VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 24A 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInAudétat, Moser, Stecher und Racioppi AktuarGross URTEIL vom 16. Februar 2016 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____ , vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Attilio R. Gadola, Beschwerdeführer gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubün- den, Beschwerdegegnerin 1 und Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Ortsplanungsrevision
2 - 1.Mit Urteil 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Gemeinde X._____ gegen A._____ und B._____ und die Regierung des Kantons Graubünden betreffend Ortsplanungsrevision (C.) gut und es hob das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan- tons Graubünden R 14 24 vom 13. Januar 2015 auf. Die Sache wurde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zurückgewiesen zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1 des Dispositivs des Bundesgerichtsurteils). Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- wurden A. und B._____ unter Solidarhaft auferlegt (Ziff. 2). Dieses Urteil wurde den Parteien, der Regierung des Kantons Graubünden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mit- geteilt (Ziff. 3). In der Erwägung 3.4 auf Seite 8 des Bundesgerichtsurteils wurde dazu festgehalten: "Das angefochtene Urteil beruht insoweit auf der falschen tatsächlichen Grundlage, dass es sich beim fraglichen Gelände um eine qualifizierte Pufferzone handle, und zieht gestützt dar- auf die entsprechenden falschen rechtlichen Schlüsse. Da es um eine einfache Pufferzone im Nahbereich geht, ist eine Fachberatung gerade nicht zwingend." Und in Erwägung 3.5 wurde erwogen: "Das Verwal- tungsgericht hat die ihm von den Beschwerdegegnern unterbreiteten Rü- gen nicht geprüft, sondern einzig gestützt auf die von ihm selbst vorge- nommene Fehleinschätzung entschieden. Es ist dem Bundesgericht da- her verwehrt, in der Sache zu entscheiden. Vielmehr ist die Angelegenheit an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen zu ergänzender Prüfung der Streitsache und zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (vgl. Art. 107 Abs. 2 BGG)." 2.Mit prozessleitender Verfügung vom 11. November 2015 teilte der Instruk- tionsrichter des Verwaltungsgerichts den Parteien mit, dass das hängige Verfahren R 14 24 durch das Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober, mit- geteilt am 3. November 2015, in den Stand vor Ergehen des aufgehobe- nen Verwaltungsgerichtsurteils R 14 24 versetzt werde (Schriftenwechsel
3 - abgeschlossen) und die Parteien sowie Beteiligten die Möglichkeit hätten, eine allfällige Stellungnahme in dieser Sache dem Gericht bis spätestens zum 23. November 2015 zukommen zu lassen. 3.Mit Schreiben vom 23. November 2015 ersuchte der Rechtsvertreter von A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) um eine Fristerstreckung für eine Stellungnahme bis zum 10. Dezember 2015, die ihm vom Instrukti- onsrichter des kantonalen Verwaltungsgerichts gewährt wurde. 4.Mit Stellungnahme vom 10. Dezember 2015 hielten die Beschwerdeführer fest, dass sie an ihren früheren Beanstandungen und Einwendungen vom
4 - überragen würde. Allenfalls sei durch das Gericht zur Klärung der Situati- on noch ein Augenschein durchzuführen (Ziff. 3). Anknüpfend an die Aus- führungen in der Beschwerde und der Replik wurde nochmals mit Nach- druck darauf hingewiesen, dass das Gebiet "C." vom Dorfbild her mit der zentralen Zufahrt in einem sehr sensiblen und heiklen Ortsab- schnitt liege und es ein dringendes Anliegen der Planungsbehörden sein müsse, diese ungehinderte Sicht auf das Dorf unbedingt zu erhalten. Dies entspreche mithin auch Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG, wonach es zu den Pflich- ten der Planungsbehörden gehöre, schonend mit der Landschaft umzu- gehen und insbesondere eine naturnahe Landschaft und entsprechende Erholungsräume zu erhalten. Gerade dieses Anliegen bzw. diese raum- planerische Pflicht würde hier bei Rechtskräftigwerden der angefochtenen Ortsplanungsänderung völlig missachtet (Ziff. 4). Ferner wurde ausdrück- lich am Einwand festgehalten, dass sich das Kurzgutachten "D." zu all diesen Fragen absolut ungenügend äussere und dabei zugleich einsei- tige, mithin unvollständige Sachverhaltsfeststellungen gemacht habe. Die Vorinstanz habe eine falsche Interessenabwägung vorgenommen, wes- halb zur Frage der Gebäudeeingliederung unter Berücksichtigung der An- liegen des Orts- und Landschaftsschutzes noch ein neutrales Gutachten einzuholen sei (Ziff. 5). Das Gericht habe die vorgebrachten Einwände sachgerecht zu prüfen und im Rahmen der erforderlichen Interessenab- wägung angemessen zu berücksichtigen. Tatsache sei derzeit, dass sich die geplante Zonenplanänderung in keiner Weise mit den Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes und schon gar nicht mit der konkreten örtli- chen Situation vertragen würde (Ziff. 6). Aus all den genannten Gründen (Ziff. 1-6) sei die Beschwerde daher antragsgemäss gutzuheissen (Ziff. 7). 5.Mit separaten Eingaben vom 14. Dezember 2015 verzichtete sowohl die Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1) als auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) auf die Möglichkeit, sich zur Stel- lungnahme der Beschwerdeführer vom 10. Dezember 2015 zu äussern.
