VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 12 124 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen URTEIL vom 18. November 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., B. und C._____ , D., Stockwerkeigentümergemeinschaft E., bestehend aus: drei Parteien alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 1 und F. GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Claudio Weingart, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprachen
3 - der Gemeinde X._____ gewährten Möglichkeit zur Replik machte ein Grossteil der Einsprecherinnen und Einsprecher Gebrauch. Am 30. August (Baubewilligung 2012-1046) bzw. am 31. August 2012 (Baubewilligung 2012-1047) wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprachen ohne Kostenfolge für die Einsprecher ab. In beiden Ent- scheiden verfügte er unter anderem, dass Parzelle 1047 nach Fertigstel- lung der Überbauung gemäss vorliegendem Projekt keine anrechenbare Geschossfläche (aGF) AZ mehr zur Verfügung stehe. Die projektierten of- fenen Umfassungswände des Treppenhauses dürften deshalb nicht ver- glast oder zugemauert/verschalt werden; ebenso wenig die Balkone. Die- se Einschränkung sei als Revers auf Kosten der Bauherrschaft im Grund- buch einzutragen (Ziff. 6.21). Weiter sei für die Beurteilung der Abgrabun- gen zwingend ein Geologe beizuziehen. Dessen Ausführungen müssten bei der Projektierung dem Bauingenieur zur Verfügung gestellt werden. Die definitiven Ausführungspläne der Umgebungsarbeiten mit dem schrift- lichen Bericht des Geologen müssten vor Baubeginn der Baubehörde zur Kenntnisnahme eingereicht werden. Die Ausführungspläne müssten ne- ben der Darstellung der Terrainveränderungen die Art und das Material der Stützmauern, die Einfriedungen und die Art der Bepflanzungen ent- halten. Diese Pläne müssten auch den Einsprechern zur Stellungnahme unterbreitet werden. Mit den Bauarbeiten könne erst begonnen werden, wenn die Baubehörde die Pläne genehmigt und den Baubeginn bewilligt habe (Ziff. 6.23). Die von der Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) im Rahmen der Vorprüfung bzw. der Hauptprüfung erlassenen Auflagen bildeten integrierenden Bestandteil der Baubewilligung (Ziff. 6.27). Schliesslich dürfe mit den Bauarbeiten erst begonnen werden, wenn die Auflagen dieser Verfügung erfüllt seien. Die Baubehörde erteile per Ver- fügung die Bewilligung für den Beginn der Bauarbeiten (Ziff. 6.28). Die
4 - Baubewilligung gelte für ein Jahr (Ziff. 6.29). Dabei erwog der Gemeinde- vorstand X._____ im Wesentlichen was folgt: • In Art. 67 BG sei geregelt, welche Unterlagen mit dem Baugesuch ein- gereicht werden müssten. Gewisse Unterlagen könnten praxisgemäss nachträglich eingereicht werden, müssten aber vor Baubeginn vorlie- gen. Die Baugesuchsunterlagen seien tatsächlich sehr rudimentär. Die Berechnung des Gebäudevolumens und der AZ sowie Projektpläne der Umgebungsarbeiten seien nachgeliefert worden. • Gemäss Praxis der Baubehörde und in Anwendung von Art. 16 BG würden offene Balkone − im Gegensatz zu verglasten Balkonen − nicht zur aGF gerechnet. Verkehrsflächen von Treppenhäusern seien zu berücksichtigen. Das BG schreibe nicht vor, dass diese allseitig umfasst und eingedeckt sein müssten. Hier scheine der Fall offensichtlich. Die Verkehrsflächen gehörten zur aGF. Die Projekte könnten nur mit einem Revers bewilligt werden. Eine Abschliessung für Treppenhaus und Bal- kone könnte im Nachhinein nicht bewilligt werden. • Das auf Parzelle 1045 erstellte Gebäude sei unter Einbezug der Parzel- len 1045 und 564 errichtet worden. Die Fläche habe für dieses Bauvor- haben ausgereicht. Auf Parzelle 564 stünden noch 30 m 2 zur Verfü- gung. Es sei kein Nutzungstransfer zulasten von Parzellen 1046 und 1047 und zu Gunsten von Parzelle 1045 erfolgt. • Prof. G._____ habe zu einem früheren Bauprojekt auf diesen Parzellen (damals dreigeschossig geplant) eine mündliche Beurteilung abgege- ben. Die jetzigen Projekte seien durch den Bauberater beurteilt worden und dessen Auflagen seien teilweise berücksichtigt worden. Er sei un- abhängig und ein zweites Gutachten nicht erforderlich. • Die Gebäude verstiessen nicht gegen die Vorschriften über Gebäu- delänge, Gebäudehöhe oder Grenzabstände. Das BG sage nichts zur Geschosszahl und zur Geschosshöhe mit Ausnahme der Berechnung der AZ. Die "3" in "Wohnzone 3" bedeute nicht, dass hier nur Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden könnten. • Energienachweis sowie Vorprüfung durch die GVG hätten grundsätzlich keinen Einfluss auf die Gestaltung des Gebäudes. Seien dadurch bauli- che Massnahmen nötig, müsse für die Projektänderung ein nachträgli- ches Bewilligungsverfahren durchgeführt werden. Die erforderlichen Abgrabungen bedingten Kunstbauten. Die Umgebung müsse durch Fachleute geprüft und die nötigen Sicherheitsmassnahmen angeordnet werden. Sie werde die Einreichung dieser Unterlagen verlangen. Die
5 - GVG habe festgestellt, dass das Verfahren "Bauvorhaben in Gefahren- zonen" korrekt durchgeführt worden sei. • Der Gemeindebauberater habe die Gebäude begutachtet und Vor- schläge unterbreitet. Damit hätten einige Verbesserungen erreicht wer- den können. Einzelheiten seien im Rahmen der Detailprojektierung noch zu ergänzen und anzupassen. • Der Gemeindevorstand habe die beiden Baugesuche gleichzeitig be- handelt. Weil aber zwei separate Gesuche eingereicht worden seien, erlasse er zwei separate Verfügungen. Mit einer späteren Verfahrens- vereinigung im Rahmen eines Folgeverfahrens sei er einverstanden. 3.Dagegen erhoben A., B. und C._____ und D._____ sowie die Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____ (nachfolgend Beschwerde- führer) am 1. Oktober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung der angefochtenen Verfügungen, Verweigerung der Baubewilligung für die Bauvorhaben auf Parzellen 1046 und 1047, Erteilung der aufschiebenden Wirkung und Zu- sammenlegung der beiden Baubewilligungsverfahren. Mit prozessleiten- der Verfügung vom 11., mitgeteilt am 12. Oktober 2012, erteilte der In- struktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung unter gleichzeitigem Nichteintreten auf den Antrag auf Zusammenlegung der beiden Baubewilligungsverfahren. Begründend führten die Beschwerde- führer im Wesentlichen was folgt aus: • Bei den Baugesuchsakten fehlten wesentliche Pläne und Unterlagen. Die Beschwerdeführer seien ohne komplette Dokumentation nicht in der Lage, die Baugesuche umfassend zu beurteilen. Die Auswirkungen der Bauvorhaben auf das Quartier und deren Vereinbarkeit mit dem Bau- memorandum könne nicht geprüft werden. Auch die Gebäudehöhe las- se sich ohne verbindliche Pläne nicht erfassen. Ihr rechtliches Gehör sei verletzt. Sie hätten vor Erteilung der Baubewilligung Akteneinsicht sowie die Möglichkeit zur Stellungnahme und zum Stellen von Beweis- anträgen erhalten müssen. Nach rechtskräftiger Baubewilligung seien die Mitwirkungsrechte und Rechtsmittel eingeschränkt.
