R 11 83 5. Kammer URTEIL vom 13. März 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan
Nutzungsverlagerung sein. Mit separatem Schreiben vom 30. August 2005 hatte die Beschlussbehörde sämtliche Eigentümer der an die ...strasse angrenzenden Liegenschaften bereits vorher darüber in Kenntnis gesetzt. c)Gegen den Einleitungsbeschluss vom 28. Juli, mitgeteilt am 9. September 2006, erhoben die Eigentümer der Parzellen 2605 (...), 2621T1 und T2 (... AG), 2863 (...) und 2888 (StWEG ...) innert Frist gemeinsam Rekurs beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Begehren um kostenfällige Aufhebung des missliebigen Beschlusses. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen an, dass die Erschliessung einer einzelnen Parzelle nicht mit Hilfe des öffentlichen Rechts [des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) und des kommunalen Baugesetzes (BG)] erzwungen werden könnte, sondern dafür vernünftigerweise nur der private Einkauf in die bestehende ...strasse sowie die Geltendmachung des privatrechtlichen Notwegrechts für die fehlenden 40 Meter ab ...strasse bis zur Parzelle 2628 in Frage kommen könnten. Das öffentliche Recht dürfe nicht für ein klares Partikulärinteresse eines einzigen Bauherrn mittels Quartierplanverfahren missbraucht werden. Angesichts der Lage und Erschliessungsmöglichkeit hätte die Parzelle 2628 gar nie als Bauland ausgeschieden werden dürfen. Aus demselben Grund sei auch eine Überbauung nach einer Landumlegung gestützt auf das öffentliche Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG; SR 843) nicht denkbar. Falls sich der Bauherr (Parzelle 2628) nicht mit den Nachbarn über eine Grenzbereinigung oder die Gewährung von Näher- und Grenzbaurechten einigen könnte, müsste er sich mit der Situation auf seiner Parzelle begnügen und notfalls ein kleineres Wohnhaus bauen. Dies gelte umso mehr, als sich heute auf Parzelle 2628 der Skischulsammelplatz befinde und besagte Parzelle den direkten Zugang zum Skigebiet „...“ darstelle. d)Am 29. Oktober 2005 erhob ausserdem noch die Grundeigentümerin der Parzelle 2625T1 (... AG) Rekurs beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einleitungsbeschlusses.
e)In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin) dem Verwaltungsgericht die kostenfällige Abweisung beider Rekurse. Zur Begründung brachte sie zur Hauptsache vor, dass für Baugrundstücke von Bundesrechts wegen eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens bestehe und daher zu Recht ein öffentliches Quartierplanverfahren zur Regelung und Gestaltung der noch unüberbauten, indes stets noch über keine eigene Zufahrt verfügenden Parzelle 2628, eingeleitet worden sei. Die private ...strasse verlaufe in unmittelbarer Nähe davon, weshalb eine Anbindung daran gesucht und gefunden werden müsste. Damit ein allfälliger Zugang zur Parzelle 2628 nicht durch andere Bauten versperrt würde, sei mit planerischen Mitteln versucht worden, die bestehende Wegenot zu beseitigen und eine vernünftige Lösung mittels Baus einer Stichstrasse ab der privaten ...strasse anzustreben. Die Erschliessung von Bauland sei auch im öffentlichen Interesse, da bloss solcher Boden für Wohnzwecke genutzt werden dürfe und mit den Baulandreserven haushälterisch umzugehen sei. Private Abmachungen, die in zweiter Linie zum Zuge kämen, führten letztlich zum selben Ergebnis wie das Quartierplanverfahren. Zudem könne bereits heute gesagt werden, dass ein Grossteil der im Gebiet „...“ gelegenen Grundstücke gar nicht davon berührt würde; namentlich würde keine neue Quartierstrasse erstellt. Anzunehmen sei, dass die bestehende ...strasse mit einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten von Parzelle 2628 zusätzlich belastet würde, wobei aber nur mit ge...em Mehrverkehr zu rechnen wäre. Wo dann die kurze Stichstrasse durchführen werde, sei derzeit noch nicht klar und müsse auch nicht bereits im hier allein zur Diskussion stehenden Einleitungsbeschluss entschieden werden.
