8 CG.2004.411
Als Gestaltungsrecht verleiht die Aufkündigung dem Berechtigten die Rechtsmacht, durch einseitige Erklärung - ohne Mitwirkung eines andern - eine Veränderung der bestehenden Rechtsverhältnisse herbeizuführen. Wer ein Aufkündigungsrecht besitzt, kann ein Mietverhältnis durch einseitige Erklärung an die Gegenpartei zum Erlöschen bringen.Das Gestaltungsrecht als Rechtsmacht, durch eigenes einseitiges Handeln des Berechtigten den gewünschten Erfolg zu bewirken, ist beherrscht vom Grundsatz der Rechtssicherheit. Der Verpflichtete, dem gegenüber ein Gestaltungsrecht ausgeübt wird, muss die vom Berechtigten einseitig gestaltete Rechtslage zweifelsfrei erkennen können; er muss zweifelsfrei erkennen können, ob das Gestaltungsrecht gültig - insbesondere innerhalb der dem Berechtigten zustehenden Rechtsmacht - ausgeübt wurde. Gestaltungsrechte gelten deshalb als bedingungsfeindlich und unwiderruflich; bedarf deren Ausübung der Zustimmung eines Dritten, so muss diese auf Verlangen innert nützlicher Frist nachgewiesen werden können.Werden bei einer Aufkündigung die hierfür geltenden Fristen nicht beachtet, so entfaltet die Aufkündigung keine Wirkung, wie immer die aufkündigende Partei ihre Erklärung verstanden haben mag. Anderes liesse sich mit dem die Gestaltungsrechte beherrschenden Grundsatz der Rechtssicherheit nicht vereinbaren.
1. Mit Klage vom 21.12.2004 begehrte die Klägerin beim LG, die Beklagte zu verpflichten, ihr den Betrag von CHF 45 963.15 samt näher bestimmten Zinsen zu bezahlen und ihr die Prozesskosten zu ersetzen. Wegen Teilzahlung der Beklagten von CHF 13 343.15 schränkte die Klägerin ihr Klagebegehren auf CHF 32 620.00 samt näher bestimmten Zinsen ein.
2. Mit U vom 04.04.2005 gab das LG dem eingeschränkten Klagebegehren statt und auferlegte der Beklagten die mit CHF 3860.70 bestimmten Prozesskosten.
3. In seinem U stellte das LG folgenden Sachverhalt fest:
3.1. Am 22.04.2004 wurde der Klägerin in einem näher bezeichneten Zwangsversteigerungsverfahren die Liegenschaft Nr ..., Grundbuch ..., um das Meistbot von CHF 3 Mio. zugeschlagen.
3.2. Auf dieser Liegenschaft befand und befindet sich ein Industrie- und Gewerbebau.
3.3. Mit Mietvertrag vom 06.11.1995 hatte die Beklagte von V, dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Eigentum der erwähnten Liegenschaft, Teile des erwähnten Industrie- und Gewerbebaus gemietet. Im Dezember 1998/Januar 1999 wurde dieser Mietvertrag insofern modifiziert, als eine feste Mietdauer bis zum 31.12.2005 und ein jährlicher Mietzins ab dem 01.01.1999 von CHF 144 000.00 (monatlich CHF 12 000.00) vereinbart wurde.
3.4. Nach dem erwähnten Zuschlag kündigte die Beklagte den mit V abgeschlossenen Mietvertrag mit folgendem Schreiben vom 30.04.2004 an die Klägerin auf:
EINSCHREIBEN
Frau... [Klägerin]
... [Adresse]
B, am 30. April 2004
...