6 - • Die offenen Treppenhäuser seien bei der Ermittlung der AZ zu berück- sichtigen. Die Gemeinde anerkenne dies, begünstige aber die Bauherr- schaft, indem sie die Bewilligung mit einem Revers verbinde und damit untersage, dass die offenen Umfassungswände des Treppenhauses verglast, zugemauert oder verschalt würden. Auch die Balkone dürften nicht verglast werden. Sie stütze sich dazu auf Art. 90 Abs. 2 KRG ab. Hier gehe es aber nicht um eine Nebenbestimmung, sondern um eine Verletzung der AZ. Massgebend sei demnach Art. 82 KRG. Dessen Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. • Die projektierten Bauten verstiessen gegen Art. 73 Abs. 1 KRG. Die turmartigen Gebäude fügten sich als urbane Bauten nicht in das ländli- che und liebliche Quartier ein, welches durch kleinere Gebäude geprägt sei. Störend seien die Volumina und die unbefriedigende Architektur- sprache sowie massive Abgrabungen und Terrainveränderungen. Auch Art. 76 BG sei verletzt. Abgrabungen und Aufschüttungen müssten dem natürlichen Gelände angepasst werden. • Vorsorglich würden ungenügende Parkplätze gerügt. 4.Am 22. Oktober 2012 beantragte die F._____ GmbH (nachfolgend Be- schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde. • Es sei nicht bereits dann eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gege- ben, wenn nicht alle Unterlagen gemäss Art. 67 BG eingereicht worden seien. Vielmehr bestehe im Bereich der erforderlichen Baugesuchsun- terlagen ein Ermessen der zuständigen Gemeinde, welche Unterlagen allesamt für eine ordnungsgemässe Prüfung der eingereichten Bauge- suche erforderlich seien. Die Beschwerdeführer hätten über alle zur Beurteilung der beiden Bauvorhaben erforderlichen Planunterlagen ver- fügt. Die von den Beschwerdeführern als fehlend gerügten Planunterla- gen seien nicht zwingend erforderlich, da Art. 67 BG keine komplette Dokumentation erfordere. Daher könnten die Beschwerdeführer aus dem Fehlen einiger Unterlagen keine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs ableiten. Eine allfällige leichte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör wäre durch das vorliegende Beschwerdeverfahren ohnehin geheilt worden. • In den Baubewilligungen seien betreffend AZ und deren Bestimmung gemäss Art. 16 BG und SIA-Norm 416 missverständliche und falsche Ausführungen zur Anrechnung von Balkonen und offenen Verkehrs- flächen zu finden. Jedenfalls hielten die geplanten Mehrfamilienhäuser die AZ ein. Deren Berechnung habe nach der Formel in Art. 16 Abs. 5
7 - BG zu erfolgen, wobei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen gemäss SIA-Norm 416 zu bestimmen seien. SIA-Norm 416 Ziff. 2 regle die Geschossfläche. Sie werde in eine Nettogeschossfläche und in eine Konstruktionsfläche unterteilt. Die Nettogeschossfläche werde wieder- um in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen unterteilt. Zur Verkehrsfläche gehörten gemäss Ziff. 2.12 unter anderen die Treppen. Indessen gälten gemäss Ziff. 2 SIA-Norm 416 nur allseitig umschlosse- ne und überdeckte Grundrissflächen der zugänglichen Geschosse als Geschossfläche. Nicht allseitig umschlossene Treppen fielen deshalb nicht darunter. • Im Quartier H._____ existierten keine typische Architektur und kein ver- bindlicher Ortscharakter. Es ergebe sich keine Verletzung von Art. 73 KRG. Die Gemeinde X._____ habe das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Sie habe auch auf den kommunalen Bauberater abge- stellt. Auch das Baumemorandum der Gemeinde sei berücksichtigt worden. Die Gestaltung sei einheitlich, auch die Dachform. Die geplan- ten Bauten fügten sich in das Quartier ein. Ein weiteres Gutachten sei nicht erforderlich. Es werde auf der Nordseite eine Abgrabung vorge- nommen. Diese verstosse aber nicht gegen Art. 76 BG. • Obwohl vorliegend nur neun Parkplätze notwendig wären, würden de- ren 13 realisiert. 5.Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 24. Oktober 2012 auf Abweisung der Be- schwerde. • Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Die Unterlagen gemäss Art. 42 Abs. 1 KRVO und Art. 67 BG müssten nicht zwingend bereits im Zeit- punkt der Bewilligungserteilung vorhanden sein, sondern könnten auch Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von Art. 90 KRG bilden. • Die AZ beurteile sich nach Art. 16 BG. Sämtliche der in Art. 16 BG ver- wendeten Begriffe lehnten sich an die SIA-Norm 416 an, insbesondere Abs. 5. Auch die Geschossfläche als solche sei in der SIA-Norm 416 definiert. Sie bilde die allseitig umschlossene und überdeckte Grund- rissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstrukti- onsflächen. Wesentlich sei also die allseitige Umschlossenheit und Überdeckung der betreffenden Grundrissflächen. Zwar sei der ange- fochtene Entscheid in diesem Punkt etwas widersprüchlich ausgefallen. Es sei der Baubehörde aber nicht darum gegangen, eine Ausnahme-
8 - bewilligung für eine AZ-Überschreitung zu erteilen. Die betreffende Auf- lage bzw. der Revers sei zulässig. Die Anmerkung diene der Rechtssi- cherheit. • Betreffend Ästhetik habe weder der Bauberater beim vorliegenden Pro- jekt noch Prof. G._____ anlässlich seiner Beurteilung des analogen Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1045 etwas Negatives festgestellt. Insbesondere habe der Bauberater aus Sicht der Dimensionierung und der Ausgestaltung der Bauten keine Bedenken geäussert. Im Quartier H._____ gebe es keine einheitliche Gestaltung. Sei kein Ortsbild vor- handen, könne auch keines gestört werden. • Hier seien gemäss Art. 16 und Art. 67 BG in Verbindung mit SIA- Norm 416 neun Pflichtparkplätze zu erstellen. Erstellt würden 13 Park- plätze. 6.Am 22. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest und ergänzten ihre Ausführungen im Wesentlichen wie folgt: • Im Süden sei eine erhebliche, 0.8 m überschreitende Aufschüttung nicht profiliert worden. • Die Gemeinde biete erstmals in der Vernehmlassung die Durchführung eines nachgeordneten Verfahrens an. Dafür bestehe keine Rechts- grundlage. Die Bauherrin könne im Nachhinein dazu nicht gezwungen werden. Die nachgereichten Pläne für die Berechnung der aGF seien während der Einsprachephase nicht vorhanden gewesen. • Art. 16 BG bilde keinen Interpretationsspielraum. Nur in Abs. 2 nehme er bei der Definition der Funktionsfläche Bezug auf die SIA-Norm 416. Der Begriff anrechenbare Geschossfläche werde in Art. 16 Abs. 5 BG klar definiert. Danach sei die Verkehrsfläche, also auch die offenen Treppenhäuser, zur aGF zu zählen. • Sollte die Berechnung der Wohnungsgrössen in den Vernehmlassun- gen zutreffen und der definitive UG-Plan 13 Autoeinstellplätze vorse- hen, sei die vorsorglich erhobene Rüge betreffend ungenügender Park- plätze gegenstandslos und werde zurückgezogen. 7.Am 28. November 2012 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest.
