1 Cg 2000.336-72
Art 2, 15, 25 GVG §§ 879, 1120 ABGB Art 2 PGR
Im Falle der Veräusserung des Mietgegenstandes tritt der Käufer in das Bestandverhältnis ein, welches kraft Gesetzes bei sonst unverändertem Inhalt in ein solches auf unbestimmte Zeit mit gesetzlichen Kündigungsfristen umgewandelt wird. Der Käufer ist an die vertragliche Mietdauer nicht gebunden und kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auflösen. Der Ausübung des Kündigungsrechtes steht es gleich, wenn der Käufer des Bestandobjektes mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag gegen Zahlung eines höheren Mietzinses und mit einer geänderten Vertragsdauer abschliesst.
Wenn der Mieter im Einverständnis mit dem Verkäufer im Hinblick auf die vereinbarte 25-jährige Dauer des Mietvertrages erhebliche Investitionen vornimmt, der Verkäufer in der Folge vertragswidrig das Mietobjekt ohne Überbindung dieser Vertragsdauer veräussert und dem Mieter vom Erwerber gem § 1120 ABGB gekündigt wird, verstösst die gegen das spätere Schadenersatzbegehren des Mieters erhobene Einwendung des vertragsbrüchigen Verkäufers, der Vertrag sei auch nach dem GVG nichtig, gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und stellt einen Rechtsmissbrauch dar.
§§ 1293 f, 1431 f ABGB
Einen Schaden können auch frustrierte Aufwendungen des Geschädigten darstellen, die zwar vom Schädiger nicht verursacht wurden, wohl aber deren «Sinnlosigkeit».
Bereicherungs- und Schadenersatzansprüche können wegen ihrer verschiedenen Ausgangspunkte miteinander konkurrieren. Im Bereicherungsrecht geht es darum, dass der Belangte einen Vorteil herausgibt, der ihm nicht gebührt. Im Schadenersatzrecht kommt es hingegen auf den Nachteil an, den der Ersatzberechtigte erlitten hat. Der Vorteil ist von einem Schaden des «Entreicherten» unabhängig.
Art 53, 54, 55 SR
Diese Bestimmungen zielen auf die Regelung von Fallkonstellationen ab, bei denen zwischen dem Materialeigentümer und dem Grundeigentümer keine vertragliche Vereinbarung über einen entgeltlichen Materialeinbau besteht und dennoch eine Verarbeitung von «Baumaterial» auf einem Grundstück vorgenommen wird. Der Ersatzanspruch des Materialeigentümers setzt jedenfalls einen Wertzuwachs des Grundstücks voraus.
§§ 879, 1437 ABGB Art 518, 519 SR
Die Partner eines absolut nichtigen Geschäftes haben bei der Rückabwicklung desselben alles zurückzustellen bzw nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung des Zwecks der Nichtigkeitsnorm alles zurückzuerstatten, was sie aus einem solchen Vertrag zu ihrem Vorteil erlangt haben. Der Umfang des Ersatzes richtet sich danach, ob der Empfänger der Leistung als redlicher oder unredlicher Besitzer anzusehen ist (§ 1437 ABGB). Damit verweist das auf österreichischer Rezeptionsgrundlage beruhende ABGB auf die Bestimmungen der Art 518 und 519 SR, die dem schweizerischen Recht entlehnt sind (Art 939, 940 ZGB) und den gutgläubigen Besitzer neben der Wegnahme seiner Sachen zum Ersatz der notwendigen und nützlichen Verwendungen berechtigen. Ein bösgläubiger Besitzer hat - ohne Wegnahmerecht - nur Anspruch auf Verwendungsersatz, wenn diese Verwendungen auch für den Berechtigten notwendig gewesen wären.
1. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft liechtensteinischen Rechts, schloss am 29.07.1998 als Mieterin mit der Erstbeklagten, einer Anstalt liechtensteinischen Rechts und vertreten durch den Zweitbeklagten als deren Verwaltungsrat, als Vermieterin einen Mietvertrag betreffend die im Ersturteil näher bezeichneten Büroräumlichkeiten samt fünf Autoabstellplätzen in Vaduz, wofür sie einen Mietzins von insgesamt CHF 3600.- zu bezahlen hatte. Das Mietverhältnis begann am 01.08.1998 und sollte nach dem Mietvertrag nach vorausgehender dreimonatiger Kündigung beiderseits frühestens auf den 01.08.2023 kündbar sein. Damit wurde eine fixe Mindestmietdauer von 25 Jahren vereinbart. Der Mietvertrag, der der zuständigen Grundverkehrsbehörde nicht zur Genehmigung vorgelegt wurde, wurde auch nicht im Grundbuch vorgemerkt.
Im Hinblick auf den Abschluss dieses langjährigen Mietvertrages tätigte die Klägerin im Mietobjekt erhebliche Investitionen in der vom LG im Einzelnen festgestellten Höhe von insgesamt CHF 423 094.35. Diese Investitionen betrafen ua die Innenausstattung der Büroräumlichkeiten beispielsweise durch die Anschaffung bzw den Ein-/Um- /Ausbau diverser Möbel, Zwischenwände, Bodenbeläge, Tresors, EDV-, Telefon-, Klima-, Telex- und Schliessanlagen.
Mit Kaufvertrag vom 25.05.2000 verkaufte die Erstbeklagte das gegenständliche Mietobjekt an die Firma C um jenen Preis von CHF 1,06 Mio, um den sie das Mietobjekt selbst zuvor käuflich erworben hatte. Der Mietvertrag wurde von der Erstbeklagten nicht auf die Käuferin C überbunden. Vielmehr verpflichtete sich die Erstbeklagte als Verkäuferin, das Kaufobjekt - unter namentlichen Bezug auf das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen -mietfrei zu übergeben.
