zeitpunkt auch noch Radfahrer oder Fussgänger auf der Erschliessungsstrasse befinden, führe dies zu einer Gefahrensituation. Diese Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes zeige auf, dass nicht die Interessen der Beschwerdeführer mit den öffentlichen Interessen abgewogen worden seien, sondern der Verwaltungsgerichtshof die Interessen einseitig zu Lasten der Beschwerdeführer gewichtet habe. Der Verwaltungsgerichtshof gebe nämlich zu, dass bei 10 Wohneinheiten die Situation nicht sehr häufig eintreffe, dass sich zwei Fahrzeuge kreuzen müssten, weil die Strasse nur ca. 54 Meter lang sei. Dennoch konstruiere er eine Situation, wie es wäre, wenn sich zwei Fahrzeuge in der Mitte der Strassen träfen und sich noch dazu ein Radfahrer oder Fussgänger auf der Strasse befände. Natürlich könne auf jeder Strasse in Liechtenstein eine Verkehrssituation hypothetisch konstruiert und angedacht werden, damit sich eine Gefahrensituation ergebe. Dies sei jedoch nicht zielführend und im gegenständlichen Fall auch willkürlich und unverhältnismässig. In Liechtenstein bestünden unzählige Zufahrtsstrassen, die es nicht zuliessen, dass zwei Fahrzeuge kreuzen könnten, sondern dass ein Fahrzeug eine kurze Strecke rückwärts fahre und dem anderen den Vortritt gewähre. Selbst wenn man die Rechtsmeinung des Verwaltungsgerichtshofes als schützenswert erachten wolle, so könnte die vom Verwaltungsgerichtshof aufgezeigte, besondere, allenfalls zweimal im Monat auftauchende Situation damit gelöst werden, dass man eine Ampellösung mit Sensor in Erwägung ziehe, so dass kein Kreuzen mehr entstehen würde.

Widersprüchlich argumentiere der Verwaltungsgerichtshof dann aber, wenn er festhalte, dass selbst bei einer geradlinig führenden Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3,5 Metern das aufgezeigte Problem des Kreuzens nicht gänzlich vermieden, sondern nur durch die vorhandene Einsehbarkeit entschärft würde. Abhilfe könnte aber eine teilweise Verbreiterung der Fahrbahn auf 4,4 Meter oder das Schaffen entsprechender Ausweichmöglichkeiten bringen. Dass das Notwegrecht nur 3,5 Meter umfasst und damit konkret die rechtlichen Möglichkeiten zur Verbreiterung nicht gegeben seien, sei dem Verwaltungsgerichtshof zwar bewusst, sei für ihn jedoch kein Grund, auf diese Anforderung zu verzichten. Tatsächlich, nicht jedoch rechtlich, sei es nämlich möglich, die Strasse 4,4 Meter breit zu erstellen.

Die Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes führe sogar dazu, dass die Parzelle nicht erschlossen, damit nicht baureif und somit, zumindest derzeit, unüberbaubar sei, was eine Verletzung der Eigentumsfreiheit darstelle. Denn auch in der Regelbauweise würde mehr als ein Fahrzeug die Zufahrtsstrasse nutzen. Noch dazu komme, dass das vom Obergericht eingeräumte Notwegrecht so einzutragen gewesen sei, das es den mit dem Notwegrecht belasteten Eigentümer am wenigsten tangiere und belaste. Nur deshalb sei dieses Notwegrecht so wie im Grundbuch ersichtlich eingetragen worden. Ein Notwegrecht werde aber überhaupt erst eingeräumt, wenn keine andere Zufahrt bestehe und das Notwegrecht müsse die geringst mögliche Belastung darstellen. Dadurch dass der Verwaltungsgerichtshof jedoch die geplante Zufahrt, die nach Beurteilung der Zivilgerichte ein Notwegrecht darstelle und demnach auch genügend sei, als nicht baureif qualifiziert, sei der Beschluss des Obergerichtes betreffend die Einräumung des Notwegrechtes obsolet und absolut nutzlos, was wiederum zeige, dass sich der Verwaltungsgerichtshof nicht genügend mit den unterschiedlichen Interessen und der vorhandenen Sachlage befasst habe.

Weiter argumentiere der Verwaltungsgerichtshof, dass Tanklöschfahrzeuge bzw. Lastkraftwagen zufahren können müssten und diese die Strasse von 3,5 Meter Breite nicht befahren könnten. Den Überlegungen des Hochbauamtes, dass eben Tanklöschfahrzeuge nicht bis vor die Haustüre des betreffenden Objektes fahren können müssen, halte der Verwaltungsgerichtshof nämlich entgegen, dass im gegenständlichen Fall die grundsätzliche Möglichkeit bestehe, eine auch für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr befahrbare Erschliessungsstrasse zu erstellen und es deshalb nicht nachvollziehbar sei, weshalb darauf verzichtet werden sollte. Für die Beschwerdeführer stelle sich diese Begründung denn auch als höhnisch und nicht nachvollziehbar dar, weil man ihnen vorhalte, dass die vom Zivilgericht eingeräumte Zufahrt, die auch das Hochbauamt für genügend halte, eben nicht genüge und obschon die Beschwerdeführer rechtlich über keine andere Zufahrtsmöglichkeit verfügten, ihnen vorgehalten werde, dass tatsächlich aufgrund der Gegebenheiten eine andere, sprich breitere Zufahrt möglich sei. Wenn es ständige Praxis des Hochbauamtes sei, dass Tanklöschfahrzeuge gerade nicht bis vor die Haustüre des betreffenden Objektes fahren können müssten, so müsse dies auch für das Objekt der Beschwerdeführer gelten. Es sei absolut willkürlich, dass hier der Verwaltungsgerichtshof eine Strassenbreite von 4,4 Meter verlange bzw. dass auch Tanklöschfahrzeuge bis vor die Haustüre zufahren können müssten.

