Mitgeteilt am VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 21 103 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInnenAudétat und Pedretti AktuarinParolini URTEIL vom 20. Dezember 2022 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., B., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roger Brändli, C._____ Beschwerdeführer gegen D., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, E. Beschwerdegegnerin 1 und F., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, G. Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache (Projektänderung)
2 - I. Sachverhalt: 1.F._____ ist Eigentümerin der Parzelle H._____ in der D._____ (nachfol- gend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung der I._____ in die J._____ im Gebiet K._____ in der Villenzone bzw. im Villen- gebiet L._____ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle M., die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen von der südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle H. hinzieht und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper der I._____ belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle M._____ sind N._____ und B.. Im Norden grenzen die Parzellen O. und P._____ an die Parzelle H.. Daran schliesst sich die Parzelle Q. an, die sich in der Landwirtschaftszone (mit überlagerter Wintersportzone) befindet und ebenfalls im Miteigentum von N._____ und B._____ steht. 2.Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017 hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und Wieder- aufbau des auf der Parzelle H._____ stehenden Einfamilienhauses sowie verschiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018 reichte F._____ der Baubehörde das fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie als Variante beurteilt haben wollte. Diese Projektänderung sah im 1. Un- tergeschoss anstelle der bewilligten Abstell- und Kellerräume eine zusätz- liche, als Wohnraum für eine Hauswartin/einen Hauswart dienende Erst- wohnung verbunden mit dem Einbau von zwei verglasten Lichtschächten sowie die Verlegung des Fusswegs als Zugang zum Hauseingang von der Südseite auf die Westseite des Gebäudes vor. 3.Gegen den am 23. Juli 2018 erlassenen kommunalen Bau- und Einspra- cheentscheid erhoben N._____ und B._____ am 29. August 2018 Be- schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden sowie ge- gen dessen Nichteintretensurteil R 18 49 am 14. Oktober 2019 öffentlich- rechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil 1C_547/2019 vom
3 -
4 - auf die von ihr am 1. Juni 2020 und 10. März 2021 durchgeführten Erhe- bungen betreffend die leerstehenden Wohnungen und die Ermittlung der Preise für deren Miete bzw. deren Kauf sowie auf einen Amtsbericht der Schlichtungsbehörde der Region R._____ bezüglich der Nachfrage nach Erstwohnungen vom 2. August 2021. Sie kam zum Schluss, dass das Wohnen in den Tourismusorten S._____ wiederum sehr attraktiv sei und viele Personen Wohnraum in den betreffenden Gemeinden suchten, um hier Wohnsitz zu nehmen. Auch nach Annahme der Zweitwohnungsinitia- tive (März 2012) seien aufgrund vorbestehender Baubewilligungen noch zahlreiche Zweitwohnungen erstellt, aber nicht als solche benutzt worden, die sich jedoch vielfach nicht verkaufen liessen und in der Folge leerstan- den, was zu einem entsprechend hohen Leerwohnungsbestand in den Jahren 2015 bis 2019 führte. Es sei geradezu notorisch, dass sich diese Situation seit der Coronakrise entscheidend verändert habe und praktisch alle diese Wohnungen zu vergleichsweise sehr hohen Preisen hätten ver- kauft werden können. Auch die Schlichtungsbehörde der Region R._____ spreche von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt. Selbst wenn jedoch die Bedarfslage eine andere wäre, erachtete die Gemeinde die Voraussetzungen für die Nutzung der fraglichen Untergeschosswohnung auf der Parzelle H._____ als Erstwohnung als gegeben, zumal u.a. eine Hauswartwohnung in der Villenzone standortgebunden sei und keine An- haltspunkte für eine Umgehung der Erstwohnungspflicht ersichtlich seien. 6.Dagegen erhoben N._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 29. Oktober 2021 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheids und die Verweigerung der Baubewilligung mit der Begründung, die Gemeinde habe den erforderlichen Bedarfsnachweis nach wie vor nicht er- bracht, die von ihr getätigten Erhebungen erwiesen sich als untauglich. Ins- besondere bestehe im fraglichen Villengebiet, in dem sich vor allem Zweit- wohnungen befänden, kein Bedarf an Wohnungen des entsprechenden