Kündigung Mietvertrag Föhrenweg 16, Balzers
Sehr geehrte Frau ... [Klägerin]
Ich möchte hiermit unseren Mietvertrag, abgeschlossen mit V, auf den 31. Juli 2004 kündigen. Für allfällige Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
... [Geschäftsführer der Beklagten]
3.5. Dieses Kündigungsschreiben wurde der Klägerin am 03.05.2004 zugestellt.
3.6. Nach dem Auszug der Beklagten aus dem gegenständlichen Mietobjekt vermietete die Klägerin die Räume, die an die Beklagte vermietet gewesen waren, weiter. Sie konnte aber keinen höheren Mietzins als CHF 5600.00 erzielen. Monatlich entgingen ihr demnach CHF 6400.00 an Mietzinsen. Die Forderung der Klägerin aufgrund des Austritts der Beklagten aus dem Mietverhältnis belief sich bis und mit Dezember 2004 auf CHF 32 620.00 samt näher bestimmten Zinsen.
3.7. Mit dem Schreiben vom 30.04.2004 wollte der Geschäftsführer der Beklagten den Mietvertrag aufkündigen. Aufgrund der für ihn unsicheren Rechtslage tat er dies vorsorglich auf drei Monate. Seiner Ansicht nach handelte es sich dabei um eine auch sonst übliche Kündigungsfrist.
...
5. Einer gegen das U des LG erhobenen Berufung der Beklagten vom 04.05.2005 gab das OG mit U vom 20.07. 2005 keine Folge ... und verpflichtete die Beklagte, der Klägerin die mit CHF 3332.67 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
...
7. In rechtlicher Hinsicht erwog das OG insbesondere:
7.1. Mit Bezug auf die Formstrenge einer Aufkündigung sei zu unterscheiden zwischen der gerichtlichen Aufkündigung nach § 562 ZPO sowie der den formellen Erfordernissen nach § 562 Abs 1 und Abs 1 ZPO entsprechenden aussergerichtlichen Aufkündigung nach § 565 ZPO einerseits und der lediglich materiellrechtliche Wirkungen entfaltenden formlosen (aussergerichtlichen) Aufkündigung anderseits. Nur Aufkündigungen der ersten Art würden auch eine formellrechtliche Wirkung entfalten, nämlich unmittelbar einen Exekutionstitel schaffen, aufgrund dessen die Räumungsexekution nach Art 233 EO verlangt werden könne.
7.2. Aufkündigungen der ersten Art müssten auch den Zeitpunkt, in dem der Bestandvertrag endigen soll, enthalten, ebenso den Antrag, dem Gegner aufzutragen, entweder den Bestandgegenstand zur bestimmten Zeit bei sonstiger Exekution zu übergeben oder zu übernehmen, oder gegen die Aufkündigung seine Einwendungen bei Gericht einzubringen. Damit die gerichtliche Aufkündigung für diesen Termin wirksam sei, müsse sie nach § 563 ZPO vor Ablauf der nach § 560 Z 1 und Z 2 ZPO bestimmten Frist bei Gericht angebracht und zugestellt sein. Aufkündigungen, die erst nach Ablauf dieser Fristen eingebracht würden, seien von Amts wegen durch B zurückzuweisen.
7.3. Gerichtliche Aufkündigungen müssten sowohl die Aufkündigungsfrist als auch den Aufkündigungstermin enthalten. Werde die eine oder andere Voraussetzung nicht eingehalten, so sei die gerichtliche Aufkündigung nicht wirksam, es sei denn, es wären nach § 564 Abs 2 ZPO gegen die verspätet ausgesprochene Aufkündigung nicht binnen Frist Einwendungen angebracht worden.
