R 12 23 5. Kammer URTEIL vom 10. Juli 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1.Am 14., mitgeteilt am 15. Februar 2012, bewilligte der Gemeindevorstand ... das Baugesuch Nr. 2011-0101 von ... ... betreffend Umbau ihrer im Gebiet ... gelegenen Wohnhausliegenschaft und den Neubau einer Garage mit zwei Einstellplätzen mit Zufahrt inkl. Wendeplatz auf Parzelle Nr. 536 unter Bedingungen und Auflagen. Die Zufahrt zur Garage soll teilweise auf der im Eigentum von ... ... stehenden Parzelle Nr. 66 zu liegen kommen. Gleichentags wies der Gemeindevorstand u. a. die von ... ... dagegen erhobene Einsprache ab, soweit er darauf eintrat. Zudem wurde ein Sistierungsgesuch von ... ... abgewiesen. Betreffend die im Einspracheverfahren vorgebrachten zivilrechtlichen Einwendungen wurde ... ... an den Zivilrichter verwiesen. Der Gemeindevorstand erwog u. a., die geplante Wohnungserweiterung um lediglich 6.84 m² (ohne Erhöhung der anrechenbaren BGF) löse keinen zusätzlichen Mehrverkehr aus, die Zufahrt sei daher genügend. Die Baugesuchstellerin verfüge sodann zulasten der Parzelle Nr. 66 über ein Fuss- und Fahrwegrecht. Zwar lasse sich dieses aufgrund des Grundbuchbeleges nicht exakt lokalisieren, doch schade dies aus baupolizeilicher Sicht nicht. Zum Einen daher, weil aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrechte feststehe, dass die Bauparzelle Nr. 536 genügend erschlossen sei, und zum Andern, weil die für das Bauvorhaben erforderlichen privaten Rechte hinreichend vorhanden seien. Wenn der Eigentümer der belasteten Parzelle davon ausgehe, dass das Bauvorhaben mit den Details der entsprechenden Dienstbarkeiten nicht vereinbar sei, so müsse er diesbezüglich
den Zivilrichter anrufen. Deswegen sei auch das von ... ... wegen Hängigkeit eines Zivilverfahrens gestellte Sistierungsgesuch des Baubewilligungsverfahrens abzuweisen. Im Baubewilligungsverfahren könnten jedenfalls die sich stellenden öffentlich-rechtlichen Fragen abschliessend beurteilt werden und der Zivilrichter könne über die zivilrechtliche Fragestellung unabhängig vom vorliegenden Baubewilligungsverfahren entscheiden. 2.Dagegen liess ... ... beim Verwaltungsgericht am 16. März 2012 Beschwerde erheben mit den Anträgen, es sei der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vollumfänglich aufzuheben bzw. abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. Zur Begründung machte er im Wesentlichen inhaltliche Mängel der Baugesuchsunterlagen (u.a. unzutreffender Eintrag der bestehenden Stützmauer, das Fehlen des bestehenden Hauptzuganges über die Treppe zum Haupteingang im Erdgeschoss der Liegenschaft Nr. 66), eine in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ungenügende Zufahrt (fehlende zivilrechtliche Bauberechtigung, weil in der Dienstbarkeit 1957 lediglich eine Breite von 2,5 m zugestanden worden sei, wohingegen die gemäss Baugesuchsakten vorgesehene Breite 2,6 m betrage und die VSS-Normen wenigstens eine Breite von 2,85 m verlangen würden; fehlende Baureife) sowie die fehlende Zustimmung des Beschwerdeführers als Eigentümer der unter Beanspruchung seiner Parzelle Nr. 66 vorgesehenen Zufahrt zur Liegenschaft ... 3. a)Die Gemeinde ... beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die angeblich falsch in den Baugesuchsunterlagen eingezeichnete Stützmauer auf Parzelle Nr. 66 bilde gar nicht Gegenstand des Bauvorhabens. Der entsprechende Eintrag basiere aber auf Daten der amtlichen Vermessung. Eine Aufhebung der Bewilligung wegen dieses untergeordneten und nicht entscheidrelevanten Mangels wäre ungerechtfertigt. Die für Personenwagen vorgesehene Hauszufahrt befinde sich im bereits überbauten Gebiet und sei mit einer Breite von 2,6 m auch im Lichte der hilfsweise herangezogenen VSS-Norm SN 640 201 für Personenwagen, welche eine Breite von 2,2 m vorsehe, hinreichend