Schliesslich sei die Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes auch widersprüchlich. Einerseits argumentiere er, dass die Strasse eine Breite von 4,4 Metern zwingend aufweisen müsse, sonst könnten normale PKWs nicht kreuzen und Tanklöschfahrzeuge überhaupt nicht zufahren, andererseits halte der Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil fest, dass die Problematik mit einer geradlinigen Führung der Erschliessungsstrasse gelöst werden könnte. Eine Begradigung der Erschliessungsstrasse jedoch verbreitere die Strasse nicht, so dass auch eine geradlinig verlaufende Erschliessungsstrasse nicht 4,4 Meter breit werden würde. Dennoch störe sich der Verwaltungsgerichtshof anscheinend lediglich am Verlauf der Strasse, was wiederum zeige, dass im gegenständlichen Fall willkürlich entschieden wurde.

Sofern das Hochbauamt eine Variante der Zufahrt für Feuerwehr und Einsatzfahrzeuge aufzeige, nämlich, dass diese auch über Strassenparzelle Nr. xx73 und Nr. xx79 zufahren könnten, halte der Verwaltungsgerichtshof dagegen, dass diese zusätzliche Zufahrtsmöglichkeit nicht genügend sei. Diese bestünde nämlich nur solange, als die östlich der Parzellen Nr. xx22 und xx23 gelegenen Grundstücke nicht überbaut seien. Da diese Grundstücke aber in der Wohnzone C lägen, sei davon auszugehen, dass diese Grundstücke früher oder später überbaut würden und damit diese vom Hochbauamt erwähnte Zufahrtsmöglichkeit nicht mehr gegeben sei. Dass die östlich gelegenen Grundstücke erst nach einer allfälligen Baulandumlegung überbaut werden könnten und eine solche derzeit nicht absehbar sei, vermöge daran nichts zu ändern, so der Verwaltungsgerichtshof. Diese Argumentation zeige erneut, wie parteiisch und willkürlich der Verwaltungsgerichtshof kein Argument gelten lassen wolle, welches die Baureife der Parzelle dartun würde. Ob die östlich der Parzelle Nr. xx22 und xx23 gelegenen Grundstücke überhaupt jemals überbaut würden, sei nicht absehbar. Wann und ob überhaupt je eine Baulandumlegung erfolgen werde, stehe ebenso nicht fest und es könne nicht festgestellt werden, dass dies überhaupt je der Fall sein werde. Dennoch ziehe der Verwaltungsgerichtshof diese absolut hypothetischen Anhaltspunkte zur Begründung heran, was die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes willkürlich mache.

Neben den Tanklöschfahrzeugen müssten aber gemäss Verwaltungsgerichtshof auch noch eine Reihe anderer Fahrzeuge zufahren können. Dass für die Versorgung mit Heizöl keine LKW-Zufahrt gewährleistet werden müsse, weil die Überbauung sehr fortschrittlich und ökonomisch auf die Befeuerung mit Heizöl verzichten würde, habe sogar der Verwaltungsgerichtshof eingestehen müssen. Die Strasse müsste für Lastkraftwagen wie Müllabfuhr, Schneeräumdienst, Zügelfahrzeuge und im Zusammenhang mit der Bautätigkeit auch durch Baulastkraftwagen und Baumaschinen möglich sein. Es müsse möglich sein bis zu den Bauparzellen vorzufahren. Diese Rechtsmeinung des Verwaltungsgerichtshofes sei völlig verfehlt. Einerseits gebe es in Liechtenstein wiederum sehr viele Beispiele, wo die Abfälle eben nicht vor der Haustüre abgestellt, sondern eine geringe Distanz weit getragen oder sonst wie zur nächsten Hauptstrasse befördert werden müssten, damit diese abgeholt und mitgenommen würden. Es könne nicht Kriterium für die Baureife einer Strasse sein, dass diese von einem LKW der Müllabfuhr befahren werden könne, dies sei grob willkürlich. Andererseits gebe es ebenfalls unzählige, vor allem private, Zufahrtsstrassen in Liechtenstein, auf denen kein Winterräumdienst verkehre, so dass auch dies kein Argument sein könne, dass der Winterräumdienst mit LKWs bis vor die Haustüre zufahren können müsse, damit eine Parzelle als baureif gelte und überbaut werden könne. Auch diese Anforderungen des Verwaltungsgerichtshofes seien reine Willkür. Weiter könne auch nicht vorgeschrieben werden und fände weder im Gesetz noch sonst wo eine Rechtfertigung, wenn verlangt würde, dass Zügelfahrzeuge bis zur Hauseingangstüre vorfahren können müssten. Gerade in den alten Dorfkernen sei dies praktisch nie der Fall und es sei zudem nicht gesagt, dass die Bewohner nur mit schweren LKWs ihr Hab und Gut transportierten. Heute sei es durchaus üblich, mit einem Kombifahrzeug oder einem Kleinbus, der mit der normalen PKW Bewilligung gefahren werden könne und der auch die Ausmasse eines PKWs besitze, den Umzug vorzunehmen und die Möbel etc. zu transportieren. Es erweise sich ebenfalls als willkürlich, wenn der Verwaltungsgerichtshof vorschreibe, dass die Zufahrtsstrasse für Baufahrzeuge ausgelegt sein müsse. Dieses Erfordernis sei unhaltbar. Schliesslich sei in der Bauphase, also während der Erstellung der Gebäudeteile unter Umständen noch gar keine Strasse erstellt, so dass die Baufahrzeuge auf einer provisorisch erstellten Strasse fahren müssten. Auch sei den Nachbarn bei der Überbauung eines Grundstückes eine gewisse Mehrbelastung während einer kurzen Zeit zumutbar, sonst könnte nie irgendwo gebaut werden. Schliesslich werde man auch nicht vor Baubeginn eine perfekt asphaltierte Strasse erstellen, welche dann ein halbes Jahr von schwerem Baugerät befahren werde, damit sie anschliessend praktisch kaputt sei und wiederum neu erstellt werden müsse.