Auf Grund der gerichtlichen Kündigung der Firma C, gegen die die Klägerin Einwendungen erhob, wurde die Klägerin mit dem in Rechtskraft erwachsenen U des LG vom 22.10.2000, 1 Cg 2000.277-6, zur Räumung des Mietobjektes bis spätestens 31 01.2001 verpflichtet.
Die Klägerin musste allerdings die Büroräumlichkeiten tatsächlich nie räumen und verlassen. Sie konnte sich vielmehr mit der Firma C auf einen neuen Mietvertrag einigen. Gemäss diesem Mietvertrag vom 29.06.2001 wurde bei Mietbeginn am 01.11.2000 vereinbart, dass das Mietverhältnis nach vorausgegangener dreimonatlicher schriftlicher Kündigung zum Monatsende frühestens auf den 31.10.2005 gekündigt werden konnte. Der Mietzins für die Büroräumlichkeiten sowie drei Autoabstellplätze wurde mit CHF 6740.- monatlich festgelegt.
2.1. Mit der bereits am 22.12.2000 überreichten Klage begehrte die Klägerin von den Beklagten den Ersatz der von ihr mit CHF 526 666.74 bezifferten Investitionen sA.
Sie habe diese Investitionen im Vertrauen auf die Möglichkeit einer langen Mietdauer getätigt und sei dieser Geschäftszweck nunmehr vereitelt worden. Ohne diese Investitionen hätten die Beklagten das Objekt nicht oder nur zu einem geringeren Preis verkaufen können, so dass die Beklagten ungeachtet ihrer Schadenersatzpflicht auch ungerechtfertigt bereichert seien.
Die Klägerin stützte ihr Klagebegehren mit einem weitwendigen und nicht durchwegs nachvollziehbaren Vorbringen auch auf diverse andere Klagegründe insbesondere die Tatbestände der List (§§ 870 f ABGB), culpa in contrahendo, Durchgriffshaftung bzw Konkursverschleppung sowie der Bestimmung des § 1097 ABGB. Da sie diese vom LG verneinten Rechtsgründe in der Revision nicht mehr releviert, kann vorweg auf die zusammenfassende Wiedergabe sowohl des Vortrages der Klägerin als auch die rechtlichen Erörterungen desselben im Ersturteil verwiesen werden (§§ 469 Abs 2, 482 ZPO).
Über Auftrag des Erstgerichtes, die Anspruchsgrundlage hinsichtlich des Zweitbeklagten zu konkretisieren, der ja nur als Organ der Erstbeklagten tätig geworden sei, berief sich die Klägerin zusammengefasst darauf, dieser sei völlig unabhängig und getrennt von der Anstalt und als Vermittler aufgetreten und habe entsprechende Zusagen gemacht. Der Zweitbeklagte hafte auch aus dem Titel der Durchgriffshaftung, Konkursverschleppung und im Rahmen seiner Verantwortlichkeit gemäss den Art 181, 218 PGR.
2.2. Die Beklagten beantragten Klagsabweisung.
Der Mietvertrag sei ausschliesslich mit der Erstbeklagten abgeschlossen worden. Ob und inwieweit auch der Zweitbeklagte im Falle eines Obsiegens der Klägerin gegebenenfalls gegenüber der Erstbeklagten schadenersatzpflichtig werde, könne nicht Gegenstand dieses Rechtsstreites sein, welchem ausschliesslich das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Erstbeklagten zugrundeliege.
Die Klägerin nutze das Mietobjekt nach wie vor mietweise auf Grund des mit der Firma C neu abgeschlossenen Mietvertrages. Schon aus diesem Grunde könne der Klägerin bis heute kein Schaden entstanden sein, da sie die von ihr getätigten Investitionen nach wie vor nutze.
Bei gegenständlichen Mietvertrag handle es sich um einen gemäss Grundverkehrsgesetz bewilligungspflichtigen Vertrag, welcher, da er niemals der Grundverkehrsbehörde vorgelegt worden sei, ex tunc nichtig sei. Als solcher sei er nicht existent und könne keine rechtliche Wirkung erzeugen. Die Klägerin könne auch nicht im Vertrauen auf einen nichtigen Vertrag getätigte Investitionen von den Beklagten zurückverlangen. Ein nichtiges Geschäft, dessen Vollziehung sogar unter Strafsanktion stehe, könne auch nicht nachträglich geheilt werden.
Zudem seien sämtliche Investitionen von der Klägerin bereits vor dem Mietvertrag vorgenommen worden. Der nachträgliche Mietvertrag könne deshalb nicht vertrauensbildend für die zuvor getätigten Investitionen gewesen sein.
Die Erstbeklagte sei uneingeschränkt befugt gewesen, das Mietobjekt am 25.05.2000 an die Firma C zu veräussern.
Auch sei der Wert des Mietobjektes durch die Investitionen der Klägerin nicht erhöht worden. Die klagende Partei führe nicht konkret an, welche der von ihr veranlassten Abänderungen und Umbauten eine solche Werterhöhung herbeigeführt hätten. Die Büroräumlichkeiten seien im Übrigen ohne Gewinn an die Firma C veräussert worden, weshalb keine Bereicherung der Erstbeklagten vorliege.
