StGH 2005/052
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 14. Dezember 2009, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; lic. iur. Siegbert Lampert und Prof. Dr. Klaus Vallender als Richter; Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und lic. iur. Markus Wille als Ersatzrichter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin in der Beschwerdesache
Beschwerdeführer: N
Interessierte Partei: Gemeinde Schaan9494Schaan
vertreten durch:
Sele Frommelt & Partner Rechtsanwälte AG 9490 Vaduz
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Mai 2005, VBI1997/100
wegen: Verletzung verfassungsmässig und durch die EMRK gewährleisteter Rechte (Streitwert: CHF 200'000.00, vom Staatsgerichtshof auf CHF 100'000.00 herabgesetzt)
zu Recht erkannt
1. Der Individualbeschwerde wird teilweise Folge gegeben. Die Beschwerdeführer sind im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtensteins in ihrem durch Art. 31 Abs. 1 LV und Art. 6 Abs. 1 EMRK gewährleisteten Recht auf Entscheidung innerhalb einer angemessenen Frist verletzt worden.
2. Im Übrigen wird der Individualbeschwerde keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführer sind durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 11. Mai 2005, VBI 1997/100, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
3. Die Beschwerdeführer sind zur ungeteilten Hand schuldig, der interessierten Partei die Kosten ihrer Vertretung in Höhe von CHF 4'026.60 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
4. Überdies wird festgestellt, dass die Beschwerdeführer im Individualbeschwerdeverfahren vor dem Staatsgerichtshof in ihrem durch Art. 31 Abs. 1 LV und Art. 6 Abs. 1 EMRK gewährleisteten Recht auf Entscheidung innerhalb einer angemessenen Frist verletzt worden sind.
5. Das Land Liechtenstein ist daher schuldig, den Beschwerdeführern die Gerichtskosten und die Kosten ihrer Vertretung im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof sowie die ihnen im gegenständlichen Individualbeschwerdeverfahren entstandenen Kosten im Gesamtbetrag von CHF 11'332.60 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution zu bezahlen.
6. Die Gerichtskosten verbleiben beim Land Liechtenstein.
1. Vom Juni 1995 bis zum 3. Juli 1995 wurde die Zonenplanrevision 1. Etappe, Los Nr. 1, "Gamander" und "Tschagälwes", während der gesetzlichen Frist von 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Gemäss dieser Zonenplanrevision wurden die Grundstücke der Beschwerdeführer vom "übrigen Gemeindegebiet" in die "Grünzone" umgewidmet.
2. Mit Schreiben vom 28. Juni bzw. 2. Juli 1995 erhoben sämtliche der im jetzigen Staatsgerichtshofverfahren beschwerdeführenden und darüber hinaus noch sieben weitere Beschwerdeführer gegen diese Zonenplanrevision Einsprache bei der Gemeinde Schaan und beantragten, dass ihre Grundstücke im "übrigen Gemeindegebiet" belassen werden.
3. Mit Entscheidung vom 12. Juni 1996 wies die Gemeinde Schaan die Einsprachen ab. Begründet wurden diese Entscheidungen im Wesentlichen wie folgt:
Die Gemeinde Schaan habe die Zonenplanrevision im eigenen Wirkungskreis vorgenommen. Im eigenen Wirkungskreis komme der Gemeinde ein weiter Ermessensspielraum zu und müsse sie die Möglichkeit haben, unter Abwägung der involvierten Interessen aus mehreren zweckmässigen und sachlichen Lösungen grundsätzlich frei auszuwählen. Es liege im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und definiert und irgendwo abgegrenzt werden müssten. Die Gemeinde Schaan habe sich von einer ausgewogenen Vielfalt von planerischen Zielsetzungen leiten lassen. Planerische Zielsetzungen seien insbesondere die Schaffung eines logischen, langfristig haltbaren Siedlungsabschlusses gegenüber den Grünbereichen zwischen Siedlung und Waldrand wie auch gegenüber den Landwirtschaftszonen sowie das langfristige Erhalten und Pflegen des Grünbereiches zwischen Siedlung und Waldrand gewesen.
Die "Grünzone" sei als Ersatz für das "übrige Gemeindegebiet" oberhalb der Achse Feldkircherstrasse - Landstrasse eingeführt worden. Durch die Auflösung der öffentlichen Zone in der Galina werde die "Grünzone" zudem vergrössert und zu einem weitgehend zusammenhängenden "Grünpuffer" zwischen Siedlung und Waldrand. In der "Grünzone" existierten keine baulichen Nutzungen nach altem Recht und die landwirtschaftliche Nutzung sei nur innerhalb eines vorgegebenen Pflege- und Nutzungsplanes möglich. Der Erhalt und Ausbau der landwirtschaftlichen Erscheinung wie auch des ökologischen Zusammenhanges als Übergang zwischen Siedlung und Waldrand stehe im Vordergrund.
Zu den Einsprachegründen sei anzumerken, dass die neue Gemeindebauordnung (BO) von der Regierung am 31. Mai 1995 genehmigt und dies am 14. Juni 1995 in den Landeszeitungen kundgemacht worden und diese somit vier Wochen später in Kraft getreten sei. Eine Gesetzes- oder Verfassungswidrigkeit von Art. 17 Abs. 2 BO sei nicht gegeben. Auch könne nicht von einer Rückzonierung gesprochen werden, da gemäss Rechtsprechung nur die "Reservezone", nicht aber auch das "übrige Gemeindegebiet" Bauerwartungsgebiet darstelle. Durch die Umzonierung der Grundstücke in die "Grünzone" seien die Beschwerdeführer nicht schlechter gestellt und ihre privaten Interessen überhaupt nicht tangiert. Demgegenüber würden für die Umwidmung gewichtige öffentliche Interessen sprechen. Gerade die Gebiete "Gamander" und "Tschagälwes" seien offensichtlich als Grünfläche und zur Freihaltung der Aussichtslage und der Waldränder von ganz besonderer Bedeutung und sowohl vom ökologischen, als auch vom landschaftlichen Standpunkt aus gesehen hochwertige Gebiete, welche für die Wohngebiete zu erhalten seien. Das Interesse an einer "Grünzone" liege nicht nur in der Freihaltung des Waldrandes, vielmehr solle ein zusammenhängender "Grünpuffer" zwischen Siedlung und Waldrand geschaffen werden. Bei dieser Sach- und Interessenlage könne keine Rede von einem gesetzwidrigen Eingriff in das Eigentumsrecht der Einsprecher sein. Die Einsprecher versuchten darzutun, dass das "übrige Gemeindegebiet" im Gegensatz zur "Grünzone" eine Übergangszone zur späteren Bauzone sei. Mit der Zuordnung der Grundstücke ins "übrige Gemeindegebiet" oder in die "Grünzone" werde keineswegs zwischen Bauerwartungsgebiet und Nichtbauerwartungsgebiet unterschieden. Derartige Behauptungen fänden keine Stütze im Gesetz und seien reine Spekulation. Zudem schaffe die Festlegung einer "Grünzone" keine unwiederbringliche Situation, sodass es jeder späteren Generation möglich sei, je nach ihren Bedürfnissen die Zonen wieder neu festzulegen.
Die Gemeinde Schaan sei sich bewusst, dass die von ihr gewählte Zonenplanrevision nicht die einzig denkbare sei und dass in mancher Hinsicht auch andere zweckmässige Varianten möglich seien. Die beschlossene Variante beinhalte jedoch eine optimale Variante, welche sich auf einen breiten fachmännischen und politischen Konsens abstütze.
Mit dem Argument der materiellen Enteignung werde sodann nicht die Zonenplanrevision bekämpft, sondern Entschädigung gefordert. Die Frage der materiellen Enteignung sei im Einspracheverfahren nicht weiter zu verfolgen. Ohnehin würde eine solche eine schwere konkrete Nutzungsbeschränkung der Grundstücke voraussetzen. Die Beschwerdeführer würden jedoch selber ausführen, dass sie sich bewusst seien, dass sie weder in der "Grünzone" noch im "übrigen Gemeindegebiet" ihre Grundstücke überbauen könnten.
4. Gegen die Einspracheentscheide der Gemeinde Schaan erhoben die Beschwerdeführer und weitere Personen rechtzeitig zwei Beschwerden an die Regierung und beantragten wiederum, dass ihre Grundstücke im "übrigen Gemeindegebiet" belassen werden.
Mit diesen Beschwerden wurden die Entscheidungen der Gemeinde Schaan in formeller wie materieller Hinsicht gerügt. Materiell wurden in den Beschwerden im Wesentlichen dieselben Gründe vorgebracht wie in den Einsprachen. Nochmals vertieft ausgeführt wurde, dass das "übrige Gemeindegebiet" Bauerwartungsland darstelle. In diesem Zusammenhang sei ein Dienstbarkeitsvertrag sowie der Entwurf eines Vertrages betr. einer Bodenablöse vorgelegt worden, welcher im Jahre 1973 im Zusammenhang mit dem Ausbau der Landstrasse Schaan/Nendeln abgeschlossen worden sei.
5. Mit Entscheidungen vom 23./24. September 1997 zu RA 97/2260-3031 bzw. RA 97/2261-3031 wies die Regierung die Beschwerden vom 1. bzw. 2. Juli 1996 ab und bestätigte die Entscheidungen des Gemeinderates der Gemeinde Schaan vom 22. Mai/12. Juni 1996.
5.1. Die Entscheidung vom 23./24. September 1997 zu RA 97/2260-3031 wurde von der Regierung materiell im Wesentlichen wie folgt begründet:
Als Gründe, mit welchen die Umwidmung als "Grünzone" gerügt würden, seien ausschliesslich private Interessen vorgebracht worden. Es werde in keiner Weise geltend gemacht, dass die Zonenplanänderung öffentlichen Interessen oder den in der Bauordnung enthaltenen Planungsgrundsätzen widerspreche. Erweise sich eine Zonenplanänderung im öffentlichen Interesse und entspreche sie den in der Bauordnung enthaltenen Planungszielen, so sei sie von der Regierung zu genehmigen. Die Regierung könne nur dann korrigierend einwirken und eine Abänderung der Zonenplanänderung verlangen, wenn eine Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erscheine oder nicht den wegleitenden Planungszielen und Regeln der Bauordnung entspreche oder diesen nur unzureichend Rechnung trage. Die Vorgehensweise der Gemeinde entspreche den Planungsgrundsätzen der Gemeindebauordnung. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer seien die Flächen des "übrigen Gemeindegebietes" nicht unbedingt der Bauzone zuzuordnen, sondern die Zuordnung erfolge je nach Bedürfnis. Damit die Gemeinde bei der Zuordnung frei sei, sei das "übrige Gemeindegebiet" von Neubauten und Erweiterungen freizuhalten. Die gegenständliche Umzonierung widerspreche weder den in der Bauordnung festgehaltenen Planungsgrundsätzen und Zonenbestimmungen noch überkommunalen öffentlichen Interessen, weshalb sie zweckmässig sei.
Falls eine Zonenplanänderung zweckmässig sei, gelte es zu prüfen, ob durch diese die Betroffenen in ihren Eigentumsrechten derart eingeschränkt wurden, dass eine materielle Enteignung vorliege.
Da das "übrige Gemeindegebiet" zum Beurteilungszeitpunkt rechtlich nicht überbaubar gewesen sei und es für die Überbauung des "übrigen Gemeindegebietes" einer vorgängigen Zonenplanänderung bedürfe, könne nicht von einer materiellen Enteignung gesprochen werden. Dies selbst dann nicht, wenn das "übrige Gemeindegebiet" als Bauerwartungsland zu qualifizieren wäre. Die Grundstücke der Beschwerdeführer würden derzeit landwirtschaftlich genutzt. Auch nach der Umzonierung in die "Grünzone" könnten diese Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden, weshalb auch in diesem Sinne nicht von einer Schlechterstellung gegenüber dem vormaligen Zustand gesprochen werden könne.
