StGH 2003/49
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 28. Juni 2004, an welcher teilnahmen: lic. iur. Marzell Beck als Ad-hoc-Vorsitzender; Dr. Klaus Berchtold, Prof. Dr. Klaus Vallender, als Richter; Dr. Graziella Marok-Wachter als Ersatzrichter und lic. iur. M.B.L.-HSG Christian Ritter als Ad-hoc-Richter sowie Jacqueline Kindle als Schriftführerin
in der Beschwerdesache
Beschwerdeführerinnen: B Stiftung
Belangte Behörde: Verwaltungsbeschwerdeinstanz des Fürstentums Liechtenstein, 9490 Vaduz
gegen: Entscheidung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz vom 12.05.2003, VBI2003/34
wegen: Verletzung verfassungsmässig garantierter Rechte (Streitwert: angegebener CHF 150'750.00, reduziert auf CHF 100'000.00)
zu Recht erkannt:
1/. Der Beschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführerinnen sind durch die angefochtene Entscheidung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz vom 12.05.2003, VBI 2003/34, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
2/. Die Beschwerdeführerinnen sind zur gesamten Hand schuldig, die Verfahrenskosten, bestehend aus der Entscheidungsgebühr von CHF 1'400.00, binnen vier Wochen bei sonstigerExekution an die Landeskasse zu bezahlen.
1/ Am 07.12.2000 bzw. 04.07.2002 schlossen die Beschwerdeführerin zu 1. als Verkäuferin und die Beschwerdeführerin zu 2. als Käuferin einen Kaufvertrag betreffend die Triesenberger Parz. Nr. 16xx, Wohngebäude, mit 4 a 81 m2 zu einem Kaufpreis in der Höhe von CHF 150'750.00 ab.
2/ Am 08.07.2002 stellte die Beschwerdeführerin zu 2. bei der Gemeindegrundverkehrskommission Triesenberg ("GGVK Triesenberg") den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des erwähnten Kaufvertrages. Im Antrag machte sie ein berechtigtes Interesse gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG geltend und verwies auf die weiteren Ausführungen im dem Antrag beigelegten Schriftsatz.
3/ In ihrer Sitzung vom 14.10.2002 entschied die GGVK Triesenberg den Kaufvertrag vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Die Entscheidung wurde damit begründet, dass es sich bei der Käuferin um eine wohltätige Stiftung handle, die der Regierungsaufsicht unterliege. Die Stiftung bezwecke in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, im Besonderen durch Unterstützung von Lehrinstitutionen, Lehrkräften, einzelner Jugendlicher sowie bestehender Institutionen, die der gleichen Zielsetzung dienten. Die Stiftung sei bereits im Jahre 1986 mit Beschluss der Liechtensteinischen Steuerverwaltung von der Bezahlung der jährlichen Kapitalsteuer befreit worden. Die Fortwährung der Gemeinnützigkeit werde fortlaufend durch die Steuerverwaltung geprüft. Mit Beistatut vom 06.12.1993 sei der Stiftungszweck in dem Sinne konkretisiert worden, dass die Aktiven der Stiftung im Wesentlichen zur Förderung und Unterstützung der Ausbildung der Lehrkräfte für Rudolf-Steiner-Schulen (Waldorfschulen) verwendet werden solle. Der Stifter und Erstkurator der Beschwerdeführerin zu 2. sei seit mehr als 30 Jahren in Liechtenstein wohnhaft und bewohne die vertragsgegenständliche Liegenschaft seit über 20 Jahren selbst. Die Liegenschaft sei durch den Kurator der Stiftung käuflich erworben und im Jahre 1987 an seine Tochter verkauft worden. Damals sei ein Nutzniessungsrecht des Kurators eingetragen worden. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag werde die Liegenschaft in das Eigentum der Stiftung übertragen und im Sinne des Stiftungszweckes Verwendung finden. In erster Linie solle damit sich in Ausbildung befindlichen Waldorf-Lehrern die Möglichkeit unentgeltlicher Studien- und Erholungsaufenthalte in Liechtenstein gegeben und dies langfristig gesichert werden. Die Beschwerdeführerin zu 2. verfüge noch über keinen Grundbesitz in Liechtenstein und eine Hortung von Grundeigentum sei nicht beabsichtigt. Durch die Statutenänderung vom 31.08.2001 sei auch gewährleistet, dass eine Änderung der Nutzung der Liegenschaft und eine Änderung der entsprechenden Statutenbestimmung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. Somit sei ein berechtigtes Interesse gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG gegeben.
4/ Gegen diese Entscheidung der GGVK Triesenberg erhob die Regierung des Fürstentums Liechtenstein Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission ("LGVK") und beantragte, diese wolle die angefochtene Entscheidung dahingehend abändern, dass dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Die Beschwerde wurde inhaltlich damit begründet, dass es sich bei der Erwerberin zwar um eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz und Steuerbefreiung im Inland handle, gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG das zu erwerbende Grundstück aber auch Zwecken des sozialen Wohnungsbaues dienen müsse. Unter sozialem Wohnungsbau seien der Verkauf oder die Vermietung von Sozialwohnungen mit niedrigem Ausbaustandard an Leute zu verstehen, die sich wegen ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnissen keine anderen Wohnungen leisten könnten. Die Stiftung verfolge jedoch einen anderen Zweck. In diesem Sinne könne das berechtigte Interesse gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG nicht geltend gemacht werden.
5/ Mit Schriftsatz vom 19.11.2002 erstattete die Beschwerdeführerin zu 2. eine Gegenäusserung und brachte zusammengefasst vor, dass dem Stifter und Kurator auch ein Nutzniessungsrecht zukomme und es diesem grundsätzlich möglich sei, die gegenständliche Liegenschaft schon unter den bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen dem angestrebten Zweck zukommen zu lassen. Der einzige Zweck des Kaufvertrages liege darin, die Liegenschaft über den Tod des Stifters und Kurators hinaus dem wohltätigen und gemeinnützigen Zweck der Stiftung zu sichern und bereits zum heutigen Zeitpunkt klare Verhältnisse zu schaffen. Das gleiche Ergebnis könne nämlich auch über andere Wege erreicht werden, weshalb eine Umgehung des GVG ausgeschlossen werden könne. Auch wenn das berechtigte Interesse gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG nicht erfüllt werde, liege ein berechtigtes Interesse im Sinne des GVG vor, da es sich bei der Aufzählung nach Art 6 GVG lediglich um eine demonstrative Aufzählung handle.
6/ Mit Entscheidung vom 19.02.2003, G.2002.32-9, gab die LGVK der Beschwerde der Regierung Folge und verweigerte dem Rechtsgeschäft vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Zudem wurden die nunmehrigen Beschwerdeführerinnen zur ungeteilten Hand zur Zahlung der Entscheidungsgebühr von CHF 1'400.00 verpflichtet.
a) Die LGVK stellte folgenden Sachverhalt als erwiesen fest: Die Beschwerdeführerin zu 1. sei am 14.07.1970 geboren und im Ausland wohnhaft. Sie sei Eigentümerin der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft. Diese habe sie 1987 von ihrem Vater, der sie viele Jahre zuvor gekauft habe, erworben. Zu Gunsten ihres Vaters sei ein Nutzniessungsrecht bücherlich eingetragen. Ihr Vater habe auf diesem Grundstück auch seinen Wohnsitz.