9 - • Die nachgereichten Pläne dienten nur der Präzisierung der bereits ein- gereichten Pläne und enthielten keine neuen Anlagen, weswegen die Beschwerdeführer daraus nichts ableiten könnten. Auch ohne diese präzisierenden Pläne hätten die Beschwerdeführer Tragweite und Aus- wirkungen der beiden geplanten Bauten feststellen können. Dies erge- be sich aus ihren begründeten Einsprachen und Stellungnahmen vor der Vorinstanz. Verwaltungsinterne Akten würden vom Akteneinsichts- recht grundsätzlich nicht erfasst. Dies gelte auch für den internen An- trag der Baukommission. Deshalb müsse ein solcher nicht ediert wer- den. 8.Am 29. November 2012 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. • Das Bauamt habe auf ausdrücklichen Wunsch der Beschwerdeführer die Baugesuchsunterlagen kopiert und ihnen zur Verfügung gestellt. Den Einsprechern respektive Beschwerdeführern seien dabei auch jene Unterlagen überlassen worden, welche von der Bauherrschaft nachge- reicht worden seien. 9.Nach Ergehen der Leitentscheide des Bundesgerichtes 1C_649/2012 und 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013 in Sachen Zweitwohnungsbau gab die Beschwerdegegnerin 2 am 2. Dezember 2013 gegenüber dem streitberu- fenen Gericht die Erklärung ab, dass sie alle bewilligten Wohnungen als Erstwohnungen für Einheimische erstellen werde und eine damit einher- gehende Auflage gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a und Art. 6 ZwVO akzeptieren werde. Daraufhin forderte der Instruktionsrichter am 4. Dezember 2013 die Be- schwerdegegnerin 1 auf, in Anwendung von Art. 55 VRG den Antrag um Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den Parteien und dem Gericht den entsprechenden Entscheid mitzuteilen. Am 15. Januar 2014 bewilligte die Gemeinde die entsprechende Projek- tänderung. Sämtliche Wohnungen auf Parzellen 1046 und 1047 gelten
10 - danach als Erstwohnungen. Das Grundbuchamt wurde beauftragt und ermächtigt, die entsprechende Anmerkung ins Grundbuch anzumelden. Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft. 10.Am 21. August 2014 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes ei- nen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von den Be- schwerdeführern B._____ und deren Rechtsanwältin, die Beschwerde- gegnerin 1, vertreten durch den Leiter des Bauamtes und eines Vor- standsmitglieds Bauwesen und Infrastruktur, wiedervertreten durch ihren Rechtsanwalt, sowie die Beschwerdegegnerin 2, vertreten durch ihren Rechtsanwalt, anwesend waren. Ebenso war der Bauberater der Be- schwerdegegnerin 1 anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen Standorten Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlich- keiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Besonders thematisiert wurden dabei die Ästhetikfragen und damit die Dimension der geplanten Häuser. Während die Beschwerdeführer noch- mals unterstrichen, dass es sich bei den geplanten Häusern um "Türme" bzw. "Klötze" handle, welche sich nicht gut ins Gelände einfügten und den Dorfcharakter zerstörten, wiesen die Beschwerdegegnerinnen im Wesent- lichen darauf hin, dass die geplanten Häuser vergleichbar seien mit demjenigen auf Parzelle 1045, mit Ausnahme des Walmdaches, da hier zwei Satteldächer geplant seien. Die geplanten Häuser seien stark in das Gelände angepasst, da sie genau in die Geländemulde zu stehen kämen und die Viergeschossigkeit somit nicht stark in Erscheinung trete. Der Bauberater führte aus, er habe sich in seiner Beurteilung auf den rechts- gültigen Zonenplan und das Baumemorandum der Gemeinde, welches später entstanden sei, gestützt. Bei der Planung der beiden Häuser sei das typische Bild des Dorfes berücksichtigt worden, insbesondere der fal- lende First. Deshalb seien auch Satteldächer und nicht Walmdächer ge- plant worden. Insgesamt handle es sich um eine subtile Ausführung und
11 - Gestaltung der beiden Häuser. So fügten sich insbesondere auch die Holzbalkone gut in die Landschaft ein. Somit reduziere sich für ihn die Frage auf die Höhe der Häuser. Diese entspreche jedoch den Vorgaben im Zonenplan, wobei im Baumemorandum auch expliziert werde, dass nur schonend und nicht zu hoch überbaut werden solle. Da sich am Au- genschein die Frage nach dem Baumemorandum der Beschwerdegegne- rin 1 stellte, wurde den Beschwerdeführern und dem Gericht in Aussicht gestellt, dass dieses noch ediert werde. Seitens des Gerichtes wurden insgesamt noch neun Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt und zu den Akten genommen. 11.In der Folge edierte die Beschwerdegegnerin 1 eine Ausgabe der Zeit- schrift "Hochparterre" (Nr. 6-7/2012) mit einem Artikel zum Baumemoran- dum sowie das vollständige Baumemorandum, bestehend aus einem Zo- nenplan mit Anmerkungen und fünf Ordnern vom Juni 2010. 12.Am 1. September 2014 reichte die Beschwerdegegnerin 2 noch vier Fotos ein, welche das Gebiet aus einer etwas anderen Perspektive zeigten. Daraus sei ersichtlich, dass das bereits errichte Mehrfamilienhaus und auch die weiteren bewilligten Mehrfamilienhäuser nicht störend wirkten, sich gut einordneten und das Quartier ohnehin durch mehr als doppelt so hohe Nadelbäume auf Parzelle 563 geprägt und verdeckt werde. Hinsicht- lich des edierten Baumemorandums führte die Beschwerdegegnerin 2 noch was folgt aus: • Zwar lasse sich die Gemeinde vom Baumemorandum leiten, dieses de- rogiere aber den gültigen Zonenvorschriften nicht. Privaten Bauherr- schaften dürfe auch nicht gestützt auf das Memorandum und entgegen den Zonenvorschriften übermässige Einschränkungen vorgegeben werden, ansonsten das Memorandum ja der Grundordnung derogierte. Die geplanten Bauten widersprächen aber der Zielsetzung gemäss Baumemorandum nicht. Die geplanten Mehrfamilienhäuser kämen ne- ben andere zu stehen und seien talwärts orientiert. Sie passten sich in
12 - Höhe und in der Kubatur ins bestehende Quartier ein, ohne diesem ei- ne neue Dimension zu geben. 13.Am 29. September 2014 führten die Beschwerdeführer was folgt aus: • In der Zusammenfassung zum Baumemorandum stehe, dass der Pro- zess der Bauberatung dokumentiert werde. Vorliegend seien aber nur mündliche Stellungnahmen vom Bauberater erfolgt. Gemäss Zusam- menfassung solle das Baumemorandum die Entwicklung im Dorf lenken und die gesetzlichen Vorschriften mit Rücksicht auf das Orts- und Landschaftsbild massvolle Anwendung finden. Auf Seite 13 der Zeit- schrift Hochparterre werde darauf hingewiesen, dass das Baumemo- randum eine Ergänzung des Zonenplans sei, dass es das Erschei- nungsbild definiere und festlege, worauf gestalterisch zu achten sei. Herausgekommen sei der kleinste gemeinsame Nenner, aber dieser habe Gültigkeit. Damit stehe der Stellenwert des Baumemorandums für die Gemeinde fest. Es sei die Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Bauvorhaben mit dem Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 73 KRG und Art. 76 BG in Einklang stünden, was vorliegend nicht der Fall sei. 14.Die Beschwerdegegnerin 1 führte am 8. Oktober 2014 hinsichtlich des Baumemorandums noch Folgendes aus: • Den Eintragungen im Zonenplan komme keine Verbindlichkeit zu, ebenso wenig der Zusammenfassung des Bauberaters und dem betref- fenden Auszug aus dem Regioflash. Weder das Baumemorandum noch die übrigen eingereichten Papiere hätten irgendwelche rechtlich ver- bindliche Wirkung und es fehle ihnen auch der Bezug zum vorliegenden Projekt. Die Aussage bezüglich I._____ beschränke sich auf eine Foto- grafie des Gebiets, auf welcher die Bauparzelle nicht einmal sichtbar sei. Aus den Ausführungen zum Bestand und zur Zielsetzung betref- fend dieses Gebiet vermöchten die Beschwerdeführer nichts abzuleiten. Der geforderten Staffelung in der Höhe werde schon durch die Zonen- einteilung Rechnung getragen, indem sich die im unteren Teil liegenden Parzellen in der Wohnzone 3 und die oberliegenden Parzellen in der Wohnzone 2 befänden. Hier handle es sich nicht um ein Turmgebäude, sondern um normale Wohngebäude. Gebäude mit den vorliegenden Proportionen seien in X._____ häufig anzutreffen. Für X._____ sei auch nicht aussergewöhnlich, dass die Gebäude verhältnismässig hoch sei- en. Das Nachbargebäude auf Parzelle 1045 passe sich gut ins Quartier ein, obwohl es praktisch die gleichen Masse aufweise.
