4 Cg 186/2000-14
§ 936 ABGB Art 92 GemeindeG
Die Bindungswirkung eines Vorvertrages für die Parteien ist grundsätzlich schwächer als bei einem Hauptvertrag.
Ein Vorvertrag kann, wie auch ein anderer Vertrag, bei Veränderung der wesentlichen Umstände iS des Fortfalles der Geschäftsgrundlage gelöst werden. Bei endgültigem Wegfall des von beiden Teilen vorausgesetzten Vertragszweckes bzw jener Umstände, die die Parteien mit dem Geschäft verbinden, ist auch ein Vorvertrag nicht mehr verbindlich.
Eine den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit, Sparsamkeit und Gleichbehandlung ihrer Bürger verpflichtete Gemeinde muss einen zur Realisierung eines Wegprojektes geschlossenen Vorvertrag, in dem sie sich zum Kauf des für die Strasse benötigten Grundstückes verpflichtet, nicht zuhalten, wenn ein anderer involvierter Grundeigentümer für die Ablöse seiner für die Strasse benötigten geringfügigen Teilfläche (13 m2) einen weit über dem Verkehrswert liegenden Preis verlangt. Die Möglichkeit einer Enteignung muss hiebei nicht in Erwägung gezogen werden.
Die Beklagte (die Gemeinde X) schloss im Jahre 1999 mit dem Rechtsvorgänger der Kläger einen Vorvertrag, in dem sie sich verpflichtete, dessen Wegparzelle um den Kaufpreis von CHF 136 700.- zu erwerben, um damit einige Anrainergrundstücke durch eine öffentliche Strasse zu erschliessen. Für das Wegprojekt wurden ua ca 13 m2 eines anderen Grundstückes benötigt, dessen Eigentümer K bereits vor dem Vorvertag ablehnend diesem Vorhaben gegenüberstand. In der Präambel des Vorvertrages wurde deshalb auch die Möglichkeit einer Enteignung dieser Teilfläche erwähnt, um auf K einen gewissen Druck auszuüben.
Im Zuge der Ablöseverhandlungen äusserte K weit über den Wert seines Teilstückes liegende Entschädigungs- und Wertminderungsforderungen, denen der Gemeinderat der Beklagten trotz seinerseits grosszügiger Anbote nicht nähertrat. Als sich in der Folge eine andere Möglichkeit zur Erschliessung der Anrainergrundstücke zu dem Verkehrswert entsprechenden Grundstücksablösen ergab, entschied die Beklagte für diese und genehmigte dieses Projekt gem Art 23 BauG.
Mit der gegenständlichen Klage begehrten die Kläger sinngemäss die Zuhaltung des Vorvertrages.
Das LG wies das Klagebegehren ab. Das OG gab der Berufung der Kläger keine Folge, wobei die E der Vorinstanzen neben dem Hinweis auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf andere materiell- und prozessrechtliche Erwägungen gestützt wurden.
Die Revision der Kläger blieb erfolglos.
Die Klage wurde schon deshalb zu Recht abgewiesen, weil - worauf sich die Beklagte ja in ihrem erstinstanzlichen Vorbringen im Wesentlichen berufen hatte - die Geschäftsgrundlage des Vorvertrages vom 07.06.1999 in Wegfall kam und die Beklagte aus diesem Grunde an den Vertrag nicht mehr gebunden ist.
Beim genannten Vertrag handelt es sich Unbestrittenermassen um einen Vorvertrag iS des § 936 ABGB, der ua nur dann verbindlich ist, wenn "die Umstände insgesamt nicht dergestalt verändert worden sind, dass dadurch der ausdrücklich bestimmte oder doch aus den Umständen hervorleuchtende Zweck vereitelt worden ist".
Das Gesetz hat damit für den Vorvertrag den grundsätzlich wenngleich in abgeschwächter Form auch für andere Rechtsgeschäfte geltenden Grundsatz festgeschrieben, dass eine Lösung von diesem Vorvertrag bei Veränderung der wesentlichen Umstande iS des Fortfalles der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Die Bindungswirkung eines Vorvertrages für die Parteien ist damit grundsätzlich schwächer als die bei einem Hauptvertrag (vgl Reischauer in Rummel KommzABGB3 Rz 5 zu § 936).
