VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 18 17 5. Kammer VorsitzMeisser Richter, Richterin Audétat, von Salis AktuarinParolini URTEIL vom 18. September 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., B., C., alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital, Beschwerdegegnerin betreffend Baubewilligung / Bauvollendung
8 - 2.Gemäss Art. 20 ZWG richten sich, nebst der Zuständigkeit (vgl. Erwä- gung 1), auch das Verfahren und der Rechtsschutz nach dem RPG und den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen der Kantone. 2.1.Den entsprechenden Rechtsschutz regelt Art. 33 RPG (vgl. STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz, Bern 2017, Art. 20 Rz. 8 f.). Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die Legitima- tion mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten. Damit gelten die Legitimationserfordernisse von Art. 89 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG (STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Rz. 10 ff.). Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teil- nahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Dies gilt selbstverständlich für den/die Baugesuchsteller/in, dessen/deren Anträgen nicht oder nicht vollständig entsprochen worden ist (STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Rz. 12). Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde le- gitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Diese Bestimmungen gehen nicht über die Anforderungen zur Beschwerdelegitimation gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG hinaus, weshalb diesbezüglich auf das oben Ausge- führte abgestellt werden kann. Das heisst, es reicht die besondere Nähe zum Streitgegenstand, damit der angefochtene Entscheid auf die erhobe- nen Rügen hin überprüft wird (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um- weltschutzrecht, Bern 2016, 6. Aufl., S. 555).
9 - 2.2.Mit der angefochtenen Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) bzw. mit dem diesbezüglichen, rechtskräftigen Urteil R 17 22 des Verwaltungs- gerichts vom 31. August 2017 ergab sich, dass die nicht fertig ausgebauten Räumlichkeiten im 1. OG (im Gegensatz zu den ausgebauten im EG) nicht als altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht gelten konnten, dass die diesbezügliche, im Jahr 2008 erteilte Baubewilligung unbenutzt verstri- chen war und dass ferner bezüglich den nicht ausgebauten Räumlichkeiten im 2. OG noch keine Verfügung erlassen worden war. Mit der angefochte- nen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) resultierte, dass die nicht fertig ausgebauten Räumlichkeiten im 2. OG ebenfalls nicht als altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht gelten konnten und dass diesbezüg- lich die im Jahr 2008 erteilte Baubewilligung ebenfalls nicht mehr gültig war. Konsequenz aus diesen Verfügungen wäre, – wenn diese denn als rechts- gültig erachtet würden –, dass die Beschwerdeführer, wie sie selbst aus- führen, die Wohnungen im 1. und 2. OG nicht als altrechtliche Wohnungen bzw. als Zweitwohnungen ausbauen und verkaufen bzw. vermieten dürf- ten. Damit sind sie von den betreffenden kommunalen Verfügungen beson- ders berührt und haben an deren Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. Zudem nahmen sie an den entsprechenden vorinstanzlichen Verfahren je- weils teil (vgl. die Mitteilungen in den Verfügungen vom 20. Februar 2017 und vom 5. März 2018; Bf-act. 5 und 6). Folglich sind die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation im Sinne von Art. 20 ZWG i.V.m. Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG bzw. Art. 50 VRG gegeben und die Beschwerdeführer als beschwerdeberechtigt anzu- sehen. Da die Beschwerde im Übrigen die formellen Erfordernisse erfüllt und auch fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht wurde, ist darauf einzutreten. 2.3.Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen einschliesslich Über- schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder un- vollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge- macht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG).
10 - 3.Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Verfügungen vom 20. Februar 2017 und vom 5. März 2018 nichtig sind bzw. ob die Verfügungen eventu- aliter – in Bezug auf die Verfügung vom 20. Februar 2017 in Gutheissung des Widerrufsgesuchs – aufzuheben sind und ob festzustellen ist, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 1. und 2. OG um altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder nicht. 3.1.Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) fest, eine Wohnung müsse bezugsbereit sein, um als Wohnung im Rechtssinne qualifiziert werden zu können. Die gesetzlich vorausge- setzte Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche Massnah- men sei vorliegend nicht erfüllt, weil den fraglichen Räumlichkeiten der In- nenausbau fehle. Die Räumlichkeiten könnten deshalb nicht als altrechtli- che Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 10 ZWG gel- ten. Die Baubewilligung sei im Jahr 2009 erteilt und danach nie verlängert worden. Weil die Wohnungen klarerweise nicht vollendet und damit nicht bezugsbereit seien, könne die Baubewilligung nicht verlängert werden. Auch die Beschwerdeführer hätten im Zusammenhang mit der verlangten Gebührenreduktion bestätigt, dass die Wohnungen nicht vollendet bzw. dass nur zwei von vier Wohnungen ausgebaut seien. Eine neue Baubewil- ligung für den Ausbau von zwei Zweitwohnungen könne nicht erteilt wer- den, zumal der entsprechende Wohnungsanteil in der Gemeinde über 20 % liege. In der Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) führte die Beschwerdegeg- nerin aus, die Verfügung vom 20. Februar 2017 könne mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG nicht als nichtig taxiert werden, zumal sie gemäss Urteil des Verwaltungsgerichts explizit in Rechtskraft erwachsen sei. Dass diesbezüglich ein besonders schwerer Mangel vorliege, hätten die Be- schwerdeführer nicht dargelegt, ein solcher sei denn auch nicht auszuma- chen. Da sowohl für die Beschwerdeführer als auch für die Beschwerde-
