VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 13 51 und R 14 99 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInAudétat, Moser AktuarDecurtins URTEIL vom 19. Mai 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ sowie B._____ und C._____ , D., E. und F._____ , G._____ AG, H., I., alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdeführer gegen
2 - Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin und K. und L., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdegegner sowie M. AG, Beigeladene 1 und Bürgergemeinde X._____, Beigeladene 2 betreffend Baueinsprache
3 - 1.Am 19. Juli 2012 stellten K._____ und L._____ (nachfolgend Baugesuch- steller) bei der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) ein Gesuch um Abbruch der R.-Bar und den Neubau eines Wohnhauses mit R.-Bar sowie den Neubau von Parkplätzen auf der Parzelle 1756 in Y.. Das Gebäude sollte die R.-Bar mit 45 Sitzplätzen, eine 4.5-Zimmerwohnung, drei 3.5-Zimmerwohnungen, zwei 2.5-Zimmer- wohnungen sowie zwei Einzimmerwohnungen enthalten. Die Parkplätze sollten teils auf der im Eigentum der Bürgergemeinde stehenden Parzelle 2756 erstellt werden. Derjenige Teil (ca. 170 m 2 ) der Parzelle 2591 im Ei- gentum der M._____ AG, auf welchem die heutige R.-Bar steht, sollte von dieser Parzelle abgetrennt und mit der Parzelle 1756, welche ebenfalls im Eigentum der M. AG steht, vereinigt werden. Für das geplante Mehrfamilienhaus sollte die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1756 – derzeit die M._____ AG – ein Näher- und Grenzbaurecht und die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 2591 ein Grenz- und Überbaurecht ein- räumen. Die Parzelle 2591 liegt in der Kernzone, die Parzelle 1756 in der Dorfzone und die Parzelle 2756 der Bürgergemeinde in der Zone für öf- fentliche Bauten und Anlagen, wobei in allen Zonen die Lärmempfindlich- keitsstufe III gilt. 2.Gegen dieses Bauprojekt erhoben A._____ und B._____ am 13. August 2012, N._____ und D., F. und E., die G. AG und H._____ ebenfalls am 13. August 2012 sowie O., I., D., P., Q._____ und B., C. und A._____ am 16. August 2012 Einsprache beim Gemeindevorstand und beantragten aus diversen Gründen die Abweisung des Baugesuchs. Dabei monierten sie im We- sentlichen unzureichende Gesuchunterlagen, fehlende zivilrechtliche Be- rechtigung (fehlender Baurechtsvertrag mit der Bürgergemeinde) und die Parkierungssituation (Anzahl Parkplätze sowie nicht zonenkonforme Nut- zung in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen).
4 - 3.Mit Entscheid vom 22. November, mitgeteilt am 18. Dezember 2012 trat der Gemeindevorstand auf die Einsprachen von Q., O. und P._____ mangels Legitimation nicht ein und wies die übrigen Einsprachen ab. Gleichentags erteilt er den Baugesuchstellern die nachgesuchte Bau- bewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen. 4.Hiergegen erhoben A., C. und B._____ als Eigentümer resp. Nutzniesser von Parzelle 2594, D._____ als Eigentümer von Parzelle 2760, F._____ und E._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592, die G._____ AG als Eigentümerin resp. Mieterin von Parzelle 2755, H._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592 sowie I._____ als Eigentümer von Parzelle 2755 (nachfolgend Beschwerdeführer) am
5 - Lärmvorschriften, füge sich nicht in die Umgebung ein und verstosse ge- gen die Zweitwohnungsinitiative. 5.Mit prozessleitender Verfügung vom 12. Februar 2013 erteilt der Instrukti- onsrichter der Beschwerde R 13 51 die aufschiebende Wirkung. 6.Am 4. März 2013 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerde- gegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Hinsichtlich der angeblich fehlenden Baugesuchunterlagen legte sie dar, welche Doku- mente nachgereicht worden seien, welche gar nicht hätten eingereicht werden müssen und welche im Sinne der Auflagen noch nachzureichen seien. Darüber hinaus machte sie unter anderem Ausführungen zur Zulässigkeit von Gastgewerbebetrieben in der Dorf- resp. Dorferweite- rungszone, zu allfälligen Lärmschutzmassnahmen, zu den Strassen- und Grenzabständen sowie zur Vereinbarkeit des vorliegenden Bauprojekts mit der Zweitwohnungsinitiative. In Bezug auf die Pflichtparkplätze hielt sie fest, dass die gesetzlichen Anforderungen mit den 28 vorgesehenen Parkplätzen erfüllt würden. Die auf Parzelle 2756 zu erstellenden Parkfel- der stünden grundsätzlich der Öffentlichkeit und erst ab 19.00 Uhr der Bar zur Verfügung, weshalb die private Nutzung von untergeordneter Bedeu- tung sei. Die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 werde der politischen das Grundstück gemäss ihren vertraglichen Pflichten zur Verfügung stellen. Diese wiederum wird sich gegenüber der Baugesuch- steller verpflichten, die Parkplätze dem Grundstück, auf welchem die Bar betrieben werde, zur Verfügung zu halten, wobei diese Verpflichtung zwecks Gewährleistung einer dauernden Sicherstellung nicht ohne die Zustimmung der Baubehörde aufgehoben werden dürfe. 7.Am 4. März 2013 beantragten die Baugesuchsteller (nachfolgend Be- schwerdegegner) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Da die nötigen privatrechtlichen Vereinbarungen mit der
6 - Bürgergemeinde und der M._____ AG betr. Näher-, Grenz- und Überbau- rechte sowie Abtretung des benötigten Parzellenanteils erst nach Rechts- kraft der Baubewilligung geschlossen würden, sei die Baubewilligung rich- tigerweise unter entsprechenden Auflagen resp. Bedingungen erteilt wor- den. Nebst Ausführungen zu den als unvollständig monierten Bauge- suchunterlagen, der Zonenkonformität und der Lärmsituation hielten die Beschwerdegegner hinsichtlich der Pflichtparkplätze fest, dass seitens der Bürgergemeinde eine Zusicherung für die Vermietung der Parkplätze vorliege. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit der Erstellung der Parkplätze werde sichergestellt, dass das Bauvorhaben erst realisiert werden könne, wenn auch die Nutzungsrechte an den Parkplätzen defini- tiv eingeräumt worden seien. Die dingliche Sicherung von Parkplätzen auf fremdem Territorium werde von Lehre und Rechtsprechung deshalb ge- fordert, weil damit die Bereitstellung der Parkplätze nicht nachträglich oh- ne Mitwirkung der Baubehörde aufgehoben werden könne. Im vorliegen- den Fall könne das Nutzungsrecht an den öffentlichen Parkplätzen in der ZöBA grundsätzlich von der politischen Gemeinde beansprucht werden, weshalb eine Sicherung nicht nötig sei. Andernfalls sei die Gemeinde an- zuweisen, eine Sicherstellung nachträglich als Auflage zu verfügen. 8.Am 4. April 2013 reichte die Bauherrschaft der Gemeinde ergänzende Pläne betreffend die Umgebungsgestaltung im Bereich der Parkplätze ein, welche diese am 12. April 2013 an die Beschwerdeführer weiterleite- te. In ihrer diesbezüglichen Stellungnahme vom 2. Mai 2013 beantragten die Beschwerdeführer, dieser Projektänderung sei die Bewilligung zu verweigern, da die Pläne unvollständig seien, die gesetzlich vorgeschrie- bene Anzahl an Parkplätzen nicht erreicht werde, ein Baurecht nicht erteilt worden sei und ein rechtsgültiger Beschluss der Bürgergemeindever- sammlung fehle. Zudem hätte das Parkplatzprojekt öffentlich aufgelegt oder den Betroffenen zugestellt werden müssen.
