VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 19 33 5. Kammer VorsitzMeisser RichterAudétat, Racioppi AktuarGross URTEIL vom 29. September 2020 in der Streitsache A., B., C., alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin 1 und D._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
2 - 1.Mit Baugesuch vom 14. Dezember 2018, beim Bauamt der Gemeinde X._____ am 3. Januar 2019 eingegangen, stellte die D._____ AG (Bau- herrschaft) mit Einverständnis der Grundeigentümer das Begehren um Ab- bruch- und Ersatzneubau-Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus (MFH) E.-strasse, Kernzone, mit AZ 1.0 auf Parzelle 3390. Gemäss Bauge- such waren der Abbruch des bestehenden Hauses sowie die Erstellung von vier Wohnungen (1.5 Zimmer-Wohnung [Erstwohnung, 43.3 m² Netto- wohnfläche (NWF)], 4.5-Zimmer-Wohnung [Erstwohnung, 113.5 m² NWF], 4.5 Zimmer-Wohnung [Zweitwohnung, 113.5 m² NWF] und 4.5-Zimmer- Wohnung [Zweitwohnung, 113.5 m² NWF]), mit sechs Garagenplätzen ge- plant. 2.Am 7. Februar 2019 erhoben A., B._____ und C._____ dagegen Ein- sprache mit dem Antrag: Das Baugesuch sei abzuweisen und die nachge- suchte Baubewilligung sei zu verweigern; unter Kosten- und Entschädi- gungsfolge zulasten der Baugesuchstellerin. Zur Begründung brachten sie vor: Der Situationsplan sei nicht gut ersichtlich; die Grenzabstände seien nicht eingehalten, namentlich die Abstände vor den Garagen; die Ausnut- zungsberechnung stimme nach dem Abbruch des MFH nicht mehr. Im Wei- teren stellten sie den Antrag: Für die Kernzonenparzellen 3390, 3391 und 3292 sei ein Quartierplanverfahren einzuleiten. Im Rahmen dieser Quar- tierplanung sei eine Lösung mit passender Zufahrt und unterirdischer Tief- garage zu suchen. 3.Die D._____ AG verzichtete am 18. Februar 2019 auf die Einreichung einer Stellungnahme. 4.Mit Einspracheentscheid vom 21. Februar, mitgeteilt am 26. März 2019, wies die Gemeinde X._____ die Einsprache der Nachbarn ab und erteilte die Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau MFH mit Wärmepum- penanlage und Erdwärmesonden unter Auflagen. Es seien sieben Pflicht-
3 - parkplätze notwendig. Geplant sei der Bau von sechs Plätzen, somit fehle ein Pflichtparkplatz. Da bereits bisher mehrere Pflichtparkplätze gefehlt hätten, sei keine Ersatzabgabe zu leisten (Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG). Die Zufahrt für vier südliche Garagen führe über Parzelle 3392. Vor Baubeginn sei ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3392 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumer- ken. Das geplante Wohnhaus unterschreite den Grenzabstand zur Parzelle
5 - ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstandgeschützt. Sinn und Zweck des Hofstattrechts gemäss VGU R 16 67 sei es, im zuläs- sigen Wiederaufbau im bestehenden Umfang auch die volle bestehende Nutzung zuzulassen. Verzichte die Bauherrschaft teilweise auf die Inan- spruchnahme des Hofstattrechtes bezüglich der vorhandenen Kubatur, verzichte sie damit auch auf die entsprechende Nutzung. Hier sei auch zu beachten, dass ein wesentlicher Teil der BGF aus den Gewerberäumen im UG des Bestandes stamme, welcher neu als Wohnfläche in den Oberge- schossen genutzt werden solle. Betreffend fehlender Pflichtparkplatz stehe unter Hinweis auf VGU R 16 67 fest, dass hier weder Art. 81 Abs. 1 noch Art. 81 Abs. 2 KRG anwendbar seien, weil hier ein Ersatzneubau erstellt werde. Das bestehende Gebäude werde vollständig abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Der Neubau benötigte sieben Pflichtparkplätze. Erstellt würden nur sechs. Es sei keine objektive Unmöglichkeit der Erstellung eines weiteren Park- platzes gegeben. Das Bauvorhaben verpflichte somit gemäss Art. 39 Abs. 1 BG zwingend zur Erstellung von Parkplätzen. Es gebe kein Recht für die Bauherrschaft, sich ein heute bestehendes Manko an Pflichtparkplätzen anrechnen zu lassen. Die Baubehörde überschreite ihr Ermessen, indem sie die Besitzstandsgarantie auf Bestimmungen betreffend Pflichtpark- plätze ausdehne. 6.In der Vernehmlassung vom 24. Juni 2019 beantragte die Gemeinde (Be- schwerdegegnerin 1) dem Gericht die Abweisung der Beschwerde, soweit sie durch Anerkennung [nach erfolgter Teilabschreibung] nicht bereits ge- genstandslos geworden sei; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Gemäss VGU R 16 67 könne die Bauherrschaft unter Berufung auf das Hofstattrecht bestehende Bauten abbrechen und ohne Rücksicht auf gel- tende Vorschriften der Regelbauweise im Hofstattrecht aufbauen und Lie- genschaft im Einklang mit geltenden Normen erweitern. Das Hofstattrecht
