\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n III 2025 145 \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Entscheid vom 18. Dezember 2025\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n BesetzungDr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident Monica Huber-Landolt, Richterinlic.iur. Karl Gasser, Richter lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n ParteienSTWEG A.,c/o B. AG,vertreten durch B.________ AG,diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.,Beschwerdeführerin, gegen \n \n Gemeinderat Wangen, Seestrasse 2, Postfach 264, 8855 Wangen,\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.,\n \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,\n Hochbauamt des Kantons Schwyz, 6431 Schwyz,\n Beschwerdegegner,\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung)\n \n \n \n Sachverhalt:\n \n Die Kantonsschule Ausserschwyz (KSA) hat zwei Standorte in Pfäffikon und Nuolen (politische Gemeinde Wangen). Die Schulanlage in Nuolen auf den Grundstücken KTN 1332 und KTN 358 befindet sich im Zentrum des Ortsteils. Sie verfügt über einen historisch gewachsenen Bestand aus mehreren Gebäuden.\n \n Das Hochbauamt des Kantons Schwyz plant am Standort Nuolen die Sanierung von Bestandesbauten und einen Teilneubau. Die Bestandesbauten aus den Jahren 1967 und 1982 (Schulhaustrakt) sollen für die zukünftige Nutzung in Stand gesetzt werden. Daneben soll ein Neubau entstehen, der Platz für eine den aktuellen Normen und schulischen Anforderungen entsprechende Turnhalle mit Nebenräumen sowie Mensa bietet. Ein Schulgebäude aus dem Jahr 1947 soll zurückgebaut werden, was die Anlage der Kantonsschule einer neuen städtebaulichen Definition zugänglich macht. Geplant ist ein neuer Schul- und Dorfplatz, der sich zur Seestrasse und zum Dorf hin öffnet. Der Campus soll frei zugänglich werden (vgl. VG-act. 19/36, 37 und 80).\n Am 4. November 2024 reichte das Hochbauamt des Kantons Schwyz bei der Gemeinde Wangen das Baugesuch Nr. 49-24-129 "Sanierung und Teilneubau KSA Nuolen" ein (VG-act. 19/1). Das Baugesuch wurde öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt publiziert (Amtsblatt [Abl] Nr. 45 vom 8.11.2024 S. 2680 f.). Gegen das Baugesuch reichte unter anderem die STWEG A.________ eine Einsprache ein. Mit Beschluss (GRB) vom 26. Juni 2025 erteilte der Gemeinderat Wangen unter Eröffnung des Gesamtentscheids des Amts für Raumentwicklung vom 22. Mai 2025 die Baubewilligung für das Vorhaben unter Auflagen und Bedingungen. Die Einsprachen, unter anderem der STWEG A., wies der Gemeinderat ab (vgl. VG-act. 19/80 und 81).\n \n Gegen den GRB vom 26. Juni 2025 (Versand: 9.7.2025) erhebt die STWEG A. mit Eingabe vom 29. Juli 2025 eine Beschwerde an den Regierungsrat des Kantons Schwyz. Sie stellt folgende Anträge:\n \n I. Rechtsbegehren\n \n Die Baubewilligung der Vorinstanz 1 vom 26.06.2025 (Baugesuch Nr. 49-24-129) sei aufzuheben.\n Der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 22.05.2025 zur Baugesuch Nr. 49-24-129 sei aufzuheben.\n Die Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 49-24-129 sei zu verweigern, eventualiter zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen.\n Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.\n \n Mit Präsidialverfügung Nr. 9/2025 vom 5. August 2025 (VG-act. 1; genehmigt mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 575/2025 vom 19.8.2025 [VG-act. 7]) überwies der Landammann die Beschwerde der STWEG A.________ (Beschwerdeführerin) vom 29. Juli 2025 als Sprungbeschwerde an das Verwaltungsgericht.\n Das Hochbauamt des Kantons Schwyz (Beschwerdegegner) beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist (VG-act. 12). Der Gemeinderat Wangen stellt denselben Antrag (VG-act. 18). Das Amt für Raumentwicklung (ARE) beantragt die Abweisung der Beschwerde (VG-act. 14). Mit Schreiben vom 21. Oktober 2025 teilt die Beschwerdeführerin mit, dass sie auf eine weitere Stellungnahme zu diesem Zeitpunkt verzichtet (VG-act. 21).\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n \n Die Beschwerde gibt in formeller Hinsicht zu verschiedenen Bemerkungen Anlass.\n \n Anfechtungsobjekt im verwaltungsgerichtlichen Verfahren bildet der GRB des Gemeinderats Wangen vom 26. Juni 2025, mit dem gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 22. Mai 2025 die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 49-24-129 (Sanierung und Teilneubau KSA Nuolen) erteilt wurde. Der Regierungsrat hat die Verwaltungsbeschwerde gegen den GRB vom 26. Juni 2025 als Sprungbeschwerde ans Verwaltungsgericht überwiesen, was nach Massgabe von § 52 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 zulässig ist. Mithin handelt es sich beim GRB vom 26. Juni 2025 um ein zulässiges Anfechtungsobjekt (§ 27 Abs. 1 lit. e und § 51 lit. b i.V.m. § 52 Abs. 1 VRP).\n Gemäss § 37 Abs. 1 VRP ist zur Einreichung eines Rechtsmittels berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks KTN 001., das sich - nur getrennt durch die E.strasse - in unmittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstücke KTN 1332 befindet. Die Beschwerdelegitimation ist daher gegeben (Urteil BGer 1C_75/2022 vom 5.9.2023 E. 1.2).\n Der Gemeinderat stellt in seiner Vernehmlassung in Frage, ob die Beschwerdeführerin die erforderlichen Ermächtigungsbeschlüsse getroffen hat, damit ihre Verwalterin einen Rechtsanwalt zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht bevollmächtigen kann.\n \n Die Partei- und Beschwerdefähigkeit der Beschwerdeführerin ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich gegeben, soweit es um Bauprojekte in der Nachbarschaft geht (vgl. Urteile BGer 1C_65/2021 vom 24.6.2021 E. 1.2.; BGer 1C_423/2011 vom 2.4.2012 E. 2.2). Fraglich kann die Vertretungsbefugnis der Verwalterin sein (B.__ AG [CHE-xxx.xxx.xxx). Gemäss Art. 712t Abs. 1 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB; SR 210) vom 10. Dezember 1907 vertritt der Verwalter in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereichen seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen. Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB).\n Für die Einleitung von (gerichtlichen) Verwaltungsbeschwerdeverfahren ist davon auszugehen, dass es nach Massgabe von Art. 712t Abs. 2 ZGB - mit Ausnahme summarischer Verfahren und anderen, dringlichen Massnahmen - einer vorgängigen Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft bedarf (vgl. BGE 114 II 310 E. 2a; Urteil BGer 1C_289/2007 vom 27.12.2007 E. 1.2 m.w.H.). Hier liegt das Protokoll vom 23. März 2023 zur Eigentümerversammlung vom 15. März 2023 im Recht. Demnach hat die Beschwerdeführerin bei 955/1000 anwesenden Wertquoten und 15/16 anwesenden "Kopfstimmen" einstimmig "die Mandatierung von Herrn RA F.________ als Vertreter der [Beschwerdeführerin]" in Bezug auf das "Bauvorhaben KSA Nuolen" genehmigt. Damit hat die Beschwerdeführerin ihrer Verwalterin einen Auftrag zur Mandatierung von RA F.________ im Sinne von Art. 394 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220) vom 30. März 1911 erteilt. Dass die Verwalterin mit Vollmacht vom 19. November 2024 letztlich nicht "RA F.________\