Die Klägerin habe das Kündigungsverfahren gegen die Firma C verloren, weil letztere das Mietverhältnis offensichtlich zu Recht aufgekündigt habe. Der Klägerin sei bekannt gewesen, dass die Erstbeklagte bereits vor Beginn der Investitionen die Büroräumlichkeiten voll ausgebaut habe.
Die Erstbeklagte sei rund 2 Jahre nach Unterfertigung des Mietvertrages aus finanziellen Gründen gezwungen gewesen, das Mietobjekt zu veräussern. Darin könne keine List oder fahrlässige Irreführung erblickt werden.
3.1. Mit U vom 23.07.2002 wies das LG das Klagebegehren vollinhaltlich ab.
Es traf die Feststellungen laut den S 10 bis 16 seines Urteiles, von denen über den zu Punkt 1 wiedergegebenen Sachverhalt hinaus hervorzuheben sind:
3.2. Mit Kaufvertrag vom 26.10.1998 kaufte die Erstbeklagte das Mietobjekt um CHF 1,06 Mio, wobei dieser Kaufpreis einem bezugsfertigen Ausbaustandard entsprach.
Der Mietvertrag wurde, wie schon erwähnt, nie der Grundverkehrsbehörde angezeigt. Der Verwaltungsrat der Klägerin YS, welcher zugleich deren wirtschaftlicher Berechtigter ist, war sich der grundverkehrsrechtlichen Problematik eines langjährigen, im konkreten Fall mindestens 25 Jahre dauernden Mietvertrages zumindest bewusst, da er schon seit mehreren Jahren in der Schweiz lebt und deshalb weiss, dass das schweizerische und das liechtensteinische Grundverkehrsrecht «gleich» sind. Dennoch erkundigte er sich nicht bezüglich der genauen inländischen grundverkehrsrechtlichen Vorschriften und unternahm auch sonst in dieser Richtung nichts, weil er darauf vertraute, dass diesbezüglich in behördlicher Hinsicht die Beklagten verpflichtet seien, das Erforderliche zu unternehmen und auch tatsächlich unternehmen würden bzw unternommen hätten.
In den mit CHF 423 094.35 festgestellten Investitionen der Klägerin sind ua enthalten:
CHF 20 000.- für Gipsersarbeiten, CHF 100 000.- für Tresore, Türschlösser, Gegensprechanlage, Klimaanlage, Telefonanlage, Telefax, Brandmelder, Sanitäranlagen; CHF 1310.30 für die Lieferung von Telefon «Comfort»-Apparaten; CHF 254.30 für diverse Lichtinstallationen; CHF 249.20 für Schreinerarbeiten; CHF 342.95 für die Programmierung eines neuen Schliessplanes; CHF 228 912.20 für die Lieferung von Massmöbeln in verschiedenen Tranchen zwischen August und November 1998.
Es kann nicht festgestellt werden, welche Verkehrswertsteigerung das streitgegenständliche Mietobjekt durch die von der Klägerin getätigten Investitionen erfahren hat.
Ebensowenig kann festgestellt werden, was vor Abschluss des Mietvertrages vom 29.07.1998 zwischen der Klägerin und der Erstbeklagten im Einzelnen genau besprochen wurde. Jedenfalls ist es Ende 1997 / Anfang 1998 - also zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch gar nicht gegründet und im Öffentlichkeitsregister eingetragen war - zu Kontakten zwischen YS und dem Zweitbeklagten gekommen, wobei auch das streitgegenständliche Mietobjekt, welches sich damals noch im Rohbau befand, besichtigt wurde. In der Folge wurde das streitgegenständliche Mietobjekt nach den Wünschen und Vorstellungen des YS bzw der nachmaligen Klägerin ausgestattet.
Es kann nicht festgestellt werden, ob überhaupt und gegebenenfalls in welchem betragsmässigen Umfang die Klägerin weniger in die Innenausstattung des streitgegenständlichen Mietobjektes investiert hätte, wenn sie gewusst hätte, dass die Erstbeklagte der Verkäuferin des Mietobjektes einen Kaufpreis bezahlt hatte, welcher einem ausbaufertigen Zustand entsprach.
Vorgängig zum Mietvertrag der Klägerin mit der Firma C vom 29.06.2001 schloss die Klägerin mit dieser Firma einen Kaufvertrag, wobei ein Kaufpreis von ca CHF 1,2 Mio bis 1,3 Mio vereinbart war. Diesem Kaufvertrag wurde jedoch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt, weshalb dann am 29.06.2001 der bis mindestens Ende Oktober 2005 dauernde Mietvertrag abgeschlossen wurde. Was nach Ablauf dieser Mindestmietdauer sein werde, dh, ob die Klägerin das Mietobjekt auch nach Oktober 2005 noch mietweise nutzen kann, ist derzeit noch ungewiss, jedoch nicht ausgeschlossen.
Die Erstbeklagte hat das Mietobjekt der Firma C deshalb veräussert bzw veräussern müssen, weil sich Anfang 2000 herausstellte, dass sie dieses mit erheblichen Fremdmitteln erworbene Objekt nicht länger finanzieren konnte. Die Beklagten haben das streitgegenständliche Mietobjekt auch zunächst der Klägerin zum Kauf angeboten. Da die Erstbeklagte aber nicht bis zu deren Kaufentscheid zuwarten wollte oder nicht solange zuwarten konnte, veräusserte sie die Räumlichkeiten mit Kaufvertrag vom 25.05.2000 an die Firma C. Den beklagten Parteien war hiebei bewusst, dass mit der Klägerin eine Mindestmietdauer von 25 Jahren vereinbart und die Firma C als neue Eigentümerin nicht bereit war, das Mietverhältnis mit der Klägerin zu übernehmen, da sie (die Firma C) das Mietobjekt für den Eigenbedarf zu erwerben beabsichtigte.