5 - Typs. Die Leerstandstabellen der Gemeinde vermöchten die vom Verwal- tungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäusserten Zweifel nicht zu beseitigen und widersprächen auch den auf der Homepage der Gemeinde publizierten Zahlen. Nach ihrer eigenen Auswertung gebe es in der Gemeinde und in der unmittelbaren Umgebung genügend Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der Begriff der Einliegerwohnung setze voraus, dass die Hauptwohnung als Erstwohnung genutzt werde. Daher sei es un- zulässig, bei einer Zweitwohnung (Hauptwohnung) eine Einliegerwohnung (Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen. Die Beschwerdegegne- rin habe auch keine Abklärungen in Bezug auf die Entwicklung der Bevöl- kerung vorgenommen, die seit Jahren rückläufig sei, weshalb auch die Nachfrage nach Erstwohnungen sinke. Die von der Gemeinde erhobene Zunahme an Kündigungsschutzfällen bei der Schlichtungsbehörde der Re- gion R._____ habe nichts mit dem Bedarf an Erstwohnungen zu tun. Für den Unterhalt und die Kontrolle der Anlagen und der Technik in der fragli- chen Villa sei weder erforderlich noch zweckmässig, dass sich jemand ständig auf dem betreffenden Grundstück aufhalte. Es gehe der Bauherrin schlicht um die Erweiterung der bestehenden Zweitwohnung bzw. um die Schaffung einer Gästewohnung. Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der mangelnden Wohnhygiene (ungenügende Belich- tung und Belüftung) und der Überschreitung der zulässigen Ausnützungs- ziffer fest. Indem die Gemeinde auf diese Problematik nicht eingegangen sei, habe sie auch das rechtliche Gehör verletzt. Schliesslich fehlten noch immer die Angaben über das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten relevanten Fassadenbereich und Angaben zu den feuerpolizeilichen Vor- schriften und zum Energienachweis. 7.Mit Vernehmlassung vom 16. November 2021 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, so- weit darauf eingetreten werden könne, mit Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid. Ergänzend legte sie dar, die Argumentation der
6 - Beschwerdeführer sei widersprüchlich, wenn sie die Abklärungen bezüg- lich der allgemeinen Erstwohnungsnachfrage als nicht hinreichend be- zeichneten und gleichzeitig behaupteten, für die Frage der Zulässigkeit der fraglichen Erstwohnung sei nur entscheidend, ob im betreffenden Gebiet (und nicht in der gesamten Gemeinde) überhaupt Wohnungen des ent- sprechenden Typs nachgefragt würden. Weiter hätten sie eine eigene Auswertung der allgemeinen Bedarfssituation erstellt, kritisierten aber gleichzeitig, dass die Gemeinde bei der Schlichtungsstelle der Region R._____ einen Amtsbericht über die Nachfrage für Erstwohnungen auf dem Mietmarkt eingeholt habe. Die Behauptung der Beschwerdeführer, im T._____ gebe es keinen Bedarf an Erstwohnungen, sei falsch, zumal ei- nige der dortigen Villen von Personen mit Wohnsitz in V._____ bewohnt würden. Für die Nutzung der fraglichen Wohnung als Hauswartwohnung bestehe aus Sicht der Villenbesitzer und aus Sicht von Personen, die an einem solchen Job interessiert seien, durchaus ein Bedarf. Es gebe auch Villenbesitzer, die im Gebäude selbst oder in einem Nebengebäude Per- sonen einquartiert hätten, die für die Überwachung und den Unterhalt der Villa besorgt seien. Eine gewisse Beeinträchtigung der Privatsphäre sei damit wohl verbunden, jedoch sei es Sache des Einzelnen abzuwägen, ob die absolute Privatsphäre oder die Sicherheit vorgehen solle. Bezogen auf die konkrete Situation erscheine der Erstwohnungsbedarf als ausgewie- sen, zudem bestehe in der Gemeinde auch ein allgemeiner, dringender Bedarf nach Erstwohnungen. Auf die übrigen Einwände der Beschwerde- führer, die das Verwaltungsgericht bereits im ersten Urteil als unbegründet erachtet habe, sei nicht mehr einzutreten. 8.Mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 beantragte F._____ (nach- folgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie die Verweigerung der aufschiebenden Wir- kung. Begründend führte sie aus, für sie sei es selbstverständlich, dass die Hauswartwohnung weder als Zweitwohnung noch als Gästezimmer,
7 - sondern nur als Erstwohnung genutzt werden dürfe. In der Villenzone seien zwei Herdstellen zulässig; entsprechend gebe es im T._____ meh- rere solcher Beispiele. Gerade seit Corona würden prominente Eigentü- merschaften mehr Zeit dort verbringen, womit das Bedürfnis nach der ständigen Anwesenheit eines Hauswarts, der auch Concierge-Dienste leiste, gestiegen sei. Die Zwei-Herd-Nutzung sei damit quartiertypisch. Das Baugesetz sehe das auch so vor. Sie beabsichtige keine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes. Vielmehr möchte sie, dass der Hauswart in der Villa wohne, zumal diese im südwestlichsten oberen Gebiet der Villen- zone und damit sehr abgelegen liege. Sie lasse sich nicht vorschreiben, was für sie Privatsphäre bedeute und was nicht. Die Einhaltung der Erst- wohnungsauflage sei kontrollier- und durchsetzbar, die Gemeinde verfüge diesbezüglich über langjährige Erfahrung. Dieser könne überdies nicht vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt nicht abgeklärt. Vielmehr sei dabei zu Tage gekommen, dass Mietwohnungen im W._____ rar sind. In Bezug auf die Rügen der fehlenden Wohnhygiene, der Verletzung der Ausnützungsvorschiften und der unvollständigen Baugesuchsunterlagen erhob die Beschwerdegegnerin 2 die Einrede der res iudicata. 9.Mit Verfügung vom 23. Dezember 2021 gewährte der Instruktionsrichter der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung. 10.Mit Schreiben vom 27. Dezember 2021 (Noveneingabe) reichte die Be- schwerdegegnerin 2 dem Gericht Auszüge aus der Engadiner Post vom