7.4. Für eine formlose (aussergerichtliche) Aufkündigung, die nur materiellrechtliche Wirkung auslöse, gelte die Formstrenge grundsätzlich nicht. Wenn kein Aufkündigungstermin vereinbart sei oder (wie hier) aus "Ortsgewohnheit" bestehe, genüge es, dass die jeweilige (gesetzliche) Aufkündigungsfrist nach § 560 Z 3 ZPO eingehalten werde. Diese betrage bei Mieten, deren vertragsmässige Dauer ein Jahr übersteige, wenigstens drei Monate. Die Aufkündigungsfrist müsse der Mietpartei zur Gänze zur Verfügung stehen. Die von der Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2004 ausgesprochene Aufkündigung - wenn man ihr überhaupt das ausserordentliche Aufkündigungsrecht nach § 1121 ABGB zugestehe - sei mit der Zustellung vom 03.05.2004 am 03.08.2004 wirksam geworden: allerdings nur dann, wenn die Beklagte im Schreiben nicht den (früheren) Aufkündigungstermin vom 31.07.2004 angegeben hätte. Weil die Beklagte dies jedoch getan habe, sei die formlose Aufkündigung in Bezug auf die Formstrenge wie eine gerichtliche Aufkündigung zu behandeln und deshalb - wegen Nichteinhaltung der Aufkündigungsfrist von drei Monaten -unwirksam.
7.5. Eine Umdeutung der verspäteten Aufkündigung auf den nächsten Aufkündigungstermin (auf den 03.08.2004 oder auf den 30.08.2004) sei abzulehnen. Eine Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben sei unbehelflich, weil die Beklagte selber mit der Angabe des Aufkündigungstermins vom 31.07.2004 zum Ausdruck gebracht habe, das Mietverhältnis eben auf diesen Zeitpunkt (und nicht auf einen späteren) auflösen zu wollen. Diese eigene Erklärung müsse sich die Beklagte entgegenhalten lassen.
7.6. Eine sinngemässe Anwendung der im Arbeitsvertragsrecht geltenden Bestimmung (§ 1173a Art 45 ABGB) erscheine aufgrund der hier völlig anderen Interessenlage nicht angezeigt. Die Klägerin habe keinen Anlass gehabt, gegen das Schreiben der Beklagten vom 30.04.2004 etwas zu unternehmen, insbesondere gegen die verspätete Aufkündigung Einwendungen zu erheben. Denn dieses Schreiben habe keine Aufforderung nach § 562 ZPO enthalten, gegen die Aufkündigung Einwendungen bei Gericht zu erheben.
...
8. Gegen das U des OG richtete sich die Revision der Beklagten vom 22.08.2005 mit den Anträgen, das angefochtene U dahin gehend abzuändern, dass das auf CHF 32 620.00 eingeschränkte Klagebegehren vollinhaltlich abgewiesen wird; in eventu das angefochtene U aufzuheben und die Rechtssache zu neuerlicher Verhandlung und E an das OG zurückzuverweisen.
...
11. Unter dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung brachte die Beklagte (als Revisionswerberin) im Wesentlichen Folgendes vor:
11.1. Im gegenständlichen Rechtsstreit hätten sich zwei Fragen gestellt:
1). ob dem Bestandnehmer im Fall der zwangsweisen gerichtlichen Veräusserung einer Liegenschaft nach § 1121 ABGB bei fehlender Vormerkung im Grundbuch ein ausserordentliches Aufkündigungsrecht zustehe; und
2). ob eine formlose aussergerichtliche Aufkündigung, wenn der Aufkündigende einen (zu frühen) Aufkündigungstermin nenne, wie eine gerichtliche Aufkündigung zu behandeln sei oder ob nicht der Wille der aufkündigenden Partei zu erforschen und zu berücksichtigen sei.
Das OG (das die erste Frage verneinte und die zweite Frage [sinngemäss] bejahte) habe beide Fragen unrichtig beantwortet.