13 - 15.In einer weiteren Stellungnahme vom 16. Oktober 2014 führte die Be- schwerdegegnerin 2 was folgt aus: • Das Baumemorandum sei weder Teil der Grundordnung noch demokra- tisch legitimiert, weshalb es nur ergänzend Anwendung finden könne. Als verwaltungsinterne Entscheidungshilfe werde es dort verwendet, wo die Grundordnung und die kantonalen Vorgaben dafür Raum liessen. 16.Am 31. Oktober 2014 führten die Beschwerdeführer schliesslich noch Folgendes aus: • Die "Türme" passten sich − wie auch das Nachbargebäude auf Parzelle 1045 − nicht dem natürlichen Gelände an. Rund um die Häuser und vor allem auf der Nordseite werde massiv abgegraben, so dass die Gebäu- de erst recht turmartig in Erscheinung träten. Sogar die Baukommission spreche von einem Turmbau. Die Änderung der Dachform reiche nicht aus, um den Turmeffekt zu verhindern. Dem Baumemorandum sei be- sonderes Gewicht beizumessen. Falls ihm keine grössere Legitimität zukommen sollte, hätte die Gemeinde sich den Aufwand für die Erstel- lung schenken können. Das Baumemorandum müsse zwingend in die Beurteilung von Baugesuchen und in die Entscheidfindung einbezogen werden. Nehme man es ernst, dürften die Türme nicht bewilligt werden. Die Baukommission habe 2012 betont, dass bereits der Bau auf Parzel- le 1045 zu Diskussionen Anlass gegeben habe. Er sei auf der Grundla- ge eines Konzepts bewilligt worden, wonach auf Parzelle 1045 ein Haus mit vier Wohnungen und auf den anderen beiden Parzellen Häu- ser mit drei Wohnungen erstellt würden. In der Folge habe die Bau- kommission verschiedentlich Abklärungen betreffend der Ausgestaltung dieser Bauten vorgenommen. Die Ansichten der Baukommission seien aber vom Gemeindevorstand nicht übernommen worden. Dies sei will- kürlich. 17.Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 5. November 2014 auf eine weitere Stellungnahme. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und in den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheiden sowie auf das
14 - Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den nachstehen- den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Die vorliegend angefochtenen kom- munalen Bau- und Einspracheentscheide vom 30. August (Parzelle 1046) bzw. vom 31. August 2012 (Parzelle 1047), mit welchen die Beschwerde- gegnerin 1 die von den heutigen Beschwerdeführern erhobenen Einspra- chen abgewiesen und gleichzeitig den Baugesuchen für die Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser mit Autoeinstellhalle auf Parzellen 1046 und 1047 entsprochen hat, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen die Bau- und Ein- spracheentscheide vom 30. bzw. vom 31. August 2012 taugliche Anfech- tungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten der angefochtenen Entscheide sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen zu Recht ab- gewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung der Mehrfamilienhäu- ser auf den Parzellen 1046 und 1047 zu Recht erteilt hat.
15 - Baugesuchsunterlagen für die Beurteilung wesentliche Pläne und Unter- lagen gefehlt hätten. Sie hätten vor Erteilung der Baubewilligung Akten- einsicht sowie die Möglichkeit erhalten müssen, Stellung zu nehmen und Beweisanträge zu stellen. Nach rechtskräftiger Baubewilligung seien die Mitwirkungsrechte und Rechtsmittel eingeschränkt. Ohne komplette Do- kumentation seien sie nicht in der Lage, die Baugesuche umfassend zu beurteilen, weshalb ihr rechtliches Gehör verletzt sei. b)Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, dass es einzig um die Frage gehe, ob die Baugesuchsunterlagen formell den Vorgaben von Art. 42 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) und Art. 67 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) entsprächen, was zu bejahen sei. Nach diesen Bestim- mungen müssten nämlich nicht alle Unterlagen zwingend bereits im Zeit- punkt der Bewilligungserteilung vorhanden sein. Vielmehr könnten diese auch Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von Art. 90 des Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) bilden. c)Ebenso führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, dass gemäss Art. 67 BG die dort aufgeführten Unterlagen bloss "soweit erforderlich" beizulegen seien. Das rechtliche Gehör von Einsprechern werde nicht bereits dann verletzt, wenn nicht alle Unterlagen gemäss Art. 67 BG eingereicht würden. Denn im Bereich der erforderlichen Baugesuchsunterlagen bestünde ein Er- messen der zuständigen Gemeinde, welche Unterlagen allesamt für eine ordnungsgemässe Prüfung der eingereichten Baugesuche erforderlich seien. Sodann wäre eine allfällige leichte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch das vorliegende Beschwerdeverfahren ohnehin geheilt worden.
16 -
17 - fen. Die Baubewilligungsbehörde muss dadurch in die Lage versetzt wer- den, sich aufgrund des Gesuchs und der Unterlagen über das Projekt um- fassend informieren zu können. Nach dem Gebot der Verhältnismässig- keit darf die Baubewilligungsbehörde vom Gesuchsteller nur Angaben und Unterlagen verlangen, welche für die Beurteilung des Baugesuchs er- forderlich und nützlich sind. Gewisse Angaben und Daten sind in jedem Falle erforderlich, so die Personalien und die Adresse von Gesuchsteller, Projektverfasser, Vertreter sowie von Organen juristischer Personen. So- dann müssen das Projekt, das Vorhaben sowie die Lage der betroffenen Grundstücke genau feststehen. Andere Daten können nach Bedarf erho- ben werden, sofern sie für die Beurteilung eines Baugesuchs nützlich sind oder die Rechtsanwendung erleichtern (BAUMANN, in: BAUMANN/VAN DEN BERGH/GROSSWEILER/HÄUPTLI/HÄUPTLI-SCHWALLER/FORESTIER [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 3). c)Gemäss Art. 42 Abs. 2 KRVO bestimmen die Gemeinden unter Beach- tung des übergeordneten Rechts, welche Unterlagen und Nachweise dem Baugesuch beizulegen sind. Art. 67 Abs. 2 BG enthält eine diesbezügli- che, nicht abschliessende, Aufzählung von Unterlagen und Nachweisen, welche dem Baugesuch, soweit erforderlich, beizulegen sind. Wie gese- hen kann sich die Baubehörde nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit auf die für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendigen Unterlagen beschränken. Es ist zudem auch nicht gesetzlich vorgeschrieben, dass al- le Unterlagen schon bei der Einreichung des Baugesuchs vorliegen müs- sen. d)Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer insbesondere, dass bei den am 4. Juli 2012 eingereichten Baugesuchsunterlagen die detaillierte Be- rechnung der AZ (vgl. nachfolgend E.4a), die Projekt- und Ausführungs- pläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen (vgl.
18 - nachfolgend E.4b), der Baubeschrieb mit Angaben über Zweckbestim- mung, Bauausführung, Material, Farbgebung etc. (vgl. nachfolgend E.4c), der Vorprüfungsentscheid GVG (vgl. nachfolgend E.4d), das Entwässe- rungskonzept und der Energienachweis (vgl. nachfolgend E.4e) sowie die Beurteilung des Bauberaters (vgl. nachfolgend E.4f) fehlten. Weiter bean- standen die Beschwerdeführer das Nichtvorliegen eines Prüfberichtes ei- nes Ingenieurs betreffend Sicherung der Nachbarparzellen (vgl. nachfol- gend E.4g) sowie von Plänen der vorgesehenen Aufschüttungen und Ab- grabungen (vgl. nachfolgend E.4h). Ferner seien erhebliche Aufschüttun- gen von über 0.8 m nicht profiliert worden (vgl. nachfolgend E.4i). Darüber hinaus sei nicht erkennbar, welche Planunterlage bezüglich des Unterge- schosses gelte (vgl. nachfolgend E.4j). Und schliesslich seien die nachge- reichten Pläne entgegen Art. 67 Abs. 4 BG nicht unterzeichnet (vgl. nach- folgend E.4k). Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen.