12.Mit Duplik vom 8. Februar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Rechtsbegehren unverändert fest. Sie fügte an, es sei nachgerade noto- risch, dass im W._____ und namentlich auch in V._____ eine grosse Not an bezahlbaren Erstwohnungen bestehe. Damit erscheine es offensicht- lich, dass der zur Diskussion stehende Erstwohnungsbedarf ausgewiesen sei. Die Beschwerdegegnerin 2 sei darauf angewiesen, dass der Hauswart in ihrer Liegenschaft eine Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme.
9 - 13.Mit Duplik vom 14. Februar 2022 bestätigte die Beschwerdegegnerin 2 ihre Rechtsbegehren. Sie brachte vor, für Familien und Einzelpersonen mit geringen Einkommen sei die Wohnungssuche im W._____ unglaublich schwierig; dasselbe gelte auch für einen Hauswart, weshalb es auch schwierig sei, einen Hauswart selbst zu finden. Die Problematik sei mitt- lerweile allgemein bekannt. Sie könne nicht einen Hauswart anstellen, so- lange nicht klar sei, ob sie die Hauswartswohnung erstellen dürfe. Ihre Ab- sicht, einen Hauswart ganzjährig anzustellen, sei nachvollziehbar und müsse ausreichen. Im Übrigen verbringe ihre Familie viele Wochen und Wochenenden im Jahr in ihrer Villa, die Behauptung der Beschwerdefüh- rer, sie würde die Villa nur vier Wochen pro Jahr bewohnen, sei eine un- zutreffende Unterstellung. Gerade weil die Villa etwas abgelegen vom Siedlungszentrum liege, sei der Bedarf an einer ganzjährigen Hauswar- tung und damit an einer Hauswartwohnung gegeben. 14.Mit Stellungnahme vom 28. März 2022 zu den Dupliken der Beschwerde- gegnerinnen 1 und 2 rügten die Beschwerdeführer, die Beschwerdegeg- nerin 2 setze sich nach wie vor nicht mit dem Einwand auseinander, dass der erforderliche Bedarfsnachweis nicht erbracht worden sei. Fehle dieser in Bezug auf das T., müsse von einer Umgehung des Zweitwoh- nungsgesetzes ausgegangen werden. Die Wirtschaftlichkeit der ganzjäh- rigen Beschäftigung eines Hauswarts habe mit dem Bedarfsnachweis nichts zu tun. Die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot gingen an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst- wohnungen im T. zu tun hätten. 15.Mit jeweiligen Schreiben vom 4. April 2022 verzichteten sowohl die Be- schwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einrei- chung einer weiteren Stellungnahme bzw. einer Quadruplik.
10 - Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit ent- scheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1.Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau- und Einspra- cheentscheid der Gemeinde vom 20. September 2021, mitgeteilt am
11 - getreten werden könne, und die Beschwerdeführer diesbezüglich einwen- den, diese Punkte seien noch nicht rechtskräftig beurteilt worden, zumal ihre Beschwerde mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 (mit Hinweis auf die Dispositiv-Ziff. 1) gutgeheissen worden, sie daher materiell nicht beschwert gewesen seien und keinen Grund zum Weiterzug an das Bun- desgericht gehabt hätten, kann diese Frage vorliegend offen gelassen werden. Wie noch zu zeigen ist (vgl. insbesondere Erwägungen 3.1 und 6), bringen die Beschwerdeführer bezüglich dieser Fragen nichts wesent- lich Neues vor, so dass das Verwaltungsgericht auch im vorliegenden Ver- fahren nicht zu einer anderen Beurteilung als im genannten Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 gelangt. 1.3.Somit ist auf die im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten. 2.Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegne- rin 1 im Rahmen der Erteilung der für die 5. Projektänderung ersuchten Baubewilligung zu Recht nicht von einer Umgehung des Zweitwohnungs- gesetzes ausging, indem sie insbesondere die massgebliche Frage des Erstwohnungsbedarfs bejahte. 3.Bevor auf diese materiell-rechtliche Frage eingegangen wird, sind die for- mellen Rügen der Parteien zu beurteilen. 3.1.Wie bereits in ihrer Beschwerde vom 29. August 2018 gegen den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 bemängeln die Beschwerde- führer auch vorliegend die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen in Bezug auf das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten relevanten Fassadenbereich sowie in Bezug auf die Einhaltung der feuerpolizeilichen Vorschriften und den Energienachweis. Dazu hatte sich das Verwaltungs- gericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäussert (vgl. dortige Erwägungen 5.2-5.2.3).