11.2. Zur ersten Frage: Bei der Veräusserung des Mietobjekts, das der Mieter bereits innehabe, gehe auch das unverbücherte Mietverhältnis auf den Erwerber über. Das Bestandverhältnis ende somit keinesfalls abrupt. Erst aufgrund von § 1120 f ABGB würden durch die Veräusserung der Bestandsache die Verträge auf bestimmte Zeit in solche auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Aufkündigungsfrist umgewandelt. Nach dem Zweck dieser Bestimmungen sollten weder der Mieter noch der Vermieter in eine Vertragsbeziehung mit einem Dritten gezwängt werden, da besonders bei Dauerschuldverhältnissen die persönlichen Momente verstärkt zu beachten seien. Die zu dieser Auslegung kritischen Literaturstimmen in Österreich bezögen sich auf das österreichische Mietrechtsgesetz, wie es jedoch in Liechtenstein nicht gelte.
11.3. Zur zweiten Frage: Das OG habe ohne nähere Begründung angenommen, eine Umdeutung der verspäteten Aufkündigung auf den nächsten Aufkündigungstermin sei abzulehnen. Damit habe es gesetzwidrig den Willen der aufkündigenden Partei missachtet, dh sich damit überhaupt nicht auseinandergesetzt. Vielmehr hätte es die Aufkündigung des gegenständlichen Mietvertrags anhand der gesetzlichen Auslegungsregeln auslegen müssen. Danach hätte sich ergeben:
11.3.1. Nach dem Grundsatz der Verkehrssicherheit dürfe der Erklärungsempfänger auf eine bestimmte Erklärungsbedeutung vertrauen. Allerdings könne die Erklärung nicht stets so gelten, wie der Empfänger sie verstanden habe. Dieser sei in seinem Vertrauen nur dann schutzwürdig, wenn er die Erklärung so verstanden habe, wie sie ein redlicher, verständiger Erklärungsempfänger habe verstehen dürfen.
11.3.2. Willenserklärungen seien zunächst nach dem Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszulegen. Bei Verträgen gelte es jedoch, den Willen der Parteien zu erforschen, nämlich die dem Erklärungsgegner erkennbare und von ihm widerspruchslos zur Kenntnis genommene Absicht des Erklärenden. Bei einseitiger Willenserklärung sei der Wille des Erklärenden massgebend.
11.3.3. Beide Untergerichte hätten zutreffend festgestellt, dass der Geschäftsführer der Beklagten den gegenständlichen Mietvertrag mit dem Schreiben vom 30.04.2004 habe aufkündigen wollen. Aufgrund der für ihn unsicheren Rechtslage habe er vorsorglich auf drei Monate - auf die seiner Ansicht nach auch sonst übliche Aufkündigungsfrist - aufgekündigt. Keinesfalls habe er ausschliesslich zum 31.07.2004 aufkündigen wollen, um - falls dies misslingen sollte - das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.
11.3.4. Die Beklagte habe aufkündigen wollen und diesen Willen auch durch ihren Auszug aus dem Mietobjekt betätigt. Die gesetzeskonforme Berücksichtigung des Willens der erklärenden Beklagten stehe der berechtigten Ansicht des OG, wonach die Aufkündigungsfrist der Mietpartei zur Gänze zur Verfügung stehen müsse, nicht entgegen. Der festgestellte Wille der Beklagten sei eben darauf gerichtet gewesen, die gesamte gesetzliche Aufkündigungsfrist einzuhalten.
11.3.5. Weshalb die formlose aussergerichtliche Aufkündigung der Beklagten wie eine gerichtliche Aufkündigung zu behandeln sein soll, lasse sich mangels Begründung (aus näher erörterten Gründen) nicht nachvollziehen.
...