5 - Sie verwiesen dabei aber mit Nachdruck auf ihre früheren Ausführungen und Anträge vom 31. März 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegeg- nerin 2) und vom 2. April 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegegne- rin 1) zur Beschwerde vom 24. Februar 2014 der Beschwerdeführer, wel- che sich mit Replik vom 20. Mai 2014 nochmals dazu äusserten, während die Beschwerdegegnerin 1 am 23. Mai 2015 und die Beschwerdegegnerin 2 am 27. Mai 2015 auf die Einreichung einer Duplik verzichteten. 6.Im Übrigen kann zum Sachverhalt und zur gesamtem Prozessgeschichte betreffend der hier umstrittenen Ortsplanungsrevision – um unnötige Wie- derholungen zu vermeiden – auf die Angaben im inzwischen aufgehobe- nen Verwaltungsgerichtsurteil R 14 24 verwiesen und darauf abgestellt werden, da sich bezüglich des teilrevidierten Zonenplans (Umzonung der Parzelle 1239 von ZöBA in Hotel- und Wohnzone C._____ [HWZS]) und des entsprechend abgeänderten Baugesetzes (nArt. 45 und 56b BauG) seit dem Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober 2015 nichts geändert hat. Die Ausgangslage, die Vorgeschichte (Planungsbeschwerde) und die ganze Prozessgeschichte können daher weiterhin den Ziff. 1-15 bzw. Sei- ten 1-15 des Urteils R 14 24 vom 13. Januar 2015 aussagekräftig und un- verändert entnommen werden (unrichtig hingegen E.1 und E.4 des Ur- teils). 7.Am 5. Februar 2016 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts ei- nen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer A._____ persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters (RA Dr. Gadola) und des Urhebers der Fotomontage mit Höhenmessung vom 8. April 2014 teil- nahmen. Seitens der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) waren ein Ver- treter des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) sowie der Amtsleiter für Nutzungsplanung zugegen. Die Gemeinde (Beschwer- degegnerin 2) war durch ihren Präsidenten, den Bauamtsleiter, den Bau- kommissionsvorsteher, den Planungsberater/Architekten (D._____) sowie
6 - ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Pally) präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zu den räumlichen Gegebenheiten und zur bestehenden Erschliessung der Bauparzelle 1239 samt Gestaltungs- und Nutzungsvorgaben im Rahmen der angefochtenen Ortsplanungsrevision vom 27. Oktober 2011, von der Bündner Regierung mit Beschwerdeentscheid vom 14./15. Januar 2014 bereits einmal bestätigt, noch frei an Ort und Stelle zu äussern, wovon allseits sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Das Gericht erstellte sei- nerseits noch insgesamt 16 Fotos von den derzeit bestehenden Verhält- nissen im Nahbereich zur Bauparzelle 1239 entlang des Inns sowie ins- besondere betreffend Aussicht/Ausblick ab der schon seit Jahrzehnten mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle 1614, in dem die Beschwerde- führer über eine Stockwerkeinheit verfügen. Bezüglich der neu geschaf- fenen Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS), wo sich insbesondere auch die hier interessierende Bauparzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m 2
(neue HWZS insgesamt ca. 6‘829 m 2 ) befindet, sind vor allem die künftige Bebauung (Gebäudehöhe/Volumina), die strassenmässige Erschliessung und die landschaftliche Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes (Gestaltung/Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 in- klusive Aussichts-/Wertverlust der Parzelle 1614) zur Diskussion gestan- den und von den Parteien völlig gegensätzlich beurteilt worden (vgl. Pro- tokoll des Augenscheins vom 5. Februar 2016). Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange- legenheiten ganz oder teilweise gut, kann es reformatorisch entscheiden,
7 - also in der Sache selbst Anordnungen treffen, oder aber kassatorisch, al- so den angefochtenen Entscheid bloss aufheben oder die Angelegenheit an die Vorinstanz oder an die erstinstanzlich verfügende Behörde zur Neubeurteilung zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]; vgl. KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Ver- waltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1640). Entscheidet das Bundesgericht kas- satorisch und hebt das angefochtene Urteil lediglich auf, ohne genaue und verbindliche Anordnungen in der Streitsache selbst zu treffen, wird das hängige Verfahren wieder in den Stand vor Ergehen des aufgehobe- nen Verwaltungsgerichtsurteils versetzt (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2; Pro- zessleitende Verfügung vom 11. November 2015), wobei das neue Ver- waltungsgerichtsurteil die Erwägungen des Bundesgerichtsurteils sinn- gemäss zu berücksichtigen hat (so Dispositiv Ziff. 1 des Bundesgerichts- urteils). 2.Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Teilrevision Ortsplanung 2011/Zo- nenplan mit Gestaltungselementen sowie Generellem Erschliessungsplan 1:1000 C._____ in der betreffenden Gemeinde (nachfolgend Beschwer- degegnerin 2) bzw. der zugehörige Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014 der Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1), worin insbesondere die Parzelle 1239 im Gebiet C._____ nördlich des Inns von der bisherigen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) in die neu geschaffene Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS) umgezont werden soll und dazu entsprechend neue Bestimmungen im Baugesetz erlassen und in Kraft gesetzt werden sollen. Damit konnten sich die Ei- gentümer einer Stockwerkeinheit im Haus auf Parzelle 1614 (Beschwer- deführer) nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen am 24. Fe- bruar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den erhoben und die Gutheissung ihrer Beschwerde (Ziff. 1) sowie die Aufhebung der beschlossenen Zonenplanänderung samt neuer Bauge-
8 - setzesbestimmungen beantragten (Ziff. 2). Beschwerdethemen bilden da- bei vor allem die künftigen Überbauungs-/Bebauungsmöglichkeiten der Parzelle 1239 (Gebäudehöhe und -volumina) in der HWZS, die strassen- mässige Erschliessung dieses Teilgebiets, die Beeinträchtigungen des bestehenden Orts- und Landschaftsbildes durch die Gestaltung und Wir- kung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m 2 (neue HWZS total ca. 6‘829 m 2 ) sowie der Aussichts- und Wert- verlust für die Parzelle 1614 der Beschwerdeführer in der rund 80 m ent- fernt im Norden davon gelegenen Kernzone. In formeller Hinsicht gilt es zunächst aber noch den Einwand der Beschwerdeführer einer allfälligen Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanzen zu klären.