Die Beschwerdeführerin zu 2. sei eine privatrechtliche Stiftung liechtensteinischen Rechts, welche am 12.08.1986 vom Vater der Beschwerdeführerin zu 1. als Stifter errichtet und am Folgetag im Öffentlichkeitsregister eingetragen worden sei. Der Sitz der Stiftung befindet sich in Triesenberg. Der Stiftungsfonds betrage CHF 200'000.00. Der statutarische Zweck laute wie folgt:
"Die Stiftung verfolgt ausschliesslich gemeinnützige und mildtätige Zwecke. Sie bezweckt in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, im Besonderen durch:
Unterstützung von Lehrinstitutionen;
Unterstützung von Lehrkräften;
Unterstützung einzelner Jugendlicher;
Unterstützung bestehender Institutionen, die der gleichen Zielsetzung dienen.
Einzelheiten sind einem eventuellen Beistatut vorbehalten.
Die Mittel der Stiftung dürfen nur für die satzungsmässigen Zwecke verwendet werden. Dabei darf weder aus dem Kreis der Stiftungsorgane noch aus demjenigen der Genussberechtigten eine Person durch unverhältnismässig hohe Unterstützungen, Zuwendungen oder Vergütungen begünstigt werden. Die Stiftung ist befugt, alle Rechtsgeschäfte zu tätigen, welche der Verfolgung und Verwirklichung ihres Zwecks dienen können.
Die Stiftung ist befugt, im Fürstentum Liechtenstein eine Liegenschaft zu erwerben, um dieselbe dem Kurator für die Verwaltung und das Management der Stiftung sowie befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte genussberechtigter Personen (zumeist in Ausbildung zum Waldorfschul-Lehrer befindliche Stiftungsstipendiaten) oder auch zur Durchführung von Seminaren und dergleichen zur Verfügung zu stellen.
In Ermangelung dieser Option ist die Stiftung auch befugt, die Liegenschaft ganz oder teilweise zu vermieten oder zu verpachten. Der diesbezügliche Nettoertrag ist dem Stiftungsvermögen zuzuführen bzw. für die Erfüllung der laufenden Stiftungszwecke zu verwenden."
Ausserdem enthielten die Statuten in Art 6 Abs 4 folgende Bestimmung:
"Unterhält die Stiftung eine in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft im Fürstentum Liechtenstein, so steht die Benützung derselben in erster Linie dem Stiftungskurator in Erfüllung des Stiftungszweckes zu. Eine allfällige Änderung dieser statutarischen Bestimmung bedarf der Zustimmung der für die Liegenschaft verantwortlichen Grundverkehrsbehörde."
Zur Genussberechtigung bestimme Art 7 der Statuten Folgendes:
"Genussberechtigte der Stiftung sind Institutionen oder Personen, welche der Kurator bezeichnet, wobei Art und Umfang der Genussberechtigung näher umschrieben werden.
Die Genussberechtigten können weder Beteiligte noch Rechtsträger noch Gläubiger der Stiftung sein."
Im Beistatut vom 06.12.1993 bestimme der Kurator der Beschwerdeführerin zu 2. - der Vater der Beschwerdeführerin zu 1. - Folgendes:
"Eine möglichst langdauernde Aufrechterhaltung und ein gesunder Ausbau der "Förderungsgemeinschaft für freie Ausbildung E.V.", M/M (oder einer Nachfolge-Institution) stellen das erste und vorrangige Ziel der B STIFTUNG dar. Die Aktiva der B STIFTUNG sind im Wesentlichen zur Förderung dieser Institution, d.h. zur Unterstützung der Ausbildung guter Lehrkräfte für Ru-dolf-Steiner-Schulen (Waldorfschulen) einzusetzen, solange der STIFTUNG nicht finanzielle Mittel in einem Umfang zufliessen, der den angemessenen Bedarf der "Förderungsgemeinschaft" übersteigt, und solange Mangel an derartigen Lehrkräften besteht.
In dem Ausmass, in welchem eine dieser beiden Voraussetzungen nicht mehr gegeben wäre, ist die Förderung weiterer gemeinnütziger Institutionen erwünscht, sofern sie mit dem Zweckartikel der Stiftungsstatuten in Einklang stehen."
In einem als unwiderrufliche Erklärung bezeichneten Schriftstück führe die Beschwerdeführerin zu 2. Folgendes aus: "Die unterzeichneten Verantwortungsträger der gemeinnützigen B Stiftung erklären hiermit unwiderruflich, dass die Stiftung mit dem einmaligen Erwerb der Liegenschaft Gschind xxx in 9497 Triesenberg die Zielsetzungen von Art 1 Abs 1 GVG uneingeschränkt anerkennt und dem Prinzip des Erhaltens der bestehenden Streuung von Grundeigentum im Fürstentum Liechtenstein vorhaltlos nachleben wird.
Es ist mit diesem Erwerb keine Hortung, sondern die langfristige Indienststellung der Liegenschaft im Sinne der gemeinnützigen Zwecke der Stiftung beabsichtigt.
Der Erwerb einer weiteren Liegenschaft im Fürstentum Liechtenstein durch unsere Stiftung wird weder gegenwärtig noch inskünftig angestrebt."
Hinsichtlich der Organisation würden die Statuten der Beschwerdeführerin zu 2. vorsehen, dass der Stiftungsrat aus einem oder mehreren natürlichen oder juristischen Personen bestehe, dass er erstmals durch den Stifter bestellt werde, dass seine Amtsdauer nicht begrenzt sei, dass ihm unter behördlicher Aufsicht die Geschäftsführung sowie die Vertretung der Stiftung gegenüber den Genussberechtigten, Dritten und allen in- und ausländischen Behörden obliege, dass er die Geschäfte der Stiftung mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns im Rahmen der bestehenden Richtlinien zu besorgen habe, dass er für die Handlungen, welche den bestehenden Richtlinien zuwider liefen, voll und persönlich hafte und dass er nicht befugt sei, die Anordnungen über den Zweck der Stiftung und die Genussberechtigung materiell in irgendeiner Hinsicht zu ändern.
Weiteres Organ der Beschwerdeführerin zu 2. sei der Kurator, der erstmals vom Stifter ernannt werde, für den Fall seiner dauernden Verhinderung seinen Nachfolger selbst bezeichne und folgende Kompetenzen habe:
Die Bestellung und Abberufung des Stiftungsrates, des Repräsentanten sowie die eventuelle Kontrollstelle; die Auswahl der Genussberechtigten sowie die Festlegung von Art, Ausmass und Fälligkeit des Stiftungsgenusses; die Genehmigung der Jahresrechnung unter Berücksichtigung des allfälligen Kontrollstellenberichtes; die allfällige Abänderung der Statuten, die Aufstellung von Beistatuten oder Reglementen, sowie deren Abänderung unter sinngemässer Wahrung des Stiftungszweckes; die Umwandlung oder Auflösung der Stiftung unter Beachtung der statutarischen Bestimmungen.
Die Beschwerdeführerin zu 2. sei auf Grundlage eines Beschlusses des Steuerverwaltung vom 14.08.1986 von der Bezahlung der jährlichen Kapitalsteuer befreit. Sie verfüge bisher nicht über Eigentum an im Inland gelegenen Grundstücken.
Schwerpunktmässig konzentriere sich die Beschwerdeführerin zu 2. seit 1986 auf die Unterstützung der Ausbildung von ihr als fähig und idealistisch eingestellt erachteten, wenn auch minder bemittelten Klassenlehrern an Waldorf-Schulen. Seit Ende der 80-er Jahre schütte sie jährlich einen Mindestbetrag in Höhe von DM 300'000.00 an die Lehrerförderung im Ausland aus. Inländische Stipendien seien bisher nicht vergeben worden.