13. Hierzu hat der OGH erwogen:
13.1. Wie die Beklagte zutreffend vorbrachte, stellten sich im gegenständlichen Fall zwei Fragen, deren erste das OG verneinte, deren zweite es (sinngemäss) bejahte. Die Revision wäre indes nur dann berechtigt, wenn beide Fragen anders zu beantworten wären, als das OG sie beantwortet hat: wenn also die erste Frage bejaht und die zweite Frage verneint würde. Beide Untergerichte haben der ersten Frage - ob der Beklagten unter den festgestellten Umständen überhaupt das Recht zustehe, das Bestandverhältnis aufzukündigen - eher beiläufige Bedeutung beigemessen. Das LG hatte die Frage zwar thematisiert, ohne sie abschliessend zu beantworten, weil es dem Klagebegehren stattgab, indem es die zweite Frage
ob die gegenständliche Aufkündigung in formeller Hinsicht wie eine gerichtliche Aufkündigung zu behandeln sei - bejahte. Das OG beantwortete die erste Frage erst
und insofern nicht mehr entscheidungswesentlich -, nachdem es die zweite Frage bejaht und das U des LG bereits deswegen bestätigt hatte. Es erschien deshalb zweckmässig, bei der Beurteilung der Revision ebenfalls bei der zweiten Frage einzusetzen.
13.2. § 560 ZPO enthält materiellrechtliche Bestimmungen über Aufkündigungstermine. Nach § 560 Z 3 ZPO müssen Mieten, deren vertragsmässige Dauer (wie hier) ein Jahr übersteigt, wenigstens drei Monate früher aufgekündigt werden, als der Bestandgegenstand zurückgegeben oder zurückgenommen werden soll. Nach den Feststellungen kündigte die Beklagte das gegenständliche Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.04.2004, zugestellt am 03.05.2004, auf den 31.07.2004 auf.
13.3. Erklärungen - insofern auch Aufkündigungen -haben den Zweck, einem andern etwas bekannt zu geben. Soll dieser Zweck erreicht werden, muss der Empfänger Gelegenheit erhalten, sie zur Kenntnis zu nehmen. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Erklärung nicht schon mit ihrer Absendung, sondern erst mit ihrem Zugang wirksam wird, wie dies § 862a ABGBB (= § 862a ÖABGB) denn auch vorsieht (Peter Apathy in Michael Schwimann, Praxiskommentar zum [ö]ABGB, Bd 5 [2. A Wien 1997] Rz 2 zu § 862a ÖABGB; Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, Bd I [12. A Wien 2002] S 101 ff [G]; Peter Rummel in Peter Rummel [Hrsg] Kommentar zum [ö]ABGB, 1. Bd [3. A Wien 2000] Rz 1 zu § 862a ÖABGB; Dittrich/Tades, das [ö]ABGB [MGA 35. A Wien 1999] E 6 zu § 862a ÖABGB). Die gegenständliche Aufkündigung wurde demnach - wenn überhaupt - mit ihrem Zugang bei der Klägerin, also am 03.05.2004, wirksam.
13.4. Als Gestaltungsrecht verleiht die Aufkündigung dem Berechtigten die Rechtsmacht, durch einseitige Erklärung - ohne Mitwirkung eines andern - eine Veränderung der bestehenden Rechtsverhältnisse herbeizuführen. Wer ein Aufkündigungsrecht besitzt, kann ein Mietverhältnis durch einseitige Erklärung an die Gegenpartei zum Erlöschen bringen (Koziol/Welser, S 44 unten f; Rummel, Rz 10 zu § 859 ÖABGB; Dittrich/Tades, E 6b zu § 859 ÖABGB).
13.5. Soweit der Beklagten als Bestandnehmerin überhaupt ein Aufkündigungsrecht zustand - was davon abhängt, wie die erste Frage beantwortet wird -, verlieh es ihr die Rechtsmacht, das gegenständliche Mietverhältnis drei Monate nach Zugang der entsprechenden Erklärung zum Erlöschen zu bringen: also auf den 03.08.2004 (§ 125 Abs 2 ZPO).
13.6. Die Rechtsmacht, das gegenständliche Mietverhältnis auf den 31.07.2004 zum Erlöschen zu bringen, wie dies die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 30.04.2004 erklärte, stand der Beklagten nicht zu.