9 - allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Ent- scheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 140 I 99 E.3.4, 137 II 266 E.3.2, 136 I 229 E.5.2, 134 I 83 E.4.1, 133 III 439 E.3.3; 129 I 232 E.3.2, 126 I 97 E.2b, je mit weiteren Hinweisen; HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 838; STEINMANN, a.a.O., Art. 29 Rz. 49; BIAGGINI, a.a.O., Art. 29 Rz. 23 und 25; VGU R 13 171 vom 1. April 2014 E.3e; PVG 2011 Nr. 31). b)Im konkreten Fall trifft es nicht zu, dass die Einwände der Beschwerde- führer von den Vorinstanzen nicht genügend abgeklärt und/oder berück- sichtigt worden sind. Die Beschwerdegegnerinnen sind ihrer jeweiligen Begründungspflicht ausreichend nachgekommen. Eine Gehörsverletzung gemäss Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor. Im Übrigen wäre eine allfällige leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt zu betrachten, da vorliegend ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden hat, den Parteien nach Erhalt des Bundesgerichtsurteils 1C_131/2015 noch die Möglichkeit zu einer Vernehmlassung eingeräumt wurde (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2), davon nachweislich insbesondere von den Beschwerdeführern Gebrauch gemacht wurde (im Sachverhalt Ziff. 4) und überdies am 5. Februar 2016 auch noch ein gerichtlicher Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt wurde (im Sachverhalt Ziff. 7; sowie Protokoll des Augenscheins samt 16 erstellter Bildaufnahmen). Mit ihrem Einwand betreffend Gehörsverweige- rung dringen die Beschwerdeführer deshalb nicht durch.
10 - c)Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Verwaltungsge- richts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide der Beschwerde- gegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen und über Planungsbeschwerden mit verwaltungsgerichtlicher Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezo- gen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontroll- befugnis des Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren dabei auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Demgegenüber be- urteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und ange- messen ist. Amtete die Beschwerdegegnerin 1 nicht einzig als Genehmi- gungs-, sondern – wie hier – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmitte- linstanz, gilt jedoch auch in Ortsplanungsverfahren die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: VGU R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d, R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai 2009 E.1b, R 08 76 vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11. September 2007 E.1; zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich deshalb in Bezug auf die Ermessensausübung auf die reine Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet ist. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand der nachfol- genden materiell-rechtlichen Erwägungen (s. E.5a-c) sein. d)Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange- fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei- ner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift
11 - dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Ver- waltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorlie- gend erfüllt, zumal die Beschwerdeführer auf Parzelle 1614 aufgrund ihrer räumlichen Nähe zur Parzelle 1239 und der dort künftig veränderten Nut- zungsmöglichkeiten (neu HWZS anstatt ZöBA) durchaus als „berührt“ im Sinne von Art. 50 VRG bezeichnet werden können und ihnen daher auch ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Ortsplanungsrevision (2011) der Beschwerdegegnerin 2 sowie des Beschwerdeentscheids vom
13 - Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und des kommunalen Baugesetzes (BauG) samt Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 anzuführen, um danach unter Einbezug und Würdigung des Augenscheins vom 5. Februar 2016 zur Fallentscheidung zu gelangen. Art. 1 RPG – Ziele 1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälte- risch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirkli- chen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegeben- heiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft. 2 Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen, lit. a bis ) die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksich- tigung einer angemessenen Wohnqualität. Art. 3 RPG - Planungsgrundsätze 1 Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachste- henden Grundsätze; 2 Die Landschaft ist zu schonen, insbesondere sollen lit. b) Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen. 3 Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestal- ten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen lit. a bis ) Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brach- liegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche 3 Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen lit. a) regionale Bedürfnisse berücksichtigt [...] werden; lit. b) Einrichtungen [...] gut erreichbar sein. Art. 22 KRG – Allgemeines [zur Grundordnung bzw. Ortsplanung] 1 Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeinde- gebietes. Sie ist für jedermann verbindlich.