f)Am 10. März, mitgeteilt am 28. April 2006, wies das Verwaltungsgericht die beiden Rekurse ab (VGU R 05 109/111), unter anderem deswegen, weil die Gemeinde für die Regelung des Erschliessungsproblems im Zusammenhang mit der seit 1993 (Einzonung als Bauland [W2; AZ 0.2]) unbestritten über keine Zufahrt verfügenden und somit gefangenen Bauparzelle 2628 im Nordosten der bereits überbauten Parzellen 2606T, 2621T1+T2, 2625T1, 2627, 2863 sowie 2888 sachlich zuständig sei und sie daher auch eine möglichst vernünftige, rasche und einfache Konfliktlösung anbieten könne, dies trotz
Fehlens einer Sonderbestimmung im kommunalen Baugesetz betreffend Möglichkeit der Gewährung eines öffentlichen Notwegrechts. Das Quartierplangebiet sei mindestens 4'000 m 2 gross. g)In der Folge liess die Gemeinde den Quartierplan ausarbeiten. Am 26. Februar 2008 sandte die Gemeinde unter anderem ... den Entwurf und bat ihn um Stellungnahme. Innert verlängerter Frist teilte ... mit, er sei mit dem Entwurf nicht einverstanden. h)Am 1. Oktober 2008 teilte das Grundbuchamt der Gemeinde mit, die Grundbuchvermessung im betroffenen Gebiet stimme nicht mit dem Grundbuch überein. Die ...strasse sei als eigene Parzelle (LSR Nr. 6-137) ausgeschieden. Die Grundbuchpläne müssten mit den Fotoplänen bzw. den Grundbucheintragungen in Übereinstimmung gebracht werden. Am 1. Juli 2010 sandte das Grundbuchamt der Gemeindeplanerin die bereinigten Grundbuchauszüge. i)Im Zuge der Erarbeitung des Quartierplans liess die Gemeinde zudem beim kantonalen Schätzungsbezirk 1 ein Gutachten betreffend die Höhe der Entschädigung für Näherbaurecht, Zufahrtsrecht und Benützungsrecht der Parzelle 2628 erstellen. Dieses lag am 17. Juni 2008 vor. Für das Näherbaurecht wurde ein Betrag von Fr. 9'400.-- als Entschädigung errechnet. Für das Zufahrtsrecht wurde eine Entschädigung von Fr. 38'200.-- als angemessen betrachtet. Für das Benützungsrecht an der Quartierstrasse wurde eine Entschädigung von Fr. 7'900.-- geschätzt. j)Vom 4. März bis 4. April 2011 lag der Entwurf des Quartierplans öffentlich auf. k)Am 4. April 2011 erhob ... dagegen Einsprache und beantragte, das Quartierplanverfahren ... sei neu einzuleiten. Der Quartierplan sei nicht zu genehmigen und zur Überarbeitung zurückzunehmen. Das in Art. 14 der Quartierplanvorschriften (QPV) stipulierte Näherbaurecht zulasten Parzelle 2627 sei zu streichen sowie auf die in Art. 15 QPV geplante Zufahrt über Parzelle 2627 zu verzichten. Eventualiter seien die Entschädigungen gemäss
Art. 14 und Art. 15 QPV der zuständigen Enteignungskommission zwecks Festlegung der Entschädigungshöhe zu unterbreiten. Art. 17 QPV sei bezüglich der Entschädigung zu konkretisieren und ebenfalls der zuständigen Enteignungskommission zur Festsetzung der Höhe der Entschädigung zu unterbreiten. 2.Am 23. Juni, mitgeteilt am 13. Juli 2011, wies der Gemeindevorstand die gegen den Quartierplanentwurf erhobenen Einsprachen, unter anderem auch diejenige von ..., ab und genehmigte den Quartierplan. Das Quartierplanverfahren sei einzig nach den kantonalen Vorschriften zu beurteilen. Art. 21 der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) sehe den Widerruf von Quartierplänen vor, wenn sich die Verhältnisse seit Erlass erheblich verändert hätten. Diese Regelung beziehe sich jedoch nicht auf Einleitungsbeschlüsse. Auch andernfalls änderte sich nichts, weil sich weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse so verändert hätten, dass auf den Einleitungsbeschluss zurückzukommen wäre. Der östliche Teil der geplanten Zufahrt zu Parzelle 2628 sei zwar von der Wintersportzone überlagert. In dieser seien aber nur Bauten und Anlagen zulässig, wenn die Ausübung des Wintersportes nicht beeinträchtigt werde. Hier sei eine private Zufahrtsstrasse zur Erschliessung von ca. 236 m 2
Bruttogeschossfläche (BGF), erfahrungsgemäss also drei Wohnungen, geplant. Vorliegend bezwecke die Wintersportzone vor allem, den freien Zugang zum weiter in der Wintersportzone gelegenen Skischulsammelplatz zu gewährleisten. Es befinde sich dort jedoch keine Piste und auch keine Wintersportanlage. Eine private, wenig Verkehr aufweisende Zufahrt gefährde die Ausübung des Wintersports nicht. Würde Parzelle 2628 von oben her erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser. Im Quartierplan werde zudem einzig der Zufahrtsbereich von der Quartierstrasse bis zur Grenze der Bauparzelle geregelt. Die interne Erschiessung, also die Zufahrt ab Parzellengrenze bis zum Baufenster respektive Baustandort auf Parzelle 2628 sei im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens später festzulegen. Gemäss Einleitungsbeschluss diene der Quartierplan der sinnvollen Erschliessung und Überbauung von Parzelle 2628. Die Baubehörde könne Ausnahmen von den Grenzabständen vorsehen (Art. 83 BG). Voraussetzung