Auch könne keine Verfassungswidrigkeit von Art. 17 Abs. 2 BO erkannt werden. So sei in der schweizerischen Lehre und Rechtsprechung anerkannt, dass auch die Gemeinden im Rahmen ihrer Rechtsetzungsbefugnisse Grundrechtsbeschränkungen anordnen könnten. Schwere Eingriffe und Freiheitsrechte bedürften nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einer klaren Regelung in einem formellen Gesetz. Auf Gemeindeebene sei die Gesamtheit der Stimmberechtigten an der Rechtsetzung beteiligt. Rechtsetzende Erlasse der Gemeinde würden stets die demokratische Legitimation der Bürgerschaft in sich tragen. Sie könnten als Gesetz im formellen Sinn (wenn auch als solche niederer Stufe) betrachtet werden. Rechtsetzende Erlasse der Gemeinde könnten demgemäss auch schwere Freiheitseinschränkungen im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis anordnen. Diese Ausführungen hätten auch Gültigkeit für das liechtensteinische Recht. Art. 3 BauG delegiere den Erlass von Zonenplänen und Bauordnungen, welche die Vorschriften zu den Zonenplänen regeln, den Gemeinden und der Regierung. Es liege im Wesen der Zonen, dass in diesen eine jeweilige Nutzungsart vorgeschrieben werde. Jede Zonenvorschrift bedeute eine Einschränkung der Eigentumsfreiheit, da diese eine bestimmte Nutzung vorschreibe und der Eigentümer in der Nutzung seines Grundstückes nicht mehr frei sei. Bauordnungen seien "Gesetze" auf Gemeindestufe, da sie gemäss Art. 41 Abs. 2 Bst. c GemG dem fakultativen Referendum unterlägen und somit demokratisch legitimiert seien. Zusammen mit der Delegationsnorm in Art. 3 BauG bilde die Bauordnung eine hinreichende gesetzliche Grundlage, um zonenrechtliche Nutzungsbeschränkungen zu erlassen. Art. 17 Abs. 2 BO sei somit nicht verfassungswidrig. Abgesehen davon sei nochmals ausgeführt, dass die Beschwerdeführer durch die Einzonierung ihrer Grundstücke in die Grünzone nicht in der Nutzung ihrer Grundstücke eingeschränkt würden; sie könnten ihre Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich nutzen.
5.2. In der Entscheidung vom 23./24 September 1997 zu RA 97/2261 3031 führt die Regierung ergänzend aus wie folgt:
Die Zonenplanänderung erfolge auch im öffentlichen Interesse. Derzeit, wie auch auf längere Sicht, bestünde kein öffentliches Interesse an der Schaffung von Reservezonen, da die Gemeinde über langfristige Reserven von bereits erschlossenem Bauland verfüge. Ein Bedarf an zusätzlichem Bauland bestehe in nächster Zeit nicht, da es in der Gemeinde Schaan noch ausreichend, bereits in die Wohnzone eingezonte Reserven an solchem Land gebe. Dem übrigen Gemeindegebiet seien Flächen zugeteilt, deren Nutzung noch nicht fest gelegt sei. Je nach Bedürfnis und Siedlungsentwicklung würden die Flächen des "übrigen Gemeindegebietes" einer entsprechenden Zone zugeordnet. Es sei Sinn und Zweck, dass diese Flächen früher oder später einer Zone zugeordnet werden und nicht für immer im "übrigen Gemeindegebiet" verblieben. Die Gemeinde Schaan habe deshalb zu Recht den gegenständlichen Teil des "übrigen Gemeindegebietes" der "Grünzone" zugeordnet, nachdem das Bedürfnis für die Schaffung einer solchen Zone bestanden habe.
6. Gegen diese Regierungsentscheidungen erhoben sämtliche Beschwerdeführer mit gemeinsamen Schriftsatz vom 10. Oktober 1997 Beschwerde an die damalige Verwaltungsbeschwerdeinstanz und beantragten, die Verwaltungsbeschwerdeinstanz wolle der Beschwerde Folge geben und die angefochtene Zonenplanrevision als nichtig erklären bzw. dieselbe dahingehend abändern, dass das beschwerdegegenständliche Gebiet "Gamander" und somit die Grundstücke der Beschwerdeführer gemäss dem geltenden Zonenplan 1997 in der Zone "übriges Gemeindegebiet" belassen würden, in eventu, die Verwaltungsbeschwerdeinstanz wolle der Beschwerde Folge geben, die angefochtene Zonenplanrevision "Gamander" aufheben und zur neuerlichen Entscheidung an die Unterinstanz zurückverweisen. In jedem Falle wolle die Verwaltungsbeschwerdeinstanz die Kosten des Verfahrens sowie die den Beschwerdeführern entstandenen Vertretungskosten der Gemeinde Schaan und dem Land Liechtenstein zu ungeteilter Hand zur Tragung binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution überbinden.
7. Mit Schreiben der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 23. Oktober 1997, RA 97/2665-3031, wurde mitgeteilt, dass die Beschwerde nicht als Vorstellung behandelt und die Beschwerdesache zur weiteren Behandlung an die Verwaltungsbeschwerdeinstanz weitergeleitet werde.
8. Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz (nunmehr "Verwaltungsgerichtshof", in der Folge kurz VGH) hat mit Entscheidung vom 11. Mai 2005 die Beschwerde der Beschwerdeführer abgewiesen und die angefochtenen Regierungsentscheide bestätigt. Im Folgenden wird auf die wesentlichen Gründe des VGH eingegangen, soweit sie für das vorliegende Staatsgerichtshofverfahren relevant sind.
8.1. Die Beschwerdeführer trügen zusammengefasst vor, dass ihr erklärtes Ziel lediglich darin liege, den bestehenden Ist-Zustand zu erhalten, d. h. die Beibehaltung ihrer Grundstücke im "Gamander" wie bisher in der Zone "übriges Gemeindegebiet" und somit die Verhinderung der Umzonierung ihrer Grundstücke in die "Grünzone". Sie argumentierten, das beschwerdegegenständliche Gebiet sei seit Jahrzehnten als Bauerwartungsland zu betrachten gewesen. Davon seien auch die Gemeinde Schaan wie auch das Land Liechtenstein ausgegangen. Dies ergebe sich insbesondere aus den Verträgen bzw. Vertragsentwürfen in Zusammenhang mit der Verbreiterung der Landstrasse Schaan/Nendeln aus dem Jahre 1973 sowie der damals geltenden Schaaner Bauordnung 1969, welche noch eine Reservezone vorgesehen habe. Sowohl das Land Liechtenstein wie auch die Gemeinde Schaan seien davon ausgegangen, dass das beschwerdegegenständliche Gebiet über kurz oder lang aus der Zone "übriges Gemeindegebiet" in eine Bauzone umzoniert werden solle. Die Beschwerdeführer hätten darauf vertrauen dürfen, dass das Gebiet "Gamander" irgendwann einmal einer Bauzone zugeordnet werde, d. h. Bauerwartungsland darstelle. Es könne in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob die Zone "übriges Gemeindegebiet" generell als Bauerwartungsland bezeichnet werden könne. Dies sei im gegenständlichen Fall an sich ohne Bedeutung. Gemäss ständiger Rechtsprechung gelte im liechtensteinischen Verwaltungsrecht der Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser Grundsatz würde mit der angefochtenen Umzonierung dadurch verletzt, dass sowohl die Gemeinde Schaan wie auch das Land Liechtenstein seit Jahren davon ausgegangen seien, dass es sich beim Gebiet "Gamander" um ein Gebiet handle, welches früher oder später in Bauland umzoniert werden solle. Da sich die Gemeinde Schaan wie auch die Regierung nicht mehr an diese Erklärungen halten wollten, hätten beide gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Die angefochtene Umzonierung sei deshalb nicht zulässig.
Die Umzonierung sei als Rückzonierung zu betrachten und damit eine eindeutige Verschlechterung in Bezug auf den Ist-Zustand. Heute hätten die Beschwerdeführer eine (wenn auch nur theoretische) Chance, dass ihre Grundstücke zu einem späteren Zeitpunkt in die Bauzone umzoniert würden. Diese Chance bestehe dann nicht mehr, wenn die Grundstücke nun in die "Grünzone" umzoniert würden, denn nur Grundstücke im "übrigen Gemeindegebiet" könnten überhaupt einer Bauzone zugeführt werden, nicht aber in der "Grünzone" gelegene Grundstücke. Die Umzonierung aus einer Nichtbauzone in eine Bauzone erfolge nie direkt, sondern nur über den Umweg des "übrigen Gemeindegebietes". Tatsache sei daher, dass die Beschwerdeführer über längere Zeit hinaus, wenn nicht gar für immer, dieser Möglichkeit beraubt würden, da dies in der Praxis mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nie möglich sein werde. Dadurch, dass den Beschwerdeführern diese Möglichkeit einer zukünftigen Umzonierung ihrer Grundstücke in die Bauzone entzogen werde, würden sie entsprechend benachteiligt.
Dieser Argumentation der Beschwerdeführer hielt der VGH Folgendes entgegen:
Wie bereits die Unterinstanzen ausgeführt hätten und auch unbestritten sei, enthalte die Bauordnung 1995 der Gemeinde Schaan keine Reservezone oder andere Zone, durch welche sog. Bauerwartungsland ausgeschieden werde. Ein solches werde im Zonenplan der Gemeinde Schaan denn auch nicht gekennzeichnet. Es sei somit davon auszugehen, dass die Gemeinde Schaan über kein Bauerwartungsland im rechtlichen Sinne verfüge.
Die Gemeinde Schaan weise auch zu Recht darauf hin, es stehe jeder Gemeinde frei, in ihrer Zonenordnung überhaupt kein Bauerwartungsland auszuscheiden. Die Gemeinde Schaan sei diesen Weg gegangen und habe dies damit begründet, dass die Reservezone, welche in der Bauordnung 1969 noch vorgesehen gewesen, bewusst nicht in die Bauordnung 1990 übernommen worden sei. Dies, zumal im Zuge der Zonenplanrevision 1974/82 rund 46 ha Land von der Reservezone in Bauzone umzoniert worden seien. Heute besitze die Gemeinde Schaan eine sofort verfügbare Kapazität an erschlossenem Bauland für über 15'000 Einwohner. Bei einer Einwohnerzahl von ca. 6'000 Personen und einem mittelfristigen Zuwachs von 10 % verfüge die Gemeinde Schaan über langfristige Reserven von bereits erschlossenem Bauland. Aus planerischer Sicht bestehe auf sehr lange Frist daher kein Bedürfnis, Bauerwartungsland als Zone auszuscheiden. Nur aus der Tatsache, dass eine Einzonierung vom "übrigen Gemeindegebiet" in die Bauzone theoretisch jederzeit möglich sei, könne aber nicht auf das Vorhandensein von Bauerwartungsland geschlossen werden.
Nach Ansicht des VGH sei an diesen Ausführungen bzw. der Begründung der Gemeinde Schaan nichts auszusetzen. Gemäss konstanter Rechtsprechung lägen überdimensionierte Bauzonen nicht im öffentlichen Interesse (VBI 1997/101 bzw. 102; VBI 2002/116, in LES 2003, 78 ff. u. a.) Wenn eine Gemeinde über langfristige Reserven von bereits erschlossenem Bauland verfüge, bestehe auch kein öffentliches bzw. planerisches Interesse, Bauerwartungsgebiete auszuscheiden. Das "übrige Gemeindegebiet" könne nicht als solches bezeichnet werden. Dies ergebe sich weder aus der Schaaner Gemeindebauordnung noch aus dem Wesen dieser Zone.