7 - 9.In ihrer Replik vom 17. April 2013 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Dabei führten sie hinsichtlich der bereits gerügten Mängel des Baugesuchs aus, dass diese nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von Art. 90 KRG behoben werden könnten. Der Barbetrieb be- schränke sich nicht auf die "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" und sei deshalb gemäss den entsprechenden Bestimmungen des kom- munalen Baugesetzes nicht als mässig, sondern als stark störend zu qua- lifizieren. Bezüglich der Lärmimmissionen beantragten die Beschwerde- führer die Einholung einer Lärmprognose und/oder eines Fachgutachtens. Zu den Parkplätzen führten sie angesichts der Öffnungszeiten der Bar (Bedienung ab 15.00 Uhr) aus, dass der Parkplatznachweis nach 19.00 Uhr nicht genügen würde und dass eine derartige private Beanspruchung von öffentlichen Parkplätzen nicht als untergeordnet bezeichnet werden könne. Zudem stelle das Zur-Verfügung-Stellen privater Parkplätze keine Verwaltungsaufgabe dar und es fehle der Bedarfsnachweis für die zu er- stellenden öffentlichen Parkplätze. Abschliessend hielten die Beschwer- deführer fest, dass ihre Einsprache aufgrund der nicht nachvollziehbaren Baugesuchunterlagen begründet gewesen sei, weshalb es nicht angehen könne, dass sie die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu tragen hätten. 10.Am 16. Mai 2013 sicherte der Gemeindevorstand auf Anfrage der Be- schwerdegegner vorläufig zu, dass die Parkplätze bereits ab 15.00 bis 2.00 Uhr für die R.-Bar zur Verfügung stünden. Eine allfällige defini- tive Zusicherung erfolge im Zusammenhang mit der Betriebsbewilligung und unter der Auflage, dass gegen Parkplatzbenützer, welche nicht zu den Gästen der R.-Bar gehörten, bis 17.00 Uhr keine Sanktionen ergriffen würden. 11.Gestützt auf entsprechende Anträge der Parteien wurde das vorliegende Verfahren zwecks Erörterung einer aussergerichtlichen Lösung sowie
8 - Vermeidung von Doppelspurigkeiten im Zusammenhang mit dem Projek- tänderungsgesuch vom 21. Mai 2013 bis zum 30. September 2014 sis- tiert. 12.Am 11. Juni 2013 erstattete ein Ingenieur und Planungsbüro im Auftrag der Beschwerdegegner die Lärmbeurteilung "Neubau R.-Bar mit Aussenparkplätzen". Darin wurde festgehalten, dass das geplante Projekt angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenparkplätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung werde emp- fohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestalten, die Laut- sprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen. 13.Am 26. September 2013 reichten die Beschwerdegegner für den Neubau des Wohnhauses und der R.-Bar mitsamt Parkplätzen ein Projek- tänderungsgesuch ein, welches – gestützt auf das vorerwähnte Lärm- schutzkonzept – beim Eingang der Bar neu eine Lärmschutzschleuse vorsah. In der Folge wurde dieses Gesuch als "Projektänderung Lärm- schutzschleuse und Projektergänzung Parkierung" publiziert und öffent- lich aufgelegt, wobei sich bei den Auflageakten nebst zwei Plänen auch der Entwurf einer Vereinbarung betreffend Parkplatzbenützungsrecht zwi- schen der Bürgergemeinde und K._____ sowie ein Betriebskonzept im Hinblick auf die geplante hotelmässige Bewirtschaftung eines Teils der zu erstellenden Wohnungen. Gemäss diesem Konzept sollten im neuen Wohnhaus – mit Ausnahme der als Erstwohnungen auszuscheidenden 3.5-Zimmerwohnung im EG und zwei 2.5-Zimmerwohnungen im 1. OG – bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden, wobei die dauernde
9 - Bewirtschaftung durch im Grundbuch anzumerkende Nutzungsverträge sicherzustellen sei. Ebenfalls aufgelegt wurde ein Vertragsentwurf zwi- schen der politischen Gemeinde und K._____ betreffend Einräumung ei- nes Nutzungsrechts an 16 auf eigene Kosten zu erstellenden Parkplätzen auf Parzelle 2756 sowie das Gesuch vom 2. Oktober 2013 um eine Bewil- ligung zur Führung der R._____-Bar als Gastwirtschaftsbetrieb mit Öff- nungszeiten von 15.00 bis 1.00 Uhr. 14.Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben die Beschwerdeführer am 21. Oktober 2013 Einsprache und beantragten, der Projektänderung resp. -ergänzung sei die Bewilligung zu verweigern. Nebst fehlender Bau- berechtigung sowie Verstössen gegen das Prinzip der Bau- und Zweckänderungspublikation und einer damit einhergehenden Gehörsver- letzung machten sie geltend, dass die Änderung den Vorgaben der Zweitwohnungsinitiative nicht gerecht werde. Mittels eines unabhängigen Gutachtens müsse gemäss dem Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes der Nachweis erbracht werden, dass die Erstellung von bewirtschafteten Zweitwohnungen für die Weiterführung des Betriebs unabdingbar not- wendig sei. Überdies würden auch aufgrund der neu eingereichten Ver- tragsentwürfe sowohl die formellen als auch die materiellen Vorausset- zungen für die Pflichtparkplätze fehlen. Abschliessend legten die Be- schwerdeführer dar, inwiefern die als Parteigutachten zu qualifizierenden Ausführungen des Ingenieur- und Planungsbüros vom 11. Juni 2013 un- vollständig und unrichtig seien. 15.Am 12. November 2013 beantragten die Beschwerdegegner die Abwei- sung dieser Einsprache, soweit darauf einzutreten sei. Im vorliegenden Verfahren sei lediglich zu entscheiden, ob die Projektänderung bezüglich der Lärmschutzschleuse und die Änderung bezüglich der Nutzung der nicht der Erstwohnungsverpflichtung unterliegenden Wohnungen als be- wirtschaftete Zweitwohnungen zulässig seien. Dabei räumten sie ein,
10 - dass sich in den Unterlagen fehlerhafte Bezeichnungen eingeschlichen hätten und stellten unter Einreichung eines entsprechend angepassten Bewirtschaftungskonzepts klar, dass sich an der Einteilung des Mehrfami- lienhauses in acht Einheiten nichts geändert habe. Zudem führten sie aus, dass die Projektänderung betreffend die Lärmschleuse und die neue Nutzung der vier ursprünglich als Zweitwohnungen konzipierten Wohnun- gen als bewirtschaftete Zweitwohnungen den gesetzlichen Vorschriften entsprächen. 16.In ihrer Replik vom 29. März 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihrer Einsprache fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen Einwände legten sie dar, inwiefern sich das am 24. Februar 2014 ergangene "Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten" der Schweizerischen Gesellschaft für Ho- telkredit (SGH) auf falsche, vom ursprünglichen Baugesuch abweichende Parameter stütze. Am 5. Mai 2014 hielten auch die Beschwerdegegner duplicando an ihren Anträgen fest. 17.In ihrem Entscheid vom 22. Mai 2014, mitgeteilt am 15. September 2014, grenzte die Beschwerdegegnerin zunächst den Gegenstand des Verfah- rens von demjenigen des bereits vor Verwaltungsgericht hängigen Ver- fahrens R 13 51 ab. Zu klären sei im aktuellen Verfahren lediglich die bauliche Tätigkeit zwischen dem Parkplatz und dem Gehsteig, die Bewil- ligungsfähigkeit der Wohnungen Nr. 4, 6, 7 und 8 als bewirtschaftete Zweitwohnungen sowie die Lärmschutzschleuse gemäss dem Gesuch vom 26. September 2013 resp. ob die einschlägigen Lärmschutzwerte mit der Erteilung einer Betriebsbewilligung für die R.-Bar eingehalten seien. Nach ausführlicher Abhandlung der entsprechenden Argumente wies sie die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung für die im Rahmen des Projektänderungsgesuchs ersuchte Terraingestaltung bei der Parkplatzanlage sowie für die Lärmschutzschleuse bei der R.- Bar. Ebenso erteilte sie die Bewilligung, die Wohnungen 4 (3.5-
11 - Zimmerwohnung im ersten OG), 6 (3.5-Zimmerwohnung im zweiten OG), 7 (2.5-Zimmerwohnung im zweiten OG) und 8 (4.5-Zimmerwohnung im DG) als bewirtschaftete Wohnungen im Sinne der Zweitwohnungsverord- nung zu nutzen sowie die Betriebsbewilligung für die R.-Bar. Über- dies hielt die Beschwerdegegnerin abschliessend fest, dass die R.- Bar einen eigenständigen Betrieb darstelle und damit gemäss der ein- schlägigen Gesetzgebung nicht als Fumoir des Hotels genutzt werden könne. Mit den Bewilligungen wurden folgende Nebenbestimmungen ver- bunden: •Bewirtschaftete Wohnungen -keine individualisierte Ausstattung; -nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche Person zu marktüblichen Preisen; -Vermarktung wie Hotelzimmer; -Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie Zimmergäste haben; -Betriebskonzept vom 1.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung; -die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen. •Betriebsbewilligung R.-Bar -die Gastwirtschaftsbewilligung wird gemäss Gesuch auf S., Chur, aus- gestellt; -die Öffnungszeiten sind 15.00 Uhr bis 01.00 Uhr; -die Lärmschutzschleuse ist mit schalldämmenden Materialien auszukleiden; -die Lärmschutzschleuse ist mit einem Mechanismus auszustatten, damit nicht beide Türen gleichzeitig offen sein können; -die Lautsprecher dürfen nicht gegen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet wer- den; -die Gäste sind mittels Informationstafel beim Ausgang darauf aufmerksam zu machen, dass die Nachtruhe in der Umgebung nicht gestört werden darf; -Taxiunternehmen sind darauf hinzuweisen, Gäste nur beim Bareingang ein- und aussteigen zu lassen, nicht vor den Wohnhäusern; -während den Betriebszeiten werden auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorgenommen, die zu baulichen oder betrieblichen Mass- nahmen führen können; -in der R._____-Bar darf nicht geraucht werden.