Es kann nicht festgestellt werden, dass sich die beklagten Parteien bzw die Erstbeklagte vertreten durch den Zweitbeklagten als ihren einzigen Verwaltungsrat schon bei oder gar vor Abschluss des Mietvertrages vom 29.07.1998 mit dem Gedanken getragen haben, das Mietobjekt zu veräussern; ebensowenig kann festgestellt werden, dass der Zweitbeklagte im Zusammenhang mit dem Mietobjekt bzw dem Abschluss des Mietvertrages vom 29.07.1998 gegenüber der Klägerin völlig unabhängig und getrennt von der Erstbeklagten und als Vermittler des Mietvertrages aufgetreten ist bzw dass überhaupt und gegebenenfalls seit wann die Erstbeklagte überschuldet und/oder zahlungsunfähig ist.
3.3. Rechtlich beurteilte das LG den Sachverhalt zusammmengefasst wie folgt:
Soweit die Klägerin Schadenersatz begehre, müsse das Klagebegehren schon deshalb abgewiesen werden, weil die Klägerin das Mietverhältnis auch mit der neuen Eigentümerin fortgesetzt habe, wenngleich zu schlechteren Konditionen. Dieser Mietzinsschade sei Gegenstand des Rechtsstreites 1 Cg 2002.138 zwischen den neuen Streitteilen. Der neue Mietvertrag der Klägerin mit der Firma C dauere noch bis mindestens Ende Oktober 2005. Das bedeute, dass die von der Klägerin getätigten Investitionen jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt nicht frustriert seien. Damit habe die Klägerin derzeit insofern noch überhaupt keinen Schaden erlitten. Ob sie einen solchen in Zukunft in Bezug auf ihre Investitionen erleiden werde und allenfalls in welcher Höhe, sei derzeit ebenfalls noch völlig ungewiss. Einerseits sei nicht auszuschliessen, dass das Mietverhältnis mit der Firma C auch nach Oktober 2005 fortgesetzt werde. Andererseits sei völlig ungewiss, inwiefern die von der Klägerin getätigten Investitionen dannzumal bereits amortisiert sein würden; beispielsweise werde dann die von der Klägerin angeschaffte EDV-Anlage ebenso wie ein Grossteil der weiter angeschafften Fahrnisse (Mobiliar) keinen eigenständigen wirtschaftlichen Wert mehr aufweisen. Zwecks Vermeidung der Verjährung allfälliger Schadenersatzansprüche hätte die Klägerin im Übrigen ohne weiteres eine Feststellungsklage einbringen können.
Auch auf die Bestimmung des § 1120 ABGB, die an sich eine geeignete Anspruchsgrundlage darstelle, könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Dies zum einen schon deshalb, weil die Klägerin derzeit noch gar keinen Schaden erlitten habe. Zum anderen hätte der Mietvertrag auf Grund seiner 25-jährigen Laufzeit gemäss den Art 2 GVG und 2 GVV der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedurft. Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte seien nach dem Gesetz binnen vier Monaten nach ihrem Abschluss bei sonstiger Nichtigkeit der zuständigen Grundverkehrskommission vorzulegen und dürften vor deren rechtskräftigen E nicht vollzogen und insbesondere auch nicht verbüchert werden (Art 15 Abs 1 erster Satz GVG). Zur Vorlage sei jede Partei berechtigt. Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte blieben unwirksam, solange die rechtskräftige Genehmigung nicht vorliege und würden nichtig mit der Nichtvorlage der viermonatigen Vorlegungsfrist. Die Unwirksamkeit und Nichtigkeit seien von Amts wegen zu beachten (Art 15 Abs 3, 25 Abs 1 lit a, 25 Abs 2 GVG). Der gegenständliche Mietvertrag sei der Grundverkehrsbehörde nie vorgelegt worden. Gemäss eindeutiger Anordnung in Art 25 Abs 1 GVG sei dieser Mietvertrag daher - zivilrechtlich - nichtig, wobei diese absolute Nichtigkeit von Amts wegen wahrzunehmen sei und nach Rechtsansicht des LG ex tunc wirke. Zufolge zivilrechtlicher Nichtigkeit könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht gestützt auf § 1120 ABGB Schadenersatz verlangen (§ 879 ABGB).
Das LG begründete ausführlich, warum sich die Klägerin auch nicht auf die Bestimmungen der §§ 870, 874 ABGB berufen könne (Ersturteil S 25 f). Darauf kann verwiesen werden.
Mit ebenso eingehender Erörterung führte das LG sodann aus, warum sich die Klägerin gegenüber dem Erstbeklagten auch nicht auf den Tatbestand der Durchgriffshaftung und der Organverantwortlichkeit (Konkursverschleppung) stützen könne (Ersturteil S 26 f).
Auch ein Bereicherungstatbestand sei nicht gegeben.
