VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 65 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInAudétat, Moser AktuarDecurtins URTEIL vom 6. Oktober 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fabrizio Riccardo Visinoni, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin und B._____ und C._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, Beschwerdegegner betreffend Erstwohnungspflicht
2 - 1.Am 11. April 1997 erteilte die Baubehörde der Gemeinde X._____ den Ehegatten B._____ und C._____ die Bewilligung zum Abbruch des be- stehenden Gebäudes und zum Neubau eines Einfamilienhauses in X., auf der von ihnen mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 er- worbenen Parzelle 1429 des Grundbuches X.. Im Formular "Hauptwohnungsanteile", um welches die Baubewilligung in Erfüllung ei- ner Auflage am 14. August 1997 ergänzt worden war, wurde der Erst- wohnungsanteil auf 100 % festgesetzt. 2.Mit Kaufvertrag vom 4. Januar 2005 verkauften B._____ und C._____ die Liegenschaft Parzelle 1429 an A._____ zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-- für das Grundstück und Fr. 25'000.-- für das Inventar. Im Kaufvertrag wurde die Hauptwohnungsverpflichtung nicht erwähnt. 3.Auf entsprechende Nachfrage von A._____ hin bestätigte die Gemeinde- verwaltung mit Schreiben vom 28. Februar 2011 explizit, dass auf der Liegenschaft 1429 keine Nutzungsbeschränkungen angemerkt seien und dass die Liegenschaft – aufgrund der gesamten der Bauverwaltung be- kannten Umstände – nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. Eine identische Bestätigung der Gemeindeverwaltung erfolgte im Schrei- ben vom 20. März 2013 als Reaktion auf eine entsprechende Nachfrage der Firma D._____ AG. 4.Am 11. April 2013 ersuchte sodann Rechtsanwalt E._____ die Gemeinde um eine entsprechende Bestätigung, da er am Erwerb von Parzelle 1429 interessiert sei und sich deshalb mit absoluter Sicherheit vergewissern möchte, dass diese nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. 5.Gestützt darauf teilte die Gemeinde der D._____ AG, A._____ sowie E._____ mit Schreiben vom 17. Juni 2013 mit, dass die Liegenschaft auf Parzelle 1429 mit Baubewilligung vom 10. April 1997 beziehungsweise mit Hauptwohnungsnachweis vom 14. August 1997 als Hauptwohnung bewilligt worden sei. Diese Hauptwohnungsverpflichtung sei zwar verse-
3 - hentlich nicht im Grundbuch angemerkt worden, bestehe zufolge der bloss deklaratorischen Natur von Anmerkungen aber dennoch. 6.Am 24. Juni 2013 schrieb der nun anwaltlich vertretene A._____ der Ge- meinde unter anderem, dass Parzelle 1429 nicht der Hauptwohnungsver- pflichtung unterstellt werden dürfe und ersuchte gleichzeitig um Erlass ei- ner anfechtbaren Verfügung. Daraufhin forderte die Gemeinde die Ehe- leute B._____ und C._____ sowie A._____ mit Schreiben vom 9. Juli 2013 auf, zwecks Klärung des Sachverhalts diverse Fragen zu beantwor- ten. Am 15. Juli 2013 forderten B._____ und C._____ ihrerseits Einsicht in die vorausgegangene Korrespondenz zwischen der Gemeinde einer- seits und A._____ resp. E._____ andererseits. Am 30. August 2013 lies- sen sie sodann verlauten, dass sie im vorliegenden Verfahren vor der Gemeinde von dem ihnen zustehenden Verweigerungsrecht Gebrauch machten. 7.In seiner Stellungnahme vom 30. August 2013 schrieb A._____ in Beant- wortung der Anfrage vom 9. Juli 2013, dass er von den Eheleuten B._____ und C._____ nicht über die Hauptwohnungsverpflichtung orien- tiert worden sei, dass ihm keine Kopie der Baubewilligung vom 10. April 1997 ausgehändigt worden sei und dass auch im Kaufvertrag nichts über die Baubewilligung festgehalten worden sei. Bis zum Schreiben der Ge- meinde vom 17. Juni 2013 habe er absolut keine Kenntnis davon gehabt, dass die Liegenschaft 1429 einer Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. Er habe einen Architekten mit der Objektschätzung beauftragt und im Rahmen der Finanzierung habe auch die Bank eine Bewertung der Lie- genschaft vornehmen lassen, wobei die Hauptwohnungsverpflichtung in keinem der beiden Gutachten erwähnt worden sei. Zudem hätten weder die Verkaufsdokumentation des Immobilienbüros vom 28. November 2004 noch die Grundbuchauszüge vom 18. Februar 1999 sowie vom