Auch die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes bezüglich der siedlungsplanerischen und/oder ortsplanerischen Vorzüge sei nicht nachvollziehbar und willkürlich. Der Verwaltungsgerichtshof lasse kein einziges Argument der Fachbehörden Gemeinde, Regierung, Hochbauamt, Stabstelle für Landesplanung oder Kommission 17ter, die allesamt den Überbauungsplan für gesetzeskonform und genehmigungswürdig hielten, gelten, sondern bestimme völlig überraschend, nicht nachvollziehbar und teilweise selbstherrlich, dass alle von den Fachbehörden aufgeführten Vorteile des Überbauungsplanes eben gar keine seien. Tendenziös nehme er zwar Kritikpunkte der Fachbehörden am Überbauungsplan "Neugrütt", wie das Argument der Stabstelle für Landesplanung, die im Rahmen der Weiterentwicklung des Projektes eine Reduktion der Baukörper vorschlage, auf, lasse aber alle anderen Argumentationen der Fachbehörden, welche den Überbauungsplan guthiessen und positiv für die Beschwerdeführer wären, nicht zu bzw. könne oder will ihnen nicht folgen.

Die bereits mehrmals erwähnten Fachbehörden, fünf an der Zahl, bezeugten dem Überbauungsplan "Neugrütt" ein gutes Gesamtbild und eine Einheit in der Bebauung, eine hohe architektonische Qualität, eine Eingliederung und Einpassung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und -gefälle, eine verdichtete Bauweise, eine durch die gewählte Erschliessung und den konzentrierten Aussenbereich optimale Ausnützung der Landfläche und nachhaltige Bodennutzung und durch die gespiegelte Struktur und deren Repetitionen sehr ökonomische Bauweise, wodurch kostengünstiger Wohnraum geschaffen werde. Dies alles verwerfe der Verwaltungsgerichtshof jedoch und hebe den Überbauungsplan Neugrütt ersatzlos auf, weil die vorgenannten von den Fachbehörden als Vorzüge des Überbauungsplanes qualifizierten Argumente allesamt keine siedlungsplanerischen Vorzüge im Vergleich zur Regelbauweise darstellten. Diese Entscheidung und Qualifikation des Verwaltungsgerichtshofes sei willkürlich und bedürfe einer Korrektur durch den Staatsgerichtshof.

12. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2008 verzichtete der Verwaltungsgerichtshof auf eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde.

13. Mit Schreiben vom 12. November 2008 haben die Beschwerdegegnerinnen RS und PB eine Gegenäusserung zur Individualbeschwerde erstattet. Mit Schreiben vom 12. November 2008 hat sodann die Beschwerdegegnerin AS eine Gegenäusserung erstattet und beantragt, der Staatsgerichthof wolle den Streitwert auf CHF 100'000.00 festsetzen.

14. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Verhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.

Begründung

1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 2. September 2008, VGH 2008/53 und 2008/56, ist gemäss der StGH-Rechtsprechung als sowohl letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff. mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Da die Beschwerde auch frist- und formgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichtshof materiell darauf einzutreten.

2. In dem vom Verwaltungsgerichtshof entschiedenen Fall ging es um zwei Fragen, um die Frage der Zulässigkeit des Überbauungsplans "Neugrütt" (nachfolgend 2.1) und um die Frage der ausreichenden Erschliessung (nachfolgend 2.2). Bei der Prüfung der Rügen durch den Staatsgerichtshof ist zu beachten, dass der Verwaltungsgerichtshof das letztinstanzliche Fachgericht ist. Seine Entscheidung überprüft der Staatsgerichtshof, da er keine vierte Instanz ist, soweit nicht Eingriffe in spezifische Grundrechte vorliegen, nur im Lichte des groben Willkürrasters.

2.1. Die Beschwerdeführer gehen zunächst davon aus, dass das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes betreffend den Überbauungsplan gegen Treu und Glauben verstösst und machen nötigenfalls einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend. Es liege eine Ungleichbehandlung vor, weil praktisch alle bisher bewilligten Überbauungspläne in Liechtenstein den strengen Anforderungen des Verwaltungsgerichtshofes nicht entsprächen. Jeder Überbauungsplan müsse von der Gemeinde aufgestellt und von der Regierung genehmigt werden. Weiter seien das Hochbauamt, die Stabsstelle für Landesplanung und die Kommission 17ter involviert. Bisher sei es eindeutige langjährige Praxis gewesen, dass erstens die siedlungsplanerischen und/oder ortsplanerischen Vorzüge konträr zu den Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes verstanden worden seien und zweitens bei Gesuchstellern wie den Beschwerdeführern, die eine Gleichbehandlung, wenn auch womöglich im Unrecht, verlangten, durch das langjährige Verhalten der genannten Behörden ein berechtigtes Vertrauen geweckt worden sei, dass auch bei ihnen keine Änderung der Praxis erfolge. Dies sei denn auch bei den entscheidenden Behörden der Regierung, Gemeinde Triesen, Hochbauamt, Stabsstelle für Landesplanung und Kommission 17ter nicht der Fall gewesen, weil diese Fachgremien allesamt entschieden hätten, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" zu genehmigen sei. Die Beschwerdeführer verlangten wie alle anderen Gesuchsteller eines Überbauungsplans auch, dass sie nach denselben Massstäben behandelt würden und der Überbauungsplan "Neugrütt" ebenso gleich geprüft werde. Als Beispiel werde der Überbauungsplan Triesenberg beim Gebiet Halda genannt, wo zahlreiche Wohnungen und Überbauungen entstehen sollten. Weil es keine Beschwerdeführer gegeben habe, hätte der Verwaltungsgerichtshof auch dort seine eigenartige Argumentationsweise nicht durchsetzen können.

