10/24 Enteignung PVG 2017 244 Enteignung10 Expropriaziun Espropriazione Zweitwohnungseinschränkungen. Entschädigungspflicht. –Für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materi- eller Enteignung aufgrund von Art. 75b BV kann grund- sätzlich der Bund belangt werden (E.3). –Auch mit Annahme der Zweitwohnungsinitiative ist der Kerngehalt des Eigentums gewahrt geblieben, weil die tangierte Parzelle beispielsweise nach wie vor verkauft werden kann oder Erstwohnungen darauf errichtet wer- den können (E.4). –Beide Voraussetzungen der materiellen Enteignung (Ein- schränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sa- che sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) sind hier nicht erfüllt (E. 5). Limitazioni per abitazioni secondarie. Obbligo di indenniz- zare. –In principio, è la Confederazione che può essere chiama- ta a rispondere per espropriazione materiale sulla base dell’art. 75b Cost. (cons. 3) –Anche con l’accettazione dell’iniziativa sulle residenze secondarie resta salvaguardata l’essenza stessa del di- ritto di proprietà in quanto i fondi possono essere ven- duti o edificati con costruzioni per residenze primarie (cons. 4). –Ambedue i presupposti per il riconoscimento di una espropriazione materiale (limitazione di un uso finora fatto o previsto nel immediato futuro di una cosa e par- ticolare intensità dell’ingerenza o vittima speciale) non sono nell’evenienza dati (cons. 5). Erwägungen: 3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht ist vorab auf die Frage, wer für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materieller Enteignung aufgrund von Art. 75b BV belangt werden kann bzw. auf die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 einzugehen. 24
10/24 Enteignung PVG 2017 245 Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die Beschwerdegeg- nerin 1 oder der Kanton Enteigner ist und damit die Beschwerde- gegnerin 2 gestützt auf Art. 22 (recte: 20) Abs. 2 ZWG zuständig sein könnte (vgl. Ergänzung des Entschädigungsgesuchs vom 27.Juli 2016 in beschwerdegegnerischer Beilage [Bg-act.] 1). Die Beschwerdegegnerin 1 ist demgegenüber der Auffassung, dass sie sich mit der Erteilung der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 hinter das geplante Bauvorhaben gestellt habe. Dass das Bauwerk als Folge der neuen, übergeordneten Gesetzgebung nicht in der geplanten Art, respektive mit der geplanten Nutzung, erstellt wer- den könne, liege nicht in ihrer Verantwortung, weshalb sie auch nicht für Entschädigungsforderungen belangt werden könne (vgl. Stellungnahme vom 3. Februar 2017). Nach Ansicht der Beschwer- degegnerin 2 erfolge die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Zweitwohnung nach Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und dessen Ausführungsbestimmungen erteilt werden dürfe, gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entweder im ordent- lichen Baubewilligungsverfahren (innerhalb der Bauzone) oder im Ausnahmebewilligungsverfahren nach Art. 24 ff. RPG (ausserhalb der Bauzone). Die Gemeinde erteile Baubewilligungen für Bauten sowohl innerhalb der Bauzone (Art. 86 Abs. 1 KRG) wie auch aus- serhalb der Bauzone (Art. 87 Abs. 1 KRG), wobei letztere zusätzlich einer kantonalen BAB-Bewilligung bedürften. Die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Wohnbaute nach Art. 75b BV bzw. nach den Bestimmungen des ZWG erteilt werden dürfe, sei somit alleine Sache der Gemeinde. Damit seien die bündnerischen Gemeinden nach Art. 20 Abs. 2 ZWG letztlich im Rahmen des Baubewilligungs- verfahrens für den Vollzug des RPG wie auch des ZWG zuständig. Ebenfalls Bundesrecht vollziehe die Gemeinde beispielsweise bei einer Nichteinzonung eines Grundstücks bzw. einer Auszonung ei- nes Baugrundstückes. Für allfällige daraus resultierende Entschä- digungen aus materieller Enteignung würden nach ständiger Pra- xis die Gemeinden als Planungsbehörden entschädigungspflichtig, obschon sie durch ihre Planung Bundesrecht bzw. bundesrechtli- che Eigentumsbeschränkungen vollzögen. Enteignungsrechtlich kann nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 nun kein Unter- schied bestehen, ob eine Gemeinde eine Eigentumsbeschränkung des Bundesrechts als Planungsbehörde oder aber als Baubehörde zu vollziehen habe. Die Frage der Passivlegitimation der Beschwer- degegnerin 1 müsse vorliegend aber nicht abschliessend geklärt werden, weil die Beschwerde bereits aus anderen Gründen abzu- weisen sei (vgl. E.4 f. des angefochtenen Entscheides in Bf-act. 1).