sei, dass die Mindestflächen gemäss Art. 82 BG erreicht würden und der Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung biete. Auch Art. 77 Abs. 2 KRG lasse eine Unterschreitung der Abstände im Rahmen von Quartierplänen zu. Das Gebiet umfasse total 5'991 m 2 , also über 4'000 m 2 . Die am Rande liegende Bauparzelle mache es vorteilhaft, wenn der Baustandort möglichst an die bereits überbauten Flächen herangerückt werde. Zudem sei es sinnvoll, die überbaubare Fläche möglichst nahe an Parzelle 2627 zu platzieren, um die von der Wintersportzone überlagerte Fläche von Parzelle 2628 freizuhalten. Der haushälterische Umgang mit Bauland erheische es, Bauzonen möglichst nutzungsintensiv zu überbauen. Mit einem verkürzten Grenzabstand werde ermöglicht, die Baute in zonengemässem Umfang zu nutzen. Hier dürfe anstelle von 2.5 m (kleiner Grenzabstand) 1 m an die Grenze gebaut werden. Dies habe weder Schattenwurf noch Sonnenentzug in unzumutbarer Weise zur Folge. Betreffend Entschädigungen habe die Gemeinde ein Fachgutachten der Schätzungskommission erstellen lassen. Wer beizuziehen sei, schreibe weder das kommunale noch das kantonale Recht vor. Der Beizug der Enteignungskommission sei nur vorgesehen, wo im Rahmen eines Quartierplanverfahrens weitergehende respektive nicht im Quartierplanzweck gründende Enteignungstatbestände vorgesehen seien. Hier gehe es aber um die Entschädigung von Minderwerten, hervorgerufen durch eigentumsbeschränkende Massnahmen, die in der Zielsetzung des Quartierplans lägen. Die Festlegung erfolge durch den Gemeindevorstand und er habe zu diesem Zweck ein Gutachten der Schätzungskommission eingeholt. Diese Behörde sei unabhängig und fachkundig. Die Minderwerte seien korrekt festgelegt worden. Art. 17 QPV lege das Anschlussrecht von Parzelle 2628 an Privatleitungen für die Kanalisation fest. Es stehe noch nicht fest, ob und wo der Anschluss stattfinden solle. Dies werde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Die Gemeinde überlasse dies im Sinne von Art. 60 Abs. 2 KRG
den Privaten. Könnten sie sich nicht einigen, entscheide der Gemeindevorstand separat. 3. Am 13. September 2011 erhob ... dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte, der Entscheid des Vorstandes vom 13. Juli 2011 betreffend Erlass des Quartierplanes „...“ sei aufzuheben. Subeventualiter sei die Festlegung der Entschädigungsansprüche gemäss Art. 14, Art. 15 und Art. 17 QPV der zuständigen Enteignungskommission zum Entscheid zuzuweisen. Seit Erlass des Einleitungsbeschlusses seien mehr als fünf Jahre verstrichen. Die Eigentümer hätten somit in guten Treuen davon ausgehen können, der Einleitungsbeschluss sei dahingefallen. Die Wirkung des Einleitungsbeschlusses sei als verwirkt anzusehen. Der östliche Teil der Zufahrt zu Parzelle 2628 führe durch die Wintersportzone und kreuze sich auch mit der Langlaufloipe/Langlaufpiste. Es liege eine klare Beeinträchtigung gemäss Art. 39 Abs. 2 KRG vor und auch der freie Zugang zum Skischulsammelplatz werde beeinträchtigt. Für den Bau der vorgesehenen, 4 m breiten Strasse seien erhebliche Terrainveränderungen notwendig. Diese führten zu Einschränkungen, welche aufgrund der Planunterlagen nicht ersichtlich seien. Die Gemeinde habe diesbezüglich nichts abgeklärt. Es stimme nicht, dass vom Quartierplan der Zufahrtsbereich von der Quartierstrasse bis zur Bauparzelle geregelt werde. Die Bauparzelle sei auf den Baustandort reduziert, der Rest der Parzelle liege in der Wintersportzone. Zwischen dem im Erschliessungsplan eingezeichneten Ende der Dienstbarkeit und den Baufenstern fehle eine Distanz von mindestens 10 m, die entweder zulasten des Beschwerdeführers oder ebenfalls der Wintersportzone gehe. Hier seien zudem grössere Eingriffe in das bestehende Terrain nötig. Vorliegend werde nur Parzelle 2628 erschlossen. Sie habe eine Grundstücksfläche von nur 1'182 m 2 . Somit werde die Mindestfläche von 4'000 m 2 nicht erreicht. Auch die weitere Voraussetzung (vorzügliche Überbauung) sei nicht gegeben. Es bestünden keine verbindlichen Auflagen. Ausserdem seien im schlecht geformten Baufenster bei nur 236.4 m 2 BGF
sozusagen keine Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden. Das in Art. 14 QPV stipulierte Näherbaurecht bewirke eine massive Werteinbusse von Parzelle 2627. Angesichts der Immobilienpreise auf der Lenzerheide sei die dafür vorgesehene Entschädigung von Fr. 9'400.-- viel zu tief. Auch werde die Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers durch die Abgabe einer Fläche von 219 m 2 Bauland für die Erstellung einer Zufahrtsstrasse verletzt. Hinzu komme die Strassenfläche von der Parzellengrenze bis zum Baufenster. Es werde Land verschwendet und es seien grosse Geländeveränderungen notwendig. Die Zufahrtsstrasse käme genau im Süden von Parzelle 2627 zu liegen. Zudem werde eine erhaltenswerte Baumgruppe gefällt. Die Entschädigung von Fr. 38'300.-- sei viel zu tief. Das ganze Schätzungsverfahren sei ohne Beizug der Grundeigentümer erfolgt, was das rechtliche Gehör verletze. Hier könne schon lange kein Bauland mehr für Fr. 500.--/m 2 gekauft werden, bezahlt werde mehr als das Doppelte. Die Entschädigungen seien nicht voll im Sinne der Eigentumsgarantie. Würden Rechte enteignet, sei ein ordentliches Schätzungsverfahren durch die zuständige Schätzungskommission unter Wahrung der Mitwirkungsrechte durchzuführen. Die Einholung eines internen Gutachtens hinter dem Rücken der Betroffenen sei rechtswidrig. Die Zufahrtsstrasse werde auch eine grössere Aufschüttung auf Parzelle 2627 nach sich ziehen. Geländeaufnahmen fehlten aber. Die Aufschüttungen und Anböschungen würden grösser als auf den Plänen ersichtlich. Somit stimme die angegebene Fläche für die Strasse von 219 m 2 nicht. Ohne Berücksichtigung der Anstösser würde nur vier an der ...strasse mitbeteiligten Grundeigentümern eine Entschädigung zugesprochen. Die weitere Aufteilung gemäss Verteilschlüssel für die Benutzungskosten werde bei dieser oberflächlichen Vorgehensweise unweigerlich zu Streitigkeiten führen und sei gesetzeswidrig. Bei Art. 17 QPV fehle ein Verteilschlüssel. Der Anschluss sei zwingend und die örtliche Festlegung sei im Quartierplan vorzunehmen. Es gehe wiederum um die Beanspruchung fremder Grundstücke, weil keine Kanalisation oder Wasserleitung bis zum Baufenster auf Parzelle 2628 führe.