Mit gegenständlichem Kaufvertrag bleibe das Nutzniessungsrecht zu Gunsten des bisherigen Berechtigten, des Vaters der Beschwerdeführerin zu 1. und Stifter und Kurator der Beschwerdeführerin zu 2., unberührt.
b) Die LGVK habe den festgestellten Sachverhalt rechtlich wie folgt gewürdigt:
Auf das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft sei das Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl. 1993/49 (GVG 1992), anzuwenden. Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die Genehmigung sei zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb nicht vorliege, wobei das Vorhandensein eines berechtigten Interesses unter Abwägung aller Umstände durch die Grundverkehrsbehörde zu beurteilen sei (Art 1 und 5 GVG).
Das GVG determiniere in einem demonstrativen Katalog bestimmte Erwerbstatbestände. Würden die Voraussetzungen eines dieser Tatbestände erfüllt, sei ex lege von einem berechtigten Interesse auszugehen. Diese im Einzelnen aufgeführten berechtigten Interessen seien unwiderlegbar formuliert und stünden gleichberechtigt nebeneinander (LES 1980, 43; LES 1982, 59). Die Beschwerdeführerin zu 2. stütze ihr berechtigtes Interesse auf Art 6 Abs 1 lit. g GVG. Danach sein ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaus diene und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolge, die im Inland Steuerbefreiung geniesse.
Nach ständiger Judikatur der LGVK müsse ein Grundstück objektiv geeignet sein, der Deckung des beabsichtigten Erwerbszweckes zu dienen (LES 1990, 101). Das Nutzniessungsrecht zu Gunsten des Stifters und Kurators der Beschwerdeführerin zu 2., der auf dem Grundstück seinen Wohnsitz habe, laufe dem geltend gemachten Erwerbszweck, wonach es ausschliesslich in Ausbildung befindlichen Waldorflehrern zur Verfügung zu stellen sei, zuwider. Ein erst möglicherweise in Zukunft zu verwirklichender Verwendungszweck vermöge das berechtigte Interesse nicht zu begründen (ELG 1973-1978, 110, LES 1984, 28). Nach ständiger Praxis sei die Vorsorge für ein künftiges Bedürfnis nicht unbeschränkt möglich, vielmehr müsse dieses Bedürfnis in ein einigermassen konkretes Stadium getreten sein. Einmal mehr stehe dem jedoch derzeit das festgestellte Nutzniessungsrecht und der tatsächliche Wohnsitz des Kurators auf dem Grundstück entgegen.
Solange das Grundstück objektiv ungeeignet sei, dem geltend gemachten Erwerbszweck dienen zu können, sei auf die Begründetheit des berechtigten Interesses nicht weiter einzugehen, vielmehr sei der Beschwerde Folge zu geben.
7/ Gegen diese Entscheidung der LGVK erhoben die Beschwerdeführerinnen am 12.03.2003 rechtzeitig Beschwerde an die Verwaltungsbeschwerdeinstanz und beantragten, die Verwaltungsbeschwerdeinstanz wolle der Beschwerde Folge geben, die Entscheidung der LGVK vom 19.02.2003 zu G 2002.32 aufheben und dem Rechtsgeschäft vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilen, eventualiter der Beschwerde Folge geben und dem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter der Auflage erteilen, dass der Stifter und Kurator auf sein im Grundbuch eingetragenes Nutzniessungsrecht verzichte und das Nutzniessungsrecht binnen einer von der Behörde zu bestimmenden Frist aus dem Grundbuch gelöscht werde, subeventualiter der Beschwerde Folge geben, die angefochtene Entscheidung der LGVK aufheben und die gegenständliche Rechtssache zur Neubeurteilung und Abstandnahme von den bisherigen Verweigerungsgründen an die LGVK zurückverweisen sowie dem Land Liechtenstein die Kosten des gesamten Grundverkehrsverfahrens auferlegen.
8/ Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz wies diese Beschwerde mit Entscheidung vom 12.05.2003 zu VBI 2003/34 ab und bestätigte die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 19.02.2003. Begründet wurde dies im Wesentlichen wie folgt:
8.1 Hinsichtlich des Sachverhaltes könne auf die Sachverhaltsfeststellungen der LGVK verwiesen werden, zumal diese im Wesentlichen nicht bestritten würden (Art 101 Abs 4 LVG). Ergänzend sei Folgendes festzustellen:
a) Auf der Triesenberger Parz. Nr. 16xx befinde sich ein Wohnhaus, welches mit Mietvertrag vom 07.12.2001 von der Beschwerdeführerin zu 2. an den Vater der Beschwerdeführerin zu 1., Dr. B, vermietet worden sei. Ohne auf die Frage der Gültigkeit dieses Mietvertrages einzugehen (der Mietvertrag sei von der Beschwerdeführerin zu 1. als Eigentümerin nicht unterzeichnet worden; es handele sich um einen langfristigen Mietvertrag, welcher gemäss Art 2 GVG vorlage- oder bewilligungspflichtig sei) könne festgestellt werden, dass dieser einen Vermerk enthalte, wonach der Mieter ab 01.01.2001 auf das zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Nutzniessungsrecht verzichte. Mit Schreiben vom 28.02.2003 an die LGVK sei dieser Verzicht nochmals bekräftigt worden.
b) Weiters sei ergänzend festzustellen, dass die Beschwerdeführerin zu 2. gemäss eigenen Angaben seit Ende der 80iger Jahre jährlich einen Mindestbetrag in der Höhe von DEM 300'000.00 an die Lehrerförderung zugesagt und ausserdem die Eigeninitiative von Studentengruppen (Schulfonds/Fund Raising) unterstützt habe. Diese Aktivitäten seien von der "Fördergemeinschaft für freie Ausbildung e.V." koordiniert worden (Verweis auf Leistungsüberblick 1986-2001).
Dem von der Beschwerdeführerin zu 2. erstellten Leistungsüberblick 1986 - 2001 könne entnommen werden, dass die Beschwerdeführerin zu 2. über diese Fördergemeinschaft bereits über 500 Personen zur Waldorfschulausbildung verholfen habe. Die Fördergemeinschaft sei 1998/99 in die übergeordnete "Gemeinnützige Treuhandstelle e.V." integriert worden, welche einen Studien-Hilfe Fonds geschaffen habe. Die Beschwerdeführerin zu 2. schütte ihre Unterstützungsbeiträge über diesen Studien-Hilfe Fonds aus. Die Empfänger der Stipendien würden in der Regel durch die Gemeinnützige Treuhandstelle e.V. ausgewählt (Verweis auf Leistungsüberblick 1986 - 2001; Schreiben Gemeinnützige Treuhandstelle e.V. vom 22.10.2001 sowie vom 07.03.2003).
c) Gemäss eigenem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen seien bis heute keine Unterstützungsbeiträge an liechtensteinische Stipendiaten ausgerichtet worden. Allerdings habe die Beschwerdeführerin zu 2. der Vereinigung Liechtensteinische Waldorfschule für einen Zweitkindergarten am 12.02.2001 eine namhafte Spende in der Höhe von CHF 10'000.00 zukommen lassen (Verweis auf Belastungsanzeige vom 12.02.2001 der Liechtensteinischen Landesbank AG, Vaduz).
d) Im Weiteren könne auch festgestellt werden, dass der Vater der Beschwerdeführerin zu 1. in der auf der beschwerdegegenständlichen Parzelle sich befindlichen Liegenschaft alleine lebe. In dieser Liegenschaft stünden diverse Zimmer frei. Ein kleines Büro werde für die Verwaltung und Mittelbeschaffung der Stiftung verwendet. In den zur Verfügung stehenden Zimmern hätten bereits zahlreiche Personen der Waldorfschulbewegung übernachtet bzw. sich dort erholt, dort gelebt oder gearbeitet (Verweis auf Schreiben der Gemeinnützige Treuhandstelle e.V. vom 07.03.2003).