12 - 3.1.1.Insbesondere hatte das Verwaltungsgericht die Rüge der mangelnden Un- terlagen unter Hinweis auf das beigelegte Modellfoto, auf den Plan Schnitte A-A/B-B, die Grundrisspläne 1. Untergeschoss und Erdgeschoss sowie den Fassadenplan (vgl. Höhenkurven 1998-1999) verworfen (dor- tige Erwägung 5.2.1). Die Beschwerdeführer wiederholen im vorliegenden Verfahren dieselbe Rüge, bringen aber nichts Neues vor, das zu einer an- deren Beurteilung der Frage führen würde, weshalb ihr Einwand nicht zu hören ist. 3.1.2.Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 ausgeführt, reichte die Beschwerdegegnerin 1 im damaligen Verfahren die feuerpolizeiliche Bewilligung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 22. März 2018 ins Recht, die auch die Projektänderung mitumfasste (dortige Erwägung 5.2.2). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren keine neuen Einwände vor, weshalb die entsprechende Rüge weder in formeller noch materieller Hinsicht zu hören ist. 3.1.3.Im fraglichen Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 bestätigte das Ver- waltungsgericht unter Hinweis auf das im damaligen Verfahren einge- reichte Energiedossier der X._____ AG vom 11. Februar 2016 (umfassend die Zonen Hallenbad im 1. Untergeschoss und Wohnen Einfamilienhaus), den Anlagenbeschrieb der Y._____ AG vom 12. September 2018 sowie einen ergänzten Energienachweis der X._____ AG vom 17. September 2018 und schliesslich mit Blick auf die erfolgte Genehmigung des Energie- nachweises vom 24. September 2018 seitens der Gemeinde, dass die Projektänderung in energetischer Hinsicht vollständig und bewilligbar sei bzw. bewilligt wurde (dortige Erwägung 5.2.3). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer vorliegend keine neuen Aspekte vor, die zu einer anderen Beurteilung führen müssten. 3.2.Sofern die Beschwerdeführer auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen, weil die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau-
13 - und Einspracheentscheid vom 20. September 2021 die Problematik der Ausnützung nicht thematisiert habe (fehlende Begründung), kann ihnen nicht gefolgt werden. 3.2.1.Zwar hatte das Verwaltungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 aufgehoben und zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 1 zurückgewiesen (vgl. Erwägung 10 und Dispositiv-Ziff. 1). Zur Frage der Ausnützung hatte es in Erwägung 6 dieselbe Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs (in Bezug auf die korrekte Berechnung der Ausnützungsziffer) verworfen, war in Erwägung 9 ausführlich auf die konkrete Berechnung eingegangen und hatte schliesslich festgehalten, dass die zulässige Ausnützung von 0.2 in der Villenzone nicht überschritten, sich der Vorwurf der Übernutzung als unbegründet erweise und der angefochtene Bau- und Einspracheent- scheid vom 23. Juli 2018 in diesem Punkt zu schützen sei. Da das Verwal- tungsgericht die Sache lediglich "im Sinne der Erwägungen", nämlich zu weiteren Abklärungen bezüglich der Frage einer allfälligen Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes zurückwies und die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom
16 - 4.Gemäss Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs. 1), wobei die Behörde die notwendigen Beweise erhebt und dabei nicht an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts gebunden ist (Abs. 3). 4.1.Sofern die Beschwerdegegnerin 2 den Beizug der Akten aus dem kommu- nalen Baubewilligungsverfahren und dem verwaltungsgerichtlichen Ver- fahren R 18 49 verlangt (Urteil, Rechtsschriften, Akten) bzw. deren Wie- dereinbringung durch die Baubehörde oder sie selbst, ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Dokumente für die Entscheidfindung des Gerichts erfor- derlich wären; Solches legte denn die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht dar. Dem Gericht stehen mit den von den Parteien eingereichten Unterla- gen sämtliche entscheidrelevanten Dokumente zur Verfügung, weshalb der Editionsantrag abzulehnen ist. 4.2.Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Replik, dass die Beschwerdegegne- rin 1 mit der Vernehmlassung vom 16. November 2021 mit Bg1-act. 7 eine Auswertung vom 10. November 2021 über "Erstwohnungen im Gebiet L._____" einreichten, die erst nach Erlass des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 20. September 2021 erstellt worden sei. Diese dürfe daher nicht Grundlage des angefochtenen Entscheids und müsse für das vorliegende Beschwerdeverfahren unerheblich sein. 4.2.1.Damit machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Devolutiveffekts geltend, wonach es der Vorinstanz grundsätzlich verwehrt ist, nach Einrei- chung der Beschwerde weitere Abklärungen oder Anordnungen in der Streitsache zu treffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1168; BGE 143 I 177 E.2.5.2, BGE 130 V 138 E.4.2, BGE 127 V 228 E.2.b/aa). Letzteres gilt allerdings nur, soweit sie den Streitgegenstand betreffen und auf eine allfällige Änderung der angefochtenen Verfügung durch Erlass einer neuen abzielen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/aa; Urteile des Bundesgerichts 8C_18/2019 vom 1. April 2019 E.5.2, 8C_67/2017 vom 14. Juni 2017 E.5.6, 8C_410/2013 vom 15. Januar 2014 E.5.2). Er-
17 - laubt sind der Verwaltung demgegenüber in aller Regel punktuelle Ab- klärungen (wie das Einholen von Bestätigungen, Bescheinigungen oder auch Rückfragen bei [medizinischen] Fachpersonen oder anderen Aus- kunftspersonen) (BGE 136 V 2 E.2.7, BGE 127 V 228 E.2b/bb; Urteil des Bundesgerichts 8C_399/2020 vom 28. September 2020 E.4); wegleitende Gesichtspunkte für die Beantwortung der Frage, was im kantonalen Ver- fahren noch zulässiges Verwaltungshandeln darstellt, bilden die inhaltliche Bedeutung der Sachverhaltsvervollständigung und die zeitliche Intensität allfälliger weiterer Abklärungsmassnahmen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/bb). 4.2.2.Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, dass die Beschwerdegegnerin 1 keine Abklärungen bezüglich der Erstwoh- nungssituation in Z._____ getätigt habe. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 daraufhin mit ihrer Vernehmlassung vom 16. November 2021 eine ent- sprechende Auswertung einreichte (Bg1-act. 7), ist nicht ersichtlich, dass dieses Vorgehen bereits eine unzulässige Verwaltungshandlung dar- stellte, beabsichtigte sie damit jedenfalls nicht eine Änderung des ange- fochtenen Bau- und Einspracheentscheids, sondern hatte sie damit zum Ziel, ihre von den Beschwerdeführern kritisierte Argumentation mit ent- sprechenden Zahlen zu untermauern. Die Rüge der Beschwerdeführer er- weist sich insofern auch als widersprüchlich; sie ist unbegründet und damit nicht zu hören. 5.Grundlage der vorliegenden Streitsache bildet Art. 7 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]), wonach in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden dürfen, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, die einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) genutzt wer- den.