Daran ändere auch nichts, dass durch die vorgelegten Verträge (Dienstbarkeitsvertrag, Vertragsentwurf bezüglich Bodenablöse) indiziert werde, dass zu einem früheren Zeitpunkt vermutlich davon ausgegangen worden sei, dass das beschwerdegegenständliche Gebiet Bauerwartungsland darstellte. Dies bedeute nämlich nicht, dass dieses Gebiet auch heute noch als Bauerwartungsland anzusehen sei. Die vorgelegten Verträge seien rund 30 Jahre alt. Raumplanerische Interessen könnten sich in rund 30 Jahren aber stark ändern (VBI 1997/101 bzw. 102).
Auch bildeten die Dienstbarkeitsverträge bzw. der Entwurf eines Vertrages betr. einer Bodenablöse keine Vertrauensgrundlage. Einerseits enthielten diese Dokumente keine explizite Zusicherung des hierfür zuständigen Organs, wonach die beschwerdegegenständlichen Grundstücke als Bauerwartungsland ausgeschieden werden sollten. Solches werde denn auch nicht vorgebracht. Aus Formulierungen in Verträgen, welche keine verbindliche Zusicherung des hierfür zuständigen Organs enthalten, könne kein Vertrauensschutz für eine künftige raumplanerische Entwicklung von bestimmten Grundstücken abgeleitet werden. Auch seien solche Verträge keine Instrumente der Zonenplanung (so VBI 2002/117 in Zusammenhang mit generellen Konzepten und Finanzplänen einer Gemeinde; hinsichtlich einer behaupteten Zusicherung durch den Gemeindevorsteher vgl. VBI 1997/101 bzw. 102).
8.2. Die Beschwerdeführer führten sodann aus, dass an einer Umzonierung kein öffentliches Interesse bestünde, diese unverhältnismässig sei und eine materielle Enteignung darstelle. Die Ziele, welche die Gemeinde Schaan verfolge, könnten auch ohne Umzonierung in die "Grünzone" und Verletzung der Interessen der Beschwerdeführer alleine durch die Belassung des beschwerdegegenständlichen Gebietes im "übrigen Gemeindegebiet" erreicht werden. Durch die Belassung des Ist-Zustandes könne das betroffene Gebiet ebenfalls nicht überbaut werden und werde die Aussichtslage bzw. der Waldrand daher auch im Rahmen des "übrigen Gemeindegebietes" frei gehalten. Diese Zielsetzung könne somit ohne einschneidende Eingriffe in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführer erreicht werden. Insoweit bestehe kein öffentliches Interesse an der Umzonierung. Im Gegenteil, liege es sogar im öffentlichen Interesse, dass noch für die Zukunft ausreichend Bauland zur Verfügung gestellt werden könnte. Insofern verstosse die geplante Zonenplanrevision auch gegen die Planungsgrundsätze der Gemeinde Schaan (insbesondere Art. 2 Abs. 2 sowie Art. 6 Abs. 1 BO). Entgegen den Ausführungen der Regierung sei die Umzonierung auch nicht zweckmässig, zumal nicht erkennbar sei, worin das ökologische und landschaftlich hochwertige Gebiet bestehen solle. Theoretisch müsste in der Folge jegliches Wiesland, welches an einen Wald angrenze, ökologisch hochwertig sein.
Der dargestellten Argumentation der Beschwerdeführer hielt der VGH Folgendes entgegen:
Die Gemeinde begründe ihre Entscheidung damit, dass sie sich bei der Ortsplanrevision von einer ausgewogenen Vielfalt von planerischen Zielsetzungen habe leiten lassen. Ziele seien insbesondere gewesen:
Schaffung eines logischen, langfristig haltbaren Siedlungsabschlusses gegenüber den Grünbereichen zwischen Siedlung und Waldrand wie auch gegenüber der Landwirtschaftszonen;
Entwicklung der Siedlung nach "innen" durch aktive Bodenpolitik (Abtausch von nicht baureifen Grundstücken anstelle weiterer Erschliessungsmassnahmen);
Anpassung der Bauzone an die effektive Nutzung und den Gebäudebestand;
Durchführung einer konsequenten Erschliessungspolitik und Handhabe der Baureifekriterien;
Reduzierung von ungenutzten Flächen der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen;
Langfristige Erhaltung und Pflege des Grünbereiches zwischen Siedlung und Waldrand;
Schutz der Grundwasserreserven durch eine starke Reduktion der öffentlichen Zone im Loma und eine Nutzungsbeschränkung in der Sportanlage Rheinwiesen auf "Freiluftsportarten";
Ausscheidung einer grossflächigen Grundwasserschutzzone in den Gebieten Wiesen und Unterau;
Differenzierung der Nutzung in der Landwirtschaftszone;
Freihaltung eines Trassées für eine Entlastungsstrasse als Möglichkeit zur Verkehrsentlastung des Siedlungsraumes.
Der Zonentypus der "Grünzone" sei von der Gemeinde als Ersatz für das "übrige Gemeindegebiet" oberhalb der Achse Feldkircherstrasse/Landstrasse eingeführt worden. Durch die Auflösung der öffentlichen Zone in der Galina werde die "Grünzone" zudem vergrössert und zu einem weitgehend zusammenhängenden "Grünpuffer" zwischen Siedlung und Waldrand. Die Grünzone unterscheide sich vom "übrigen Gemeindegebiet" darin, dass hier keine "baulichen Nutzungen" nach altem Recht existierten und die landwirtschaftliche Nutzung nur innerhalb eines vorgegebenen Pflege- und Nutzungsplanes möglich sei. Der Erhalt und Ausbau der landwirtschaftlichen Erscheinung wie auch des ökologischen Zusammenhanges als Übergang zwischen Siedlung und Waldrand stehe beim Vorgehen der Gemeinde im Vordergrund. Gerade "Gamander" und "Tschagälwes" seien - argumentiere die Gemeinde - offensichtlich als Grünfläche und zur Freihaltung der Aussichtslage der Waldränder von ganz besonderer Bedeutung und sowohl vom ökologischen als auch vom landschaftlichen Standpunkt aus gesehen hochwertige Gebiete, welche für die Wohngebiete zu erhalten seien. Das Interesse für die angefochtene "Grünzone" liege aber nicht nur in der Freihaltung des Waldrandes, vielmehr solle ein zusammenhängender "Grünpuffer" zwischen Siedlung und Waldrand geschaffen werden.
Diese Argumentation sei nach Ansicht des VGH plausibel begründet und nachvollziehbar. Sie werde von den Beschwerdeführern denn auch nicht substantiiert bestritten. Die Hauptargumentation der Beschwerdeführer sei darin zu sehen, dass nach ihrer Auffassung dieselben Ziele auch durch die Belassung des beschwerdegegenständlichen Gebietes im "übrigen Gemeindegebiet" erreicht werden könnten.
Gemäss konstanter Rechtsprechung falle der Erlass von Bauordnungen und Zonenplänen aber in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden. Im eigenen Wirkungskreis sei die Staatsaufsicht auf die Überprüfung der Rechtmässigkeit der Beschlüsse und der Tätigkeit der Gemeindeorgane beschränkt. Eine Kontrolle der Angemessenheit bestehe in Bezug auf den eigenen Wirkungskreis hingegen nicht. Das Selbstverwaltungsrechts der Gemeinden im eigenen Wirkungskreis sei jedoch durch Art. 3 Abs. 4 BauG eingeschränkt. Die dadurch der Regierung vorbehaltene Mitwirkung (Genehmigung) gebe der Regierung die Möglichkeit, in den Bereich der gemeindlichen Selbstverwaltung hineinzuwirken, sodass die Regierung mit ihrem Mitentscheidungsrecht auch gewisse Zweckmässigkeitserwägungen anstellen könne. Dies sei aus Gründen der gesamtstaatlichen Entwicklung zu akzeptieren, weil ansonsten staatliche und überörtliche Interessen in den gemeindlichen Entscheidungen nicht immer ausreichend Berücksichtigung erführen. Bei dieser Prüfbefugnis hinsichtlich der Zweckmässigkeit könne dann eine Verletzung des Selbstverwaltungsrechts erblickt werden, wenn sich die Nichtgenehmigung der Zonenplanänderung nicht auf bessere sachliche Gründe stütze als die Gemeinde vorbringe. Es bleibe grundsätzlich Sache der Gemeinde, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen. Nur wenn eine Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unhaltbar erscheine oder nicht den begleitenden Planzielen und Planungsregeln der Gemeindebauordnung entspreche, könne sie von der Regierung ohne Verletzung der Gemeindeautonomie korrigiert werden. Dennoch sei das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden besonders zu berücksichtigen. Deshalb hätten sich die Regierung und der VGH bei der Überprüfung des Ermessens der Gemeinde möglichst zurückzuhalten (vgl. Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechung in VBI 2002/116, LES 2003, 78 ff.).
Im Lichte dieser Rechtsprechung habe der VGH das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden zu respektieren, sofern nicht überkommunale öffentliche Interessen dagegen sprächen oder eine Änderung des Zonenplanes nicht den begleitenden Zielen und Planungsregeln der Gemeindebauordnung entspreche. Eine Verletzung überkommunaler öffentlicher Interessen oder der begleitenden Planungsziele und Planungsregeln der Gemeindebauordnung könne vorliegendenfalls nicht ausgemacht werden. Der Einwand, dass die geplante Zonenplanrevision gegen die in Art. 2 Abs. 2 sowie Art. 6 Abs. 1 BO enthaltenen Planungsgrundsätze der Gemeinde Schaan verstosse, da es im öffentlichen Interesse liege, dass auch in Zukunft ausreichend Bauland zur Verfügung gestellt werden könne, sei im Hinblick auf die in der Gemeinde Schaan (nicht bestrittenen) langfristig verfügbaren Baulandreserven nicht stichhaltig.
Vielmehr werde lediglich gerügt, dass die verfolgten Ziele auch mit der Belassung der beschwerdegegenständlichen Grundstücke im "übrigen Gemeindegebiet" erreicht werden könnten. Wie dargelegt, obliege es aber grundsätzlich der Gemeinde, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen. Überkommunale öffentliche Interessen seien nicht erkennbar. Vielmehr handele es sich um einen reinen Ermessensentscheid, welcher nicht überprüft werden könne.
8.3. Soweit die Beschwerdeführer vorbrächten, die Umzonierung in die "Grünzone" stelle eine materielle Enteignung dar, sei lediglich zu erwähnen, dass die Frage, ob eine solche vorliege und dadurch eine Entschädigungspflicht der öffentlichen Hand gegenüber den Beschwerdeführern ausgelöst wird, im gegenständlichen Verfahren nicht zu beantworten sei. Im vorliegenden Verfahren gehe es einzig und allein um den Zonenplan sowie dessen Gültigkeit (VBI 2002/116, in LES 2003, 78 ff.; VBI 2002/117; VGH 2003/112).
Soweit sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt stellten, dass die Umzonierung nicht verhältnismässig sei, sei darauf hinzuweisen, dass das Verhältnismässigkeitsprinzip als Ausfluss des Gleichheitsgrundsatzes anzusehen sei. Der Gleichheitsgrundsatz sei im Planungsrecht nur sehr eingeschränkt anwendbar (VBI 2002/112, in LES 2003, 78 ff.).
Die Gemeinde Schaan habe ihre Entscheidung umfassend und nachvollziehbar begründet. Nachdem die Gemeindebauordnung Schaan eine spezielle "Grünzone" vorsehe und die Voraussetzungen für die Einzonierung in dieselbe auch vorlägen, könne nicht von einer unverhältnismässigen Vorgehensweise ausgegangen werden. Der VGH erachte die privaten Interessen der Beschwerdeführer nicht als derart gewichtig bzw. die raumplanerischen Argumente der Beschwerdeführer als derart triftig, dass diese im Sinne der zitierten Rechtsprechung berücksichtigt werden müssten.