8.2 Der festgestellte Sachverhalt sei rechtlich wie folgt zu würdigen: Die Beschwerdeführerin zu 2. mache das berechtigte Interesse gemäss Art 6 Abs 1 lit. g GVG geltend. Gemäss dieser Bestimmung sei ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art 5 Abs 2 GVG vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaus diene und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolge, die im Inland Steuerbefreiung geniesse. Während es sich vorliegendenfalls unbestrittenermassen um eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz im Inland, welche zudem Steuerbefreiung geniesse, handele, gehe die Verwaltungsbeschwerdeinstanz mit der Regierung des Fürstentums Liechtenstein einig, dass vorliegendenfalls die Voraussetzung des sozialen Wohnungsbaus nicht gegeben sei. Wie die Regierung im Schriftsatz vom 30.10.2002 richtig ausführe, verstehe man unter sozialem Wohnungsbau den Verkauf oder die Vermietung von Sozialwohnungen mit niedrigem Ausbaustandard an Personen, die sich wegen ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnissen keine anderen Wohnungen leisten könnten. Auch habe die Regierung zu Recht darauf hingewiesen, dass der Erwerb eines Grundstückes zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus nicht dem festgestellten Stiftungszweck entspreche.
Allerdings sei den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen zuzustimmen, dass es sich bei der in Art 6 Abs 1 GVG enthaltenen Aufzählung der berechtigten Interessen lediglich um eine demonstrative und nicht um eine abschliessende Aufzählung handele. Insofern ein derartiges berechtigten Interesse nicht gegeben sei, sei unter Würdigung der gesamten Umstände zu prüfen, ob ein berechtigtes Interesse gemäss Art 5 Abs 2 GVG gegeben sei oder nicht (Verweis auf VBI 1997/81, VBI 2000/167 u.v.m.).
Weiters sei den Beschwerdeführerinnen auch darin beizupflichten, dass das Nutzniessungsrecht für die Verweigerung des Erwerbsgeschäftes nicht ausschlaggebend sein könne. Die rechtlichen Ausführungen der LGVK seien grundsätzlich zwar nicht zu beanstanden. Allerdings habe sich der Sachverhalt in der Weise geändert, dass nunmehr habe festgestellt werden können, dass sich der Nutzniessungsberechtigte grundsätzlich damit einverstanden erklärt habe, auf sein Nutzniessungsrecht entschädigungslos zu verzichten. Demgemäss könne den Beschwerdeführerinnen zugestimmt werden, dass die Bewilligung gemäss Art 7 GVG mit einer Auflage hätte verbunden werden können, welche sicherstelle, dass das Nutzniessungsrecht im Grundbuch gelöscht werde.
Unabhängig von diesen Ausführungen könne dem Rechtsgeschäft aber aus anderen Gründen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden. Dies im Wesentlichen aus folgenden Erwägungen:
a) Im Sinne der ständigen Rechtsprechung sei davon auszugehen, dass eine juristische Person grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt sei und in diesem Sinne im eigenen Namen Grundstücke erwerben könne. Allerdings sei gemäss konstanter Rechtsprechung der Grundverkehrsbehörden beim Grunderwerb durch juristische Personen Zurückhaltung geboten und bei Prüfung des berechtigten Interesses am Grunderwerb ein besonders strenger Massstab anzulegen (Verweis auf LGVK G8/78, LES 1981, S. 88; LGVK G12/82, LES 1984, S. 112). In VBI 2000/31 (LES 2000, S. 180) habe die Verwaltungsbeschwerdeinstanz dies auch hinsichtlich dem Grunderwerb durch Nicht-Familienstiftungen zum Ausdruck gebracht.
b) Weiters müsse eine juristische Person, die eigenberechtigt Grundstücke erwerben könne, für den beabsichtigten Liegenschaftserwerb auch ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen, damit der Erwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt werden könne (Verweis auf VBI 2001/12). Dieser Grundsatz werde lediglich bei Familienstiftungen durchbrochen, welche grundsätzlich auch das berechtigte Interesse der Erstbegünstigten geltend machen könnten (Verweis auf VBI 2002/71).
c) Vorliegendenfalls werde vorgebracht, dass die beschwerdegegenständliche Liegenschaft mit Einwilligung aller Parteien durch die Beschwerdeführerin zu 2. im Sinne des Stiftungszwecks genutzt werde, dass die Liegenschaft dem Vater der Beschwerdeführerin zu 1. bzw. dem Kurator der Beschwerdeführerin zu 2. vermietet werde und dass eine Vermietung auch in Zukunft nicht ausgeschlossen werden könne, wobei die Mieteinnahmen aber ausschliesslich dem wohltätigen Stiftungszweck zugute kommen würden. Der Liegenschaftserwerb habe somit den Zweck, die Liegenschaft für den wohltätigen Zweck zu sichern und bereits heute die Rechtslage dem tatsächlichen Verwendungszweck anzupassen. Demgemäss solle der Nutzen der Liegenschaft ausschliesslich im Sinne des wohltätigen Stiftungszweckes Verwendung finden und insbesondere den in Ausbildung befindlichen Waldorf-Lehrern zur Verfügung stehen oder gemäss Statuten ihr Ertrag der Ausbildung von Waldorf-Lehrern zur Verfügung gestellt werden.
Gemäss Art 4 Abs 6 und 7 der Statuten solle die Beschwerdeführerin zu 2. die Liegenschaft dem Kurator für deren Verwaltung und das Management sowie für befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte genussberechtigter Personen oder auch zur Durchführung von Seminaren und dergleichen zur Verfügung stellen. In Ermangelung dieser Optionen solle die Liegenschaft ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet und der Nettoertrag dem Stiftungsvermögen zugeführt bzw. für die Erfüllung der laufenden Stiftungszwecke verwendet werden.
d) All dies vermöge nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz jedoch kein berechtigtes Interesse i.S.v. Art 5 Abs 2 GVG zu begründen. Dies im Wesentlichen aus folgenden Gründen: Bei der Beschwerdeführerin zu 2. handelt es sich nicht um eine Familienstiftung, sondern um eine karitativ tätige Stiftung. Demgemäss müsse die Beschwerdeführerin zu 2. ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen.
Die bisherige Rechtsprechung bezüglich des Grunderwerbs durch Stiftungen habe sich vor allem in Zusammenhang mit Familienstiftungen entwickelt. Die Rechtsprechung habe dabei immer klar zum Ausdruck gebracht, dass beim Grunderwerb die Zielsetzung von Art 1 GVG beachtet werden müsse und dass der Erwerb für die Deckung eines bereits gegebenen inländischen (Wohn-, Erholungs-) Bedürfnisses erforderlich sei (Verweis auf VBI 2000/13; VBI 2002/71).
Auch wenn eine inländische Liegenschaft erworben werden solle, müsse sich das berechtigte Interesse der Stiftung selbstredend auch auf den Erwerb einer inländischen Liegenschaft beziehen. Das Bedürfnis am Erwerb einer inländischen Liegenschaft könne vorliegendenfalls aber nicht ausgemacht werden. Dies im Wesentlichen aus folgenden Gründen:
Die Beschwerdeführerin zu 2. bezwecke in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, im Besonderen durch Unterstützung von Lehrinstitutionen, Lehrkräften, Jugendlichen sowie bestehender Institutionen, die der gleichen Zielsetzung dienten. Daneben lasse es der Stiftungszweck zu, eine Liegenschaft zu erwerben, welche dem Kurator für deren Verwaltung und das Management sowie für befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte genussberechtigter Personen oder auch zur Durchführung von Seminaren und dergleichen zur Verfügung gestellt werden könne.