14 - 2 Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Ge- nerellen Gestaltungsplan (GGP) und dem Generellen Erschliessungsplan (GEP). Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestal- tungsvorschriften erlassen. 3 Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des über- geordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse er- fordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht. Art. 24 KRG – Baugesetz 1 Das Baugesetz enthält mindestens die Bauvorschriften, die Zonenvor- schriften sowie weitere nach kantonalem Recht erforderliche Bestimmun- gen. 2 Die Bauvorschriften regeln entsprechend den örtlichen Bedürfnissen ins- besondere:
16 - Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 (mit Auszügen betreffend [A] Siedlungsstruktur, [B] Verkehr, [C] Städtebau- liches Konzept sowie [D] Landschafts- und Ortsbild) [A] Die räumliche und architektonische Kohärenz der historischen Sied- lungsgestalt wurde massgeblich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts von einer diffusen Expansion umringt, die das heutige Zersiedelungsgebiet prägt. In den 60er Jahren überschreitet die Entwicklung den Inn. Südlich des Flusses entstehen in der Ebene die Überbauung E._____ (1963) und das Gewerbequartier F.. Die mangelhafte Vernetzung und der feh- lende räumliche Bezug dieser neuen Gebiete bewirken eine räumliche Ab- sonderung gegenüber dem Kontext der Siedlungsstruktur. [B] Die Verkehrsinfrastruktur entwickelte sich ebenfalls heterogen. [..] Die sogenannte kleine Umfahrung erweitert die Via G. und entlastet den historischen Dorfteil. Dabei verbessert sie massgeblich die Verbindung zum Bahnhof, jedoch bedingt durch die topographische Situation und die man- gelhafte Urbanisierung, vermag diese „Achse“ weder eine räumliche und städtebauliche Aufwertung des Bahngebietes noch einen Bezug zum Dorf- kern herzustellen. Diese Konstellation wird noch weiter durch die Tatsache kompromittiert, dass der ganze intensive Verkehr nach Süden über die Inn- brücke bei C._____ zusammengefasst und in Richtung Z._____ sowie ins Unterengadin geleitet wird. Demzufolge entsteht ein bedeutender Knoten- punkt, der ausserdem die einzige Verbindung zu den südlichen Gebieten F._____ und C._____ bildet. [C] Zur Brücke hin wird die Bebauung zusammenhängender, dichter und höher, um, übereinstimmend mit dem neuen „Kopfbau“ auf dem Areal H., den städtebaulich wichtigen Kontext des öffentlichen Raumes, von der Brücke bis zum projektierten Kreisel und dem Coop-Gebäude, ein- zufassen. Diese Situation bildet sowohl das urbane Begrenzungselement zum Inn und der Promenade als auch den Übergang zum Dorfkern. Auf dem Baugebiet C. ist die Erstellung eines Hotels und einer angemes- senen Anzahl Wohnungen für Einheimische vorgesehen. Aus städtebauli- cher Sicht ist die Definition des „Brückenkopfes“ und des Übergangs zum Dorfkern, aber auch als identifizierbarer Abschluss des Bahnareals, durch eine prägnante massivere Gestalt prädestiniert. Aus diesem Grund bietet sich für das Hotel, aufgrund seiner Grösse und übrigen Anforderungen, die Lage am „Brückenkopf“ geradezu ideal an, denn die Gestaltung dieses Be- reiches erfordert die grösste Baudichte; wobei die Vorzüge einer optimalen Erschliessung und eines attraktiven Ausblicks zum Inn und der Ebene nicht weniger relevant sind. Die aufgelockerte Bebauung in der Nähe der Auen wird durch Wohnungen für Einheimische gebildet und formuliert mit ihrer geringeren Dichte den Übergang zum renaturierten Inn-Bereich. [D] Es ist nun mal eine Konstante, dass das Landschafts- und Ortsbild überwiegend von den historischen Siedlungsstrukturen geprägt ist.[..] Den-
17 - noch sind die städtebaulichen und architektonischen Eingriffe gerade im pe- ripheren Bereich von grosser Bedeutung, weil nur dadurch Grundlagen ge- schaffen werden, um die Kohärenz des Siedlungskontextes zu bewahren und auszubauen. In diesem Sinne hat die Gemeinde vorausschauend ge- handelt und mit den Planungen C._____ und H._____ die Ausgangslage für die Entwicklung dieser bedeutenden Schlüsselstelle gebildet. Die hierarchi- sche Aufwertung des Gebietes am südlichen Rand des Dorfkerns, als räumlicher und architektonischer Übergang zum Dorfkern, widerspricht in keiner Weise den höher gelegenen historischen Strukturen. Die urbane Er- gänzung des südlichen Gürtels bedient sich der grundsätzlichen typologi- schen Instrumente, um die städtebaulichen Zusammenhänge zwischen dem historischen Siedlungsteil, dem Inn und der Ebene wieder hervorzubringen. Die Definition des Bebauungskonzepts nimmt direkt Bezug auf das Orts- und Landschaftsbild und differenziert entsprechend sowohl die Lage, die Dichte und die Höhe der Baukörper. Diese städtebauliche Addition themati- siert kohärenterweise die Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die offensicht- lich mit dem Bau der Bahnanlage und der südlichen Verkehrserschliessung verbunden ist, und setzt auch im Nutzungsbereich die gestalterische Inter- aktion mit dem Dorfkern um. Art. 56b BauG – Hotel und Wohnzone C._____ (Neu seit Teilrevision) 1 Die Hotel- und Wohnzone C._____ ist bestimmt (a) für die Erstellung von Hauptwohnungen sowie (b) für nicht störende Produktions- und Dienstleis- tungsbetriebe, namentlich Hotels mit hoteltypischen Service- und Dienst- leistungen. Aparthotels sind nicht zulässig. 2 An Stelle der Gebäude- und Firsthöhe gilt eine Gesamtbauhöhe von 1‘721.50 m ü.M., welche – mit Ausnahme technisch notwendiger Dachauf- bauten (Liftüberfahrt, Kamine) – von keinem Punkt der Dachkonstruktionen überschritten werden darf. Bei Realisierung einer Hotelnutzung dürfen im nördlichen Bereich – wie im Zonenplan dargestellt – abgestuft Gesamt- bauhöhen von 1‘723.50 m ü.M. realisiert werden, wird dieser Höhenbonus genutzt, ist die Hotelnutzung dauernd beizubehalten (vgl. Ausschnitt Zo- nenplan – Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1; wonach die HWZS in drei Teilgebiete gestaffelt von Osten nach Westen unterteilt wird und bei einer Hotelbaute im östlichsten Teil eine max. Gesamtbauhöhe von 1‘726.50 m ü.M. erlaubt ist). 3 Die ganze Hotel- und Wohnzone C._____ gilt als Fläche gemäss Art. 97 Abs. 1 Ziff. 2 KRG mit Enteignungsrecht betreffend das bestehende privat- rechtliche Bauverbot, soweit dieses einer zonenkonformen Überbauung gemäss Absatz 1 und 2 entgegensteht.