19 - nungen anzurechnen sind, sondern lediglich darum, ob die offenen Bal- kone und Treppen anrechenbar sind oder nicht (vgl. Einsprachen B._____ und C., D. und Ziff. 2.15, 3.10 und 4.3 der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide). Unbestritten steht für die Wohnungen als solche, d.h. wenn es sich erweist, dass die offenen Balkone und Trep- pen nicht anrechenbar sind, genügend aGF zur Verfügung. Für die Stel- lungnahme der Beschwerdeführer zu dieser Frage war es folglich gar nicht nötig, dass eine detaillierte Berechnung der AZ vorlag. Die nachgereichten Grundrisspläne enthalten sodann die Berechnungen und die Markierungen (Schraffur) der aGF. Danach konsumiert eine Standardwohnung 105.175 m² aGF. Die eine grössere Wohnung im Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 konsumiert 105.175 m 2 aGF + 22.128 m 2 aGF im Dachraum (= total 127.303 m 2 aGF). Aus dem Bauge- suchsformular geht − wie gesehen − hervor, dass gesamthaft neben der einen, etwas grösseren Wohnung, sieben weitere Wohnungen erstellt werden. Somit kann für jedes der Mehrfamilienhäuser die konsumierte aGF nachvollzogen werden. Wann die nachgereichten Pläne bei der Be- schwerdegegnerin 1 eingereicht worden sind, geht aus den Akten nicht hervor. Die Beschwerdegegnerin 1 behauptet in ihrer Duplik (vgl. Ziff. 4c), diese Pläne seien den Beschwerdeführern zur Verfügung gestellt worden. Wäre dies bereits vor dem Ergehen der Baubewilligung gewesen, wäre der diesbezügliche Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs voll- kommen unbegründet. Ob dem so war, spielt aber für die Frage der Ver- letzung des rechtlichen Gehörs keine Rolle, weil die Berechnungen re- spektive Darstellungen der aGF, wie oben ausgeführt, für die von den Be- schwerdeführern erhobene Rüge gar nicht notwendig waren. b)Weiter rügen die Beschwerdeführer das Fehlen der Projekt- und Aus- führungspläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen.
20 - Diesbezüglich führt die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom 22. Oktober 2012 (vgl. Rz. 17) aus, dass sich die Umgebungsarbei- ten und Terrainveränderungen hinreichend aus den eingereichten Fassa- denplänen und Schnitten ergäben. Die detaillierte Planung der Umgebung (Hecken, Sträucher etc.) werde erst im Stadium der Bauausführung mit den potentiellen Käufern und der Beschwerdegegnerin 1 abgesprochen und festgelegt. In Ziff. 6.23 der angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheide ist diesbezüglich festgehalten, dass die definitiven Ausführungs- pläne der Umgebungsarbeiten, welche neben der Darstellung auch Ter- rainveränderungen, Art und Material von Stützmauern, die Einfriedungen und die Art der Bepflanzungen enthalten müssten, vor Baubeginn der Baubehörde zur Kenntnisnahme eingereicht werden müssten. Weiter ist in Ziff. 6.23 festgehalten, dass diese Ausführungspläne auch den Ein- sprechern zur Stellungnahme unterbreitet würden, dies entgegen den an- derslautenden Behauptungen der Beschwerdeführer, wonach die Be- schwerdegegnerin 1 erstmals im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungs- gericht die Durchführung eines nachgeordneten Verfahrens eröffnet habe. Diese Bedingung wurde von der Beschwerdegegnerin 2 akzeptiert, womit diese ohne Weiteres auch durchgesetzt werden kann. Mit den Bauarbei- ten kann gemäss Ziff. 6.23 nämlich erst begonnen werden, wenn die Baubehörde die entsprechenden Pläne genehmigt und den Baubeginn bewilligt hat. Somit zielt diese Rüge ins Leere. c)Hinsichtlich des gerügten angeblichen Fehlens des Baubeschriebs mit Angaben über Zweckbestimmung, Bauausführung, Material, Farbgebung etc. gilt es festzuhalten, dass sich die grundlegenden Angaben zur Zweckbestimmung, der Bauausführung, dem Material sowie der Farbge- bung entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen dem Bauge- suchsformular entnehmen lassen. Danach werden die beiden Mehrfamili- enhäuser im wie folgt ausgeführt: Backstein (Aussenwände), Dachziegel
21 - (Bedachung), Verputz (Innenwände), Beton verputzt (Decken), Verputz (Fassadenmaterial), weiss (Fassadenfarbe). Diese Rüge erweist sich so- mit als aktenwidrig. d)In Bezug auf den Vorprüfungsentscheid der GVG bzw. den diesbezügli- chen Prüfbericht des Ingenieurs gilt es festzuhalten, dass Baugesuchen für Bauvorhaben in Gefahrenzonen gemäss Art. 42 Abs. 3 KRVO ein Vorprüfungsentscheid der GVG beizulegen ist. Dieser Vorprüfungsent- scheid muss praxisgemäss aber nicht schon mit dem Baugesuch einge- reicht werden, sondern kann mangels anderslautender gesetzlicher Vor- schrift auch erst später nachgereicht werden. Art. 38 Abs. 5 KRG sieht im Gegenteil ausdrücklich vor, dass Baubewilligungen für Bauvorhaben in Gefahrenzonen nur erteilt würden, wenn eine Genehmigung der GVG vor- liege. Gemäss dieser Vorschrift genügt es demnach, wenn die Genehmi- gung der GVG vor Erteilung der Baubewilligung vorliegt. Sollte, was auf- grund der Akten nicht klar ist, der Vorprüfungsentscheid den Beschwerde- führern nicht vor Erteilung der Baubewilligung vorgelegen haben, wäre diese leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verfah- ren mit doppeltem Schriftenwechsel jedenfalls geheilt worden. Im Übrigen lagen die koordinierten feuerpolizeilichen Bewilligungen der GVG vom
22 - Bauprojekte jedenfalls aus feuerpolizeilicher Sicht bewilligt werden könn- ten. Weiter wird beanstandet, dass ein Prüfbericht eines Ingenieurs fehle. Dies trifft nicht zu, enthalten doch die Vorprüfungsentscheide vom 8. Au- gust 2012 (Beilagen 1 und 2 Beschwerdegegnerin 1) das Resultat des Prüfingenieurs zu dessen Vorprüfung der Bauprojekte. Der Prüfingenieur beantragte der GVG, das Projekt zu genehmigen und erlegte der Be- schwerdegegnerin 2 auf, vor Baubeginn beim Prüfingenieur die Hauptprü- fung einzuleiten und die dazu benötigten Unterlagen einzureichen (Statik, Ausführungspläne der gefährdeten Bauteile). Folglich erweist sich auch dieser Einwand als unbegründet. e)Bezüglich der Entwässerung ist auf Ziff. 6.9 der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide zu verweisen. Demnach muss die Abwasserent- sorgung den gesetzlichen Vorschriften entsprechen und das Dach- und Sickerwasser muss aus geohydrologischen Gründen im Trennsystem der Gemeindekanalisation zugeführt werden. Vor Baubeginn ist der Bau- behörde ein Plan über das Entwässerungssystem zur Genehmigung ein- zureichen und bei der Bauabnahme muss dem Bauamt ein Ausführungs- plan des ausgeführten Werks vom Entwässerungssystem abgegeben werden. Zudem ist gemäss Ziff. 6.10 der angefochtenen Bau- und Ein- spracheentscheide bei der Ausarbeitung der Ver- und Entsorgungswerke der Werkleitungsplan mit sämtlichen Werkleitungen gemäss Quartierplan H._____ einzureichen und der Baubehörde zur Genehmigung zu unter- breiten. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Bau- behörde den Baubeginn bewilligt hat. Betreffend Energienachweis ist schliesslich auf Ziff. 6.11 der angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheide zu verweisen, wonach der Energienachweis vor Baubeginn dem Bauamt zur Genehmigung unterbreitet werden muss und mit den Bauar- beiten erst begonnen werden kann, wenn dieser vorhanden ist. All diese Anordnungen lassen sich ohne Weiteres auf Art. 90 Abs. 1 KRG abstüt-