Zum einen habe nicht festgestellt werden können, inwieweit das Mietobjekt durch die von der Klägerin veranlassten Investitionen eine Verkehrswertsteigerung erfahren habe. Eine diesbezügliche Feststellung sei zur Bejahung eines bereicherungsrechtlichen Anspruches aber jedenfalls erforderlich und sei die Klägerin hiefür beweispflichtig. Die Klägerin habe insofern auch trotz Anleitung durch das Gericht im Rahmen der Prozessleitung nicht schlüssig behauptet, in welchem Umfang und weshalb die Beklagten ungerechtfertigt bereichert seien. Sie habe über den diesbezüglichen Auftrag des Gerichts nur vorgebracht, dass der von der Beklagten vereinnahmte Kaufpreis von CHF 1,06 Mio zu einem wesentlichen Teil nur dadurch erzielt werden habe können, dass eben die Klägerin beträchtliche Investitionen getätigt habe. Ohne diese Leistungen, so habe die Klägerin vorgebracht, hätten die Beklagten das Objekt nicht oder nur zu einem geringeren Preis verkaufen können.
Darin liege keine schlüssige Behauptung, in welchem Umfange die Beklagten ungerechtfertigt bereichert seien bzw um welchen Preis die Erstbeklagte das Objekt ohne die Investitionen der Klägerin hätte veräussern können. Demgegenüber habe die Erstbeklagte das Mietobjekt von einer Stiftung um CHF 1,06 Mio erworben. Dieser Kaufpreis habe einem vollen Ausbaustandard entsprochen. Genau um diese CHF 1,06 Mio, also ohne Gewinn, habe die Erstbeklagte das Objekt an die Firma C weiterveräussert. Eine Bereicherung liege nicht vor.
Ungeachtet der Klagsabweisung aus diesen Gründen sei der vollständigkeitshalber noch anzuführen, dass nicht festgestellt werden habe können, dass der Zweitbeklagte im Zusammenhang mit dem Mietobjekt bzw mit dem Abschluss des Mietvertrages gegenüber der Klägerin völlig unabhängig und getrennt von der Erstbeklagten und als Vermittler des Mietvertrages aufgetreten sei. Die Klägerin habe nicht schlüssig behauptet, weshalb der Zweitbeklagte als Organ mit der Erstbeklagten solidarisch haften solle. Auch die Klagegründe der Organverantwortlichkeit und Durchgriffshaftung gingen fehl.
4. Mit U vom 04.12.2003 gab das OG der Berufung der Klägerin keine Folge. Es übernahm alle Feststellungen des LG als Ergebnis einer zutreffenden Beweiswürdigung und teilte auch dessen rechtliche Beurteilung.
Soweit sich die Klägerin in der Berufung erstmals auf einen sachenrechtlichen Ersatzanspruch gemäss dem Art 54 Abs 1 und 2 SR berufe, könne auch diesem Vorbringen kein Erfolg beschieden sein. Gemäss dieser Bestimmung (Art 672 ZGB) stehe dem gutgläubigen Materialeigentümer (hier der Klägerin) ein Ersatzanspruch gegen den Grundeigentümer (der Erstbeklagten) nur insoweit zu, als ein Wertzuwachs vorhanden sei. Angesichts der diesbezüglich bestehenden Negativfeststellung des LG müsse auch ein sachenrechtlicher Anspruch der Klägerin gegenüber der Erstbeklagten verneint werden.
5. Gegen das Berufungsurteil richtet sich die fristgerecht erhobene und auch zulässige Revision, die es mit einer Rechtsrüge seinem gesamten Inhalte nach anzufechten erklärt und primär dessen Abänderung iS eines Zuspruches von CHF 526 566.74 sA begehrt. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
In ihrer Revisionsbeantwortung stellten die Beklagten den Antrag, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.
6. Die Revisionswerberin führt zusammengefasst ins Treffen, dass sie ausgehend von dem von der Erstbeklagten erzielten Kaufpreis von CHF 1 006 000.- (richtig: CHF 1 060 000.-) für die Büroräumlichkeiten und den von ihr getätigten Investitionen von zumindest ca CHF 423 000.»(vielmehr ca CHF 526 000.-)» nach Art 54 Abs 1 und 2 SR (Art 672 ZGB) Anspruch auf Ersatz habe. Diese Bestimmung verleihe der Klägerin bei richtiger Auslegung iS der - in der Revision zitierten - Lehrmeinung Anspruch auf Ersatz des hier mit CHF 423 000.- zu objektivierenden Wertzuwachses.
Auch gelange hier die Regelung des § 1120 ABGB zur Anwendung, deren Voraussetzungen ohne Berücksichtigung der Bestimmungen über den Schadenersatz und die Sittenwidrigkeit zu prüfen seien. Die Klägerin habe sich jedenfalls im Rechtsbesitz der Mieträumlichkeiten befunden und durch die Aufkündigung Investitionsschäden von CHF 520 000.- und Mietzinsschäden von gesamthaft betrachtet ca CHF 800 000.- erlitten. Auch nichtige Verträge seien von der Anwendbarkeit des § 1120 ABGB nicht ausgenommen.
Aber auch unter Zugrundelegung des § 879 ABGB (gemeint: wenn man die Nichtigkeit des Mietvertrages unterstelle) hätten die Revisionsgegnerinnen iS der einzelnen zitierten Lehrmeinungen und Rechtsprechung schuldhaft einen Schaden verursacht, den sie zu ersetzen hätten. Auch nichtige Verträge begründeten Rechte und Pflichten und seien unbillige Ergebnisse nicht durch den Einwand ua eines nichtigen Vertrages zu schützen. Die Klägerin habe durch die Aufkündigung des 25-jährigen Mietvertrages einen Gesamtschaden von ca CHF 1,3 Mio (Investitionen CHF 520 000.- und Mietzinsschade CHF 800 000.-) erlitten.
Der allfällige Verstoss des Mietvertrages gegen das Grundverkehrsgesetz habe auch nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge gehabt, sondern wäre die 25-jährige Mietvertragsdauer auf einen grundverkehrskonformen Zeitraum von beispielsweise 9 Jahren zu reduzieren, was wiederum Ersatzansprüche insbesondere gem § 1120 ABGB begründe. Die Vertragsparteien und der Mietvertrag, der «wunderschöne Räume betreffe, welche zumindest CHF 423 000.- gekostet hätten», hätten auch nicht dem Sinn und Zweck des Grundverkehrsgesetzes widersprochen, eine Überfremdung bzw einen Ausverkauf der liechtensteinischen Liegenschaften zu verhindern. Möglicherweise falle also der Mietvertrag weg, doch sei der dadurch verursachte Schade jedenfalls zu tragen.
7. Die Revision ist jedenfalls im Ergebnis nicht berechtigt.
Vorweg ist in formaler Hinsicht festzuhalten, dass sich die Revision insoweit von den Feststellungen der Vorinstanzen entfernt, als sie Investitionen von CHF 526 000.- unterstellt und einen Mietzinsschaden von ca CHF 800 000.- ins Spiel bringt, der, worauf schon das LG hinwies, nicht Gegenstand dieses Verfahrens, sondern des Parallelprozesses 1 Cg 2002.138 des LG zwischen denselben Streitteilen ist. Vom OGH ist insoweit auf das Revisionsvorbringen nicht einzutreten.
Dies gilt im besonderen Masse auch für die feststellungswidrige Prämisse der Revisionsausführungen, die Investitionen der Klägerin hätten einen Wertzuwachs von CHF 423 000.- zur Folge gehabt. Gerade dies verneinten die Vorinstanzen mit ausführlicher und durchaus überzeugender Begründung.
Die Klägerin übergeht mit Stillschweigen, dass die Erstbeklagte das Mietobjekt im bezugsfertigen Ausbaustandard um CHF 1,06 Mio kaufte und um den gleichen Preis an die Firma C verkaufte. Im Beweisverfahren ergab sich, dass sich das Mietobjekt schon zum Zeitpunkt der Aufwendungen der Klägerin in der Endausbauphase befand und die hiefür erforderlichen Materialien schon «vor Ort» waren. Über Weisung der Klägerin bzw deren Architekten in Genf mussten ua schon eingesetzte Türen, Fenster, Zwischentrennwände, Bodenbeläge, Nasszellen etc entfernt bzw weggeschafft, entsorgt und durch andere ersetzt werden. Das LG legte auch im Einzelnen dar, warum ein Grossteil der anderen Investitionen (ua Tresore, Gegensprechanlage, Telefax, Mobiliar) keine Verkehrswertsteigerung bewirken konnte, ganz abgesehen davon, dass diese Gegenstände schon mangels Zubehörseigenschaft zur Liegenschaft im Eigentum der Klägerin verblieben.
Allen weiteren rechtlichen Erörterungen ist deshalb die Negativfeststellung des LG zugrunde zu legen, dass eine Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes auf Grund der von der Klägerin getätigten Investitionen und damit der von der Revisionswerberin monierte (und im Übrigen auch im vorinstanzlichen Verfahren nie konkret behauptete) Wertzuwachs nicht erwiesen sind.
Der Senat vermag allerdings der Rechtsansicht der Vorinstanzen insoweit nicht zuzustimmen, als diese den auf Schadenersatz-, Bereicherungs- und Sachenrecht gestützten Anspruch der Klägerin die absolute Nichtigkeit des Mietvertrages gemäss § 879 ABGB (§ 879 öABGB) nach dem Grundverkehrsgesetz entgegenhielten.
Nach dem tatsächlichen Geschehensablauf löste diese - allfällige - Nichtigkeit nach dem GVG den Mietvertrag nicht auf. Abzustellen ist auf den tatsächlichen Auflösungsgrund (vgl SZ 70/136). Die Firma C trat nämlich als Käuferin mit der Verbücherung des Kaufvertrages vom 25.05.2000 gem § 1120 ABGB (§ 1120 öABGB) in das Bestandverhältnis ein. Damit wurde das Mietverhältnis zur Klägerin kraft Gesetzes in ein solches auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist umgewandelt und ging im Übrigen inhaltskonform auf die Firma C über. Die Vertragsmodifikation ex lege bestand lediglich hinsichtlich der Vertragsdauer. Die Firma C war wegen der Nichtverbücherung des Bestandrechtes an eine vertragliche Mietdauer nicht gebunden (vgl Binder in Schwimann Praxiskomm² Rz 27, 31, 33 zu § 1120 mwN).
Damit hatte die Firma C als Erwerberin des Mietobjektes und neue Vermieterin das Recht, das Mietverhältnis zur Klägerin unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine aufzulösen. Davon machte die Firma C auch Gebrauch. Dieser Ausübung des Kündigungsrechtes stand es gleich, dass die Firma C in weiterer Folge das Bestandverhältnis mit der Klägerin gegen Zahlung eines höheren Mietzinses sowie mit einer geänderten Vertragsdauer fortsetzte (Binder aaO Rz 42, 52; vgl auch MietSlg 28.176).
Das solcherart modifizierte Mietverhältnis war aber nicht mehr langfristig iS der Art 2 Abs 2 lit d GVG bzw Art 2 GW und unterlag damit nicht den grundverkehrsbehördlichen Bestimmungen (vgl LES 2002, 261).