12 - 18.Hiergegen erhoben die Beschwerdeführer am 15. Oktober 2014 Be- schwerde ans Verwaltungsgericht (Verfahren R 14 99) und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids sowie der Baubewilligung vom
14 - der Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden. Da die Anträge der Beschwerdeführer im Vorverfahren schluss- endlich abgewiesen worden seien, hätten diese zu Recht die Kosten zu tragen, und eine ausseramtliche Entschädigung sei ohnehin nicht zuzu- sprechen. 21.Ebenfalls am 28. November 2014 reichte die Beschwerdegegnerin in der gleichen Eingabe sowohl ihre Duplik (im Verfahren R 13 51) als auch ihre Vernehmlassung (im Verfahren R 14 99) ein und beantragte die kostenfäl- lige Abweisung der Beschwerden. Prozessualiter beantragte sie zudem die Beiladung der Bürgergemeinde, der M._____ AG sowie des Bundes- amts für Raumentwicklung zur Teilnahme am Verfahren. Während hängi- gem Verfahren R 13 51 hätten die Beschwerdegegner – wie in der Bau- bewilligung vom 22. November 2013 (recte: 2012) verlangt – diverse Un- terlagen nachgereicht. Ausserdem sei hinsichtlich der Lärmschutzschleu- se und den qualifiziert zu bewirtschaftenden Wohnungen eine Projektän- derung erfolgt und es sei um eine Betriebsbewilligung für die R._____-Bar nachgesucht worden. Stets habe ein doppelter Schriftenwechsel stattge- funden, wobei den Beschwerdeführern insbesondere die Gesuchände- rung hinsichtlich der bewirtschafteten Wohnungen und die entsprechen- den Unterlagen – unabhängig davon, ob dies in der Publikation zum Aus- druck gekommen sei oder nicht – bekannt gewesen seien. Jedenfalls hät- ten sie sachgerecht Beschwerde erheben können, weshalb keine Gehörsverletzung vorliege. Zur Lärmsituation hielt die Beschwerdegegne- rin ohne Bezugnahme auf die ergänzte Lärmprognose vom 31. Oktober 2014 fest, dass die Lärmschutzbestimmungen trotz draussen rauchender Gäste nicht beeinträchtigt würden. Im Rahmen des Betriebs könnten je- derzeit Lärmmessungen stattfinden und allenfalls zusätzliche Auflagen verfügt werden, weshalb ein derzeitiges Bau- und Betriebsverbot unver- hältnismässig wäre. Hinsichtlich der Pflichtparkplätze – deren Anzahl un-
15 - verändert geblieben sei und nach wie vor stimme – hielt die Beschwerde- gegnerin fest, dass es im öffentlichen Interesse liege und überdies ver- hältnismässig sei, die Parkplätze ausserhalb der Betriebszeiten der Bar der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Überdies seien die Bewilli- gungsvoraussetzungen für bewirtschaftete Wohnungen erfüllt. Dass be- wirtschaftete Zweitwohnungen die Wirtschaftlichkeit eines Betriebes er- halten oder steigern müssten, werde nirgends statuiert. Das zuständige Bundesamt, welchem der vorliegend angefochtene Entscheid eröffnet worden sei, habe dem nicht opponiert. Da die Beschwerdeführer auch nach Abänderung und Ergänzung der Baugesuche vollumfänglich an ih- ren Einsprachen und Beschwerden festgehalten hätten, seien ihnen auch zu Recht die Kosten auferlegt worden. 22.Mit prozessleitenden Verfügungen vom 22. Januar 2015 wurden das Bundesamt für Raumentwicklung, die Bürgergemeinde sowie die M._____ AG zur Stellungnahme aufgefordert resp. zur Teilnahme am Verfahren beigeladen. 23.Mit Schreiben vom 3. Februar 2015 erteilte die beigeladene M._____ AG den Beschwerdegegnern die Bauberechtigung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und der R._____-Bar auf den (Teil-) Parzellen 2591, 2591 A und 1756. Nach Rechtskraft der Baubewilligung würden die mo- mentan in der Vorbereitung begriffenen Eigentumsübertragungen vollzo- gen werden. 24.Am 12. Februar 2015 bestätigte die beigeladene Bürgergemeinde dem Verwaltungsgericht, dass sie die Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Die Parzelle stehe so lange für die Parkierung zur Verfügung, wie die politi- sche Gemeinde dies vorsehe. Die Bürgergemeinde werde die entspre-
16 - chenden vertraglichen Vereinbarungen abschliessen, was auch für das thematisierte Näher- und Grenzbaurecht gelte. 25.Am 4. März 2015 liess sich das Bundesamt für Raumentwicklung dahin- gehend vernehmen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen über Zweitwohnungen im vorliegend zu beurteilenden Fall eingehalten seien. Das überzeugende Gutachten der SGH zeige auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des direkt benachbarten hotelmässigen Betriebs bildeten und dass die vielfältigen hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden könnten. 26.Daraufhin liessen die Beschwerdeführer am 26. März 2015 verlauten, dass es an einer Sicherstellung der qualifizierten Bewirtschaftung fehle. In Bezug auf die Parkplätze führten sie aus, dass die Bürgergemeinde bestätigt habe, dass sie Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Ver- waltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Vorlie- gend gehe es jedoch um eine Vermietung von Parkplätzen in der ZöBA durch die beiden Gemeinden an einen privaten Bauherrn für eine private Benützung, mithin nicht um die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe. Da- bei sei die öffentliche Ausschreibung der Parkplätze unterblieben, und ei- ne gesetzliche Grundlage für das vorgesehene "Parkplatzsharing" fehle. Überdies müsse die Bürgergemeindeversammlung darüber abstimmen, ob einem Privaten oder der politischen Gemeinde Boden im fraglichen Ausmass zur Verfügung zu stellen sei. 27.In seiner Stellungnahme vom 23. April 2015 beantragte das Bundesamt für Raumentwicklung für den Fall, dass die Anforderungen an strukturierte Beherbergungsformen vorliegend tatsächlich nicht sichergestellt wären, dass das Gericht von der Bauherrschaft im Sinne einer zusätzlichen Auf- lage bis zum Nutzungsbeginn den Nachweis von entsprechenden Verträ-
17 - gen mit der für den kommerziellen Vertrieb und die Vermarktung zustän- digen Organisation verlange. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in den angefochtenen Entscheiden sowie auf die weiteren bei den Akten lie- genden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er- wägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
19 - ge Gesuch deshalb hätte zurückgewiesen werden müssen. Ohne kom- plette und exakte Dokumentation des Bauvorhabens seien sie nicht in der Lage gewesen, das Baugesuch umfassend zu beurteilen. Überdies seien in Ziff. 2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 gewisse Ein- sprachepunkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen worden, da diese Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bil- den würden. Dabei beziehe sich die ursprüngliche Beschwerde auf ande- re Gesuchpläne und -dokumente, denn neu sei plötzlich von einem Bau- recht und von der Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze die Rede. Zudem sei die Änderung des Wohnhauses in qualifiziert bewirt- schaftete Zweitwohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt worden; dies habe sich lediglich dem Betriebskonzept entnehmen lassen. b)Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bun- desverfassung (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Be- weise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfah- ren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 135 II 286 E.5.1 m.w.H.). c)In Art. 103 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes vom 27. November 2011 (BG) wird statuiert, welche Unterlagen und Pläne einem Baugesuch beizulegen sind. Des Weiteren sieht Abs. 4 jener Bestimmung vor, dass
20 - die Baugesuchunterlagen von der Grundeigentümerin bzw. dem Grundei- gentümer, der Bauherrschaft und den Projektverfassenden zu unterzeich- nen sind, wobei ein Nachweis der Verfügungsberechtigung die Unter- schrift der Grundeigentümerin resp. des Grundeigentümers ersetzen kön- ne. Gemäss Art. 44 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) setzt die kommunale Baubehörde den Gesuchstellenden bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit of- fenkundigen materiellen Mängeln innert 20 Tagen seit Eingang eine an- gemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des Bauge- suchs. Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sieht sodann vor, dass mit einer Baube- willigung die gebotenen Nebenbestimmungen wie Auflagen, Bedingungen oder Befristungen verknüpft werden können, wenn inhaltliche oder forma- le Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder wenn sich deren Anordnung zur Schaffung oder Er- haltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen. Entgegen der zu absoluten Darstellung der Beschwerdeführer ist es also nicht zutreffend, dass sämtliche Grundlagen des Baugesuchs vollständig und in finaler Form vorliegen müssen (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Vielmehr ist es üblich, dass bei der Erteilung einer Baubewilli- gung das Vorlegen von Vereinbarungen und Nachweisen, welche für die Realisierung eines Bauvorhabens vorliegen müssen, als Auflage im Sinne von Art. 90 KRG verfügt wird. Dabei müssen die nachzureichenden Unter- lagen vor Baubeginn vorgelegt werden und allfälligen Einsprechern oder Beschwerdeführern muss die Möglichkeit eingeräumt werden, sich dazu äussern zu können. Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass dem Bau- gesuch vom 19. Juli 2012 nicht alle in Art. 103 Abs. 2 BG aufgelisteten Unterlagen beigelegen haben. Sie habe jedoch bewusst ein Verfahren gewählt, bei welchem die Baubewilligung nach Klärung der Kernpunkte erteilt, der Baubeginn indes vom Nachreichen von Plänen und derglei-
21 - chen in untergeordneten Punkten abhängig gemacht werde. Dabei seien die Parteirechte der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit den nachgereichten Unterlagen gewahrt worden, weshalb ihnen aus diesem Vorgehen kein Nachteil erwachsen sei. d)Demnach ist im Folgenden anhand der jeweiligen Rügen zu prüfen, ob die fehlenden Unterlagen resp. die Mängel des Baugesuchs mittels Nach- reichung von Unterlagen tatsächlich ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von Art. 90 KRG haben behoben werden können oder ob das von den Beschwerdeführern als unzumutbare Salamitaktik bezeichnete Vor- gehen der Beschwerdegegnerin unzulässig war. Diesfalls hätte das Bau- gesuch Art. 44 Abs. 2 KRVO zur Vervollständigung oder Verbesserung zurückgewiesen werden müssen. aa)Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, dass das Einverständ- nis der M._____ AG sowie der Bürgergemeinde, auf deren Grundstücke sich das Bauprojekt ebenfalls beziehe, nicht schriftlich vorgelegen habe. Diese hätten weder ein Baugesuch eingereicht noch ein solches unter- zeichnet, und überdies liege kein rechtsgültiger Beschluss der Bürgerge- meinde vor. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin in der Baubewilli- gung vom 22. November 2012 im Sinne einer Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein Näher-, Grenz- und Überbaurecht zulasten der Parzelle 2591 (der M._____ AG) resp. ein Näher- und Grenzbaurecht zulasten der Parzelle 2756 (der Bürgergemeinde) und zugunsten der Parzelle 1756 zu vereinbaren und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe- schränkung einzutragen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. d und e). Zudem müsse vor Baubeginn die beabsichtigte Grenzänderung (resp. die Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m 2 ) vollzogen sein (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. j).
22 - Es trifft zwar zu, dass die M._____ AG als Eigentümerin der Parzelle 1756, auf welcher das geplante Projekt grösstenteils zu liegen kommen soll, das Baugesuch entgegen der Bestimmung von Art. 103 Abs. 4 BG nicht mitunterzeichnet hat. Wenn die Erlaubnis zum Baubeginn jedoch vom Vorliegen der entsprechenden Zustimmungen abhängig gemacht wird, ist es nicht erforderlich, dass das Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer schon vor der Erteilung der Baubewilligung nachgewie- sen wird. Art. 103 Abs. 4 BG zielt nämlich – wie auch Art. 89 Abs. 3 KRG, welcher der erwähnten Bestimmung zugrunde liegt – lediglich darauf ab, die Baubehörden im Interesse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvor- haben zu prüfen, welche mangels (zivilrechtlicher) Berechtigung unter Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubün- den, Stand 1. Dezember 2010, S. 92 a.E.). Solche Vereinbarungen wer- den in der Regel erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung ge- schlossen, denn wie die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, kann von ihnen nicht verlangt werden, dass sie grundbuchliche Vorkehrungen vornehmen und Beschlüsse der Gemeinden einholen, bevor feststeht, ob das Projekt materiell bewilligt werden kann. Angesichts der Aktenlage durfte die Beschwerdegegnerin zudem schon zum damaligen Zeitpunkt davon ausgehen, dass die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 1756 über das geplante Projekt informiert war und wie angekündigt ein Teilstück der Parzelle im Ausmass von 170 m 2 an die Beschwerdegegner abtreten wird, zumal die M._____ AG dem Vater des Beschwerdegegners gehört. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegne- rin im Sinne einer Auflage den vor Baubeginn zu erbringenden Nachweis der zivilrechtlichen Berechtigungen (mithin der Näher-, Grenz- und Über- baurechte sowie der Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m 2 ) verfügt hat.
23 - Gleich verhält es sich im Prinzip mit der Zustimmung der Bürgergemeinde resp. des Bürgerrates, der in die Baugesuchakten Einblick erhalten hatte und mit dem Bauvorhaben unbestrittenermassen einverstanden war (vgl. angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.2). Im Laufe des Verfahrens haben die Beschwerdegegner Entwürfe von entsprechenden Vereinbarungen eingereicht (vgl. Bg-act. 34-36), und durch die Eingaben der beigeladenen M._____ AG sowie der Bürgergemeinde vom 3. re- sp. 12. Februar 2015 liegen die nötigen Zustimmungen und Zusicherun- gen nun gar explizit vor. bb)Des Weiteren bemängeln die Beschwerdeführer, dass bei den Bauge- suchakten während des Auflageverfahrens diverse Unterlagen gefehlt hätten, so etwa eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer der nach der Abtrennung von Parzelle 2591-A verbleibenden Parzelle 2591, ein Situationsplan mit Angaben der westlichen und der östlichen Grenz- abstände, Längs- und Querschnittpläne im Verhältnis 1:100, Umge- bungspläne inkl. Quer- und Längsschnittpläne, ein Grundbuchauszug der Parzelle 2756, das EWO-Formular, eine Entsorgungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur und Umwelt, ein Energienachweis, Unter- lagen zum baulichen Zivilschutz und der Feuerpolizei sowie Ausführungs- pläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid vom 22. November 2012 ausgeführt, dass alle für die Beurteilung des Baugesuchs notwendigen wesentlichen Unterlagen rechtzeitig vorgelegen hätten und auf Anfrage hätten eingesehen werden können. Die Grenzab- stände nach Osten und Westen seien im vom Geometer unterzeichneten Situationsplan zwar nicht vollständig eingetragen, doch seien diese aus den Grundrissplänen 1:100 ersichtlich. Eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer von Parzelle 2591 sei am 11. Oktober 2012 nachge- reicht worden (vgl. Bg-act. 17). Längs- und Querschnittspläne 1:100 seien
24 - nicht eingereicht worden; auf dem Plan "Grundrisse, 1:100" sei der Quer- schnitt jedoch massstabgetreu aufgezeichnet (vgl. Bg-act. 4). Die Entsor- gungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur- und Umwelt so- wie ein Grundbuchauszug für die Parzelle 2756 seien nicht eingereicht worden. Dafür wurde unter Ziff. 7 lit. b der Baubewilligung vom 22. No- vember 2012 aber verfügt, dass die Entsorgungserklärung für Bauabfälle noch vor Baubeginn auszufüllen und nachzureichen sei. Das EWO- Formular wie auch der Energienachweis sowie die Unterlagen betreffend Zivilschutz und für die feuerpolizeiliche Bewilligung seien eingereicht wor- den (vgl. Beilage der Beschwerdegegner 5 und 6). Was jedoch gefehlt habe, seien Angaben zur Terraingestaltung des neuen Parkplatzes auf Parzelle 2756. Insbesondere sei noch nicht klar gewesen, ob zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ eine Mauer notwendig sei, weshalb dieser Punkt von den Einsprechern zu Recht gerügt worden sei. Aus diesem Grund habe sie in der Baubewilligung die Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein ergänzender Plan betreffend Ter- rainverhältnisse einzureichen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. l). Die entsprechenden Pläne betreffend die Gestaltung des Bereiches zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ wurden am 4. April 2013 nachgereicht und den Beschwerdefüh- rern zur Stellungnahme zugestellt, weshalb die Auflage gemäss Ziff. 10 lit. l als erfüllt zu betrachten ist (vgl. Eingabe der Beschwerdegegner vom
26 - e)Sodann monieren die Beschwerdeführer deshalb eine Gehörsverletzung, weil die Beschwerdegegnerin beim zweiten Beschwerdeverfahren R 14 99 gewisse Punkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen habe mit der Begründung, dass diese bereits Gegenstand des verwaltungsgericht- lichen Verfahrens R 13 51 bildeten. In der Tat hat die Beschwerdegegne- rin im angefochtenen Entscheid vom 22. Mai 2014 in Ziff. 2.1 festgehal- ten, dass namentlich über die Fragen der zivilrechtlichen Befugnis der Bauherrschaft, auf den nicht in ihrem Eigentum stehenden Parzellen der M._____ AG und der Bürgergemeinde zu bauen, der Zulässigkeit der Er- stellung von teilweise privat genutzten Parkplätzen in der ZöBA sowie der Anzahl der Pflichtparkplätze bereits am 22. November 2012 entschieden worden sei. Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen ist jedoch nicht erst im Projektänderungsgesuch von einer Erstellung der Parkplätze "im Bau- recht" die Rede (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Bereits aus den im November 2012 mit dem ursprünglichen Gesuch eingereich- ten Grundrissplänen geht nämlich hervor, dass die Erstellung der Park- plätze auf Parzelle 2756 "im Baurecht" geplant ist (vgl. Bg-act. 4), wes- halb in der diesbezüglichen Einschränkung des Streitgegenstandes keine Verletzung des rechtlichen Gehörs auszumachen ist. Den Beschwerde- führern ist aber insofern Recht zu geben, als die Erweiterung der Benut- zungsdauer für die Parkplätze (ab 15.00 statt erst ab 19.00 Uhr, vgl. Bg- act. 30) durch die Einschränkung des Streitgegenstandes von einer Über- prüfung im zweiten Beschwerdeverfahren theoretisch ausgeschlossen worden ist. Diese übermässige Einschränkung des Verfahrensgegen- standes wäre grundsätzlich geeignet gewesen, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu verletzen. Konkret ist den Beschwerdeführern durch dieses Vorgehen der Beschwerdegegnerin bei diesem Ausgang des Ver- fahrens jedoch kein Nachteil entstanden, da die veränderten Öffnungszei- ten insofern nicht entscheidungsrelevant sind, als die angedachte Park-
27 - platzlösung bereits aus anderen Gründen nicht hätte bewilligt werden dür- fen (vgl. nachfolgend Erwägung 6d). f)Schliesslich sehen die Beschwerdeführer ihr rechtliches Gehör auch da- durch verletzt, dass die beabsichtigte Änderung der Nutzung der Woh- nungen als qualifiziert bewirtschaftete Zweitwohnungen im Projektände- rungsgesuch vom 26. September 2013 nicht erwähnt worden sei. Dabei ist ihnen grundsätzlich zwar zuzustimmen, doch wie sie selber ausführen, hat sich die besagte Änderung dem zusammen mit dem Projektände- rungsgesuch aufgelegten Betriebskonzept (vgl. Bg-act. 35) ohne weiteres entnehmen lassen. Zudem haben sich die Beschwerdeführer in ihren Ein- gaben, d.h. in ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2013 und in ihrer Be- schwerde vom 15. Oktober 2014 sowie in den entsprechenden Stellung- nahmen ausführlich zur Vereinbarkeit des Projektänderungsgesuchs mit der Zweitwohnungsinitiative äussern können, weshalb auch hier keine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs auszumachen ist.
28 - konformität sei der geplanten Bar demnach die Baubewilligung zu verwei- gern. b)Hierzu ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass in der Dorf- und Dorferweiterungszone gemäss Art. 63 Abs. 2 BG nebst Wohnhäusern auch Bauten für Geschäfte, das Gastgewerbe und mässig störendes Kleingewerbe zulässig sind. Der von den Beschwerdeführern ins Feld ge- führte Art. 50 Abs. 2 lit. b BG, welcher unter dem Blickwinkel der Emissio- nen als mässig störende Bauvorhaben jene bezeichnet, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken, bezieht sich offensichtlich nicht auf Gastwirtschaftsbetriebe wie Hotels, Restaurants oder Bars. Diese bilden in Anbetracht von Art. 63 BG eine eigene Gattung und werden von Art. 50 BG hinsichtlich der Emissionen lediglich insofern erfasst, als sie die Lärmempfindlichkeitsstufe der entsprechenden Zone einzuhalten haben. Andernfalls wären Bar- oder Restaurationsbetriebe in der Dorf- und der Dorferweiterungszone – nur schon aufgrund der Öff- nungszeiten – gar nicht möglich. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sprechen sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck der entsprechenden Bestimmungen sowie die Systematik des kommunalen Baugesetzes dafür, dass Gastwirtschaftsbetriebe in Dorf- und Dorferwei- terungszonen grundsätzlich zulässig sind. Solange die geplante Bar dem- nach die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt, kann ihre Zonenkonformität nicht in Frage gestellt werden. Aus diesem Grunde erü- brigen sich an dieser Stelle Ausführungen zur Zonenkonformität der jetzi- gen Bar und zu einer besitzstandsgeschützten Nutzung. Der Vollständig- keit halber sei an dieser Stelle aber festgehalten, dass in VGU R 05 14 vom 15. April 2005 entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer nicht entschieden wurde, dass von der heutigen R._____-Bar unzumutba- re und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. In jenem Urteil ging es – im Zusammenhang mit unbestrittenermassen vorhandenen Lärmemis-
29 - sionen – lediglich um die Rechtmässigkeit der Verpflichtung der Betreiber der R.-Bar, zwecks Gewährleistung von Ruhe und Ordnung vor dem Lokal einen Türsteher einzusetzen. c)Für die Beurteilung der Zonenkonformität ist im Folgenden demnach zu prüfen, ob die neu zu erstellende R.-Bar die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt. Dabei ist unbestritten, dass hinsicht- lich der Einhaltung der Lärmvorschriften das eidgenössische Lärmschutz- recht, mithin das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) und die eidgenössische Lärmschutzverordnung (LSV; SR 814.41), massgebend ist. Das USG bezweckt den Schutz der Umwelt gegen schädliche oder lästige Einwirkungen wie beispielsweise Lärm (Art. 1 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 USG). Es bestimmt die materiellen Vor- aussetzungen, unter welchen Emissionsbegrenzungen angeordnet wer- den dürfen, und umschreibt die der Immissionsreduktion dienenden Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der Vorsorge an, dass Einwirkun- gen, die schädlich und lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). Einwirkungen sind primär an der Quelle, d.h. am Emissionsort zu beschränken (Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind zunächst im Sinne der Vorsorge unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die Emissionsbegren- zungen zu verschärfen, sofern feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG; vgl. BGer Urteil 1C_58/2011 vom 13. Juli 2011 E.3.2, BGE 137 II 36 E. 3.4 sowie PVG 2006 Nr. 23). Bei der Beurteilung der von einer Gastwirtschaft (mit Tanz- und Musikbetrieb) ausgehenden Immissionen müssen sodann zwei Arten von Lärm auseinander gehalten werden, nämlich Aussenlärm und Innen- lärm. Unter ersterem versteht man dabei den Lärm, der von einer Anlage
30 - ins Freie abgestrahlt wird und auf Personen im Freien oder auf Gebäude, in denen sich Gäste und andere Personen aufhalten, einwirkt. Als Innen- lärm gilt demgegenüber jener Lärm, welcher von Anlagen innerhalb eines Gebäudes erzeugt wird und innerhalb desselben auf Personen einwirkt. In Bezug auf den vorliegend ausschliesslich zur Debatte stehenden Aus- senlärm ist festzuhalten, dass es für Lärmemissionen, die von einem Gastwirtschaftsbetrieb herrühren, keine vom Bund festgelegten Belas- tungsgrenzwerte gibt (vgl. BGE 123 II 74 E.4b; URP 2000/3, S. 252); An- hang 6 LSV enthält für solchen Lärm keine Vorschriften. Sofern Grenz- werte fehlen, sind die Lärmimmissionen durch die Vollzugsbehörde nach Art. 15 USG zu beurteilen und so festzulegen, dass die Bevölkerung nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich gestört wird. Zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbe- lastung durch den Betrieb öffentlicher Gastwirtschaftslokale (mit Tanz- und Musikbetrieb) dienen die Richtlinien der Vereinigung der kantonalen Lärmschutzfachleute („Cercle Bruit“) von 1999/2007. Nach Art. 12 LSV haben die Vollzugsbehörden spätestens ein Jahr nach der Inbetriebnah- me der neuen oder geänderten Anlage zu kontrollieren, ob die angeord- neten Emissionsbegrenzungen und Schallschutzmassnahmen getroffen worden sind. In Zweifelsfällen haben sie die Wirksamkeit ihrer Massnah- men zu überprüfen (vgl. zum Ganzen VGU U 11 73 vom 15. Mai 2012 E.3 mit weiteren Hinweisen). d/aa)Zur Beurteilung der Lärmsituation haben die Beschwerdegegner durch das Ingenieurbüro eine Lärmbeurteilung erstellen lassen. In dieser kom- men die Experten zum Schluss, dass das geplante Projekt angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenpark- plätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung wird in diesem
31 - Gutachten empfohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestal- ten, die Lautsprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen (vgl. Lärmbeurteilung Neubau R.-Bar mit Aussenparkplätzen vom 11. Juni 2013 in Bg- act. 38). Bei dieser Beurteilung sind die Fachleute davon ausgegangen, dass die geplante Bar – als Fumoir des Hotel M. – als Raucherbar bewilligt wird und dass infolgedessen keine Lärmemissionen von draus- sen rauchenden Gästen ausgehen würden. bb)Am 22. Mai 2014 hat die Beschwerdegegnerin die geplante Bar nach der Projektänderung entgegen dieser Annahme jedoch als Nichtraucherbar bewilligt. Aufgrund der damit einhergehenden veränderten Umstände wurde am 31. Oktober 2014 eine Ergänzung der Lärmbeurteilung einge- holt, welche sich auch mit dem von draussen rauchenden Gästen ausge- henden Lärm befasste. Gemäss dieser Ergänzung könnten die Lärmwerte nach wie vor problemlos eingehalten werden, zumal die nächstgelegenen Empfangspunkte durch die Lage der für die Raucher vorgesehenen Steh- tische und Bänke auf der Vorderseite des Gebäudes durch das Gebäude selber gut abgeschirmt würden. Für die Lärmbeurteilung menschlicher Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb auch keine sys- tematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wider Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden (vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aus- senlärm vom 31. Oktober 2014, welche von den Beschwerdegegnern im Rahmen ihrer Vernehmlassung resp. Duplik vom 28. November 2014 ins Recht gelegt wurde).
32 - cc)Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführer unter Verweis auf VGU R 03 109, dass der erste angefochtene Einsprache- und Baubewilligungs- entscheid vom 12. Dezember 2012 aufzuheben sei, da das Bauvorhaben nicht auf seine Übereinstimmung mit dem eidgenössischen Lärmschutz- recht geprüft worden sei (vgl. Replik vom 17. April 2013 Ziff. 2.2). In die- sem Punkt ist den Beschwerdeführern Recht zu geben, denn zu jenem Zeitpunkt lag noch keine Lärmprognose vor und die Beschwerdegegnerin hatte sich im Entscheid nur rudimentär mit der Lärmsituation auseinan- dergesetzt (vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.10). In Anbetracht des Ausgangs des vorliegenden Verfah- rens (vgl. nachfolgend Erwägung 8a) braucht an dieser Stelle jedoch nicht auf diese Unzulänglichkeit des ersten Entscheids vom 12. November 2012 resp. auf allenfalls damit einhergehende Änderungen in der Kosten- verteilung eingegangen zu werden. Der Vollständigkeit halber bleibt fest- zuhalten, dass der zweite Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom
33 - zu hören. Hinsichtlich Parzelle 2592 wurde das geplante Bauprojekt in lärmtechnischer Hinsicht nämlich wohl vor allen Dingen deshalb als un- problematisch eingestuft, weil es sich – im Gegensatz zu Parzelle 2594 – praktisch vollständig hinter der aus Lärmeindämmungsgründen auf der Westseite der Terrasse zu erstellenden Lärmschutzwand befindet (vgl. Empfangspunkt EP1 in der Lärmbeurteilung Neubau R.-Bar mit Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner S. 15). Nicht zutreffend ist jedoch, dass die Park- platzeinfahrt direkt gegenüber dem Wohnhaus auf Parzelle 2594 erfolge – die Entfernung zur Einfahrt in die Einstellhalle beträgt ca. 30 Meter und zur Einfahrt in die Aussenparkplätze gar ca. 45 Meter. Zudem ist festzu- halten, dass die Terrasse nicht beschallt werden wird und dass sich die draussen rauchenden Gäste gemäss dem Betriebskonzept östlich vor der Bar beim Eingangsbereich aufhalten werden. Damit wird der von den Rauchern sowie von einem Grossteil der Parkplätze verursachte Lärm auch im Hinblick auf Parzelle 2594 vom Gebäude selber gut abgeschirmt. Aus diesen Gründen ist das Gericht der Auffassung, dass von einem Ein- bezug von Parzelle 2594 in die Lärmbeurteilung keine grundlegend ab- weichenden Ergebnisse zu erwarten sind, welche die Erstellung der ge- planten Baute zu verhindern vermöchten. ee)Da die Experten die für die Nachtzeit geltenden Lärmwerte von 40 dB(A) als eingehalten erachten, mussten sie sich entgegen den beschwerdefüh- rerischen Einwänden nicht auch zur Zeit zwischen 07.00 und 22.00 Uhr äussern, zumal in dieser Zeit keine weiteren Lärmquellen hinzutreten und die Grenzwerte für diesen Zeitraum gar höher liegen (45 resp. 50 dB(A); vgl. Lärmbeurteilung Neubau R.-Bar mit Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner S. 6 sowie angefochtener Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 S. 6). Gleich verhält es sich mit dem Terrassenbetrieb im Sommer, der gemäss Auffassung der Beschwerdeführer ebenfalls separat zu thematisieren ge-
34 - wesen wäre. Auch im Sommer wird die Terrasse nicht beschallt werden, und weitergehende bauliche oder betriebliche Lärmeindämmungsmass- nahmen gestützt auf konkrete Lärmmessungen während des Betriebs bleiben auch hier vorbehalten. Des Weiteren bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, inwiefern das von den Beschwerdegegnern in Auftrag ge- gebene Lärmgutachten nicht objektiv oder fehlerhaft sein soll. ff)Damit besteht für das Gericht keine Veranlassung, bei der Beurteilung der Lärmsituation von den im Recht liegenden fachmännischen Lärmprogno- sen abzuweichen. Im Lichte der vorstehend zitierten Gesetzes- und Ver- ordnungsbestimmungen ist folglich festzuhalten, dass die zu erstellende Bar die Werte der am Baustandort und in der näheren Umgebung gelten- den Lärmempfindlichkeitsstufe III einhält. Dies gilt umso mehr, als die Be- schwerdegegnerin im Rahmen des Projektänderungsgesuchs die Baube- willigung für die Lärmschutzschleuse beim Eingang erteilt hat. Überdies hat sie – ebenfalls in Nachachtung der Empfehlungen der ersten Lärmbe- urteilung vom 11. Juni 2013 – mit der Betriebsbewilligung für die R._____- Bar die Nebenbestimmungen verknüpft, dass die Lautsprecher nicht ge- gen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet werden dürfen, dass die Gäste mittels Informationstafel beim Ausgang auf die Nachtruhe aufmerksam zu machen sind und dass die Taxiunternehmen darauf hinzuweisen sind, Gäste nur beim Bareingang und nicht vor den Wohnhäusern ein- und aussteigen zu lassen. Wie aus der ergänzenden Lärmbeurteilung hervor- geht, werden die Grenzwerte auch vor dem Hintergrund der neuen Rau- chersituation (vgl. vorstehend Erwägung 3d/bb) eingehalten, da sich der Eingang und die für die Raucher vorgesehenen Stehtische im Osten in Richtung Parkplatz befinden und die Beschallung der Terrasse nicht vor- gesehen ist. gg)Überdies ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Beurtei- lungsgrundlagen um Prognosen und Erfahrungswerte handelt. Mit der
35 - Bewilligung der Lärmschutzschleuse sowie den verfügten Auflagen sind diverse Massnahmen getroffen worden, um die drohenden Lärmemissio- nen im Sinne des Vorsorgeprinzips am Emissionsort zu beschränken (Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 1 und 2 USG sowie Art. 7 Abs. 1 LSV). Wenn sich im Rahmen des Barbetriebs zeigen sollte, dass die damit ver- bundenen Emissionen den Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III entgegen den Lärmprognosen nicht gerecht werden, können auch zu einem späteren Zeitpunkt noch Auflagen eingeführt werden, mit welchen Lärm vermieden oder eingedämmt werden kann (Art. 11 Abs. 2 USG; vgl. auch das von den Beschwerdeführern zitierte VGU R 05 14, in welchem über die Einsetzung eines Türstehers zwecks Wahrung von Ruhe und Ordnung vor dem Lokal zu befinden war). In diesem Sinne verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.2 des angefochtenen Einspracheent- scheids vom 22. Mai 2014 als Nebenbestimmung, dass während den Be- triebszeiten auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorzu- nehmen sein werden. Diese nachträglichen sporadischen Messungen er- gänzen resp. konkretisieren die in Art. 12 LSV vorgesehene Überprü- fungspflicht der Bewilligungsbehörde und gewährleisten die Kontrolle der Einhaltung der Grenzwerte, welche gegebenenfalls die Grundlage für wei- tere Auflagen bildet. Vor diesem Hintergrund wäre es unverhältnismässig, die Erstellung der geplanten Bar gestützt auf die Lärmschutzverordnung zu verbieten. e)Gestützt auf die Lärmprognosen und die daraus resultierenden Projek- tänderungen (Lärmschutzschleuse) und Auflagen sowie angesichts der Möglichkeit, nachträglich gestützt auf periodische Lärmmessungen jeder- zeit weiterführende Lärmschutzmassnahmen ergreifen zu können, steht fest, dass die zu erstellende Bar die Anforderungen der Lärmempfindlich- keitsstufe III einhält. Insbesondere kann aus der Tatsache, dass später al- lenfalls zusätzliche Massnahmen zur Vermeidung von übermässigem Lärm getroffen werden müssen, nicht geschlossen werden, dass der Be-
36 - trieb nicht als "mässig störend" zu qualifizieren sei. Damit ist festzuhalten, dass das geplante Bauvorhaben in der Dorf- resp. Dorferweiterungszone zonenkonform und unter diesem Aspekt folglich bewilligungsfähig ist.
37 - • Betriebskonzept vom 01.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung; • die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen. b)Gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO sind Bewilligungen für den Bau von Zweit- wohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt wer- den, grundsätzlich nichtig. Vorbehalten bleiben unter anderem Bewilli- gungen gestützt auf Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen. Eine solche Bewilligung setzt voraus, dass die Woh- nungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und aussch- liesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedin- gungen angeboten und im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden. Begründet wird diese Ausnahmeregelung damit, dass der Zweitwohnungsartikel nicht die Hotellerie zum Gegenstand hat und insbesondere die sog. "kalten" Betten limitieren, nicht jedoch neue "warme" Betten verbieten will (vgl. Erläuternder Bericht zur ZwVO des Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] vom 17. August 2012 S. 11). Gemäss dem erläuternden Bericht liegt eine strukturierte Beherbergungs- form dann vor, wenn die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind und ein hotelmässiges Betriebskonzept (inkl. im Regelfall dazu- gehörende minimale Infrastrukturen wie etwa eine Reception) mit einer damit zusammenhängend genügend grossen Betriebsgrösse vorhanden ist. Dabei ist nachzuweisen, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden. Zudem hat der Eigentümer resp. der Betreiber eine branchenübliche Lösung zur Fi- nanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen (vgl. Erläutern- der Bericht, a.a.O., S. 11 sowie nachfolgend Erwägung 4f). c)Gegen die von der Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung für touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen wenden die Beschwerdeführer unter
38 - Verweis auf BGE 139 II 243 E.10.5 ein, dass sich die unmittelbare An- wendbarkeit des Zweitwohnungsartikels insofern wie eine Planungszone auswirke, als Bauvorhaben für Zweitwohnungen – selbst als von der Ver- ordnung zugelassene Ausnahmen – nicht bewilligt werden dürften, falls dadurch das kommende Ausführungsrecht präjudiziert werden könnte. Da die betroffenen Wohnungen aus baulicher Sicht ohne weiteres zu unbe- wirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten, müss- ten diese unter das weit auszulegende vorsorgliche Baubewilligungsver- bot für Zweitwohnungen fallen. Ohnehin sei die strukturierte Beherber- gungsform nicht auf Dauer gesichert; es fehlten wichtige Dokumente wie der Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle, die Dienstleistungsverträge für eine hotelmässige Bewirtschaftung sowie ein Vertrag über die Regelung der Unterhaltskosten. Damit sei das SGH-Gutachten, welches überdies von diversen falschen Parametern ausgehe, nicht vollständig und die Voraussetzungen könnten nicht als erwiesen gelten. Zudem fehlten der Nachweis, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäs- te effektiv in Anspruch genommen würden, der Nachweis einer branchen- üblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen sowie eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen er- folge. Des Weiteren sei für die Bewilligung von bewirtschafteten Wohnun- gen vorausgesetzt, dass die Wirtschaftlichkeit des Hotels nur mit dem Er- trag aus der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei, was vorlie- gend erwiesenermassen nicht der Fall sei. Die Beschwerdegegnerin habe es auch unterlassen, in der Bewilligung das Grundbuchamt anzuweisen, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch vorzunehmen. Schliess- lich sei die Berechnung des Erstwohnungsanteils nicht transparent – der Erstwohnungsanteil im Neubau müsse 80 % betragen.
39 - d)Vor diesem Hintergrund gilt es im Folgenden zu prüfen, ob die Beschwer- degegnerin die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu Recht als bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO bewilligt hat, mithin ob die Voraussetzungen erfüllt, die erforderli- chen Nachweise erbracht und die notwendigen Auflagen korrekt verfügt worden sind. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass sich die Beschwerde- gegnerin bei der Beurteilung der Zulässigkeit von bewirtschafteten Wohn- einheiten zu Recht auf die ZwVO, mithin auf den Ausnahmetatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, gestützt hat. Diese ist am 1. Januar 2013 in Kraft getreten und soll bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzge- bung zu Art. 75b BV gelten (Art. 9 ZwVO). Der Verweis der Beschwerde- führer auf BGE 139 II 243 E.10.5, wonach sich die Zweitwohnungsinitiati- ve zwecks Vermeidung einer Präjudizierung künftiger Ausführungsbe- stimmungen im Ergebnis wie eine Planungszone auswirke (vgl. Be- schwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), ist grundsätzlich zwar richtig. Je- doch geht aus diesem Entscheid nicht hervor, dass dies auch hinsichtlich der in der Verordnung vorgesehenen Ausnahmen gelte. Den Beschwer- deführern ist somit entgegenzuhalten, dass die Bestimmungen der ZwVO als Ausführungsbestimmungen im Sinne des zitierten Bundesgerichtsent- scheids zu betrachten sind, welche von den Baubewilligungsbehörden angewendet werden können und müssen. Mit anderen Worten wurde das bundesgerichtliche vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Pla- nungszone durch die in der ZwVO statuierten Ausnahmetatbestände rela- tiviert (vgl. hierzu PFAMMATTER, Schweizerische Zweitwohnungsinitiative und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, in: Schweizerische Zweitwohnungsgesetzgebung, INR – Institut für Notariatsrecht und Nota- rielle Praxis, Band 15, Bern 2014, S. 127 f.). Nicht zu berücksichtigen sind bei dieser Rechtslage überdies die Entwürfe zum künftigen Zweitwoh- nungsgesetz, welches derzeit im Entstehen begriffen ist und mangels Re- ferendum voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft treten wird. Dennoch ist an dieser Stelle anzumerken, dass der Ausnahmetatbestand der ho-
40 - telmässig bewirtschafteten Zweitwohnungen auch im Zweitwohnungsge- setz enthalten sein wird (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 des Entwurfes zum Zweitwohnungsgesetz). Dass der in der ZwVO statuierte Ausnahme- tatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO somit keine unerwünschte Präju- dizierungswirkung entfaltet, spricht ebenfalls dafür, dass er nicht unter das vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Planungszone fällt. e)Bei der Bewilligung der streitgegenständlichen Wohnungen als bewirt- schaftete Zweitwohnungen hat sich die Beschwerdegegnerin unter ande- rem auf das von den Beschwerdegegnern eingereichte Betriebskonzept vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) sowie auf das von den Be- schwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der Schweizerischen Gesellschaften für Hotelkredit (SGH) vom 24. Februar 2014 abgestützt. Dieses Gutachten zeigt auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des Hotels M._____ bilden. Der geplante Neubau sei Teil des Hotels und entspreche einer Kapazitätserweiterung des Betriebs. Die Bewirtschaftung erfolge über das Hotel, dessen bestehender Restaurations- und Wellnessbereich genü- gend Kapazität aufweise, um auch von den Gästen der Wohnungen ge- nutzt werden zu können. Zudem könnten die branchenüblichen Unter- haltskosten (Instandhaltung und Instandsetzung) durch den Betrieb gene- riert werden. Im Rahmen eines noch nicht vorliegenden Mietvertrages sei explizit zu regeln, welche obligatorischen Dienstleistungen (Reinigung, Nutzung Wellness etc.) die Gäste vom Hotel beziehen könnten und wie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzuteilen sein. Zudem sei die dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung si- cherzustellen. Abschliessend wird im Gutachten festgehalten, dass die vom ARE an bewirtschaftete Zweitwohnungen gestellten Anforderungen grundsätzlich erfüllt seien (vgl. Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten der SGH vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39).
41 - Wie die Beschwerdeführer zu Recht monieren, sind die Gutachter hin- sichtlich der Eigentümerschaft (U._____ AG statt M._____ AG), dem Fas- sungsvermögen der neu zu erstellenden R.-Bar (110 Personen statt 45 Sitzplätze) sowie der Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen (acht statt vier) teilweise von falschen Prämissen ausgegangen. Diese Anga- ben sind für eine zuverlässige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit indes nicht von Belang. Insbesondere sind die Kapazitäten des bestehenden Hotels M. für die Generierung von zusätzlichen Übernachtungen selbstredend erst recht gegeben, wenn nur vier statt acht Einheiten als bewirtschaftete Wohnungen hinzutreten. Ebenfalls ist es nicht zutreffend, dass das Gutachten nicht vollständig sei, weil die Experten des SGH di- verse wichtige Dokumente vermissen würden. Wie sich aus den Aus- führungen im Gutachten ergibt, werden diese Dokumente (insbesondere der Mietvertrag) nämlich nicht vermisst, sondern sind seitens der Bau- herrschaft noch zu präzisieren resp. nachzureichen (vgl. SGH-Gutachten in Bg-act. 39 S. 21). Das Gutachten wurde vom ARE in seiner Stellung- nahme vom 4. März 2015 denn auch als überzeugend und nicht etwa als unvollständig erachtet (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 S. 2). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin ihren Entscheid unter anderem auf das SGH-Gutachten abgestützt hat. Überdies hat das ARE gegen den ihm mitgeteilten Bewilligungsentscheid nicht opponiert und in seiner Stellungnahme vom 4. März 2015 – richti- gerweise von vier als bewirtschaftete Zweitwohnungen zu erstellenden Einheiten ausgehend – gar explizit festgehalten, dass der Realisierung der geplanten bewirtschafteten Zweitwohnungen aus Sicht der Zweitwoh- nungsgesetzgebung nichts im Wege stehe (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 S. 2). Auf die offensichtlich unzutreffenden Ausführungen der Beschwerdefüh- rer, wonach strukturierte Beherbergungsbetriebe voraussetzen würden, dass die Wirtschaftlichkeit des dienenden Hotels nur mit dem Ertrag aus
42 - der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei (wie dies bei der Er- stellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von Hotelprojekten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a des Entwurfes zum Zweit- wohnungsgesetz der Fall ist) und wonach der Erstwohnungsanteil im Neubau 80 % betragen müsse, ist nicht näher einzugehen. f)Damit ist festzuhalten, dass die bundesrechtlichen Bewilligungsvoraus- setzungen für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin die entsprechende Bewilligung für die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 grundsätzlich zu Recht erteilt hat. Zu prüfen bleibt jedoch, ob die Be- schwerdegegnerin die erforderlichen Auflagen korrekt verfügt und insbe- sondere die mit der Bewilligung von bewirtschafteten Zweitwohnungen einhergehende Nutzungsbeschränkung auf Dauer sichergestellt hat. aa)Gemäss dem Merkblatt für die Erteilung von Baubewilligungen des ARE hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde mit dem Baugesuch für Wohnungen, die im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden sollen, nach- zuweisen, dass die Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betrie- bes bilden (i), ein hotelmässiges Betriebskonzept vorzulegen, welches die Infrastruktur und die Betriebsgrösse darlegt (ii) sowie eine branchenübli- che Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen zu präsentie- ren (iii). In der Baubewilligung ist der Berechtigte sodann mit entspre- chenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnungen nach Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Gemäss dem Merkblatt des ARE können diese Auflagen wie folgt formuliert werden: Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass a)die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind; b)das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finan- zierung von Erneuerungsinvestitionen und die Verträge, die Voraussetzun- gen für die Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen;
43 - c)die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – insbesondere auch während der Hauptsaisonzeiten – angeboten werden; d)die Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienen; e)die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in An- spruch genommen werden; f)die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfindet; g)der Eigentümer alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nachweist. bb)Mit der Eingabe "Bewirtschaftete Zweitwohnungen" vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) haben die Beschwerdegegner nachgewiesen, dass die fraglichen Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebs bil- den und ein hotelmässiges Betriebskonzept vorgelegt, welches die Infra- strukturen und die Betriebsgrösse darlegt. Damit sind Ziff. i und ii der gemäss dem vorerwähnten Merkblatt mit dem Baugesuch zu erbringen- den Nachweisen beigebracht. Was jedoch fehlt, ist der Nachweis einer branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen (vgl. Ziff. iii). Die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das Ho- tel M._____ sowie für den geplanten Neubau wurden von den Gutachtern geschätzt (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 S. 14 f.). Die Aufteilung dieser Kosten ist jedoch im Mietvertrag noch de- tailliert zu regeln und – im Sinne einer seitens der Beschwerdegegnerin noch zu verfügenden Auflage – noch vor Baubeginn nachzureichen. cc)In Bezug auf die nicht individualisierte Ausgestaltung der Wohnungen, die Vermietung (dauerhaft, zu marktüblichen Konditionen, ausschliesslich zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen) sowie den Zugang der Woh- nungsgästen zu den Hoteldienstleistungen (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II Auflagen lit. a, c, d und e) vermögen die von der Beschwerdegegnerin verfügten Auflagen grundsätzlich zu genügen (vgl. Ziff. 3.2.1 des ange- fochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014). Zu ergänzen wäre vor dem Hin-
44 - tergrund der vorerwähnten Empfehlungen des ARE lediglich die Neben- bestimmung, dass die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familien- mitglieder sowie Freunde und Bekannte – entgeltlich oder unentgeltlich – pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfinden darf (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II Auflage lit. f). dd)Die Beschwerdeführer bemängeln, dass die hotelmässige Bewirtschaf- tung der streitgegenständlichen Wohnungen nicht auf Dauer sichergestellt sei. So fehle beispielsweise ein Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauer- hafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle. Zu- dem sei eine Umnutzung der Wohnungen gemäss dem Gutachten in bau- licher Hinsicht möglich und es fehle eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen vorgesehen sei (vgl. Beschwerde vom
45 - Grundbuchs ohnehin nicht ohne die im Grundbuch angemerkte Nut- zungsbeschränkung stattfinden (vgl. Art. 970 Abs. 4 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] sowie nachfolgend Erwägung 4f/ee). Angesichts dieser Umstände vermag auch die Tatsache, dass die Woh- nungen aufgrund ihrer Ausstattung "in baulicher Hinsicht" theoretisch zu unbewirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.4 sowie Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), eine dauerhafte touristische Bewirtschaftung nicht ernsthaft in Frage zu stellen. So wird im SGH- Gutachten denn auch festgehalten, dass eine Zweckentfremdung zu un- bewirtschafteten Ferienwohnungen aus baulicher Sicht zwar möglich, rechtlich (aufgrund der ins Grundbuch einzutragenden Nutzungsbe- schränkung) jedoch nicht möglich sei (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Fe- bruar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.1.2). Dennoch ist – bei diesem Ausgang des Verfahrens – in Nachachtung der Empfehlungen des ARE zu verfü- gen, dass durch entsprechende Ausgestaltung des ohnehin noch nachzu- reichenden Mietvertrages zwischen der Hotelbetreiberin und den Be- schwerdegegnern die dauerhafte Bewirtschaftung der Wohnungen si- cherzustellen sei. Zudem ist – ebenfalls gestützt auf die Empfehlungen des ARE (vgl. Merk- blatt des ARE Ziff. II Auflage lit. g) – im Sinne einer Auflage zu verfügen, dass die Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdegegnerin als Bewilligungsbehörde alle zwei Jahre die Einhaltung der Auflagen nach- zuweisen haben. Überdies ist die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der angekündigten gelegentlichen Kontrollen zwecks Überprüfung der Not- wendigkeit von weitergehenden Massnahmen (vgl. Duplik resp. Vernehm- lassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 S. 11) auf ihre Ausführungen zu behaften.
46 - ee)Des Weiteren monieren die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegeg- nerin es unterlassen habe, das Grundbuchamt in der Bewilligung anzu- weisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die An- merkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen. Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZwVO hat die Baubewilligungsbehörde das Grund- buchamt in der Bewilligung in der Tat anzuweisen, auf dem Grundbuch- blatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung einer verfügten Nut- zungsbeschränkung ("Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirt- schaftete Wohnung") anzubringen. Gemäss dem Merkblatt des ARE kann diese Anweisung an das Grundbuchamt wie folgt formuliert werden: "Das Grundbuchamt ... wird angewiesen, die Auflagen gemäss ... unter dem Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" auf ... als öffentlich-rechtliche Eigen- tumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrund- ausweis für diese Anmerkung." In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 hat die Be- schwerdegegnerin im Sinne einer Nebenbestimmung festgehalten, dass die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen werde. Entgegen Art. 6 Abs. 2 ZwVO fehlt damit aber eine direkte Anweisung an das Grundbuchamt sowie ein Hinweis auf das von der Verordnung vorgege- bene Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung". Zudem ist es gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung – entgegen dem Vorbrin- gen der Beschwerdegegner (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Be- schwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7) – streng genommen nicht möglich, das Grundbuchamt in einer separaten Verfügung anzuweisen. Den Beschwerdegegnern ist jedoch insoweit zuzustimmen, als für die Wirkung der Nutzungsbeschränkung lediglich entscheidend ist, dass sie in der Baubewilligung verfügt wird (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7). Die Nutzungsbe- schränkung gründet nämlich unmittelbar auf Art. 75b Abs. 1 sowie Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und wird ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem
47 - die entsprechende Verfügung der Baubewilligungsbehörde in Rechtskraft erwächst (vgl. MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwoh- nungen, in: ASR – Abhandlungen zum Schweizerischen Recht, Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 222 f. m.w.H.). Die Anmerkung im Grundbuch dient lediglich der Transparenz über den Vollzug und verleiht der Eigentumsbe- schränkung Publizitätswirkung gegenüber Dritten; ihr kommt – wie An- merkungen im Grundbuch allgemein – bloss deklaratorische Wirkung zu (vgl. dazu Erläuternder Bericht, a.a.O., S. 16). Dennoch ist die Beschwer- degegnerin bei diesem Verfahrensausgang im Hinblick auf eine mögli- cherweise erneut zu erteilende Baubewilligung darauf hinzuweisen, das Grundbuchamt – in Nachachtung von Art. 6 Abs. 2 ZwVO sowie den Empfehlungen des ARE – diesbezüglich im Sinne der vorstehenden Er- wägung bereits in der Baubewilligung konkret anzuweisen. g)Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Bewilligungsvorausset- zungen für bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO grundsätzlich erfüllt sind. Aus dem Betriebskonzept und dem SGH- Gutachten ergibt sich nämlich in nachvollziehbarer Weise, dass das alt- eingesessene Hotel M._____ für eine dauernde Bewirtschaftung der frag- lichen Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen Ge- währ bietet. Zu diesem Schluss kommen nicht nur die Gutachter der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit, sondern auch das ARE in seiner Vernehmlassung vom 4. März 2015. Vor dem Hintergrund der Umsetzungsempfehlungen des ARE zur ZwVO ist jedoch festzuhalten, dass sich die angefochtene Baubewilligung hin- sichtlich gewisser Unterlagen (Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und den Beschwerdegegnern, Nachweis einer branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen) und Auflagen (Nutzungs- beschränkung für den Eigentümer und dessen Bekannte auf maximal drei Wochen pro Hauptsaison, Nachweis der Einhaltung der verfügten Aufla-
48 - gen durch die Beschwerdegegner alle zwei Jahre) sowie hinsichtlich einer konkreten Anweisung des Grundbuchamts als unvollständig erweist. Die- ser Umstand wäre für sich alleine zwar kein Grund für eine Abweisung der Beschwerde resp. eine Rückweisung der Angelegenheit an die Be- schwerdegegnerin gewesen, zumal die entsprechenden Auflagen auch durch das Verwaltungsgericht hätten angeordnet oder modifiziert werden können. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine bewirtschaftete Nutzung sind von der Beschwerdegegnerin nämlich geprüft und auch vom ARE als gegeben betrachtet worden (vgl. vorstehend Erwägungen 4a), weshalb es in der vorliegenden Konstellation – entgegen VGU R 13 150 vom 11. Dezember 2013 E.4a, wo die entsprechenden Prüfungen vor der Erteilung der Baubewilligung gar nicht stattgefunden hatten – möglich gewesen wäre, die Nachreichung der fehlenden Unterlagen im Sinne ei- ner Auflage gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG zu verlangen. Da die vorliegende Beschwerde jedoch aus anderen Gründen ohnehin gutzuheissen ist (vgl. nachfolgend Erwägung 6d), ist die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf eine allenfalls erneut zu erteilende Baubewilligung anzuhalten, die Aufla- gen und Nebenbestimmungen gemäss den vorstehenden Erwägungen resp. im Sinne der Empfehlungen des ARE zu verfügen.