10/24 Enteignung PVG 2017 246 b) Zunächst ist mit der Beschwerdegegnerin 2 festzuhalten, dass die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV eine Bundesaufgabe darstellt (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Nach An- sicht von M ÖSCHING ist der Bund entschädigungspflichtig, da die Verfassung selbst die Beschränkung eigentümerverbindlich an- ordne, ohne dass die Kantone oder Gemeinden handeln müssten. Anders sei nur zu entscheiden, wenn sich zusätzliche Massnahmen der Kantone und Gemeinden enteignungsähnlich auswirken (vgl. M ÖSCHING , Öffentlichrechtliche Aspekte der schweizerischen Zweit- wohnungsinitiative, INR-Institut für Notariatsrecht und Notarielle Praxis Band/Nr. 15, Bern 2014, S. 119 m.w.H. auf D ERS ., Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, ASR-Abhandlungen zum Schweizerischen Recht Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 263 f.). Auch W ALDMANN /H ÄNNI gehen im Zusammenhang mit der Umsetzung des verfassungsrechtlichen Schutzauftrags zugunsten der Moore und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung (Art. 78 Abs. 5 BV) von einer Zuständigkeit des Bun- des aus: Die konsequente Anwendung des Grundsatzes, wonach entschädigungspflichtig ist, wer die Eigentumsbeschränkungen ei- gentümerverbindlich anordnet, führe dazu, dass Entschädigungs- forderungen aus materieller Enteignung für moorschutzrechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel vom Bund zu begleichen seien. Denn Art. 78 Abs. 5 BV sei grundsätzlich unmittelbar eigen- tümerverbindlich und allfällige kantonale oder kommunale Pla- nungsmassnahmen würden nur konkretisieren, was sich bereits aus der Verfassung ergebe (W ALDMANN /H ÄNNI , Kommentar zum Bun- desgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), Bern 2006, N 92 zu Art. 5 RPG). Diese Ansicht erscheint auch für den vorliegenden Fall der Zweitwohnungen überzeugend, zumal sich eine allfällige Eigentumsbeschränkung direkt aus der Verfassung, nämlich Art. 75b BV, ergibt (vgl. dazu BGE 139 II 243). Auch wenn die Gemeinde, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig anführt, zwar auch nach Inkrafttreten der Zweitwohnungserlasse für die Ertei- lung von Baubewilligungen zuständig ist und damit Bundesrecht vollzieht, erscheint dennoch der Bund aufgrund der direkten An- wendbarkeit von Art. 75b BV als Entschädigungsschuldner. Die Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 braucht indessen vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden, da die Beschwerde auch aus anderen Gründen (vgl. nachstehend Erwägungen 4 und 5) abzuweisen ist. 4.a) Fraglich ist zunächst, ob Art. 75b BV das durch Art. 26 BV geschützte Eigentum der Beschwerdeführer überhaupt ein-
10/24 Enteignung PVG 2017 247 schränkt. Der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesge- richtlicher Rechtsprechung nicht nur durch die Privatrechtsord- nung geprägt, sondern ebenfalls durch die verfassungsrechtliche Ordnung und das darauf gestützt erlassene öffentliche Recht als Ganzes. Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festhält, nicht unbeschränkt, sondern nur innert den Schranken, die ihm im öf- fentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Zu beachten sind beispielsweise die Anforderungen des Walderhal- tungsgebotes (Art. 77 BV), des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV). Die gewichtigen öffentlichen Interessen, deren Wahrung diese Ver- fassungsnormen fordern, sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt. Die Eigentumsgarantie hindert den Gesetzgeber nicht, die objektive Eigentumsordnung im Rahmen der Bedürfnisse der Gemeinschaft festzulegen. Die Zulässigkeit eigentumsbeschränkender raumplanerischer und umweltschüt- zender Massnahmen basiert auf einer Interessenabwägung mit der Eigentumsgarantie (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3c und d). b)Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal ein- geräumten bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht; im öffentlichen Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nut- zungsmasses mit Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmög- lichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus (vgl. ZBl 98/1997 S. 368 E.4c.bb). Entsprechend kann kein Eigentü- mer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). Das