8.4. Schlussendlich führten die Beschwerdeführer noch aus, dass Art. 17 Abs. 2 BO nicht verfassungsmässig sei. Ein Vergleich mit dem St. Galler Recht sei nicht zulässig und unangebracht, zumal der Entscheid darüber, ob das beschwerdebeständliche Gebiet in die Grünzone umzuzonieren sei, nicht durch eine Bürgerabstimmung und somit nicht auf demokratische Weise entstanden sei. Weder Art. 41 Abs. 2 lit. c GemG noch Art. 3 BauG würden eine ausreichende gesetzliche Grundlage bilden, um zonenrechtliche Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Art. 17 Abs. 2 BO zu rechtfertigen.
Hierzu führte der VGH aus, diese Ausführungen der Beschwerdeführer seien nicht nachvollziehbar. Gemäss Art. 3 BauG seien die Gemeinden verpflichtet, im Einvernehmen mit der Regierung Bauordnungen und Zonenpläne zu erlassen. Die Bauordnung enthalte die allgemeinen Bau- und Gestaltungsvorschriften der Gemeinde sowie die Vorschriften zum Zonenplan.
Gemäss Art. 12 Abs. 2 lit. i GemG falle die Ortsplanung in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde. Nach Art. 40 Abs. 2 lit. a GemG obliege der Erlass von Bauordnung und Zonenplan dem Gemeinderat.
Bei der Bauordnung handele es sich selbstredend um einen generell-abstrakten Erlass auf Gemeindeebene, gegen welchen im Sinne von Art. 41 GemG grundsätzlich ein Referendum ergriffen werden könne (vgl. insbesondere Art. 41 Abs. 2 lit. c GemG).
Sofern nun Art. 17 Abs. 2 BO weitergehende Nutzungsbeschränkungen ermögliche, könnten sich diese auf einen generell-abstrakten Erlass auf Gemeindeebene sowie letztendlich auf das Baugesetz abstützen. Inwiefern dies zu beanstanden sein solle, ist für den Verwaltungsgerichtshof nicht nachvollziehbar, liege es doch gerade im Wesen der Bauordnung, die zulässige Nutzung der einzelnen Zonen festzulegen bzw. bestimmte Nutzungen zu beschränken. Davon abgesehen habe dies nichts zu tun mit der Frage, ob das beschwerdegegenständliche Gebiet in die Grünzone umzuzonieren sei, weshalb auf diese Ausführungen nicht näher eingetreten werden müsse.
9. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VBI 1997/100) haben die Beschwerdeführer am 5. Juli 2005 Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof erhoben. Sie bringen vor, durch das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Mai 2005, seien sie in ihren verfassungsmässig sowie durch die EMRK gewährleisteten Rechten, konkret in ihrem Recht auf Eigentumsgarantie (Art. 34 LV) und Enteignungsschutz (Art. 35 LV), Gleichbehandlung gemäss Art. 31 LV, ihrem Recht auf Beschwerdeführung gemäss Art. 43 LV (Verbot der Rechtsverweigerung) sowie in ihrem Recht auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 EMRK (unangemessene Verfahrensdauer) verletzt.
Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, die Umzonung verletze die Eigentumsgarantie und stelle eine materielle Enteignung dar (nachfolgend Ziff. 9.1), weiter rügen sie die Verletzung des Willkürverbots (nachfolgend Ziff. 9.2) und bringen schliesslich vor, es liege ein Verstoss gegen das Gleichbehandlungsverbot (Art. 31 LV) sowie des Rechts auf Beschwerdeführung (Art. 43) durch Rechtsverweigerung und des Rechts auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 EMRK vor (nachfolgend Ziff. 9.3).
9.1. Die Beschwerdeführer machen zunächst eine Verletzung der Eigentumsgarantie geltend. Sie argumentieren, durch die Umwidmung der im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Grundstücke vom "übrigen Gemeindegebiet" in "Grünzone" sei das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer mehrfach beeinträchtigt worden. Durch die raumplanerischen Widmungsakte würden Grenzen der hinkünftigen Nutzungsmöglichkeit festgesetzt und somit je nach Zonenzugehörigkeit die Verfügungsbefugnisse der Grundstückseigentümer erweitert oder - wie im vorliegenden Falle - beschränkt. Art. 16 BO der Gemeinde Schaan umschreibe das "übrige Gemeindegebiet" als freie Grünflächen entlang des Siedlungsrandes. Neben der landwirtschaftlichen dürften bestehende andere, nach altem Recht bewilligte Nutzungen aufrechterhalten werden. Neubauten und Erweiterung bestehender Gebäude seien zwar grundsätzlich ausgeschlossen. Umbauten und Renovationen an bestehenden Bauten seien jedoch zugelassen, sofern dabei das Gebäudevolumen nicht vergrössert werde und keine Zweckänderung erfolge. Zum Unterschied davon umfasse Art. 17 Schaaner BO mit "Grünzonen" Grünflächen von besonderer Bedeutung für die Schaffung ökologisch und landwirtschaftlich hochwertiger Gebiete, Grünflächen zur Freihaltung von Aussichtslagen oder Waldrändern und Grünflächen in Wohngebieten. Bezüglich der in der Grünzone liegenden Grundstücke werde bereits in der Bauordnung ausdrücklich festgehalten, dass die Benutzung und Bewirtschaftung vorgeschrieben oder eingeschränkt werde, wenn dies im Interesse der Zielsetzung notwendig sei. Da die Grünzone jedenfalls mehr Beschränkungen vorsehe als die Zone "übriges Gemeindegebiet", zeige sich deutlich, dass durch die Umwidmung von "übrigem Gemeindegebiet" in "Grünzone" die Verfügungsbefugnisse des Grundeigentümers eingeschränkt würden. Schon allein diese Einschränkung der Verfügungsbefugnisse stelle einen Eingriff in das Eigentumsrecht der Grundstückseigentümer dar. Dazu kämen noch weitere Eingriffe in anderer Weise.
Die Verfügungsmöglichkeiten seien mitbestimmend für den Marktwert. Das bedeute: Je grösser die Verfügungsmöglichkeiten über ein Grundstück seien, desto höher werde der Marktwert ein und desselben Grundstückes angesetzt. Würden die Verfügungsmöglichkeiten dagegen eingeschränkt, sinke der Marktwert der Liegenschaft.
Daneben lasse sich noch ein weiterer Eingriff feststellen: Durch die Zonenordnung werde auch der Kreis der potentiellen Erwerber festgelegt. Käufer, die daran interessiert seien, zu bauen, würden ausschliesslich nach Bauland Umschau halten, wogegen Bauern mit Interesse an der Erweiterung ihres landwirtschaftlichen Bodens sich in erster Linie um Grund in der Landwirtschaftszone umsehen würden. Ob ein Grundstück als Bauland oder Grünzone kategorisiert sei, führe daher sowohl aufgrund der Verfügungsmöglichkeiten über das Grundstück als auch der zu erwartenden Käuferschicht zu beträchtlichen Wertunterschieden ein und desselben Grundstücks.
Es stimme zwar, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um die Zugehörigkeit zu den Zonen Bauland oder Landwirtschaftszone, sondern um eine Umwidmung von "übriges Gemeindegebiet" in "Grünzone" handele. Es stimme auch, dass - wie der VGH ausführe - keine fixe Zusage einer Umwidmung des übrigen Gemeindegebietes in Bauland vorgelegen habe. Jedoch sei festzuhalten, dass in der Gemeinde Schaan, wie auch vom VGH in seiner Entscheidung auf Seite 17 erläutert, die sonst oftmals übliche Zone "Bauerwartungsland" nicht vorhanden sei. Bei Umwidmungen in "Bauland" würden daher die Grundstücke von der Zone "übriges Gemeindegebiet" herangezogen. Die vorliegende Umwidmung von "übriges Gemeindegebiet" in "Günzone" habe daher entscheidende Auswirkungen auf die Grundstücke der Beschwerdeführer und deren Wert.
Eine Zuteilung zur Zone "übriges Gemeindegebiet" beinhalte die Chance, dass das jeweilige Grundstück in weiterer Folge einmal in Bauland umgewidmet werde. Dass eine derartige Umwidmung in Bauland nicht nur von den Eigentümern, sondern auch von den Grundstückschätzern als äusserst wahrscheinlich erachtet wurde, zeige die als Beweis angebotene Schätzungsaufstellung für die Liegenschaften von Frau O und Herrn P der V AG:
Auf Seite 2 dieser Schätzungsaufstellung werde auf das im betroffenen Gebiet "Gamander" gelegene Grundstück 17b/II Bezug genommen. Es werde hier darauf hingewiesen, dass bezüglich dieses Grundstücks noch keine Baulandumlegung erfolgt sei. Der Schätzer sei in dieser aus dem Jahr 1986 stammenden Schätzungsaufstellung jedoch selbst davon ausgegangen, dass eine derartige Umlegung in Bauland im Laufe der nächsten fünf bis zehn Jahre erfolgen werde. Durch die Umwidmung in "Grünzone" werde diese Möglichkeit, in Bauland umgewidmet zu werden, zunichte gemacht, denn die Rückwidmung in "übriges Gemeindegebiet" als Vorstufe für Bauland sei in höchstem Masse unwahrscheinlich.
Gewisse Käufergruppen, wie beispielsweise Immobilienspekulanten, seien jedoch weniger an bereits bestehendem Bauland interessiert. Ihr Interesse gelte vielmehr Flächen, die derzeit noch nicht als "Bauland" gewidmet seien, bei denen jedoch die Möglichkeit einer Umwidmung in Bauland gegeben sei. Um derart gefragte Flächen handele es sich in der Gemeinde Schaan bei den Flächen der Zone "übriges Gemeindegebiet". Durch die Umwidmung in "Grünzone" gehe diese Käuferschicht völlig verloren.
Die raumplanerische Zonenzuordnung sei daher eine Vorentscheidung hinsichtlich der Marktgängigkeit der jeweiligen Flächen und habe somit entscheidende Auswirkungen sowohl auf den Wert der Liegenschaft als auch die potentiellen Käufer. Es zeige sich daraus, dass die Umwidmung eines Grundstücks von der Zone "übriges Gemeindegebiet" in "Grünzone" mit einem beachtlichen Wertverlust verbunden sei. Diese theoretischen Ausführungen liessen sich auch stichhaltig beweisen:
Das amtliche Schätzungsprotokoll vom 27. Mai 1975 bezüglich der im betroffenen Gebiet "Gamander" gelegenen Liegenschaften der M zeige, dass diese Liegenschaften damals mit CHF 200.00 pro Klafter bemessen worden seien. Die oben angebotene Schätzungsaufstellung des Jahres 1986 ergebe sogar eine Bewertung von CHF 900.00 pro Klafter. Wie nun der Landesschätzer Architekt Peter Konrad aus Schaan bestätige, falle der Wert dieser Liegenschaften nach ihrer Umwidmung in Grünzone auf knapp über ein Viertel ihres früheren Wertes als "übriges Gemeindegebiet". Die vormals in der Zone "übriges Gemeindegebiet" mit CHF 200.00 pro Klafter geschätzten Liegenschaften würden nach Umwidmung in die "Grünzone" nur mehr mit CHF 60.00 pro Klafter bewertet. Der beträchtliche Wertverlust sei daher eindeutig.
Die Regierung gestehe in ihrer Entscheidung vom 23./24. September 1997 zu RA 97/2260-3031 selbst ein, dass jede Zonenvorschrift eine Einschränkung der Eigentumsfreiheit bedeute, da diese eine bestimmte Nutzung vorschreibe und der Eigentümer in der Nutzung seines Grundstückes nicht mehr frei sei. Im Unterschied zu den Ausführungen der Regierung sei jedoch für einen Eingriff in das Eigentumsrecht nicht nur entscheidend, wie es um die Bebauungsrechte eines Grundstückes stehe und ob sich diese verändert hätten, sondern seien sehr wohl auch durch derartige Umwidmungen hervorgerufene Wertverluste zu berücksichtigen, denn auch diese stellten einen Eingriff in das Eigentumsrecht dar.