Diesen Argumenten kann sich der Staatsgerichtshof nicht anschliessen.

Der Grundsatz von Treu und Glauben und der daraus abgeleitete Vertrauensgrundsatz sowie das Rechtsmissbrauchsverbot gelten unbestritten auch im öffentlichen Recht. Es kommt ihnen aber nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes nur in eingeschränktem Umfang Grundrechtscharakter zu. Wie der Staatsgerichtshof erkannte, verletzen indessen klare Verstösse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben das Willkürverbot. Die Frage, ob eine Verwaltungspraxis gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, prüft der Staatsgerichtshof nur im Rahmen des groben Willkürrasters. Entsprechend schreitet er nicht schon dann ein, wenn er eine andere Praxis oder Entscheidung für ebenfalls vertretbar oder besser hält, sondern nur dann, wenn die Entscheidung unhaltbar und stossend ist (StGH 2008/105, Erw. 2.1 mit Hinweisen auf StGH 2007/53, Erw. 2.1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; vgl. auch StGH 2002/87, LES 2005, 269 [280, Erw. 2.1 f.]).

Im vorliegenden Fall werfen die Beschwerdeführer nicht den Verwaltungsbehörden vor, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zu verstossen. Sie behaupten, es sei langjährige Praxis, dass bisher praktisch alle bewilligten Überbauungspläne den strengen Anforderungen des Verwaltungsgerichtshofes nicht entsprächen und verlangen allenfalls eine Gleichbehandlung im Unrecht. Ihre diesbezüglichen Vorbringen erschöpfen sich in allgemeinen Behauptungen, ohne substantiell nachzuweisen, dass die zuständigen Behörden bei gleicher oder vergleichbarer Sachlage Überbauungspläne bewilligt hätten. Auch das einzige Beispiel, das sie konkret nennen und das sich nicht auf die Gemeinde Triesen, sondern auf die Gemeinde Triesenberg bezieht, beschreiben sie nicht substantiiert. Sie bringen nur vor, dass dort "zahlreiche Wohnungen und Überbauungen" entstehen sollten. Auf solche allgemeinen Behauptungen ist nicht weiter einzutreten. Aus diesem Grund läuft der Vorwurf, das angefochtene Urteil verstosse gegen Treu und Glauben und es bestehe ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ins Leere. Selbst wenn in der Vergangenheit gesetzwidrige Überbauungspläne rechtskräftig bewilligt worden wären, folgte daraus nicht ohne weiteres ein Recht auf rechtswidrige Gleichbehandlung der Beschwerdeführer. Eine gesetzwidrige Gleichbehandlung ist nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes an strenge Voraussetzungen gebunden (StGH 1997/12, LES 1999, 1 ff.) und in aller Regel zu verneinen (StGH 1998/68, Erw. 3.3). Sie stünde hier nicht zuletzt im krassen Gegensatz zum demokratisch legitimierten Interesse an der Gesetzmässigkeit der Überbauungspläne. Grundsätzlich vermittelt der Gleichheitssatz nach Art. 31 Abs. 1 LV nur ein Recht auf Gleichbehandlung innerhalb der Gesetze und kein Recht auf deren Verletzung (Andreas Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS Bd. 23, Vaduz 1998, 209; Hugo Vogt, Das Willkürverbot und der Gleichheitsgrundsatz in der Rechtsprechung des liechtensteinischen Staatsgerichtshofes, LPS Bd. 44, Schaan 2008, 233 f.). Das Interesse an einer gesetzwidrigen Gleichbehandlung könnte sodann nur dann überwiegen, wenn die zuständigen Behörden erkennen liessen, dass sie auch in Zukunft, d. h. hier nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes, nicht gewillt wären, auf den gesetzmässigen Pfad zurückzufinden (Andreas Kley, a. a. O., 210). Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer weder substantiell nachgewiesen, dass eine langjährige gesetzwidrige Praxis besteht, noch dass die Behörden gewillt seien, an einer gesetzwidrigen Praxis festzuhalten.

Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes bezüglich der siedlungsplanerischen und/oder ortsplanerischen Vorzüge sei nicht nachvollziehbar und willkürlich. Der Verwaltungsgerichtshof lasse kein einziges Argument der Fachbehörden Gemeinde, Regierung, Hochbauamt, Stabstelle für Landesplanung oder Kommission 17ter, die allesamt den Überbauungsplan für gesetzeskonform und genehmigungswürdig hielten, gelten, sondern bestimme völlig überraschend, nicht nachvollziehbar und teilweise selbstherrlich, dass alle von den Fachbehörden aufgeführten Vorteile des Überbauungsplanes eben gar keine seien. Tendenziös nehme er zwar Kritikpunkte der Fachbehörden am Überbauungsplan "Neugrütt" auf, wie das Argument der Stabstelle für Landesplanung, die im Rahmen der Weiterentwicklung des Projektes eine Reduktion der Baukörper vorschlage, lasse aber alle anderen Argumentationen der Fachbehörden, welche den Überbauungsplan guthiessen und positiv für die Beschwerdeführer wären, nicht zu bzw. könne oder wolle ihnen nicht folgen. Die bereits mehrmals erwähnten Fachbehörden, fünf an der Zahl, bezeugten dem Überbauungsplan "Neugrütt" ein gutes Gesamtbild und eine Einheit in der Bebauung, eine hohe architektonische Qualität, eine Eingliederung und Einpassung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und -gefälle, eine verdichtete Bauweise, eine durch die gewählte Erschliessung und den konzentrierten Aussenbereich optimale Ausnützung der Landfläche und nachhaltige Bodennutzung und durch die gespiegelte Struktur und deren Repetitionen sehr ökonomische Bauweise, wodurch kostengünstiger Wohnraum geschaffen werde. Dies alles verwerfe der Verwaltungsgerichtshof jedoch und hebe den Überbauungsplan "Neugrütt" ersatzlos auf, weil die vorgenannten von den Fachbehörden als Vorzüge des Überbauungsplanes qualifizierten Argumente allesamt keine siedlungsplanerischen Vorzüge im Vergleich zur Regelbauweise darstellten. Diese Entscheidung und Qualifikation des Verwaltungsgerichtshofes sei willkürlich und bedürfe einer Korrektur durch den Staatsgerichtshof.

