06 CG.2011.160

06 CG. 2011.160

Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch seinen 1. Senat unter dem Vorsitz des Präsidenten Dr. Gert Delle Karth sowie die OberstrichterInnen Dr. Marie-Theres Frick, Dr. Thomas Hasler, lic.iur,. Thomas Ritter und Dr. Helmut Neudorfer als weitere Mitglieder des Senates, ferner im Beisein der Schriftführerin Elisabeth Enthaler in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. ES***, 2. DO***, beide vertreten durch BWB***, gegen die beklagte Partei BR***, vertreten durch JP***, wegen Eigentumsfreiheit (Streitwert CHF 3'000,-- s.A.) infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Fürstlichen Obergerichtes vom 01.02.2012 (ON 19), mit dem der Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Fürstlichen Landgerichtes vom 11.08.2011 (ON 7) Folge gegeben wurde, in nicht-öffentlicher Sitzung

beschlossen:

Der Revision der beklagten Partei wird dahin Folge gegeben, dass

das Urteil des Fürstlichen Obergerichts vom 01.02.2012 sowie das Urteil des Fürstlichen Landgerichtes vom 11.08.2011 aufgehoben werden und die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Fürstliche Landgericht zurückverwiesen wird.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten

Begründung:

Mit der am 03.05.2011 beim Fürstlichen Landgericht eingelangten Klage begehren die Kläger, die Beklagte schuldig zu erkennen,

1. es ab sofort zu unterlassen, die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss in der , , der Parzelle Nr., zu vermieten oder anderweitig zu nutzen,

2. binnen 14 Tagen das Mietverhältnis mit VC*** betreffend die zu 1. genannten Räumlichkeiten auf die klagende Partei zu übertragen,

3. der klagenden Partei die Prozesskosten zu ersetzen.

Die klagende Partei bringt zusammengefasst vor:

Die Kläger seien je zur Hälfte Miteigentümer der Vaduzer Parzelle Nr. ***, Hauserschliessung für Fahrzeuge, Wohngebäude mit einer Fläche von 208 m2, Mutationsnummer ***, 12.10.2007 Beleg 874/273. Sie hätten das Grundstück von ihrer Mutter geerbt und seien am 13.07.1987 im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen worden. Auf diesem Grundstück stehe ein Wohn- und Geschäftshaus, in dem die Erstklägerin ein ***geschäft betreibe; darüber hinaus sei in diesem Gebäude ein geschäft untergebracht, das von VC geführt werde. Dieser habe die Geschäftsräumlichkeiten im Erd- und im ersten Obergeschoss von der Beklagten gemietet.

Die Beklagte habe kein dingliches Recht, das sie berechtigen würde, sich das Eigentum der Kläger an den Räumlichkeiten des geschäftes durch deren Vermietung anzumassen. Die Kläger seien damit einverstanden, dass Herr VC auch weiterhin in diesen Räumlichkeiten sein ***geschäft betreibt und sie seien bereit, in das Mietverhältnis mit ihm einzutreten.

Die Beklagte bestritt dieses Vorbringen und wendete zusammengefasst ein:

Es sei den Klägern bekannt, dass bereits die Rechtsvorgänger der Beklagten die Räumlichkeiten, in denen das geschäft betrieben wird, genutzt und vermietet hatten. Die Kläger hätten dies seit ihrer Einantwortung im Jahre 1987 anstandslos akzeptiert. Am 28.02.1927 hätten BO als Rechtsvorgänger der Kläger mit FA*** als Rechtsvorgänger der Beklagten einen Vertrag geschlossen, worin vereinbart wurde, dass BO*** dem FA*** bewilligt, seinen Schuppen auf der früher bestehenden Grundfläche zu bauen, wobei der Bau aber erst 20 bis 30 cm über der Höhe der "Strassenbahn" beginnen dürfe, der darunter liegende Raum aber im unbeschränkten Eigentum des BO*** bleibe. Vorangegangen sei dieser Vereinbarung die Baueinsprache des FA*** gegen den von BO*** geplanten Neubau des Stalles, nachdem ein Brand diesen und den des FA*** zerstört hatte. Diese Baueinsprache habe FA*** damit begründet, dass BO*** den Neubau plane, ohne das Eigentum des FA*** zu berücksichtigen. In der nach Abschluss dieser Vereinbarung erteilten Baubewilligung sei festgehalten, dass die Vereinbarung vom 28.02.1927 Gültigkeit habe und sich beide Teile daran halten müssten.