Im vorliegenden Fall lägen somit Eigentumseingriffe in mehreren Formen vor: Zunächst in Form der Verfügungsbeschränkung für den Eigentümer selbst, dann in der Minderung des Marktwertes und dem damit zusammenhängenden Wertverlust, gefolgt von der Verschlechterung der Klasse möglicher Kaufinteressenten.
Derartige Eingriffe in das Eigentumsrecht stünden prinzipiell unter dem Schutz von Art. 34 Abs. 1 LV, der gemäss herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht nur den Bestand von Eigentumspositionen in der Hand des Eigentümers schütze, sondern auch deren Nutzung und Veräusserung bzw. die Verfügung über sie. Eingriffe in Verfügungsmöglichkeit und Wert einer Liegenschaft fielen somit eindeutig unter den Schutzzweck von Art. 34 Abs. 1 LV. Einzige Voraussetzung für diese Eigentumsgarantie seien die bereits bestehenden Eigentumspositionen, die im vorliegenden Fall unstrittig sind.
Eine Beschränkung dieser Eigentumsgarantie sei nur dann zulässig, wenn diese auf einem Gesetz beruhe. Der Staatsgerichtshof verstehe darunter eine ausreichend bestimmte Verankerung in einem formellen Gesetz. Es sei fraglich, ob dieser doch recht genau formulierten Voraussetzung mit einem generell-abstrakten Erlass auf Gemeindeebene genüge getan werde. Ausgehend davon, dass dies, bzw. die gesetzlichen Verankerungen der Erlassbefugnis in Art. 40 Abs. 2 lit. h GemG und Art. 3 Abs. 1 BauG die Voraussetzung des formellen Gesetzes erfüllten, müsse die Beschränkung des Eigentumsrechtes zudem dem Schutz des Wohls der Allgemeinheit dienen. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung könne dies im Fall von Bau- und Planungsrecht sehr wohl der Fall sein. Das Aufstellen von Zonenplänen und die damit verbundene Eigentumseinschränkung bei der Nutzung einer Liegenschaft liege grundsätzlich im öffentlichen Interesse.
Als weitere Voraussetzung für einen Eingriff in die Eigentumsgarantie werde jedoch verlangt, dass der Eingriff verhältnismässig sei. Die das Eigentum einschränkende Massnahme müsse demnach geeignet sein, das angestrebte Ziel zu erreichen und dasselbe Ziel dürfe nicht durch weniger weitgehende Massnahmen erreichbar sein.
Hier stelle sich somit die Frage, ob die Umwidmung zur Zielerreichung nötig gewesen wäre und nicht durch eine Belassung in der derzeitigen Widmung "übriges Gemeindegebiet" auch erreicht worden wäre. Die von der Gemeinde angestrebten Ziele der Schaffung eines Grünpuffers und logischen Siedlungsabschlusses seien mit der Widmung als "übriges Gemeindegebiet" bereits gegeben gewesen, denn die Überbauung sei auch schon vor der Umwidmung untersagt gewesen. Da die landwirtschaftliche Nutzung dieser Grundstücke auch als Grünzone in gleicher Weise fortgesetzt werden solle, wie zuvor als "übriges Gemeindegebiet" zeige sich auch hier kein Grund die Umwidmung vorzunehmen. Die langfristige Pflege und Erhaltung des Grünbereiches zwischen Siedlung und Waldrand werde nämlich in gleicher Weise fortgeführt wie zuvor.
Es zeige sich daher, dass im vorliegenden Fall eine weniger weitgehende Massnahme, nämlich die Belassung als Zone "übriges Bauland" zur Zielerreichung vollends ausgereicht haben würde. Die Verhältnismässigkeit dieses Eigentumseingriffes sei daher nicht gegeben und aus diesem Grund aufzuheben.
Aber selbst wenn der Staatsgerichtshof zu dem Schluss komme, dass die nichtvorliegende Verhältnismässigkeit dennoch gegeben sei, so wäre ein derartiger Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführer als materielle Enteignung zu werten und sicherlich nur gegen angemessene Entschädigung im Umfang der Minderung des Verkehrswertes durchzuführen.
Gemäss Entscheidung des Staatsgerichtshofes vom 21. November 1977 (LES 1981, 53 [56]) liege eine materielle Enteignung dann vor, wenn der bisherige oder ein voraussehbarere künftiger Gebrauch der Sache verboten oder in besonders schwerer Weise eingeschränkt wird, oder wenn ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass sein/ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erscheine, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde.
Es möge im vorliegenden Fall vielleicht kein derart schwerer bzw. intensiver Eingriff in den bisherigen oder künftigen Gebrauch der Grundstücke vorliegen, der einer Enteignung gleichkomme. Dass hier jedoch ein sogenannter "Sonderopfertatbestand" vorliegt, ist nicht von der Hand zu weisen:
Voraussetzung für das Vorliegen eines Sonderopfertatbestandes ist die Betroffenheit nur eines einzelnen bzw. nur einzelner Eigentümer, wobei es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn für das Opfer dieser Eigentümer gegenüber der Allgemeinheit keine Entschädigung geleistet würde. Zusätzlich wird vorausgesetzt, dass ein bisheriger, rechtmässig ausgeübter oder ein sehr wahrscheinlich in naher Zukunft möglicher Gebrauch einer Sache eingeschränkt wird. Zudem muss im Falle des Sonderopfers der Eingriff zwar nicht besonders schwer, aber doch von einer gewissen Intensität sein.
Die Beschwerdeführer bringen hierzu weiter vor, im vorliegenden Fall handele es sich nur um einige wenige von dieser Umwidmung betroffene Grundeigentümer und es wäre mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar, wenn nur diese Grundeigentümer aufgrund dieser unverhältnismässigen Umwidmung einen Wertverlust ihrer Grundstücke zugunsten der Allgemeinheit hinnehmen müssten. Schon allein die Verfügungsbeschränkung, jedenfalls aber der doch recht beträchtliche Wertverlust durch die Umwidmung stelle den benötigten Eingriff von doch gewisser Intensität dar. Wie oben ausgeführt, werde durch die Umwidmung eine künftige Liegenschaftsveräusserung zu den bisher erzielten Grundpreisen nicht nur eingeschränkt, sondern unmöglich gemacht. Eine Weiterveräusserung sei wenn, dann nur zu vergleichsweise stark geminderten Grundstückspreisen möglich. Und dass die Grundeigentümer ein grosses Interesse daran entwickeln, diese Grundstücke in naher Zukunft zu veräussern, wenn die Gemeinde ihnen eine derartige Abwertung in Aussicht stelle, sollte klar sein.
Zusammenfassend könne daher festgehalten werden: Wie die obigen Ausführungen zeigten, sei die Umwidmung der Grundstücke von "übrigem Gemeindegebiet" in "Grünzone" nicht verhältnismässig und daher als Eingriff in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer unzulässig und aufzuheben.
Sollte der Staatsgerichtshof jedoch zu dem Schluss kommen, dass dennoch von einer Verhältnismässigkeit auszugehen sei, so liege jedenfalls der Sonderopfertatbestand vor, demgemäss die einzelnen Grundstücksinhaber für die vorliegende materielle Enteignung zu entschädigen seien. Die Höhe der Entschädigung werde dabei wie bei der formellen Enteignung nach der Differenzmethode berechnet. Der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks vor der Eigentumsbeschränkung werde mit demjenigen nach dem Eingriff verglichen und auf diese Weise die Verkehrswertminderung ermittelt (vgl. StGH 1972/6, Entscheidung vom 26. März 1973, ELG 1973 bis 1978, 352 [356 f.]).
9.2. Neben den Rügen betreffend die Eigentumsgarantie machen die Beschwerdeführer die Verletzung des Willkürverbots und des Grundrechts auf Gleichbehandlung (Art. 31 Abs. 1 Satz 1 LV) geltend.
Hierzu führen sie aus, nach herrschender Lehre (vgl. Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS 20, 222 ff.) und Rechtsprechung könne das aus dem Gleichheitssatz des Art. 31 Abs. 1 Satz 1 LV hergeleitete Willkürverbot in der Rechtsanwendung auch auf grobe Unverhältnismässigkeit gründen (vgl. Höfling, ebenda, 224; StGH 1987/15, Urteil vom 3. Mai 1988, LES 1988, 134 [136]).
Eine verhältnismässige Rechtsanwendung liege vor, wenn sie durch Massnahmen erfolge, die geeignet seien, das angestrebte Ziel zu erreichen, wobei dieses Ziel nicht durch weniger weitgehende Massnahmen erreichbar sein dürfe.
Im vorliegenden Fall sei es ihren eigenen Angaben nach das Ziel der Gemeinde gewesen, einen weitgehend zusammenhängenden Grünpuffer zwischen Siedlung und Waldrand zu schaffen. Es sollte keine bauliche Nutzung nach altem Recht existieren und die landwirtschaftliche Nutzung nur innerhalb des vorgegebenen Pflege- und Nutzungsplanes möglich sein. Darüber hinaus sei die Freihaltung der Aussichtslage der Waldränder, folge man der Gemeinde, von ganz besonderer Bedeutung. Der Grünbereich zwischen Siedlung und Waldrand sollte langfristig erhalten und gepflegt werden.
Aus diesen Gründen seien die betroffenen Liegenschaften der Beschwerdeführer durch die Gemeinde vom "übrigen Gemeindegebiet" in die "Grünzone" umgewidmet worden.
Wie bereits oben zu Eigentumsgarantie und Eigentumsschutz ausgeführt, seien die als Begründung für die Umwidmung genannten Punkte aber auch schon vor der Umwidmung erreicht worden: Eine bauliche Nutzung sei für die Liegenschaften im Gebiet Gamander bereits lang vor der Umwidmung untersagt, denn die Regierung habe für dieses Gebiet bereits im April 1957 eine Bausperre verhängt. Solange diese Bausperre nicht aufgehoben werde, bestehe daher keine bauliche Nutzung. Diesbezüglich sei die Umwidmung daher nicht nötig.
Das Datum der Bausperre mit April 1957 beweise weiters, dass die Erhaltung der Grünfläche zwischen Siedlung und Waldrand bereits "langfristig", nämlich seit knapp einem halben Jahrhundert anstandslos möglich war, obwohl die betroffenen Liegenschaften als "übriges Gemeindegebiet" und nicht als "Grünzone" gewidmet waren. Es sei daher bis dato kein Problem, auch ohne Umwidmung die von der Gemeinde angestrebte Aussichtslage und Waldränder zu erhalten. Auch zur Erhaltung dieses Zieles bedürfe es der Umwidmung in "Grünzone" daher nicht.
Ein Punkt, in dem theoretisch ein die Umwidmung rechtfertigender Unterschied bestehen könnte, sei die gemäss Schaaner BO gegebene Einschränkung der landwirtschaftlichen Nutzung in der "Grünzone" gegenüber der Zone "übriges Gemeindegebiet". In der "Grünzone" könne nämlich die Benutzung und Bewirtschaftung vorgeschrieben oder eingeschränkt werden, wenn dies im Interesse der Zielsetzung notwendig ist. Wie die Regierung in der Begründung ihrer Entscheidung zu RA 97/2261-3031 vom 24. September 1997 auf Seite 15 aber selbst bestätige, sei nicht vorgesehen, eine besondere Benutzung und Bewirtschaftung für diese Grundstücke vorzuschreiben. Dies zeige eindeutig, dass auch in diesem Punkt die Notwendigkeit der Umwidmung nicht gegeben sei, denn die bisherige Pflege und Erhaltung des Grünbereiches zwischen Siedlung und Waldrand werde in gleicher Weise fortgeführt wie zuvor.