18 - Weitere Voraussetzung ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung, dass mit Bewilligung einer Erstwohnungsnutzung die Bestimmun- gen des ZWG nicht rechtsmissbräuchlich umgangen werden (BGE 145 II 99 E.3, BGE 144 II 49 E.2.4, BGE 142 II 206 E.2.2 ff.; Urteile des Bundes- gerichts1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom
20 - gen, liegt es doch in der Hand der Eigentümerschaft selbst, sich mit ge- eigneten, auch baulichen Massnahmen entsprechend abzugrenzen bzw. zu schützen. Dies zeigt auch die Zusammenstellung der Beschwerdegeg- nerin 1 betreffend Erstwohnungen im Gebiet L._____ vom 10. November 2021 (Z._____; Bg1-act. 7; vgl. auch zur Zulässigkeit dieses Dokuments Erwägung 4.2-4.2.2), wonach Erstwohnungen (u.a. auch in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern bzw. Gärtnerwohnungen) im fraglichen Gebiet vor- handen sind, womit nebst der Eigentümerschaft grundsätzlich auch eine Nutzung durch Hausangestellte wie HauswartInnen, Concierges oder GärtnerInnen o.ä. faktisch, aber auch, gestützt auf Art. 81 BG, wonach in der Villenzone pro Liegenschaft zwei Herdstellen zulässig sind, rechtlich möglich ist. Dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin 2 selbst in der Villenzone abgelegen liegt, lässt das Bedürfnis nach einer/einem ange- stellten und im Haus wohnenden Hauswartin/Hauswart nicht unrealistisch erscheinen, wie die Beschwerdeführer behaupten. Im Gegenteil, und auch unabhängig davon, wie oft sich die Beschwerdegegnerin 2 tatsächlich in ihrer Liegenschaft aufhält, erscheint deren Bedürfnis nachvollziehbar, dass eine Person sich ständig und gerade auch bei Abwesenheit der Ei- gentümerin um die Liegenschaft kümmert. Die Beschwerdeführer begrün- den nicht, weshalb die ständige Anwesenheit einer Hauswartin/eines Hauswarts für Unterhalt und Kontrolle von Anlage und Technik nicht zweckmässig sein sollte. Dies allein vermag jedenfalls deren Behauptung, es gehe der Bauherrin lediglich um die Erweiterung der bestehenden Zweitwohnung bzw. um die Schaffung einer Gästewohnung, nicht zu un- termauern, weist doch die Hauptwohnung im Dachgeschoss, abgesehen vom Wellnessbereich und den Fitnessräumen im 1. Untergeschoss, eine Bruttogeschossfläche von 230.82 m 2 auf (vgl. Urteil R 18 49 A vom 26. Fe- bruar 2021 E.7.3.1 und E.9.1.3), womit schwer nachvollziehbar ist, dass sie für die Nutzung durch die Beschwerdegegnerin 2 und allfällige weitere Personen (Familienmitglieder, Gäste, etc.) zu klein und eine Erweiterung im Untergeschoss erforderlich sein sollte.
21 - 5.3.Sowohl gerichtsnotorisch wie auch durch die zahlreichen, ins Recht geleg- ten Medienberichte dargelegt (vgl. Bg1-act. 8, Bg2-act. 1-3) zeigt sich, dass sich die Wohnungssituation im W._____ seit den zur Bekämpfung von Covid-19 erlassenen Massnahmen, d.h. in den letzten zwei bis drei Jahren zugespitzt hat, was sich offenbar in den im Urteil R 18 49 A vom
22 - fern sie zur Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) zählen (vgl. auch Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 E.7.3.3). 5.4.Angesichts dieser Entwicklung (sehr geringer Leerwohnungsbestand) und aufgrund der Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 kann nicht in Ab- rede gestellt werden, dass in V._____ mittlerweile ein allgemeiner Bedarf an Erstwohnungen gegeben ist. Entscheidrelevant ist vorliegend mangels Kenntnis der künftigen Bewohnerin/des künftigen Bewohners (Hauswar- tin/Hauswart) die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment ("dans le même secteur"; vgl. Erwägung 5), was sich vorliegend entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer bzw. der Beschwerdegegnerin- nen 1 nicht allein auf Erstwohnungen im Gebiet Z._____ beziehen kann, sondern grundsätzlich auf Erstwohnungen im tieferen Preis-/Mietsegment, die für eine/einen von der Beschwerdegegnerin 2 anzustellende Hauswar- tin/anzustellenden Hauswart mit entsprechendem gering(er)em Einkom- men auch bezahlbar ist. Da naheliegend ist, dass eine solche Nachfrage im T._____ gering oder kaum bzw. wohl nur in den jeweiligen Liegenschaf- ten vorhanden sein dürfte, deren Eigentümerschaft für das Personal vor Ort auch eigenen Wohnraum zur Verfügung stellt, drängt sich auf, die Prü- fung der entsprechenden, auszuweisenden Nachfrage auf das ganze Ge- meindegebiet zu beziehen, ist doch einer Hauswartin/einem Hauswart auch ein (entsprechend etwas längerer) Anfahrts- bzw. Arbeitsweg aus dem Siedlungskern von V._____ durchaus zumutbar. Den Beschwerde- führern kann jedenfalls nicht gefolgt werden, wenn sie geltend machen, die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot (im W.) zielten an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst- wohnungen im T. zu tun hätten, und bei Fehlen eines Bezugs zum T._____ liege ohne Weiteres eine Umgehung des Zweitwohnungsgeset- zes vor. Die Erhebungen der Beschwerdegegnerin 1 (Zählung leer stehender Wohnungen) vom 1. Juni 2020 und 10. März 2021 (Bg1-act. 1) ergaben