Nach Lehre und Rechtsprechung darf ein Vertrag unter Umständen dann gelöst werden, wenn die objektive (typische) Geschäftsgrundlage, die jedermann mit einem solchen Geschäft verbindet, weggefallen und damit der im Vertragsinhalt zum Ausdruck gelangte, von beiden Teilen anerkannte wesentliche Vertragszweck nicht mehr erreicht wird. Sind nämlich beide Parteien bei Vertragsabschluss mit Selbstverständlichkeit vom Bestehen, Fortbestehen oder vom Eintritt bestimmter geschäftstypischer Umstände ausgegangen und haben sie diesen nur deshalb nicht zur Bedingung des Geschäftes gemacht, weil niemand an die Notwendigkeit einer diesbezüglichen ausdrücklichen Regelung dachte, so ist bei endgültigem Wegfall des von beiden Teilen vorausgesetzten Vertragszweckes der Vertrag nicht mehr verbindlich bzw könnte, was hier allerdings von vornherein nicht in Betracht kommt, analog dem § 872 ABGB angepasst werden (EvBl 1977/68; SZ 54/4; RdW 1990, 24 mwN).
Dieser Grundsatz wird in der Rechtsprechung allerdings dahin eingeschänkt, dass von der Geschäftsgrundlage nur typische Umstände umfasst sein können, die beide Teile mit dem Geschäft verbinden und nicht nur individuelle Motive eines Vertragspartners (JBl 1960, 197).
Nun war es aber im vorliegenden Fall die typische und wesentliche Grundlage des Vorvertrages, dass die Wegparzelle der Kläger Nr X von der Beklagten zum Zwecke der Erschliessung der Grundstücke A und B erworben werden soll und die hiefür ua benötigte Teilfläche von 13 m2 von K zu einem, wie noch zu begründen sein wird, angemessenen und für die Beklagte akzeptablen Kaufpreis gekauft werden kann, welchem Zweck ja auch die in die Präambel aufgenommene Möglichkeit der Enteignung dieser Fläche diente, mit der festgestelltermassen aber nur ein gewisser Druck auf K ausgeübt werden sollte.
Für die Beklagte als einem gem Art 92 Abs 1 GemeindeG LGBl 1996/76 den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit verpflichteten Rechtsträger war es, wie auch für ihren Vertragspartner ER ohne weiteres einsichtig und erkennbar, von vorneherein nicht vertret- und verantwortbar, für den für das Wegprojekt von K benötigten Grundstreifen von 13 m2 einen weit über dem Verkehrswert liegenden Preis oder aber im Zusammenhang damit eine sachlich nicht zu rechtfertigende Wertminderungsforderung zu bezahlen.
Als einem mit Steuergeldern wirtschaftenden, gem Art 116 GemeindeG unter der Aufsicht des Staates stehenden öffentlichen Rechtsträger war es der Beklagten schon aus politischen Gründen und insbesondere wegen ihrer Pflicht zur Gleichbehandlung aller Bürger verwehrt (wenngleich nicht faktisch unmöglich), im Zusammenhang mit einem Wegprojekt, das im Interesse einer relativ geringen Anzahl von Anliegern realisiert werden sollte, Grundstückspreise zu bezahlen, die fern jener Realität liegen. Darauf aber liefen die Entschädigungsvorstellungen des GK in der Grössenordnung von CHF 27 700.-/kl - bei einem üblichen Preis von CHF 500.-/kl - hinaus, von denen der Genannte nach den Feststellungen des LG nie abrückte.
Die Erschliessung der Anrainergrundstücke A und B und der darin inkludierte Erwerb der Teilfläche von 13 m2 von GK zu einem einigermassen realistischen Preis war also die beiderseitige Grundlage des Vorvertrages, umsomehr, als die Initiative zum Grundverkauf von ER ausging und dieser an der Veräusserung seiner Wegparzelle primär interessiert war. In diesem Zusammenhang kann nicht ausser acht gelassen werden, dass die Beklagte gemäss den Art 16, 23, 24 und 25 BauG verpflichtet gewesen wäre, einen Anteil der mit der Baulanderschliessung verbundenen Gestehungskosten der Strasse auf die dadurch begünstigen Interessenten und Eigentümer umzulegen.
Im Sinne dieser Erwägungen lagen also die "geänderten" Umstände iS des § 936 ABGB durchaus nicht allein in der Interessenssphäre der Beklagten, sondern auch im Bereich der Kläger bzw ihres Rechtsvorgängers (vgl Apathy in Schwimann, PraxiskommzABGB2 Rz 8 zu § 901 mwN).