4 - seitens der Gemeinde vertraut. Mit der Erstellung eines Schätzungsgut- achtens sei er einverstanden, wobei die Bewertung der Liegenschaft aber von der Frage, ob die Hauptwohnungsverpflichtung heute auf Parzelle 1429 angemerkt werden dürfe, zu trennen sei. Abschliessend zitierte er das verwaltungsgerichtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002, gemäss welchem der gute Glaube eines Eigentümers, der beim Erwerb keine Kenntnis von einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hatte, geschützt werde. Mit der seitens der Gemeinde als Variante disku- tierten Duldungsverfügung zeigte sich A._____ grundsätzlich einverstan- den. 8.In den Beilagen zur vorerwähnten Stellungnahme von A._____ befanden sich unter anderem das im Auftrag der finanzierenden Bank erstellte Be- wertungsgutachten von F._____ vom 12. Oktober 2005 (geschätzter Ver- kehrswert: Fr. 2'467'125.--) sowie der Schatzungsbericht des Architekten G._____ vom 1. März 2005 (geschätzter Verkehrswert: Fr. 2'344'000.--). 9.Am 19. Juli 2013 beauftragte die Gemeinde das Amt für Schätzungswe- sen Graubünden mit der Erstellung eines Schätzungsgutachtens. Das Amt solle den Verkehrswert der Liegenschaft auf Parzelle 1429 per 4. Ja- nuar 2005 sowie per 19. Juli 2013 schätzen, und zwar je sowohl mit als auch ohne Hauptwohnungsverpflichtung. Im entsprechenden Gutachten vom 28. November 2013 gab das Amt für Schätzungswesen in Anwen- dung der Vergleichswertmethode, bei welcher eine repräsentative Anzahl der zur Verfügung stehenden Handänderungen von Freihandverkäufen ähnlicher Objekte an vergleichbarer Lage in der Region herangezogen werden, folgende Schätzungen ab: •Verkehrswert per 4. Januar 2005 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'300'000.-- •Verkehrswert per 4. Januar 2005 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'890'000.-- •Verkehrswert per 19. Juli 2013 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'640'000.-- •Verkehrswert per 19. Juli 2013 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 4'150'000.-- 10.In seiner Eingabe vom 6. Dezember 2013 bemängelte A._____ das Gut- achten insofern, als die vom Gutachter eingesetzten Werte unangemes-
5 - sen und zu hoch seien und die Wertbestimmung im krassen Gegensatz zu den bereits vorliegenden Schätzungen liege. 11.Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 teilte die Gemeinde den Beteilig- ten ihre Absicht mit, das Verfahren – unter Anmerkung des heutigen Ver- fahrensstandes für allfällige Rechtsnachfolger – bis zum Inkrafttreten der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung zu sistieren und gewährte ihnen diesbezüglich das rechtliche Gehör. 12.Während die Eheleute B._____ und C._____ explizit auf die Abgabe einer Stellungnahme verzichteten, hielt A._____ in seiner Stellungnahme vom
6 - Kosten und Gebühren sollten zulasten der Gemeinde gehen. Begründend führte die Gemeinde aus, dass nicht alle Tatbestandselemente des Ver- trauensschutzes, der eine Duldung des an sich rechtswidrigen Zustands gerechtfertigt hätte, erfüllt seien. Es sei nämlich keine Vertrauensbetäti- gung, mithin keine nachteilige Disposition erfolgt, welche nicht ohne Schaden rückgängig gemacht werden könne. Die fragliche Liegenschaft sei im Jahre 2005 nämlich zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-- gekauft worden und könne gemäss dem amtlichen Schätzungsgutachten nun für voraussichtlich Fr. 2'640'000.--, d.h. mit einem Gewinn von Fr. 340'000.