4.Am 13. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Am 21. Juli 2007 habe mit dem Beschwerdeführer eine Besprechung betreffend den Quartierplan stattgefunden. Man habe ihm die Unterlagen am 26. Februar 2008 zur Stellungnahme zugestellt. Dazu habe sich der Beschwerdeführer im April 2008 geäussert. Das Grundbuchamt habe zudem im Oktober 2008 Vorgaben für den Quartierplan gemacht. Die Ausarbeitung sei anschliessend erfolgt. Inhaltlich habe es keine Änderungen gegeben. Der Einleitungsbeschluss sei erst mit der Mitteilung des Gerichtsurteils (VGU R 05 109/111) rechtskräftig geworden. Ausserdem sei der Beschwerdeführer 2007 und 2008 informiert worden. Er selber habe 2008 schriftlich Stellung bezogen. Zudem falle ein Quartierplanverfahren bzw. ein rechtskräftiger Einleitungsbeschluss nicht einfach dahin. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Der Beschwerdeführer habe an der Sitzung vom 21. Juli 2007 teilgenommen und sich am 8. April 2008 auf dem Bauamt informiert. Auch habe er zu den ihm zugestellten Unterlagen im April 2008 Stellung genommen. Er habe sich damals schon zu den vorgesehenen Entschädigungen äussern können. Das Baufenster auf Parzelle 2628 werde - im Gegensatz zum östlichen Teil der Zufahrt – nicht von der Wintersportzone überlagert. Laut Projektplan sei ausserhalb der Wintersportzone talseits des Zufahrtsweges eine niedrige Stützmauer vorgesehen (maximal 0.5 m Böschung). In der Wintersportzone seien nur Bauten und Anlagen unzulässig, welche die Ausübung des Wintersports beeinträchtigten. Die Zufahrtsstrasse beeinträchtige die Wintersportzone nicht. Die Veränderung führe nicht zu einem erschwerten Zugang zum Skischulsammelplatz und stehe der Benützung als Winterwanderweg nicht entgegen. Die Langlaufloipe werde nicht gekreuzt. Am fraglichen Ort bewegten sich nur Fussgänger. Würde Parzelle 2628 von oben her erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser. Im Quartierplan werde nur die Zufahrt ab Quartierstrasse bis Bauparzellengrenze geregelt. Innerhalb der Bauparzelle sei die Zufahrt zum Baufenster im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Erst dann werde die genaue Lage der Abstellflächen bzw. Garagen festgelegt. Der Quartierplan diene hier dazu, die Erschliessung der Parzelle rechtlich und faktisch zu
sichern, nicht die Erschliessung auf der Bauparzelle zu regeln. Zudem könne die Verkehrsfläche zwischen Parzellengrenze und Baufenster ohne grössere Geländeverschiebungen und Beeinträchtigungen des Wintersports erstellt werden. Gemäss Art. 77 Abs. 2 KRG könne die Gemeinde im Quartierplan von den kommunalen und kantonalen Bauabständen abweichen, sofern im Quartierplan eine bestimmte Gebäudelage vorgesehen sei. Ebenfalls sei Art. 51 Abs. 1 KRG massgebend. Das kantonale Recht nenne die Voraussetzungen nicht, unter welchen Baufenster mit verkürzten Bauabständen ausgeschieden werden dürften. Demnach sei nach planerischen Grundsätzen und aufgrund einer Interessenabwägung zu prüfen, ob Baufenster mit verkürzten Abständen auszuscheiden seien. Für weiteres kommunales Recht, welches zusätzliche Voraussetzungen an die Unterschreitung der Bauabstände vorsehe, verbleibe kein Raum. Art. 82 und 83 BG seien aufgrund des neuen KRG bedeutungslos. Planerische Gründe sprächen hier für die getroffene Lösung (Baustandort möglichst nahe an bereits überbauten Flächen; möglichst nutzungsintensive Überbauung der Bauzone). Mittels verkürzten Grenzabstands könne Parzelle 2628 erst sinnvoll genutzt werden. Parzelle 2627 werde nicht beeinträchtigt. Auch wenn Art. 82 und 83 BG anwendbar wären, führe dies zu keinem anderen Ergebnis. Auch diesfalls lasse Art. 77 Abs. 2 KRG eine Unterschreitung der Abstände im Quartierplan zu. Das Quartierplangebiet sei weitgehend überbaut. Gestalterische Anliegen könnten deshalb nur den Bereich um Parzelle 2628 betreffen. Ein etwas grösserer Grundriss (wie das vorgesehene Baufenster) mache Sinn, weil dann auf Parzelle 2628 nicht ein kleinflächiger aber hoher Bau errichtet werden müsse. Weitere gestalterische Anforderungen seien aufgrund der verschiedenen Stilrichtungen und Baukuben in der Umgebung nicht nötig. Art. 83 Abs. 1 BG sei erfüllt. Zudem umfasse der Quartierplan mehr als 4'000 m 2 (massgebend: Perimeter des Einleitungsentscheides). Der Gemeindevorstand setze im Quartierplanverfahren Entschädigungen innerhalb des Zwecks des Quartierplanes fest. Vorliegend seien nur solche festgelegt worden. Die hilfsweise Einholung des Gutachtens der Schätzungskommission ändere daran nichts.