6 - entfalte für altrechtliches Bauvolumen Wirkung. Neu geschaffenes Volu- men habe geltende Vorschriften einzuhalten. Hinsichtlich der zulässigen Nutzung in Hofstattbauten, die im Volumen er- weitert würden, habe das Verwaltungsgericht in VGU R 16 67 festgehalten, an sich dürfe die bestehende Nutzung nur innerhalb, nicht aber ausserhalb des bestehenden Volumens realisiert werden. Indessen gelte gemäss Art. 62 Abs. 4 BG für vor dem 1. Januar 1998 erstellte Bauten in der Kernzone innerhalb des bestehenden Baukubus keine AZ. Der ausserhalb des bis- herigen Kubus gelegene projektierte Gebäudeteil dürfe hingegen lediglich die zonenkonforme Ausnützung konsumieren. Hier wie in VGU R 16 67 gehe es um den Abbruch einer bestehenden Liegenschaft in der Kernzone auf der Lenzerheide mit nachträglichem Neubau eines Mehrfamilienhau- ses. Von den 486.52 m² BGF, welche vom Neubau konsumiert würden, fielen 266.66 m² BGF ausserhalb des bisherigen Bauvolumens an. In Anlehnung an VGU R 16 67 habe der Gemeindevorstand erwogen, die im bisherigen Volumen realisierte BGF bleibe angesichts von Art. 62 Abs. 4 BG unbe- achtlich, so zumal das abzubrechende Haus schon lange vor dem 1. Ja- nuar 1998 gebaut worden sei und in der Dorfkernzone liege. Angesichts der AZ von 1.0 und einer Grundstücksgrösse von 366 m² dürfte ausserhalb des bisherigen Volumens eine BGF von 366 m² geschaffen werden. Reali- siert würden jedoch nur 266.66 m², so dass aus diesem Blickwinkel dem Bauvorhaben nichts entgegenstehe. In ihrer Praxis zu Art. 39 BG in Verbindung mit Art. 81 KRG verlange die Baubehörde der Beschwerdegegnerin 1 bei Abbruch und anschliessendem Wiederaufbau in der Regel die vom Gesetz verlangte Anzahl Pflichtpark- plätze nicht, wenn eine Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand eintrete. Dies gelte auch dann, wenn weniger anrechenbare BGF realisiert werde als bisher vorhanden. Dem Eigentümer werde bis hinsichtlich der Pflichtparkplätze eine Besitzstandsgarantie eingeräumt. Der unrechtmäs- sige Zustand dürfe in Abweichung von der Regelbauweise aufrechterhalten
7 - werden. Weil eine Verbesserung eintrete, sei diese Praxis sachlich gerecht- fertigt. 7.In ihrer Stellungnahme vom 27. Juni 2019 beantragte die D._____ AG (Be- schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einge- treten werden könne; unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Beschwerdeführer begründeten nicht, inwiefern sie davon betroffen sein könnten, dass die Beschwerdegegnerin 1 mit ihrer Praxis zum Schluss gekommen sei, auf eine Ersatzabgabe für den fehlenden Parkplatz sei mit Verweis auf den Besitzstand zu verzichten. Darauf könne nicht eingetreten werden. Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 16 67 festgehalten, in der betref- fenden Gemeinde sei bei einem Abbruch mit Ersatzneubau lediglich derje- nige Teil des Ersatzneubaus, welcher ausserhalb der bestehenden Gebäu- devolumens liege, AZ-pflichtig. Hier seien es 253.66 m². Die gemäss Ge- setz maximal zulässige BGF, ohne VGU R 16 67 zu berücksichtigen, be- trage auf der Bauparzelle 366 m². Diese AZ sei nicht überschritten. Somit sei die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen. Betreffend Pflichtparkplätze seien die Beschwerdeführer nicht legitimiert. Aber sogar dann, wenn auf die Rüge betreffend fehlender Pflichtparkplätze eingetreten werden könnte, würde dies nicht zu einer Verweigerung der Baubewilligung führen, weil die Vorinstanz lediglich für den fehlenden Park- platz eine Ersatzabgabe erheben müsste. Die Beschwerdeführer setzten sich mit der langjährigen diesbezüglichen baubehördlichen Praxis nicht auseinander, weshalb darauf nicht näher eingegangen werden könne. In VGU R 16 67 sei es betreffend Parkplätze nicht um den Bestandesschutz gegangen, im Gegensatz zum vorliegenden Fall. Die Beschwerdeführer behaupteten, es gebe keine objektive Unmöglichkeit der Erstellung eines weiteren Parkplatzes, zeigten aber nicht auf, wie ein solcher realisiert werden könnte. Darauf sei ebenfalls nicht einzutreten.