Bis zum Inkrafttreten des Art 11bis der Übergangsbestimmungen zum Sachenrecht mit LGBl 1968/20 habe es in Liechtenstein noch altrechtliches Stockwerkeigentum im Sinne des ABGB gegeben. Gemäss Art 32 der Übergangsbestimmungen hätten die dinglichen Rechte des bisherigen Rechtes, welche im alten Grundbuch nicht eingetragen sind, auch ohne Eintragung ihre Gültigkeit behalten. Die Rechtsnachfolgerin von FA***, Frau OF*** habe am 15.11.1951 mit dem Rechtsnachfolger des BO*** , Herrn KO*** , eine weitere Vereinbarung im Zusammenhang mit der realen Aufteilung des Eigentums an den streitgegenständlichen Gebäudeteilen geschlossen, worin Frau OF*** anerkannt habe, dass der Grund unter dem geschäft zur Liegenschaft des KO , Vaduzer Hsb. *** Folio *** gehöre. Gleichzeitig sei klargestellt worden, dass der Gebäudeteil oberhalb des Kellergeschosses gemäss der Vereinbarung vom 28.02.1927 im Eigentum von Frau OF*** stehe. Die Rechtsvorgänger der Streitteile seien immer davon ausgegangen und es habe ihrem Willen entsprochen, dass der heute strittige Gebäudeteil im Eigentum der Rechtsvorgänger der Beklagten steht. Deshalb hätten diese den Gebäudeteil stets als ihr Eigentum durch Vermietung genutzt.

Mit Urteil vom 11.08.2011 wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Es stellte zusammengefasst folgenden Sachverhalt fest:

Die Kläger sind Hälfteeigentümer des Grundstückes ***, ***. Sei hatten dieses Grundstück am 13.07.1987 durch Einantwortung erworben.

Ende August 1926 brannte das Stallgebäude des BO*** (zu HNr. ) und des FA (zu HNr. ) ab. BO plante einen Neubau des Stalles und liess diesen abstecken. FA*** erhob gegen dieses Bauvorhaben Einspruch mit der Begründung, das Bauvorhaben beachte seine Eigentumsverhältnisse nicht. Der Grund, auf dem das Stallgebäude von FA*** gestanden hatte, war von den jeweiligen Besitzern als deren Eigentum versteuert worden, wobei FA*** auch den Luftraum über diesem Grund beanspruchte. FA*** verlangte, dass BO*** sein Bauprojekt dahin abändere, dass auch er (FA***) Gelegenheit habe, sein abgebranntes Objekt neu aufzustellen.

Am 28.02.1927 schlossen BO*** und FA*** zur Beilegung des Streites über den Neubau des Stalles eine Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

"BO*** bewilligt dem FA***, dass er wieder auf seinen Grundmauern seinen Schuppen nach der früher bestandenen Grundfläche bauen dürfe, jedoch darf der Bau erst 20 bis 30 cm über der Höhe der Strassenbahn beginnen, der darunter liegende Raum soll dem BO*** als unbeschränktes Eigentum bleiben.

FA*** erklärt sich einverstanden, dass auch BO*** nach den jetzt aufgestellten Visieren unbehindert bauen dürfe. Bei dem zu führenden Neubau sollen die Kosten für die Erstellung der Scheidewand zwischen BO*** und FA*** zu gleichen Teilen getragen werden. Der Neubau soll in der gleichen Flucht wie das *** Haus gebaut werden. (...)"