Der Minderwert wegen des eingereichten Näherbaurechts sei mit Fr. 9'400.-- festgesetzt worden. Die Überbaubarkeit von Parzelle 2627 vermindere sich nur auf einem an der östlichen Parzellengrenze entlanglaufenden Streifen von rund 1.5 x 23 m, also auf 34.5 m 2 . Die Ausnützung verbleibe beim Beschwerdeführer. Ein Quadratmeterpreis von Fr. 272.--/m 2 sei angemessen; da nur mässige Einschränkungen zu erwarten seien und die übrige Nutzung von Parzelle 2627 gewährleistet bleibe. Das Durchgangsrecht belaste 219 m 2 entlang der südlichen Parzellengrenze von Parzelle 2627. Dieser Teil könne heute infolge des einzuhaltenden Grenzabstandes nicht überbaut werden. Es sei für die Entschädigung wie nicht überbaubares Vorgartenland einzusetzen. Die Ausnützung verbleibe beim Beschwerdeführer. Dieser könne die Fläche nicht mehr als Garten nutzen, immerhin könne er den Zufahrtsweg bei einer allfälligen weiteren Überbauung seiner Parzelle ebenfalls nutzen. Ein Quadratmeterpreis von Fr. 175.--/m 2 sei angemessen; darin eingeschlossen sei die Entschädigung für die zu fällenden Bäume. Die Kosten der Kanalisationsleitung könnten erst im Baubewilligungsverfahren genauer festgelegt werden. Die (recte) Fr. 7'900.-- (nicht Fr. 15'000.--) für das Begehen und Befahren der bestehenden Quartierstrasse sei gemäss bestehendem Verteilschlüssel zu verteilen. Wenn sich die Privaten darüber nicht einigen könnten, werde die Behörde entscheiden. 5. Am 22. November 2011 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Begehren fest. Das Quartierplangebiet umfasse nicht 4'000 m 2 . Nur Parzelle 2628 werde beplant. Die Verhältnisse hätten sich zwischen 2008 und der öffentlichen Auflage 2011 geändert. Es seien neue Parzellen in das Quartierplangebiet aufgenommen worden, andere seien gestrichen worden. Zudem seien in Art. 14, 15 und 16 QPV wesentliche Änderungen in Bezug auf die Entschädigung vorgenommen worden, ohne dass er die Möglichkeit zur Vernehmlassung gehabt hätte. Diese Änderungen beträfen den Einleitungsbeschluss. Sie hätten dem Beschwerdeführer eröffnet werden müssen. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Eigentümer der ...strasse seien nicht einbezogen worden. Dies wäre aber nötig gewesen. Der
Einleitungsbeschluss sei somit aufzuheben. Am Schätzungsverfahren habe er auch nicht teilnehmen können. Es gebe keine gesetzliche Grundlage für die Festsetzung der Entschädigungen durch den Gemeindevorstand oder die Schätzungskommission. Das Schätzungsgutachten sei falsch oder unvollständig; die Entschädigungen seien viel zu tief. Ein Strassenprojekt existiere nicht. Der eingelegte Projektplan (Gemeindebeilage 22) sei unvollständig. Die Strasse sei in der Wintersportzone nicht zulässig. Es fehle die Regelung der Strassenführung auf Parzelle 2628. Die Erschliessung von Norden her wäre viel geeigneter. 6.Am 31. Januar 2012 duplizierte die Gemeinde und hielt an ihren Rechtsbegehren fest. Im Einleitungsbeschluss sei ein ausgedehntes Quartierplangebiet erfasst worden, weil damals noch verschiedene Erschliessungsvarianten zur Diskussion gestanden seien. Das Beizugsgebiet sei rechtskräftig. Für die Regelung der Durchfahrtsrechte an der Quartierstrasse habe das Beizugsgebiet so festgelegt werden müssen. Es stimme, dass die Parzellenanzahl im Quartierplangebiet geändert habe. Die Quartiererschliessungsstrasse bilde eine eigene Parzelle, was im Zeitpunkt der Einleitung noch nicht bekannt gewesen sei. Sämtliche Berechtigte an der Strasse seien beim Einleitungsverfahren begrüsst worden, sei es als Eigentümer oder als Dienstbarkeitsberechtigte. Dies habe das Verwaltungsgericht in VGU R 05 109/111 auf Seite 11 als zulässig erklärt. Parzellen 2606 und 2621 seien gestrichen worden, sie seien jetzt in der Strassenparzelle. Flächenmässig habe sich somit am Beizugsgebiet nichts geändert. Eigentumsänderungen während des laufenden Quartierplanverfahrens seien zudem nicht zu vermeiden und zulässig, solange nicht ein Umlegungsbann erlassen werde. Alle vom Beschwerdeführer erwähnten Grundeigentümer seien am 30. August 2005 persönlich angeschrieben und über das Verfahren orientiert worden. Weder sie noch der Beschwerdeführer hätten eine Erweiterung des Beizugsgebiets gefordert. Dies sei vom Verwaltungsgericht als rechtmässig bezeichnet worden. Es sei ferner fraglich, ob der Beschwerdeführer Mitwirkungsrechte Dritter anrufen könnte. Die Mitwirkung am Quartierplan sei im Rahmen der öffentlichen Auflage gewährleistet.
Gemäss Art. 66 Abs. 1 KRG sei der Gemeindevorstand für Landumlegungen bzw. Quartierplanverfahren zuständig. Dabei entscheide er auch über die Neuzuteilung und den Kostenverteiler. Zu Letzterem gehöre der Entscheid über Mehr- oder Minderzuteilungen. Für Entscheide über den Wertausgleich oder Entschädigungen sei ebenfalls der Gemeindevorstand zuständig (Art. 28 ff. KRVO). Nur für nicht im Quartierplanzweck liegende Eigentumsbeschränkungen wäre die Enteignungskommission zuständig. Der Projektplan habe nicht Teil der Auflage gebildet und sei für den Verlauf des Zufahrtsweges nicht massgebend. 7.Am 8. März 2012 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Bruder des Beschwerdeführers in Begleitung von dessen Rechtsvertreter sowie von Seiten der Gemeinde deren Baufachchef und deren Rechtsvertreter teilnahmen. Weiter waren mehrere Grundeigentümer des Quartierplangebiets „...“, der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) ..., der Verwaltungsratspräsident des Hotels ..., ein Vertreter der Hotel ... AG und der Präsident der Bürgergemeinde ... zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei an zwei unterschiedlichen Standorten – einerseits auf offenem Gelände im Grenzbereich der Parzellen 2628 und 2627 andererseits im Abzweigungsbereich der bestehenden Zufahrt über die Parzelle 2627 (Beschwerdeführer) – die Möglichkeit geboten, sich mündlich vor Ort zur gesamten Erschliessungs- und Überbauungssituation zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins verteilte der Baufachchef der Gemeinde am Standort 1 (auf offenem Gelände) an alle Anwesenden noch eigens drei Kopien (Planskizzen) betreffend Gestaltungsplan 1:500, Erschliessungsplan 1: 500 und Bestandsplan 1:500 des fraglichen Quartierplangebiets. Darin wurden die detailliert im offenen Gelände markierten und angeschriebenen Orientierungspunkte – so namentlich die Grenzverlaufspunkte [G 1-9]; die jeweiligen Baufenstereckpunkte [B 1-8] sowie die Wintersportzoneneckpunkte [W 1-4] – aufgeführt und erläutert. Von Seiten des Gerichts wurden noch insgesamt 13 Farbfotos erstellt und – zusammen mit dem Augenscheinprotokoll – zu den Akten genommen.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Gemeinde vom 13. Juli 2011 betreffend Erlass des Quartierplans „...“ und der dagegen erhobenen Einsprachen. Laut Ziff. 3.1 wurde dort u.a. die Einsprache des Beschwerdeführers abgewiesen. Gemäss Ziff. 3.2 genehmigte die Gemeinde den genannten Quartierplan, bestehend aus: Bestandesplan 1:500, Erschliessungsplan 1:500, Gestaltungsplan 1:500, Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhang 1-4. Zu klären gilt es insbesondere, ob die Erschliessung der noch über keine eigene Zufahrt verfügenden Bauparzelle 2628 (sog. gefangene Bauparzelle) zu Recht von unten bzw. von Südwesten über die Nachbarparzelle 2627 des Beschwerdeführers geplant wurde und ob die Vorgehensweise der Gemeinde in dieser Angelegenheit korrekt war. 2. a)Zuerst ist über die geltend gemachte Verletzung des rechtlichen Gehörs mangels Informationen über das Quartierplanverfahren sowie mangels Mitwirkungsmöglichkeiten bei den durchgeführten Schätzungsverfahren (Werteinbusse/Entschädigung für Zufahrt Fr. 38'300.--; Entschädigung für Näherbaurecht Fr. 9'400.--; Entschädigung für Benützungsrecht an Quartierstrasse Fr. 7'900.--) im Zusammenhang mit der Erschliessung der gefangenen bzw. hinterliegenden Bauparzelle 2628 zu befinden. b)Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) verankert und formeller Natur. Er dient einerseits der Sachaufklärung und andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass einer Verfügung dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere auch das Recht der Betroffenen, sich vor der Eröffnung einer solchen Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizub...en, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, die Verfügung zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle
Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung b...en kann (BG-Urteil 4A_479/2010 vom 17. Februar 2011 E. 4.2.3; BGE 135 II 293 E. 5.1; BGE 132 V 370 f. E. 3.1 mit Hinweisen). Die Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Gehör führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung (BGE 135 I 190 E. 2.2, mit Hinweisen; BG-Urteil 4D_111/2010 vom 19. Januar 2011 E. 3.1). Verfügungen, die unter Verletzung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind auch nach der strengen Praxis des Verwaltungsgerichts grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt vieler: VGU R 08 76; PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85). c)Vorliegend ist der Einwand einer Gehörsverletzung unbegründet. Wie aus den Akten klar hervorgeht, wurde der Beschwerdeführer bereits anlässlich einer Besprechung vom 21. Juli 2007 über das weitere Vorgehen und die Absichten der Gemeinde betreffend Quartierplangebiet „...