Auch für ER musste es klar sein, dass das Wegprojekt nur dann verwirklicht werden kann, wenn es gelingt, GK zu einer einigermassen marktgerechten Preisvorstellung zu veranlassen, welchem Zweck ja die in der Präambel des Vertrages in den Raum gestellte Möglichkeit einer Enteignung dienen sollte.
Dass damit nur ein gewisser Druck auf GK ausgeübt werden sollte, lag auch für ER auf der Hand. Der Ausgang und vor allem die Dauer eines Enteignungsverfahrens waren wegen des hier schon wegen der geringen Zahl der am Wegprojekt interessierten Anrainer gem Art 35 LV in Zweifel zu ziehenden öffentlichen Interesses bzw öffentlichen Wohles nicht abzusehen und konnte ein solches Enteigungsverfahren schon wegen der Dringlichkeit der Erschliessung der Grundstücke A, die ein Haus bauen wollte, nicht wirklich beabsichtigt sein (vgl LES 1980/81, 45; ELG 1973 bis 1978, 352 je mwN; Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung 178 f).
Die Erschliessung der Anrainergrundstücke und die dafür erforderliche Einigung zwischen der Beklagten und GK über die Ablöse des Grundstreifens lagen also auch in der Interessenssphäre der Kläger bzw ihres Rechtsvorgängers, weshalb diese ebenfalls das Risiko des Scheiterns der Verhandlungen zu tragen hatten (vgl EvBl 1988/31).
Nun verweisen die Kläger zutreffend auf jene Rechtsprechung, wonach sich ein Vertragsteil auf das Nichtvorhandensein bzw den Wegfall der Geschäftsgrundlage dann nicht berufen kann, wenn er diese durch sein Verhalten selbst herbeigeführt hat (JBl 1978, 153 ua). Der Hinweis auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist demnach dann nicht zielführend, wenn - umgelegt auf den vorliegenden Fall - die Beklagte ein Verschulden daran trifft, dass das mit dem Vorvertrag beabsichtigte Wegprojekt durch die neue Wegvariante ohne Inanspruchnahme des Grundstückes der Kläger hinfällig wurde.
Ein solches Verschulden der Beklagten ist allerdings zu verneinen. Die Beklagte hat nach der unrealistischen Wertminderungsforderung des GK von CHF 100 000.- diesem eine durchaus grosszügige Alternative in der Form angeboten, dass sie neben dem Realersatz der 13 m2 zwei asphaltierte Parkplätze mit einem Kostenaufwand von CHF 10 000.- schafft, was allerdings von K abgelehnt wurde. Dieser stellte auch in dieser Phase der Verhandlungen keine Reduktion seiner Wertminderungsforderung in Aussicht und wies, insoweit wohl zutreffend, darauf hin, dass wohl kein öffentliches Interesse für eine Enteignung gegeben sei, wenn mit dem beabsichtigten Weg nur wenige Einfamilienhäuser erschlossen würden.
Bei diesem Stand der Dinge bestand keine realistische Möglichkeit mehr, die für das Wegprojekt benötigten 13 m2 um eine wirtschaftlich zumutbare Gegenleistung zu erwerben, weshalb die Beklagte durchaus berechtigt war, die von den Geschwistern A und B vorverhandelte andere Erschliessungsvariante aufzugreifen und diese einschliesslich der Beschlussfassung gem Art 23 BauG zu realisieren.
Die Frage, ob die betroffenen Grundeigentümer im Falle einer ablehnenden Haltung der Beklagten diese im Verwaltungsweg hätten bekämpfen können, ist also für die Beurteilung dieser Sache nicht relevant.
Mit dem neuen Weg aber sind die A und B Gründe ausreichend erschlossen und kann der Beklagten nicht zugesonnen werden, eine zweite Strasse zu diesen Grundstücken zu bauen.
Zusammenfassend ist die Beklagte somit berechtigt, dem Anspruch der Kläger auf Erwerb der Grundstücksteilflächen laut Vorvertrag den Wegfall der Geschäftsgrundlage entgegenzusetzen und kann nach dem Vorgesagten auch keine Rede davon sein, dass die Beklagte die beiderseitige Voraussetzung des Vorvertrages, die genannten Grundstücke öffentlich zu erschliessen, schuldhaft vereitelt habe.
Die Klagsabweisung erfolgte allein aus diesem Grunde zu Recht.