23 - zen, wonach die gebotenen Nebenbestimmungen mit der Bewilligung zu verknüpfen sind, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder sich An- ordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. f)Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Beurteilung des kommuna- len Bauberaters fehle bei den Akten. Diesbezüglich gilt es mit den Be- schwerdegegnerinnen darauf hinzuweisen, dass der kommunale Baube- rater vorliegend keinen schriftlichen Bericht zuhanden der Beschwerde- gegnerin 1 verfasst hat, sondern sich ihr gegenüber bloss mündlich zum geplanten Bauvorhaben geäussert hat. Folglich kann aber gar kein schrift- liches Dokument vorliegen. Überdies ist zu beachten, dass ein Bericht ei- nes kommunalen Bauberaters kein Sachverständigengutachten ist und daher auch nicht die hierfür erforderlichen Formvorschriften erfüllen muss. Insbesondere muss ein solcher Bauberater nicht den strengen Anforde- rungen an die Unabhängigkeit genügen. Ein schriftlicher Bericht ist weder im KRG noch im BG (vgl. Art. 9) vorgeschrieben und existiert vorliegend − wie gesehen − auch nicht. Vielmehr ist die Stellungnahme des Baubera- ters lediglich – aber immerhin – eine sachdienliche, verwaltungsinterne Fachauskunft, die der Gemeindevorstand – welcher an diese Auskunft grundsätzlich nicht gebunden ist – als Grundlage für seinen Entscheid verwendet hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 10 vom 3. Juli 2012 E.2d). Nach ständiger Praxis be- steht kein Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten (BGE 132 II 485 E.3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs- recht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 1691a). Mit dem Ausschluss des Ein- sichtsrechts in die verwaltungsinternen Akten soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung der Verwaltung über die entscheidenden Ak- tenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus vollstän-
24 - dig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird (BGE 125 II 473 E.4a; Urteile des Bundesgerichtes 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E.5.2, 2C_814/2010 vom 23. September 2011 E.3.3). Vorliegend ist überdies zu beachten, dass der kommunale Bauberater anlässlich des Augenscheins vom 21. August 2014 Ausführungen gemacht hat, warum sich die geplan- ten Mehrfamilienhäuser aus seiner Sicht gut in das Gelände einfügten bzw. inwiefern das typische Bild des Dorfes bei der Planung berücksich- tigt worden sei. Zudem konnte der Bauberater anlässlich des erwähnten Augenscheins auch von den Parteien befragt werden. Folglich wurde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer aber auch mit Blick auf die Beur- teilung des kommunalen Bauberaters in keiner Weise verletzt. g)Des Weiteren wird von den Beschwerdeführern beanstandet, dass kein Prüfbericht eines Ingenieurs vorliege. Damit meinen die Beschwerdefüh- rer wohl den Bericht eines Ingenieurs über die mit der Projektrealisierung verbundenen Abgrabungen. Insbesondere sollte die Beschwerdegegnerin 1 nach Auffassung der Beschwerdeführer sicherstellen, dass die geplan- ten Abgrabungen kein Sicherheitsproblem für ihre Liegenschaften dar- stellten. Wie ein Blick in die angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheide zeigt, hat die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 6.23 eine entspre- chende Bedingung aufgenommen, wonach für die Beurteilung der Abgra- bungen zwingend ein Geologe beizuziehen ist. Dessen Ausführungen müssen bei der Projektierung dem Bauingenieur zur Verfügung gestellt werden. Sein schriftlicher Bericht muss vor Baubeginn der Baubehörde eingereicht werden und auch den Einsprechern zur Stellungnahme unter- breitet werden. Mit den Bauarbeiten kann erst begonnen werden, wenn die Baubehörde die Pläne genehmigt und den Baubeginn bewilligt hat. Damit ist auch hier das rechtliche Gehör gewahrt.
25 - h)Hinsichtlich der mit der Projektrealisierung verbundenen Aufschüttungen und Abgrabungen gilt es festzuhalten, dass sich diese den Baugesuch- splänen (Schnitte, Fassaden) − entgegen den beschwerdeführerischen Aussagen − ohne Weiteres entnehmen lassen. Insbesondere enthalten die erwähnten Pläne das gewachsene Terrain (rote Linie) und zeigen die vorgesehenen Abgrabungen bzw. Aufschüttungen klar und deutlich. Auch diese Rüge erweist sich somit als aktenwidrig. i)Die fehlende Profilierung einer Aufschüttung von über 0.8 m kann eben- falls nicht zur Aufhebung der angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheide führen, zumal das Bauvorhaben als solches korrekt profiliert war und die Beschwerdeführer durch Einsichtnahme in die Baugesuchsunter- lagen Gewissheit über die geplanten Aufschüttungen (vgl. vorstehend E.4h) erlangen konnten. j)Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer lässt sich aus den Baugesuchsplänen auch das geplante Untergeschoss ohne Weiteres er- kennen. Wie bereits die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlas- sungen ausführten, ist die unterschiedliche planmässige Darstellung des Untergeschosses in den beiden Baugesuchsunterlagen damit zu erklären, dass zuerst das Baugesuch für Parzelle 1046 eingereicht wurde und ent- sprechend dort nur der zu Parzelle 1046 gehörende Anteil der gemein- samen Tiefgarage ersichtlich ist. Mit dem Einreichen des Baugesuchs für Parzelle 1047 wurde die Ergänzung zur Tiefgarage nachgereicht. Folglich waren aber die Beschwerdeführer durchaus in der Lage, die genaue Aus- gestaltung des Untergeschosses zu erkennen. k)Schliesslich trifft es zwar zu, dass die nachgereichten Pläne (Beilage 3 der Beschwerdegegnerin 1) weder von der Bauherrschaft noch vom Grundeigentümer noch vom Architekten unterzeichnet sind. Dies stellt in-
26 - des eine blosse Ordnungswidrigkeit dar, welche ebenfalls nicht zur Auf- hebung der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide führen kann, zumal deren Rechtsverbindlichkeit durch den Genehmigungsvermerk der Beschwerdegegnerin 1 auf diesen Plänen hinreichend gesichert ist. l)Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Baugesuche in formeller Hinsicht den gesetzlichen Vorgaben entspre- chen. Insbesondere war die Baubewilligungsbehörde aufgrund der Bau- gesuche und der Unterlagen ohne Weiteres in der Lage, sich umfassend über das Bauprojekt zu informieren und dieses auf seine Rechtmässigkeit hin zu prüfen. Folglich kann aber auch keine Verletzung des beschwerde- führerischen Anspruchs auf rechtliches Gehör vorliegen, haben die Be- schwerdeführer doch im Einspracheverfahren − und damit vor Erteilung der Baubewilligung − Einsicht in sämtliche zum damaligen Zeitpunkt vor- liegenden Baugesuchsakten erhalten. An diesem Ergebnis vermag die Tatsache, dass die definitiven Ausführungspläne der Umgebungsarbeiten, der Plan über das Entwässerungssystem und der Energienachweis sowie der Prüfbericht eines Ingenieurs über die mit der Projektrealisierung ver- bundenen Abgrabungen im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs noch nicht vorgelegen haben, nichts zu ändern, zumal die Beschwerde- gegnerin 1 in den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheiden expli- zit angeordnet hat, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen werden kön- ne, wenn sie die erwähnten Pläne und Berichte genehmigt und den Bau- beginn bewilligt habe (vgl. Ziff. 6.9, 6.10, 6.11, 6.23 der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide). Da es − wie gesehen − nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die von den Beschwerdeführern als fehlend gerügten Pläne und Unterlagen schon bei der Einreichung des Bauge- suchs vorliegen müssen und die Anordnungen der Beschwerdegegnerin 1 ohne Weiteres Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von Art. 90 Abs. 1 KRG sein können, vermögen die Beschwerdeführer aus
27 - dem Fehlen dieser Unterlagen im Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung keine Verletzung ihres verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör abzuleiten. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Vorprü- fungsentscheid der GVG den Beschwerdeführern nicht vor Erteilung der Baubewilligung vorgelegen hätte, was sich aufgrund der Akten nicht ab- schliessend beantworten lässt, wäre diese allfällige leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdever- fahren mit doppeltem Schriftenwechsel geheilt worden, indem der den Beschwerdeführern im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung nicht vorgelegene Vorprüfentscheid der GVG bei Gericht eingereicht und den Beschwerdeführern zur Stellungnahme unterbreitet worden ist (statt vie- ler: PVG 2011 Nr. 31). Schliesslich ergibt sich auch aus den begründeten Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer klar, dass sie die Auswir- kungen des Bauvorhabens bereits im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage der Baugesuche beurteilen konnten, haben sie doch im Wesentlichen be- reits in ihren Einsprachen die nunmehr auch im Verwaltungsgerichtsbe- schwerdeverfahren vorgebrachten Rügen erhoben. Die beschwerdeführe- rische Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich somit als unbegründet.
28 - bend sei vielmehr Art. 82 KRG, dessen Voraussetzungen hier aber nicht erfüllt seien. b)Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, dass sich die AZ nach Art. 16 BG beurteile, wobei sich sämtliche der in Art. 16 BG verwendeten Begriffe an die SIA-Norm 416 anlehnten. Die Geschossfläche bilde da- nach die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Zwar seien die angefochtenen Entscheide in diesem Punkt etwas widersprüch- lich ausgefallen. Sie habe aber keine Ausnahmebewilligung für eine AZ- Überschreitung erteilt. Der verfügte Revers sei zulässig und diene der Rechtssicherheit. c)In ähnliche Richtung argumentiert die Beschwerdegegnerin 2. Die Be- rechnung der aGF habe nach der Formel in Art. 16 Abs. 5 BG zu erfolgen, wobei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen gemäss SIA-Norm 416 zu bestimmen seien. Folglich fielen nicht allseitig umschlossene Treppen nicht unter die Geschossfläche, weshalb die offenen Treppenhäuser und Balkone bei der Ermittlung der AZ nicht zu berücksichtigen seien. 6.Streitig und zu prüfen ist vorliegend demnach insbesondere, ob die offe- nen Treppenhäuser und Balkone bei der Ermittlung der AZ zu berücksich- tigen sind oder nicht. a)Die Parzellen 1046 und 1047, auf denen die beiden Mehrfamilienhäuser geplant sind, liegen in der Wohnzone 3. In dieser ist gemäss Art. 15 BG (Zonenschema) eine AZ von maximal 0.7 möglich. Art. 16 Abs. 1 BG defi- niert die AZ als das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschoss- fläche (aGF) zur anrechenbaren Grundstückfläche. Die aGF besteht gemäss Art. 16 Abs. 5 BG aus der Hauptnutzfläche, der Verkehrsfläche
29 - und der Konstruktionsfläche unter Berücksichtigung der Ausnahmen nach Art. 16 Abs. 2 - 4 BG. Das kommunale Baugesetz definiert die zur Be- rechnung der aGF verwendeten Begriffe nicht. Obwohl das Baugesetz in Art. 16 einzig unter Abs. 2 explizit Bezug auf SIA-Norm 416 nimmt, erhellt − wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen − dass sich sämt- liche der in Art. 16 BG verwendeten Begriffe, insbesondere auch die in Abs. 5 erwähnten Hauptnutzflächen, Verkehrsflächen und Konstruktions- flächen, an die SIA-Norm 416 anlehnen. Folglich hat die Berechnung der aGF nach der Berechnungsformel von Art. 16 Abs. 5 BG zu erfolgen, wo- bei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen nach den Vorgaben von SIA-Norm 416 zu bestimmen sind. b)Gemäss Ziff. 2.1 der SIA-Norm 416 (Beilage 18 der Beschwerdegegne- rin 2) ist die Verkehrsfläche Teil der Nettogeschossfläche. Die Nettoge- schossfläche ihrerseits ist Teil der Geschossfläche zwischen den um- schliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Ge- schossfläche selber ist in der SIA-Norm 416 Ziff. 2 definiert als die allsei- tig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Ge- schosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Ist die Verkehrsfläche aber Teil der Nettogeschossfläche respektive der Geschossfläche, kann sie folglich nur Flächen umfassen, welche allseitig umschlossen und überdeckt sind respektive zwischen den umschliessenden oder innenlie- genden Konstruktionsbauteilen liegen. Somit sind die − offenen − Trep- penhäuser nicht Teil der Verkehrsfläche, weil sie eben gegen aussen nicht abgeschlossen sind. Sind die offenen Treppenhäuser aber nicht Teil der Verkehrsfläche, gehören sie nicht zur aGF im Sinne von Art. 16 Abs. 5 BG und sind folglich bei der Ermittlung der AZ nicht zu berücksich- tigen. Selbiges gilt für die offenen Balkone. Von Gesetzes wegen zählen nämlich gemäss Art. 16 Abs. 3 BG voll verglaste Balkone, Terrassen und Veranden, unabhängig von ihrer Beheizbarkeit, zur aGF. E contrario
30 - zählen demnach offene Balkone nicht zur aGF, weshalb sie bei der Er- mittlung der AZ ebenfalls nicht zu berücksichtigen sind. Demzufolge sind einzig die in den nachgereichten Grundrissplänen (Grundriss EG [Parzelle 1046], Grundrisse DG DR UG [Parzelle 1047]; vgl. Beilage 3 der Be- schwerdegegnerin 1) schraffierten Wohnungen anrechenbar. Diesen Plä- nen zufolge erfordert das geplante Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1046 eine anrechenbare Fläche von 420.7 m 2 (= 4 x 105.175 m 2 ), während das Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 eine anrechenbare Fläche von ge- samthaft 442.828 m 2 (= 4 x 105.175 m 2
(= 640 m 2 x 0.7) beanspruchen darf. Demzufolge erfolgt vorliegend aber − entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen − keine Überschrei- tung der maximal zulässigen AZ, erfordert das Mehrfamilienhaus auf Par- zelle 1046 bei einer gesamthaft verfügbaren Fläche von 427.7m 2 doch "bloss" 420.7 m 2 , während das Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 bei einer verfügbaren Fläche von 448 m 2 "bloss" 442.828 m 2 beansprucht. c)Was den von der Beschwerdegegnerin 1 verfügten und auf Kosten der Beschwerdegegnerin 2 im Grundbuch einzutragenden Revers, wonach die projektierten offenen Umfassungswände des Treppenhauses sowie die offenen Balkone nicht verglast oder zugemauert/verschalt werden dürften, weil der Parzelle 1047 nach Fertigstellung der Überbauung keine AZ mehr zu Verfügung stehe (vgl. Ziff. 6.21 der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide), betrifft, hat die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom 22. Oktober 2012 explizit ausgeführt, dass sie auf eine Anfechtung des ihrer Ansicht nach nicht notwendigen Reverses ver-
34 - c)Vorliegend sind sich die Parteien bereits über die Verbindlichkeit des Baumemorandums uneinig. Während die Beschwerdeführer das Baume- morandum als Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Bauvorha- ben mit dem Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 73 KRG in Einklang stehen, erachten und damit dem Baumemorandum grosses Gewicht bei- messen, spricht die Beschwerdegegnerin 1 dem Baumemorandum die rechtlich verbindliche Wirkung ab, zumal es ihm auch am Bezug zum vor- liegenden Projekt fehle. Auch die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass das Baumemorandum weder Teil der Grundordnung noch demokra- tisch legitimiert sei. Es sei vom Bauberater in Zusammenarbeit mit dem Gemeindevorstand erarbeitet worden und könne als verwaltungsinterne Entscheidungshilfe lediglich dort ergänzend Anwendung finden, wo die Grundordnung und die kantonalen Vorgaben dafür Raum liessen. Jeden- falls dürfe privaten Bauherrschaften nicht gestützt auf das Baumemoran- dum und entgegen den Zonenvorschriften übermässige Einschränkungen vorgegeben werden. d)Das Baumemorandum X._____ hat den Zweck einer internen Entschei- dungshilfe für die Baukommission und die Baubehörde der Gemeinde. Es soll insbesondere dazu dienen, den Nachteil des häufigen Wechsels der Milizfunktionäre zu kompensieren und die Entscheidpraxis der Gemeinde in ästhetischen Fragen zu verstetigen. Es ist indessen nicht grundei- gentümerverbindlich und Rechte können die Grundeigentümer daraus keine ableiten. Es ist, jedenfalls für den Ortsteil I., noch rudimentär; seine im Sinne der vorerwähnten Ausführungen vorhandene Bedeutung beschränkt sich momentan ausschliesslich auf den kommentierten Zo- nenplan und die im Ordner I. vorhandenen Baubewilligungsakten. Indessen kann die Frage der Verbindlichkeit dieses Baumemorandums vorliegend offen gelassen werden, da die zu beurteilenden Bauvorhaben