-- weiterverkauft werden. Überdies seien die Auskünfte des Bauamtes der Gemeinde vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 2013 im Hinblick auf den Vertrauensschutz nicht relevant, zumal diese erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 2005 erteilt worden seien und den Kaufent- schluss damit gar nicht hätten beeinflussen können. Des Weiteren führte die Gemeinde aus, weshalb das schlüssig und nachvollziehbar begründe- te amtliche Schätzungsgutachten den privaten Schätzungen von F._____ und G._____ vorzuziehen sei. Überdies taxierte die Gemeinde den Ein- wand, dass die Hauptwohnungsverpflichtung bei korrekter Anmerkung fi- nanziell hätte abgegolten werden können, als unbehelflich, zumal es sich beim daraus allenfalls resultierenden höheren Gewinn um einen vom Ver- trauensschutz nicht geschützten entgangenen Gewinn gehandelt hätte. 15.Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. Juli 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Verfügung vom 26. Mai 2014 sowie die Feststellung, dass Parzelle 1429 nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterstehe resp. – eventuali- ter – dass sie uneingeschränkt als Zweitwohnung genutzt werden könne. Subeventualiter sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückzuweisen. Dabei legte er unter Hinweis auf die Grundsätze des Vertrauensschutzes sowie die ein- schlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dar, inwiefern im vor- liegenden Fall zu Unrecht die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen Auskünften angewendet
7 - worden sei. Die Grundlage für den Vertrauensschutz bestehe vorliegend nämlich nicht in den Bestätigungsschreiben der Gemeinde, sondern in der Unterlassung der Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung im Grund- buch. Unter Darlegung seines fehlenden Unrechtbewusstseins, der durch die unterlassene Anmerkung bestehenden Vertrauensgrundlage sowie seines überwiegenden privaten Interesses führte er aus, weshalb die an- gefochtene Verfügung aufzuheben sei. Zum gleichen Ergebnis gelangte man im Übrigen auch in Anwendung der herkömmlichen Voraussetzun- gen des Vertrauensschutzes, da die Vorinstanz das Erfordernis der nach- teiligen Disposition falsch interpretiert habe. Zudem sei das amtliche Schätzungsgutachten vom 28. November 2013 – falls es für die Frage des Gutglaubensschutzes denn überhaupt von Belang sei – insofern als "sehr unwahrscheinlich" zu qualifizieren, als es den von ihm vorgelegten Schätzungen widerspreche. Überdies hätte der Verkehrswert nicht per
8 - unter dem Titel des Vertrauensschutzes mangels Kausalzusammenhang zur angeblich nachteiligen Disposition gänzlich irrelevant. 17.Mit Eingabe vom 2. September 2014 erklärten die Ehegatten B._____ und C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner), sie hätten in der vorliegenden verwaltungsrechtlichen Streitigkeit zwischen dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin gar keine Parteistellung. Da sie sich – wie ihnen seitens des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 24. Juni 2013 bereits angedroht worden sei – je nach Ausgang der Streitigkeit mit einer Scha- denersatzklage konfrontiert sähen, würden sie vorliegend von ihrem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch machen. 18.Am 25. September 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und vertiefte im Wesentlichen seine bisher vorgebrachte Argumenta- tion. In Bezug auf die Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten reichte er zudem entsprechende Stellungnahmen der beiden Schätzer G._____ und F._____ vom 9. resp. 10. September 2014 ein. 19.Am 9. Oktober 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. Dabei setzte sie sich unter anderem mit der kritischen Stellungnahme von F._____ zur amtlichen Schätzung sowie erneut mit den beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend das Tatbestandsele- ment der nachteiligen Disposition auseinander. 20.Mit Eingabe vom 21. Oktober 2014 teilten die Beschwerdegegner erneut mit, dass sie von ihrem Verweigerungsrecht, welches ihnen entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch als Partei zustehe, Gebrauch machten. 21.Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters hin liess das Amt für Schätzungswesen dem Gericht am 21. Januar 2015 vier anony- misierte Listen mit den im Rahmen der Schätzung als Vergleichsobjekte herangezogenen Handänderungen zukommen.