dimensioniert. Entscheidend sei, dass keine Zufahrt auf eine öffentliche Strasse mit grösseren Verkehr zur Diskussion stehe, weshalb auch eine Verkehrsgefährdung ausgeschlossen werden könne. Die vorgesehene Zufahrt sei mit Art. 53 Abs. 1 BG und Art. 72 Abs. 2 KRG vereinbar. Der Einwand der fehlenden zivilrechtlichen Bauberechtigung gehe, angesichts der vorhandenen Fuss- und Fahrwegrechte, aufgrund derer die grundsätzliche Bauberechtigung ersichtlich sei, fehl. Der Umstand, dass die Hauszufahrt mit einer lichten Breite von 2,6 m geplant sei, wohingegen im Dienstbarkeitsvertrag lediglich von einer Breite von 2,5 m die Rede sei, rechtfertige aus öffentlich-rechtlicher Sicht noch keinen abschlägigen Baubescheid. Vielmehr habe der Zivilrichter die sich privatrechtlich allenfalls stellenden Fragen zu beantworten. Vorliegend werde sodann auch kein Neubau erschlossen, sondern lediglich ein bestehendes Gebäude umgebaut und energetisch saniert. Diese Arbeiten könnten so oder anders bewilligt werden, unabhängig davon, ob die geplante Hauszufahrt tatsächlich realisiert werden könne. Entsprechend sei auch nicht vorfrageweise zu prüfen gewesen, ob der neu vorgesehenen Zufahrt allenfalls privatrechtliche Hindernisse entgegenstünden. b)... ... beantragte Nichteintreten auf die Beschwerde; eventualiter die Abweisung derselben. Zur Begründung ihres Nichteintretensantrages wies sie auf Unstimmigkeiten bei der Parteibezeichnung sowie auf Unklarheiten bei der Vertretungs- und Prozessführungsbefugnis des beschwerdeführerischen Rechtsanwaltes hin. Sodann sei für die Behandlung der geltend gemachten zivilrechtlichen Belange einzig der Zivilrichter zuständig, weshalb auf die Beschwerde auch daher nicht eingetreten werden dürfe. In materieller Hinsicht schloss sie sich mit ihrer Argumentation den gemeindlichen Überlegungen an. 4.Der Instruktionsrichter erteilte der Beschwerde mit prozessleitender Verfügung vom 5. April 2012 bezüglich der Arbeiten an der Zufahrt zur Garage und der Garage selbst aufschiebende Wirkung. Im Übrigen wies er das Begehren ab. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
5.Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels ergänzten und verdeutlichten die Parteien die von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkte. 6.Am 4. Juli 2012 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein des Sohnes des Beschwerdeführers und dessen Rechtsvertreter, dem in Begleitung des Leiters des Bauamtes erschienenen gemeindlichen Rechtsanwalt sowie dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin und deren Architekt einen Augenschein vor Ort durch, anlässlich welchem allen Anwesenden Gelegenheit geboten wurde, sich an verschiedenen Standorten auf den Liegenschaften Nrn. 66 und 536 auch noch mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Dabei zeigte sich insbesondere, dass - abgesehen von den im Zusammenhang mit der Realisierung der Hauszufahrt über die Parzelle Nr. 66 erforderlichen Arbeiten - keinerlei sonstigen Bauarbeiten (wie etwa die behauptete Versetzung des Briefkastens, die Entfernung verschiedener Bäume sowie des Hauptzuganges zur Liegenschaft Nr. 66) auf der Parzelle des Beschwerdeführers vorgesehen sind. Auf die Darlegungen der Parteien am Augenschein wie auch auf ihre weiteren Ausführungen in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Anfechtungsobjekt bildet der Bau- und Einspracheentscheid vom 14. Februar 2012, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Sistierungsgesuch sowie die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers abgewiesen und der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt hat. 2.Aus den von der Beschwerdegegnerin 2 gerügten Unklarheiten bei der Vertretungs- und Prozessführungsbefugnis des beschwerdeführerischen
