BGE 132 V 387, 1C_103/2013, 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 12 186/12 174A/13 214 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross URTEIL vom 4. Februar 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache STWEG A., und B., beide vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 und R 13 214 D., Beschwerdeführer im Verfahren R 12 174 gegen Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin und
2 - C._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher, Beschwerdegegner betreffend Baueinsprache
3 - 1.C._____ ist Miteigentümer zur Hälfte von Parzelle 3219 in Y.. 1345 m² des Grundstücks von total 1584 m² liegen in der Wohnzone W4 mit ei- ner zulässigen Ausnützung von 0.4. 236 m² liegen im üG (Strassen- fläche), 2 m² liegen in der Wohnzone W2 (1 m²= Rundungsdifferenz). Berg- und talseits verläuft eine Quartierstrasse, welche ungefähr in der Mitte der Parzelle diese in einer Kurve durchschneidet. Die STWEG A. ist Eigentümerin der westlich angrenzenden, obenliegenden Pa- rzelle 3215, B._____ ist Eigentümer der ebenfalls westlich angrenzenden, obenliegenden Parzelle 3214. Die Quartierstrasse liegt oberhalb unter anderem auf Parzellen 3214 und 3215. Zum Teil befindet sich zwischen Strassenrand und Parzelle ein schmaler Landstreifen (Plan Situation, Bei- lage 1 der Beschwerdegegnerin). 2.Am 17. Juli 2012 stellte C._____ das Gesuch für den Neubau eines Mehr- familienhauses auf Parzelle 3219. Das Gebäude ist im südlichen Teil von Parzelle 3219, zwischen Quartierstrasse oben und unten und südlich der erwähnten Kurve geplant. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 1345 m² ist die Konsumation einer BGF von 536.58 m² (Reserve 1.42 m²) so- wie Nebenraumflächen von 180.83 m² (Reserve 7.47 m²) geplant. Die Firsthöhe beträgt bei zulässigen 12 m 11.01 m, die Gebäudehöhe liegt bei 8.905 m bei zulässigen 9 m. Westwärts wird ein minimaler Grenzabstand von 4.45 m, ostwärts von 8 m gewahrt (Fassadenplan, Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Gegenü- ber der Quartierstrasse wird westwärts ein Abstand von 5 m, auf den an- deren Seiten von mehr als 5 m eingehalten (Situation, Beilage 1 der Be- schwerdegegnerin). Die Westfassade ist 22 m, die Ostfassade 23.5 m lang, Letzteres auf- grund des nicht rechtwinkligen Anschlusses an die Nord- bzw. Südfassa- de, bzw. unterschiedlichen Gebäudebreiten (Plan Grundrisse, Beilage 9 der Beschwerdegegnerin).
4 - 3.Dagegen erhoben u.a. die STWEG A._____ und B._____ am 9. August 2012 Einsprache (Einsprache B._____ nicht bei den Akten) und beantrag- ten die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuell sei das Baugesuch zur Überarbeitung an den Baugesuchsteller zurückzuweisen. Die maximale Gebäudelänge in der W4 von 22 m sei überschritten. Die grösste Seite des kleinsten Rechteckes gemäss Art. 56 Abs. 1 BG betra- ge 25.15 m. Die restliche Gebäudelänge sei mit 23.5 m angegeben. Der Strassenabstand auf der Ost- und auf der Westseite von mindestens 5 m sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben ordne sich nicht gut in die Umgebung und Landschaft ein. Art. 1 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG seien verletzt. Es müssten alle Vorschriften auch des eidgenössischen Rechts eingehal- ten sein. Allfällige Überprüfungen und Einwände im Zusammenhang mit der Gebäude- und Firsthöhe sowie der AZ blieben im Fall einer Be- schwerde an das Verwaltungsgericht vorbehalten. Innert der Auflagefrist erhob auch der D._____ Einsprache und beantrag- te die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er sei zur Beschwer- deerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende Bauvorhaben anwendbar. Am 13. August 2012 verzichtete C._____ auf eine Vernehmlassung dazu. 4.Am 23. August, mitgeteilt am 9. November 2012, wies der Gemeindevor- stand X._____ u.a. die Einsprachen der STWEG A._____ und von B._____ sowie des D._____ im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen. Gemäss Art. 56 Abs. 2 BG seien niedere An- und Nebenbauten bis 3 m Gebäudehöhe an die Gebäudelänge nur anzurechnen, wenn durch sie Baukörper verbunden würden, die unter sich weniger als den zonen- gemässen Abstand aufwiesen, ihre Grundfläche grösser als 40 m² sei und
5 - der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthielte. Der südseitige Gara- genanbau überschreite die maximal zulässige Gebäudelänge mit einer Fläche von 27.4 m², sei weniger als 3 m hoch und enthalte keine Wohn- und Arbeitsräume, weswegen er bei der Gebäudelänge nicht berücksich- tigt werde. Aufgrund der Höhenunterschiede auf der Bauparzelle seien Mauern zum Abstützen des Geländes notwendig. Diese setzten zwar direkt an das Gebäude an, seien aber nicht Bestandteil eines Raumes, folglich kein Gebäudeteil und bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht zu beach- ten. Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG müsse von Gemeinde- und Privatstrassen ein Abstand von mindestens 5 m ab Fahrbahnrand- bzw. Trottoirgrenze ein- gehalten werden. Auf dem Plan "Situation mit Fotoplan", Beilage 2 der Beschwerdegegnerin, seien Grenzen und Strassenränder und das Projekt eingezeichnet und vermasst. Gemäss diesem Plan betrage der Abstand zum Strassenrand überall mindestens 5 m. In Y., im Gebiet der Bauparzelle, seien in den vergangenen Jahr- zehnten Stilrichtungen eingeschlagen und Formen und Baumaterialien gewählt worden, die sich von der ursprünglichen traditionellen Bauweise aufgrund der heutigen Bedürfnisse gelöst hätten. Formen und Grössen der Bauten in der Umgebung seien alles andere als einheitlich. Die schwindenden Baulandreserven hätten dazu beigetragen, dass verdichtet gebaut werde und die zulässigen Masse ausgenützt würden. Das vorlie- gende Projekt reihe sich in diese Entwicklung ein, bette sich in die archi- tektonischen Gegebenheiten der baulichen Umgebung ein und verstosse nicht gegen Art. 1 BG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 1 KRG. D. sei nicht einsprachelegitimiert. Ab dem 11. März bis 31. Dezem- ber 2012 eingereichte Baugesuche könnten zudem nach bisherigem Recht beurteilt und entsprechend bewilligt werden.