Der Zweck der Beschwerdeführerin zu 2. sei in geographischer Hinsicht unbestimmt und damit nicht auf das Inland bezogen. Auch für den Hauptzweck der Beschwerdeführerin zu 2. (Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage) werde keine Liegenschaft benötigt, da dieser insbesondere auch durch die finanzielle Förderung bestehender Institutionen erreicht werden solle. Wie festgestellt worden sei, würden die Stipendien hauptsächlich über die Gemeinnützige Treuhandstelle e.V. vergeben. Auch für ein allfälliges Erholungsbedürfnis der Genussberechtigten sowie für die Durchführung von Seminaren sei nicht zwingend der Erwerb einer Liegenschaft erforderlich. Vielmehr sei davon auszugehen, dass dies einerseits auch an anderen Orten möglich sei und dass andererseits dieser Zweck auch anderweitig erreicht werden könne (z.B. Miete).
Es könne somit nicht davon ausgegangen werden, dass der Erwerb einer inländischen Liegenschaft erforderlich sei, damit die Beschwerdeführerin zu 2. ihren Zweck erfüllen könne. Aber nur wenn sich aus der Zweckbestimmung einer Stiftung ergebe, dass dieselbe einer in Liechtenstein gelegenen Liegenschaft bedürfe, um ihren (Haupt-) Zweck erfüllen zu können, könne eine Stiftung ein berechtigtes Interesse am Erwerb einer Liegenschaft im Sinne von Art 5 Abs 2 GVG geltend machen. Da dies im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall sei, müsse das berechtigte Interesse am Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft verneint werden.
Dies entspreche denn auch der vorstehend zitierten Rechtsprechung, welche für den Erwerb einer Liegenschaft durch eine Stiftung immer voraussetze, dass der Erwerb für die Deckung eines bereits gegebenen inländischen Bedürfnisses erforderlich sei (Verweis auf VBI 2002/71). Obwohl die Beschwerdeführerin zu 2. seit ihrer Gründung ihren Sitz und ihre Verwaltung im Inland habe, der Stifter und heutige Kurator der Stiftung seit langer Zeit im Inland lebe und die beschwerdegegenständliche Liegenschaft auch privat zu Eigentum besessen bzw. diese seiner Tochter übertragen habe, welche sie nun rückübertragen möchte, verfolgt die Beschwerdeführerin zu 2. nicht einen Zweck, zu dessen Erfüllung eine inländische Liegenschaft erforderlich wäre. Hinsichtlich des verfolgten Zweckes könne nicht von einem bereits gegebenen inländischen Bedürfnis gesprochen werden. Ein berechtigtes Interesse am käuflichen Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft müsse somit verneint werden. Wie bereits dargelegt worden sei, sei beim Grunderwerb von juristischen Personen bzw. bei Nicht-Familien-stiftungen Zurückhaltung geboten, was insbesondere auch bei Anwendung von Art 5 Abs 2 GVG der Fall sei. Demgemäss sei spruchgemäss zu entscheiden gewesen.
e) Ergänzend könne noch angeführt werden, dass auch die Möglichkeit, die Liegenschaft ganz oder teilweise zu vermieten oder zu verpachten und dadurch der Beschwerdeführerin zu 2. den Nettoertrag zukommen zu lassen, ein berechtigtes Interesse derselben nicht zu begründen vermöge. Nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz würde dann der Erwerb der Liegenschaft nämlich nichts anderes als eine Kapitalanlage darstellen, was das GVG gerade verhindern wolle.
9/ Gegen diese VBI-Entscheidung erhoben die Beschwerdeführerinnen mit Datum vom 30.05.2003 Verfassungsbeschwerde an den Staatsgerichtshof, wobei eine Verletzung des Willkürverbotes (Art 31 Abs 1 LV), des Rechts auf Vermögenserwerb (Art 28 Abs 1 LV) und der Eigentumsgarantie (Art 34 Abs 1 LV) geltend gemacht wird. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle der Beschwerde stattgeben und feststellen, dass die Beschwerdeführerinnen durch die angefochtene VBI-Entscheidung in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten verletzt seien; er wolle die angefochtene Entscheidung aufheben und zugleich feststellen, dass seitens der Beschwerdeführerin zu 2. gemäss Art 5 GVG ein berechtigtes Interesse am Erwerb der streitgegenständlichen Liegenschaft gegeben sei. Weiters wird beantragt, dem Land Liechtenstein die gesamten bisher verzeichneten Kosten des grundverkehrsbehördlichen Verwaltungsverfahrens sowie des gegenständlichen Verfahrens aufzuerlegen. Dies wird im Wesentlichen wie folgt begründet: Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes seien Grundrechtseingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage unter Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips und aufgrund einer sorgfältigen Interessenabwägung erfolgten. Bei der vorliegenden VBI-Entscheidung sei zwar die gesetzliche Grundlage für die beanstandeten Grundrechtseingriffe im Grundverkehrsgesetz verankert, durch die Entscheidung sei auch der Kerngehalt des Grundrechtes nicht verletzt. Anders sehe es aber bei der Verhältnismässigkeit und dem erforderlichen überwiegenden öffentlichen Interesse aus. Beide Voraussetzungen seien nicht erfüllt, vielmehr sei die VBI-Entscheidung willkürlich, indem sie in Auslegung von Art 5 Abs 1 GVG ein unverhältnismässig grosses Eigeninteresse der Beschwerdeführerin zu 2. in den Vordergrund stelle und dies als einziges massgebendes Kriterium für die Verweigerung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Grundstückskaufs heranziehe.
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz habe in der Vergangenheit ihre Praxis hinsichtlich der Genehmigung von Grundstückgeschäften in Bezug auf die Familienstiftungen gelockert und ein berechtigtes Interesse bei Familienstiftungen unter bestimmten Voraussetzungen a priori anerkannt, wonach bei Familienstiftungen auch das berechtigte Interesse der Erstbegünstigten geltend gemacht werden könne (Verweis auf VBI 2002/71).
Hingegen habe die Verwaltungsbeschwerdeinstanz in der gegenständlichen Entscheidung alle Nicht-Familienstiftungen in einen "Topf" geworfen und im gegenständlichen Fall des Grundstückserwerbs die Beschwerdeführerin zu 2. wie alle übrigen juristischen Personen behandelt, obwohl sie festgestellt habe, dass es sich bei der Beschwerdeführerin zu 2. um eine rein karitativ tätige Stiftung handle, die Stiftungserträge und -vermögen ausschliesslich ideellen Zwecken zur Verfügung stelle. Sie habe im Wesentlichen das fehlende Eigeninteresse der Beschwerdeführerin zu 2. damit begründet, dass beim Grunderwerb die Zielsetzung im Art 1 GVG beachtet werden müsse und dass der Erwerb für die Deckung eines bereits gegebenen inländischen Bedürfnisses erforderlich sei. Dieses inländische Bedürfnis am Erwerb einer inländischen Liegenschaft könne vorliegendenfalls nicht ausgemacht werden (VBI-Entscheidung, S. 17 f.).
Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen sei vorliegendenfalls für den Erwerb einer inländischen Liegenschaft sehr wohl ein inländisches Bedürfnis (Eigenbedürfnis) gegeben; und zwar aus folgenden Gründen:
a) Bei der Erwerberin handle es sich um eine inländische juristische Person, deren Zweck ausschliesslich karitativer Natur sei. Sie unterstütze mit ihren Einnahmen und ihrem Vermögen in Ausbildung befindliche Waldorflehrer. Dass in erster Linie die Ausbildung von Waldorflehrern gefördert werde, entspringe der "Grundidee", dass durch diese Beiträge die Idee der Rudolf-Steiner-Schulen (Waldorfschulen) möglichst effizient unterstützt werde. Mit anderen Worten: Durch diese Förderung der Ausbildung von Waldorflehrern trete ein Multiplikatoreffekt ein, sodass mehr in Ausbildung befindliche Kinder von den unzweifelhaft guten Ideen und Ansätzen der Rudolf-Steiner-Schulen profitierten. In diesem Zusammenhang sei aber zu betonen, dass - und dies ergebe sich aus dem festgestellten Sachverhalt - in Liechtenstein auch eine Waldorfschule geführt werde, an der praktisch nur ausländische Lehrer tätig seien. Auch wenn bisher vornehmlich ausländische Waldorflehrer in ihrer Ausbildung von der Beschwerdeführerin zu 2. unterstützt worden seien (über 500!), profitiere die inländische Waldorfschule ohne Zweifel von diesen Stipendien.
b) Richtig sei, dass bisher Stipendiaten lediglich im Ausland unterstützt worden seien. Dies aber nicht deshalb, weil Stipendien ausschliesslich über die gemeinnützige Treuhandstelle e.V./Deutschland ausgerichtet würden, sondern weil bisher keine liechtensteinischen Stipendiengesuche von ausbildungswilligen Lehrern an die Beschwerdeführerin zu 2. gelangt seien. Selbstverständlich würden in diesem Zusammenhang liechtensteinische (inländische) Interesse bevorzugt behandelt und damit direkt ein inländisches Bedürfnis abgedeckt. Dass eine Nahebeziehung (vor allem des Protektors) der Beschwerdeführerin zu 2. mit der inländischen Waldorfschule bestehe, ergebe sich auch aus der Feststellung der Vorinstanzen, dass die Beschwerdeführerin zu 2. in den vergangenen Jahren der liechtensteinischen Waldorfschule namhafte Zuwendungen gemacht habe. Ausserdem komme hinzu, dass der liechtensteinischen Waldorfschule künftig auch dadurch geholfen werden könne, indem die Beschwerdeführerin zu 2. die gegenständliche Liegenschaft Waldorf-Lehrern als günstigen Wohnraum zur Verfügung stelle, wobei zugleich Aufenthalte von Stipendiaten, Seminare und sonstige Treffen koordiniert werden könnten.
c) Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz verneine das Eigeninteresse der Beschwerdeführerin zu 2. auch deshalb, weil der Zweck der Stiftung auch ohne den Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft erreichbar wäre. Dies könne nur für die Lebensdauer des Erst-Kurators bejaht werden. Mit seinem Ableben fiele auch sein Nutzniessungsrecht und die damit verbundenen Rechte der Beschwerdeführerin zu 2. dahin. Dadurch könnte die langfristige Existenz der Beschwerdeführerin zu 2. gefährdet sein. Die VBI-Entscheidung sei somit auch eine Entscheidung gegen die Gemeinnützigkeit. Durch den Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft werde der Stiftungszweck jedenfalls in besonderer Weise unterstützt und dessen Verwirklichung besonders gefördert. Zum einen sei in diesem Zusammenhang der entsprechende Kaufpreis zu erwähnen, der nur deshalb CHF 150'000.00 betrage, weil die nunmehrige Eigentümerin und Beschwerdeführerin zu 1. die Liegenschaft vom Protektor der Beschwerdeführerin zu 2. vor ca. 15 Jahren erworben habe und diese nunmehr an die Beschwerdeführerin zu 2. rückübertragen möchte, um dem Stiftungszweck einen Dienst zu erweisen und das Lebenswerk ihres Vaters und Protektors zu unterstützen. Allein schon deshalb gehe das Argument der Verwaltungsbeschwerdeinstanz fehl, dass es sich hier um eine reine Kapitalanlage handle. Zudem flössen durch diese Liegenschaft Mieterträge in die Stiftung ein, die ebenfalls im Sinne des Stiftungszwecks verwendet würden. Somit sei auch das Argument der Verwaltungsbeschwerdeinstanz hinreichend widerlegt worden, dass der gleiche Zweck auch anderweitig erreicht werden könne. Die gegenständliche Liegenschaft sei somit für die Existenz der Beschwerdeführerin zu 2. langfristig von zentraler Bedeutung.
d) Ein weiteres "inländisches" Interesse sei in der VBI-Entscheidung nicht berücksichtigt worden: Durch den gegenständlichen Kauf werde die Triesenberger Liegenschaft in inländisches Eigentum zurückgeführt (repartiiert). Derzeit sei eine Ausländerin mit Wohnort und Wurzeln in der Schweiz Grundeigentümerin. Sie besitze auch dort eine eigene Liegenschaft, die sie bewohne. In diesem Zusammenhang stelle sich die Frage, was mit der entsprechenden Liegenschaft passiere, sofern der Protektor der Beschwerdeführerin zu 2. und Vater der Beschwerdeführerin zu 1. versterben sollte, was in Anbetracht seines hohen Alters von über 80 Jahren zu keinem Zeitpunkt ausgeschlossen werden könne. In diesem Falle wäre die Triesenberger Liegenschaft und deren Nutzung auf Dauer für die inländische Stiftung verloren und sie würde in die Erbmasse einer Ausländerin fallen. Auch aus diesem Grunde sei jedenfalls das Eigeninteresse der Beschwerdeführerin zu 2. und das Interesse des Landes Liechtenstein am entsprechenden Erwerb zweifellos gegeben.
e) Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen sei zudem allgemein ein Interesse des Landes Liechtenstein gegeben. Durch die Tätigkeit der Beschwerdeführerin zu 2. werde diese und auch das Land Liechtenstein als deren Sitz im Ausland bekannt und auch das Ansehen Liechtensteins als Sitz für eine wohltätige, karitative Stiftung nachhaltig beeinflusst.
f) Im Interesse der Beschwerdeführerin zu 2. seien ebenfalls wirtschaftliche Überlegungen anzuführen. Die Beschwerdeführerin zu 2. komme unter den konkreten Umständen sehr günstig und unwiderruflich zum Eigentum an der Trieserberger Liegenschaft. Durch den Erwerb könne die Beschwerdeführerin zu 2. ihrem Gesellschaftszweck auf lange Dauer besser entsprechen und die Einnahmen aus der Liegenschaft und auch deren Verwendung würden im Interesse des Stiftungszwecks langfristig gesichert. In diesem Zusammenhang könne von einem ausgeprägten Eigeninteresse der Beschwerdeführerin zu 2. gesprochen werden, das durch anderweitige Massnahmen nicht erreicht werden könne.
Im Lichte all dieser Gründe besehen, stelle sich die VBI-Entscheidung als unverhältnismässig dar. Sie werde den dargestellten Verhältnissen in keiner Weise gerecht. Auch fehle in diesem Zusammenhang das entsprechende überwiegende öffentliche Interesse für die Untersagung des gegenständlichen Grundstückerwerbs. Im vorliegenden Fall liege ein berechtigtes Erwerbsinteresse der Beschwerdeführerin zu 2. im Sinne des Grundverkehrsgesetzes vor. Das berechtigte Interesse der Beschwerdeführerin zu 2. abzusprechen, sei willkürlich und könne nicht durch eine entsprechende Auslegung von Art 5 Abs 1 GVG gerechtfertigt werden.
10/Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz hat mit Schreiben vom 22.07.2003 auf eine Gegenäusserung verzichtet.