Rechtsanwaltes kann diese nichts zugunsten ihres Nichteintretensantrages ableiten. Wie sich der im vorliegenden Verfahren bei Dr. ... ..., Leitender Arzt Medizin des Pflegezentrum ..., in ..., eingeholten Bestätigung vom 17. April 2012 entnehmen lässt, hat der 99-jährige Beschwerdeführer ... ... sen. den Inhalt des Auftrags und der Vollmacht verstanden und seinen Rechtsanwalt entsprechend auch genügend bevollmächtigt. Entsprechend erweist sich auch der Einwand allfälliger Unstimmigkeiten bei der Parteibezeichnung als unbegründet. Auf die Beschwerde ist entsprechend einzutreten. 3.Der Beschwerdeführer wehrt sich einzig gegen die von der Gemeinde unter Beanspruchung von ihm selbst gehörenden Land bewilligte Erschliessungsanlage. Am Augenschein haben die Beschwerdegegner dargelegt, dass - abgesehen von den für die Erstellung der Hauszufahrt selbst erforderlichen Massnahmen - auf dem Grundstück des Beschwerdeführers keine weiteren baulichen Vorkehren (insbesondere keine Versetzung des Hauszugangs, kein Abriss der bestehenden Stützmauer, etc.) auf Parzelle Nr. 66 vorgesehen sind. Davon ist auszugehen. 4. a)Der Beschwerdeführer macht vorweg inhaltliche Mängel in den Baugesuchsunterlagen geltend. Namentlich fehlten der bestehende Hauptzugang über die Treppe zum Haupteingang im Erdgeschoss seiner Liegenschaft; zudem sei die bestehende Stützmauer auf der ihm gehörenden Parzelle Nr. 66 falsch eingezeichnet. Letzteres trifft zu, doch kann er daraus - wie auch aus den weiteren gerügten Mängeln - im Ergebnis nichts zu seinen Gunsten ableiten. Unbestrittenermassen bilden weder die Mauer noch Änderungen am Hauszugang, etc. auf Parzelle Nr. 66 Gegenstand des Baugesuchs und haben entsprechend auf die Beurteilung desselben auch keinerlei Einfluss. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die auf falschen Angaben der amtlichen Vermessung beruhende Wiedergabe der Mauer im Plan oder der fehlende Hauszugang es dem heutigen Beschwerdeführer hätte erschweren oder gar verunmöglichen sollen, sich ein korrektes Bild über das streitige Bauvorhaben zu machen. Im Übrigen kennt er die tatsächliche Situation vor Ort
bestens und konnte sich zudem im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels und eines Augenscheines auch ausführlich dazu äussern, weshalb er aus dieser Rüge so oder anders nichts zugunsten seiner Begehren ableiten kann. b)Der Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde hätte aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 89 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) auf das Baugesuch mangels offensichtlicher zivilrechtlicher Bauberechtigung zur Erstellung der Anlage nicht eintreten dürfen. Seinem Einwand ist aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet kein Erfolg beschieden. Unbestrittenermassen verfügt die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf den Dienstbarkeitsvertrag vom 1. Juni 1957 zugunsten ihrer Parzelle Nr. 536 und zulasten der dem Beschwerdeführer gehörenden Parzelle Nr. 66 über ein Fuss- und Fahrwegrecht in der Breite von 2,5 m. Fest steht aufgrund des Dienstbarkeitsvertrages auch, dass diese Dienstbarkeit der nunmehrigen Bauparzelle in Fortsetzung eines mit einer entsprechenden Dienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht) gesicherten Strässchens, welches die Parzelle Nr. 66 ab der Murastrasse erschliesst, eingeräumt worden ist. Bereits damit ist gesagt, dass die zivilrechtliche Berechtigung als Voraussetzung der Berechtigung zur Stellung des Baugesuchs zur Erstellung der Zufahrt unter Beanspruchung eines rund 5 m langen Landstreifens von Parzelle Nr. 66 nicht offensichtlich fehlt. Es genügt, dass ein Fuss- und Fahrwegrecht von 2,5 m Breite zugunsten von Parzelle Nr. 536 und zulasten von Parzelle Nr. 66 besteht. Die vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Fragen, so u.a. ob basierend auf einem Fahrwegrecht von 2,50 m Breite auch eine Hauszufahrt mit einer lichten Breite von 2,60 m erstellt werden darf oder nicht, obliegt dem Zivilrichter. Die Gemeinde ist daher zur Recht auf das Baugesuch eingetreten. c)Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VGU R 10 67) hat die Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu beantworten, wenn der Tatbestand einer öffentlich-rechtlichen Norm die zivilrechtliche Bauberechtigung ausdrücklich voraussetzt. Dies ist bspw. bei der