8 - 8.Mit Stellungnahme vom 2. September 2019 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen (in der Beschwerdeschrift vom 13. Mai 2019) fest. Aus VGU R 16 67 erschliesse sich nicht, inwieweit schlussendlich der ver- langte Nachweis zusätzlicher BGF hätte realisiert werden können. Wenn das Verwaltungsgericht zum Schluss komme, dass ausserhalb des bestehenden Volumens im Rahmen der Regelbauweise Erweiterungen möglich seien, bedeute dies bezüglich der AZ, welche ebenfalls zur Regel- bauweise gehöre, dass bezüglich der zusätzlichen überbauten Grunds- tücksteile die anteilsmässige Ausnützung entsprechend dem zusätzlichen Parzellenteil, welcher überbaut werde, ebenfalls eingehalten sein müsse. Bei einer Auslegung des Entscheides und der Bestimmung, wie dies die Beschwerdegegnerinnen geltend machten, würde sie doppelt profitieren, indem die Grundfläche der Parzelle, welche im Hofstattrecht überbaut werde, bei der Berechnung der zulässigen Nutzung nochmals berücksich- tigt werde, obwohl die Nutzung bereits teilweise konsumiert sei. So sei es sachgerecht, wenn auf einem Grundstück, welches nur teilweise überbaut sei, der Rest entsprechend der Regelbauweise überbaut werden dürfe. Eine doppelte Nutzung könne aber nicht zulässig sein. Auch wenn diese Auslegung des Hofstattrechts in Bezug auf die zulässige Nutzung bestritten werde, sei festzuhalten, dass auch, wenn hier nicht er- sichtlich sei, wie viel der neuen BGF in dem im südlichen Bereich der Par- zelle projektierten Erweiterungsbau realisiert werden dürfe, von einer mas- siven Übernutzung auszugehen sei. Die Fläche des nicht überbauten Par- zellenteils betrage rund 118 m² und in diesem Bereich dürfte damit maximal dieselbe Fläche an BGF realisiert werden. Dies entsprechende der Grund- fläche des mit dem Erweiterungsbau zusätzlich überbauten Parzellenteils (118 m²) x AZ (1.0). Es sei offensichtlich, dass die AZ selbst bei einer dif- ferenzierten Betrachtungsweise betreffend die überbauten und nicht über- bauten Parzellenteile massiv überschritten sei. Betreffend Pflichtparkplätze berufe sich die Beschwerdegegnerin 1 auf eine unbewiesene Praxis. Das Hofstattrecht gewähre den Besitzstand nur den
9 - alten Gebäudemassen und nicht generellen Abweichungen vom gesetzlich Vorgeschriebenen. Eine entsprechende Beurteilung würde Art. 39 BG wi- dersprechen. Danach seien bei allen Neu- und wesentlichen Umbauten, Vergrösserungen von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels und gewerbli- chen Betrieben von der Bauherrschaft auf ihrem Boden genügend Abstell- plätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und für die Parkierung offen zu hal- ten. Nur wenn dies nicht möglich sei, könne der Grundeigentümer eine Er- satzabgabe bezahlen (Art. 39 BG Abs. 3 BG). Das Bauprojekt sei zurückzuweisen, dies aufgrund der nicht vorhandenen Ausnützung für den Erweiterungsteil und des Verstosses gegen Art. 39 BG betreffend Pflichtparkplätze. Das Argument der Förderung des verdichteten Wohnens für das gewählte Vorgehen würde die Ausnützungsziffer prak- tisch abschaffen. Dies hätte aber auf dem Weg einer Anpassung der ge- setzlichen Grundlagen zu geschehen. Ansonsten würde das Baurecht nicht einheitlich durchgesetzt. 9.In ihrer Duplik vom 13. September 2019 hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, dass die unüberbaute Bodenfläche von 118 m² die zulässige Ausnüt- zung betreffend die gegenüber der vorbestehenden Baute hinzukommen- den Bauteile sei. Dies sei nicht praxisgemäss und widerspreche der in VGU R 18 29 geschützten Rechtsanwendung der Gemeinde. VGU R 18 29 sei in Nachachtung von VGU R 16 67 ergangen. Darin habe die Beschwerde- gegnerin 1 für die Berechnung der zulässigen Ausnützung die gesamte Bo- denfläche (ohne Abzug der von der vorbestehenden und abgebrochenen Baute beanspruchten Bodenfläche) als anrechenbare Fläche betrachtet und aufgrund dieser geprüft, ob die ausserhalb des ursprünglichen Volu- mens geschaffene Nutzung die zulässige Nutzung gemäss Regelbauweise einhalte. Dass ein Teil dieser Bodenfläche bereits durch die Altbaute einmal überbaut gewesen sei, sei unberücksichtigt geblieben. Dies sei in VGU R 18 29 geschützt worden. Die Baubehörde habe entsprechend bei der Be- handlung des vorliegenden Baugesuchs die gleiche Auslegung angewandt.