23 - für die D._____ eine erhebliche Abnahme des Leerwohnungsbestands seit Juni 2020 von total 202 auf 112 am 10. März 2021 (bei den vermiete- ten Wohnungen von 68 auf 30 und bei den verkauften Wohnungen von 134 auf 82), wovon gemäss den Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 nur gerade deren sieben Erstwohnungen darstellten (Bg-act. 1, Detailta- belle), mit Mietpreisen ab CHF 1'850.-- (für eine 2-Zimmer-Wohnung) bzw. Kaufpreisen von CHF 680'000.-- bis CHF 6'500'000.-- (für 3- bis 4 ½- Zim- mer-Wohnungen). Die Beschwerdegegnerin 1 resümierte in ihrem Schrei- ben vom 23. März 2021 an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (Bg1-act. 2), diese Zusammenstellung zeige klar, dass es weiterhin an be- zahlbarem Wohnraum für Einheimische fehle. Sofern die Beschwerdefüh- rer diese Erhebungen kritisierten und eine eigene Auswertung vornahmen (vgl. Bg1-act. 3 Anhang), ergibt sich daraus allein in V._____ und ohne Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnungen ein Angebot an 19 Mietobjekten (bei Mietpreisen ab CHF 1'200.-- allein für eine 1-Zimmer- Wohnung) bzw. an 49 Kaufobjekten (mit Preisen ab CHF 680'000.-- [für eine 2.5- sowie eine 3-Zimmer-Wohnung] aufwärts). Von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt sprach auch die von der Beschwerdegegnerin 1 angefragte Schlichtungsbehörde der Region R._____ in ihrem Amtsbericht zur Nachfrage nach Erstwohnungen vom
24 - nämlich bei ausreichendem Wohnungsangebot das Interesse an der An- fechtung einer Kündigung eher sinken würde. Ebensowenig haltbar ist an- gesichts der offensichtlich vorhandenen Wohnungsnot auch in der D._____ der Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 1 habe die Entwicklung der Bevölkerung nicht untersucht, bzw. die Behaup- tung, diese sei rückläufig, weshalb auch die Nachfrage nach Erstwohnun- gen sinke. Unzutreffend ist schliesslich auch deren Vorbringen, es sei un- zulässig, bei einer Zweitwohnung (als Hauptwohnung) eine Einliegerwoh- nung (Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen (wobei in diesem Fall auch die Hauptwohnung eine Erstwohnung sein müsse), bezeichnet doch der von den Beschwerdeführern zitierte Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG eine Einliegerwohnung als Wohnung, die im selben Haus liegt, in dem die Ei- gentümerin oder der Eigentümer ihren/seinen Hauptwohnsitz hat; die Ein- liegerwohnung gilt als touristisch bewirtschaftet und damit im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG bewilligungsfähig, wenn sie dauerhaft zur aussch- liesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Be- dingungen angeboten wird. Das heisst, es geht in diesem Zusammenhang darum, dass die ortsansässige Eigentümerschaft (Hauptwohnung) eine aktive Gastgeberrolle (in Bezug auf die NutzerInnen der Einliegerwoh- nung) soll einnehmen können (vgl. PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, Bern 2021, Art. 7 Rz. 18 ff., insbesondere Rz. 20); es ist nicht ersichtlich, inwiefern Solches in Bezug auf die hier fragliche Hauswartwohnung mass- geblich bzw. erfüllt wäre. 5.5.Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass ein Bedarf nach Erstwohnungen sowohl auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im W._____ und im Besonderen auch in der D._____ ausgewiesen ist, was auch den hier interessierenden Bedarf an einer bezahlbaren Erstwohnung für eine Hauswartin/einen Hauswart mit entsprechend gering(er)em Ein- kommen sowohl im Allgemeinen in der Gemeinde wie auch im Besonde-
25 - ren im Gebiet Z._____ miteinschliesst. Da auch die Absicht der Beschwer- degegnerin 2, die anzustellende Hauswartin/den anzustellenden Haus- wart direkt in der fraglichen Liegenschaft wohnen zu lassen, glaubhaft ist, muss die Nachfrage für Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bejaht werden (vgl. Erwä- gung 5). Abgesehen davon, dass diese Nachfrage ohnehin nicht offen- sichtlich unzureichend ist, hat die Beschwerdegegnerin 2 auch nachvoll- ziehbar dargelegt, dass die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss an eine Anstellung als Hauswartin/Hauswart gekoppelt ist und sie diese damit nur an eine Hauswartin/einen Hauswart und somit an eine Person, die sie als Erstwohnung ganzjährig benutzt, vermieten wird. Dass sie dabei noch keine konkreten Schritte, eine geeignete Person für diese Stelle zu finden, unternommen hat, kann ihr angesichts des langjährigen Baubewilligungs- verfahrens und der damit einhergehenden Unsicherheit über dessen Aus- gang nicht entgegengehalten werden. Von einer offensichtlichen Umge- hungsabsicht seitens der Beschwerdegegnerin 2, mithin von einem nicht zu schützenden Rechtsmissbrauch, kann unter all diesen Umständen nicht ausgegangen werden. 5.6.Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 2021 ist daher zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde abzu- weisen. Im Sinne von Art. 7 Abs. 3 ZWG ist lediglich auf Dispositiv-Ziff. 4 des ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheids vom 23. Juli 2018 hin- zuweisen, wonach das Grundbuchamt R._____ angewiesen wird, eine entsprechende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung auf dem frag- lichen Grundstück Parzelle H._____ anzumerken. Diese Auflage ist in Ver- bindung mit Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheids nach wie vor gültig; die Beschwerdegegnerin 1 wird für die ent- sprechende Umsetzung zu sorgen haben (vgl. auch Art. 7 Abs. 4 ZWG).