Prüfung der Frage einer genügenden Zufahrt für die Bewilligung eines Neubaus (Art. 72 Abs. 2 KRG) der Fall. Vorliegend steht nun aber nicht ein Neubau, sondern der Umbau und die energetische Sanierung eines bestehenden Gebäudes zur Diskussion. Diese Arbeiten könnten im konkreten Fall, wie die Gemeinde zutreffend erkannt hat, so oder anders bewilligt werden, unabhängig davon, ob die Hauszufahrt tatsächlich realisiert werden kann oder nicht. Die vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführte Frage der Baureife zielt ins Leere; Art. 72 KRG ist auf Fälle wie den vorliegenden gar nicht anwendbar. Entsprechend bestand für die Gemeinde auch aus dieser Sicht betrachtet kein Anlass für eine vertiefte, vorfrageweise Prüfung der vom Beschwerdeführer geklagten fehlenden zivilrechtlichen Bauberechtigung. Entsprechend erweist sich auch (aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet) die Rüge der fehlenden zivilrechtlichen Bauberechtigung als unbegründet. d)Ebenfalls kein Erfolg ist der Rüge der ungenügenden Zufahrt beschieden. Der Beschwerdeführer verkennt mit seiner Argumentation, dass es sich bei der nachgesuchten Erschliessungsanlage nicht um eine eigentliche Strasse, sondern lediglich um eine Hauszufahrt handelt, welche auf einer Länge von ca. 5 m über ein fremdes Grundstück führt. Die Zufahrt dient einem einzigen Grundstück und soll unbestrittenermassen den Verkehr von maximal zwei oder drei Personenwagen aufnehmen. Faktisch ist die Zufahrt wie eine grundstückinterne Erschliessungsanlage zu behandeln. Den von Art. 53 und 54 des kommunalen Baugesetzes (BG) gestellten Anforderungen (Verkehrssicherheit, Gefälle etc.) wird sie angesichts ihrer Funktion und des marginalen Verkehrsaufkommens problemlos gerecht. Aus den erwähnten Gesetzesartikeln kann nichts entnommen werden, was den Schluss auf eine „zwingende“ Anwendbarkeit der VSS-Normen zuliesse. Die Praxis der Gemeinde, die VSS-Normen für solche Hauszufahrten hilfsweise als Richtschnur anzuwenden, lässt sich angesichts des einer Gemeinde in Bausachen zustehenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraumes durchaus vertreten. Weil es sich - wie ausgeführt - faktisch um eine grundstückinterne Erschliessungsanlage für eine bestehende Liegenschaft mit
marginalem Verkehrsaufkommen handelt, wird selbst die in der VSS-Norm SN 640 201 vorgegebene minimale Breite von 2,20 m respektiert. Daraus erhellt, dass selbst eine 2,50 m (statt 2,60 m) lichte Breite aufweisende Hauszufahrt aus der Sicht der Verkehrssicherheit bzw. -gefährdung bewilligbar wäre. Letzteres umso mehr, als diese Breite nur auf dem ca. 5 m langen Teilstück auf Parzelle Nr. 66 einzuhalten wäre und die Zufahrt im Bereich der Bauparzelle Nr. 536 gemäss den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen breiter vorgesehen ist. Unter dem geschilderten Aspekt steht der Anlage, wie die Gemeinde bereits mit der Baubewilligung zu Recht zum Ausdruck gebracht hat, nichts entgegen. - Die Beschwerde erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen. 5. a)Entsprechend dem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zulasten des Beschwerdeführer. b)Der Beschwerdeführer wird überdies gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die mit der Kostennote vom 12. Juni 2012 geltend gemachte Parteientschädigung von Fr. 5‘206.05 (inkl. MWST) lässt sich mangels detaillierter Darstellung der einzelnen Aufwände nicht nachvollziehen. Sie erscheint insgesamt als zu hoch und ist entsprechend angemessen zu reduzieren. Die geschuldete Parteientschädigung wird ermessensweise auf Fr. 4‘000.-- (inkl. MWST) festgelegt und dieser Betrag ist dem Beschwerdeführer zu überbinden. c)Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend