VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 21 40 4. Kammer VorsitzRacioppi RichterInPedretti und Meisser Aktuar ad hocFrings URTEIL vom 7. Juni 2022 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Stadt A., Ferienkolonieverein B., beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler, Beschwerdeführer gegen Gemeinde C._____, Beschwerdegegnerin betreffend Handänderungssteuer
4 - 5.Mit Vernehmlassung vom 10. November 2021 beantragte die Gemeinde C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Be- schwerde. Sie verwies zur Begründung auf den angefochtenen Einspra- cheentscheid und machte im Wesentlichen geltend, dass ein Kettenge- schäft und damit zwei wirtschaftliche Handänderungen vorlägen. Der Be- schwerdeführer 2 habe sein Eigentum am Grundstück Nr. E._____ aufge- ben wollen und die Beschwerdeführerin 1 habe durch die Verkaufs- bemühungen und die Vorgaben beim Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ zusammen mit dem Grundstück Nr. F._____ eine eigentü- merähnliche Stellung erhalten und eingenommen. Am Grundstück Nr. E._____ habe ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis zuguns- ten der Beschwerdeführerin bestanden, welches von dieser faktisch aus- geübt worden sei. 6.Mit Replik vom 8. Dezember 2021 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Namentlich führten sie aus, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nicht nur durch die Be- schwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei und der Stadtrat nicht über den Verkauf des Grundstückes Nr. E._____ entschieden habe. Eine fakti- sche Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nicht erfolgt. Der Beschwerde- führer 2 habe das Verfügungsrecht über das Grundstück Nr. E._____ zu keinem Zeitpunkt an die Beschwerdeführerin 1 abgetreten. 7.Am 5. Januar 2022 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik ein und hielt an ihren Anträgen fest. Insbesondere wies sie darauf hin, dass die Beschwerdeführerin 1 jederzeit die Möglichkeit gehabt hätte, den Vollzug des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 16. Juli 2020 durchzuset- zen. Die Aufhebung dieses Kaufvertrages sei nur unter der Verpflichtung erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den Mehrerlös aus dem neuen Ver- kauf innert drei Arbeitstagen an die Beschwerdeführerin 1 überweise.
5 - Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im ange- fochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Er- wägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen- steuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwal- tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der ange- fochtene kommunale Einspracheentscheid vom 30. September 2021, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwer- deführer abgewiesen hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer an- deren Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfech- tungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten des angefochte- nen Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit ein- zutreten. 2.Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der erfolgte Verkauf des Grunds- tücks Nr. E., GB C., nur einmal als Handänderung zu besteu- ern ist oder ob zwei wirtschaftliche Handänderungen aufgrund eines Ket- tengeschäfts vorliegen. 3.1.Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu- ern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten Anwendbarkeit der darin enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009 (vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) ist die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern abschliessend
6 - durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen lediglich noch für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu ei- nem Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). Massgebend für die hier umstrittene Frage der Handänderungssteuer- pflicht im Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks Nr. E._____ in C._____ sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG un- ter Berücksichtigung der kommunalen Bestimmungen im Bereich des Steuersatzes (vgl. Art. 5 des Steuergesetzes der Gemeinde C._____) und der Behördenorganisation. 3.2.Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstücksanteils eine Handänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 GKStG jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfü- gungsgewalt über ein Grundstück. In Art. 8 Abs. 2 GKStG werden einige Tatbestände aufgeführt, die klassischerweise wirtschaftlicher Betrach- tungsweise unterworfen werden. Da es sich bei der Handänderungssteuer um eine Rechtsverkehrssteuer handelt, kann sie nicht beliebig auf wirt- schaftliche Sachverhalte ausgedehnt werden. Nur dort, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäftes steht, soll auch eine Handänderungssteuer erhoben werden (vgl. Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden zum GKStG, Heft Nr. 3/2006–2007, S. 217 [Botschaft GKStG]). Art. 8 Abs. 3 GKStG sieht sodann eine Steuerbefreiung für die Einbringung von Grund- stücken in eine Personengesellschaft vor, sofern sich die wirtschaftliche Berechtigung daran nicht ändert. Von der Handänderungssteuer gänzlich befreit sind schliesslich die in Art. 9 GKStG aufgezählten Tatbestände. 3.3.Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat hinsichtlich der Handänderungsbesteuerung in konstanter Rechtsprechung eine umfas- sende wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt. Demnach stellt eine
7 - bloss zivilrechtliche Handänderung, durch welche die wirtschaftliche Ver- fügungsmacht über das Grundstück nicht ändert, keinen Handänderungs- steuertatbestand dar (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 18 34 vom 6. November 2018 [= PVG 2018 19], A 18 24 vom 6. November 2018, A 18 22 vom 30. Oktober 2018, A 16 21 vom
8 - ment sei festgesetzt worden, dass das Grundstück Nr. E._____ im Eigen- tum der Beschwerdeführerin 1 sein werde und deshalb der Stadtrat über den Verkaufszuschlag entscheide. In diesem sei zudem ein Richtangebot für beide Grundstücke (CHF 3.5 Mio.) enthalten gewesen und festgelegt worden, dass die Angebote an den Bereich Immobilien der Beschwerde- führerin 1 mitzuteilen seien und diese eine vorläufige Auswahl der Käufer- schaft trifft. Nach Abklärungen der Beschwerdeführerin 1 betreffend die Grundstückgewinnsteuern habe diese entschieden, im Sinne einer Steue- roptimierung die beiden Liegenschaften nicht direkt an die Ferienkolonie G._____ AG zu veräussern, sondern den Verkauf der Grundstücke ge- trennt vorzunehmen. Das Grundstück Nr. E._____ sei anschliessend durch den Beschwerdeführer 2 und das Grundstück Nr. F._____ durch die Beschwerdeführerin 1 an die Ferienkolonie G._____ AG veräussert wor- den, wobei in beiden Kaufverträgen vereinbart worden sei, dass der jewei- lige Kaufvertrag nicht ohne den anderen im Grundbuch vollzogen werden könne. Die Rücktrittserklärung zum Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 sei zu- dem unter der Bedingung erfolgt, dass die beiden Kaufverträge mit der Ferienkolonie G._____ AG im Grundbuch vollzogen werden. Gemäss ei- ner Pressemitteilung vom 20. Juli 2021 solle die Beschwerdeführerin 1 aus dem Verkaufserlös des Grundstücks Nr. E._____ eine zweckgebundene Zuwendung von rund CHF 1 Mio. erhalten. Aus diesen Umständen könne gefolgert werden, dass der Beschwerdeführer 2 sein Eigentum am Grund- stück Nr. E._____ habe aufgeben wollen und die Beschwerdeführerin 1 eine eigentümerähnliche Stellung erhalten und eingenommen habe. Somit handle es sich bei der Abwicklung der Veräusserung des Grundstücks Nr. E._____ um ein klassisches Kettengeschäft mit zwei wirtschaftlichen Han- dänderungen. 4.2.Die Beschwerdeführer halten entgegen, dass sie sich gemeinsam auf den Verkauf der Grundstücke Nr. E._____ und Nr. F._____ geeinigt hätten. Die Kriterien, nach welchen ein Käufer ausgewählt werden sollte, seien
9 - gemeinsam vereinbart worden. Für beide Parteien habe die Auswahl eines Kaufinteressenten, welcher das Heim weiterzuführen bereit ist, eine zen- trale Rolle gespielt. Die Immobilienabteilung der Beschwerdeführerin 1 sei nur für die Organisation der Ausschreibung zuständig gewesen, das Ver- fügungsrecht über das Grundstück Nr. E._____ sei bei dem Beschwerde- führer 2 verblieben. Die Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 sei augenfällig falsch, die Beschwerdeführerin 1 habe ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Ein Vorkaufsfall sei am 16. Juli 2020 gar nicht gegeben gewesen. Das Verkaufsreglement beruhe auf einem Muster und beträfe das Grundstück Nr. F.. Der Beschwerdeführer 2 habe die Beschwerdeführerin 1 zu keinem Zeitpunkt ermächtigt, einen verbindlichen Zuschlag für den Ver- kauf des Grundstücks Nr. E. zu geben. Die Aufteilung des durch die Ferienkolonie G._____ AG offerierten Kaufpreises sei zwischen den Be- schwerdeführern untereinander vereinbart worden. Die Kaufverträge seien voneinander abhängig zu machen gewesen, da bei einem unabhän- gigen Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ das Grundstück Nr. F._____ eine massive Werteinbusse erfahren hätte. Wäre der Verkauf der beiden Grundstücke gescheitert, hätte die Beschwerdeführerin 1 den ursprüngli- chen Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 vollzogen, um dem Beschwerdefüh- rer 2 die Liquidation ohne Aufschub zu ermöglichen. Der Beschwerdefüh- rer 2 habe seine Rechte nicht nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben wollen und die Beschwerdeführerin 1 sei nicht berechtigt wor- den, das Grundstück Nr. E._____ selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 enthalte weiter keine Substitutionsklausel und der Besitzesantritt in Rechte und Pflichten sollte erst mit Eigentumsübertragung stattfinden. Die tatsächliche und wirtschaft- liche Verfügungsgewalt habe allein dem Beschwerdeführer 2 zugestan- den. Der Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ sei auf dessen Rechnung erfolgt und der Kaufpreis sei auf dessen Konto geflossen. Ein wirtschaftli- cher Eigentümerwechsel habe somit nicht stattgefunden.
10 - 4.3.In ihrer Vernehmlassung machte die Beschwerdegegnerin weiter insbe- sondere geltend, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nur durch die Beschwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei. Zudem sei das limitierte Vorkaufsrecht faktisch durch die Beschwerdeführerin 1 ausgeübt worden, indem der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 am 20. Juli 2021 unter der Be- dingung aufgehoben worden sei, dass die beiden neuen Kaufverträge se- parat abgeschlossen würden und zugleich der grösste Teil des erzielten Mehrerlöses der Beschwerdeführerin 1 zukäme. Im vorliegenden Fall habe die Beschwerdeführerin 1 ganz klar die für ein Kettengeschäft not- wendige eigentümerähnliche Stellung eingenommen. Sie habe das Recht gehabt, die Eigentumsübertragung betreffend das Grundstück Nr. E._____ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 durchzusetzen und damit die Möglichkeit, dieses Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. 4.4.Replizierend hielten die Beschwerdeführer fest, dass die Beschwerdefüh- rerin 1 in den Beschluss des Beschwerdeführers 2, das Grundstück Nr. E._____ zu verkaufen, nicht involviert gewesen sei. Dem Vereinsvor- stand sei zudem keine Kompetenz erteilt worden, die wirtschaftliche Ver- fügungsmacht über dieses Grundstück zu übertragen. Bereits mit Schrei- ben vom 22. März 2019 habe der Beschwerdeführer 2 gegenüber der Be- schwerdeführerin 1 darauf hingewiesen, dass die Grundstücke Nr. E._____ und Nr. F._____ eine Einheit bilden würden. Der gemeinsame Verkauf sei in besagtem Schreiben durch den Vereinsvorstand angeregt worden. Ebenso sei die Übernahme des Verkaufes durch die Beschwer- deführerin 1 durch den Beschwerdeführer 2 vorgeschlagen und festgehal- ten worden, dass die Verkaufsdetails zwischen den Partnern abgespro- chen und vereinbart werden müssten. Diese Anregungen habe die Be- schwerdeführerin 1 sich zu eigen gemacht. Die Vermittlung des Grunds- tücks Nr. E._____ sei im Auftrag des Vereins erfolgt. Das Verkaufsregle- ment sei ein internes Standarddokument der städtischen Immobilienabtei-
11 - lung und dem Beschwerdeführer 2 nie vorgelegt und von diesem auch nicht genehmigt worden. Mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufver- trages vom 16. Juli 2020 sei weder die tatsächliche noch die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf die Beschwerdeführerin 1 übergegangen. Der Kauf- vertrag habe dieser lediglich das Recht gegeben, die Eigentumsübertra- gung an sich durchzusetzen. Vor dem Eigentumsübergang habe die Be- schwerdeführerin 1 aber keinerlei materielle Rechte weitergeben können. Die Beschwerdeführer seien übereingekommen, ihre Grundstücke der Fe- rienkolonie G._____ AG zu verkaufen und auf den Vollzug des Kaufver- trages vom 16. Juli 2020 zu verzichten. Am 12. Juli 2021 hätten die Be- schwerdeführer eine Vereinbarung über den Einzelverkauf der Grundstü- cke und deren Modalitäten abgeschlossen. Der Vereinsvorstand habe zu- dem am 18. Mai 2021 den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ an die Ferienkolonie G._____ AG beschlossen und den Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- genehmigt. Der grösste Teil des Mehrerlöses würde nicht der Beschwerdeführerin 1 zufliessen, sondern zweckgebunden in einen spe- ziell dafür errichteten "Kinder- und Jugendfonds". Die Vereinsstatuten sähen bei Auflösung des Vereins die Zurverfügungstellung des Vereins- vermögens an die Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Auf- gaben vor. Der Vereinszweck würde mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ obsolet, weshalb dieser aufgelöst werden solle und der Vereins- vorstand entschieden habe, einen Teil des Verkaufserlöses bereits jetzt der Beschwerdeführerin 1 als zweckgebundene Zuwendung auszurichten. Da es an einem Vorkaufsfall gefehlt habe, habe die Beschwerdeführerin 1 die tatsächliche Möglichkeit, das Eigentum weiter zu übertragen, nicht be- sessen. Diese habe auch den Netto-Verkaufserlös nicht ganz oder teil- weise für sich beanspruchen können. 4.5.Duplizierend hielt die Beschwerdegegnerin an ihrer Begründung fest und führte zudem aus, dass gemäss der Vereinbarung vom 12. Juli 2021 CHF 1'285'00.-- vom Verkaufserlös von CHF 2'541'500.-- an die Be-
12 - schwerdeführerin 1 gehen würden. Die Überweisung habe dabei innert drei Arbeitstagen nach Eingang der Kaufpreiszahlung zu erfolgen. Der Be- schwerdegegner 2 sei nicht frei gewesen, das Grundstück Nr. E._____ selbständig zu verkaufen. Die Beschwerdeführerin 1 habe der Überwei- sung des Verkaufserlöses mit einer Zweckbindung aus freien Stücken zu- stimmen können, da sie die Möglichkeit gehabt habe, den Vollzug des ur- sprünglichen Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 durchzusetzen. Die Aufhe- bung des Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 sei nur unter der Verpflichtung erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den Mehrerlös innert drei Arbeitsta- gen an die Beschwerdeführerin 1 überweist. Damit habe diese eine ei- gentümerähnliche Stellung über- und wahrgenommen, womit die Voraus- setzungen für ein Kettengeschäft erfüllt seien. 5.1.Vorliegend geht es um die Frage, ob ein sogenanntes Kettengeschäft vor- liegt. Der zivilrechtlichen Übertragung des Eigentums können Geschäfte vorgelagert werden, mithilfe derer Drittpersonen am Grundstückswert par- tizipieren und gegebenenfalls Zwischengewinne realisieren können, ohne selbst je formell Eigentümer zu werden. Solche Gestaltungen werden als Kettengeschäfte bezeichnet (SEILER, in: ZWEIFEL/BEUSCH/OESTERHELT [Hrsg.], Immobiliensteuern, § 4 N 26). Vorausgesetzt ist dabei immer, dass die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtig- ten übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungsmacht wiederum auf einen Dritten weiter überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtli- chen Handänderung kommt. Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Erster- werber die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte den Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäf- tes ist ein Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den Käufer über. Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Ver-
13 - trag eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Wirtschaftliche Veräusserungen können auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusserung oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rückkaufsrechten. So bedeutet der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten auf ein vorgemerktes Kaufsrecht eine wirtschaftliche Veräusserung, wenn ein darüber abgeschlossener Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten vollzogen wird. 5.2.Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kaufvertrag ohne Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das Grundstück zu den gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis weiterverkauft, also gleich handelt wie der Weiterverkäufer beim Kettenhandel. In jedem ein- zelnen Fall ist gestützt auf die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtigtem zu entscheiden, ob die vorgenannten Tat- bestände – einschliesslich die sogenannten Kettengeschäfte – wirtschaft- liche Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in jedem Fall eine eigentü- merähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass der Veräusserer seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben will und der Erwerber z.B. berechtigt wird, das Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es gibt jedoch durchaus Fälle, wo der Ei- gentümer einem anderen Vorrechte (z.B. in der Form von Vorkaufs- oder Kaufsrechten) einräumt, ohne sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte zu begeben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen Betrachtungsweise (vgl. PVG 2009 23). 5.3.Vor diesem Hintergrund gilt es zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 mit dem Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 eine eigentümerähnliche Stellung ein- geräumt erhalten hat, was voraussetzen würde, dass der Beschwerdefüh- rer 2 seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben wollte und sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte begeben hat. Dabei