Am 15.11.1951 schlossen Frau OF*** und KO*** im Zuge eines Streites um ein Bauvorhaben des Letzteren eine weitere Vereinbarung, worin Frau OF*** anerkennt, dass der Grund unter dem heutigen ***geschäft zur Liegenschaft Hsb. /Fol. *** gehört, deren Eigentümer KO ist.

Am 10.01.1952 beantragten KO*** und OF*** gemeinsam beim Fürstlich Liechtensteinischen Grundbuchsamt auf Grund der beigelegten Kataster- und Grundbuchberichtigung der Gemeinde Vaduz vom 13.12.1951, Nr. 1951, Nr. *** die Abtrennung eines Teilstückes von 5,3 Klafter von Kat. Nr. , die Vereinigung dieses abgetrennten Teilstückes mit dem Grundstück Kat. Nr. , sodass dieses nunmehr neu ein Ausmass von 67,2 Klafter hat. Die Eintragung wurde vom Fürstlich Liechtensteinischen Grundbuchamt am 10.01.1952 vollzogen. In der Kataster- und Grundbuchsberichtigung des Fürstlich Liechtensteinischen Grundbuchsamtes 1959, Nr. *** vom 13.12.1951 betreffend Grenzänderung zwischen den Grundstücken Kat.Nr. *** von OH und *** von KO wurde angemerkt:

"Gemäss Vereinbarung vom 15.11.1951 zwischen Frau OF*** und Herrn KO*** bzw. gemäss Vereinbarung vom 26.02.1927 zwischen BO*** und FA*** ist die in der Planbeilage dunkelrot eingetragene Bodenfläche Eigentum des KO*** . Der auf dieser Fläche stehende Teil des Gebäudes gehört oberhalb des Kellergeschosses laut Vereinbarung vom 26.02.1927 - mit Höhenangabe - FA*** bzw. heute Frau OF***."

In der Kataster- und Grundbuchberichtigung der Gemeinde Vaduz 1953, Nr. *** (Mutation Nr. ) betreffend die Korrektion der Landstrasse vom Hotel Adler bis zur Feldstrasse wurde als Eigentümerin des an das Grundstück Nr. *** von KO angrenzenden Grundstückes Nr. *** OF*** aufgeführt.

Am 11.12.1963 wurde anlässlich der Verlassenschaftsabhandlung nach der am 16.10.1961 verstorbenen Frau OF*** gemäss der letztwilligen Anordnung der Erblasserin ihrem Sohn HH*** das zwischen dem Haus LN*** und der FO*** gelegene Gebäude zugewiesen. Mit Einantwortungsurkunde vom 31.12.1963 wurde diese Liegenschaft HH*** eingeantwortet. Der Vater der Beklagten wurde von der Gemeinde stets als Eigentümer des ***ladens behandelt und erhielt periodisch Aufforderungen zur Überprüfung des Brandschutzes.

Im Testament des Vaters der Beklagten HH*** bestimmte dieser, dass die Beklagte das ***geschäft erhalten soll, um ihr den aus der Vermietung dieser Räume resultierenden Mietzins zukommen zu lassen.

Am 17.06.1964 schlossen HH*** als Vermieter und der KS*** einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume. Einen weiteren Mietvertrag über diese Räume schloss HH*** am 01.04.1985 mit VC*** , der in diesen Räumen ebenfalls ein geschäft betreibt. Die Erstklägerin hatte von diesem Mietvertrag keine Kenntnis, wohl aber von der Tatsache, dass VC in diesen Räumen einen *** betreibt.

In den Jahren 2007/2008 kam es zu Gesprächen zwischen den Streitteilen über die Eigentumsverhältnisse an den streitgegenständlichen Räumen, die jedoch zu keiner Einigung führten. Die Vereinbarung aus dem Jahre 1927 wurde zunächst nicht aufgefunden. Erst im Jahre 2011 teilte Rechtsanwalt SC*** als Vertreter der Beklagten der Rechtsvertreterin der Kläger BV*** mit, dass er die Vereinbarung aus dem Jahre 1927 gefunden habe. In den folgenden Verhandlungen zwischen den Streitteilen beharrten diese auf ihren Rechtspositionen, wie sie diese auch im vorliegenden Rechtsstreit vertreten. Eine Einigung wurde nicht erzielt.