10 - In VGU R 18 29 habe sich das Verwaltungsgericht dazu geäussert und die Beschwerdegegnerin 1 habe sich an diese Ausführungen gehalten. 10.Mit Schreiben vom 19. Mai 2020 äusserte sich die Beschwerdegegnerin 2 abermals zur Sache. Das Bundesgericht habe am 17. März, mitgeteilt am
11 - berbaute Fläche des Grundstücks vorsehe, als offensichtlich dem Sinn und Zweck der betreffenden Zonenvorschrift widersprechend qualifiziert wor- den. Die Anwendung von Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 62 Abs. 4 BG erweise sich, zumal in Kombination, als unhaltbar, BGer a.a.O., E.4.5). Tatsachenwidrig führe die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Eingabe vom 19. Mai 2020 aus, hier sei die weitgehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute (Anm.: mit der bestehenden Baute) unbestritten. Dass dies nicht stimme, ergebe sich schon aus der Darstellung in ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2019 (Plan BGF-Nachweis Neubau/Bestand). Daraus gehe einerseits hervor, dass 253.66 m² der gesamten Nutzfläche des Ersatzbaus ausser- halb des bestehenden Gebäudevolumens erstellt werde. Zudem sei er- sichtlich, dass das Gebäude sich gerade einmal im UG einigermassen an die Umrisse des bestehenden Gebäudes halte. Sowohl das EG als auch das 1. OG des Ersatzbaus wichen wesentlich vom bestehenden Gebäude ab. Das (Anm.: geplante) 2. OG sei gar mehr als doppelt so gross wie das bestehende 2. OG und zudem werde der Bau mit einem zusätzlichen Da- chgeschoss erweitert. Dies werde auch in den Ausführungen der Be- schwerdegegnerin 1 in deren Vernehmlassung vom 24. Januar 2019 unter Ziffern 2c) ausdrücklich bestätigt. Dort werde festgehalten, dass im neu zu erstellenden Gebäude insgesamt 486.52 m² BGF realisiert würden, wovon 266.66 m² BGF ausserhalb des bisherigen Bauvolumens erstellt würden. In der Folge werde Art. 62 Abs. 4 BG in der vom Bundesgericht als offen- sichtlich Sinn und Zweck der Zonenvorschrift widersprechenden Art ausge- legt und die BGF im bisherigen Volumen ausser Acht gelassen und die ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus zu realisierende BGF mit der aufgrund der Grundstücksgrössen auf dem gesamten Grundstück zur Ver- fügung stehenden BGF ins Verhältnis gesetzt. Dies sei aber gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht haltbar. Weil die weitgehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute nicht gegeben sei, sei es gemäss Bundesgericht auch unhaltbar, das Hofstattrecht auf den bisherigen Gebäudekubus anzuwenden, ohne zu berücksichtigen, ob der
12 - neu geplante Bau die vorbestehende Baute im bisherigen Umfang und mit den alten Gebäudemassen wiederherstelle. Hier weiche der Ersatzbau we- sentlich vom bestehenden Gebäudekubus ab. Damit seien die gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf die Vergleichbarkeit der Ersatzbaute mit der vorbestehenden Baute sowie in Bezug auf die Gebäudeabmessungen of- fensichtlich nicht erfüllt. Die geplante Baute könne somit weder als Wieder- aufbau im Sinne von Art. 81 Abs. 3 KRG noch als Wiederherstellung der vorbestehenden Baute im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemas- sen im Sinne von Art. 9 Abs. 1 BG qualifiziert werden. So gesehen sei das Urteil des Bundesgerichts mit der vorliegenden Konstellation durchaus ver- gleichbar und somit einschlägig. Das Bauprojekt sei folglich aufgrund der nicht vorhandenen Ausnützung für den Erweiterungsteil und den Verstoss gegen Art. 39 BG bezüglich der Pflichtparkplätze abzuweisen. Auf die weiteren Argumente der Parteien in den Rechtsschriften wird, so- weit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1.Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom
13 - diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie- gend angefochtene kommunale Entscheid vom 21. Februar/26. März 2019 ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheides sind die be- nachbarten Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer und damit Mitei- gentümer der Nachbarparzelle 3391) berührt und haben ein schutzwürdi- ges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, weshalb sie zur Be- schwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. 1.3.Zum anwendbaren Recht gilt es vorweg festzuhalten, dass vorliegend auf die Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün- den (KRG; BR 801.100) und der zugehörigen Raumplanungsverordnung (KRVO; BR 801.110) seit dem Jahre 2005 abzustellen ist, da sowohl die Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführer als auch die Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch und Neubau des geplanten Mehrfami- lienhauses mit Wärmepumpenanlage und Erdsonden unter Auflagen an die Beschwerdegegnerin 2 am 21. Februar/26. März 2019 und somit vor dem Inkrafttreten der Teilrevision (KRG/KRVO) per 1. April 2019 erfolgte. 2.1.Ausgangspunkt bildet das kommunale Baugesetz (BG) der Beschwerde- gegnerin 1 und die darin enthaltenen Bestimmungen zum Hofstaatrecht (Art. 9 BG) sowie allenfalls zur Kernzone (Art. 62 BG), die wie folgt lauten: Art. 9 Abs. 1 BG Werden Bauten durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks Sanierung abgebrochen, dürfen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäu- demassen wieder hergestellt werden, wobei auch Zweckänderungen im Rahmen der Zo- nenvorschriften zulässig sind. (Hervorhebung/Unterstreichung durch Gericht) Art. 62 Abs. 4 BG
14 - Bei Umbauten und der Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten gilt innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. 2.2.In materieller Hinsicht ist massgeblich auf das von den Beschwerdeführern erwähnte Bundesgerichtsurteil 1C_317/2019 vom 17. März, mitgeteilt am
15 - störung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Re- gelbauweise im Hofstattrecht wieder aufzubauen und im Einklang mit den je- weils geltenden Bauvorschriften gleichzeitig die Liegenschaft auszubauen, umzubauen oder zu erweitern. Denn der Sinn des Hofstattrechts bestehe ge- rade darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Sie dadurch einzuschränken, dass ihnen neben einem Wiederaufbau im Hof- stattrecht das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt würde, wäre widersprüchlich. Bei einem Wiederaufbau im Hofstattrecht und gleichzeitiger Erweiterung der Liegenschaft entfalte das Hofstattrecht indes nur für das altrechtliche Bauvolumen Wirkung. Auf Bauteile, die über den bis- her umbauten Umfang bzw. über die bisherigen Gebäudemasse hinausgin- gen, sei das Hofstattrecht demgegenüber nicht anwendbar. Bei einem solchen Erweiterungsbau sei die Rechtskonformität dieser übrigen Bauteile nach der Regelbauweise und den einschlägigen Zonenvorschriften zu beurteilen. Dem- entsprechend prüfte die Vorinstanz in der Folge, ob diejenigen Bauteile, die über den Umfang der bisherigen Baute auf Parzelle 3350 hinausgehen wür- den, der Regelbauweise bzw. den Zonenvorschriften entsprächen. 4.3.3 Weshalb der geplante Bau mit gänzlich neuem, von der vorbestehenden Baute stark abweichendem Umriss als Wiederaufbau i.S.v. Art. 81 Abs. 3 KRG/GR gelten kann oder die vorbestehende Baute im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen i.S.v. Art. 9 Abs. 1 BauG "wieder herstellen" könnte, geht aus den Ausführungen der Vorinstanz nicht hervor. Ihr Hinweis darauf, dass es einem Eigentümer möglich sein müsse, seine Liegenschaft nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise im Hofstattrecht wieder aufzubauen und im Einklang mit den jeweils geltenden Bauvorschriften gleichzeitig die Liegenschaft auszu- bauen, umzubauen oder zu erweitern, lässt den im Gesetz klar verlangten As- pekt der Identität oder zumindest der weitgehenden Vergleichbarkeit der Er- satzbaute mit der vorbestehenden Baute ausser Acht. Wie bereits Art. 81 Abs. 3 KRG/GR festhält, hat die kommunale Regelung des Hofstattrechts beim Schutz des Besitzstands des Eigentümers auch die öffentlichen und nachba- rlichen Interessen zu berücksichtigen. Das geschieht in Art. 9 Abs. 1 BauG gerade dadurch, dass eine Baute im Hofstattrecht nur im bisherigen Umfang und mit den alten Gebäudemassen wiederherzustellen erlaubt wird. Das bestätigt auch der Art. 2 der Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 10. April 2002 zum Hofstattrecht nach Art. 9 BauG: Aus Art. 2 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen geht hervor, dass Änderun- gen der Gebäudeabmessungen nur innerhalb der alten Gebäudehüllen mög- lich sind. Auch die Kann-Vorschrift von Art. 2 Abs. 2 sieht bloss die Möglichkeit vor, eine Erweiterung der unterirdischen Gebäudeteile zuzulassen - "im Rah- men der Zonenbestimmungen" und "[w]enn es die Grenzverhältnisse zulas- sen". Weiter hält Art. 9 Abs. 2 BauG fest, dass Baulinien, Strassenabstände und Quartierpläne dem Hofstattrecht vorgehen. Wie auch aus Art. 2 Abs. 2 der Ausführungsbestimmungen hervorgeht, stehen selbst Änderungen innerhalb der alten Gebäudehüllen unter dem Vorbehalt, dass keine Baugestaltungslinie festgelegt ist.