11/Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag desBerichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1/Die hier angefochtene VBI-Entscheidung ist eine letztinstanzliche Endentscheidung. Die vorliegende Verfassungsbeschwerde ist auch formgerecht eingebracht worden. Es fragt sich indessen, ob die Beschwerdefrist eingehalten wurde. Die angefochtene VBI-Entscheidung wurde dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen am 15.05.2003 zugestellt, die Verfassungsbeschwerde wurde am 30.05.2003 zur Post gegeben. Somit ist bei Anwendung derVierwochenfrist gemäss Art 16 Abs 4 des neuen Staatsgerichtshofgesetzes (LGBl. 2004/32)auch die Beschwerdefrist ohne weiteres eingehalten. Dieses Gesetz trat am 20.01.2004 in Kraft und ist auf den Beschwerdefall aufgrund des in Art 60 Abs 1 als Übergangsregelung enthaltenen Günstigkeitsprinzips anwendbar, da Art 23 StGHG (alt) nur eine Beschwerdefrist von 14 Tagen vorsah. Im Übrigen wäre auch diese kürzere altrechtliche Beschwerdefrist eingehalten, da der letzte Tag der Frist auf den 29.05.2003 fiel, einen Feiertag, sodass das Ende der Frist analog zu § 126 ZPO auf den nächsten Werktag, somit den 30.05.2003 fiel. Entsprechend sind alle Voraussetzungen erfüllt, um auf die vorliegende Verfassungsbeschwerde eintreten zu können.
2/Die Beschwerdeführerinnen machen eine Verletzung des Willkürverbotes (Art 31 Abs 1 LV),des Rechts auf Vermögenserwerb (Art 28 Abs 1 LV) und der Eigentumsgarantie (Art 34 Abs1 LV) geltend.
2.1 Zur Willkürrüge ist zunächst zu bemerken, dass der Staatsgerichtshof dieses Grundrecht nicht mehr aus dem Gleichheitssatz von Art 31 Abs 1 LV ableitet, sondern es als eigenständiges ungeschriebenes Grundrecht anerkannt hat (StGH 1998/45, LES 2000, 1 [5 f. Erw. 4 ff.]). Weiters kommt dem Willkürverbot nach der neueren StGH-Rechtsprechung nurmehr die Funktion eines Auffanggrundrechtes zu, das nur dann eine eigenständige Bedeutung hat, wenn kein spezifisches Grundrecht betroffen ist. Entsprechend erübrigt sich eine zusätzliche Willkürprüfung, wenn eine differenzierte Prüfung im Lichte eines spezifischen Grundrechtes möglich ist (siehe StGH 1997/12, LES 1999, 1 [4 Erw. 2]; StGH 1997/36, LES 1999, 76 [78 Erw. 2]). Deshalb ist im Folgenden zunächst zu prüfen, ob eines der beiden weiters geltend gemachten spezifischen Grundrechte betroffen ist, bevor allenfalls auf die Willkürrüge einzugehen ist.
2.2 Das weiters geltend gemachte Recht auf Vermögenserwerb betrifft, wie in der Verfassungsbeschwerde ausgeführt, nur die Beschwerdeführerin zu 2., da nur sie durch die hier angefochtene Entscheidung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz am Erwerb einer Liegenschaft gehindert wird. Wie die Beschwerdeführerinnen ebenfalls richtig ausführen, umfasst der persönliche Geltungsbereich dieses Grundrechtes grundsätzlich auch inländische juristische Personen wie die Beschwerdeführerin zu 2. Denn nach der StGH-Rechtsprechung sind auch juristische Personen Grundrechtsträger, dies jedenfalls soweit es "dem Wesen der juristischen Person entspricht" (StGH 1977/3, LES 1981, 41 [43 Erw. 3]; siehe auch StGH 1984/14, LES 1987, 36 [38 f. Erw. 1]). Anders als bei ideellen Grundrechten, bei denen zu differenzieren ist (vgl. StGH 1998/47, LES 2001, 73 [77 Erw. 2.1]), besteht beim Recht auf Vermögenserwerb kein Grund, juristische Personen als Grundrechtsträger auszuschliessen (StGH 1989/3, LES 1990, 45 [47]; StGH 1989/7, LES 1990, 55 [59 ff.]; vgl. auch Wolfram Höfling, Die Verfassungsbeschwerde zum Staatsgerichtshof, LPS Bd. 36, Vaduz 2003, S. 82 f.).
2.3 Die Beschwerdeführerin zu 1. beruft sich dagegen spezifisch auf die Eigentumsgarantie gemäss Art 34 Abs 1 LV. Nachdem der sachlichen Geltungsbereich dieses Grundrechtes selbstverständlich auch das Grundeigentum erfasst (StGH 1960/8, ELG 1955 - 1961, 151 [155, 157]), ist die Beschwerdeführerin zu 1. in diesem Grundrecht betroffen, wenn ihr die Genehmigung zum Verkauf einer liechtensteinischen Liegenschaft durch die Landesgrundverkehrskommission verweigert wird.
2.4 Im Folgenden ist somit zu prüfen, ob die hier angefochtene und die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission bestätigende VBI-Entscheidung unzulässigerweise in die Eigentumsfreiheit der Beschwerdeführerin zu 1. und in das Recht auf freien Vermögenserwerb der Beschwerdeführerin zu 2. eingreift.
3/ Wie in der Verfassungsbeschwerde richtig ausgeführt wird, müssen nach ständiger StGH-Rechtsprechung Grundrechtseingriffe gesetzlich legitimiert sein, einem überwiegenden öffentlichen Interesse entsprechen, verhältnismässig sein und sie dürfen den Kerngehalt des betroffenen Grundrechtes nicht antasten (StGH 1997/19, LES 1998, 269 [273 f. Erw. 3.2 f.]).
3.1 Im Beschwerdefall stellt die Generalklausel von Art 5 (i.V.m. Art 1 Abs 1) des Grundverkehrsgesetzes (GVG) die gesetzliche Grundlage für die Verweigerung des Erwerbs der gegenständlichen Triesenberger Liegenschaft dar. Danach bezweckt das Grundverkehrsgesetz, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG). Diese Genehmigung ist zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht vorliegt. Hierüber ist unter Abwägung aller Umstände zu entscheiden (Art 5 GVG). Die Beschwerdeführerinnen machen nicht geltend, dass diese gesetzliche Grundlage für den vorliegenden Grundrechtseingriff nicht genüge. Auch erachten sie zu Recht den Kerngehalt der betroffenen Grundrechte als nicht verletzt.
3.2 Hingegen bringen sie vor, dass die angefochtene VBI-Entscheidung unverhältnismässig sei und sich auch nicht auf ein überwiegendes öffentliches Interesse stützen könne, um den erfolgten Grundrechtseingriff zu rechtfertigen. Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz werfe nämlich alle Nicht-Familien-stiftungen in einen "Topf" und behandle die Beschwerdeführerin zu 2. wie alle übrigen juristischen Personen, obwohl es sich hierbei unbestrittenermassen um eine rein karitativ tätige Stiftung handle.
3.3 Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz begründet ihre ablehnende Entscheidung damit, dass das Grundverkehrsgesetz zwar nicht nur natürlichen, sondern auch juristischen Personen den Erwerb von Grundeigentum ermögliche, doch sei hierbei Zurückhaltung geboten und bei Prüfung des berechtigten Interesses am Grunderwerb ein besonders strenger Massstab anzulegen. Auch müsse eine juristische Person für den beabsichtigten Grundstückserwerb ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen, damit der Erwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt werden könne. Dieser Grundsatz werde lediglich bei Familienstiftungen durchbrochen, welche auch das berechtigte Interesse der Erstbegünstigten geltend machen könnten.
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz kommt im Weiteren zum Schluss, dass ein solches berechtigtes Eigeninteresse im Sinne der Generalklausel von Art 5 GVG bei der Beschwerdeführerin zu 2. nicht vorliege.
3.4 Zunächst ist generell auf die Praxis der Grundverkehrskommission und der Verwaltungsbeschwerdeinstanz zum Grunderwerb durch juristische Personen einzugehen.