35 - dem Baumemorandum − wie nachfolgend zu zeigen ist − in keiner Art und Weise widersprechen. e)Das Baumemorandum sieht für das Quartier I._____ folgende Zielsetzung vor: "Die Bebauung in Richtung K._____ sollte mit zunehmender Höhe eher kleinmassstäblicher werden, um die vorhandene Körnung bei- zubehalten und störende neue Polbildungen in diese Richtung zu vermeiden." Der Zonenplan der Beschwerdegegnerin 1 sieht vor, dass der untere Teil des Quartiers I._____ (inkl. der zu bebauenden Parzellen 1046 und 1047) in der Wohnzone 3 liegt, wo gemäss Art. 15 BG (Zonenschema) eine AZ von 0.4 bis 0.7, eine Gesamthöhe gemäss interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) von 14 m und eine Fas- sadenhöhe von 11 m sowie eine Gebäudelänge von 23 m möglich ist. Der obere Teil des Quartiers I._____ liegt in der Wohnzone 2, wo eine AZ von 0.35 bis 0.55, eine Gesamthöhe von 11 m, eine Fassadenhöhe von 8 m sowie eine Gebäudelänge von 18 m möglich ist. Der Weiler K._____ liegt oberhalb des Quartiers I., von diesem durch nicht überbautes Ge- biet abgetrennt. Der in der Wohnzone 2 gelegene obere Teil des Quar- tiers I. liegt Richtung K.. Dort sind − wie dargestellt − deutlich kleinere Bauvolumen möglich als im unteren Teil des Quartiers. Damit wird schon in der Grundordnung dem Ziel des Baumemorandums, die Bebauung in Richtung K. solle mit zunehmender Höhe eher klein- massstäblicher werden, exemplarisch Rechnung getragen. f)Sodann zeigen die Situationspläne in den Baugesuchsunterlagen, dass die Gebäudegrundrisse der beiden geplanten Mehrfamilienhäuser in ihrer
36 - Dimension den umliegenden Gebäuden, nicht nur demjenigen auf Parzel- le 1045, in etwa entsprechen. Der Augenschein hat gezeigt und die von der Beschwerdegegnerin 2 am 1. September 2014 eingereichten Fotogra- fien zeigen ebenfalls, dass sich die geplanten Gebäude auch in der Höhe nahtlos in die Umgebung einfügen. Damit wird dem Vorwurf, die geplan- ten Gebäude seien zu voluminös, der Boden entzogen. Dass die hinter- liegenden Häuser kleinmassstäblicher als die projektierten Gebäude sind, ist eben darauf zurückzuführen, dass exakt zwischen ihnen und den pro- jektierten Mehrfamilienhäuser die Grenze zwischen der Wohnzone 3 und der Wohnzone 2 verläuft. Auch die vom Baumemorandum nicht er- wünschte Polbildung findet nicht statt. Wie von der Beschwerdegegnerin 1 am Augenschein richtig ausgeführt, kommen die projektierten Gebäude in eine Geländemulde zu liegen. Damit wird erreicht, dass die von den Beschwerdeführern beanstandete Viergeschossigkeit – diametral entge- gen der von den Beschwerdeführern vertretenen These – sowohl von Norden als auch von Süden her betrachtet, visuell − wenn überhaupt − kaum zum Tragen kommt. Damit ist − wie vorstehend bereits ausgeführt − auch der Vorwurf entkräftet, die vorhandene Körnung werde verändert. Wie aus den Fassadenplänen ersichtlich ist, wird zudem das natürliche Terrain rund um die Häuser und insbesondere gegen die Hangneigung erheblich abgegraben. Diese Abgrabungen fügen sich − entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen − den Anforderungen von Art. 73 Abs. 1 KRG entsprechend in die Umgebung ein und haben sogar positive Auswirkungen. Folglich kann aber auch keine Verletzung von Art. 76 BG vorliegen, wonach Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs nur zulässig sind, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchti- gen und Abgrabungen und Aufschüttungen dem umgebenden natürlichen Gelände angepasst werden müssen. Dies zumal Art. 76 BG als blosses Beeinträchtigungsverbot weit weniger weit geht als Art. 73 Abs. 1 KRG, weshalb ihm bei der Rechtsanwendung und -auslegung keine eigenstän-
37 - dige Bedeutung zukommt. Zudem wurden die beiden Mehrfamilienhäuser gegenüber einem ersten Baugesuch noch einen halben Meter tiefer pro- jektiert. Dass der Bauberater am Augenschein ausgeführt hat, es wäre besser, die Bauten wären, wie im Baumemorandum vorgesehen, etwas weniger hoch, vermag daran nichts zu ändern. Seine Interpretation des Baumemorandums, dass dieses vorsehe, bereits die zuoberst in der Wohnzone 3 liegenden Häuser sollten "weniger hoch“ sein, wird − wie erwähnt − bereits von der Grundordnung umgesetzt und entspricht zudem nicht dem Ziel des Memorandums. Die angestrebte Kleinmassstäblichkeit ist ja nicht Selbstzweck, sondern soll gemäss Baumemorandum dazu führen, die vorhandene Körnung beizubehalten und störende neue Polbil- dungen in diese Richtung zu vermeiden. Kann dies – dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechend – auch mit den gewählten, vorstehend erwähnten Mitteln erreicht werden, was vorliegend der Fall ist, müssen die geplanten Gebäude nicht "weniger hoch“ erstellt werden, was im Übri- gen auch dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit Boden nicht entspräche. Letztlich hat der Bauberater, nachdem sein Begehren betref- fend Änderung der Dachform erfüllt worden war, das vorgesehene Bau- projekt mitgetragen. Wäre es anders, müsste sich der Bauberater die Frage gefallen lassen, weswegen das schon damals existierende Bau- memorandum die Erstellung der in ihrer Höhe und ihrem Bauvolumen vergleichbaren, auf Parzelle 1045 erstellten Baute nicht verhindert hat, zumal das auf Parzelle 1045 erstellte Mehrfamilienhaus in seinen visuel- len Auswirkungen auf die Umgebung aufgrund ihrer exponierteren Lage wohl noch stärker hervor tritt als die neu zu erstellenden Mehrfamilien- häuser (vgl. dazu insbesondere die am 1. September 2014 von der Be- schwerdegegnerin 2 eingereichten sowie die am Augenschein vom
39 - senden Bestätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobe- nen Beschwerde führt, soweit sie nicht infolge Rückzugs respektive Weg- falls des Streitgegenstands gegenstandslos geworden ist. b)Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu vier Fünfteln − je zu einem Viertel und unter so- lidarischer Haftung − zulasten der Beschwerdeführer und zu einem Fünf- tel − je zur Hälfte − zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und 2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur- sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi- gung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie- gen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdeführer der Be- schwerdegegnerin 2 eine infolge Wegfalls des Streitgegenstands (durch die Projektänderung vom 15. Januar 2014) reduzierte Parteientschädi- gung zu bezahlen haben. Ausgehend von der Kostennote des Rechtsver- treters der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Dezember 2012 über Fr. 6'604.85 (inkl. MWST) sowie unter Beachtung, dass diese lediglich den bis am 28. November 2012 angefallenen Aufwand beinhaltet, nicht aber den Aufwand für die weitere Korrespondenz sowie den Augenschein vom 21. August 2014, erscheint vorliegend eine reduzierte Parteientschä- digung von pauschal Fr. 7'000.-- (inkl. MWST) als angemessen. Diesen Betrag haben die Beschwerdeführer − je zu einem Viertel und unter soli- darischer Haftung − an die Beschwerdegegnerin 2 zu bezahlen. Der Be- schwerdegegnerin 1 steht demgegenüber keine Parteientschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Infolge Wegfalls des Streitgegenstands (durch die Projektänderung vom 15. Januar 2014) steht auch den Beschwerdeführern eine von der Beschwerdegegnerin 1
40 - und 2 − je zur Hälfte − zu bezahlende reduzierte Parteientschädigung zu. Diese wird vom streitberufenen Gericht ermessensweise auf pauschal Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) festgelegt. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Rückzugs re- spektive Wegfalls des Streitgegenstands gegenstandslos geworden ist. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.4'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.827.-- zusammenFr.4'827.-- gehen zu vier Fünfteln − je zu einem Viertel und unter solidarischer Haf- tung − zulasten von A., B. und C., D. und der Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____ und zu einem Fünftel zulas- ten der Gemeinde X._____ und der F._____ GmbH (je zur Hälfe). Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.