16 - Angesichts des klaren gesetzlichen Wortlauts ist es daher unhaltbar, das Hof- stattrecht auf den bisherigen Gebäudekubus anzuwenden, ohne zu berück- sichtigen, ob der neu geplante Bau die vorbestehende Baute im bisherigen Umfang und mit den alten Gebäudemassen wiederherstellt. Die neu geplante Baute soll unter anderem über mehr als doppelt so lange Ost- und Westfas- saden verfügen und hat im Gegensatz zur bisherigen keinen kompakten, rechteckigen, sondern einen geschwungenen, langgezogenen Grundriss. Da- mit erfüllt sie diese gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf die Vergleich- barkeit der Ersatzbaute mit der vorbestehenden Baute sowie in Bezug auf die Gebäudeabmessungen offensichtlich nicht. 4.4 Geplant ist die Baute in der Kernzone der Gemeinde X._____. Das kom- munale Baugesetz sieht für Bauten in der Kernzone in Art. 62 Abs. 4 Folgen- des vor: "Bei Umbauten und der Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bau- ten gilt innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer." 4.4.1 Die Vorinstanz führte in ihrem Urteil vom 22. Juni 2017 aus, dass das Hofstattrecht nach Art. 9 BauG als kodifizierte Ausnahmebewilligung restriktiv zu handhaben sei, weshalb im vorliegenden Fall die Ausnützung als solche ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstandsgeschützt sei. Dementsprechend könne aber die Ausnützung im bestehenden Gebäudeku- bus im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen wieder verwendet werden, nicht jedoch ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus. Indessen gelte gemäss Art. 62 Abs. 4 BauG bei Umbauten und Erneuerung bestehen- der, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten in der Kernzone und innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. Folglich könne der in- nerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der Baute ohne anre- chenbare Bruttogeschossfläche erstellt werden, falls das bestehende Ge- bäude den vorgenannten Anforderungen entspreche. Die bestehende Liegen- schaft auf der Parzelle 3350 sei rechtmässig vor dem 1. Januar 1998 erstellt worden und liege in der Kernzone, weshalb der innerhalb des bisherigen Ge- bäudekubus gelegene Teil der geplanten Baute gestützt auf Art. 62 Abs. 4 BauG ohne anrechenbare Bruttogeschossfläche erstellt werden könne. Der ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene projektierte Gebäudeteil dürfe dagegen lediglich die zonenkonforme Ausnützung der Parzelle 3350, mithin 335 m 2 Bruttogeschossfläche, konsumieren. 4.4.2 Vorweg geht aus den Ausführungen der Vorinstanz nicht hervor, wes- halb sie die geplante Baute als Umbaute oder Erneuerung im Sinne von Art. 62 Abs. 4 BauG qualifiziert. Das zu beurteilende Baugesuch sieht vor, dass das bestehende Gebäude mit fünf Wohnungen abgerissen und durch ein völlig anders beschaffenes Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Garagen er- setzt werden soll. Die Qualifikation der geplanten Baute als Umbau ist deshalb ausgeschlossen, jene als Erneuerung abwegig. In ihrem Urteil vom 22. Juni 2017 verneinte die Vorinstanz denn auch die Anwendbarkeit von Art. 81 Abs. 1 KRG/GR mit der Begründung, dass es sich bei der geplanten Baute nicht
17 - wie von jenem Gesetz vorausgesetzt um eine Erhaltung oder Erneuerung ei- ner rechtmässig erstellten Baute oder Anlage handle. Die Rechtmässigkeit der Erstellung der vorbestehenden Baute ist unbestritten, ein Grund weshalb der Begriff der "Erneuerung" im kommunalen Baugesetz im Gegensatz zum KRG/GR derart extensiv verstanden werden dürfte, dass er einen solchen Er- satzneubau umfassen könnte, ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz legt den Art. 62 Abs. 4 BauG zudem so aus, dass der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der Baute ohne anrechenbare Bruttogeschossfläche erstellt werden könne. Demgegenüber legen auch die Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 10. April 2002 in Art. 19 Abs. 1 zu Art. 62 Abs. 4 BauG für die Kernzone fest, dass bei "An- und Aufbauten bestehender Bauten" für die vorgesehene Erweiterung die benötigte Bruttogeschossfläche durch Ausnützungsziffer-Transport oder Zukauf sichergestellt werden muss. Die Auslegung der Vorinstanz ermöglicht es dem Eigentümer demgegenüber, den ausserhalb des bisherigen Gebäu- dekubus gelegenen Teil der Baute mit jener Ausnützung zu erstellen, die das Baugesetz für die gesamte, unbebaute Fläche des Grundstücks vorsehen würde. Diese Gesetzesauslegung widerspricht offensichtlich dem Sinn und Zweck einer solchen Zonenvorschrift. 