Diesen Sachverhalt unterzog das Erstgericht nachstehender rechtlicher Beurteilung:

Gemäss Art 32 Abs 1 SchlT SR behielten die dinglichen Rechte des bisherigen Rechtes, welche im Grundbuch nicht eingetragen waren, auch ohne Eintragung ihre Gültigkeit, konnten allerdings gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten werden. Mit der Vereinbarung vom 28.02.1927 habe BO*** als Rechtsvorgänger der Kläger FA*** als Rechtsvorgänger der Beklagten altrechtliches Stockwerkeigentum im Bereich des heutigen Erd- und Obergeschosses in dem auf der Vaduzer Parzelle **** errichteten Gebäude im Sinne einer Realteilung eingeräumt, was mit der Vereinbarung zwischen den Rechtsnachfolgern der Vertragspartner im Jahre 1951 implizit bestätigt worden sei. Daraus folge, dass das Stockwerkeigentum der Beklagten bzw ihrer Rechtsvorgänger trotz Nichteintragung im Grundbuch weiterhin Gültigkeit behalten habe.

Gegen dieses Urteil erhob die klagende Partei Berufung aus den Berufungsgründen der unrichtigen Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung. Sie beantragte, das Berufungsgericht wolle das erstgerichtliche Urteil im Sinne einer Stattgebung des Klagebegehrens abändern. Im Rahmen ihrer Rechtsausführungen wies die klagende Partei unter anderem daraufhin, dass altrechtliches Stockwerkeigentum im Jahre 1927 nicht mehr begründet werden konnte. Schon aus diesem Grund hätte das Erstgericht der Klage stattgeben müssen.

In ihrer Berufungsmitteilung beantragte die Beklagte die Bestätigung des erstgerichtlichen Urteils.

Mit Urteil vom 01.02.2012 gab das Berufungsgericht der Berufung der klagenden Partei statt und änderte das erstgerichtliche Urteil dahingehend ab, dass dem Klagebegehren vollinhaltlich stattgegeben wurde.

Das Berufungsgericht übernahm den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt, erachtete aber die Rechtansicht des Erstgerichts, das Stockwerkeigentum der Beklagten habe trotz Nichteintragung im Grundbuch nach wie vor Gültigkeit, für unrichtig. Art 86 Abs 2 SchlT SR setze für die Eintragung dinglicher Rechte im Grundbuch eine Frist von zwei Jahren, bei deren ungenütztem Verlauf die Rechte dahinfielen. Die beklagte Partei habe innerhalb dieser Frist ihr Recht nicht geltend gemacht.

Art 32 Abs 1 SchlT SR halte zwar fest, dass dingliche Rechte des bisherigen Rechtes, welche im alten Grundbuch nicht eingetragen waren, auch ohne Eintragung Gültigkeit behielten; jedoch bleibe nach Abs 3 dieser Gesetzesstelle die Bereinigung der bisherigen Grundbucheinrichtungen vorbehalten.

Nach Art 65 Abs 1 SchlT SR führe die Bereinigung dazu, die Rechte an den Grundstücken vollständig und eindeutig zu ermitteln, unklare Eintragungen klarzustellen und überflüssige sowie bedeutungslose Eintragungen zu löschen. Auch noch im Rahmen des Bereinigungsverfahrens hätte die Beklagte ihr Recht eintragen lassen können.

Gemäss Art 82 Abs 1 SchlT SR seien die bereinigten Register während vier Wochen öffentlich aufzulegen und es hätten während dieser Frist Einwendungen wegen Mangelhaftigkeit, Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit der bereinigten Register schriftlich eingereicht werden können. Gemäss Abs 2 Ziffer 2 dieser Gesetzesstelle hätten dingliche Rechte an privaten oder öffentlichen Grundstücken, die vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtes entstanden und bisher nicht zur Eintragung gelangten, schriftlich angemeldet werden können.

Die Beklagte hätte somit auch noch nach Abschluss des Bereinigungsverfahrens Gelegenheit gehabt, ihre Rechte am Grundstück Parzelle *** geltend zu machen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten. Als Revisionsgrund wird unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht und dazu zusammengefasst ausgeführt:

Das Berufungsgericht übersehe, dass altrechtliches Stockwerkeigentum gar nicht im Grundbuch eingetragen werden konnte. Nach Art 11ter SchlT SR hätte die Regierung zwar zur Eintragung des bestehenden Stockwerkseigentums die Bereinigung des Grundbuches anordnen und dafür besondere Verfahrensvorschriften erlassen können, dies sei jedoch nie geschehen. Gemäss Art 32 Abs 1 SchlT SR behielten die dinglichen Rechte des bisherigen Rechtes, welche im Grundbuch nicht eingetragen waren, auch ohne Eintragung ihre Gültigkeit, sie konnten allerdings gutgläubigen Dritten nicht entgegen gehalten werden.

Art 11bis SchlT SR sei im Rahmen der Vorschriften über die Bereinigung des Grundbuches (LGBl 2008/139) nicht aufgehoben sondern unverändert gelassen geworden. Daher sei nach wie vor das altrechtliche Stockwerkeigentum den neuen Vorschriften dieses Gesetzes unterstellt und bleibe als solches auch ohne Grundbucheintragung bestehen.

Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung von Art 86 SchlT SR sei unrichtig. Wenn es keine rechtliche Möglichkeit gegeben habe, altrechtliches Stockwerkeigentum im Grundbuch eintragen zu lassen, könne dieses Recht auch im Rahmen des Bereinigungsverfahrens nicht untergehen. Art 82 Abs 2 SchlT SR erfasse nicht altrechtliches Stockwerkeigentum.

Das Berufungsgericht habe sich nicht mit der Frage befasst, ob mit der Vereinbarung vom 28.02.1927 ein (real) obligatorisches Verhältnis zwischen den Vertragspartnern geschaffen worden sei. Diese Vereinbarung und die weitere im Jahre 1951 geschlossene samt Kataster- und Grundbuchsberichtigung sowie die bisher gelebte Nutzung des strittigen Gebäudeteiles liessen nur den Schluss zu, dass zumindest ein unentgeltliches, unbefristetes und unkündbares (real) obligatorisches Nutzungsrecht zu Gunsten der Beklagten bestehe.

Ein Anspruch der Kläger auf Übertragung des zwischen der Beklagten und VC*** bestehenden Mietverhältnisses an den strittigen Räumen bestehe nicht. Ein solches Recht lasse sich weder aus der Eigentumsklage noch aus der Eigentumsfreiheitsklage ableiten.

Schliesslich wäre die Klage auch wegen Rechtsmissbräuchlichkeit abzuweisen, denn sowohl die Beklagte als auch die Kläger hätten über Jahrzehnte hinweg die Nutzung des streitgegenständlichen Objektes durch die Rechtsvorgänger der Beklagten und durch diese selbst geduldet.

Die Kläger erstatteten eine Revisionsbeantwortung und führten darin zusammengefasst aus:

Es sei nicht richtig, wenn in der Revision vorgebracht wird, dass altrechtliches Stockwerkeigentum überhaupt nicht eingetragen werden konnte. Es wäre möglich gewesen, den geltend gemachten Miteigentumsanteil auf einem separaten Blatt im Grundbuch aufzuführen. Art 11bis SchlT SR regle die Unterstellung des altrechtlichen Stockwerkeigentums unter die neuen Bestimmungen. Dabei handle es sich um eine materiell-rechtliche und nicht um eine grundbuchsrechtliche Vorschrift. Diese Gesetzesstelle äussere sich zwar nicht, inwiefern altrechtliches Stockwerkeigentum einzutragen sei; es regle aber auch keinen Fortbestand ohne Eintragung. Bereits bei der Einführung des Stockwerkeigentums im Jahre 1968 hätte altrechtliches so wie das neue Stockwerkeigentum im Grundbuch eingetragen werden können.