11 - gegnerin ein eminentes Interesse an der Klärung der Frage bestehe, wel- cher Status den Räumlichkeiten im 2. OG zukomme, sei der Erlass einer Feststellungsverfügung zulässig, unabhängig davon, ob eine explizite ge- setzliche Grundlage vorhanden sei oder nicht. Weiter lehnte die Beschwer- degegnerin den Widerruf der Verfügung vom 20. Februar 2017 mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG ab, weil die Voraussetzungen dafür fehl- ten. In Bezug auf die Räumlichkeiten im 2. OG verneinte sie die Qualifika- tion als altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG mit der Begrün- dung, dass es auch diesen an der Bezugsbereitschaft mangle. Die Küchen- und Sanitäreinrichtungen fehlten, die Nassbereiche seien nicht gefliest und deren Wände nicht verputzt, zudem fehlten sämtliche Bodenbeläge. Man könne also in den Räumen weder essen, schlafen, noch sich waschen oder auf die Toilette gehen, was aber für eine Wohneignung Voraussetzung sei. Die noch erforderlichen baulichen Investitionen seien auch aus finanzieller Sicht nicht unerheblich. Auch sei die künftige Wohnnutzung baulich nicht bereits definitiv festgelegt. Je nach Innenausbau seien auch andere Nut- zungen denkbar, z.B. für Büros, Therapieräume, Ateliers, stille Gewerbe, Archive etc. Selbst die Beschwerdeführer hätten – im Zusammenhang mit der Frage der Gebührenreduktion – wiederholt bestätigt, dass es sich auch nach ihrem Verständnis nicht um zwei fertig ausgebaute Wohnungen handle. Aus den amtlichen Schätzungen sowie aus der Rechnungsstellung für die erstmaligen Anschlussgebühren lasse sich, angesichts der unter- schiedlichen rechtlichen Grundlagen, in Bezug auf die Qualifikation als Wohnung nach dem ZWG nichts ableiten. Auch wenn im Jahr 2009 die Bewilligung für den Bau einer Wohnung im 2. OG erteilt worden sei, sei der Tatbestand der altrechtlichen Wohnung nach Art. 10 ZWG nicht erfüllt, weil gar keine Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG gebaut worden sei. Unabhängig davon sei diese Baubewilligung aber längst verfallen, und je- der künftige Innenausbau zu Wohn- oder anderen Zwecken bedürfe einer neuen Baubewilligung.
12 - 3.2.Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde vom 9. April 2018 und in der Replik vom 5. Juli 2018 mit Hinweis auf Art. 7 ZWG geltend, den Verfügungen vom 5. März 2018 und vom 20. Februar 2017 mangle es an einer gesetzlichen Grundlage, zumal sie ausserhalb eines Baubewilli- gungsverfahrens erlassen worden seien. Damit liege ein besonders schwerwiegender Mangel vor, mit dem zudem massiv in die Eigentumsfrei- heit der Beschwerdeführer eingegriffen werde. Das Vorgehen der Be- schwerdegegnerin sei widerrechtlich, der Mangel offensichtlich und die Rechtssicherheit nicht gefährdet, weshalb die Nichtigkeit der besagten Ver- fügungen festzustellen sei. Indem die Beschwerdegegnerin sich nicht mit diesem Argument auseinandergesetzt habe, habe sie das rechtliche Gehör und ihre Begründungspflicht verletzt. Sollte das Verwaltungsgericht nicht von einer Nichtigkeit ausgehen, sei, so die Beschwerdeführer, die Verfü- gung vom 20. Februar 2017 im Sinne von Art. 25 Abs. 1 VRG zu widerru- fen, zumal es sinnvoll erscheine, über die Wohnung im 1. OG gleich zu entscheiden wie über die Wohnung im 2. OG. Darüber hinaus verletze die Beschwerdegegnerin Bundesrecht, wenn sie annehme, es handle sich bei den fraglichen Räumlichkeiten nicht um altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG. Die Wohnungen seien bereits vor dem 11. März 2012 erstellt und abgenommen worden, hätten damit rechtmässig bestanden und seien rechtkräftig bewilligt worden. Es fehle einzig der Innenausbau, der mit ei- nem unerheblichen Aufwand realisierbar sei, sodass die Wohnungen der Wohnnutzung zugeführt werden könnten und damit den Wohnungsbegriff gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG erfüllten. Zum Beweis offerierten die Beschwer- deführer u.a. die Durchführung eines Augenscheins vor Ort. Darüber hin- aus stellen sie sich auf den Standpunkt, dass für den Innenausbau gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO kein Baugesuch mehr notwendig sei. Da sich die Vorinstanz mit diesen Voraussetzungen nicht auseinandergesetzt habe, rügen sie eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Was die angefochtene Verfügung vom 5. März 2018 angeht, halten die Be- schwerdeführer den Ausführungen der Beschwerdegegnerin entgegen,
13 - dass es ausreichend sei, wenn die Installationen für die Küche und die sa- nitären Einrichtungen vorhanden seien. Denn der Einbau der Küche oder die Verlegung von Bodenbelägen sei nicht bewilligungspflichtig. Es fehle also einzig die Inneneinrichtung, damit handle es sich bei den fraglichen Räumlichkeiten durchaus um eine altrechtliche Wohnung im Sinne des ZWG. Die Baubewilligung sei nur für die Erstellung eines Wohnhauses er- teilt worden, eine andere Nutzung erforderte daher eine Umnutzungsbewil- ligung in Form einer Baubewilligung. Die Wohnungen seien an die Wasser- und Kanalisationsleitungen der Gemeinde angeschlossen. Aus dem Um- stand, dass sie eine Reduktion der Wasser- und Kanalisationsgebühren verlangt hätten, könne nicht geschlossen werden, dass es sich nicht um altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG handle. Der Wohnungsbegriff nach ZWG sei ein bundesrechtlicher, die Wasser- und Kanalisationsge- bühren hätten damit nichts zu tun. Das Verwaltungsgericht habe im Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 die Frage, ob es sich um altrechtliche Woh- nungen handle, nicht materiell behandelt, weil es die Beschwerdelegitima- tion verneint habe und deshalb auf die Beschwerde gar nicht eingetreten sei. Da die fraglichen Wohnungen zudem amtlich geschätzt worden seien, bestehe die gesetzliche Vermutung, dass die Wohnungen tatsächlich er- richtet worden seien, denn eine amtliche Schätzung setze das Bestehen eines Neubaus voraus. Die Bauabnahme habe am 26. Oktober 2011 statt- gefunden, die Wohnungen hätten damit vor dem Referenzzeitpunkt (11. März 2012) bereits bestanden. Das Gesetz verlange nicht, dass die Woh- nungen zu diesem Zeitpunkt allesamt vollständig ausgebaut waren. 3.3.Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung vom 8. Mai 2018 und in der Duplik vom 6. August 2018 aus, in den Räumlichkeiten im 1. und
16 - meines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2016, 7. Aufl., Rz. 1133) vor- liegt oder nicht. 5.1.Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit einer Verfügung; eine nichtige Verfügung entfaltet keinerlei Rechtswirkungen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 mit Hinweis u.a. auf BGE 139 II 243 E.11.2). Eine Verfügung ist nach der sogenannten Evidenztheorie nur aus- nahmsweise nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist; zudem darf die Nich- tigkeit die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährden (HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 mit Hinweis u.a. auf BGE 139 II 243 E.11.2). Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich schwerwiegende Zu- ständigkeitsfehler sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (HÄ- FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1102 ff.; vgl. auch BGE 139 II 243 E.11.2, BGE 132 II 21 E.3.1). Schwerwiegende inhaltliche Mängel haben in der Regel nur die Anfechtbarkeit der Verfügung zur Folge (HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1128 mit Hinweisen). 5.2.Im Verwaltungsrecht erachten Lehre und Rechtsprechung, unabhängig da- von, ob eine gesetzliche Grundlage vorhanden ist oder nicht, den Erlass einer Feststellungsverfügung dann als zulässig, wenn ein gewichtiges öf- fentliches Interesse daran besteht (Urteil des Verwaltungsgerichts R 06 19 vom 5. Juli 2006 E.2 mit Hinweisen). Denn durch eine Feststellungsverfü- gung werden keine neuen Rechte und Pflichten begründet, geändert oder aufgehoben; eine solche dient lediglich der Klärung der Rechtslage, indem das Bestehen, das Nichtbestehen oder der Umfang von verwaltungsrecht- lichen Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt wird (HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 889; GYGI, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 188). Im Urteil R 06 19 vom 5. Juli 2006 (vgl. E.2) sah das Verwaltungsgericht für den Bereich des Baurechts eine hinreichende gesetzliche Grundlage für
17 - eine Feststellungsverfügung in den Bestimmungen über die Baubewilli- gungspflicht (Art. 86 ff. KRG; Baubewilligung erforderlich u.a. auch für Nut- zungsänderungen einer Baute). Es hielt in jenem Fall fest, angesichts der von der Gemeinde verfolgten Ziele (Klärung der vorbestehenden Nutzung und allfällige Baubewilligungspflicht für eine allfällige Änderung der Nut- zung) lasse sich der Erlass der angefochtenen Feststellungsverfügung nicht beanstanden (Urteil R 06 19 vom 5. Juli 2006 E.2). 5.3.Auch in den beiden Verfügungen vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) und vom
21 - 6.4.2. Die Beschwerdeführer sehen in der Baubewilligung aus dem Jahr 2008 (Editionsakten Beschwerdegegnerin) die erforderliche Vertrauensgrund- lage, auf deren Basis sie davon hätten ausgehen können, dass sie über vier unbelastete, frei nutzbare Wohnungen verfügten. Die Beschwerdegeg- nerin habe sie, in Kenntnis davon, dass in den Wohnungen nicht alle In- nenausbauten ausgeführt waren, und nach Annahme der Zweitwohnungs- initiative im Jahr 2012 jahrelang im Dunkeln gelassen, dass sie zu einer anderen Rechtsauffassung gelangt sei. Es sei gerichtsnotorisch, dass die Umqualifizierung einer frei nutzbaren Wohnung in eine solche mit Nut- zungsbeschränkung eine massive Wertminderung zur Folge habe. Das Verhalten der Beschwerdegegnerin verdiene daher keinen Rechtsschutz. Dem hält die Beschwerdegegnerin in der Duplik vom 6. August 2018 ent- gegen, dass die Beschwerdeführer nicht darlegten, welche nachteiligen, ir- reversiblen Dispositionen sie nach der Bauabnahme getroffen hätten, nachdem die Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt mangels Bauvollendung gestützt auf Art. 91 Abs. 2 KRG bereits verfallen gewesen sei. Die Durch- setzung der Zweitwohnungsgesetzgebung liege im überwiegenden öffent- lichen Interesse, die frühere Erteilung einer Baubewilligung schaffe keine Vertrauensgrundlage auf alle Ewigkeit. Immerhin habe die Beschwerde- gegnerin über Jahre darauf verzichtet, für die zwei Geschossebenen peri- odische Infrastrukturgebühren zu erheben, und dies mit der von den Be- schwerdeführern bzw. deren Eltern vorgebrachten Begründung, dass diese nicht fertig ausgebaut seien. Folglich verstosse nicht die Beschwerdegeg- nerin, sondern die Beschwerdeführer gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sie nun genau das Gegenteil behaupteten, dass nämlich die Wohnungen seit Jahren fertig erstellt seien. 6.4.3. Vorliegend können sich die Beschwerdeführer nicht auf die Baubewilligung aus dem Jahr 2008 berufen und geltend machen, die Beschwerdegegnerin hätte sie auf deren Verfall und die in der Zwischenzeit geänderte Rechts- lage bezüglich der Zweitwohnungsgesetzgebung und deren Konsequen-
22 - zen aufmerksam machen müssen. Eine dergestalt geartete (Rechts-)Bera- tungspflicht ist tatsächlich, wie die Beschwerdegegnerin ausführt, nicht die Aufgabe einer Baubehörde. Inwiefern daher das Verhalten der Beschwer- degegnerin im Hinblick auf die Weitergeltung der Baubewilligung eine Ver- trauensgrundlage geschaffen haben soll, ist nicht ersichtlich. Ferner ist auch nicht erwiesen, dass die Beschwerdeführer irgendwelche Dispositio- nen getroffen hätten, die sie nicht mehr rückgängig machen könnten. Viel- mehr warteten die Beschwerdeführer mit den letzten baulichen Massnah- men deshalb zu, weil sie deren Ausgestaltung einer künftigen Käuferschaft überlassen wollten (Bg-act. 5). Im Übrigen hätten auch sie gegen die Ver- fügung vom 27. Februar 2017 (mit Streitgegenstand u.a. die Räumlichkei- ten im 1. OG, Bf-act. 6) Beschwerde erheben können. Dass dies ihre Eltern als Nichteigentümer und Nicht-Nutzungsberechtigte (an dieser STWE), an- geblich in Unkenntnis der Legitimationsbestimmungen taten, weshalb das Verwaltungsgericht mit Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 auf deren Be- schwerde nicht eintrat, ist nicht der Beschwerdegegnerin anzulasten. Der Vorwurf der Verletzung von Treu und Glauben ist daher nicht zu hören. 6.5.Ist die vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 17 22 rechtskräftig beurteilte Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) weder nichtig noch liegen die Voraussetzungen für einen Widerruf vor und verletzt das Verhalten der Be- schwerdegegnerin auch nicht das Gebot von Treu und Glauben, bleibt als Gegenstand der nachfolgenden gerichtlichen Überprüfung nur noch die Verfügung vom 5. März 2018 betreffend die Räumlichkeiten im 2. OG (Bf- act. 5). 7.Bezüglich der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) ist vorerst der Frage nachzugehen, ob sich die Beschwerdegegnerin ausrei- chend mit dem Argument der Beschwerdeführer, die Verfügungen seien nichtig, und mit der Frage, ob überhaupt bzw. welche baulichen Massnah- men für die Eignung zur Wohnnutzung ausgeführt sein müssten, auseinan-
23 - dergesetzt hat oder nicht, und ob sie damit das rechtliche Gehör der Be- schwerdeführer gewahrt hat oder nicht. 7.1.Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene Art. 16 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der Sachauf- klärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir- kungsrecht der Parteien im Verfahren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1001 ff.). Er beinhaltet u.a. das Recht der Betroffenen, vor Erlass der Verfügung zur Sache Stellung zu nehmen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1010), und das Recht darauf, dass sich die Behörde mit ihren Argumenten auch auseinandersetzt und ihnen so eine sachgerechte An- fechtung erlaubt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Der An- spruch ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung des Gehörsan- spruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 132 V 387 E.5.1), sofern der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (BGE 134 I 335 E.3.1, BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). 7.2.Ob die Beschwerdegegnerin mit der Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf- act. 6) das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt hat oder nicht, kann im vorliegenden Verfahren nicht mehr geprüft werden, zumal diese Verfügung mit Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 bereits rechtskräftig be- urteilt worden ist und daher vorliegend, mit Ausnahme der Frage der Nich- tigkeit und des Widerrufs (vgl. Erwägungen 5 und 6) nicht mehr Streitge- genstand sein kann. Sofern die Beschwerdeführer Solches beantragt hät- ten, kann darauf nicht eingetreten werden. 7.3.In der Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) hat sich die Beschwerde- gegnerin in einem ganzen Kapitel (vgl. II. Erwägungen, A.1.-4., S. 4-5) mit dem Thema der Nichtigkeit der Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) auseinandergesetzt und ihre Begründung auf rund einer Seite näher dar-
24 - gelegt. Sie hält fest, welches die Voraussetzungen der Nichtigkeit sind, und legt dar, weshalb der behauptete schwere Mangel, nämlich die Unzulässig- keit, eine Feststellungsverfügung zu erlassen, nicht gegeben sei. Damit ist die Beschwerdegegnerin ihrer Begründungspflicht in Bezug auf die Frage der Nichtigkeit ohne Weiteres nachgekommen. 7.4.Dasselbe gilt bezüglich der Frage, welche technischen Voraussetzungen für die Eignung zur Wohnnutzung gegeben sein müssten. Die Beschwer- degegnerin setzt sich mit dem Thema "altrechtliche Wohnung" insgesamt auf rund zweieinhalb Seiten auseinander (vgl. II. Erwägungen, C.1.-7., S. 6-8), die Frage der erforderlichen baulichen Massnahmen behandelt sie insbesondere in Ziff. 1. Der Umstand, dass sie dabei zu einem anderen Ergebnis gelangt als die Beschwerdeführer es sich vorstellten, dass näm- lich die Wohnung bezugsbereit sein müsse, bedeutet jedenfalls keine Ver- letzung des rechtlichen Gehörs. 7.5.Den Beschwerdeführern war es, wie ihre Beschwerde vom 9. April 2018 zeigt, sehr wohl möglich, sich mit den Erwägungen in der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) auseinanderzusetzen und die Ver- fügung sachgerecht anzufechten. Dieser Verfügung haftet damit kein for- meller Mangel an, weshalb im Nachfolgenden auf die materiell-rechtlichen Einwände einzugehen ist, nämlich auf die Frage, ob es sich bei den Räum- lichkeiten im 2. OG um eine Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG und auch um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder nicht. 8.Eine altrechtliche Wohnung ist gemäss Art. 10 ZWG eine Wohnung, die am
25 - bzw. rechtskräftig bewilligt war, stellt sich die Beschwerdegegnerin auf den gegenteiligen Standpunkt und verneint bereits die grundsätzliche Qualifika- tion als Wohnung im Sinne des ZWG. 8.1.Was eine Wohnung ausmacht, definiert Art. 2 Abs. 1 ZWG als eine Ge- samtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet sind (lit. a), eine bauliche Einheit bilden (lit. b), einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben (lit. c), über eine Kocheinrichtung verfügen (lit. d) und keine Fahrnis darstellen (lit. e). 8.1.1. Vorliegend ist ausgewiesen, dass im fraglichen Gebäude vier Wohneinhei- ten, nämlich je eine pro Stockwerk, geplant und bewilligt waren, und dass zwei davon, nämlich je eine Wohnung im Erdgeschoss und eine im 3. OG/DG tatsächlich realisiert sind und in der Zwischenzeit auch zu Wohn- zwecken genutzt werden. Dazwischen liegen die Räumlichkeiten des 1. und 2. OG, die ebenfalls als Wohnungen konzipiert, jedoch nicht so zu Ende gebaut worden sind, dass zum jetzigen Zeitpunkt darin gewohnt wer- den könnte. Damit stellen die – hier allein noch interessierenden – Räum- lichkeiten im 2. OG (STWE 10077-6) eine "Gesamtheit von Räumen" dar, die unbestrittenermassen die Kriterien "bauliche Einheit" (Art. 2 Abs. 1 lit. b ZWG), "Zugang" (lit. c) und "keine Fahrnis" (lit. e) erfüllen. Die Differenzen zwischen den Parteien entbrannten jedoch an den Begriffen "Eignung zur Wohnnutzung" (lit. a) und "Kocheinrichtung" (lit. d). 8.1.2. Wie erwähnt ist das Mehrfamilienhaus auf Parzelle 10077 als Wohnhaus konzipiert. Das Haus ist fertig gebaut: Dach und Fassade sind erstellt, die Fenster eingebaut, sämtliche Anschlüsse an die Gemeindeleitungen, die technischen Einrichtungen für die Küchen- und Sanitärinstallationen sowie eine Bodenheizung sind vorhanden und die Umgebungsarbeiten sind aus- geführt. Zwar fehlt der Innenausbau der Räume im 2. OG, jedoch kann nicht davon gesprochen werden, dass sich diese noch im Rohbau befinden
26 - würden. Allein die Eignung zur Wohnnutzung kann diesen Räumlichkeiten daher nicht abgesprochen werden. Sie ergibt sich aus der Zweckbestim- mung der Baubewilligung und der tatsächlichen Bauausführung im Ge- samtkontext des Wohnhauses. Dies gilt unabhängig davon, dass in den fraglichen Räumlichkeiten im 2. OG z.B. die Böden noch nicht verlegt und die Wände in den Nassbereichen noch nicht verputzt sind. Fraglich ist, wie sich der Umstand, dass die Wohnung tatsächlich nicht als solche genutzt wurde bzw. wird, auf deren Qualifikation auswirkt. 8.1.3. Gemäss Botschaft des Bundesrates vom 19. Februar 2014 zum ZWG (nachfolgend Botschaft ZWG, S. 2297) gelten Räumlichkeiten, die zwar für die Wohnnutzung geeignet sind, aber vorübergehend rechtmässig anders als zum Wohnen genutzt werden, weiterhin als Wohnungen, solange keine baulichen Massnahmen notwendig sind, um die Räumlichkeiten wieder so herzustellen, dass sie sich zur Wohnnutzung eignen (z.B. Praxen oder Büros). Gemäss Vollzugshilfe zum ZWG des Departements für Volkswirt- schaft und Soziales Graubünden (nachfolgend Vollzugshilfe ZWG DVS) ist als bauliche Massnahme nicht jeder geringfügige bauliche Eingriff gemeint, d.h. unerhebliche handwerkliche Eingriffe oder Massnahmen fallen nicht darunter (S. 10). "Meist geht es um sanitäre Anlagen oder den (Wieder-) Einbau einer Küche" (Vollzugshilfe ZWG DVS, S. 10). Sind die technischen Installationen vorhanden und werden z.B. Küchenelemente neu hinzuge- fügt, so stellen diese keine erheblichen baulichen Massnahmen dar (Voll- zugshilfe ZWG DVS, S. 10). Nicht unter den Wohnungsbegriff fallen typi- sche Verkaufs- und Gewerbelokale, Garagen, Ställe und Bauruinen, so- lange sie nicht zu Wohnzwecken verwendet werden (MÖSCHING, in: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 2 Rz. 5 mit Hinweisen). Vorliegend sind sämtliche Installationen für die Küche und die sanitären Einrichtungen vorhanden. Die Botschaft zum ZWG führt zum Kriterium "Kocheinrichtung" (Art. 2 Abs. 1 lit. d ZWG, siehe dazu auch Erwägung 8.1.4.) aus, dass es ausreichend ist, wenn bloss die technischen Installati-
27 - onen für den nachträglichen Einbau von Kocheinrichtungen vorhanden sind (S. 2298). Wenn dies in Bezug auf die Küche genügen soll, kann in Bezug auf die sanitären Einrichtungen (z.B. WC, Dusche, Badewanne) nichts an- deres gelten. Folglich kann im vorliegenden Fall davon ausgegangen wer- den, dass eben keine erheblichen baulichen Massnahmen mehr erforder- lich sind, um die Wohnnutzung in den Räumlichkeiten im 2. OG (wieder) herzustellen. Immerhin grenzt sich die fragliche Wohnung in der vorliegen- den Konstellation klar von einer typischen Gewerbefläche oder einer Bau- ruine ab. Kein Kriterium ist in diesem Zusammenhang hingegen, entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin, die Bezugsbereitschaft. Aus all diesen Gründen ist das Gericht der Ansicht, dass die Wohneignung der Räumlichkeiten im 2. OG im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG zu bejahen ist. 8.1.4. In der Botschaft ZWG (S. 2298) wird ausgeführt, dass die Bestimmung be- züglich der Kocheinrichtung dazu dient, blosse Einzelzimmer in Altershei- men, Mansarden, Hotels etc. vom Wohnungsbegriff auszuschliessen. Demgemäss können als Kocheinrichtung sowohl eine Küche als auch eine Kochnische verstanden werden (Botschaft ZWG, S. 2298). Allerdings gel- ten nur fest installierte Anlagen mit Spülbecken, die zur Vorbereitung von Mahlzeiten dienen, als Kocheinrichtung, wobei das Kriterium einer vorhan- denen Kocheinrichtung auch dann erfüllt ist, wenn bloss diesbezügliche technische Installationen für einen nachträglichen Einbau vorhanden sind (Botschaft ZWG, S. 2298). Vorliegend sind diese technischen Einrichtun- gen vorgesehen, was sich aus den Plänen ergibt (Editionsakten Beschwer- degegnerin), bzw. auch tatsächlich vorhanden, was zwischen den Parteien unbestritten ist. Damit kann auch das Kriterium von Art. 2 Abs. 1 lit. d ZWG ohne Zweifel als erfüllt gelten und den Räumlichkeiten im 2. OG kann, ent- gegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin, die Wohnqualität im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG nicht abgesprochen werden. Noch nicht be- antwortet ist damit die Frage, ob es sich dabei um eine altrechtliche Woh- nung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder nicht.
28 - 8.2.Wie bereits erwähnt setzt die Einordnung als altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht voraus, dass die fragliche Wohnung am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war (Art. 10 ZWG). Gemäss Vollzugshilfe ZWG DVS (S. 34) bedeutet "rechtmässig bestehen", dass die Wohnung fertig erstellt war und die Abnahme seitens der Bau- behörde erfolgt ist. 8.2.1. Wie oben ausgeführt (Erwägung 8.1.3) kann die fragliche Wohnung im 2. OG nach Ansicht des Gerichts als – mit Ausnahme des Innen- bzw. End- ausbaus – erstellt gelten, auch wenn noch gewisse bauliche Massnahmen zu deren Inanspruchnahme zu Wohnzwecken erforderlich sind. Die Ab- nahme des Schnurgerüsts erfolgte am 14. September 2009 (Bg-act. 1), die Bauabnahme am 26. Oktober 2011 (Bf-act. 7). Bauabnahmen sind reine Kontrollmassnahmen, die von der kommunalen Baubehörde durchgeführt werden (Art. 60 Abs. 1 KRVO). Ihnen kommt kein Verfügungscharakter zu (Urteil des Verwaltungsgerichts R 99 40 vom 30. November 1999/17. März 2000 E.3). Auch wenn daher im entsprechenden Abnahmeprotokoll der Be- schwerdegegnerin (Bf-act. 7) vermerkt wurde, dass die Wohnungen auf den Ebenen 2 und 3 "nicht fertig ausgebaut (Feinputz + kein Bodenbelag)" seien, kann aus dem Umstand, dass die Baubehörde keine weiteren Kon- trollmassnahmen in Aussicht stellte, geschlossen werden, dass sie die Bauphase für sich als abgeschlossen erachtete. Somit kann nicht gesagt werden, die Wohnung im 2. OG hätte zum fraglichen Zeitpunkt nicht im Sinne von Art. 10 ZWG rechtmässig bestanden. 8.3.Selbst wenn man aber davon ausginge, dass die Wohnung im 2. OG am
30 - lichem) Baubeginn vollendet werden, wobei die für die Bewilligung zustän- dige Behörde diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen ver- längern kann (aArt. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG; vgl. auch Urteil des Verwal- tungsgerichts R 16 50 vom 1. Februar 2017 E.4a). Art. 91 Abs. 3 KRG sieht vor, dass bei unvollendeten Bauvorhaben die Bauteile zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. 8.3.2.2.Zwar werden Baubewilligungen gelegentlich als Dauerbewilligungen be- zeichnet, worauf die Beschwerdeführer zielen, dennoch können sie unge- achtet dieser Qualifikation widerrufen oder nach einer gewissen Zeit erlö- schen (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 Rz. 75). Eine ungenutzte Baubewilligung kann schon aus Gründen der Rechtssicherheit nicht auf unbestimmte Dauer bestehen bleiben (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 22 Rz. 75 mit Hinweisen). Dement- sprechend statuierte aArt. 91 Abs. 2 KRG, dass eine einmal erteilte Bau- bewilligung erlöscht, wenn entweder mit den Bauarbeiten nicht begonnen oder damit zwar begonnen, ein Bauvorhaben aber nicht innert Frist vollen- det wird. Wird die Baubewilligungsfrist nicht verlängert, verfällt eine Baube- willigung, selbst wenn sie einmal rechtskräftig geworden war (vgl. dazu Ur- teile des Bundesgerichts 1C_151/2019 vom 8. Juli 2019 E.3.1 und 1C_154/2017 vom 1. November 2017 E.4.3.2; Urteil des Verwaltungsge- richts R 16 50 vom 1. Februar 2017 E.3b). Der Argumentation der Be- schwerdeführer kann mithin nicht gefolgt werden, es sei für die Anwendung von Art. 10 ZWG unerheblich, ob die Baubewilligungsfrist abgelaufen sei oder nicht, sofern nur eine Baubewilligung einmal, – gemeint sein muss einmal vor dem 11. März 2012 –, rechtskräftig geworden sei. Vorliegend wurde die Baubewilligung im 2009 rechtskräftig (Editionsakten Beschwer- degegnerin), eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist wurde jedoch un- bestrittenermassen nicht verlangt, weshalb sich die Frage stellt, ob die (vor dem 11. März 2012) rechtskräftig erteilte Baubewilligung zum Referenzzeit- punkt (11. März 2012) verfallen war oder nicht. Entscheidend für die Beant- wortung dieser Frage ist vorliegend also, ob das Bauvorhaben trotz noch
31 - erforderlichem Innenausbau zum fraglichen Zeitpunkt (11. März 2012) "vollendet" im Sinne von aArt. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG war oder nicht. 8.3.3. An den Begriff der Bauvollendung knüpft die Bauabnahme seitens der zu- ständigen Baubehörde an. Gemäss Art. 60 Abs. 2 KRVO meldet die Bau- herrschaft der kommunalen Baubehörde unverzüglich die Bauvollendung, worauf letztere die Ausführung der Bauvorhaben auf ihre Übereinstimmung mit der Baubewilligung (...) prüft (Abs. 1 Satz 1). Wenn ein Bauvorhaben abweichend von bewilligten Plänen oder Auflagen in der Baubewilligung ausgeführt wird, verfügt sie (...) die Einstellung der Bauarbeiten bzw. for- dert die verfügende Behörde oder Amtsperson die Bauherrschaft zur Ein- reichung eines nachträglichen Baugesuchs auf (Art. 60 Abs. 4 KRVO). Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdegegnerin den Bau am 26. November 2011 tatsächlich abnahm (Bf-act. 7). Daraus kann gefolgert wer- den, dass sie das Bauprojekt trotz Fehlens einiger Ausführungsarbeiten als vollendet erachtete (vgl. Erwägung 8.2.1). Immerhin ergingen seitens der Baubehörde nach dieser Bauabnahme keine weiteren Auflagen oder An- ordnungen an die Bauherrschaft, die noch nicht ausgeführten Arbeiten zu Ende zu bringen oder sonstige diesbezügliche Massnahmen zu treffen. Ferner bedeutet die erfolgte Bauabnahme auch, dass die Beschwerdegeg- nerin das Bauprojekt als mit den bewilligten Plänen ausgeführt erachtete (Art. 60 Abs. 1 KRVO) und dass die noch erforderlichen baulichen Mass- nahmen keiner weiteren Kontrolle bedurften. Letzteres dürfte auch darauf beruhen, dass der Abschluss des Innenausbaus aufgrund der Konstruktion des Mehrfamilienhauses und der vorhandenen elektrischen und sanitären Installationen mehr oder weniger vorgegeben ist. Darüber hinaus ist nach- vollziehbar, dass die Beschwerdeführer bzw. die Bauherrschaft die kon- krete Ausführung des Innenausbaus einer künftigen Käuferschaft überlas- sen wollten, um nicht später angesichts der angeblich schwierigen Ver- kaufsbemühungen (vgl. dazu Bg-act. 5) allfälligen aufwändigeren Ände- rungswünschen von Kaufinteressenten nachkommen zu müssen. Aufgrund
32 - all dieser Umstände kann die Bauvollendung in dieser besonderen Konstel- lation nach Ansicht des Gerichts bejaht werden. Daran ändert das an sich durchaus widersprüchliche Verhalten der Beschwerdeführer bzw. von de- ren Eltern nichts, die gerade mit der (gegenteiligen) Begründung, dass die beiden Wohnungen im 1. und 2. OG nicht ausgebaut seien, eine Reduktion der Gebühren für Wasser, Abwasser etc. verlangt hatten (Bg-act. 5). In diesem Zusammenhang darf auch beachtet werden, dass im fraglichen Mehrfamilienhaus grundsätzlich gewohnt werden kann und auch gewohnt wird, d.h. Erschliessung, Umgebungsgestaltung, Treppenhäuser, Wände und Dach sind vorhanden und dienen auch der Bewohnbarkeit der Woh- nungen im 1. und 2. OG. Zudem darf vorliegend auch das Verhältnis zwi- schen den Gesamtkosten und den für den Endausbau noch verbleibenden Kosten berücksichtigt werden: Abstellend auf den in der amtlichen Schät- zung vom 29. August 2012 (vgl. Bf-act. 9) aufgeführten Neu- und Zeitwert können die Gesamtkosten auf ca. Fr. 2'500'000.-- veranschlagt werden. Die Beschwerdegegnerin schätzte die Kosten für den noch fehlenden (ge- hobeneren) Küchenausbau in beiden Wohnungen im 1. und 2. OG auf ca. Fr. 100'000.-- (vgl. Vernehmlassung vom 8. Mai 2018, S. 10), während die Beschwerdeführer von (viel) tiefer anzusetzenden noch aufzuwenden- den Investitionskosten ausging (vgl. Replik vom 5. Juli 2018, S. 8). Mit die- sen Zahlen gerechnet dürfte das Verhältnis zwischen Gesamt- und noch fehlenden Investitionskosten weniger als 4 % ausmachen. Mithin spricht auch dieses Verhältnis dafür, dass das Bauprojekt als im Sinne von aArt. 91 Abs. 2 KRG vollendet betrachtet werden darf. Das heisst, im Zeit- punkt, als die Zweitwohnungsinitiative angenommen wurde (11. März 2012), konnte das Bauprojekt als vollendet angesehen gelten und der Ab- lauf der zweijährigen Frist gemäss aArt. 91 Abs. 2 KRG (in der bis zum 31. März 2019 gültigen Fassung) spielte für die Subsumption unter Art. 10 ZWG keine Rolle mehr. Damit ist vorliegend festzustellen, dass es sich bei der Wohnung im 2. OG um eine altrechtliche im Sinne von Art. 10 ZWG handelt.
33 - 8.3.4. Wird die Wohnung im 2. OG mit dem vorliegenden Urteil als altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG qualifiziert, muss diesbezüglich auf den mit der Re- plik vom 5. Juli 2018 für den gegenteiligen Fall (Qualifikation als nicht-alt- rechtlich) erhobenen Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegeg- nerin habe auch in Bezug auf diese Wohnung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, nicht mehr eingegangen werden. 8.4.Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Wohnung im 2. OG als Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG qualifiziert werden kann und dass die Kriterien für deren Einstufung als altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 10 ZWG als erfüllt gelten können. In diesem Sinne ist die Ziff. 1.a) des Eventualbegehrens der Beschwerdefüh- rer teilweise gutzuheissen und die Ziff. 1., 2. und 4. des Dispositivs der an- gefochtenen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) sind aufzuheben. Zu- dem ist Ziff. 1.b) des Eventualbegehrens der Beschwerdeführer gutzuheis- sen und es wird festgestellt, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 2. OG (STWE 10077-6) des Gebäudes auf Parzelle 10077 um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt. In Neuverlegung der vorin- stanzlichen Kosten von Fr. 1'500.-- (Ziff. 4 des Dispositivs der angefochte- nen Verfügung vom 5. März 2018) sind die kommunalen Verfahrenskosten bei diesem vorinstanzlichen Verfahrensausgang je zur Hälfte (je Fr. 750.-- ) den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. 9.1.Vor dem Verwaltungsgericht dringen die Beschwerdeführer mit ihren Be- gehren teilweise durch, weshalb die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, unter solidarischer Haftbar- keit, und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen sind. 9.2.Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG und dem Verfahrensausgang entspre- chend wird den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern eine ausserge- richtliche Entschädigung zugesprochen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung
34 - über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsan- wälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädi- gung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwert- zuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält (Ziff. 1). Als üblich gilt dabei gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von Fr. 210.-- bis Fr. 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand an- gemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2) und die ge- forderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Ziff. 3). Reichen die Parteien zu Be- ginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarver- einbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festset- zung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). 9.2.1. Zwei der Beschwerdeführer reichten mit den Rechtsschriften eine Anwalts- vollmacht inkl. Honorarvereinbarung ein, gemäss welcher der Stundentarif Fr. 280.-- beträgt (Bf-act. 2 und 4). Einer der Beschwerdeführer legte ledig- lich eine Anwaltsvollmacht ins Recht (Bf-act. 3). Gestützt auf die HV geht die Praxis des Verwaltungsgerichts dahin, dass bei Einreichen einer Hono- rarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von Fr. 270.-- nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf Fr. 270.-- herabgesetzt. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stundenansatz höchstens Fr. 240.-- (vgl. Praxisän- derung vom 6. September 2017). Vorliegend liegen zwei Honorarvereinbarungen im Recht, die dritte fehlt. Dennoch erachtet es das Gericht in diesem Fall als gerechtfertigt, für alle drei Beschwerdeführer, die sich mit gemeinsamen Rechtsschriften und gleichlautenden Begehren am Verfahren beteiligten, nach der erwähnten
35 - Praxis bei Vorliegen von Honorarvereinbarungen von einem Stundenan- satz von maximal Fr. 270.-- auszugehen, zumal es das Gericht als zu for- malistisch und spitzfindig ansähe, wenn beim Beschwerdeführer, der keine Honorarvereinbarung einreichte, von einem anderen Tarif ausgegangen und die Honorarrechnungen entsprechend aufgeschlüsselt würden. 9.2.2. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte eine Übersicht über fünf Honorarrechnungen über insgesamt Fr. 21'378.20 ins Recht. Die Rechnun- gen (vom 12. Dezember 2017, 15. Januar 2018, 5. März 2018, 2. Juli 2018 und vom 14. August 2018) umfassen ein Honorar von Fr. 9'097.20 (Fr. 350.-- + Fr. 302.40 + Fr. 2'240.-- + Fr. 3'732.40 + Fr. 2'472.40), einen Interessenwertzuschlag von Fr. 10'000.--, eine Kleinspesenpauschale von 3 % sowie die Mehrwertsteuer von 8 % bzw. 7.7 %.
36 - Was den geltend gemachten Streitwertzuschlag betrifft, so steht den Be- schwerdeführern ein solcher nach ständiger Praxis des Bundes- und des Verwaltungsgerichts nicht zu, weil öffentlich-rechtliche Streitigkeiten im Be- reich des Bau- und Umweltrechts nicht als vermögensrechtliche Streitigkei- ten qualifiziert werden und weil deshalb in diesen Fällen kein Interessen- wertzuschlag zugesprochen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_338 2007 vom 24. April 2008 E.5; Urteile des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom
37 - gericht nichts Neues vorgebracht habe. Das Gericht erachtet den geltend gemachten Aufwand als dem Umfang und der Schwierigkeit der Streitsa- che angemessen, zumal diese nicht nur materiell-rechtliche, sondern auch verschiedene formell-rechtliche Fragen umfasste. Die aussergerichtliche Entschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführer wird daher dem Verfah- rensausgang entsprechend auf die Hälfte des zulässigen Honorars festge- setzt, nämlich auf Fr. 3'318.60 (Fr. 6'637.15 : 2). 9.3.Dagegen steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin keine aus- sergerichtliche Entschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis im öffentlichen Interesse tätig wurde (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1.1.Ziffer 1 des Hauptbegehrens der Beschwerde (Nichtigkeit der Verfügungen vom 20. Februar 2017 und vom 5. März 2018) wird abgewiesen. 1.2.1. Ziffer 1.a) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Aufhebung der Verfü- gung vom 5. März 2018) wird teilweise gutgeheissen und die Dispositivzif- fern 1., 2. und 4. der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018, mitge- teilt am 7. März 2018, werden aufgehoben. 1.2.2. Ziffer 1.b) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Feststellung der Qua- lifikation der Wohnung im 2. OG als altrechtliche Wohnung) wird gutgeheis- sen, und es wird festgestellt, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 2. OG (STWE 10077-6) des Gebäudes auf Parzelle 10077 um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt. Die vorinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- (Ziff. 4 des Disposi- tivs der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018) gehen, unter solida-
38 - rischer Haftbarkeit, je zur Hälfte (je Fr. 750.--) zu Lasten der Beschwerde- führer einerseits und der Beschwerdegegnerin andererseits. 1.3.1. Ziffer 2.a) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Eintreten auf das Wi- derrufsgesuch in Bezug auf die Verfügung vom 20. Februar 2017, Gutheis- sung desselben und Aufhebung der entsprechenden Verfügung) wird ab- gewiesen. 1.3.2. Ziff. 2.b) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Feststellung, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 1. OG um eine altrechtliche Wohnung han- delt) ist gegenstandslos. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr. 6'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.789.-- zusammenFr.6'789.-- gehen je zur Hälfte zulasten von A., B. und C., unter so- lidarischer Haftbarkeit, einerseits und der Gemeinde X. andererseits. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz- verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3.Die Gemeinde X._____ hat A., B. und C._____ ausseramtlich mit einem Betrag von Fr. 3'318.60 zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]