4.5 Die Anwendung von Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 62 Abs. 4 BauG auf das ge- plante Bauprojekt erweist sich - zumal in der Kombination - als unhaltbar. 5.1 Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist. Es ist daher zu prüfen, ob die willkürliche Anwendung des Baugesetzes zu einem unhaltbaren Ergebnis führt. 5.2 In ihrem Urteil vom 12. März 2019 kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass nicht gesagt werden könne, das Ergebnis ihres Urteils vom 22. Juni 2017 sei "höchst stossend" bzw. "aus jenem Urteil ergebe sich ein in höchstem Mass stossendes Ergebnis". Diesbezüglich sei nämlich darauf hinzuweisen, dass mit dem neuen zur Bewilligung eingereichten Bauprojekt mit einer Brut- togeschossfläche inner- und ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus von 527.3 m 2 sowie einer Nebenraumfläche von 166.37 m 2 und Wintergärten von 63.6 m 2 die ursprüngliche Bruttogeschossfläche der bestehenden Altbaute von 528.5 m 2 sowie Nebenraumfläche von 167.1 m 2 , ohne Wintergärten, nicht überschritten werde. Die Behauptung der Beschwerdeführer, aufgrund der Ausführungen des Verwaltungsgerichts wäre eine maximale Bruttogeschoss- fläche von 863.5 m 2 zulässig, sei "zwar rein theoretisch/mathematisch richtig", die tatsächlich projektierte und bewilligte Bruttogeschossfläche von 527.3 m 2
sowie Nebenraumfläche von 166.37 m 2 und Wintergärten von 63.6 m 2 , davon anrechenbar 13.35 m 2 , führe jedoch im konkreten Fall nicht zu einem in höchs- tem Mass stossenden Ergebnis. 5.3 Die geplante Baute mag zwar die Bruttogeschossfläche der bisherigen nicht überschreiten, doch übersteigt bereits diese ihrerseits die heute an sich zonenkonforme Ausnützung deutlich. Mit Blick auf die Besitzstandsgarantie
18 - erscheint das für sich genommen nicht unzulässig. Die geplante, zwar schma- lere, gleichzeitig aber gut doppelt so lange Bauweise weicht vom Baukörper der bisherigen Baute jedoch erheblich ab und verändert damit das Bild der Kernzone massgeblich. Gerade dies will der Kernzonenschutz verhindern. Im Übrigen beeinträchtigt das Projekt auch die Aussicht der Nachbarn und bringt für sie zusätzlichen Schattenwurf mit sich, was angesichts des geltenden Bau- und Zonenrechts als zonenfremd zu beurteilen ist. Demzufolge erweist sich das Ergebnis als unhaltbar, weshalb die vorinstanzlichen Entscheide aufzuhe- ben sind. 2.3.1. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist das geplante Bauvorhaben auf Parzelle 3390 der Beschwerdegegnerin 2 aufgrund der Erwägungen im zitierten Bundesgerichtsurteil – wenn die Vorschrift in Art. 9 Abs. 1 BG "dür- fen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäude- massen wieder hergestellt werden" restriktiv und wörtlich umgesetzt wird – so nicht realisierbar. Art. 62 Abs. 4 BG ist sowieso nicht anwendbar (vgl. vorn E.4.4.2). Was die Anwendbarkeit von Art. 9 Abs. 1 BG anbetrifft, ver- langt das Bundesgericht zwar nicht die Identität, aber zumindest die weit- gehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute mit der vorbestehenden Baute. Diese ist hier aber nicht gegeben. Die Ausnützung ist in Art. 9 Abs. 1 BG nicht erwähnt und somit der Besitzstandsgarantie nicht teilhaftig. 2.3.2. Die Grundrisse des geplanten Neubaus respektieren die Umrisse der Alt- baute unterschiedlich (siehe Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 2 [= Grundrissplan "grau schraffiert" bestehend; "rot umrandet" neu] sowie Ak- ten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2 [= Plan4 BGF-Nachweis Neu- bau/Bestand mit Umriss bestehend "gelb koloriert", BGF Neubau "rot" und NRF Neubau "grün"). Im Untergeschoss (UG) liegt die geplante Neubaute praktisch vollständig innerhalb der Umrisse des bestehenden Gebäudes. Im Erdgeschoss (EG) und im ersten Obergeschoss (1. OG) der geplanten Neubaute ragt der neue Baukörper gegen Süden recht weit über den Um- riss der bestehenden Baute hinaus. Im 2. OG der geplanten Neubaute macht der Umriss des bestehenden Gebäudes nur noch eine Fläche von höchstens einem Viertel des geplanten Gebäudes aus. Das Dachgeschoss