“ informiert, nachdem der zugehörige Einleitungsbeschluss vom 28. Juli 2005 bezüglich Beizugsgebiet mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 (VGU R 05 109/111) schon geschützt worden war. Gestützt auf diese Besprechung stellte die Gemeinde dem Beschwerdeführer am 26. Februar 2008 einen Entwurf der erarbeiteten Quartierplanunterlagen zur Kenntnis- und Stellungnahme (bis zum 17. März 2008) zu. Innert erstreckter Frist äusserte sich der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. April 2008 detailliert zum Quartierplanentwurf, wobei er ihn sowohl bezüglich der geplanten Erschliessung der benachbarten Bauparzelle 2628 als auch der dafür vorgesehenen Entschädigungen mit Begründung (Pt. 1-5) ablehnte. Darauf liess die Gemeinde das Schätzungsgutachten vom 17. Juni 2008 betreffend Entschädigung für das im Quartierplan vorgesehene Näherbaurecht (Fr. 9'400.--), Zufahrtsrecht (Fr. 38'300.--) und Benützungsrecht an der bestehenden Dorf-/Quartierstrasse (Fr. 7'900.--) zugunsten der Parzelle 2628 erstellen. Das Resultat dieser Schätzungen wurde in die Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15, 16 QPV samt Anhang 4) vom 23. Februar 2011 aufgenommen, welche dann vom 4. März bis 4. April 2011 –
zusammen mit dem Entwurf des Quartierplans – von der Gemeinde korrekt zur öffentlichen Einsichtnahme und Kontrolle (Einsprachemöglichkeiten) beim Bauamt aufgelegt wurden. Angesichts dieser Geschehensabläufe und Informationen seitens der Gemeinde ist für das Gericht nicht ersichtlich, inwiefern das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt worden sein sollte, da ihm kein Anspruch auf Mitwirkung am Schätzungsverfahren zustand. Mit der Kundgabe und Äusserungsmöglichkeit zur öffentlichen Auflage des Quartierplans einschliesslich der Resultate des Schätzungsverfahrens (QPV; mit Anhang 4), der Verfahrenskosten (Anhang 1), der Erschliessungskosten (Anhang 2) und des zugehörigen Grundbuchauszuges (Anhang 3) wurde das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers vielmehr ausreichend gewahrt. d)Im Übrigen kann dem Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht auch insoweit nicht gefolgt, als er das automatische Dahinfallen des Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli 2005 infolge Zeitablaufs behauptet. Eine solche Theorie ist abenteuerlich und findet im Gesetz keine Stütze. Der massgebende Art. 21 der Verordnung zum kantonalen Raumplanungsgesetz (KRVO) sieht selber lediglich die (aktive) Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen vor. Von selbst fällt dagegen weder ein Einleitungsbeschluss noch ein Quartierplan dahin. Von einer Hinfälligkeit des mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 noch ausdrücklich bestätigten und danach in Rechtskraft erwachsenen Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli 2005 (mit dem Ziel: Abgrenzung Beizugsgebiet für Erschliessung und Überbauung der Bauparzelle 2628) kann somit keine Rede sein. 3. a)In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer zunächst eine Verletzung von Art. 39 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), wonach Bauten, Anlagen sowie Terrainveränderungen die Ausübung des Wintersports nicht beeinträchtigen dürfen. Eine Beeinträchtigung der Wintersportzone auf Parzelle 2628 durch die geplante Erschliessung bzw. die Zufahrt von Südwesten via Dorf-/Quartierstrasse und von dort entlang des südlichen Grundstückbereichs der benachbarten Parzelle 2627 liegt aber gerade nicht vor, da die Überlagerung mit der erwähnten Sportzone einzig bei
einer Erschliessung von Norden her (via „Skischulsammelplatz“) stark tangiert würde. Gemäss Bestandesplan 1:500 reicht die Wintersportzone oberhalb von Parzelle 2628 bis weit in den Fusswegkorridor der Parzellen 2863 und 2625T hinein, während die Parzelle 2628 bloss im Norden und vor allem im östlichen Teil davon überlagert wird. Die von Südwesten vorgesehene Zufahrt beeinträchtigt die Wintersportzone aber nicht. Laut Loipenplan (Ausbauetappe 2010-15; Situation 1:2000) vom 12/2009 wird die regionale Langlaufpiste durch die geplante Zufahrt ebenfalls nicht beeinträchtigt. Anlässlich des gerichtlichen Augenscheins konnte aufgrund der angetroffenen Geländetopografie vom Beschwerdeführer überdies auch nicht plausibel dargetan werden, wieso nur mit Hilfe von erheblichen Terrainveränderungen bzw. beträchtlichen Geländeaufschüttungen eine vernünftige Erschliessung der Parzelle 2628 möglich sein sollte. Im Übrigen trifft die Argumentation der Vorinstanz zu, wonach die genaue Linienführung und konkrete Ausgestaltung der noch zu erstellenden Zufahrt ab Parzellengrenze bis zum Baufeld der Parzelle 2628 erst im Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im vorliegend zur Beurteilung gestellten Quartierplanverfahren zu beantworten sein wird. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde daher als verfrüht, zumal im Baubewilligungsverfahren auf Parzelle 2628 selbstverständlich wieder Einsprachen respektive Beschwerden erhoben werden können. b)Der Beschwerdeführer bestreitet sodann die Rechtmässigkeit des hoheitlich verfügten Näherbaurechts zulasten der Parzelle 2627 und zugunsten der Parzelle 2628. Nach Art. 52 Abs. 2 KRG bestimmt der Quartiergestaltungsplan die Situierung von Bauten und Anlagen. Wie dem Gestaltungsplan 1:500 vom 23. Februar 2011 entnommen werden kann, wird die Bebaubarkeit der Parzelle 2628 (rot schraffierte Fläche/Baufeld 1) durch die östlich gelegene Wintersportzone stark eingeschränkt bzw. gegen Westen in Richtung der Nachbarparzelle verschoben. Um dieser Begebenheit gerecht zu werden und überhaupt noch eine vernünftige Überbauung der Parzelle 2628 zu ermöglichen, erachtete es die Vorinstanz als notwendig und unerlässlich, im Rahmen der konkreten Nutzungsordnung im betreffenden Quartierplan eine Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstands von