6 - 5.Dagegen erhob D._____ am 5. Dezember 2012 Beschwerde beim Ver- waltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 23. August/9. November 2012 und die Nichterteilung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur Neube- urteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Verfahren R 12 174). Er sei zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende Bauvorhaben anwendbar. Am 11., mitgeteilt am 12. Dezember 2012, trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde nicht ein. Dagegen erhob D._____ beim Bundesgericht am 28. Januar 2013 Beschwerde und bean- tragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Eventuali- ter sei die dem Projekt von C._____ in Y._____ erteilte Baubewilligung aufzuheben. Am 7., mitgeteilt am 31. Oktober 2013, hiess das Bundesge- richt die Beschwerde gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf (BGE 1C_103/213). Es wies die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück. Das Bundesgericht erwog, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten am 11. März 2012 anwendbar sei. Baube- willigungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 in den betroffenen Gemeinden erteilt worden seien, seien auf Beschwerde aufzuheben. Die Beschwerde sei daher grundsätzlich gutzuheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Fraglich sei, ob die Sache an das Verwaltungsgericht oder (unter Mitaufhebung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids) an die Gemeinde zurückzuweisen sei. Hier bestehe die Besonderheit, dass noch eine weitere Beschwerde gegen das Bauvorhaben vor Verwaltungs- gericht hängig sei. Es erscheine sinnvoll, dieses Verfahren mit dem vor- liegenden zu koordinieren. Hierfür sei die Sache – dem Hauptantrag des D._____ entsprechend – an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
7 - 6.Gegen den Einspracheentscheid/die Baubewilligung vom 23. August/9. November 2012 erhoben auch die STWEG A._____ und B._____ am 10. Dezember 2012 Beschwerde (Verfahren R 12 186) und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Dem Bauvorhaben auf Parzelle 3219 in Y._____ sei die Bewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 9. Januar 2013 erteilt). Der Beschwerdegegner beabsichtige, ein wuchtiges Mehrfamilienhaus zu errichten, mit zwei Wohngeschossen und einem oberirdischen Garagen- geschoss. Das rechtliche Gehör sei verletzt. Art. 103 Abs. 2 lit. c BG schreibe vor, dass Fassadenpläne mit bestehenden und neuen Terrainlinien, einsch- liesslich Höhenkoten, beizulegen seien. Dies sei hier nicht der Fall. Auch fehlten alle Höhenangaben des Geländeverlaufs. Die Zeichnung des ge- wachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade, widerspreche den tatsächlichen Verhältnissen. Die Gebäudehöhe werde nicht vom ge- wachsenen Boden aus angegeben, sondern von den aufgeschüttetem Koten aus, was baurechtswidrig sei, vor allem bei den Gebäudeecken Nord-Ostfassade und Süd-Ostfassade. An der Ostfassade werde stark abgegraben und die Koten der Privatstrasse in Bezug zu den Koten der jeweiligen Garagenboxen fehlten. Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. Art. 43 Abs. 1 KRVO sei verletzt. Die Gebäudelänge dürfte maximal 22 m betragen. Gemäss Art. 56 Abs. 1 BG gelte die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welche das Gebäu- de umfasse. Das kleinste Rechteck (12.10 m x ca. 25 m) beinhalte 302.5 m² (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 9). Es weise auf seiner längsten Seite über 25 m auf. Die Einsprache habe nicht den Anbau bemängelt, was die Vorinstanz übersehen und lediglich Abs. 2 von Art. 56 BG erwähnt habe. Die nach Art. 56 Abs. 1 BG erfolgte Skizze berücksich- tige den Anbau nicht. Auch ohne diesen überschreite das Hauptgebäude die zulässige Länge um über 3 m. Der Beschwerdegegner habe Art. 56
8 - Abs. 1 BG nicht berücksichtigt und die Gebäudelänge rechtwinklig ge- messen. Sie gehe von einem grösseren Rechteck von 323.4 m² (14.7 m x 22 m) aus (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 10). Der Plan zeige aber, dass die Gebäudelänge in der Fassadenflucht gemessen 23.5 m betrage. Somit werde die Fassadenlänge auch so um 1.5 m überschritten. Das Garagengeschoss trete zudem als ganzer Baukörper in Erscheinung. Deshalb könne die Auskragung nach Süden keine Anbaute im Sinne von Art. 56 Abs. 2 sein. Somit müsste bei der Ermittlung des kleinsten Recht- eckes die gesamte Garage zusätzlich mit einbezogen werden. Gemäss Art. 55 Abs. 3 BG seien die Gebäude- und Firsthöhen bei Ab- grabungen vom neu gestalteten Terrain aus zu messen. Massgebend sei der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains. Das Bauvorhaben miss- achte diese Vorschrift. Die Kotenangaben fehlten in den Plänen. Der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains befinde sich auf ca. 1‘483.5 m über Meer, die Firsthöhe auf 1‘496.4 m.ü.M. und die Gebäudehöhe auf 1‘494.2 m.ü.M. Die Firsthöhe werde um ca. 90 cm, die Gebäudehöhe um ca. 1.7 m überschritten. Gemäss Art. 55 Abs. 4 BG sei das arithmetische Mittel als Höhe festzule- gen, wenn an einer Gebäudeecke unterschiedliche Höhen bestünden. Diese Bestimmung komme bei der südöstlichen und eventuell auch bei der nordöstlichen Gebäudeecke nicht zur Anwendung. Der Strassenabstand müsse mindestens 5 m betragen. Die Pläne stimm- ten mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht überein. Auf der Ostseite sei der Strassenabstand im Bereich des Eingangs zum Treppenhaus und auf der Westseite auf der Höhe der Liegenschaft 3214 verletzt. Parzelle 3214 rage 0.55 m in die Privatstrasse hinein. Der Grenzabstand zwischen diesen Grundstücken und der geplanten Baute betrage nur 4.45 m. In den Plänen fehlten die Koten der Aufschüttungen und Abgrabungen. Die Unterschiede vom gewachsenen Terrain zu den geplanten Aufschüt- tungen und die Kotenunterschiede vom gewachsenen Terrain zu den Ab-
9 - grabungen seien nicht ersichtlich. Nord- und Südfassaden wiesen extre- me Aufschüttungen auf. Beim Stützmauerkranz fehlten Angaben. Auf der Ostseite werde massiv abgegraben. Die Strasse steige rechts vom Garageneingang aus gesehen sehr steil an. Links vom Eingang sin- ke die Rampe erheblich. Die Rampe sei in den Plänen bei der Garagen- einfahrt nicht eingezeichnet, die Abweichungen vom gewachsenen Boden seien nicht angegeben. Ohne Anpassung des Geländes sei die Einfahrt in die Garage nicht möglich. Dies sei ästhetisch fragwürdig und es bestehe die Gefahr, dass der Beschwerdegegner die Kote des gewachsenen Bo- dens mittels Aufschüttungen verändern werde. Es sei unklar, ob der Berechnung der AZ nur das Baugrundstück ohne Anteil an der Strassenparzelle zu Grunde gelegt worden sei. Vorsorglich werde die Überschreitung der AZ gerügt. Das wuchtige Gebäude füge sich als klobige Baute nicht in das ländliche und liebliche Quartier ein. Der Orts- und Quartiercharakter sei durch klei- nere Gebäude geprägt. Die hier gewollte Verdichtung entspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers und der Planer. Daran vermöchten einzel- ne bereits bestehende, allenfalls nicht besonders gelungene Bauten die Schutzwürdigkeit der Umgebung nicht aufzuheben (sinngemäss VGU R 03 69 mit Hinweisen). Unhaltbar sei ebenfalls das in Verletzung des Bau- gesetzes geplante Volumen, sodann die unbefriedigende Architekturspra- che. Art. 75b BV sei verletzt. 7.Am 4. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, was sie u.a. wie folgt begründete: Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Wie sich den Plänen "Fassaden", Beilage 7, und "Schnitte", Beilage 16 der Beschwerdegegnerin, entneh- men liessen, seien die Koten an den für die Ermittlung der Gebäude- und
10 - Firsthöhe massgebenden Punkten aufgeführt. Die Abgrabungen und Auf- schüttungen liessen sich massstabgetreu nachvollziehen. Die Aufnahme sei durch den Geometer erfolgt. Aufgrund dieser Angaben hätten sich die Einsprecher und die Baubehörde ein zuverlässiges Bild über die Situation vor und nach der Realisierung machen können. Das Baugespann solle zusammen mit der Publikation des Bauvorhabens unter anderem den Nachbarn darauf aufmerksam machen, dass auf der Nachbarparzelle ein Bauvorhaben beabsichtigt sei, ihn die Ausmasse ab- lesen lassen und dazu bewegen, die aufgelegten Pläne einzusehen. Erst mit der Einsichtnahme in die Pläne würden die Details zur Kenntnis ge- bracht und liessen eine Überprüfung der Zulässigkeit zu. In ihrer Praxis zu Art. 53 KRVO verlange die Baubehörde, dass die Gebäudekuben auf- grund des Baugespanns nachvollziehbar seien. Art. 43 Abs. 2 BG be- schränke die Dachneigung (zwischen 16° und 28°) und es werde auf die Profilierung der Firste regelmässig verzichtet, zumal der zulässige Rah- men erkennbar sei und Betroffene sich durch Einsichtnahme in die Pläne den Durchblick verschaffen könnten. Dies sei hier der Fall. Selbst wenn die Profilierung mangelhaft gewesen wäre, sei den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 kein Nachteil erwachsen. Die Gebäudelänge werde aufgrund von Art. 61 BG in Verbindung mit Art. 56 BG festgelegt. Gemäss Art. 56 BG gelte als Gebäudelänge die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welches das Gebäude umfasse. Niedere An- und Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe seien bei über 40 m² grossen oder Wohn- oder Arbeitsfläche enthaltenden An- und Nebenbau- ten miteinzurechnen. Der aus der Südfassade auskragende Garagenteil sei nach der Praxis der Gemeinde zu Art. 56 BG nicht in die Gebäudelän- ge einzubeziehen (VGU R 09 112). Es sei nicht das flächenkleinste Rechteck, welches die längste Fassade, sondern das kleinste, welches das Gebäude umfasse (s. S. 9 Vernehm- lassung, b1), massgebend. Die Gemeinde habe ihre Praxis zu Art. 56
11 - Abs. 1 BG bei nicht gänzlich rechteckigen Gebäuden für die Ermittlung der maximal zulässigen Gebäudelänge die im rechten Winkel stehenden, und gleich langen Gebäudebreiten auf die gleiche Länge gebracht und alsdann die so erzielte hypothetische Gebäudelänge ermittelt. Damit komme sie dem Wortlaut der Bestimmung am nächsten: Es würden grösstenteils die geplanten Fassadenmasse übernommen, das kleinste Rechteck umfasse das geplante Gebäude sprichwörtlich. Bei der von den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 angewandten Methode werde wohl das flächenkleinste Rechteck ermittelt, das, was das Gesetz aber gerade nicht verlange, aber einzig eine Fassade, nämlich die längste, um- fasse. Die beschwerdeführerische Betrachtungsweise (s. S. 9 der Ver- nehmlassung der Beschwerdegegnerin, b2) führe zu einem hypotheti- schen Grundriss, der ausser der längsten Seite nichts mit der geplanten Baute gemeinsam habe. Diese Betrachtung habe mehr als das flächenkleinste Rechteck vor Augen, die kommunale Auslegung ziele aber auf das Umfassen ab. Art. 56 Abs. 1 BG habe zudem nicht die Be- nachteiligung von Eigentümern von dreieckigen Grundstücken gegenüber Eigentümern von rechteckigen Grundstücken bezweckt. Wäre hier ein völlig rechteckiges aber voluminöseres Gebäude zulässig, offenbare sich die Richtigkeit der gemeindlichen Auslegung. Als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei. Dies entspreche dem Ziel des Artikels. Es solle der Bau überlanger Fas- saden vermieden werden. Es könne nicht gesagt werden, die Auslegung der Baubehörde lasse sich sachlich nicht vertreten. Einerseits spreche das BG nicht vom flächenkleinsten Rechteck, anderseits komme die kommunale Auslegung dem Wortsinn von Umfassen näher, ausserdem werde berücksichtigt, dass ein voluminöserer, aber rechteckiger Bau mit 90°-Ecken mit ebenso grosser Diagonale durchaus zulässig wäre. Zudem halte die von den Be- schwerdeführern im Verfahren R 12 186 einsehbare (West-)Fassade die
12 - zulässige Gebäudelänge ein. Die Ostfassade sei von ihnen nicht einseh- bar. Bei den Hauptgebäudeecken 1 und 4 komme die Sonderregelung von Art. 55 Abs. 4 BG für die Ermittlung des Schnittpunktes der Fassade mit dem massgebenden Terrain zum Tragen. Hier träten unterschiedliche Höhen aufgrund von Stützmauern/Anbau auf. Bei Hauptgebäudeecke 1 ergebe sich so eine Kote von 1‘487.675 m.ü.M (1‘486.300 + 1‘483.050 : 2), bei Hauptgebäudeecke 4 eine Kote von 1‘484.86 m.ü.M (1‘485.805 + 1‘483.915 : 2). Die massgebenden Koten seien im Plan Fassaden in der Süd- und Nord- fassade eingetragen (Plan Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Die Ge- bäudehöhe rechne sich wie folgt (Tabelle, S. 12 Vernehmlassung) und betrage 8.905 m. Der höchste Punkt des geneigten Daches liege gemäss Plan Fassaden (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) auf 1‘496.400 m.ü.M. Das Mittel der massgebenden Terrainhöhen aller Hauptgebäude- ecken betrage 1‘485.390 m.ü.M. Aus der Differenz dieser beiden Höhen errechne sich gemäss Art. 55 Abs. 2 BG die Firsthöhe. Sie betrage hier 11.01 m bei einer zulässigen Firsthöhe von 12 m. Auf der Westseite betrage der Strassenabstand 5 m. Gerade im Bereich von Parzelle 3214 befinde sich zwischen Strasse und Parzellengrenze noch ein schmaler, nicht mit Fahrbahn belegter Streifen der Parzelle
13 - Aus Sicht der Baubehörde seien in den Aufschüttungen und Abgrabungen keine materiellen Baurechtsverletzungen zu erblicken. Der Umfang der Erdarbeiten lasse sich aufgrund der Kotenangaben auf dem Plan Fassa- den (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) ermitteln. Wie sich dem Liegenschaftsbericht (Beilage 4 der Beschwerdegegnerin) entnehmen lasse, messe das Baugrundstück 1‘584 m². Die Strassen- fläche (236 m²) befinde sich im üG, 2 m² in der Wohnzone 0.2, 1 m² sei die Rundungsdifferenz. In der BGF-Berechnung sei die in der Wohnzone 0.4 befindliche Fläche, nämlich 1‘345 m², herangezogen worden. Zulässig seien somit 538 m² BGF. Diese Grösse werde nicht überschritten. Das geplante Wohnhaus halte sich bei den Abmessungen an die gesetz- lichen Vorgaben. Der Gesetzgeber habe solche Volumina in diesem Quartier gewollt. Gerade der Grundsatz, die vorhandenen Baulandres- sourcen möglichst auszuschöpfen, führten zu verhältnismässig grossvo- lumigen Bauten. Dies habe im vergangenen Jahrzehnt in der Umgebung des Baustandortes zu voluminösen Gebäuden geführt. Die Gestaltung und Materialisierung gebe die bauliche Entwicklung in der Umgebung des Baustandortes in den letzten Jahrzehnten wieder. Dies werde der Augen- schein zeigen. 8.Am 4. Februar 2013 beantragte auch der Beschwerdegegner die Abwei- sung der Beschwerde. Seine Argumentation entspricht im Wesentlichen derjenigen der Be- schwerdegegnerin. Zu den kritisierten Aufschüttungen führte er aus, dass beim Stützmauerkranz keine Angaben fehlten. Der Fassadenplan (Ost- fassade) sage, dass die Höhe beim Anschluss an die Garage 2.6 m be- trage. Weiter könne dem Fassadenplan Nordfassade (Beilage 7 der Be- schwerdegegnerin) und dem Plan Schnitte A + B (Schnitt A-A, Beilage 16 der Beschwerdegegnerin) entnommen werden, dass die Einfahrt von der Strasse in die Garage eben sei. Dies ergebe sich auch aus dem Umge-