Diese Argumentation überzeugt nicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat in vertretbarer Weise festgestellt, dass der Überbauungsplan die Voraussetzungen, die das Gesetz an Überbauungspläne stellt, nicht erfüllt. Es trifft zu, dass ein Überbauungsplan gemäss dem zur Anwendung gelangten Art. 17bis Abs. 3 BauG siedlungsplanerische Vorzüge bzw. gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. b der Triesner Bauordnung ortsplanerische Vorzüge aufzuweisen hat und diese Vorzüge im Vergleich zur Regelbauweise (Art. 17 BauG) zu verstehen sind. Der Verwaltungsgerichtshof weist detailliert nach, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" diese Vorzüge nicht aufweist. Gegen diese rechtliche Argumentation die Zahl der Behörden anzuführen, die anderer Meinung sind, ist rechtlich unbeachtlich. Der Verwaltungsgerichtshof hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei die Frage geprüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften, die teilweise von der Regelbauweise abweichen, gegeben sind. Er ist zum vertretbaren Schluss gekommen, dass diese Frage zu verneinen ist. Die entscheidenden rechtlichen Gesichtspunkte hatte der Verwaltungsgerichtshof schon in überzeugender Weise in seiner Entscheidung zu VGH 2007/47, Erw. 30, dargelegt. Er führte dort Art. 11 und Art. 17bis Abs. 2 BauG an, ging auf Art. 12 Abs. 2 und Art. 12 Abs. 3 BauV ein und zitierte Art. 33 Abs. 1 Bst. b der Triesner BauO, der beispielhaft einige ortsplanerische Vorzüge aufzählt (grössere zusammenhängende Freiflächen; Anlage verkehrsabseitiger Spielplätze; gute innere Erschliessung; zweckmässig zusammengefasste, weitgehend unterirdisch angeordnete und befriedigend gestaltete Abstellfläche für Fahrzeuge; Trennung der Fussgängerbereiche vom Fahrzeugverkehr; sorgfältig durchdachte Grundrisse in Bezug auf Wohnkomfort und Wohnhygiene). Im Anschluss daran hat er begründet, dass weder aus dem Überbauungsplan "Neugrütt" noch aus dem Reglement für den Überbauungsplan hervorgehe, welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufweise (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 6). Im gegenständlich angefochtenen Urteil zu VGH 2008/53 und VGH 2008/56 hat er festgestellt, dass die von der Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2008 als siedlungsplanerische Vorzüge angeführten und von der Regierung kommentarlos übernommenen Kriterien das Aufstellen und Genehmigen eines Überbauungsplans nicht rechtfertigen, weil sich daraus keine siedlungsplanerischen Vorzüge gegenüber der Regelbauweise erkennen lassen. Diese Feststellungen überzeugen. Den Nachweis der siedlungsplanerischen Vorzüge verlangt der Verwaltungsgerichtshof zu Recht schon deshalb, weil mit dem Überbauungsplan von der gesetzlichen Regelbauweise abgewichen wird. Würde man Überbauungspläne ohne diesen Nachweis zugelassen, könnte auf diese Weise das Baugesetz ausgehebelt werden, was gegen das Legalitätsprinzip verstiesse. Schon im Urteil VGH 2007/47 hatte der Verwaltungsgerichtshof dazu ausgeführt:

"Das Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" hält zusammengefasst fest, dass die baugesetzlichen Beschränkungen hinsichtlich Gebäudelänge aufgehoben werden (Ziff. 3a), die Gebäudehöhen und Gebäudeabstände definiert werden (Ziff. 3b und c), eine Tiefgarage mit total 23 Abstellplätzen realisiert und die Anzahl oberirdischer Abstellplätze auf 3 limitiert wird (Ziff. 3d), ein Bonus von 20% für die Ausnützungsziffer gewährt wird (Ziff. 3e), das kubische Konzept gemäss Plänen und Modell einzuhalten ist, wobei geringfügige Abweichungen zulässig sind, eine hohe Architekturqualität vorgeschrieben ist, auf eine ausreichende Bepflanzung des Areals zu achten ist, das Dach der Tiefgarage zu begrünen ist, das bestehende Terrain möglichst zu belassen ist und hochstämmige einheimische Bäume zu verwenden sind (Ziff. 3f)."

Dazu hatte der Verwaltungsgerichtshof einleuchtend ausgeführt, weder aus diesem Reglement noch aus den Akten sei ersichtlich, welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufzuweisen vermöge. Diesen Nachweis sind die Beschwerdeführer schuldig geblieben.

2.2. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes verstosse gegen die Eigentumsgarantie und verletze das Willkürverbot. Diese Rügen betreffen die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtshofes, dergemäss es mangels ausreichender Zufahrt an der Baureife fehlt.