18 - Art. 45 BauG – Ergänzung Zonenschema (Neu mit Teilrevision eingefügt) HWZS = Hotel- und Wohnzone C.; Ausnützungsziffer = AZ 0.80; Max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe ab Gebäudehöhe (s. Art. 56b Abs. 2); max. Gebäudelänge (--); Grenzabstand klein und gross jeweils 2.5 m, Hauptwohnungsanteil 100 %. b)Im Lichte der soeben zitierten Gesetzesbestimmungen und unter Berück- sichtigung des auszugsweise rezitierten Kurzgutachtens vom 23. Januar 2012 gilt es nachfolgend im Besonderen die materiellen Haupteinwände der Beschwerdeführer betreffend Verletzung des Orts- und Landschafts- bildes (Verschandelung der Landschaft durch krass überdimensionierte Hotelbaukörper), unzureichende Strassenerschliessung (Verkehrschaos bei Kreiseln) und Aussichts- und Wertverlust der eigenen Wohneinheit auf Parzelle 1614 - welche nachweislich knapp 80 m nördlich von der hier in- teressierenden Parzelle 1239 entlang des Inns bzw. der neuen Hotel- und Wohnzone C. (HWZS) liegt (vgl. Beilage 4 [act. 1] der Beschwerde- gegnerin 1 mit Luftaufnahme; aus Vogelperspektive) - zu entscheiden.
19 - strasse; Foto 3: Blick Richtung Areal E._____ mit mehrstöckigen Wohn- blöcken [W4] südlich des Innverlaufs; Foto 4: Parkplätze auf Parzelle 1239; Foto 5: Blick Richtung Dorfkern im Norden mit vorderstem Haus [inkl. Wohnung Beschwerdeführer) auf Parzelle 1614). Aus dem Gesag- ten ergibt sich, dass derzeit eine sehr heterogene und durchmischte Be- siedlung mit verschiedensten Verkehrsträgern (Strasse, Kreisel, Brücken, RhB-Bahn) rund um das hier zur Diskussion stehende Teilbaugebiet (HWZS) anzutreffen ist. In Bezug auf die Dimensionierung des geplanten Bauvorhabens und dessen Auswirkungen auf das bestehende Land- schafts- und Ortsbild hat derselbe Augenschein – insbesondere unter Berücksichtigung der höhenmässig korrigierten Fotomontage in der Ver- nehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 (s. Skizze Ziff. 9.2, S. 7) – eben- falls ergeben, dass der entsprechend vorgelegten Fotomontage der Be- schwerdeführer (vgl. Beilage 3 [act. 3] der Beschwerdegegnerin 1) nicht gefolgt werden kann, weil die darin enthaltenen Höhenangaben unzutref- fend sind. Ausgehend vom einzig vorhandenen Gebäude im östlichsten Teil der Parzelle 1239 (Restorant/Pizzeria; s. Gerichtsfoto 1 am Standort 2, Foto 1 am Standort 3 und im Besonderen Fotos 1 und 2 am Standort 4 [ab Aussenterrasse im Erdgeschoss auf Parzelle 1614]) mit einer aktuel- len Firsthöhe von 8.39 m lässt sich leicht abschätzen, dass maximal noch 9.00 m höher gebaut werden kann, da das gewachsene Terrain bei der Pizzeria 1‘709.11 m über Meer (m ü.M.) misst und die maximale Gebäu- dehöhe laut Art. 56b Abs. 2 BauG (s. Ausschnitt Zonenplan; Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1) bei einer Hotelnutzung 1‘726.50 m ü.M. nicht überschreiten darf. Die Differenz daraus ergibt 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11), womit ab Firsthöhe Pizzeria (1‘709.11 m ü.M. + 8.39 m = 1‘717.50 m ü.M.) noch 9.00 m fehlen, um das höchstzulässige Niveau von 1‘726.50 m ü.M. (erstes Baufeld mit „Kopfbaute“) zu errei- chen. Die Fotomontage der Beschwerdeführer implizit perspektivisch aber einen bedeutend höheren und damit wuchtigeren Gebäudekomplex, als er tatsächlich gebaut werden darf. Diese Fotomontage erweist sich daher
20 - zweifelsfrei als falsch und nicht aussagekräftig. Dasselbe gilt auch für die allenfalls im Westen direkt anschliessenden Hotelbauten (gestaffelt von Osten nach Westen) mit einer Höhenbeschränkung von 1‘723.50 m ü.M. (zweites Baufeld) bzw. 1‘721.50 m ü.M. (drittes Baufeld). Richtig ist dem- nach, dass das im Osten als Kopfbaute dereinst zu erstellende Hotelge- bäude eine Maximalhöhe von 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11) erreichen könnte. Diese Gebäudehöhe kann für Hotelbauten mit in der Regel höhe- ren Zwischenstockwerken als Mehrfamilienhäuser aber nicht schon als absonderlich oder besonders störend in der Aussenwirkung bezeichnet werden, da in den umliegenden Wohnzonen mit zulässigen Firsthöhen von 17.50 m (W4 E.) bzw. von 13.50 m (W3c H.) durchaus schon vergleichbar hohe Gebäudekomplexe erstellt werden durften (vgl. Zonenschema Art. 45 BauG). Hinzu kommt, dass eine Nutzungskonzen- tration und bauliche Massierung des im Osten auf Parzelle 1239 allenfalls als Kopfbaute zu erstellenden Hotels in der Realität kaum beabsichtigt wird, da bei Ausschöpfung der erwähnten Gebäudehöhe von max. 17.39 m nicht mehr genügend Bruttogeschossfläche (BGF) für eine vernünftig gestaffelte Überbauung der andern beiden Baufelder gegen Westen hin zur Verfügung stünde. Bei einer Gesamtfläche der neuen HWZS von 