26 - 6.Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der man- gelnden Wohnhygiene (ungenügende Belichtung und Belüftung) und der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer fest. Unabhängig davon, ob diese Fragen – angesichts des in Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids enthaltenen Verweises auf den ursprüng- lichen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 – überhaupt noch zum Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens gehören, sind diese Einwände abzuweisen. Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 eingehend ausgeführt, kann bei der vorgesehenen 5. Projektänderung nicht von einer mangelnden Wohnhygiene – ungenügende Belichtung und Belüftung – der Wohnung im 1. Untergeschoss ausgegangen werden (vgl. dortige Erwägung 8). Sofern die Beschwerdeführer vorbringen, es handle sich um eine "Subterrain-Wohnung" und solche Wohnungstypen seien vom Baurekursgericht des Kantons Zürich in einem Entscheid vom 10. De- zember 2021 als unzulässig erklärt worden (vgl. Bf-act. 4), sind sie nicht zu hören, ist doch nicht ausgewiesen, dass das dortige Bauprojekt (Sub- terrainhaus, das über keine vertikalen, sondern nur über Oberfenster und ein Glasdach, die nicht über das Erdreich reichen, verfügt, Bf-act. 4, Erwä- gungen 2 und 3.5) mit demjenigen der hier zu beurteilenden Hauswarts- wohnung vergleichbar ist, und waren in jenem Verfahren hier nicht mass- gebende kantonalrechtliche Bestimmungen zur Wohnhygiene des Kan- tons Zürich anwendbar. Darüber hinaus bringen die Beschwerdeführer nichts vor, was nicht bereits im erwähnten Urteil abgehandelt und verwor- fen worden wäre (vgl. dortige Erwägung 8). Dasselbe gilt für die Frage der seitens der Beschwerdeführer behaupteten Übernutzung der fraglichen Parzelle. Auch diesbezüglich wurde im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 (vgl. dortige Erwägung 9) eingehend ausgeführt, dass die Voraussetzun- gen von Art. 86 Abs. 4 BG (Zonenschema; maximal zulässige Ausnüt- zungsziffer von 0.2 in der Villenzone) eingehalten und mit der konkret er- folgten Ausnützungsberechnung der massgebliche Art. 87 BG (Ausnüt- zungsziffer) nicht umgangen werde.
27 - 7.Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Be- schwerde abzuweisen ist. 7.1.Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos- ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts ande- res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats- gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem Um- fang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zu- sammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entspre- chend den unterliegenden Beschwerdeführern je zur Hälfte und unter so- lidarischer Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG) auferlegt. 7.2.Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursach- ten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli- chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entspre- chend zugunsten der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 und zulasten der Beschwerdeführer zugesprochen, wobei diese die aussergerichtliche Entschädigung je zur Hälfte zu tragen haben.
28 - Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte trotz entsprechen- der Aufforderung keine Honorarnote ins Recht, sodass sein Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsan- wälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). Das Gericht erachtet dabei einen Pauschalbetrag von CHF 3'000.-- als den gesamten Umständen so- wie dem Umfang (mehrere Rechtsschriftenwechsel) und der Schwierigkeit der Angelegenheit (Streitpunkte und Argumente aus mehreren Verfahren bekannt) angemessen. Damit werden die Beschwerdeführer gemäss dem Ausgang des Verfahrens verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 ausser- gerichtlich zu entschädigen. III. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr vonCHF3'000.--
und den Kanzleiauslagen vonCHF664.00 zusammenCHF3'664.00 gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von N._____ und B.. 3.N. und B._____ entschädigen F._____ je zur Hälfte mit CHF 3'000.- 4.[Rechtsmittelbelehrung]
29 - 5.[Mitteilung] [Mit Urteil 1C_57/2023 vom 10. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses Ur- teil erhobene Beschwerde abgewiesen.]