14 - ist auf die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen der Beschwerdefüh- rerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 abzustellen. 6.1.Zum Vorkaufsrecht ist vorab festzuhalten, dass ein solches unter gewis- sen Umständen Ausgangspunkt einer wirtschaftlichen Handänderung bil- den kann. Ein Vorkaufsrecht vermittelt dem Berechtigten den Anspruch, die Übertragung des Eigentums an einer Sache zu verlangen, wenn der Verpflichtete diese einem Dritten veräussert (BGE 116 II 49 E.4). Unbe- stritten ist, dass der Beschwerdeführerin 1 ein (obligatorisches) Vorkaufs- recht am Grundstück Nr. E., GB C., zukam. Das Vorkaufs- recht muss durch eine (einseitige) Willenserklärung des Berechtigten aus- geübt werden, um Rechtswirkung zu zeitigen. Voraussetzung für die Aus- übung ist indes das Vorliegen eines sog. Vorkaufsfalles, d.h. des Ab- schlusses eines Rechtsgeschäfts über die Sache zwischen dem Verpflich- teten und einem Dritten. Ohne einen Vorkaufsfall kann keine Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen. Der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 bewirkte nicht den Eintritt eines Vorkaufsfalls, da die Beschwerdeführerin 1 als Vor- kaufsberechtigte zugleich als Erwerberin auftrat. Die Ausübung des Vor- kaufsrechts im damaligen Zeitpunkt fällt mangels Vorkaufsfalls von vorn- herein ausser Betracht. Nicht massgeblich kann damit auch die offensicht- lich unrichtige Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 sein, wonach die Be- schwerdeführerin 1 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hätte. Allein der Umstand, dass die Beschwerdeführerin 1 über ein Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. E., GB C., verfügte, bewirkte keinen Übergang der Verfü- gungsgewalt. Für die Annahme einer "faktischen" Ausübung des Vor- kaufsrechtes verbleibt dabei kein Raum. Eine spätere Ausübung des Vor- kaufsrechtes ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig erfolgte eine Übertragung des Vorkaufsrechts. In den Sta- tuten des Beschwerdeführers 2 ist vorgesehen, dass das Vereinsvermö- gen bei Auflösung des Vereins der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur Verfügung gestellt wird (vgl. Bf-act. 2). Im Lichte
15 - dieser Bestimmung kann die zweckgebundene Zuwendung des Be- schwerdeführers 2 an die Beschwerdeführerin 1 aus dem Verkaufserlös des Grundstücks Nr. E._____ auch nicht als Entschädigung für den Ver- zicht auf das Vorkaufsrecht betrachtet werden, welche allenfalls eine wirt- schaftliche Handänderung begründen könnte. 6.2.Weiter ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 zur Erteilung eines ver- bindlichen Zuschlags für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ durch den Beschwerdeführer 2 ermächtigt wurde, was diese Beschwerdeführer bestreiten. Im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 wurde festgehalten, dass der Vertrag bis am 31. August 2021 im Grundbuch einzutragen ist und der Besitzesantritt in Rechte und Pflichten mit der Eigentumsübertragung er- folgt. Die Eigentumsübertragung ist in der Folge nicht vorgenommen wor- den. Eine Substitutionsklausel ist im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 nicht enthalten. Unter Ziffer 17 ist im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 lediglich festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 nach öffentlicher Beurkun- dung des Vertrages Verkaufsbemühungen betreffend das Vertragsobjekt aufnimmt (vgl. Bf-act. 4). Aus dem Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 allein ergibt sich daher weder eine rechtliche noch eine tatsächliche Verfügungs- macht der Beschwerdeführerin 1 betreffend das Grundstück Nr. E._____. 6.3.Auch aus dem von der Beschwerdeführerin 1 erstellten undatierten Ver- kaufsreglement geht nichts Gegenteiliges hervor. Es handelt sich bei die- sem offenkundig um eine angepasste Version eines Standarddokuments der Beschwerdeführerin 1 (vgl. Bg-act. 2). Im Verkaufsreglement wurde davon ausgegangen, dass der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 grundbuch- lich vollzogen würde. Aus dem Verkaufsreglement geht zudem nicht her- vor, dass der Beschwerdeführer 2 diesem zugestimmt oder das dieses dem Beschwerdeführer 2 auch nur bekannt gewesen wäre. Zwar hat die Beschwerdeführerin 1 resp. ein von ihr beauftragter Mäkler einen Kaufver- tragsentwurf beim Grundbuchamt in Auftrag gegeben, bei welchem die Beschwerdeführerin 1 für beide Grundstücke als Verkäuferin figurierte
16 - (vgl. Bg-act. 4). Unter "Ergänzenden Bemerkungen" ist auf dem Formular für die Übermittlung von Kaufvertragsangaben jedoch festgehalten, dass die erwerbende Partei davon Kenntnis hat, dass das Vertragsobjekt Kat.- Nr. E._____ von der Beschwerdeführerin 1 vorab noch zu erwerben ist und der Vertrag dahinfällt, wenn der Erwerb nicht zustande kommen sollte. Der Beschwerdegegnerin kann daher nicht beigestimmt werden, wenn sie sich auf den Standpunkt stellt, dass die Beauftragung des Grundbucham- tes C._____ mit der Erstellung eines Kaufvertrages zwischen der Be- schwerdeführerin 1 und der Ferienkolonie G._____ AG eine eigentü- merähnliche Stellung der Beschwerdeführerin 1 betreffend das Grunds- tück Nr. E._____ dokumentiere. Wie aufgezeigt wurde, lag die Abwicklung des Verkaufes durch die Beschwerdeführerin 1 insbesondere auch im In- teresse des Beschwerdeführers 2 und erscheint sachlich begründet (vgl. Bf-act. 3). Soweit die Beschwerdeführerin 1 für den Beschwerdeführer 2 tätig wurde, ist darin ein Verkaufsauftrag zu erblicken, welcher nicht mit der Einräumung einer eigentümerähnlichen Stellung gleichgesetzt werden kann. Die Organisation des Verkaufes durch die Immobilienabteilung der Beschwerdeführerin 1 und das durch diese formulierte Verkaufsreglement reichen nicht aus, um eine Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftli- chen Verfügungsmacht anzunehmen. Ohne die Zustimmung und Mitwir- kung des Beschwerdeführers 2 konnte die Beschwerdeführerin 1 trotz des Verkaufsreglements nicht über das Grundstück Nr. E._____ verfügen. Vielmehr bedurfte es zur Veräusserung des Grundstücks Nr. E._____ ei- nes entsprechenden Vorstandsbeschlusses des Beschwerdeführers 2 (vgl. Bf-act. 12). Auch im Stadtratsbeschluss vom 30. Juni 2021 wird aus- geführt, dass die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 übereingekommen sind, ihre Grundstücke der Käuferin direkt zu verkau- fen. Es war der Beschwerdeführerin 1 mangels wirtschaftlicher Verfü- gungsgewalt nicht möglich, diese auf einen Dritten zu übertragen, wie dies für ein Kettengeschäft erforderlich wäre.
17 - 6.4.Die Initiative zum Verkauf der Grundstücke Nr. E._____ und Nr. F._____ ging vom Beschwerdeführer 2 aus (vgl. Bf-act. 3 und 11). Zutreffend wurde durch den Beschwerdeführer 2 sodann bereits im Schreiben vom 22. März 2019 festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 durch den beabsichtig- ten Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ massgeblich betroffen sei (vgl. Bf-act. 3). Der Beschwerdeführer 2 wies weiter darauf hin, dass die beiden Grundstücke Nr. E._____ und F._____ eine Einheit bilden würden und regte einen gemeinsamen Verkauf an (vgl. Bf-act. 3). Namentlich fragte der Beschwerdeführer 2 im Schreiben vom 22. März 2019 auch an, ob der Bereich Immobilien der Beschwerdeführerin 1 den Verkauf der beiden Grundstücke übernehmen könne (Bf-act. 3). Ebenso führte der Beschwer- deführer 2 im Schreiben vom 22. März 2019 bereits aus, dass die mögli- chen Optionen für den Verkauf von den Beschwerdeführern ("Partnern") diskutiert werden müssten (vgl. Bf-act. 3). Die Notwendigkeit der Koordi- nation der beiden Verkäufe wurde auch im Protokoll der 94. Ordentlichen Generalversammlung des Beschwerdeführers 2 festgehalten (vgl. Bf-act. 11). Auch wurde in diesem bereits auf die Möglichkeit hingewiesen, dass die Immobilien-Bewirtschaftung der Beschwerdeführerin 1 den Verkauf übernehme (Bf-act. 11). Offenkundig war damit besonders dem Beschwer- deführer 2 an dem gemeinsamen Verkauf und der Abwicklung desselben über die Beschwerdeführerin 1 gelegen. Darüber hinaus wurde bereits im Protokoll der 94. Ordentlichen Generalversammlung des Beschwerdefüh- rers 2 ausgeführt, dass das Vereinsvermögen bei Auflösung des Vereins der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur Ver- fügung zu stellen ist und ein anderweitiger Einsatz der Mittel vor der Auf- lösung des Vereins angesichts der Darlehensgewährung durch die Be- schwerdeführerin 1 im Jahre 2005 fragwürdig erscheine (vgl. Bf-act. 11). Der Beschwerdegegnerin kann vor diesem Hintergrund nicht gefolgt wer- den, wenn sie geltend macht, dass allein die Beschwerdeführerin 1 den Verkauf der beiden Grundstücke beabsichtigt habe und die Modalitäten des Verkaufes durch diese diktiert worden seien.
18 - 6.5.Ob steuerliche Erwägungen bei der Entscheidung der Beschwerdeführe- rin 1, einen separaten Verkauf der Grundstücke anzustreben, eine Rolle gespielt haben, ist für die Beurteilung des Vorliegens einer wirtschaftlichen Handänderung nicht massgeblich. Die Beschwerdeführer führen zutref- fend aus, dass Gemeinden zum haushälterischen Umgang mit ihren Mit- teln angehalten sind und Steueroptimierung nicht mit Steuerumgehung gleichgesetzt werden kann. Auch wenn die Beschwerdeführerin 1 einen getrennten Verkauf der beiden Grundstücke aus steuerlichen Gründen fa- vorisierte, ergibt sich daraus keine tatsächliche und wirtschaftliche Verfü- gungsgewalt. Die Koppelung der beiden Kaufverträge vom 20. Juli 2021 erscheint sachlich gerechtfertigt, da die Grundstücke in enger räumlicher Beziehung stehen und ein einzelner Verkauf des Grundstücks Nr. F._____ einen erheblich geringeren Erlös betreffend dieses hätte erwarten lassen. Mit Blick auf die beabsichtigte Liquidation des Beschwerdeführers 2 ver- fügte dieser zudem über ein selbständiges Interesse am Vollzug des Kauf- vertrages vom 16. Juli 2020, wenn die gemeinsame Veräusserung der Grundstücke gescheitert wäre. Eine tatsächliche oder rechtliche Verfü- gungsmacht der Beschwerdeführerin 1 kann daher aus der im Beschluss des Stadtrates vom 30. Juni 2021 festgehaltenen Bedingung, wonach ein Rücktritt vom ursprünglichen Kaufvertrag nur bei Vollzug der Kaufverträge vom 20. Juli 2021 erfolgen solle, nicht abgeleitet werden. Die Beschwer- deführerin 1 hatte zwar das Recht, die Eigentumsübertragung betreffend das Grundstück Nr. E._____ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 durchzusetzen. Jedoch hätte sie erst in diesem Fall das Grundstück Nr. E._____ selbständig und auf eigene Rechnung verkaufen können. Die blosse Möglichkeit der Durchsetzung stellt indes noch keine Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über das Grund- stück dar. Keine eigentümerähnliche Stellung der Beschwerdeführerin 1 ergibt sich auch aus dem Umstand, dass diese zunächst den vorgängigen Erwerb des Grundstücks Nr. E._____ beabsichtigte (vgl. Bg-act. 1). Auf den vorgängigen Erwerb des Grundstücks Nr. E._____ hat die Beschwer-
19 - deführerin 1 verzichtet (vgl. Bf-act. 5 und 6; Bg-act. 5)Abzustellen ist bei der Beurteilung einer wirtschaftlichen Veräusserung auf die Gesamtheit der konkret geschlossenen Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtigtem. 6.6.Angesichts der Schlussbestimmung in den Statuten des Beschwerdefüh- rers 2, wonach bei einer allfälligen Auflösung des Vereins dessen Vermö- gen der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur Verfügung gestellt wird, vermag auch die zweckgebundene Zuwendung an die Beschwerdeführerin 1 keinen Übergang der Verfügungsgewalt auf diese zu begründen (vgl. Bf-act. 2). Die Vereinbarung, wonach die Über- weisung des entsprechenden Betrages innert drei Arbeitstagen nach Ein- gang der Kaufpreiszahlung auf dem Konto des Beschwerdeführers 2 zu erfolgen habe (vgl. Bf-act. 15), stellt lediglich eine Regelung der Abrech- nungsmodalitäten dar, welche im Lichte der Statutenbestimmung betref- fend die Verwendung des Liquidationsüberschusses nicht unangemessen erscheint. Der Betrag ist in Übereinstimmung mit den Vereinsstatuten in einen "Kinder- und Jugend-Fonds" einzulegen, womit nicht gesagt werden kann, dass der grösste Teil des mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ an die Ferienkolonie G._____ AG erzielten Mehrerlöses der Beschwerdeführerin 1 zukomme (vgl. Bg-act. 5). Der Zuschlag erfolgte für beide Grundstücke im Rahmen der Ausschreibung an die meistbietende Partei (vgl. Bg-act. 5). In der Vereinbarung vom 12. Juli 2021 haben sich die Beschwerdeführer sodann über die jeweiligen Kaufpreise der beiden Grundstücke verständigt (vgl. Bf-act. 15), wobei der Vereinsvorstand am
20 - der Beschwerdeführerin 1 im Verkaufsreglement vorgesehene Richtange- bot bzw. der durch die Beschwerdeführerin 1 an das Grundbuchamt über- mittelten Kaufpreis für beide Grundstücke keine massgebliche Bedeutung zu, womit diese keine eigentümerähnliche Stellung zu begründen vermö- gen. 7.Bei gesamthafter Betrachtung der Vereinbarungen zwischen der Be- schwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 ergibt sich zusammen- fassend, dass die Beschwerdeführerin 1 keine eigentümerähnliche Stel- lung eingeräumt erhalten hat, da der Beschwerdeführer 2 seine Rechte nicht erkennbar aufgeben wollte und sich seiner wesentlichen Herrschafts- rechte nicht begeben hat. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu Unrecht auf zwei wirtschaftlichen Handänderun- gen erhoben. Somit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid vom 30. September 2021 aufzuheben und die Be- schwerdegegnerin anzuweisen, den Verkauf von Grundstück Nr. E., GB C., nur einmal zu besteuern und die Handänderungssteuer auf dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- zu erheben. 8.1.Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Staatsge- bühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- festgesetzt. 8.2.Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die unterlie- gende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei bzw. den obsiegenden Parteien die durch den Rechtsstreit verursachten notwendi- gen Kosten zu ersetzen. Vorliegend ist somit die Beschwerdegegnerin grundsätzlich zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine Parteientschä- digung zu bezahlen. Art. 78 Abs. 2 VRG schränkt diesen Anspruch auf Parteientschädigung für Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffent- lich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen jedoch ein, indem er
21 - diesen in der Regel keine Parteientschädigung zusprechen lässt, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. 8.3.Die Stadt A._____ ist im vorliegenden Verfahren nicht als Gemeinde in ihrem amtlichen Wirkungskreis aufgetreten, sondern eher als Private bzw. allgemein Verfahrenspartei in einem Verfahren, das nicht in ihre Zustän- digkeit fiel. Das Grundstück Nr. E._____ sollte ins Finanzvermögen erwor- ben werden. Ihr sind mithin die entstandenen notwendigen Kosten für die eigene Rechtsvertretung zu ersetzen. Der Vertreter der Beschwerdeführer reichte trotz Aufforderung keine Honorarnote ein. Daher wird die Parteien- tschädigung ermessensweise festgelegt. Die Beschwerdeführerin 1 ist nicht mehrwertsteuerpflichtig. Auch die Mehrwertsteuerpflicht des Be- schwerdeführers 2 hat ausweislich des UID-Registers geendet. Die ihnen zustehende Parteientschädigung ist daher inkl. Mehrwertsteuer zuzuspre- chen. Die aussergerichtliche Entschädigung zugunsten der Beschwerde- führer ist ermessensweise auf pauschal CHF 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MWST) festzulegen. In diesem Umfang hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. III. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent- scheid vom 30. September 2021 aufgehoben und die Gemeinde C._____ angewiesen, die Handänderungssteuer nur einmal auf dem öffentlich be- urkundeten Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- zu erheben. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus
22 -
einer Staatsgebühr vonCHF2'500.--
und den Kanzleiauslagen vonCHF446.-- zusammenCHF2'946.-- gehen zulasten der Gemeinde C.. 3.Die Gemeinde C. entschädigt die Beschwerdeführer aussergericht- lich mit CHF 2'500.-- 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]