6‘829 m 2 und der AZ von 0.80 ergibt sich nämlich eine Bruttogeschoss- fläche von 5‘463.20 m 2 . Bei einer Gebäudehöhe der Kopfbaute von 17.39 m im Osten (erstes Baufeld) – was einer Hochbaute mit fünf Stockwerken entspricht – würden aber unwidersprochen bereits ca. 4‘980 m 2 BGF (5 x 996 m 2 ) konsumiert, womit für die restlichen beiden Baufelder lediglich ei- ne BGF von 483.20 m 2 übrig bliebe, was hinreichend belegt, dass der Planungsvorgabe der Gebäudestaffelung von Osten nach Westen nicht mehr nachgelebt werden könnte, da für die Überbauung des zweiten und dritten Baufeldes in der HWZS gar keine nennenswerte Bruttogeschoss- fläche mehr zur Verfügung stünde. Die Bedenken und Befürchtungen der Beschwerdeführer – wonach ein riesiger und ausserordentlich voluminö- ser (monströser) Bauklotz als „Hotelkopfbaute“ im Osten auf Parzelle
21 - 1239 erstellt würde – erweisen sich deshalb sowohl bezüglich Gebäu- dehöhe als auch Gebäudevolumen als unbegründet. Daran ändert entge- gen der Darstellung der Beschwerdeführer auch nichts, dass keine Ge- bäudelängen und bloss ein (kleiner/grosser) Grenzabstand von 2.50 m im ergänzten Art. 45 BauG vorgeschrieben werden, weil die Überbauungs- gestaltung als Ganzes in der HWZS möglichst harmonisch und ausgewo- gen zu erfolgen hat und deshalb die Längenmasse einzelner Baukörper dem höher zu gewichtenden Kriterium eines guten Gesamteindrucks nicht entgegenstehen dürfen. Die entsprechenden Ausführungen im Kurzgut- achten bezüglich historischer Siedlungsstruktur ([s. Abschnitt [A], städte- bauliches Konzept [C] und Orts- und Landschaftsbild [D]) des von der Be- schwerdegegnerin 2 zur Planungs- und Bauberatung beigezogenen Ex- perten sind denn auch nachvollziehbar und einleuchtend, zumal dadurch die verdichtete Bauweise im Nahbereich zu den öffentlichen Verkehrsmit- teln (RhB-Bahnhof ca. 300 m entfernt) gefördert werden und eine weitere bauliche Zersiedelung auf der Südseite des Inns so planerisch wirksam verhindert werden sollte. Anlässlich des Augenscheins vom 5. Februar 2016 hielt der Verfasser des Kurzgutachtens dazu nochmals mit Nach- druck fest, dass mit der angefochtenen Ortsplanungsrevision (erst) die Möglichkeit eröffnet werde, eine grössere Überbauung und gleichzeitig einen sichtbaren Abschluss des Siedlungsgebiets nach aussen zu ver- wirklichen (vgl. Beilage 2 [act. 4 S. 4-8] der Beschwerdegegnerin 1, mit Plänen 1-5 über historische Bauentwicklung). Dieser Einschätzung gibt es nichts beizufügen. Eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG (gute Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild) ist daher in einer Gesamtschau - unter Einbezug des vor- rangigen Planungsziels eines möglichst effizienten und haushälterischen Umgangs mit Bauland (Art. 1 RPG) - zu verneinen. b)Die Erschliessungssituation der Parzelle 1239 bzw. der gesamten Hotel- und Wohnzone C._____ darf als ausgezeichnet gewertet werden, da das
22 - fragliche Teilgebiet unmittelbar an den Verkehrsträger der Südumfahrung anschliesst. Die Hauptstrasse zum Zentrum der Gemeinde wird zunächst durch einen Verkehrskreisel vor der Innbrücke und danach nochmals durch einen Strassenkreisel nach der Innbrücke südlich der Kernzone er- schlossen (vgl. Beilage 4 [act. 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die Zufahrt zur Parzelle 1239 bzw. zur HWZS kann darum von Osten her sofort pro- blemlos und ohne zusätzliche künstliche Bauwerke im erforderlichen Ausmass sichergestellt und perfekt genutzt werden. Nebst der idealen strassenmässigen Erschliessung fällt weiter ins Gewicht, dass der Bahn- hof der RhB lediglich ca. 300 m weiter östlich entfernt liegt und das hier zur Diskussion stehende Teilgebiet somit auch zu Fuss über die beste- henden Trottoirs oder sonst via Fahrradweg rasch, bequem und gefahrlos erreicht werden kann (s. Gerichtsfoto 1 am Standort 1: Einfahrt zur Par- zelle 1239 ab Hauptstrasse; Foto 2 Hauptstrasse mit Gehsteiganlage und Verkehrskreisel Richtung Dorfzentrum/Kernzone; Foto 3 Hauptstrasse mit beidseitigem Trottoir über Inn-Brücke in Richtung südlich verlaufender Umfahrungsstrasse; Foto 4 Blick zum RhB-Bahnhofareal im Osten, ca. 300 m entfernt). Das zitierte Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 [s. unter Vermerk: B und C] ist auch diesbezüglich schlüssig und überzeugend, zumal auch dort von einem Verkehrsknotenpunkt und einer Schlüsselstel- le für die einwandfreie Erschliessung der HWZS über die existierende In- nbrücke von Osten her die Rede ist (vgl. ferner Beilage 2 [act. 4 S. 9] der Beschwerdegegnerin 1, mit Plan 6 - Verkehr). Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass der motorisierte Individualverkehr zum neuen Bauzonen- perimeter friktionsfrei und einfach über die Hauptstrasse abgewickelt wer- den kann. Die Benützung von öffentlichen Sammel- oder Quartierstrassen entfällt vollständig, was sowohl betreffend Verkehrssicherheit, Lärmbelas- tung sowie Zeitgewinn (wegen der guten und raschen Verkehrsanbindung zur Umfahrungsstrasse) grosse Vorteile mit sich bringt. Nichts Gegenteili- ges ist auch dem Generellen Erschliessungsplan (GEP) des betreffenden Teil-gebiets zu entnehmen, wird darin doch dokumentiert, welche Steue-