Spätestens bei der Einführung des neuen Grundbuches im Jahre 2008 wäre es erforderlich gewesen, altrechtliches Stockwerkeigentum einzutragen oder anmerken zu lassen.

Nach Art 65 SchlT SR diene die Bereinigung im Rahmen der Einführung des Grundbuches der Erfassung aller bisher noch nicht eingetragenen Rechte, darunter auch des altrechtlichen Stockwerkeigentums. Solche Rechte seien nach Art 67 SchlT Sachenrecht mit einem Stichwort versehen im Grundbuch anzumerken. Da die Beklagte es unterlassen habe, ihr Recht eintragen oder anmerken zu lassen, sei dieses Recht erloschen.

Die Vereinbarung vom 15.11.1951 sei zwar verbüchert worden; eben dieser Eintrag sei aber im Rahmen der Grundbucheinführung gelöscht worden, da es sich um eine überflüssige und bedeutungslose Vor- bzw. Anmerkung im alten Grundbuch gehandelt habe.

Die Beklagte hätte sowohl während der Zweijahresfrist des Art 86 Abs 2 SchlT SR als auch während der vierwöchigen Frist nach Auflage der bereinigten Register gemäss Art 82 Abs 1 SchlT SR Gelegenheit gehabt, ihre Rechte anzumelden. Sie habe dies nicht getan. Deshalb sei ihr Recht untergegangen.

Ein (real) obligatorisches Recht stehe der Klägerin nicht zu, weil solche Rechte eine positive Leistung der Grundeigentümer voraussetzten.

Das Klagebegehren entspreche den Anforderungen von Art 20 Abs 2 SR. Die Beklagte störe durch die Vermietung der strittigen Räumlichkeiten das Eigentumsrecht der Kläger. Diese Störung könne nur dadurch beseitigt werden, dass dieses Mietverhältnis auf die Kläger übertragen werde.

Hiezu hat der erkennende Senat erwogen:

Sowohl die Revison als auch die Revisionsbeantwortung sind zulässig und rechtzeitig eingebracht.

Das Erstgericht führt im Rahmen der rechtlichen Beurteilung des festgestellten Sachverhaltes aus (ON 7, Seite 29), nach den getroffenen Feststellungen habe BO*** als Rechtsvorgänger der Kläger, FA*** als Rechtsvorgänger der Beklagten mit der Vereinbarung vom 28.02.1927 altrechtliches Stockwerkeigentum im Bereich des Erd- und ersten Obergeschosses des auf der Parzelle Nr. *** errichteten Gebäudes im Sinne einer Realteilung eingeräumt, was mit der Vereinbarung zwischen den Rechtsnachfolgern KO*** und OF*** vom 15.11.1951 implizite bestätigt worden sei.

Die Klägerin wies - zu Recht - in ihrer Berufung daraufhin (ON 8, Seite 6), dass nach dem Inkrafttreten des Sachenrechtes in Liechtenstein am 01.02.1923 materiell geteiltes Grundeigentum infolge des nunmehr geltenden Akzessionsprinzipes nicht mehr rechtswirksam begründet werden konnte und FA*** mit der Vereinbarung vom 28.02.1927 daher kein Stockwerkeigentum erwarb.

Der dagegen von der Beklagten erhobene Einwand (ON 10, Seite 6), die Kläger gingen bei diesen Ausführungen nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, denn das Erstgericht habe festgestellt, dass die Rechtsvorgänger der Beklagten Eigentümer des streitgegenständlichen Gebäudeteiles sind, schlägt nicht durch. Die Beantwortung der Frage, ob jemand an einer Sache Eigentum erworben hat, beinhaltet nicht eine Tatsachenfeststellung sondern ist Gegenstand der rechtlichen Beurteilung.

Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass mit der Vereinbarung vom 28.02.1927 nicht etwa bereits bestehendes Stockwerkeigentum des FA*** im Sinne einer Realteilung der Liegenschaft bestätigt wurde. Für eine solche Annahme fehlt die Tatsachengrundlage. Weder aus dem Vorbringen der Parteien noch aus den Feststellungen des Erstgerichts ergeben sich Hinweise, dass zwischen den Vertragspartnern BO*** und FA*** bereits vor dem Brand real geteiltes Stockwerkeigentum des FA*** in der Form bestand, wie dies am 28.02.1927 vereinbart wurde. In der Baueinsprache des FA*** ist auf der einen Seite von "eigenartigen Grund- und Luftraumverhältnissen" die Rede (Beilage 3) sowie davon, dass der Einsprecher (FA***) den Standpunkt vertrete, sowohl der Grund, auf dem sein Stallgebäude stand als auch der darüber liegende Luftraum gehöre ihm. Auf der anderen Seite heisst es in der Vereinbarung, dass der Grund, auf dem der Neubau erstellt werden soll, im unterirdischen Bereich sowie bis zu 20 oder 30 cm über dem Strassenniveau ("Strassenbahn") BO*** als unbeschränktes Eigentum bleiben solle. Die vor Abschluss der Vereinbarung bestehenden offenbar verworrenen Eigentumsverhältnisse sollten durch die Vereinbarung dahingehend geklärt werden, das FA*** Stockwerkeigentum am Erdgeschoss und ersten Obergeschoss des Gebäudes, BO*** hingegen Eigentum an dem darunter gelegenen Raum zuerkannt wurde.

Dies entsprach zwar zweifellos dem Willen der Parteien, war aber rechtlich unmöglich.

Das auf Schweizer Rezeptionsgrundlage beruhende liechtensteinische Sachenrecht trat mit seiner Kundmachung am 01.02.1923 in Kraft. Eines der massgeblichen Prinzipien des neuen Sachenrechtes ist das sogenannte Akzessionsprinzip, wonach das Eigentum an Grundstücken vertikal unbegrenzt ist, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Das Grundeigentum umfasst daher insbesondere auch alle über- und unterhalb des Erdbodens errichteten Gebäude (Ausnahme Baurecht). Ein zweites tragendes Prinzip des Sachenrechtes ist das der Typengebundenheit, wonach an beweglichen und unbeweglichen Sachen nur solche dinglichen Rechte möglich sind, welche im Gesetz ausdrücklich vorgesehen sind. Das materiell geteilte Stockwerkeigentum gehört nicht zu diesen Rechten.

Beide Prinzipien verbieten die Begründung materiell geteilten Stockwerkeigentums nach Inkrafttreten des Sachenrechts. Dies ist in Schweizer Lehre und Rechtsprechung unbestritten (Meier-Hayoz BK Rz 5 Vorbemerkungen zu Art 712a-712t; Liver in Gedächtnisschrift Ludwig Marxer, Seite 143ff). Dasselbe gilt auch im österreichischen Recht (Spielbüchler in Rummel ABGB3 Rz 8 zu § 297 ABGB).

Im Jahr 1927 konnte daher kein materiell geteiltes Stockwerkeigentum rechtswirksam neu begründet werden. Daraus folgt, dass die Vereinbarung vom 28.02.1927 FA*** kein Stockwerkeigentum zu verschaffen vermochte. Daraus folgt aber nicht, dass die Vereinbarung überhaupt keine Rechtswirkungen erzeugte.

Das liechtensteinische Recht ist, wie auch die Rechtsordnungen seiner Nachbarstaaten, vom Prinzip der Privatautonomie beherrscht, das es jedermann gestattet, seine rechtlichen Beziehungen nach seinem Willen frei zu gestalten. Das gilt auch für Verträge, die gewöhnlich die Begründung dinglicher Rechte zum Gegenstand haben. Inhalt eines solchen Innominatvertrages kann jedes Rechtsverhältnis sein, mit dem gewöhnlich beschränkte dingliche Rechte begründet werden (Schmid, SR Rz 1203; Meier-Hayoz BK Rz 28 zu Art 674 ZGB, Etienne Petitpierre, Basler Kommentar Rz 15 zu Art 731 ZGB; für das österreichische Recht: Hoffmann in Rummel3 Rz 6 zu § 472 ABGB).

Die Vereinbarung vom 28.02.1927 kann zwanglos in einen Vertrag umgedeutet werden (Konversion), mit dem BO*** FA*** ein Nutzungsrecht an den streitgegenständlichen Gebäudeteilen einräumte, denn ein solches Recht ist ein Minus und nicht ein Aliud gegenüber dem Eigentumsrecht an diesen Gebäudeteilen. Die Vertragsparteien wollten mit dieser Vereinbarung altrechtlich materiell geteiltes Stockwerkeigentum begründen. Diesen Zweck konnten sie mangels Zulässigkeit der Begründung eines solchen dinglichen Rechtes jedoch nicht erreichen. Die von den Parteien abgegebenen Erklärungen erfüllen jedoch - Gegenteiliges wurde nicht vorgebracht und ist auch nicht ersichtlich - die Voraussetzungen eines schuldrechtlichen Vertrages, dessen Inhalt jedoch über seinen Wortlaut hinaus weiterer Feststellungen über die Absicht der Parteien, den Zweck des Vertrags, dessen Dauer und dessen aufrechten Bestand bedarf. Dazu wird das Erstgericht den Parteien Gelegenheit geben müssen, entsprechendes Vorbringen zu erstatten und Beweise anzubieten. Es ist offensichtlich, dass sich die Vertragsauslegung im Hinblick auf die lange seit Vertragsabschluss verstrichene Zeit und den zwischenzeitlichen Tod der Vertragsparteien schwierig gestalten wird. Dennoch ist es unvermeidbar, solche Feststellungen, soweit als möglich, zu treffen, denn der damalige Geschäftswille der Vertragsparteien darf nicht gänzlich unbeachtet bleiben. Das Erstgericht wird daher im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung im Sinne des § 914 ABGB den hypothetischen Parteiwillen, die Übung des redlichen Verkehrs und ganz allgemein den Grundsatz von Treu und Glauben zur Vertragsauslegung heranziehen müssen. Auf Grund der danach getroffenen (positiven oder negativen) Feststellungen wird dann zu beurteilen sein, welches obligatorische Nutzungsrecht BO*** dem FA*** mit dieser Vereinbarung einräumte und ob dieses Recht heute noch aufrecht besteht. Da die Untergerichte dazu weder Feststellungen getroffen haben, noch die Frage des Bestandes eines obligatorischen Rechtsverhältnis überhaupt prüften, ist es erforderlich, die Urteile der Untergerichte aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Ein weiterer rechtlicher Gesichtspunkt, der in der Revision zu Recht releviert wurde, betrifft Punkt 2. des Klagebegehrens. Dieses ist auf Übertragung des Mietverhältnisses der Beklagten mit VC*** auf die Kläger gerichtet.

Eine Übertragung eines Mietverhältnisses durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht zulässig, da mit einem synallagmatischen Vertrag stets gegenseitige Rechte und Pflichten verbunden sind, die nicht ohne Einverständnis des Vertragspartners auf einen Dritten übertragen werden können. Mittels Zession können nur einzelne Forderungen aus dem Bestandvertrag, wie etwa die Mietzinsforderung, nicht aber das gesamte Vertragsverhältnis übertragen werden.

Der Kostenspruch stützt sich auf § 52 Abs 1ZPO.

Vaduz, 06.07.2012Fürstlicher Oberster Gerichtshof, 1. Senat