Da sämtliche von der Gemeinde genannten Gründe und Ziele für die Umwidmung bereits seit langem auch ohne Umwidmung erreicht waren, sei die Massnahme der Umwidmung von "übriges Gemeindegebiet" in "Grünzone" nicht nötig. Da die Umwidmung aber, wie oben zum Punkt Eigentumsschutz ausgeführt, insbesondere durch die eingetretene Wertminderung einen beträchtlichen Eingriff in das Eigentumsrecht der jeweiligen Liegenschaftseigentümer darstelle, liege hier eine grobe Unverhältnismässigkeit vor.
Diese grobe Unverhältnismässigkeit stelle wiederum einen Verstoss gegen das Willkürverbot da, weshalb die Umwidmung aufzuheben sei. Die zuvor bestandene Widmung als "übriges Gemeindegebiet" mit der verhängten Bausperre sei für die von der Gemeinde angestrebten Ziele als jedenfalls ausreichend zu belassen.
9.3. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer die Verletzung des Rechts auf Gleichbehandlung (Art. 31 LV) sowie des Rechts auf Beschwerdeführung (Art. 43) durch Rechtsverweigerung und des Rechts auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 EMRK. Hierzu bringen sie Folgendes vor:
Aus dem allgemeinen Gleichhaltsgrundsatz des Artikels 31 LV leite der Staatsgerichtshof in ständiger Rechtssprechung ein verfassungsrechtliches Verbot der Rechtsverweigerung ab. Rechtsverweigerung begehe ein Gericht oder eine Verwaltungsbehörde bereits dann, wenn sie nicht im rechtlich vorgeschriebenen Umfang tätig werde. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn ein Verfahren unangemessen lange dauere.
Auch Art. 6 Abs. 1 Satz 1 EMRK gewährleiste jedermann ausdrücklich einen Anspruch darauf, dass seine Sache innerhalb einer angemessenen Frist gehört werde. Nur auf diese Weise könne Rechtsschutz effektiv sein.
1995 sei im gegenständlichen Fall die Zonenplanrevision, welche auch Auswirkungen auf die hier streitgegenständlichen Liegenschaften gehabt habe, eingeleitet bzw. durchgeführt worden. Die Erledigung der eingebrachten Rechtsmittel und Rechtsbehelfe sei sowohl durch die Gemeinde als auch durch die Regierung binnen angemessener Frist erfolgt. Somit sei der Fall seit 10. Oktober 1997, dem Datum der Einbringung der Beschwerde gegen die Entscheidung der Regierung, beim VGH - damals noch Verwaltungsbeschwerdeinstanz - pendent gewesen und gänzlich unbearbeitet geblieben.
Die Angemessenheit eines Verfahrens sei zu beurteilen nach der Komplexität eines Sachverhaltes sowie der zu beurteilenden Rechtsfragen, der Notwendigkeit der Einholung von Sachverständigengutachten und ähnlichem. Keinesfalls könne eine Verfahrensverzögerung aufgrund Überlastung der entscheidenden Instanz gerechtfertigt sein, ebenso wenig dürfe das "Zuwarten" einer inner- oder ausserstaatlichen "höheren" Instanz zum Zuwarten und regelrechten "Ruhen" eines Verfahrens führen.
Aus all diesen Gründen werde der Staatsgerichtshof festzustellen haben, dass die angefochtene Entscheidung die Beschwerdeführer in ihren verfassungsmässig sowie durch die EMRK gewährleisteten Rechten verletze.
Wie der Staatsgerichtshof bereits in seiner Entscheidung StGH 1997/30 vom 13. Dezember 1999 (LES 2002/124) ausgeführt habe, erfordere es das Gerechtigkeitsempfinden, dass die durch eine Rechtsverzögerung wegen überlanger Verfahrensdauer bedingte Verletzung verfassungsmässig sowie durch die EMRK gewährleisteter Rechte nicht folgenlos bleibe.
Der StGH führe in der zitierten Entscheidung aus, dass gemäss Praxis des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte im Falle der Verfahrensverzögerung abgestuft nach Schwere und Art des Falles Entschädigungsbeträge von CHF 1'000.00 bis CHF 20'000.00 für jedes Jahr, das ein Verfahren zulange gedauert habe, zugesprochen werden. Der StGH komme weiters zum Ergebnis, dass derartige Entschädigungsmöglichkeiten in der Liechtensteinischen Rechtsordnung zwar nicht vorgesehen seien, aber eben, unter Verweis auf das "Gerechtigkeitsempfinden" eine Entschädigung in irgendeiner Art zugesprochen werden solle. Der StGH komme jedoch weiters zum Ergebnis, dass durch eine pauschalierte Entschädigung pro Jahr wie ausgeführt das Gleichgewicht insbesondere im Vergleich zur restriktiven Regelung der Amtshaftung gestört würde und nur ein konkret angeführter Schaden der Beschwerdeführer ersatzfähig sei.
Dazu sei jedoch anzumerken, dass das Amtshaftungsgesetz selbst keine Regelungen über Art und Höhe des zu schätzenden Schadens enthalte, sondern die Amtshaftungsregelungen als Verweis auf die regulären schadenersatzrechtlichen Bestimmungen des ABGB zu betrachten seien. Damit umfasse der Schadenersatzbegriff auch des Amtshaftungsrechtes nicht nur konkreten Vermögensschaden, sondern auch immateriellen oder ideellen Schaden, den ein Rechtsunterworfener erleide.
Gerade im vorliegenden Fall lägen, abgesehen von allfälligen entgangenen Möglichkeiten gewinnbringender Verkäufe bei den Beschwerdeführern insbesondere immaterielle Schäden vor. Auch diese Schäden sollen konkret, dem Einzelfall entsprechend entschädigt werden. Da jedoch die Auswirkungen dieser überlangen Verfahrensdauer sämtliche Beschwerdeführer in etwa in gleichem Ausmass betreffe, sollte jedem Beschwerdeführer in etwa derselbe Betrag zukommen. In Anbetracht der gravierenden Auswirkungen der VGH-Entscheidung und der völlig unbegründet gebliebenen und völlig ungerechtfertigten Verfahrensdauer vor dem VGH von insgesamt acht Jahren sprächen die Beschwerdeführer daher eine Entschädigung im Betrag von jeweils CHF 10'000.00 pro Jahr, welches das Verfahren zulange gedauert habe, an. In Anbetracht der raschen Entscheidungswege der Vorinstanzen 1995 bis 1997 hätte der VGH seine gegenständliche Entscheidung jedenfalls im Laufe von drei Jahren treffen können, sodass eine Entschädigung für die Dauer von fünf Jahren, somit CHF 50'000.00 pro Beschwerdeführer insgesamt begehrt werde.
10. Die Gemeinde Schaan als interessiert Partei hat mit Schreiben vom 9. August 2005 eine Gegenäusserung zur Beschwerde vom 5. Juli 2005 eingebracht. Sie beantragt die Abweisung der Beschwerde und den Ersatz der Kosten des Verfahrens und der Rechtsvertretung. Auf ihre Begründung wird, soweit nötig, in den Entscheidungsgründen eingegangen.
11. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung der nicht-öffentlichen Schlussverhandlungen vom 3. April 2006 und vom 14. Dezember 2009, anlässlich welcher das Individualbeschwerdeverfahren wieder eröffnet wurde, wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Das mit der vorliegenden Individualbeschwerde angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 11. Mai 2005, VBI 1997/100, ist gemäss der StGH-Rechtsprechung als sowohl letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff. mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Da die Beschwerde auch frist- und formgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichtshof materiell darauf einzutreten.
2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Eigentumsgarantie und sehen in der Umzonung eine materielle Enteignung, machen Willkür geltend, bringen vor, das Gleichbehandlungsgebot sei verletzt und es liege ein Verstoss gegen das Recht auf Beschwerdeführung durch Rechtsverweigerung und eine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 EMRK vor. Im Folgenden wird in der Reihenfolge ihrer Vorbringen auf die Beschwerdegründe eingegangen.
2.1. Die Beschwerdeführer erblicken in der Umwidmung der in Frage stehenden Parzellen vom "übrigen Gemeindegebiet" in die "Grünzone" eine unzulässige Eigentumsbeschränkung oder eine materielle Enteignung. Der Staatsgerichtshof folgt den Beschwerdeführern hinsichtlich unzulässiger Eigentumsbeschränkung nicht und tritt auf die Rüge betreffend materielle Enteignung nicht ein.
2.2. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, in der Zonierungsmassnahme der Gemeinde Schaan liege ein Eingriff in die von der Landesverfassung geschützte Eigentumsgarantie (Art. 34 LV), ist ihnen zuzustimmen. Die Einweisung der Parzellen in die Grünzone stellt zweifellos eine Eigentumsbeschränkung dar (so auch die Regierung in ihrer Entscheidung vom 23./24. September 1997). Ein solcher Eingriff muss, um zulässig zu sein, zunächst einmal auf einer hinreichend bestimmten gesetzlichen Grundlage beruhen. Die Beschwerdeführer werfen die Frage auf, ob diese Anforderung durch einen generell-abstrakten Erlass auf Gemeindeebene erfüllt werden kann. Diese Frage ist grundsätzlich zu bejahen. Es müssen allerdings zumindest schwerwiegende Eingriffe in die Eigentumsgarantie hinreichend bestimmt in einem formellen Gesetz geregelt sein.
Das Gemeindegesetz (LGBl. 1996 Nr. 76) bestimmt in Art. 12 Abs. 1 Bst. i, dass die Ortsplanung in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden fällt. Die Grundzüge des materiellen und formellen Baurechts sind im Baugesetz des Landes geregelt (BauG, LGBl. 1947 Nr. 44). Art. 3 Abs. 1 BauG verpflichtet die Gemeinden, im Einvernehmen mit der Regierung Bauordnungen und Zonenpläne zu erlassen. Art. 3 Abs. 2 BauG äussert sich überblickartig zum Inhalt der Bauordnung. Nach dem Ingress von Art. 3 Abs. 2 BauG enthält die Bauordnung die allgemeinen Bau- und Gestaltungsvorschriften der Gemeinde sowie Vorschriften zum Zonenplan. Die zentralen Regelungsinhalte sind in Art. 3 Abs. 2 Bst. a bis e aufgeführt. Das BauG selbst führt die genannten Materien näher aus. Nach Art. 3 Abs. 3 BauG ist der Zonenplan integrierender Bestandteil der Bauordnung und unterteilt das Gemeindegebiet in verschiedene Bebauungszonen und Zonen anderer Nutzung. Auf der Ebene des formellen (Landes-)Gesetzes ist demnach das "Ob" der Ortsplanung geregelt und es wird gesagt, was Inhalt des Zonenplans und der Planung ist, nämlich die Einteilung des Gemeindegebietes in Bauzonen einerseits und "Zonen anderer Nutzung" andererseits. Das BauG äussert sich im gleichen Artikel auch zum Verfahren. Demnach ist der Zonenplan während 30 Tagen aufzulegen und können während der Auflagefrist Einsprachen schriftlich beim Gemeinderat erhoben werden. Art. 3 Abs. 4 BauG sieht die Genehmigungspflicht für Bauordnung und Zonenplan für die Regierung vor. Gemäss Art. 40 Abs. 2 Bst. h GemG obliegt dem Gemeinderat insbesondere der Erlass von Bauordnung und Zonenplan. Art. 40 Abs. 3 GemG überlässt es den Gemeinden u. a. in der Gemeindeordnung festzulegen, ob sie die Beschlussfassung über den Erlass von Bauordnung und Zonenplan in die Zuständigkeit der Gemeindeversammlung oder des Gemeinderates legen wollen. Art. 41 Abs. 2 Bst. c GemG verlangt, dass unabhängig von der Gemeindeordnung gegen den Erlass von Zonenplan und Bauordnung ein Referendumsbegehren gestellt werden kann.