Bundesgericht entschied deshalb in BGE 105 Ia 330, dass der Bun- desgesetzgeber die nach dem Recht mehrerer Kantone gegebene Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts nicht nur landwirtschaftliche und sonst standortgebundene Bau- ten zu errichten, beseitigen durfte, ohne damit eine der wesent- lichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnisse zu entziehen. Mit der in den Art. 19 und 20 des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (An- merkung der Unterzeichneten: das Gesetz in dieser Fassung wurde per 1. November 1992 aufgehoben) getroffenen Regelung habe er auch nicht im Sinne des Regelfalls der Enteignung dingliche Rech- te an Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder
10/24 Enteignung PVG 2017 248 beschränkt. Er habe vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenos- senschaft einheitlich den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationspro- jekts festgelegt, ohne hierfür allgemein eine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). In ähnlicher Weise hat der Verfassungsgeber in Art. 78 Abs. 5 BV für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft den Inhalt des Grundeigentums innerhalb von Mooren und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung neu umschrieben, ohne dafür eine allgemei- ne Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. W ALDMANN /H ÄNNI , N 51 zu Art. 5 RPG). c)Die vorliegend interessierende Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» wurde am 11. März 2012 angenommen. Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. Diese Verfassungsbestimmung enthält damit ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht oder überschritten ist, und ist seit dem 11. März 2012 unmittelbar anwendbar (vgl. BGE 139 II 243 E.9 und 10). Die Beschwerdeführer argumentieren, dass die Eigennutzung der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6) sei und sie durch Art. 75b BV materiell enteignet worden seien. Diese Auffassung kann nicht geteilt werden: Die Eigentumsgaran- tie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in stän- diger Rechtsprechung festhält, nur innert den Schranken, die im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung festgelegt wer- den (vgl. vorstehend Erwägung 4b). Der Eigentümer kann die aus dem Eigentumsrecht fliessenden Rechte – wie insbesondere das Überbauen von Bauland – nach wie vor in der durch Art. 75b BV definierten Grenze ausüben. Das gewichtige öffentliche Interesse, die Zersiedelung der Schweizer Landschaft zu stoppen, überwiegt ein Interesse der Beschwerdeführer am Bau ihrer Zweitwohnung, zumal der Kerngehalt des Eigentums gewahrt wird: So können die Beschwerdeführer ihre Parzelle beispielsweise nach wie vor verkaufen oder Erstwohnungen darauf errichten. Dass sie selbst nicht als Zweitwohnungsbesitzer auf ihrem Grundstück werden wohnen können, tangiert den Kerngehalt der Eigentumsfreiheit nicht. Im Weiteren kann, wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehend Erwägung 4b) kein Eigentümer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben; der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
10/24 Enteignung PVG 2017 249 chung insbesondere durch die verfassungsrechtliche Ordnung, welche sich ändern kann, geprägt. 5.a) Damit eine finanzielle Entschädigung ausgerichtet werden kann, müssten in jedem Fall die Voraussetzungen der ma- teriellen Enteignung gegeben sein. Nachfolgend ist somit zu prü- fen, ob die Beschwerdegegnerin 2 das Entschädigungsgesuch der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe- schränkung (materielle Enteignung) zu Recht verneint hat. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie durch die Zweitwoh- nungsinitiative und nachfolgende Bundesgesetzgebung materiell enteignet worden seien, da ihr Eigentumsrecht durch die Annahme der Initiative (Art. 75b BV) massiv eingeschränkt worden sei. Das Bundesgericht definiert die materielle Enteignung wie folgt (vgl. BGE 131 II 728 E.2 vgl. auch BGE 91 I 329 E.3 [«Barret-Entscheid»] sowie BGE 123 II 481 E.6a): «Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künf- tiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Perso- nen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumut- bar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde.» Die materielle Enteignung bedingt damit zwei Vorausset- zungen: Die Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache (erste Voraussetzung) sowie die besondere Intensität der Massnah- me oder die Erfüllung des Tatbestandes des Sonderopfers (zweite Voraussetzung). b)Die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache (erste Voraussetzung) ist nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt, d.h. beim Inkrafttreten der Eigentums- beschränkung, anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahr- scheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (vgl. G RIFFEL , Allgemeines Verwaltungs- recht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 2017, N 443 mit Hin-
HERR, a.a.O., N 609 f. mit Hinweisen auf BGE 131 II 72 E.3.3 sowie 112 Ib 105 E.2b; vgl. auch G RIFFEL , a.a.O., N 443). Die Eigentumsga- rantie gewährleistet weder die ungeschmälerte und dauernde Bei- behaltung einer einmal eingeräumten Nutzungsmöglichkeit, noch verleiht sie einen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite (G RIFFEL , a.a.O., N 444). c)Im Zusammenhang mit der Umzonung von Grundstü- cken von der Wohn- in die Gewerbezone hielt das Bundesgericht mit Blick auf die geforderte «besondere Intensität» (zweite Voraus- setzung) Folgendes fest (BGE 123 II 481 E.6d). «Selbst wenn im Übrigen von der Neuordnung des Bodenrechts abge- sehen und davon ausgegangen würde, dass die fraglichen Grundstücke von der Wohnzone in die Gewerbezone umgeteilt worden wären, wäre in dieser Umzo- nung keine materielle Enteignung zu erblicken, da es an der hierfür erforderlichen Intensität des Eingriffs mangelt. Ein Entschädigungsanspruch besteht wie dar- gelegt nur dann, wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis aufgehoben wird, also etwa, wenn eine Überbauungsmöglichkeit vollkommen entzogen wird. Dagegen gelten nach ständiger Rechtsprechung selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher gemäss Art. 22ter BV entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann; mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass und in der Art der baulichen Nutzung muss der Ei- gentümer grundsätzlich rechnen, solange er vom Grundstück noch einen bestim- mungsgemässen Gebrauch machen kann.» d)Mit Bezug auf den vorliegenden Fall sind beide Vor- aussetzungen der materiellen Enteignung (Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich reali- sierbaren Gebrauchs einer Sache sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) nicht erfüllt: Bezüglich der ersten Voraussetzung ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer gemäss ihren eigenen Angaben das Grund-
10/24 Enteignung PVG 2017 251 stück Nr. 9792 am 20. April 2010 mit der Absicht kauften, darauf ein Ferienhaus für sich selber zu erstellen. Mit der Beschwerde- gegnerin 1 ist einig zu gehen, dass bereits zu diesem Zeitpunkt auf Bundesebene Massnahmen zur Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus diskutiert und beschlossen wurden. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie entgegen der vorins- tanzlichen Auffassung nicht damit rechnen mussten, dass sie nicht mehr bauen durften. Gemäss Statistik des Bundesamtes für Statis- tik habe es von 1848 bis 2016 exakt 209 Volksinitiativen gegeben. Davon seien 22 angenommen, der Rest sei abgelehnt worden. Es habe damit eine Wahrscheinlichkeit von fast 90 % bestanden, dass auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde (vgl. Beschwerde S. 7). Mit Botschaft vom 4. Juli 2007 schlug der Bun- desrat eine Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung vor, welche die Kantone dazu verpflichten sollte, in ihren Richtplä- nen Gebiete mit hohen Zweitwohnungsbeständen zu bezeichnen und für diese lenkende Massnahmen zu entwickeln (vgl. BBl 2007 5765 ff., S. 5766). Der gestützt darauf vom Parlament erlassene Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG trat am 1. Juli 2011 in Kraft. Art. 8 Abs. 3 lit. a RPG sah ausdrücklich vor, dass die zu ergreifenden Massnahmen insbesondere eine Beschränkung der Zahl neuer Zweitwohnungen bezwecken. Im Weiteren wurde am 18. Dezember 2007 die hier in- teressierende Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» mit der erforderlichen Mindestanzahl gültiger Stimmen bei der Bundeskanzlei eingereicht. Die Beschwerdeführer mussten bereits beim Kauf des Grundstücks Nr. 9792 am 20. April 2010 wissen, dass die Entwicklung im Landschafts- und Siedlungs- raum der Tourismusgebiete und die damit zusammenhängende Problematik der «kalten Betten» ein Politikum ist. Insofern konnten auch allfällige zukünftige Gesetzesänderungen und damit verbun- dene Nutzungseinschränkungen nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt umso mehr, als dass der eine Beschwerdeführer als An- walt tätig ist und damit über das notwendige Fachwissen verfügt. Die Beschwerdeführer vermögen sodann aus der ins Recht geleg- ten Statistik (vgl. Bf-act. 3) nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Umstand, dass die meisten Volks- initiativen in der Vergangenheit abgelehnt wurden, den Schluss zu- liesse, dass auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde. Das eine hat mit dem andern nichts zu tun, denn entschei- dend dafür, ob eine Volksinitiative angenommen wird oder nicht, ist nicht der Umstand, dass es sich um eine solche handelt, son- dern das dahinter stehende Interesse der Stimmberechtigten. Das
10/24 Enteignung PVG 2017 252 öffentliche Interesse am Schutz der Schweizerischen Landschaft vor Zersiedelung war bereits im Jahre 2010 gross (vgl. die seit dem Jahr 2007 aufgezählten politischen Bestrebungen) und resultierte schliesslich in der Annahme der Initiative im Jahr 2012. Im Weite- ren zeigt die vom Beschwerdeführer angeführte Statistik gerade auch, dass Volksinitiativen nicht nur abgelehnt, sondern auch an- genommen werden. e)Mit Bezug auf die zweite Voraussetzung (besondere In- tensität, erste Tatbestandsvariante) ist festzuhalten, dass den Be- schwerdeführern aufgrund von Art. 75b BV nicht die vollständige Überbauungsmöglichkeit entzogen wurde. Sie haben nach wie vor die Möglichkeit, Erstwohnungen oder als einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen oder touristisch bewirtschaftete Woh- nungen zu bauen (vgl. Art. 7 Abs. 1 ZWG). Wie das Bundesgericht bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.3.2) festgehalten hatte, könnte eine Bau- bewilligung mit Auflagen (insbesondere mit Nutzungsbeschrän- kungen) erteilt werden, die eine Nutzung der Baute als Zweitwoh- nung ausschliessen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig als nicht besonders schwer, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt (vgl. vorstehend Erwägung 5c). Da nach dem Gesagten die Über- bauungsmöglichkeit nicht vollkommen entzogen wurde und die Beschwerdeführer ihr Grundstück weiterhin nutzen können, sind die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht gegeben. Daran vermag auch der Einwand der Beschwerdeführer, dass der Markt für unbebautes Bauland zusammengebrochen sei (vgl. Be- schwerde S. 4) und dass der Grundstückswert nach Annahme der Initiative tiefer ist (vgl. Beschwerde S. 5), nichts zu ändern. Abgese- hen davon, dass diese Behauptungen nicht substantiiert wurden, verleiht die Eigentumsgarantie keinen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite. Ebenfalls nicht näher begründet oder belegt ist die beschwerdeführerische Behauptung, die Eigen- nutzung sei der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6). Wie so- eben aufgezeigt wurde, wird der Kerngehalt der Eigentumsgarantie durch Art. 75b BV nicht tangiert und die Beschwerdeführer haben weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, ihr Grundstück unter Aufla- gen zu nutzen. Sie sind ebenfalls nicht gezwungen, nach Y._____ zu ziehen, weshalb entgegen ihrer Ansicht auch keine Verletzung der Niederlassungsfreiheit oder eine «Schollenbindung» (vgl. Be- schwerde S. 6) vorliegt.
10/24 Enteignung PVG 2017 253 f)Im Weiteren ist anzumerken, dass auch die Voraussetzung des Sonderopfers (zweite Voraussetzung, zweite Tatbestandsvari- ante) nicht gegeben ist. Das Bundesgericht hielt bereits im die Be- schwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.4) fest, dass es zwar für den Beschwerdegegner stossend sein möge, dass lokal nur seine Baubewilligung angefochten wor- den sei; eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung seitens der Gemeinde liege dagegen nicht vor. Die Beschwerdeführer können sich damit auch nicht auf den Tatbestand des Sonderopfers stüt- zen. R 17 8Urteil vom 8. Juni 2017 Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht- lichen Angelegenheiten ist noch hängig.