9 - 22.In seiner diesbezüglichen Stellungnahme vom 3. Februar 2015 hielt der Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse Unzulänglichkeiten im Zu- sammenhang mit den Vergleichsobjekten abermals fest, dass die Schät- zung mit schweren Mängeln behaftet sei. Die Beschwerdegegner ihrer- seits verzichteten am 5. Februar 2015 unter Verweis auf das Verweige- rungsrecht abermals auf eine Stellungnahme. 23.Mit Eingabe vom 20. Februar 2015 bediente die Beschwerdegegnerin das Gericht mit einer Stellungnahme des Amtes für Schätzungswesen vom
11 - b)Ausgangspunkt hierfür bildet die Baubewilligung vom 11. April 1997 resp. deren Ergänzung vom 14. August 1997, gemäss welcher der Hauptwoh- nungsanteil des Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 auf 100 % festge- legt worden war (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 5). Dies bedeutet, dass das bewilligte Einfamilienhaus insofern einer Erstwoh- nungsverpflichtung unterliegt, als es nur von Ortsansässigen genutzt wer- den darf (Art. 25a Abs. 1 und 3 des kommunalen Baugesetzes [BG]). Die- se im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art. 90 des Raumpla- nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) verfügte Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbe- schränkung dar. Darunter versteht man jene Eingriffe, durch welche das Eigentum nicht entzogen wird (wie bei einer formellen Enteignungen), sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt werden (vgl. HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 2157). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbu- ches (ZGB; SR 210) bestehen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän- kungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks Schaffung von Rechtssicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1 ZGB sowie Art. 42 Abs. 3 des ehemaligen kommunalen Baugesetzes aus dem Jahre 1992 (aBG-1992) jedoch vor, dass derartige Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken sind. Dies ändert jedoch nichts daran, dass solche Anmerkungen lediglich deklaratorische Wirkung haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2, BGE 111 Ia 182 E.4 sowie explizit Art. 30 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 des im Jahre 2010 revidierten BG). Dass es die Beschwerdegegnerin – entgegen der gesetzlichen Verpflichtung in Art. 42 Abs. 3 aBG-1992 – damals unterlas- sen hat, die im Zusammenhang mit der Baubewilligung verfügte Haupt- wohnungsverpflichtung im Sinne einer öffentlich-rechtlichen Eigentums- beschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen, ändert deshalb nichts an der Tatsache, dass auf dem Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung eine Haupt- resp. Erstwoh- nungsverpflichtung gelastet hat.