13.7. Das Gestaltungsrecht als Rechtsmacht, durch eigenes einseitiges Handeln des Berechtigten den gewünschten Erfolg zu bewirken, ist beherrscht vom Grundsatz der Rechtssicherheit. Der Verpflichtete, dem gegenüber ein Gestaltungsrecht ausgeübt wird, muss die vom Berechtigten einseitig gestaltete Rechtslage zweifelsfrei erkennen können; er muss zweifelsfrei erkennen können, ob das Gestaltungsrecht gültig - insbesondere innerhalb der dem Berechtigten zustehenden Rechtsmacht - ausgeübt wurde. Gestaltungsrechte gelten deshalb als bedingungsfeindlich und unwiderruflich; bedarf deren Ausübung der Zustimmung eines Dritten, so muss diese auf Verlangen innert nützlicher Frist nachgewiesen werden können (zum Ganzen insbesondere auch die schweizerische Rechtslehre, beispielsweise Eugen Bucher in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I [3. A Basel/Genf/München 2003] Rz 41 f [III] zur Einleitung vor Art 1 ff CH-OR; Alfred Koller, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd I [Bern 1996] S 44 f [4] Rz 193 ff; Hans Merz, Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 1. Teilband, in: Schweizerisches Privatrecht VI/1 [Basel/Frankfurt am Main 1984] S 72 ff [§ 8]).
13.8. Indem die Beklagte das gegenständliche Mietverhältnis auf den 31.07.2004 aufkündigte, übte sie ihr Gestaltungsrecht ausserhalb der ihr zustehenden Rechtsmacht und damit nicht gültig aus. Mit Bezug auf die zweite Frage war nicht in erster Linie die Aufkündigung vom 30.04.2004 als Willenserklärung der Beklagten auszulegen, sondern zu beurteilen, ob die Beklagte mit dieser Aufkündigung das ihr zustehende Gestaltungsrecht gültig ausgeübt habe. Werden bei einer Aufkündigung die hierfür geltenden Fristen nicht beachtet, so entfaltet die Aufkündigung keine Wirkung, wie immer die aufkündigende Partei ihre Erklärung verstanden haben mag. Anderes liesse sich mit dem die Gestaltungsrechte beherrschenden Grundsatz der Rechtssicherheit nicht vereinbaren.
13.9. In solchem Sinn ist eine Aufkündigung wirksam, wenn sie auf eine längere als die massgebende Frist erklärt wird; denn das der Aufkündigung entsprechende Gestaltungsrecht wird innerhalb der dem Berechtigten zustehenden Rechtsmacht ausgeübt (Dittrich/Tades, E 7 und E 8 zu §1116 ÖABGB). In ähnlichem Sinn wird eine verspätete Aufkündigung - ein nicht gültig ausgeübtes Gestaltungsrecht - nicht als Aufkündigung auf für den nächsten Termin wirksam (Martin Binder in: Michael Schwimann [Hrsg] Praxiskommentar zum ÖABGB, Bd 6 [2. A Wien 1997] Rz 18 zu §1116, 1116a ÖABGB; Helmuth Würth in: Peter Rummel [Hrsg] Kommentar zum [ö]ABGB, 1. Bd [3. A Wien 2000] Rz. 13 zu § 1116 ÖABGB).
3.10. Zusammenfassend ergab sich, dass die Beklagte das ihr (allenfalls) zustehende Gestaltungsrecht - das gegenständliche Mietverhältnis auf den 31.07.2004 einseitig zum Erlöschen zu bringen - mit ihrer der Klägerin am 03.05.2004 zugegangenen Erklärung nicht gültig ausgeübt hat. Das gegenständliche Mietverhältnis wurde mit dieser Erklärung nicht zum Erlöschen gebracht. Die Revision erwies sich demnach als nicht berechtigt, ohne dass beurteilt zu werden brauchte, ob der Beklagten als Bestandnehmerin unter den festgestellten Umständen das Aufkündigungsrecht überhaupt zugestanden hätte.
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