Nach Auffassung des Staatsgerichtshofes erscheint es gerechtfertigt, wenn die Grundverkehrsbehörden beim Grunderwerb von juristischen Personen einen relativ strengen Massstab anlegen und bei diesen in der Regel ein eigener Bedarf beim Erwerb von Grundeigentum verlangt wird. Typischerweise besteht ein solcher Bedarf hinsichtlich der eigenen Betriebsstätte im Sinne von Art 6 Abs 1 lit. d GVG. Auch die von der Verwaltungsbeschwerdeinstanz gemachte Ausnahme hinsichtlich Familienstiftungen, bei denen auch der Bedarf von Erstbegünstigten als berechtigtes Erwerbsinteresse der Stiftung anerkannt wird, erscheint grundsätzlich gerechtfertigt; dies zumal bei Familienstiftungen ein üblicherweise kleiner, klar begrenzter Kreis von (Erst-)Begünstigten besteht, deren Bedarf von den Grundverkehrsbehörden in gleicher Weise wie beim Grunderwerb durch Private geprüft werden kann.
Bei karitativen juristischen Personen wie der Beschwerdeführerin zu 2. besteht zwar durchaus Anlass zu einer bevorzugten staatlichen Behandlung gegenüber anderen juristischen Personen, wie dies insbesondere im Bereich des Steuerrechts geschieht. Im Grundverkehrsbereich ist jedoch zu beachten, dass die Aufzählung der Erwerbstatbestände im Grundverkehrsgesetz zwar nicht abschliessend ist (StGH 1981/7, LES 1982, 59 [61 Erw. 2b]; LGVK G 18/87, LES 1989, 67 [69]; VBI 1997/81 und 2000/167); allerdings können die Grundverkehrsbehörden nur dann ein berechtigtes Interesse am Erwerb einer Liegenschaft bejahen, wenn es sich um einen Fall handelt, der einem vom Gesetz ausdrücklich anerkannten Erwerbsgrund in seiner Tragweite gleichkommt (LGVK G 18/87, LES 1989, 67 [69]). Jedenfalls ergeben sich sogleich Abgrenzungsprobleme, wenn man den Katalog der gesetzlichen Erwerbstatbestände verlässt. Es ist auch zu beachten, dass es in Liechtenstein eine beträchtliche Zahl von primär im Ausland tätigen karitativen juristischen Personen wie die Beschwerdeführerin zu 2. geben dürfte, von deren Wohltätigkeit auch teilweise inländische Empfänger profitieren. Die Bewilligung des vorliegenden Liegenschaftsgeschäfts könnte deshalb insbesondere im Lichte des Gleichheitssatzes der Verfassung durchaus dazu beitragen, dass die Nachfrage nach liechtensteinischen Grundstücken noch angeheizt und damit der Bodenmarkt noch weiter ausgetrocknet würde (vgl. Hans Karl Wytrzens, Der Bodenmarkt in Liechtenstein, LPS Bd. 22, Vaduz 1996, S. 217 ff.).
Es erscheint deshalb sehr wohl im öffentlichen Interesse, das Grundverkehrsgesetz auch gegenüber karitativen Organisationen restriktiv zu handhaben; und es scheint entsprechend auch verhältnismässig, zu verlangen, dass der Erwerb einer Liegenschaft zur Erfüllung des Zwecks der juristischen Person erforderlich ist.
3.5 Der Verwaltungsbeschwerdeinstanz ist auch zuzustimmen, dass der gegenständliche Grundstückserwerb für die Beschwerdeführerin zu 2. nicht zur Zweckerfüllung erforderlich ist. Die Beschwerdeführerin zu 2. bezweckt in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, wobei konkret Rudolf Steiner-Institutionen bzw. -lehrkräfte gefördert werden. Eine Beschränkung des Zwecks in geografischer Hinsicht besteht nicht. Der Stiftungszweck lässt es im Weiteren zwar zu, dass die Beschwerdeführerin zu 2. eine liechtensteinische Liegenschaft erwirbt, um diese dem Kurator für Verwaltungszwecke sowie für befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte von genussberechtigten Personen und zur Durchführung von Seminaren zur Verfügung zu stellen. Alternativ ist die Stiftung auch befugt, die Liegenschaft ganz oder teilweise zu vermieten oder zu verpachten und die Erträge zweckgemäss zu verwenden.
Erforderlich ist eine liechtensteinische Liegenschaft zur Zweckerfüllung somit aber nicht. An der fehlenden, aufs Inland ausgerichteten Zweckbestimmung ändert nichts, dass von der Beschwerdeführerin zu 2. u.a. die liechtensteinische Waldorfschule zum einen direkt durch Spenden und indirekt durch die Förderung von bisher über 500 Waldorflehrern profitiert.
Es ist auch nicht überzeugend, wenn die Beschwerdeführerinnen vorbringen, dass die Existenz der Beschwerdeführerin zu 2. ohne den (günstigen) Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft nur für die Lebensdauer des Kurators gesichert sei. Die Beschwerdeführerin zu 1. kann die Beschwerdeführerin zu 2. auch in Zukunft über den Tod des Kurators hinaus dadurch unterstützen, dass sie ihr die Liegenschaft kostenlos oder jedenfalls günstig zur Nutzung überlässt.
Der Verwaltungsbeschwerdeinstanz ist weiters zuzustimmen, dass allfällige Mieterträge aus der anderweitigen Vermietung der Liegenschaft kein berechtigtes Erwerbsinteresse darstellen können, da dies auf eine blosse Kapitalanlage hinauslaufen würde, was das Grundverkehrsgesetz gerade verhindern will.
Schliesslich stellt auch die mit dem gegenständlichen Grundstücksgeschäft verbundene "Repatriierung" der Liegenschaft in liechtensteinischen Besitz kein schützenswertes Erwerbsinteresse dar, zumal eine entsprechende Bestimmung früher im Grundverkehrsgesetz enthalten, in der Folge aber wieder gestrichen wurde, weil dies zu systematischer Bodenhortung missbraucht worden war (Hans Karl Wytrzens, a.a.O., S. 171 f. mit weiteren Nachweisen).
3.6 Insgesamt erscheint es aufgrund dieser Erwägungen sehr wohl im öffentlichen Interesse und auch verhältnismässig, der Beschwerdeführerin zu 2. trotz ihrer karitativen Ausrichtung den Erwerb der gegenständlichen Triesenberger Liegenschaft gestützt auf Art 5 GVG zu untersagen. Es liegt deshalb auch kein unzulässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführerin zu 1. und in das Recht auf Vermögenserwerb der Beschwerdeführerin zu 2. vor.
5/Gemäss diesen Erwägungen waren die Beschwerdeführerinnen mit keiner ihrer Grundrechtsrügen erfolgreich, sodass ihrer Verfassungsbeschwerde keine Folge zu geben war.
6/Hinsichtlich des Kostenspruchs ist zunächst darauf hinzuweisen, dass das Verfassungsbeschwerdeverfahren ein vom ordentlichen Instanzenzug gesondertes Verfahren ist und derStaatsgerichtshof somit auch nur über die Kosten des Verfassungsbeschwerdeverfahrensbefinden kann. Weiters war der vom Beschwerdeführer angegebenen Streitwert von CHF 150'750.00 gemäss ständiger StGH-Rechtsprechung auf CHF 100'000.00 zu reduzieren (StGH 1998/45, LES 2000, 1 [7 Erw. 6] mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Im Übrigen stützt sich der Kostenspruch auf Art 56 Abs 1 StGHG i. V. m. Art 19 Abs 1 lit. d sowie Abs 5 des Gebührengesetzes.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 28. Juni 2004