12 - c)Zufolge ihrer lediglich deklaratorischen Wirkung nehmen Anmerkungen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäss Art. 973 ZGB teil (vgl. BGer 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3 sowie REY/STREBEL, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II,
15 - nungsverpflichtung einer (fehlerhaften) behördlichen Auskunft gleichzu- stellen und den vorliegenden Fall damit unter die entsprechenden Vor- aussetzungen des Vertrauensschutzes zu subsumieren. Wie vorstehend ausgeführt, kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks aus dem Fehlen einer Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän- kung – auch wenn diese im konkreten Fall gesetzlich vorgeschrieben ist – nämlich nicht ableiten, dass die Beschränkung nicht bestehe (vgl. vorste- hend Erwägung 2c). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin kann eine gesetzeswidrig unterlassene Anmerkung daher schon rein kon- zeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden, welche es rechtfertigen wür- de, die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit fehlerhaften behördli- chen Auskünften entwickelte Vertrauensschutz-Rechtsprechung anzu- wenden. Diese von der Beschwerdegegnerin postulierte Vorgehensweise lässt sich denn auch weder aus den zitierten Urteilen des Verwaltungsge- richts ableiten (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 S. 16. f.) noch ist sie – soweit ersichtlich – überhaupt schon einmal zur Anwendung ge- langt. Wie der Beschwerdeführer zu Recht geltend macht, ist in Fällen ei- ner gesetzeswidrig unterlassenen Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts vielmehr zu prüfen, ob die Anordnung der Wiederherstellung des recht- mässigen Zustands verhältnismässig ist. Diese Prüfung erfolgt wie er- wähnt anhand einer Gegenüberstellung der im konkreten Fall tangierten öffentlichen und privaten Interessen, wobei aufseiten des Betroffenen auch zu berücksichtigen ist, ob er sich bei der bisherigen rechtswidrigen Nutzung in gutem Glauben befunden hat (vgl. vorstehend Erwägung 3c). e)Vor der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der streitgegenständlichen Wiederherstellungsverfügung bleibt festzuhalten, dass die Duldung des rechtswidrigen Zustands in Anbetracht der am 11. März 2012 in Kraft ge- tretenen Zweitwohnungsinitiative grundsätzlich zulässig wäre. Beim fragli- chen Einfamilienhaus handelt es sich nämlich um eine altrechtliche Woh- nung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung (ZwVO; SR 702) resp. Art. 10 des voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft tre-
16 - tenden Zweitwohnungsgesetzes, welche bereits vor dem 11. März 2012 bestanden hat und deshalb – unter Vorbehalt bestehender Nutzungsbe- schränkungen – in der Art der Nutzung frei ist (Art. 11 Abs. 1 des Ent- wurfs zum Zweitwohnungsgesetz). Wenn die Duldung der Zweitwoh- nungsnutzung des fraglichen Einfamilienhauses zufolge eines Verstosses gegen die neuen Zweitwohnungsbestimmungen hingegen widerrechtlich gewesen wäre, so hätte sich die nachfolgende Interessenabwägung inso- fern erübrigt, als der Beschwerdegegnerin gar kein Handlungsspielraum offen gestanden hätte.
18 - b)Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und ge- eignet, den durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen. Die begangene Baurechtsverletzung kann offenkundig nicht als geringfügig bezeichnet werden, und in absehbarer Zeit ist auch keine Lockerung der verletzten Bestimmungen in Sicht. Im Gegenteil: Der im Rahmen der Zweitwohnungsinitiative eingeführte Art. 75b BV verbietet den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Da die Gemeinde X._____ zweifellos als eine solche Gemeinde zu qualifizieren ist (vgl. Anhang zur ZwVO), haben ihre baugesetzlichen Be- stimmungen betreffend Erst- und Zweiwohnungen insofern eine Verschär- fung erfahren, als sie durch die Zweitwohnungsinitiative und insbesondere die Zweitwohnungsverordnung überlagert worden sind (vgl. PVG 2014 Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der Zweitwohnungsbestimmungen wird we- der durch das per anfangs 2016 in Kraft tretende Zweitwohnungsgesetz eintreten noch zeichnet sich eine solche in mittlerer Zukunft ab. Überdies fällt die vom Beschwerdeführer angesprochene Ablösung der Hauptwoh- nungsverpflichtung durch Bezahlung einer Ersatzabgabe im Sinne einer milderen Massnahme weg, da das kommunale Baugesetz diese Möglich- keit seit einer Teilrevision im Jahre 2010 nicht