23 - rungs- und Entlastungsfunktion dem zweiten Verkehrskreisel in Richtung Zentrum und parallel zum RhB-Tunnel in diesem heiklen und stark fre- quentierten Verkehrsknotenpunkt zukommt (s. Beilage 3 [GEP] der Be- schwerdegegnerin 1). Die Befürchtungen der Beschwerdeführer, wonach die strassenmässige Erschliessung der Parzelle 1239 bzw. der neu ge- schaffenen HWZS ungenügend sei und somit die angefochtene Teilrevi- sion der Ortsplanung nicht geschützt werden dürfe, sind damit ebenfalls unbegründet. Eine Verletzung der in Art. 58 KRG verankerten Erschlies- sungskriterien betreffend Grund- und Groberschliessung ist jedenfalls nicht ersichtlich; vielmehr sind diese Voraussetzungen hier tadellos erfüllt und die geschilderten Probleme geradezu vorbildlich gelöst worden. Es liegt daher praktisch eine perfekte Erschliessung der Parzelle 1239 (bzw. HWZS) vor. c)Was den gerügten Aussichtsverlust der Beschwerdeführer von ihrer Woh- nung auf Parzelle 1614 in Fernsichtrichtung Z.______ samt zugehöriger Berglandschaft durch die auf Parzelle 1239 dereinst möglicherweise ge- bauten Hotelkomplexe und/oder Wohnbauten betrifft, so gilt es grundsätz- lich festzuhalten, dass es keinen Rechtsanspruch auf Erhalt bisherig in- takter und absolut unversehrter Wohn- und Aussichtsverhältnisse gibt, so- lange die geltenden Zonen- und Bauvorschriften respektiert werden. Die strikte Trennung zwischen Bauland und Nichtbauland bedeutet vielmehr umgekehrt, dass innerhalb von Bauzonen im Sinne von Art. 27 KRG je- derzeit mit der künftigen Überbauung und zonenformen Nutzung solcher Grundstücke gerechnet werden muss. Es macht auch keinen Unterschied, ob die Parzelle 1239 wie bis anhin der ZöBA oder neu der HWZS zuge- wiesen ist, da es sich in beiden Fällen grundsätzlich um Bauland handelt, welches dereinst mit Hochbauten bestückt werden darf. Mit ihrem Ein- wand des Aussichtsverlusts auf die unbestritten grandiose Bergwelt des Z.______ wegen viel zu hoher und zu voluminöser Hotelbauten an einem völlig ungeeigneten Standort entlang des Inns rund 80 m südlich von der
24 - dortigen Kernzone bzw. ihrer Wohnung auf Parzelle 1614 dringen die Be- schwerdeführer deshalb schon aus grundsätzlichen Überlegungen zu Gunsten einer geordneten und koordinierten Nutzung des verfügbaren Baulandes nicht durch. Dazu kommt, dass die visuelle Beeinträchtigung durch eine allfällige Kopfbaute im östlichsten Teil auf Parzelle 1239 durch die erhöhte Hanglage von Parzelle 1614 tatsächlich noch relativiert wird. Das Landniveau beim bestehenden Restaurationsbetrieb (Pizzeria) weist nachweislich eine Meereshöhe von 1‘709.11 m ü.M. aus, während das Erdgeschoss des Gebäudes auf Parzelle 1614, worin die Beschwerdefüh- rer eine Wohnung zu Eigentum besitzen, eine Höhe von 1‘713.40 m ü.M. aufweist. Der Höhenunterschied von 4.29 m zu Gunsten der hangauf- wärts situierten Liegenschaft der Beschwerdeführer bliebe unverändert auch bei einer Maximalbauhöhe von neu 17.39 m auf Parzelle 1239 erhal- ten, womit die Höhendifferenz höchstens noch 13.1 m (17.39 m – 4.29 m) betragen würde. Noch wichtiger ist aber, dass zwischen Parzelle 1614 und Parzelle 1239 eine Entfernung von rund 80 m besteht, was den Nei- gungs- bzw. Betrachtungswinkel ab der Liegenschaft der Beschwerdefüh- rer deutlich weniger steil ansteigen lässt, als es bei einem Gebäudekom- plex auf der viel näher gelegenen Wohnzone W3c im Südwesten von Par- zelle 1614 der Fall wäre, wonach laut Zonenschema (Art. 45 BauG) eine maximale Firsthöhe von 13.50 m erlaubt ist. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die bisherige Aussicht durch ein allfälliges Hotelgebäude auf Parzelle 1239 zwar tatsächlich etwas eingeschränkt würde, diese visuelle Beeinträchtigung aber weder übermässig noch unverhältnismässig ist, da innerhalb von Baugebieten stets systembedingt mit Einschränkungen und Abstrichen im Interesse anderer Bauwilliger gerechnet werden muss. Mit dem Einwand einer verschlechterten Wohn- und Aussichtssituation infol- ge künftig allenfalls zonenkonform erstellter Hotels auf Parzelle 1239 (in der HWZS) dringen die Beschwerdeführer somit ebenfalls nicht durch.