19 - (DG) der geplanten Baute ragt vollständig aus dem bestehenden Gebäu- dekubus hinaus. 2.3.3. Zwar ist die Giebelrichtung des geplanten Neubaus wie beim Altbau paral- lel zur E._____-strasse gelegt, indessen ist das neue Gebäude wesentlich grösser als der Altbau geplant worden. Es weist ein Geschoss mehr auf, hat statt drei Wohnungen vier Wohnungen, unter Weglassung des früheren Gewerbebetriebes (Bäckerei) und statt bisher zwei neu sechs Garagen- plätze (im EG des Hauses integriert). 2.3.4. Im eingangs bereits zitierten Urteil 1_C 317/2019 vom 17. März, mitgeteilt am 14. Mai 2020, hält das Bundesgericht in E. 5.3 fest: Zwar überschreite die geplante Baute die BGF der bisherigen nicht, doch übersteige bereits diese ihrerseits die heute an sich zonenkonforme Ausnützung deutlich, was mit Blick auf die Besitzstandsgarantie für sich genommen nicht unzulässig sei. In jenem Fall weiche aber die geplante Bauweise vom Baukörper der bisherigen Baute wesentlich ab und verändere das Bild der Kernzone massgeblich. Genau das wolle der Kernzonenschutz verhindern. 2.3.5. Nach Auffassung des Gerichts liegt vorliegend ein ganz ähnlicher Fall vor. Die geplante Baute weist zwar mit ca. 486.5 m² BGF 21.6 m² BGF weniger auf als die bestehende Baute (508.1 m²), übersteigt aber die zonenkon- forme Ausnützung von 366 m² BGF deutlich. Das höchstrichterliche Krite- rium der Identität bzw. weitreichenden Vergleichbarkeit zwischen der ge- planten Neu- und bestehenden Altbaute wurde jedoch nicht erfüllt. 2.3.6. Wie es sich mit den Pflichtparkplätzen verhält, braucht angesichts des Aus- ganges dieses Prozesses nicht mehr geprüft zu werden.
20 - 3.1.Der Bau- und Einspracheentscheid vom 21. Februar/26. März 2019 ist nach dem Gesagten (E.2.3.1-2.3.5) nicht rechtens, was zu seiner Aufhebung und damit zur Gutheissung der Beschwerde vom 13. Mai 2019 führt. 3.2.Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig den beiden Beschwerdegegnerinnen aufzuer- legen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für angemessen. 3.3.Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen den Beschwerdefüh- rern gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit ver- ursachten notwendigen Kosten zu leisten. Dafür ist grundsätzlich auf die Honorarnote des Anwalts der Beschwerdeführer vom 14. Mai 2020 in der Höhe von Fr. 4'322.55 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 14.05 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 3'793.50] plus Auslagen/Kleinspesen [Fr. 220.--] zzgl. 7.7 % MWST [Fr. 309.05]) abzustellen. An dieser Honorarnote gibt es nichts aus- zusetzen, auch weil in der Honorarvereinbarung vom 24. April 2019 – die zusammen mit der Anwaltsvollmacht eingereicht wurde – ein solcher Stun- densatz (Fr. 270.--) abgemacht wurde. Die Beschwerdegegnerinnen haben die Beschwerdeführer somit anteilsmässig (je ½) mit total Fr. 4'322.55 (inkl. MWST) zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird – soweit nicht vom Verwaltungsgericht am 17., mit- geteilt am 18. Februar 2020 bereits abgeschrieben – gutgeheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 21. Februar 2019 und die Baube- willigung vom 26. März 2019 in Sachen Baugesuch Nr. 2019-0002 werden – soweit nicht vom Verwaltungsgericht am 17., mitgeteilt am 18. Februar
21 - 2020 bereits abgeschrieben – aufgehoben und das Baugesuch abgewie- sen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.3'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.524.-- zusammenFr.3'524.-- gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie der D._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz- verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3.Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und die D._____ AG je hälftig A., B. und C._____ mit insgesamt Fr. 4'322.55 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]