mehr vorsieht und ein der- artiges Vorgehen seit der Einführung von Art. 75b BV, wie erwähnt, gar nicht mehr zulässig wäre (vgl. vorstehend Erwägung 4a). c)Die Beschwerdegegnerin hat im Rahmen ihrer Prüfung der Vorausset- zungen des Vertrauensschutzes ebenfalls eine Interessenabwägung vor- genommen und ist dabei zum Schluss gekommen, dass diese vorliegend zugunsten des Vertrauensschutzes und damit zugunsten einer Duldungs- verfügung ausgefallen wäre. Auch wenn an der richtigen Rechtsanwen- dung ein erhebliches öffentliches Interesse bestehe, habe das kommuna- le Recht bis zum Inkrafttreten von Art. 75b BV die Realisierung neuer Zweitwohnungen in grosszügigem Umfang erlaubt (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 27 mit Verweis auf Art. 33 Abs. 1 BG). Diese wenig diffe-
19 - renzierten Ausführungen der Beschwerdegegnerin sind jedoch klar von der Hand zu weisen. Zunächst einmal ist für die Beurteilung des öffentli- chen Interesses an der Rechtsanwendung auf den Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung am 26. Mai 2014 und nicht auf einen belie- bigen Zeitpunkt vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen abzu- stellen. Überdies sind die kommunalen Baubestimmungen betreffend Erst- und Zweitwohnungen wie erwähnt von den Bestimmungen der Zweitwohnungsinitiative überlagert worden (vgl. vorstehend Erwägung 4a). Der von der Beschwerdegegnerin zitierte Art. 33 Abs. 1 BG, gemäss welchem die Gemeinde in grosszügigem Umfang – bis zu 1'600 m 2 pro Jahr – neue Zweitwohnungen realisieren könne, kann seit Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative somit gar nicht mehr zur Anwendung gelan- gen. Insofern sind diese Ausführungen der Beschwerdegegnerin bei der vorliegenden Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen. d)Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers in Ziff. 4.6 seiner Be- schwerde ist bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen nicht zu berücksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall gleich mehrere Versäumnisse und Fehler – insbesondere in Form der beiden positiven Zusicherungen der fehlenden Hauptwohnungsverpflich- tung – hat zuschulden kommen lassen. Mit dieser Argumentation ver- kennt der Beschwerdeführer nämlich, dass sich die bei der vorliegenden Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen nicht (nur) durch die Interessen der Beschwerdegegnerin selbst definieren, sondern dass – wie dargelegt – auch die Interessen der Allgemeinheit sowie der weiteren Rechtsunterworfenen zu berücksichtigen sind. Im vorliegenden Verfahren geht es denn auch nicht um das Verschulden oder die Verant- wortlichkeit der Gemeinde oder weiterer Personen für die zu beurteilen- den Situation, sondern einzig um die Frage, ob es die Interessen des Be- schwerdeführers gemessen an den Interessen der Allgemeinheit rechtfer- tigen, auf die nachträgliche Durchsetzung der bestehenden Hauptwoh- nungsverpflichtung zu verzichten. In diesem Zusammenhang bleibt ledig- lich festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Hintergrund ihrer
20 - zugestandenen Versäumnisse davon abgesehen hat, eine Baubusse auszufällen oder den im vorinstanzlichen Verfahren unterlegenen Be- schwerdeführer mit Verfahrenskosten zu belasten (vgl. angefochtene Ver- fügung Ziff. 33). e)Sodann führt der Beschwerdeführer aus, dass das öffentliche Interesse deshalb gering sei, weil die streitgegenständliche Liegenschaft bereits seit Jahren als Zweitwohnung genutzt werde. Der beantragte Verzicht auf die Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung würde die Rechts- und Sachlage nicht ändern, sondern lediglich die seit Jahren bestehenden tatsächlichen Begebenheiten rechtsverbindlich feststellen (vgl. Beschwer- de vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.6). Auch dieses Argument ist hier unbehelflich, denn bei jedem Erlass einer Duldungsverfügung im Sinne von Art. 94 KRG könnte vorgebracht werden, dass die Sachlage damit nicht geän- dert, sondern lediglich eine bestehende tatsächliche Begebenheit rechts- verbindlich festgestellt werde. Überdies ist es nicht zutreffend, dass die Rechtslage durch den beantragten Verzicht auf die Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung nicht geändert würde. Diesfalls wäre die Zweitwohnungsnutzung nämlich offiziell abgesegnet, was zur Folge hätte, dass der nicht mehr in der Gemeinde wohnhafte Beschwerdeführer das fragliche Wohnhaus als Zweitwohnung veräussern könnte.