25 - d)Zur Rüge des Wertverlustes der eigenen Immobilie in der Grössenordnung von Fr. 300‘000.-- durch die Aussichtsverminderung im Zuge neuer Hotel- komplexe auf Parzelle 1239 (HWZS) gilt es klarzustellen, dass sich ein solcher (angeblicher) Schaden erst anhand eines konkreten Bauprojekts auf Parzelle 1239 zuverlässig abschätzen, d.h. beziffern und beurteilen liesse. Für eine derartige Schadenersatzklage wegen Wertverlustes der eigenen Wohnung infolge Überbauung eines rund 80 m entfernt gelege- nen Baugrundstücks wäre sodann aber nicht das Verwaltungsgericht ge- stützt auf öffentliches Bau- und Planungsrecht zuständig, sondern der ört- lich und sachlich zuständige Zivilrichter bzw. das entsprechende Bezirks- gericht gestützt auf Privatrecht spruchbefugt (vgl. VGU R 14 77 vom 17. März 2015 E.2c). Auf diese im Wesentlichen nachbarschaftliche Rüge tritt das Verwaltungsgericht deshalb mangels funktionaler Zuständigkeit bzw. fehlender Spruchkompetenz von vornherein gar nicht ein. e)Soweit die Beschwerdeführer die Vereinbarkeit der vorgenommenen Orts- planungsrevision samt ergänzender Bauvorschriften mit der am 11. März 2012 vom Schweizer Souverän angenommenen Zweitwohnungsinitiative (s. Art. 75b BV) mit dem Titel „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweit- wohnungen“ anzweifelte, kann ihnen nicht gefolgt werden. Ausgehend vom Wortlaut des neu eingefügten Art. 56b Abs. 1 BauG sind die Be- schwerdeführer offenbar der Ansicht, dass es gar keinen Bedarf an neuen Erstwohnungen gebe, was allerdings eine unbelegte Behauptung darstellt. Selbst wenn diese Behauptung jedoch zuträfe, wäre dies kein Argument, welches im hier zur Beurteilung gestellten Planungs- und Genehmigungs- verfahren von rechtlicher Relevanz wäre. Im jetzigen Verfahrensstadium besteht nämlich noch die Möglichkeit, das ganze Areal hotelmässig und/ oder zu Erstwohnungszwecken zu nutzen (vgl. Beilage 3 [Planungs- und Mitwirkungsbericht - Beschwerdegegnerin 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die hierzu erhobene Rüge der Beschwerdeführer könnte infolgedessen erst im konkreten Baubewilligungsverfahren vorgetragen werden, wenn
26 - ein individuell genau bestimmtes Bauprojekt für die Überbauung eines der drei vorgesehenen Baufenster auf Parzelle 1239 bzw. auf dem Landstrei- fen der neu geschaffenen HWZS eingereicht wird, da erst zu diesem Zeit- punkt die definitive Nutzung als Erst-/Hauptwohnung, Hotel oder artver- wandter Dienstleistungsbetrieb festgelegt wird. Im Übrigen dürfte das öf- fentliche Interesse an der Neuerstellung von (bezahlbaren) Erstwohnun- gen seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch gestiegen sein. Am vitalen und aktuellen Gesamtinteresse die in der Bauwirtschaft durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative verlorengegangenen Arbeits- plätze durch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen kompensieren zu können, besteht regional ein fundamentales Wirtschaftsinteresse (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG). Im Vordergrund steht hierfür die Schaffung neuer Ar- beitsplätze auf dem Sektor der Hotellerie und in anderen touristisch aus- gerichteten Dienstleistungsbetrieben (vgl. dazu VGU R 13 222 + 223 vom
27 - serschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) kann „die Breite des Gewäs- serraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten an- gepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist.“ Und nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV kann die Behörde „in dicht über- bauten Gebieten für zonenkonforme Bauten und Anlagen Ausnahmen be- willigen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.“ Wie die Beschwerdegegnerin 1 in Anwendung dieser Bestimmungen mit Fug erkannte, lag die Parzelle 1239 aufgrund ihrer bisherigen Nutzungszuwei- sung in der ZöBA und durfte als weitgehend überbautes Gebiet eingestuft werden, da dort bereits diverse Infrastrukturen dem öffentlichen Interesse dienten (so Sportplatz, Eisfeld, Tennis, Garderoben, Restaurant/Pizzeria, Baustelleninstallationsplatz für Tunnel der RhB). Die Anliegen des Hoch- wasserschutzes seien genügend berücksichtigt worden, zumal die HWZS ausserhalb der Gefahrenzone 1 angesiedelt worden sei und somit keine akute Hochwassergefährdung bestehe. Im Übrigen hatte die Beschwer- degegnerin 1 im Schreiben vom 26. September 2014 – unter Bezugnah- me auf die fachkundige Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt vom 22. Februar 2012 – schon einmal ausdrücklich bestätigt, dass sich die in Frage stehende Hotel- und Wohnzone innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets befinde und die planerisch festgelegte Gewässerab- standslinie akzeptiert werden könne. Folgerichtig steht der angefochtenen Ortsplanungsrevision auch unter dem erweiterten Blickwinkel der Einhal- tung des umweltrelevanten Gewässerschutzes nichts im Wege. g)Die angefochtene Teilrevision Ortsplanung 2011/Zonenplan mit Gestal- tungselementen und Generellem Erschliessungsplan 1:1000 C._____ der Beschwerdegegnerin 2 samt zugehörigem Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 sind demnach rechtens und zu schützen, was zur Abweisung der Beschwerde vom 24. Februar 2014 führt, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (s. E.5d, hiervor).
28 -