Damit muss nicht weiter auf die Frage eingegangen werden, ob die dem Grundverkehrsgesetz widersprechende Vertragsdauer und die Nichtanzeige des Mietvertrages dessen Gesamtnichtigkeit zur Folge hatte oder aber nur dessen Teilnichtigkeit in Bezug auf seine zeitliche Befristung, wie dies im Übrigen das LG in seinem den Kündigungsstreit betreffenden U vom 22.12.2000, I Cg 2000.277-6, mit gewichtigen Argumenten erwogen hat (vgl auch Krejci in Rummel KommABG> Rz 250 f zu § 879 mwN; Apathy in Schwimann Praxiskomm² Rz 7 zu § 878 mwN).
Davon abgesehen hält der Senat dafür, dass der von den Beklagten lange nach ihrem Vertragsbruch und dem Verkauf des Mietobjektes an die Firma C erstmals im gegenständlichen Rechtsstreit zur Abwehr der Forderungen der Klägerin erhobene Einwand der Nichtigkeit des Vertrages gemäss § 879 ABGB sowohl gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und damit gegen die guten Sitten verstösst, als auch einen Rechtsmissbrauch darstellt. Dieser Nichtigkeitseinwand müsste auch aus diesem Grunde jedenfalls im Verhältnis zwischen den Streitteilen unbeachtet bleiben (vgl JBl 1966, 313 mwN; NJW 2004, 1103).
Zusammenfassend war also nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern allein der Umstand für einen allfälligen (noch zu erörternden) Schaden der Klägerin kausal, dass die Erstbeklagte gegen ihre vertraglichen Verpflichtungen daraus verstiess und den Mietvertrag - allenfalls mit einer dem GVG konformen Vertragsdauer - nicht auf die Firma C als Käuferin des Mietobjektes überbunden hat (vgl auch MietSlg 21.242/35).
Diese Vertragsverletzung löste grundsätzlich eine Schadenersatzpflicht der Erstbeklagten gemäss den §§ 1120, 1293 f ABGB aus.
Damit ist freilich im Ergebnis für den Standpunkt der Klägerin nichts gewonnen:
Ein Schade iS des § 1293 ABGB ist ua jeder Nachteil, der jemandem in seinem Vermögen oder in seinen Rechten zugefügt worden ist, also jede Vermögensverminderung nach unten (vgl Koziol-Welser, Bürgerliches Recht II 12. Auflg S 285 f; Harrer in Schwimann aaO Rz 1 f zu § 1293).
Den Inhalt des gegenständlichen Rechtsstreites bilden allein vermeintliche sogenannte frustrierte Aufwendungen der Klägerin in Form von Investitionen, die sie in das Mietobjekt tätigte. Kennzeichnend dafür ist, dass der Erstbeklagte zwar nicht den Aufwand verursachte, wohl aber dessen «Sinnlosigkeit», womit sie den Aufwand zum Schaden machte. Wird ein Vertrag nicht erfüllt, so können grundsätzlich alle im Hinblick auf dessen Erfüllung gemachten Aufwendungen frustriert und damit prinzipiell zu ersetzen sein (vgl Reischauer in Rummel Komm-ABGB² Rz 11 zu § 1293).
Der gegenständliche Fall ist aber dadurch gekennzeichnet, dass es der Klägerin (die zum Zeitpunkt der Einbringung ihrer Klage am 22.10.2000 noch mit dem Kündigungs- und Räumungsbegehren der Firma C bis spätestens 31.1.2001 konfrontiert war) gelungen ist, mit dieser Firma als Erwerberin des Mietobjektes am 29.06.2000 einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, laut dem sie die Büroräumlichkeiten und damit alle ihre Investitionen noch bis mindestens 31.10.2005 nutzen kann. Alle ihre klagsgegenständlichen Aufwendungen sind damit - jedenfalls bezogen auf den hier massgebenden Schluss der Streitverhandlung I. Instanz - nicht frustriert und ist deshalb, wie bereits das LG ausführte, ein Schade der Klägerin zu verneinen (vgl ZVR 1997/207 und Reischauer aaO S 189).
Das LG hat deshalb völlig zu Recht einen gegenwärtigen, einklagbaren Schaden der Klägerin verneint und auf die von der Klägerin nicht in Anspruch genommene Möglichkeit einer Feststellungsklage (§ 234 ZPO) hingewiesen.
Nur der Vollständigkeit und der Illustration halber ist an dieser Stelle festzuhalten, dass die Klägerin mittlerweile - unbestrittenermassen - im Feber 2003 von sich aus das Mietobjekt räumte und offenbar ihre Liquidation in die Wege geleitet wurde.
Zusammenfassend kann sich die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit somit nicht auf einen ihr durch den Vertragsbruch der Beklagten ihr zugefügten Schaden berufen.
Das LG hat auch mit überzeugender Begründung, auf die verwiesen werden kann, den Tatbestand einer Bereicherung nach den §§ 1431 f ABGB (§§ 1431 f ABGB [§§ 1431 f öABGB]) verneint.
Grundsätzlich können Bereicherungs- und Schadenersatzansprüche wegen ihrer verschiedenen Ausgangspunkte auch miteinander konkurrieren. Im Bereicherungsrecht geht es darum, dass der Belangte einen Vorteil herausgibt, der ihm nicht gebührt. Im Schadenersatzrecht kommt es hingegen auf den Nachteil an, den der Ersatzberechtigte erlitten hat. Der Vorteil ist von einem Schaden des «Entreicherten» unabhängig (vgl Wilburg, Bereicherung 97 f; Koziol, Haftpflichtrecht I Rz 17/26 f; vgl auch SZ 44/92; SZ 55/37).
Einen Vorteil iS der Vermehrung des Vermögens der Erstbeklagten konnte die Klägerin nicht unter Beweis stellen (vgl auch Rummel in Rummel KommABGB Rz 7 vor § 143D. Einerseits erzielte die Erstbeklagte für den Verkauf des Mietobjektes ungeachtet der Investitionen der Klägerin nur den gleichen Kaufpreis, den sie knapp 1 1/2 Jahre vorher für den Erwerb der Liegenschaft selbst dafür zu bezahlen hatte. Andererseits nutzt die Klägerin ihre Investitionen nach wie vor und ist die Erstbeklagte nicht mehr Eigentümerin des Mietobjektes.
Auch der erstmals in der Berufung angezogene Klagegrund nach Art 54 SR (Art 672 ZGB) kann dem Klagebegehren nicht zum Erfolg verhelfen. Die in den Art 53, 54 und 55 SR (Art 671, 672, 673 ZGB) enthaltenen Bestimmungen im Allgemeinen und jene des Art 54 SR (Art 672 ZGB) im Besonderen zielen auf die Regelung von Fallkonstellationen ab, bei denen zwischen dem Materialeigentümer und Grundeigentümer keine vertragliche Vereinbarung über einen entgeltlichen Materialeinbau besteht und dennoch eine Verarbeitung von «Baumaterial» auf einem Grundstück vorgenommen wird. Der Art 54 SR (Art 672 ZGB) findet deshalb von vorneherein keine Anwendung, wenn, wie hier, zwischen der Erstbeklagten als Vermieterin und der Klägerin als Mieterin eine Vereinbarung darüber bestanden hat, dass die Klägerin die Räume umgestaltet und einrichtet (BGE 105 II 92, 95 f E 3 a; vgl auch Rey in Honsell/Vogt/Geiser, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II N 1 zu Art 671; N 2 zu Art 672 mwN; ders in BaK² N 1 zu Art 671; N 2 zu Art 672).
Davon abgesehen würde ein Ersatzanspruch der Klägerin einen aus ihren Investitionen resultierenden Wertzuwachs voraussetzen, den, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannte, die Klägerin nicht unter Beweis stellen konnte (vgl Rey aaO N 5 bzw 7).
Das Klagebegehren muss deshalb auch dann scheitern, wenn man, wie der Senat, eine absolute Nichtigkeit des Mietvertrages vom 29.07.1998 verneint. Damit erübrigt sich ein näheres Eingehen auf die in der Revision - ohne Bezug zum gegenständlichen Sachverhalt - auszugsweise wiedergegebene Lehrmeinung und Rechtsprechung zu den Konsequenzen der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes für die auf Grund desselben erbrachten Leistungen. In jedem Falle haben auch die Partner eines absolut nichtigen Geschäftes bei der Rückabwicklung desselben alles zurückzustellen bzw nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung des Zwecks der Nichtigkeitsnorm alles zurückzuerstatten, was sie aus einem solchen Vertrag zu ihrem Vorteil erlangt haben. Der Umfang des Ersatzes richtet sich gemäss § 1437 ABGB (§ 1437 öABGB) danach, ob der Empfänger «als redlicher oder unredlicher Besitzer» anzusehen ist. Damit verweist das auf österreichischer Rezeptionsgrundlage beruhende ABGB auf die Bestimmungen der Art 518 und 519 SR, die - allerdings im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Bestimmungen der §§ 331 und 336 öABGB - dem schweizerischen Recht entlehnt sind (Art 939, 940 ZGB) und den «gutgläubigen Besitzer» neben der Wegnahme seiner Sachen zum Ersatz der «notwendigen und nützlichen Verwendungen» berechtigen. Ein bösgläubiger Besitzer hat -ohne Wegnahmerecht - nur Anspruch auf Verwendungsersatz, wenn diese Verwendungen auch für den Berechtigten notwendig gewesen wären (vgl auch Apathy aaO Rz 39 zu § 879 ABGB mwN).
Nun ist der Klägerin zwar einzuräumen, dass die österreichische Rechtsprechung in Bezug auf die Rückabwicklung (absolut) nichtiger Verträge unter bestimmten Voraussetzungen auch (deliktische) Schadenersatzansprüche bejahte (vgl hiezu Krejci in Rummel aaO Rz 258 f mwN).
Auf all dies kann sich aber die Klägerin nicht berufen, weil sie weder einen durch ihre Investitionen erlangten «Vorteil» der Erstbeklagten unter Beweis zu stellen vermochte noch einen deliktischen Haftungsansatz der Beklagten geschweige einen ihr daraus entstandenen Schaden aufzuzeigen vermag.
Das Klagebegehren wurde deshalb vom LG zu Recht abgewiesen.
Wie schon erwähnt kommt die Klägerin in ihrer Revision auf die noch in der ersten Instanz reklamierten übrigen Rechtsgrundlagen ihres Begehrens insbesondere in Richtung List, culpa in contrahendo, Durchgriffshaftung und Verantwortlichkeit nicht mehr zurück. Ebenso ist die Revision in Bezug auf die von den Vorinstanzen zu Recht verneinte persönliche Haftung des Zweitbeklagten, der feststellungskonform ausschliesslich als Organ der Erstbeklagten tätig wurde, inhaltsleer. Auf all diese Rechtsgründe ist vom OGH nicht weiter einzugehen und die -im Übrigen zutreffende - rechtliche Beurteilung des LG keiner weiteren Erörterung zu unterziehen (vgl Buchegger in ÖJZ 1983, 645; Petrasch in ÖJZ 1985, 300 mwN).
Der Revision war sohin ein Erfolg zu versagen.