2.50 m auf nur einen Meter zuzulassen. Nach Auffassung des Gerichts war diese planerische Massnahme gestützt auf Art. 77 Abs. 2 KRG gesetzeskonform und vertretbar. Besagte Bestimmung im kantonalen Recht hält dazu nämlich ausdrücklich fest: „Schreiben die Grundordnung oder ein Quartierplan eine bestimmte Lage einer Baute oder Anlage vor, gelten die Bauabstände dieses Gesetzes und der Baugesetze der Gemeinden nicht, soweit sie der Planung entgegenstehen.“ In Anbetracht der räumlich engen Platzverhältnisse des effektiv verbliebenen Baufeldes auf Parzelle 2628 war objektiv eine Abweichung der gesetzlichen Grenzabstände hier tatsächlich zwingend erforderlich, um die betreffende Bauparzelle überhaupt noch zonenkonform für Wohnzwecke nutzen zu können. Das planerische Heranrücken des Baufeldes auf Parzelle 2628 mittels Einräumung des Näherbaurechts an die im Westen bereits überbaute Parzelle 2627 darf somit sicherlich auch siedlungsbaulich und raumplanerisch (Grundsatz: Haushälterischer Umgang mit Bauland) als geboten bezeichnet werden. Dies gilt hier umso mehr, als das betreffende Quartierplangebiet bereits weitgehend mit grösseren Hotelgebäuden oder Ferienhäusern überbaut ist und dadurch der Verwirklichung neuer Wohnbauten auch faktisch sehr enge Grenzen gesetzt sind. c)Zu entscheiden bleiben damit noch die Fragen nach der Zuständigkeit zur Festlegung und zur Höhe der in den Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15 und 16 QPV; Anhang 4) erwähnten Entschädigungen an den Beschwerdeführer sowie nach der Verteilung der im Zuge des Quartierplanverfahrens aufgelaufenen Verfahrens- und Erschliessungskosten (QPV; Anhang 1 und 2). Nach Art. 28 ff. KRVO ist die jeweils zuständige Baubehörde für die Durchführung der bei einer Nutzungsplanung erforderlichen Landumlegungen und Grenzbereinigungen verantwortlich und spruchbefugt. Laut Art. 32 Abs. 1 KRVO hat diese Behörde auch die dafür benötigten Pläne und Verzeichnisse zu erarbeiten. Diese enthalten insbesondere auch Angaben über den Geldausgleich für die nicht durch Boden ausgleichbaren Mehr- oder Minderwerte (Ziff. 4) und die Verteilung der Verfahrenskosten (Ziff. 5). Die Vorgaben zum Kostenverteiler sind in Art. 35 KRVO geregelt. Aufgrund dieser Vorschriften war die Gemeinde durchaus berechtigt, entweder selbst in
eigener Regie oder hilfsweise durch Beizug einer staatlich anerkannten, unabhängigen Fachstelle (vorliegend: Experte des Kantonalen Schätzungsbezirks 1) die für den Beschwerdeführer bzw. dessen Parzelle 2627 durch den fraglichen Quartierplan anfallenden Eigentums- und Nutzungseinschränkungen schätzen bzw. berechnen zu lassen. Diesem Abklärungsauftrag ist jene Fachstelle mit Gutachten vom 17. Juni 2008 umfassend und seriös nachgekommen. Die darin enthaltenen Annahmen und absolut nachvollziehbaren Berechnungen vermögen zu überzeugen und leuchten in jeder Beziehung ein. Für das Gericht besteht daher auch kein Anlass, an diesen sorgfältig ermittelten Entschädigungen (Gutachten Seite 5: Entschädigung Näherbaurecht Fr. 9'400.-- [45 m 2 x Fr. 500.--/m 2 : 1/3 plus 25% Zuschlag]; S. 6: Entschädigung Zufahrtsrecht Fr. 38’300.-- [219 m 2 x Fr. 500.--/m 2 : 1/3 plus 5% Zuschlag]; S. 7/8: Entschädigung für Mitbenutzung Dorf-/Quartierstrasse Fr. 7'900.-- [bei Anteil 2.8% an Erstellungskosten]) sowie den daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Fazit: S. 8/9) zu zweifeln. Die ermittelten Minderwerte und Kostenanteile konnten deshalb auch unverändert und rechtsverbindlich in die eingangs zitierten Quartierplanvorschriften (Art. 14-16 QPV) übernommen werden. Dasselbe gilt auch für die Verfahrenskosten (Anhang 1; Fr. 25'000 zulasten Parzelle 2628) und die anteilsmässig auferlegten Erschliessungskosten zulasten von Parzelle 2628 (Anhang 2). Anders verhält es sich einzig bezüglich der in Art. 17 QPV stipulierten Entschädigung für die Benutzung und Beteiligung an der bestehenden privaten Kanalisationsleitung. Diese wird – genau gleich wie die konkreten Zufahrts- und Garagierungsverhältnisse ab der Grundstücksgrenze bis zum Baufeld auf Parzelle 2628 – erst im Zuge des noch folgenden Baubewilligungsverfahrens festzusetzen sein. Wird die genaue Lage der Kanalisation aber erst anlässlich des Baubewilligungsverfahrens verlässlich bestimmt, ist auch die in Art. 17 QPV getroffene Kostenregelung nicht zu beanstanden. 4. a)Der angefochtene Gemeindeentscheid vom 13. Juli 2011 ist damit rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 13. September 2011 führt.
b)Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend