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Verfahren13 Procedura Rechtliches Gehör Dritter im Verwaltungsverfahren. Erst- wohnungsverpflichtung. – Ob ein Dritter in einem Verwaltungsverfahren gehört werden muss, richtet sich nach dem Grad seiner Be- troffenheit im Sinne von Art. 52 VGG bzw. Art. 103 OG ( E.1b). –Bei der Feststellung einer Erstwohnungsverpflichtung ist auch der bloss obligatorisch an einer Wohnung Be- rechtigte anzuhören ( E.1d). Diritto d’audizione di terzi nella procedura amministra- tiva. Obbligo di residenza primaria. – La questione di sapere se nell’ambito di una procedura amministrativa il terzo debba essere sentito si giudica secondo la misura nella quale viene toccato dalla deci- sione giusta l’art. 52 LTA, rispettivamente l’art. 103 OG ( cons. 1b). – Nell’ambito della constatazione di un obbligo per una residenza primaria occorre sentire anche colui che ha un mero diritto obbligazionale sull’appartamento ( cons. 1d). Erwägungen:

1. b) Das durch Art. 29 Abs. 2 BV wie auch in Art. 7 VVG ge- währleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und ga- rantiert den von einem Entscheid Betroffenen ein persönlichkeits- bezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Wie das Bundesgericht bereits unter der Herrschaft der alten Bundesverfassung entschieden hat, steht der aus Art. 4 BV abgeleitete Anspruch auf Akteneinsicht so- wohl den an einem Verwaltungsverfahren formell Beteiligten als auch jenen zu, die materiell durch ein Verwaltungsverfahren in ih- rer Rechtsstellung bzw. in ihren schutzwürdigen Interessen betrof- fen sind ( vgl. unpubl. Urteil des Bundesgerichtes vom 7. Novem- ber 1984 i.S. S., E. 3c). Betroffen als Träger der gehörsrechtlichen Minimalgarantie ist somit nicht nur der Adressat eines Verwal- 200 34

13 /34 Verfahren PVG 2005 tungsentscheids, an den sich dieser formell richtet; ein hoheitli- cher Entscheid kann auch die Rechtsstellung einer Drittperson un- mittelbar gestalten, obwohl der Entscheid sich nicht ausdrücklich an sie richtet. Dass einem derartigen Betroffenen die Parteistel- lung im erstinstanzlichen Verfahren nicht zuerkannt wird, schadet ihm insofern aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht, um in den Genuss der grundrechtlichen Minimalgarantie zu kommen. Im Ge- genteil: Kommt dem am Verfahren nicht Zugelassenen aufgrund der Bundesverfassung ein Gehörsanspruch zu, stellt es eine Ver- fassungsverletzung dar, wenn auf sein Gesuch, am hoheitlichen Verfügungsverfahren teilzunehmen, um dort zu Worte zu kommen, überhaupt nicht eingetreten wird. Die Mitwirkungsrechte, allen voran der Anspruch auf rechtliches Gehör, begründen in diesem Sinne für Nichtbeteiligte gleichzeitig die Parteistellung oder, bes- ser gesagt, eine verfassungsrechtlich garantierte Parteistellung im Verfahren. Der Träger des Gehörsanspruchs bestimmt sich aus verfassungsrechtlicher Sicht in diesem Zusammenhang nach dem Kriterium der durch das Verwaltungsverfahren ausgelösten mate- riellen Betroffenheit ( Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, S. 157 mit Hinweisen). Dies legt es nahe, für die Bestim- mung, ob ein Dritter Träger des Gehörsanspruches sein kann, auf die Berührtheit und das schutzwürdige Interesse im Sinne von Art. 52 VGG bzw. 103 OG abzustellen, in welchen die Rekurs- bzw. die Beschwerdeberechtigung umschrieben wird. d) Vorliegend ist unbestritten, dass die Rekurrentin und die Rekursgegnerin 2 einen Kaufvertrag über die fraglichen zwei Woh- nungen abgeschlossen haben sowie dass Letztere den Kaufpreis bereits entrichtet und auch den Besitz angetreten hat. Ausstehend ist noch der grundbuchliche Vollzug dieser Rechtsgeschäfte, wobei zwischen den Parteien ein Zivilprozess über die Frage hängig ist, ob die Wohnungen mit oder ohne Erstwohnungsanteilsverpflich- tung verkauft wurden. Bei dieser Konstellation liegt es auf der Hand, dass die Rekursgegnerin 2 ein unmittelbares eigenes Inter- esse am Ausgang des Verwaltungsverfahrens bei der Gemeinde hatte. Insbesondere hat die Feststellung einer Erstwohnungsver- pflichtung direkten Einfluss auf den Wert der Wohnungen, auf deren Übertragung sie einen obligatorischen Anspruch hat. Dies allein begründet ihren Anspruch, im Verwaltungsverfahren an- gehört zu werden. Darüber hinaus stehen ihr, nachdem Nutzen und Gefahr auf sie übergegangen sind, auch die mit dem Besitz verbundenen Rechte zu. So ist sie befugt, die Wohnungen zu ver- 201

13 /34 Verfahren PVG 2005 mieten. Dafür ist es selbstverständlich wesentlich, ob die Stock- werkeinheiten mit einer Erstwohnungsverpflichtung behaftet sind. Es war nach dem Gesagten nicht nur zulässig, die Rekurs- gegnerin 2 im umstrittenen Verwaltungsverfahren anzuhören; die Gemeinde war vielmehr sogar verpflichtet, ihr das rechtliche Gehör zu gewähren. R 05 40Urteil vom 7. Oktober 2005 Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Be- schwerde wurde am 27. Februar 2006 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1P.819 /2005 ). 202