14 - bungsplan (Beilage 8 der Beschwerdegegnerin), welcher zeige, dass der Anschluss des Vorplatzes an die Garage mit einer Kote von 1‘483.50 m.ü.M. den in diesem Bereich angegebenen Koten der Strasse mit 1‘483.30 bzw. 1‘483.50 m.ü.M. entspreche. Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 sei falsch. 9.Am 7. März 2013 hielten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 replicando an ihren Anträgen fest. Sie hielten daran fest, dass sich die Abgrabungen und Aufschüttungen nicht genau ermitteln liessen, ebenso wenig die Angaben bezüglich des gewachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade. Diese ent- sprächen nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Sämtliche Kotenangaben des gewachsenen Bodens fehlten. Aufgrund der fehlenden Höhenkoten könnten die Gebäude- und Firsthöhen nicht mit der nötigen Präzision be- rechnet werden. Die massiven Terrainveränderungen bei der Garage sei- en auf den Plänen nicht ersichtlich. Auf dem Fassadenplan sei die anstei- gende Privatstrasse in den Fassaden- und Schnittplänen überhaupt nicht eingezeichnet und bei den Garagentoren fehlten sämtliche Koten. Das rechtliche Gehör sei verletzt. Eine objektive Überprüfung mit den tatsäch- lichen Geländeverhältnissen erweise sich als zwingend. Die Koten des gewachsenen Bodens bei allen Gebäudeecken seien zwingend durch ei- nen unabhängigen Geometer aufzunehmen. Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. Damit sei die Profilierung nicht vollständig gewesen. Die Gebäudelänge sei die längere Seite des flächenkleinsten Rechteckes, welches das Gebäude enthalte und auf deren Seite je mindestens eine Gebäudeecke zu liegen komme. Dies entspreche auch der SIA-Norm
15 - Sache. Das Gebäude mit Grundriss b2 hätte eine höhere AZ und einen kleineren Strassenabstand zur Folge als das Gebäude mit Grundriss c2. Es könnte somit gar nicht bewilligt werden, weil andere Bestimmungen des Baugesetzes verletzt würden. Auch das vom Bauherrn angesproche- ne Dreieck erfülle die Bestimmungen der Gebäudelänge, falls dies das Rechteck tue. In der Vernehmlassung, S. 5, Ziff. 6, werde fälschlicherwei- se das Gegenteil behauptet. Die Beschwerdegegner bestritten nicht, dass die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 das flächenkleinste Rechteck bestimmt hätten, wel- ches das Gebäude umfasse. Die Beschwerdegegnerin anerkenne mit ih- ren Figuren 2b und 2c, dass die Gebäudelänge an der Ostfassade mehr als 25 m betrage. Sie sei 25.77 m lang (Plan Grundriss UG, Beilage 9 der Beschwerdegegnerin). Mit den Balkonen hätten die Rechtecke nichts zu tun. Zusätzlich träten links und rechts zwei Stützmauerflügel wuchtig in Er- scheinung. Dies führe zu einem Erscheinungsbild mit einer Gesamtlänge von rund 40 m. Dies sei gesetzeswidrig und nicht zumutbar. Auch wider- spreche dies der bestehenden Siedlungsstruktur. Die beiden bestehen- den Mehrfamilienhäuser lägen viel tiefer als die geplante Baute. Diese würde die Siedlungsstruktur mit ihren enormen Bauvolumen markant ne- gativ beeinflussen. Das Garagengeschoss trete als ganzer Baukörper in Erscheinung. Die gesamte Garage wäre eigentlich bei der Ermittlung des kleinsten Rechteckes mit einzubeziehen, womit die Gesetzesverletzung noch viel gravierender wäre. Es spiele keine Rolle, ob die Gebäudelänge auf der abgewandten Ostsei- te überschritten sei. Die Beschwerdegegnerin verwechsle die Gebäudeecken 1 und 4. Die Gebäudeecke 1 betreffe die Nordostfassade und die Gebäudeecke 4 die Südostfassade. Der Beschwerdegegner berechne die Höhe der Gebäu- deecken 1 und 4 falsch. Er wende für die Berechnung der Gebäude- und
16 - Firsthöhe die Aufschüttungskote anstelle der Höhenkote des gewachse- nen Bodens an. Wie erwähnt, fehlten in den Fassaden- und Schnittplänen sämtliche Kotenangaben des gewachsenen Bodens, der Abgrabungen sowie der ansteigenden Privatstrasse entlang der Ostfassade. Pro Gebäudeecke seien zwingend die folgenden Koten anzugeben: Bei allen Gebäudeecken der gewachsene Boden, die Koten bei allfälligen Abgrabungen und bei allfälligen Aufschüttungen sowie die definitiven Ko- ten nach Fertigstellung des Bauwerks (bei allen Gebäudeecken). Die in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vorgenommene Berechnungsart sei gesetzeswidrig. Bei der Ermittlung der Höhe bei den Gebäudeecken bei Abgrabungen müsse auf die Abgrabungskoten und auf die Koten des gewachsenen Bodens abgestellt werden. Es dürfe nicht die Höhe des Bodens nach Aufschüttung verwendet werden. Bei den Stützmauern sei von den Abgrabungskoten und Koten des gewachsenen Bodens auszugehen und nicht von den Aufschüttungen. Gemäss Plänen sei die Stützmauer ein Stockwerk hoch. Die Aufschüttun- gen könnten nicht Ausgangslage sein. Mit diesen falschen Berechnungen liesse sich eine höhere Baute erstellen. Die bestehende Privatstrasse sei auf dem Geometerplan nicht aufge- nommen worden. Der Strassenabstand gegenüber Parzelle 3214 könne deshalb nicht präzise bestimmt werden. Die Strasse sei breiter als im Plan Situation mit Fotoplan (Beilage 2 der Beschwerdegegnerin) einge- zeichnet. Gegenüber Parzelle 3214 seien die erforderlichen 5 m unter- schritten. Zudem werde Privateigentum des Beschwerdeführers B._____ beansprucht und diesbezüglich sei der Grenzabstand verletzt. 10.Am 18. April 2013 beantragte der Beschwerdegegner im Verfahren R 12 186 duplicando, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit sie zufolge Ge- genstandslosigkeit nicht abzuschreiben sei. Die Beschwerdegegnerin habe die Gebäudelänge richtig bemessen.
17 - Die Gebäudehöhe sei nach der Berechnungsart der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 um 19 mm überschritten (vgl. Darstellung im Schrei- ben des Beschwerdegegners an die Beschwerdegegnerin vom 12. April 2013, Beilage 19 der Beschwerdegegnerin). Er habe der Baubehörde am
18 - schwerdegegnerin) fehle, die aber ohne weiteres aus dem Plan Bauprofile (Beilage 17 der Beschwerdegegnerin) entnommen werden könne. Zudem hätten sich die Einsprecher zu den von der Baubehörde aufgrund der Un- terlagen angewendeten Koten äussern können. Aufschüttungen bis zu 0.8 m seien lediglich meldepflichtig (Art. 102 Ziff. 17 BG). Die Aufschüttungen und Abgrabungen ergäben sich nachvollziehbar aus den Plänen. Art. 56 Abs. 2 BG spreche nicht vom flächenkleinste Rechteck, sondern vom kleinsten Rechteck, welches das Gebäude umfasse. Die Gebäu- delänge sei korrekt bestimmt worden. Dasselbe gelte für den Strassenabstand. 12.Am 1. Mai 2013 schrieben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 noch, Art. 56 Abs. 1 BG lasse keinen Interpretationsspielraum offen. Das kleinste Rechteck sei das flächenkleinste Rechteck. Betreffend Gebäudehöhe bestünden begründete Zweifel, dass die Höhenkoten des gewachsenen Bodens im neu eingereichten Plan Projek- tänderung Gebäudehöhen Fassaden vom 11. April 2013 mit dem effekti- ven Gelände übereinstimmten. Zum Beispiel würde sich bei der Garagen- einfahrt beim Hauptgebäudeeck 1 eine Abgrabung von 2.52 m aufdrän- gen, was wohl nicht den örtlichen Gegebenheiten entspreche. Betreffend Grenzabstand bleibe es dabei, dass widerrechtlich Grundei- gentum des Beschwerdeführers B._____ beansprucht werde. 13.Am 2. Mai 2013 bestätigten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186, die STWEG A._____ bestehe nur aus den aufgeführten Stockwerkei- gentümern, welche allesamt Vollmacht erteilt hätten. Somit liege sinn- gemäss ein einstimmiger Entscheid der STWEG betreffend Beschwerde- erhebung vor.
19 - 14.Am 10. Juli 2013 stellte der Beschwerdegegner das Gesuch um Sistie- rung des Verfahrens im Verfahren R 12 186 bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Bewilligung der Beschwerdegegnerin für das Projektände- rungsgesuch vom 8. Juli 2013. In diesem hatte der Beschwerdegegner der Beschwerdegegnerin den Antrag gestellt, das eingereichte Erst- und Zweitwohnungsprojekt in ein reines Erstwohnungsprojekt umzuwandeln. 15.Dagegen erhoben die STWEG A._____ und B._____ Einsprache. Sie beantragten, die Baubewilligung sei zu verweigern, soweit sich die Projek- tänderung nicht ausschliesslich auf die Nutzungsänderung von Zweit- in Erstwohnungen beziehe. Die Einsprecher wehrten sich gegen das Bau- vorhaben an sich. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben würden sich aus der Beschwerde und der Replik im Verfahren R 12 186 des Verwaltungsgerichts ergeben. Sie führten die einzelnen Einwände kurz zusammengefasst nochmals auf. 16.Der Beschwerdegegner beantragte am 9. August 2013, auf die Einspra- che sei nicht einzutreten und das Projektänderungsgesuch sei zu bewilli- gen. 17.Am 22. August, mitgeteilt am 7. Oktober 2013, trat die Beschwerdegegne- rin im Sinne der Erwägungen auf die Einsprache nicht ein. Zudem erteilte sie die Baubewilligung mit der Auflage, wonach die gesamte Wohnfläche auf Parzelle 3219 dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde X._____ genutzt werden müsse. Sie erwog, dass das ursprüngliche Baugesuch nicht Gegenstand der Auf- lage vom 19. Juli 2013 gewesen sei und deshalb auch nicht mehr gerügt werden könne. Gegen den Inhalt der Projektänderung, die Umwandlung von Zweitwohnungen in Erstwohnungen, seien keine Rügen vorgebracht worden, weswegen auf die Einsprache nicht einzutreten sei.
20 - 18.Am 8. Oktober 2013 erhoben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 dagegen wiederum Beschwerde (Verfahren R 13 214) und beantrag- ten die Aufhebung dieser Verfügung und dem Bauvorhaben sei die Bewil- ligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu er- teilen. Die Beschwerde sei mit dem Verfahren R 12 186 zu vereinigen. In der Verfügung vom 7. Oktober 2013 habe die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung erteilt. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben ergäben sich aus den Eingaben im Verfahren R 12 186, welche integrie- renden Bestandteil der vorliegenden Einsprache (recte: Beschwerde) bil- deten und worauf verwiesen werde. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
21 - b)Zum zuletzt angehobenen Verfahren R 13 214 gilt es klarzustellen, dass diese Beschwerde gar nicht gegen die Projektänderung vom 8. Juli 2013 - nämlich der Nutzungsänderung der gesamten Wohnfläche auf Parzelle 3219 neu als Erstwohnungen und nicht mehr als Zweitwohnungen - an sich gerichtet war. Die Beschwerdeführer begründeten ihre erneute Be- schwerde – nach der ersten Eingabe R 12 186 im Dezember 2012 – viel- mehr damit, dass so verhindert werden sollte, dass durch die neue Publi- kation des Gesuchs ein Präjudiz bezüglich des ursprünglichen Bauvorha- bens vom 17. Juli 2012 geschaffen werden könnte. Auslöser war dabei die von der Beschwerdegegnerin gewählte Formulierung im (Nichteintre- tens-) Entscheid vom 7./8. Oktober 2013 unter Ziff. 3.1 Satz 2 des Dispo- sitivs (S. 2), die wie folgt lautete: "Die Baubewilligung wird mit nachfol- gender Auflage erteilt." Korrekterweise – und um unnötigen Missver- ständnissen vorzubeugen – hätte die Beschwerdegegnerin im betreffen- den Dispositiv aber einzig über die allein zur Diskussion stehende Projek- tänderung entscheiden dürfen, indem sie einfach bestimmt hätte: "Die Projektänderung wird genehmigt." Eine allfällige und von den Beschwer- deführern offensichtlich befürchtete Präjudizwirkung bezüglich der zuvor bereits angefochtenen Baubewilligungserteilung und diesbezüglich immer noch vor Verwaltungsgericht hängigen Beschwerde R 12 186 wäre damit zum vornherein ausser Betracht gefallen. Die Beschwerde R 13 214 ist von den Beschwerdeführern demnach also rein vorsorglich für den Fall erhoben worden, dass die Beschwerdegegnerin tatsächlich die bereits 2012 angefochtene Baubewilligung als Ganzes nochmals erteilt hätte; an- statt sich (recte) lediglich noch auf die Genehmigung der Projektänderung zu beschränken. Immerhin wurde in den Erwägungen unter Ziff. 2.2 des angefochtenen (Nichteintretens-) Entscheids vom 7./8. Oktober 2013 je- doch bereits klargestellt, dass es sich hier gemäss Publikation und Aufla- ge nur um die Projektänderung vom Juli 2013 handle und das ursprüngli- che Baugesuch nicht Gegenstand der Auflage gewesen sei. Auch in ihrer
22 - Vernehmlassung vom 4. November 2013 zur Beschwerde R 13 214 stell- te die Beschwerdegegnerin nochmals klar, dass es beim Entscheid vom 7./8. Oktober 2013 alleine und ausschliesslich um die Nutzungsänderung von Zweit- in Erstwohnungen als Projektänderung gegangen sei. Für das Gericht ergibt sich damit in einer Gesamtwürdigung, dass die Beschwer- degegnerin zu Recht nicht auf die nochmalige Einsprache der Beschwer- deführer vom Sommer 2013 eingetreten ist, was im Resultat zur Abwei- sung der Beschwerde R 13 214 führen muss. Der (Nichteintretens-) Ent- scheid der Beschwerdegegnerin war nämlich aus folgenden zwei Grün- den richtig: Zum Einen sind die im Verfahren R 13 214 vorgebrachten Rügen betreffend materieller Baurechtsverletzung bereits allesamt Ge- genstand der im Verfahren R 12 186 aufgeworfenen Rechtsfragen gewe- sen und daher unverändert immer noch Thema des seit Sommer 2012 vor Verwaltungsgericht hängigen Bauprozesses auf Parzelle 3219 (schon begründete Litispendenz seit 2012; erneute Rechtsanhängigmachung in derselben Bauangelegenheit im Jahre 2013 deswegen unzulässig und unnötig); und zum Zweiten fehlt es den Beschwerdeführern bei dieser Fallkonstellation bereits an einem rechtserheblichen und schutzwürdigen Anfechtungsinteresse im Sinne von Art. 50 des Gesetzes über die Ver- waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) für die Behandlung der in der Beschwerde R 13 214 erneut erhobenen Rügen, weil sonst dieselben Rügen bezüglich Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauvorhabens auf Parzelle 3219 in zwei verschiedenen Verfahren (R 12 186 und R 13 214) behandelt und entschieden würden, was nicht zuletzt aus prozessökono- mischen Gründen ein völliger Unsinn und Leerlauf wäre. An der Abwei- sung der Beschwerde R 13 214 führt deswegen kein Weg vorbei. Die ein- gangs erwähnte Feststellung, dass die Beschwerdegegnerin hier eigent- lich erst durch ihre missverständliche Formulierung im Dispositiv (Ziff. 3.1 Satz 2) den Beschwerdeführern Anlass zur Beschwerdeerhebung gege- ben hat, darf aber bei der Kostenverteilung nicht unberücksichtigt bleiben.
23 - c)Zum zuerst angehobenen Verfahren R 12 174 gilt es festzuhalten, dass die darin vom Beschwerdeführer (D._____) gegen das Bauvorhaben auf Parzelle 3219 erhobene Rüge betreffend Geltungsbereich und Umset- zung von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos- senschaft (BV; SR 101) mit den wegweisenden Urteilen des Bundesge- richts 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 und 1C_650/2012 vom
27 - che Länge gebracht und alsdann die so erzielte hypothetische Gebäu- delänge ermittelt. Damit komme sie dem Wortlaut der Bestimmung am nächsten: Es würden grösstenteils die geplanten Fassadenmasse über- nommen, das kleinste Rechteck umfasse das geplante Gebäude sprich- wörtlich. Bei der von den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 an- gewandten Methode werde wohl das flächenkleinste Rechteck ermittelt, was das Gesetz, wie gesagt, aber gerade nicht verlange. Bei dieser Ge- setzesauslegung würde nur eine einzige Fassade, nämlich die Längste, umfasst. Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer führe zu einem hypothetischen Grundriss, der – ausser der längsten Seite – nichts mit der geplanten Baute gemeinsam habe. Diese Betrachtungsweise entferne sich auch mehr vom Gesetzeswortlaut, zumal er nur das flächenkleinste Rechteck vor Augen habe, die kommunale Auslegung indes auf das Um- fassen abziele. Hinzu komme, dass Art. 56 Abs. 1 BG nicht die Benach- teiligung von Eigentümern von rechteckigen Grundstücken bezwecke. Im vorliegenden Fall wäre ein völlig rechteckiges, aber voluminöseres Ge- bäude zulässig, ein Gebäude mit abgeschrägten Fassaden, wie geplant, aber nicht, und so offenbare sich die Richtigkeit der gemeindlichen Ausle- gung. Gemäss Art. 56 Abs. 1 BG sei die grösste Seite des kleinsten Rechtecks, welches das Gebäude umfasse, die Gebäudelänge. Als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei, was dem Ziel des Artikels entspreche. Es sollte so der Bau überlanger Fassa- den vermieden werden. c)Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist die Bestimmung von Art. 56 Abs. 1 BG aber nicht in dem von ihr geäusserten Sinne ausle- gungsbedürftig. Interpretationsbedürftig ist lediglich und einzig der Begriff "grösste" Seite. Rechtecken ist eigen, dass sie zwei grössere (gleich lan- ge) und zwei kleinere (gleich lange) Seiten aufweisen. Der Begriff "gröss- te" Seite ist demnach präziser als "grössere" Seite zu verstehen, wie dies
28 - beispielsweise korrekt in Art. 28 des Baugesetzes der Gemeinde Z.____ formuliert wird. Im Übrigen ist der massgebende Wortlaut von Art. 56 Abs. 1 BG aber klar und nicht auslegungsbedürftig. Zu ermitteln ist demzufolge das kleinste Rechteck, welches das Gebäude umfasst. Der Begriff "kleinste" kann keinesfalls anders verstanden werden als das "flächenkleinste" Rechteck. Ist dieses flächenkleinste Rechteck ermittelt, zeigt sich dessen grössere Seite. Diese ist alsdann die Gebäudelänge. Auf Seite 10 ihrer Vernehmlassung stellt die Beschwerdegegnerin die beiden Messweisen (c1: Messweise Baubehörde; c2: Messweise Be- schwerdeführer) einander gegenüber. (vgl. nachstehende Skizze mit Berücksichtigung der einliegenden Balko- ne):
Die Beschwerdegegnerin räumt dabei ein, dass sie für ihre Messung die einliegenden Balkone berücksichtigt, so dass nicht auf die Messweisen b1
29 - und b2 (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin Seite 9) abzustel- len ist, welche zu einem anderen Resultat geführt hätte. (vgl. nachstehende Skizze ohne Berücksichtigung der Aussenbalkone): Beide Rechtecke c1 und c2 umfassen das Gebäude. Rechteck c1 weist eine Fläche von 323.4 m 2 , Rechteck c2 eine Fläche von 302.5 m 2 auf. Rechteck c2 ist somit (flächen-) kleiner als Rechteck c1. Seine längere Seite beträgt 25 m, was folgerichtig nach dem Gesetzestext die hier massgebende Gebäudelänge – nicht aber die effektive Länge des Ge- bäudes an der Ostfassadenseite darstellt (vgl. Bg-act. 9 [Grundrissplan Schnitt A-A, Schnitt B-B für OG]):]
30 - Die zulässige Gebäudelänge von 22 m gemäss Zonenschema für Bauten in der Wohnzone 0.4 (Art. 61 BG, S. 39) ist demnach aber um 3 m über- schritten worden. Die Gesetzesinterpretation der Beschwerdegegnerin, als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei, ist aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 56 Abs. 1 BG unhaltbar. Die von der Beschwerdegegnerin vertretene Sichtweise nähme schon vor der Ermittlung des kleinsten Rechtecks vorweg, dass bei diesem die längere
31 - Seite kleiner sei, was dazu führen würde, dass Art. 56 Abs. 1 BG gar nie angewendet werden könnte, weil dann immer zum vornherein feststehen würde, welches diejenige Hausfassade wäre, bei welcher die Gebäu- delänge gemessen werden müsste. Der Darstellung der Beschwerdegeg- nerin bezüglich Messweise der Gebäudelänge kann demnach hier nicht gefolgt werden, was für sich allein bereits zur Aufhebung der angefochte- nen Baubewilligung und zur Gutheissung der Beschwerde führen muss. d)Auch die vom Beschwerdegegner auf Seite 5ff. in der Vernehmlassung vom 4. Februar 2013 geäusserte Auffassung, das auf den Grundriss zu legende Rechteck sei auf die einen rechten Winkel bildenden Seiten des Grundrisses zu legen, um auf diese Weise die grösste Seite des Recht- ecks zu ermitteln, ist unzutreffend. Die Ermittlung des kleinsten Rechtecks hat völlig unpräjudiziell zu erfolgen. Derartige Vorgaben für die Ermittlung des kleinsten Rechtecks lassen sich aus dem Gesetzestext nicht ableiten. Der Beschwerdegegner geht zudem fälschlicherweise davon aus, dass – weil in der W4 eine Gebäudelänge von 22 m erlaubt sei – maximal ein Viereck mit vier Fassaden von einer Länge von je 22 m gebaut werden dürfe. Dies widerspräche aber Art. 56 Abs. 1 BG, wonach als Gebäu- delänge die grösste Seite des kleinsten Rechtecks, welches das Gebäude umfasst, gilt. Ein Rechteck ist kein Quadrat. Der Beschwerdegegner berücksichtigt nach seiner Beilage 4 (vgl. Bg-act. 4 Plan 2012-22/100.1 [Gebäudelänge mit Variantenstudie vom 1. Februar 2013]) zudem fälsch- licherweise nicht die Messweise der Baubehörde (c mit Berücksichtigung der einliegenden Balkone). (vgl. Skizze Variantenstudie: Beschwerdegegnerin [Abbildung 2] sowie Beschwerdeführer [Abbildung 3]):
32 - e)Die Prüfung und Beurteilung der übrigen Beschwerdepunkte – wie die Überschreitung der Gebäude- bzw. Firsthöhe, der verfügbaren Ausnüt- zungsziffer, der einzuhaltenden Strassen- und Grenzabstände sowie der Missachtung der ortsüblichen Bauästhetik – erübrigt sich demnach, da der angefochtene Baubewilligungsentscheid vom 23. August 2012 bereits wegen Überschreitens der zulässigen Gebäudelänge aufgehoben und die Beschwerde R 12 186 allein schon aus diesem Grund gutgeheissen wer- den muss. Die Angelegenheit wird daher an die Beschwerdegegnerin zur erneuten Prüfung und materiellen Beurteilung des Bauvorhabens auf Par- zelle 3219 zurückgewiesen. f)In Bezug auf die Beschwerde R 12 186 ergibt sich somit zusammenge- fasst, dass sie gutgeheissen wird, soweit darauf eingetreten werden kann und soweit sie nicht als gegenstandslos abgeschrieben werden muss.