Die Beschwerdeführer bringen vor, dadurch dass die Bauparzellen nicht überbaubar seien, was einzig von der Qualifikation des Verwaltungsgerichtshofes abhänge, der eine Baureife willkürlich verneine, würden ihre Interessen, insbesondere ihr Recht auf Eigentum unverhältnismässig verletzt. Diese Verletzung finde auch keine Rechtfertigung in einem öffentlichen Interesse, weil es der Verwaltungsgerichtshof unterlassen habe, abzuwägen, welche privaten Interessen der Beschwerdeführer bestünden und welche öffentlichen Interessen diesen gegenüber stünden. Die Verneinung der Baureife der gegenständlichen Triesner Parzellen Nr. xx22 und xx23 bedeute wertmässig eine Enteignung, weil der Wert einer Parzelle in Liechtenstein ganz eindeutig und unzweifelhaft weitaus höher sei, wenn die Parzelle bebaut werden könne, als wenn sie mangels Baureife unbebaubar sei. Weiter rügen die Beschwerdeführer die im Sachverhalt ausführlich referierte Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes betreffend Einsehbarkeit, Ausweichmöglichkeiten, Zufahrtsmöglichkeiten für Lastkraftwagen und werfen dem Verwaltungsgerichtshof widersprüchliche Argumentation bezüglich gradliniger Strassenführung vor. Schliesslich führen sie das in der Breite auf 3,5 m begrenzte Notwegrecht an.

Eine Verletzung der Eigentumsgarantie liegt nicht vor. Auch einen Verstoss gegen das Willkürverbot erkennt der Staatsgerichtshof nicht. Dies aus folgenden Gründen.

Art. 9 des bis zum 30. September 2009 geltenden Baugesetzes (im Folgenden BauG) hat die Baureife zum Gegenstand. Nach Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Nach Art. 9 Abs. 2 Satz 2 BauG muss jedes Baugrundstück eine "ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse haben." Auch das am 1. Oktober 2009 in Kraft getretene Baugesetz enthält eine analoge Vorschrift in Art. 37 Abs. 2 Bst. d. Wie der Verwaltungsgerichtshof zutreffend festgehalten hat, handelt es sich beim Begriff der "ausreichenden Zufahrt" um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der grundsätzlich vom Ermessen zu unterscheiden ist. Die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs ist eine Rechtsfrage, die der Verwaltungsgerichtshof als letztinstanzliches Fachgericht zu überprüfen hat. Der Staatsgerichtshof prüft die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe durch den Verwaltungsgerichtshof nur unter dem Aspekt des groben Willkürrasters, ansonsten er zu einem "Oberverwaltungsgerichtshof" würde, d. h. zu einer weiteren Instanz.

Der Verwaltungsgerichtshof ist der Auffassung, dass die geplante Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3,50 m nicht "ausreichend" ist. Er begründet dies sachgerecht mit Erwägungen der Verkehrssicherheit, also mit Hinweis auf den Polizeigüterschutz. Der Verwaltungsgerichtshof hat seine Auslegung und Anwendung des Begriffs "ausreichende Verbindung" in vertretbarer Weise begründet. Zufahrten dürften - so argumentiert er - einerseits den öffentlichen Verkehrsfluss nicht gefährden und müssten andererseits eine der konkreten Ausgestaltung der Baute entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste wie Sanität, Feuerwehr und Kehrrichtabfuhr sowie der Benützer gewährleisten. Der Polizeigüterschutz, hier namentlich die Verkehrssicherheit und damit die Polizeigüter Sicherheit und Gesundheit sind hochrangige Rechtsgüter, deren Schutz sowohl im privaten wie im öffentlichen Interesse liegt. Es ist in diesem Zusammenhang sachgerecht, davon auszugehen, dass nicht einfach auf der einen Seite private Interessen im Sinne von Interessen der Bauwilligen und auf der anderen Seite von öffentlichen Interessen an der Verkehrssicherheit zu beachten sind, sondern anzuerkennen, dass das Baugesetz mit den Anforderungen an die Baureife und mit dem Instrument der verkehrsmässigen Erschliessung zu deren Herstellung sowohl öffentliche als auch private Interessen schützt (zu diesem Rechtsgedanken Yvo Hangartner, in: Bernhard Ehrenzeller et al [Hrsg.], St. Galler Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2008, Rz. 33 f. und Rz. 39 zu Art. 5 BV). Es besteht sodann unbestreitbar nicht bloss ein öffentliches und zugleich privates Interesse an einer "ausreichenden" verkehrsmässigen Erschliessung, sondern auch ein öffentliches und privates Interesse daran, dass gemäss Zonenplan als Bauland bezeichnete Flächen auch überbaut werden können. Mit den gesetzlichen Anforderungen an die verkehrsmässige Erschliessung durch eine "ausreichende Zufahrt" wird zwar die Baufreiheit beschränkt. Darin ist aber keine unzulässige und auch keine entschädigungspflichtige Eigentumsbeschränkung zu erblicken (hierzu Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, 347). Die Massnahme erweist sich auch durchaus als verhältnismässig.

Wenn die Beschwerdeführer anführen, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes sei nicht ausgewogen und nicht nachvollziehbar, es fehle eine begründete Auseinandersetzung mit den Stellungnahmen der Fachbehörden, was willkürlich sei und die Rechte der Beschwerdeführer auf willkürfreie Behandlung verletze, kann das nicht zu einer anderen Einschätzung führen.

Zunächst ist festzuhalten, dass die vom Verwaltungsgerichtshof in die Überprüfung des Vorliegens einer ausreichenden Zufahrt einbezogenen Kriterien allesamt sachbezogene Gesichtspunkte darstellen. Das ist hinsichtlich Einsehbarkeit, Ausweichmöglichkeiten, Zufahrtsmöglichkeiten für Lastkraftwagen völlig unbestreitbar. Es ist auch in keiner Weise hervorgekommen, dass der Verwaltungsgerichtshof die einzelnen Gesichtspunkte willkürlich gewichtet hat. Wenn die Beschwerdeführer zur Auffassung gelangen, die Verwaltungsbehörden seien zu einem anderen Ergebnis gekommen, heisst das nicht, dass die Auslegung und Anwendung von Art. 9 BauG durch den Verwaltungsgerichtshof willkürlich ist. Beachtlich ist in diesem Zusammenhang ohnehin nicht die Zahl der Behörden, die eine bestimmte Rechtsauffassung vertritt - die Beschwerdeführer kommen hier auf die Zahl 5 - sondern ihre rechtliche Argumentation.

In diesem Zusammenhang ist weiter zu berücksichtigen, dass die rechtlichen Argumente, die das Tiefbauamt unter Berücksichtigung von Art. 17 Abs. 3 der alten Bauverordnung in seiner Stellungnahme vom 14. Januar 2008 vorgetragen hat, keinerlei Hinweise auf Willkür beinhalten. Das Tiefbauamt berücksichtigte die einschlägigen Normen der Vereinigung der Schweizerischen Strassenfachleute (VSS-Normen) und kam zum Schluss, dass im vorliegenden Fall, d. h. bei einer Strassenlänge von ca. 54 m ein Kreuzen von zwei Personenwagen möglich sein sollte - wobei der Kreuzungsbereich punktuell oder auf den gesamten Strassenbereich angeordnet werden könne -, die Mindestbreite im Kreuzbereich 4,4 m betragen sollte und aus Sicherheitsgründen das Kreuzen im Einmündungsbereich möglich sein müsse. Für schwere Motorwagen decke die Erschliessung mit einer Breite von 3,5 m den Flächenbedarf nicht ab, weshalb das Tiefbauamt eine einheitliche Strassenbreite von 4,4 m empfahl. Das Heranziehen der VSS Normen ist sicher nicht sachfremd, vor allem wenn man mitberücksichtigt, dass dies die Regierung nicht nur in der für den Verwaltungsgerichtshof massgebenden Fassung der alten Bauverordnung (Art. 17 Abs. 3) angeordnet hat, sondern auch in der am 1. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bauverordnung. Diese bestimmt in Art. 16 Abs. 4:

"Die für die Erschliessung eines Grundstücks erforderlichen projektierten oder vorhandenen Strassen müssen den motorisierten Fahrverkehr ermöglichen. Einspurige Fahrbahnen sind ausnahmsweise zulässig, soweit die erforderlichen Sichtverhältnisse gewährleistet sind. Die Strasse ist ausreichend und zweckmässig zu dimensionieren; die Mindestbreite nach Art. 39 Abs. 1 des Gesetzes ist einzuhalten. Die einschlägige Norm der VSS betreffend die Grundstückszufahrten ist anzuwenden; die Baubehörde kann in begründeten Einzelfällen Abweichungen von dieser Norm zulassen."

Diese aktuelle Fassung stellt eine teilweise Konkretisierung des unbestimmten Begriffs der "ausreichenden Verbindung" oder Zufahrt dar. Es zeigt sich, dass aus der Sicht der Regierung nach wie vor eine Heranziehung der VSS-Normen für den Regelfall gewollt ist - im Moment ergibt sich aus dieser dynamischen Verweisung kein Gesetzmässigkeitsproblem, da die Verweisung die heute geltenden und bestimmbaren VSS-Normen meint - und dass im vorliegenden Fall gerade die Sichtverhältnisse, d. h. die umstrittene "Einsehbarkeit", ein gesetzmässiges Kriterium darstellt. Sodann zeigt sich, dass das Ausmass von 3,5 m ein absolutes Mindestmass sein soll. Der Gesetzgeber und mit ihm die Regierung gehen also davon aus, dass Anordnungen der zuständigen Behörden diese Breite nicht unterschreiten aber je nach sachlicher Notwendigkeit überschreiten dürfen bzw. müssen. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann dem Verwaltungsgerichtshof keine willkürliche Gesetzesauslegung zugeschrieben werden.

Auch der Vorwurf widersprüchlicher Argumentation führt nicht zu einer anderen Sichtweise.

Widersprüchlich argumentiere der Verwaltungsgerichtshof - so die Beschwerdeführer -, wenn er festhalte, dass selbst bei einer geradlinig führenden Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3,5 Metern das aufgezeigte Problem des Kreuzens nicht gänzlich vermieden würde, sondern nur durch die vorhandene Einsehbarkeit entschärft würde. Abhilfe könnte aber eine teilweise Verbreiterung der Fahrbahn auf 4,4 Meter oder das Schaffen entsprechender Ausweichmöglichkeiten bringen. Dass das Notwegrecht nur 3,5 Meter umfasse und damit konkret die rechtlichen Möglichkeiten zur Verbreiterung nicht gegeben seien, sei dem Verwaltungsgerichtshof zwar bewusst, sei für ihn jedoch kein Grund, auf diese Anforderung zu verzichten. Tatsächlich, nicht jedoch rechtlich, sei es nämlich möglich, die Strasse 4,4 Meter breit zu erstellen. Hierin erkennt der Staatsgerichtshof keine widersprüchliche Argumentation. Geradlinige Strassenführung plus Ausweichstellen bzw. teilweise Verbreiterung der Strasse auf 4,4 m würde das Projekt gegenüber dem von den Beschwerdeführern vertretenen sachlich unbestreitbar massgeblich verbessern.

Die Argumentation mit dem Notwegrecht kann die öffentlich rechtlichen Anforderungen an die Verkehrssicherheit von Erschliessungsstrassen nicht ändern und eine Einräumung eines Notwegrechts im Umfang von 3,5 m durch das Obergericht kann die Auslegung der Baugesetzgebung durch den Verwaltungsgerichtshof hinsichtlich "ausreichender" Zufahrt nicht präjudizieren.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Urteil vom 2. Oktober 2007, VGH 2007/47, zutreffend ausgeführt, es sollte sinnvollerweise zuerst Klarheit über die öffentlich-rechtliche Erschliessung bestehen, bevor entsprechende Dienstbarkeiten eingeräumt bzw. Notwegrechte erstritten werden, zumal ansonsten die Gefahr bestehe, dass die vorgesehene Erschliessung von den zuständigen Behörden z. B. mangels Verkehrssicherheit nicht zugelassen werde. Es sei daher verfehlt, den Zivilrichter wegen der Einräumung eines Notwegrechts anzurufen, bevor über die öffentlich-rechtliche Erschliessung Klarheit bestehe. Der Verwaltungsgerichtshof argumentierte überzeugend weiter, die Frage der ausreichenden Erschliessung könne nicht schon deswegen bejaht werden, weil ein Notwegrecht grundbücherlich eingetragen sei. Im Verwaltungsrecht gelte zwar die Bindungswirkung, wonach Verwaltungsbehörden an rechtskräftige Entscheidungen der Zivilgerichte gebunden seien (Art. 27 Abs. 3 LVG). Gegenständlich (VGH 2007/47) seien aber die Verwaltungsbehörden nur daran gebunden, dass sachenrechtlich an einer bestimmten Stelle der belasteten Tr. Parz. Nr. xx21 ein Notwegrecht bestehe. Ob dieses Notwegrecht bzw. der Notweg allerdings die Erfordernisse der Baureife- bzw. Erschliessungskriterien erfülle, sei nicht Gegenstand des Zivilverfahrens. Insoweit sei es möglich, dass ein Notwegrecht bestehe, das aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht genutzt werden könne (ähnliche Erwägungen stelle das schweizerische Bundesgericht in BGE 119 Ib 124, 135 mit Hinweis auf BGE 110 II 125 an; vgl. in diesem Sinne wohl auch die Interpretation der bundesgerichtlichen Praxis durch Peter Hänni, a. a. O., 271).

Diese Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht zu beanstanden.

Soweit die Beschwerdeführer jetzt einen Augenschein verlangen, kann dem nicht gefolgt werden. Ein Lokalaugenschein erscheint zur Klärung des Sachverhaltes nicht erforderlich. Die für die Entscheidung relevanten Tatsachen sind auch von den Beschwerdeführern nicht bestritten. Sie bestreiten nicht substantiell, dass die vom Verwaltungsgerichtshof für seine Entscheidung zugrunde gelegten Parameter wie beabsichtigte Strassenbreite (3,5 m), Strassenlänge (ca. 54 m), S-förmiger Verlauf, teilweise Bepflanzung der Umgebung, nicht stimmen würden, weshalb sich ein Augenschein erübrigt (vgl. in diesem Sinne auch schon StGH 1997/12, LES 1999, 1 [5, Erw. 6.1).

3. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerdeführer mit keiner ihrer Rügen durchgedrungen sind, weswegen der Individualbeschwerde spruchgemäss keine Folge zu geben war.

4. Die Beschwerdeführer haben in ihrer Individualbeschwerde zur Kosten- und Gebührenbestimmung gemäss § 4 Ziff. 1 Bst a der Honorarrichtlinien der liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer einen Streitwert von CHF 50'000.00 als Bemessungsgrundlage angegeben. Die Beschwerdegegnerin zu 1. hingegen hat den von den Beschwerdeführern bezifferten Streitwert von CHF 50'000.00 ausdrücklich bemängelt und beantragt, der Staatsgerichtshof wolle den Streitwert für das gegenständliche Individualbeschwerdeverfahren mit dem Maximalstreitwert für Verfahren vor dem Staatsgerichtshof in Höhe von CHF 100'000.00 festsetzen, da die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Bemessungsgrundlage von CHF 50'000.00 in keiner Weise angemessen sei, denn streitgegenständlich handle es sich um ein Überbauungsplanverfahren und damit um eine grosse Bausache im Sinne von § 4 Ziff. 1 Bst. c der Honorarrichtlinien der liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer. Da der Staatsgerichtshof diese Ansicht der Beschwerdegegnerin zu 1. teilt, erachtet er den von ihm in ständiger Rechtsprechung als Maximalstreitwert festgesetzten Betrag von CHF 100'000.00 für das gegenständliche Individualbeschwerdeverfahren als angemessen (siehe StGH 1998/45, LES 2000, 1 [7, Erw. 6]; StGH 2003/35, Erw. 7). Der Staatsgerichtshof hat daher den von den Beschwerdeführern angegebenen Streitwert von CHF 50'000.00 von Amtes wegen mit CHF 100'000.00 bestimmt (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 3 Abs. 3 GGG).

Der Beschwerdegegnerin zu 1. waren somit die auf der Grundlage dieses Streitwertes richtig verzeichneten Kosten in Höhe von CHF 3'087.05 (Beschwerde TP 3C; 40 % ES; 15 % Streitgenossenzuschlag; 7,6 % MwSt.) zuzusprechen.

Den Beschwerdegegnerinnen zu 2. und 3. hingegen waren keine Kosten zuzusprechen, da solche von ihnen nicht geltend gemacht wurden.

Die von den Beschwerdeführern zu tragenden Verfahrenskosten im Gesamtbetrag von CHF 1'785.00 setzen sich auf der Grundlage des Streitwertes von CHF 100'000.00 aus der Urteilsgebühr in Höhe von CHF 1'700.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 19 Abs. 1 und 5 GGG) und der um CHF 85.00 zu wenig bezahlten Eingabegebühr zusammen.

Dieses Urteil ist endgültig.

Vaduz, den 23. Oktober 2009