Die dargestellte Ordnung zeigt, dass die Ortsplanung im Rahmen der Landesgesetzgebung Sache der Gemeinden ist und dass diese nach ihrer Gemeindeordnung bestimmen können, wer zum Erlass zuständig sein soll (Gemeindeversammlung oder Gemeinderat). Die Gemeinde Schaan legt in Art. 10 Abs. 2 Bst. h Gemeindeordnung den Erlass von Zonenplan und Bauordnung in die Kompetenz des Gemeinderates. Nach Art. 11 Abs. 1 Bst. c Gemeindeordnung unterliegt der Beschluss des Gemeinderates über den Erlass von Zonenplan und Gemeindebauordnung in Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 2 Bst. c GemG zudem dem Referendum. Die Zuständigkeit zur Ortsplanung im Rahmen des Landesrechts auf diese Weise entweder dem Gemeindegesetzgeber (Gemeindeversammlung) oder dem Gemeinderat (Vollzugsorgan) mit der Möglichkeit des Referendums einzuräumen, ist durchaus sachlich nachvollziehbar, liegt doch die Ortsplanung zwischen Gesetzgebung und Verwaltung. Im Schrifttum wird die Rechtsnatur des Zonenplans (Nutzungsplans) als eine solche besonderer Art charakterisiert. Demnach stellt der Zonenplan einen "generell-konkreten Erlass" (konkret hinsichtlich Boden, generell betreffend Adressaten) dar (vgl. z. B. Martin Lendi, St. Galler Kommentar, Zürich 2002, N 20 zu Art. 75 BV; VBI 2002/116, LES 2003, 78 ff. [81]). Nach Art. 17 Ziff. 1 BO der Gemeinde Schaan umfasst die Grünzone die Grünflächen von besonderer Bedeutung für die Bestandessicherung oder Schaffung ökologisch und landwirtschaftlich hochwertiger Gebiete, zur Freihaltung von Aussichtslagen oder Waldrändern und zur Erhaltung von Grünflächen in Wohngebieten. Art. 17 Ziff. 2 BO sieht vor, dass die Benutzung und Bewirtschaftung der in der Grünzone liegenden Grundstücke vorgeschrieben oder eingeschränkt wird, wenn dies im Interesse der Zielsetzung notwendig ist. Für den Fall, dass die Nutzung und Pflege es erfordern, sieht Art. 17 Ziff. 3 BO vor, dass innerhalb der Grünzone eingeschossige Kleinbauten bewilligt werden können, wobei der Stellung und Gestaltung solcher Bauten besondere Beachtung zu schenken ist.
Art. 17 der BO regelt die Grünzone im dargestellten Kontext. Die Bestimmung hat eine genügende formellgesetzliche Grundlage auf der Ebene des Landesrechts (GemG, BauG) und auf der Ebene der Gemeinde (Gemeindeordnung, Gemeindebauordnung) und ist selbst hinreichend demokratisch legitimiert (Referendum).
Die Prüfung der Gesetzmässigkeit ergibt, dass der Grundsatz der Zonenplanung und namentlich die Unterteilung des Gemeindegebietes in verschiedene "Bebauungszonen" und "Zonen von Baugebiet und anderer Nutzung" in klarer Weise im Baugesetz des Landes (Art. 3 BauG) geregelt ist. Die Gemeindeordnung der Gemeinde Schaan erklärt in Art. 10 Abs. 2 Bst. h den Erlass von Bauordnung und Zonenplan zu den Aufgaben des Gemeinderates und sieht in Art. 11 Abs. 1 das Referendum gegen Gemeinderatsbeschlüsse über den Erlass von Zonenplan und Gemeindebauordnung vor. Die Gesamtordnung zeigt, dass von der Gemeinde keine "neuen Regelungen von grosser Tragweite" auf Gemeindeebene erlassen werden, die allenfalls auf Gemeindeebene unzulässig sein könnten, wie das vor Einführung der Raumplanung auf Bundesebene hinsichtlich der Gemeinden in der Schweiz teilweise zutraf (vgl. Yvo Hangartner, Rechtssetzung durch Gemeinden, in: Aktuelle Probleme des Staats- und Verwaltungsrechts, Festschrift für Otto K. Kaufmann, Bern und Stuttgart 1989, 209 f. [217 f.]; vgl. weiter zur Stellung des Gemeinderechts im Stufenaufbau der Rechtsordnung; ders., St. Galler Kommentar, Zürich 2002, N 7 zu Art. 5 BV).
Die Beschwerdeführer gehen weiter davon aus, dass die Regelung der Grünzone gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verstösst. Die das Eigentum einschränkende Massnahme müsse geeignet sein, das angestrebte Ziel zu erreichen und dasselbe Ziel dürfe nicht durch weniger weitgehende Massnahmen erreichbar sein. Sie bringen vor, mit dem Belassen der in Frage stehenden Parzellen im übrigen Gemeindegebiet hätte die verfolgte Zielsetzung ebenso gut erreicht werden können, wie durch die Zuordnung zur Grünzone. Insbesondere werde die langfristige Pflege und Erhaltung des Grünbereichs zwischen Siedlung und Waldrand in gleicher Weise fortgeführt wie bisher. Eine weniger weitgehende Massnahme, nämlich das Belassen im übrigen Gemeindegebiet habe ausgereicht zur Zielerreichung.
Der Staatsgerichtshof hat ein gewisses Verständnis für die Argumentation der Beschwerdeführer, kann aber hier keine Abhilfe schaffen. Hinsichtlich der Zonenplanung, insbesondere der Zuteilung von Parzellen zu den einzelnen Nutzungszonen besteht ein beachtliches Mass an Planungsermessen, das von den Gerichten zu respektieren ist. Die Gemeinde macht das Wertungsmoment durchaus transparent. Sie legte in ihrem Einspracheentscheid offen und argumentierte, sie sei sich darüber bewusst, dass die von ihr gewählte Zonenplanrevision nicht die einzig denkbare ist und dass in mancher Hinsicht auch andere zweckmässige Varianten in Frage kämen. Die Gesetzgebung räumt den zuständigen Behörden, hier vor allem dem Gemeinderat, einen grossen Gestaltungsspielraum ein. Dieser Gestaltungsspielraum ist sachlich gerechtfertigt, ja unerlässlich (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. Aufl., Bern 2002, 80). Gerichte können hier nur korrigierend eingreifen, wenn das Planungsermessen klar überschritten ist. Hierfür gibt es im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte. Wie das schweizerische Bundesgericht zutreffend festhielt, liegt es "im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssen und dass Grundstücke ähnlicher Lage und ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich völlig verschieden behandelt werden können. In verfassungsrechtlicher Hinsicht genügt, dass die Planung sachlich vertretbar, d. h. nicht willkürlich ist" (BGE 116 Ia 193, 195).
Die Gemeinde hat offen gelegt, was auch vom Verwaltungsgerichtshof zutreffend gewürdigt wird, dass sie sich von einer Vielfalt planerischer Zielsetzungen leiten liess. Diese Punkte sind im Sachverhalt ausführlich beschrieben und bezeugen, dass die Planung der Gemeinde an Grundsätzen orientiert ist. Wegleitend waren namentlich die Ziele und Grundsätze der Ortsplanung, wie sie in Art. 1 BO der Gemeinde Schaan verankert sind. Wie der Verwaltungsgerichtshof zutreffend festhielt, ist diese grundsatzorientierte Argumentation plausibel und wird von den Beschwerdeführern auch nicht substantiiert bestritten - dies auch nicht in der Beschwerde an den Staatsgerichtshof. Überzeugend ist auch die Erwägung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach es bei der Zonenplanung grundsätzlich Sache der Gemeinde ist, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen. Nur wenn eine Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unhaltbar erscheine oder nicht den begleitenden Planzielen und Planungsregeln der Gemeindebauordnung entspreche, könne sie von der Regierung ohne Verletzung der Gemeindeautonomie korrigiert werden. Deshalb hätten sich die Regierung und der Verwaltungsgerichtshof bei der Überprüfung des Ermessens zurückzuhalten (der Verwaltungsgerichtshof verweist hier auf seine diesbezügliche Praxis in VBI 2002/116, LES 2003, 78 ff.). Insbesondere ist dem Verwaltungsgerichtshof zuzustimmen, wenn er den Einwand nicht gelten lässt, die Zonenplanrevision verstosse gegen die in Art. 2 Abs. 2 sowie Art. 6 Abs. 1 BO enthaltenen Planungsgrundsätze der Gemeinde, da es im öffentlichen Interesse liege, dass auch in Zukunft ausreichend Bauland zur Verfügung gestellt werden könne. Art. 2 Abs. 2 BO sieht namentlich vor, dass die Bauordnung und der Zonenplan eine einheitliche Grundlage für den Vollzug der Ortsplanung bilden. Art. 6 BO beschäftigt sich mit dem örtlichen Geltungsbereich und regelt die Zonen, in die das Gemeindegebiet eingeteilt wird. Es ist unerfindlich, inwiefern die Zuweisung in die Grünzone im konkreten Fall einen Verstoss gegen die genannten Normen darstellen soll. Offensichtlich verfügt die Gemeinde Schaan langfristig über genügend Baulandreserven. Art. 1 Abs. 2 BO legt fest, dass der Boden haushälterisch zu nutzen ist. Überdimensionierte Bauzonen stehen in einem Spannungsverhältnis zu dieser Zielsetzung. Rechtsvergleichend ist anzumerken, dass auch nach ständiger Rechtsprechung des schweizerischen Bundesgerichtes Massnahmen im öffentlichen Interesse liegen, "die geeignet sind, das Entstehen überdimensionierter Bauzonen zu verhindern oder solche Zonen zu verkleinern." (Bundesgerichtsurteil vom 16. Juni 2003, 1P.343/2002, Erwägung 5 mit Hinweis auf BGE 117 Ia 302, 307). Auch die Forderung, die Parzellen in der bisherigen Zone zu belassen, kann nicht durchdringen. Ein Grundeigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass sein Land dauernd in derselben Zone verbleibt (gl. Auffassung Urteil des schweizerischen Bundesgerichtes vom 7. April 2005, 1P.37/2005, Erwägung 2.1; weiter Urteil vom 10. Dezember 2002, 1A.162/2002, Erwägung 5.2 mit Hinweisen auf BGE 123 I 175, 182. f.; 121 I 245, 247; 114 Ia 29, 33; 109 Ia 113, 114).
2.3. Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Zuordnung ihrer Parzellen in die Grünzone stelle eine materielle Enteignung dar, weil die Massnahme eine beachtliche Wertminderung bei den betroffenen Parzellen nach sich ziehe. Gemäss der Praxis des Staatsgerichtshofes fordert Art. 35 LV sinngemäss, "dass bei Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, eine angemessene Entschädigung zu leisten ist" (StGH 1972/6 ELG 1973-1978, 352 [355]).
Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes liegt eine materielle Enteignung vor, wenn der Eingriff zwar eine eigentumsrechtliche Position nicht formell entzieht, sich aber enteignungsgleich auswirkt. Die ständige Praxis des Staatsgerichtshofes lehnt sich diesbezüglich an die Rechtsprechung des schweizerischen Bundesgerichtes an (Herbert Wille, Liechtensteinisches Verwaltungsrecht, Ausgewählte Gebiete, LPS Bd. 38, Schaan 2004, 135 f.; Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS Bd. 20, Vaduz 1994, 182; siehe zur Entwicklung des Begriffs auch schon Ivo Beck, Das Enteignungsrecht des Fürstentums Liechtenstein, Diss. Bern 1950, 23 ff.). Wie der Staatsgerichtshof wegleitend erkannte, liegt eine materielle Enteignung vor, "wenn der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch der Sache verboten oder in besonders schwerer Weise eingeschränkt wird, oder wenn ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr/sein Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erscheine, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde." (StGH 1977/9, LES 1981, 53). Die zitierte Erwägung zeigt, dass auch der Sonderopfertatbestand (zu diesem Nicola Feuerstein, Das Sonderopfer bei Eigentumsbeschränkungen, Diss. St. Gallen 1993) voraussetzt, dass mit einer besseren Nutzung in naher Zukunft gerechnet werden könnte. Der Unterschied zur materiellen Enteignung im engeren Sinn bezieht sich auf die Schwere des Eingriffs, nicht auf den vorhersehbaren künftigen Gebrauch (so auch schon das schweizerischen Bundesgericht, ZBl 93 [1992], 133 [135]).
Von der materiellen Enteignung ist die entschädigungslos hinzunehmende Eigentumsbeschränkung zu unterscheiden. Diese liegt in Fällen vor, in denen Eigentumsbeschränkungen nicht enteignungsgleich wirken, einer Enteignung nicht gleich kommen.
Die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, sei es im engeren Sinn, sei es im Sinne des Sonderopfers, ist hier nicht zu beantworten, da sie, wie der Verwaltungsgerichtshof zutreffend feststellt, nicht Gegenstand dieses Verfahrens ist. Hier geht es einzig um die Zulässigkeit der Einweisung der fraglichen Parzellen in die Grünzone. Die gleiche Meinung vertritt auch die Gemeinde Schaan in ihrer Gegenäusserung. Sie hatte sie schon in ihrem Einspracheentscheid vertreten. Auch der Verwaltungsgerichtshof ist zu Recht nicht auf diese Frage eingetreten. Der Gesetzgeber hat das Verfahren, das bei materiellen Enteignungen massgebend ist, nicht explizit geregelt, was der Staatsgerichtshof bereits in seiner Entscheidung vom 26. März 1973 (StGH 1972/6 ELG 1973-1978, 352 [356]) feststellte. Der Staatsgerichtshof hat angemerkt, dass es der Rechtssicherheit dienlich wäre, wenn der Gesetzgeber das Verfahren zur Ermittlung der Entschädigung des durch die materielle Enteignung betroffenen Grundstückseigentümers regeln würde (StGH 1972/6 ELG 1973-1978, 352 [357]). Das Gesetz vom 23. August 1887 über das Verfahren in Expropriationsfällen (Expropriationsgesetz, LGBl. 1887, Nr. 4). kann nicht "ipso jure" angewendet werden (StGH 1972/6 ELG 1973-1978, 352 [356]); es lässt sich aber analog anwenden (in Frage kommen namentlich die §§ 4 ff. Expropriationsgesetz). Rechtsvergleichend sei angemerkt, dass beispielsweise einige Kantone der schweizerischen Eidgenossenschaft in ihren Enteignungsgesetzen sowohl die formelle wie die materielle Enteignung regeln. So regelt beispielsweise das Enteignungsgesetz des Kantons St. Gallen vom 31. Mai 1984 (sGS 735.1) nach seinem Art. 1 "die Enteignung und die Folgen enteignungsähnlicher Eigentumsbeschränkungen." Eine ähnliche Ordnung kennt der Kanton Thurgau nach seinem Enteignungsgesetz vom 27. Februar 1984 (GS 710).
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes sei willkürlich und verletze die Rechtsgleichheit. Die Beschwerdeführer argumentieren wiederum, die von der Gemeinde genannten Gründe und Ziele für die Umwidmung seien bereits seit langem auch ohne Umwidmung erreicht. Die Umwidmung sei nicht nötig. Eine grobe Unverhältnismässigkeit stelle einen Verstoss gegen das Willkürverbot dar. Nachdem sich die Zuweisung der Parzellen als verhältnismässig erwiesen hat, läuft auch der Willkürvorwurf ins Leere.
2.4. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer die Verletzung des Rechts auf Gleichbehandlung (Art. 31 LV) sowie des Rechts auf Beschwerdeführung (Art. 43) durch Rechtsverweigerung und des Rechts auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6 EMRK.
Sie bringen vor, 1995 sei im gegenständlichen Fall die Zonenplanrevision durchgeführt worden. Die Erledigung der eingebrachten Rechtsmittel und Rechtsbehelfe sei sowohl durch die Gemeinde als auch durch die Regierung binnen angemessener Frist erfolgt. Somit sei der Fall seit dem 10. Oktober 1997, dem Datum der Einbringung der Beschwerde gegen die Entscheidung beim Verwaltungsgerichtshof (bzw. VBI), hängig gewesen.
Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes fällt eine überlange Verfahrensdauer primär in den Geltungsbereich des aus dem allgemeinen Gleichheitssatz gemäss Art. 31 Abs. 1 LV abgeleiteten und auch in Art. 6 Abs. 1 EMRK enthaltenen Verbots der Rechtsverzögerung. Die Landesverfassung gewährleistet den Rechtssuchenden vor Gerichts- und Verwaltungsbehörden die Beurteilung ihrer Vorbringen in angemessener Frist. Nach Art. 6 Abs. 1 EMRK sind Streitigkeiten über zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen innerhalb angemessener Frist zu verhandeln. Bau und planungsrechtliche Massnahmen sind grundsätzlich zivilrechtliche Ansprüche in diesem Sinn (ebenso Urteil des Schweizerischen Bundesgerichtes vom 18. Oktober 2004, 1A.169/2004/gij mit Hinweis auf BGE 127 I 44, 45).
Den Beschwerdeführern ist darin zuzustimmen, dass das Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof zu lange gedauert hat. Besondere Gründe (Notwendigkeit zeitraubender Abklärungen, besonderer Umfang, Komplexität des Sachverhalts), die eine derart lange Dauer des Verfahrens rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar. Es ist deshalb eine überlange, sachlich ungerechtfertigte Verfahrensdauer festzustellen, welche die Beschwerdeführer in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten verletzen. Die Rechtsverzögerung stellt eine formelle Rechtsverweigerung dar und verstösst gegen das in neben Art. 31 in Art. 43 LV verankerte Recht auf eine wirksame Beschwerde (StGH 1984/14, LES 1987, 36 [40], weiter StGH 2004/25, 22 ff.).
Die Beschwerdeführer machen geltend, im vorliegenden Fall lägen, abgesehen von allfälligen entgangenen Möglichkeiten gewinnbringender Verkäufe, insbesondere immaterielle Schäden vor und fordern einen Ausgleich in Geld. Diese Argumentation überzeugt für den vorliegenden Fall nicht. Es ist nicht nachgewiesen, dass sich die Dauer des Verfahrens negativ auf die Beschwerdeführer ausgewirkt hat. Solche werden auch von den Beschwerdeführern nicht individuell und substantiiert vorgebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Verfahrensverzögerung. Da die Beschwerdeführer in diesem Punkt teilweise durchgedrungen sind, erscheint es aber angezeigt, den Beschwerdeführern die von ihnen in Folge des Verfahrensausganges vor dem Verwaltungsgerichtshof zu tragenden Gerichtskosten in Höhe von CHF 315.00 sowie die ihnen in diesem Verfahren für ihre Vertretung auf der Grundlage des vom Verwaltungsgerichtshof angenommenen Streitwertes von CHF 50'000.00 entstandenen Kosten in Höhe von CHF 2'684.40, sohin einen Gesamtbetrag von CHF 2'999.40 zuzusprechen und die Tragung dieser Kosten dem Land Liechtenstein zu überbinden.
3. Hinsichtlich der vom Staatsgerichtshof im gegenständlichen Beschwerdefall amtswegig festgestellten überlangen Verfahrensdauer des Individualbeschwerdeverfahrens ist Folgendes festzuhalten:
3.1. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes fällt die überlange Verfahrensdauer primär in den Geltungsbereich des aus dem allgemeinen Gleichheitssatz gemäss Art. 31 Abs. 1 LV abgeleiteten und auch in Art. 6 Abs. 1 EMRK enthaltenen Verbots der Rechtsverzögerung (StGH 2007/96, Erw. 2.1; StGH 2004/58, Erw. 7.1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2005/43, Erw. 9.1).
3.2. Für die Beurteilung der Angemessenheit der Verfahrensdauer orientiert sich der Staatsgerichtshof an der Judikatur des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte (EGMR), welcher auf eine Einzelbetrachtung abstellt, in der vier Kriterien zur Anwendung gelangen, nämlich die Bedeutung der Sache für den Beschwerdeführer, die Komplexität des Falles, das Verhalten des Beschwerdeführers sowie die Behandlung des Falles durch die Behörden (StGH 2004/25, Erw. 2.2 mit Verweis auf Mark E. Villiger, EMRK-Kommentar, Zürich 1999, 290, Rz. 459; vgl. zu dieser Praxis insbesondere auch Christoph Grabenwarter, Christoph Grabenwarter, Europäische Menschenrechtskonvention, 4. Aufl., München/Ba-sel/Wien 2009, 366 ff., Rz. 69 f.). Diese vier Kriterien stellen aber lediglich Aspekte dar, die der EGMR bei der Überprüfung der Verfahrensdauer im Einzelfall heranzieht. Sie bilden für sich jedoch keine Messlatte, da ausschlaggebend für die Beurteilung der Angemessenheit der Verfahrensdauer letztlich immer die konkrete Konstellation des Einzelfalles ist (siehe Christoph Grabenwarter, a. a. O., 368, Rz. 70).
3.3. Die Beschwerdeführer haben mit Schriftsatz vom 5. Juli 2005 gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Mai 2005, VBI 1997/100, Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof erhoben.
Seit der Beschwerdeeinreichung beim Staatsgerichtshof sind sohin 4 1/2 Jahre vergangen. Da der Staatsgerichtshof seit der nicht-öffentlichen Schlussverhandlung vom 3. April 2006 über eine längere Phase inaktiv geblieben ist und den Beschwerdeführern daraus kein Vorwurf gemacht werden kann, ist die Dauer dieses Beschwerdeverfahrens schon aus diesem Grund nicht mehr als angemessen zu beurteilen, weshalb von Amtes wegen spruchgemäss eine Verletzung des Art. 31 Abs. 1 LV und des Art. 6 Abs. 1 EMRK festzustellen war.
4. Hinsichtlich der vom Staatsgerichtshof vorgenommenen Herabsetzung des Streitwertes auf CHF 100'000.00 ist auf die entsprechende Praxis des Staatsgerichtshofes zu verweisen (siehe StGH 1998/47, LES 2000, 1 [7, Erw. 6] mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen.
Der interessierten Partei waren auf der Grundlage des herabgesetzten Streitwertes die Kosten antragsgemäss zuzusprechen.
In Anbetracht dessen, dass der Staatsgerichtshof von Amtes wegen eine Verletzung des Rechts auf eine Entscheidung innerhalb einer angemessenen Frist festgestellt hat, ist es angezeigt, den Beschwerdeführern die von ihnen in Folge des Verfahrensausganges zu tragenden Kosten der interessierten Partei sowie die ihnen in diesem Verfahren für ihre Vertretung auf der Grundlage des herabgesetzten Streitwertes entstandenen Kosten in Höhe von CHF 4'306.60, sohin einen Gesamtbetrag von CHF 8'333.20 zuzusprechen und die Tragung dieser Kosten dem Land Liechtenstein zu überbinden.
Insgesamt hat somit das Land Liechtenstein den Beschwerdeführern an Kosten für ihre Vertretung in den Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof und dem Staatsgerichtshof im Gesamtbetrag von CHF 11'332.60 zu ersetzen.
5. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen war spruchgemäss zu entscheiden.