26 - Krisenjahr 2013 (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 5.1). Wie die Be- schwerdegegnerin zutreffend festhält, ist dieses Vorbringen nicht nur un- behelflich, sondern aus Sicht des Beschwerdeführers gar kontraproduktiv. Wenn anstelle des Jahres 2013 das Jahr 2011 relevant wäre, so wäre – den Ausführungen des Beschwerdeführers folgend – anstelle von Fr. 340'000.-- gar von einem noch höheren Gewinn auszugehen, weshalb im Zusammenhang mit der nachträglichen Anmerkung der Hauptwoh- nungsverpflichtung noch viel weniger von einem finanziellen Schaden auszugehen wäre (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 41). In diesem Argument des Beschwerdeführers liegt jedoch nicht nur dieses kontraproduktive Zugeständnis, sondern auch die implizite Anerkennung des Schätzungswerts per 19. Juli 2013 von Fr. 2'640'000.-- oder zumin- dest der Tatsache, dass er mit einem Verkauf der Liegenschaft – gemes- sen am damaligen Kaufpreis von Fr. 2'300'000.-- – voraussichtlich einen Gewinn von Fr. 340'000.-- erzielen könnte. dd)Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusserung des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann vorliegend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der entgangene Gewinn, den der Beschwerdeführer bei einer Weiterveräus- serung der Liegenschaft als Zweitwohnung hätte erzielen können, einen unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu ersetzenden Schaden dar- stellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen bleibt einem allfälligen, vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten (vgl. Brief des Be- schwerdeführers an die Beschwerdegegner vom 24. Juni 2013 in der Bei- lage der Beschwerdegegner 1) Schadenersatz- resp. Staatshaftungspro- zess gegen die damals am Vertragsschluss beteiligten Personen oder einzelne Organe der Beschwerdegegnerin vorbehalten, bei welchem es – im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren – um die Schadloshaltung des Beschwerdeführers resp. den Ersatz des zufolge der fehlenden Kennt- lichmachung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung entstande- nen (Vertrauens-)Schadens geht. Gleich verhält es sich mit dem be- schwerdeführerischen Vorbringen, dass er deshalb einen Schaden erlitten
27 - habe, weil er die Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht durch Bezahlung einer Ersatzabgabe habe ablösen können (vgl. Replik vom 25. September 2014 Ziff. 22). Damit erübrigt sich im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Kritik des Beschwerdeführers am amtlichen Schätzungsgutachten sowie mit den privaten Schätzungen von F._____ und G._____ resp. de- ren Stellungnahmen zum amtlichen Gutachten. Vor diesem Hintergrund ist auch den Anträgen des Beschwerdeführers auf Einholung eines Gut- achtens eines unabhängigen Schätzers sowie auf Einvernahme der als Zeugen angebotenen F._____ und G._____ nicht stattzugeben. ee)In Bezug auf die vorliegende Interessenabwägung ist lediglich festzuhal- ten, dass davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer seine Lie- genschaft gewinnbringend weiterveräussern kann und dass ihm durch die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung keine ver- mögenswerten Nachteile entstehen. Sofern ihm zufolge der streitge- genständlichen Wiederherstellungsverfügung gegebenenfalls konjunktu- rell bedingte Gewinne entgehen, stehen ihm zwecks persönlicher Schad- loshaltung, wie erwähnt, andere Möglichkeiten zur Verfügung.