52 - ze nicht ganztags für einen Barbetrieb zu "sperren", der erst am Nachmit- tag aufgenommen wird. Entgegen dem Einwand der Beschwerdeführer kann es selbstredend nicht angehen, diese kreative Lösung analog auf (Ferien-)Wohnungen zu übertragen, zumal dort das Bedürfnis nach Park- plätzen nicht anhand von klar definierten Öffnungszeiten ausgewiesen werden kann. Angesichts der nachfolgenden Erwägungen erübrigt sich jedoch eine abschliessende Beurteilung dieser Parkplatzlösung. c)Wie die Beschwerdeführer im Ergebnis zu Recht geltend machen, wider- spricht das vorerwähnte "Parkplatzsharing" aber der kommunalen Zonen- ordnung. Die fragliche Parzelle 2756 befindet sich wie erwähnt in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Die Beschwerdegegne- rin führt im angefochtenen Einspracheentscheid zwar zutreffend aus, dass Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen gemäss dem kantonalen Raumplanungsgesetz für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienen- de Bauten und Anlagen bestimmt seien, wobei private Nutzungen nur in untergeordnetem Mass und nur dann zulässig seien, wenn sie mit zonen- konformen Bauten baulich verbunden seien (vgl. angefochtener Einspra- cheentscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.5 sowie Art. 28 Abs. 1 KRG. Dabei übersieht sie jedoch, dass die ZöBA im kommunalen Baugesetz enger als in Art. 28 KRG definiert ist. Nach Art. 67 Abs. 1 BG ist die ZöBA nämlich lediglich für Bauten und Anlagen bestimmt, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zu Art. 28 Abs. 1 KRG wird die Mög- lichkeit einer (untergeordneten) privaten Nutzung in dieser kommunalen Vorschrift nicht erwähnt, weshalb eine solche gemäss kommunalem Bau- recht in einer ZöBA nicht zulässig ist. Angesichts dieser Differenz ist im Folgenden das Verhältnis zwischen der ZöBA-Bestimmung des KRG und der entsprechenden Bestimmung des kommunalen Baugesetzes zu klären.
53 - aa)Gemäss Art. 107 Abs. 1 KRG bleiben die bestehenden Ortsplanungen – abgesehen von einigen hier nicht relevanten unmittelbar anwendbaren Bestimmungen gemäss Abs. 2 – bis zu deren Anpassung an dieses Ge- setz (sprich ans KRG) in Kraft, wobei diese Anpassung bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, spätestens jedoch innert 15 Jahren zu er- folgen hat. Als "nächste Überprüfung der Ortsplanung" im diesem Sinne gilt eine Totalrevision oder eine grössere Teilrevision des Baugesetzes, während kleinere Baugesetzänderungen oder punktuelle Planänderungen noch keine Pflicht zu einer gesamthaften Anpassung der Ortsplanung an das KRG auslösen (vgl. Arbeitshilfe zum KRG, a.a.O., S. 106). In Bezug auf die Anwendbarkeit der kommunalen ZöBA-Bestimmung von Art. 67 Abs. 1 BG stellt sich deshalb die Frage, ob seit dem Inkrafttreten des KRG im Jahre 2005 bereits eine Überprüfung des kommunalen Bauge- setzes stattgefunden hat. Wenn dies nicht der Fall wäre, dann wäre Art. 67 Abs. 1 BG in Bezug auf den vorliegenden Fall (und bis zur er- wähnten Überprüfung der Ortsplanung oder bis spätestens Ende 2019) ohne weiteres anwendbar. bb)Am 27. November 2011 haben die Stimmberechtigten der Gemeinde eine Teilrevision des Baugesetzes beschlossen. Wie sich aus dem Genehmi- gungsbeschluss der Regierung vom 19. Juni 2012 ergibt, bezweckte die- se Teilrevision die Anpassung an die neue kantonale Raumplanungsge- setzgebung (vgl. RB vom 19. Juni 2012 Nr. 585 S. 2). Angesichts dieser Zielsetzung kann diese Teilrevision als "Überprüfung der Ortsplanung" im Sinne von Art. 107 Abs. 1 KRG qualifiziert werden. cc)Gemäss Art. 26 Abs. 3 KRG gelten bei den im KRG umschriebenen Zo- nentypen, zu welchen u.a. auch die ZöBA gehört, ausschliesslich die kan- tonalen Vorschriften, soweit die Gemeinden nicht ausdrücklich ermächtigt oder verpflichtet werden, abweichende oder ergänzende Bestimmungen zu erlassen. Dies ist Bezug auf die ZöBA nicht der Fall (vgl. Art. 28 KRG).
54 - Die Regierung hätte daher die ZöBA-Bestimmung des kommunalen Bau- gesetzes (Art. 67 BG) im erwähnten Genehmigungsbeschluss vom
56 - weis ihrer Aufwendungen hat die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer, Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, dem Gericht am 9. Dezember 2014 eine Honorarnote eingereicht. Aus dieser ergibt sich im Zusammen- hang mit den vorliegenden Verfahren für den Zeitraum vom 13. Januar 2013 bis zum 8. Dezember 2014 ein Honorar von Fr. 17'867.90 (64.25 h à Fr. 250.-- zzgl. Gebühren und MWST). Diese Honorarnote, welche für den betreffenden Zeitraum sowohl hinsichtlich des stundenmässigen Auf- wands als auch des Stundentarifs als angemessen erscheint, ist um den im Jahre 2015 – insbesondere im Zusammenhang mit den Eingaben der beigeladenen Bürgergemeinde, der M._____ AG und des ARE sowie mit der eigenen Stellungnahme vom 26. März 2015 – angefallenen Aufwand pauschal auf Fr. 18'000.-- zu ergänzen. Dem Umstand, dass auf die Be- schwerden von D., E. und F., der G. AG sowie H._____ nur in eingeschränktem Umfang eingetreten werden konnte (vgl. vorstehend Erwägung 1c), ist bei der Festlegung der aussergerichtlichen Entschädigung keine Bedeutung beizumessen. c)Da sämtliche Beschwerdeführer von derselben Rechtsanwältin vertreten sind, rechtfertigt es sich, die Parteientschädigung gleichmässig unter ih- nen aufzuteilen. Demnach sind sämtliche Beschwerdeführer mit je Fr. 3'000.-- zu entschädigen. Hinsichtlich der Mehrwertsteuer ist festzu- halten, dass die aussergerichtliche Entschädigung grundsätzlich Scha- denersatz darstellt. Sie soll der berechtigten Partei die Kosten und Um- triebe ganz oder teilweise vergüten, die ihr durch das gerichtliche Verfah- ren entstanden sind. Eine selbst mehrwertsteuerpflichtige Partei kann ge- stützt auf Art. 28 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer (MWSTG; SR 641.20) an einen von ihr für geschäftlich begründete Zwecke beauf- tragten Anwalt geleistete Mehrwertsteuern als Vorsteuern von ihrer eige- nen Mehrwertsteuerabrechnung abziehen. Dieses Recht entsteht gemäss Art. 40 MWSTG grundsätzlich bereits bei Empfang der Rechnung, ist also regelmässig im Zeitpunkt der Zusprechung einer aussergerichtlichen Ent-
57 - schädigung bereits entstanden. Eine solche Partei erleidet durch die Mehrwertsteuer gar keinen zusätzlichen Schaden, da sie mit deren Be- zahlung gleichzeitig beziehungsweise in der gleichen Periode einen gleich hohen geldwerten, liquiden und sicheren Anspruch gegenüber der Mehr- wertsteuerverwaltung erwirbt. Ihr Vermögensstand wird somit durch die dem Anwalt zu leistende Mehrwertsteuer im Ergebnis nicht vermindert. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, einer solchen Partei trotzdem eine zusätz- liche aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe der Mehrwertsteuer zuzusprechen, weil ihr damit Schaden ersetzt würde, der ihr gar nicht ent- steht (vgl. zum Ganzen SUTER/VON HOLZEN, in: SUTTER-SOMM/HASEN- BÖHLER/LEUENBERGER, ZPO-Kommentar, Zürich/Basel/ Genf 2013, Art. 95 N 39). Den nicht mehrwertsteuerpflichtigen privaten Beschwerdeführern ist die aussergerichtliche Entschädigung inkl. MWST zuzusprechen. Der G._____ AG, welche als juristische Person mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die ihr zustehende Parteientschä- digung demnach aber ohne MWST zuzusprechen, weshalb sich für sie eine aussergerichtliche Parteientschädigung von Fr. 2'760.-- ergibt.
58 - Demnach erkennt das Gericht: 1.Die vorliegenden Beschwerden sind gutzuheissen, soweit darauf einge- treten werden kann. Die angefochtenen Einsprache- und Baubewilli- gungsentscheide vom 22. November 2012 sowie vom 22. Mai 2014 sind aufzuheben und die Angelegenheit an die Gemeinde X._____ zurückzu- weisen, damit sie das Verfahren im Sinne der Erwägungen weiterführe und neu entscheide. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.4'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.1'394.-- zusammenFr.5'394.-- gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie K._____ und L._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3.Die Gemeinde X._____ einerseits sowie K._____ und L._____ anderseits haben ebenfalls je zur Hälfte aussergerichtlich zu entschädigen:
A., B. und C._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
I._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
D._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
E._____ und F._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
H._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
die G._____ AG mit Fr. 2'760.--. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]