A 11 58 4. Kammer URTEIL vom 27. März 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer
Dies ergab bei einem steuerbaren Einkommen von Fr. 271‘600.-- und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 15‘196‘500.-- Steuerbeträge von Fr. 56‘124.-- auf Stufe Kanton und Fr. 58‘786.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe Gemeinde. b)Die dagegen erhobene Einsprache vom 19. Oktober 2011 mit dem Antrag auf Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘359‘000.-- gemäss Selbstdeklaration wurde mit Entscheid vom 5. Dezember 2011 teilweise dahingehend gutgeheissen, dass das steuerbare Vermögen auf Fr. 13‘811‘500.-- reduziert wurde. Die Reduktion um Fr. 1‘385‘000.-- resultierte daraus, dass die beiden Landparzellen an der ...strasse auf Grund der vertraglich zugesicherten und tatsächlich bestehenden landwirtschaftlichen Nutzung wie bisher zum tieferen Ertragswert von Fr. 5‘000.-- besteuert wurden. Daraus resultierten neue Steuerbeträge von Fr. 53‘007.-- auf Stufe Kanton bzw. Fr. 55‘560.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe Gemeinde. 2.Dagegen erhob ... am 23. Dezember 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf eine weitere Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘364‘500.--. Dies ergebe sich einerseits aus der Korrektur bezüglich der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... auf den vereinbarten langjährigen landwirtschaftlichen Mietzins für die ganze Parzelle inklusive Einfamilienhaus und Bewertung wie bisher zum Mittel des zweifachen Ertragswertes von Fr. 208‘700.-- und des Verkehrswertes von Fr. 1‘824‘000.--, d.h. somit Fr. 747‘000.--. Im Vergleich zum besteuerten Betrag ergebe dies einen Abzug von Fr. 292‘000.--. Andererseits werde die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... seit Jahrzehnten durch Mitglieder der Familie Kindler als Pächterin mit weiterhin gültigem Pachtvertrag aus dem Jahr 1976 langjährig und auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt. Sie bilde integrierender Bestandteil des Landwirtschaftsbetriebes und sei wie bisher zum Ertragswert von Fr. 5‘000.-- zu bewerten. Dies ergebe einen Abzug von Fr. 2‘155‘000.--. Gerügt werde allgemein die nun erfolgte Abkehr von der jahrzehntelangen Veranlagungspraxis, ohne dass sich an der gesetzlichen Grundlage oder im
Verhalten der Steuerpflichtigen irgendetwas verändert hätte. Hier gehe es entgegen den Behauptungen nicht um die Korrektur einer falschen Praxis, sondern um die Umstürzung einer bewährten, korrekten und gesetzeskonformen Behandlung aus rein fiskalischen Motiven. Der übrigens falsch zitierte Art. 35 Abs. 3 StG könne nicht herangezogen werden, um ihr vorzuwerfen, sie wolle durch die Privilegierung der landwirtschaftlichen Nutzung ihre Parzellen für längere Zeit der Vermögensbesteuerung entziehen. Einen Beweis für die falsche bisherige Ertragswertbesteuerung habe die Steuerverwaltung auf keinen Fall erbracht. Die durch ... geerbten Grundstücke würden weder von ihrem Werdegang noch von ihrer aktuellen und zukünftigen Nutzung her - wie seitens der Steuerverwaltung behauptet - plötzlich der Spekulation oder der Kapitalanlage dienen. Diese Unterstellung stelle reine Willkür dar. Die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... werde seit Jahrzehnten von einem Pächter landwirtschaftlich genutzt. An der langjährigen Pacht bzw. der landwirtschaftlichen Nutzung könne also kein Zweifel bestehen. Der Hinweis, dass das Verbot des Weidegangs gegen eine landwirtschaftliche Nutzung spreche, sei willkürlich. Wie der Landwirt das Grundstück nutze, könne nicht entscheidend sein; entweder sei dieses Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes und dann zum Ertragswert zu besteuern oder eben nicht. Der Pächter sei auf die Nutzung des Grundstücks angewiesen. Es könne somit nicht daran gezweifelt werden, dass das betreffende Grundstück - wenn auch mitten im Wohnquartier in einer Bauzone gelegen - Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes sei. Zudem sei die Nutzung zu Futterzwecken für sich allein eine landwirtschaftliche Nutzung und es brauche keine zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten. Die durch die Steuerverwaltung erwähnten Obstbäume würden sich nicht auf dieser, sondern auf der Parzelle 2-67 befinden, welche seit dem 1. Januar 1987 ununterbrochen an die Familie ... vermietet sei. Zum Mietvertrag gehörten Haus und Boden als Ganzes, weshalb eine Trennung, auch wenn dies in der letzten amtlichen Schätzung, gegen die erfolglos Beschwerde geführt worden sei, so erfolgt sei. Die Mieter würden auch die zahlreich vorhandenen Obstbäume (Nuss, Kirschen, Birnen, Äpfel) ohne separate Bezahlung ernten können. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche Land je in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu überbauen
oder zu verkaufen. Sowohl sie als auch ihre Vorgänger hätten bewiesen, dass sie keine Spekulation und auch keine Kapitalanlage beabsichtigten; der Mietzins für das Haus und den Garten sei dafür viel zu bescheiden. 3.In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Massgebend sei einerseits Art. 14 Abs. 1 StHG, wonach das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet werde. Nach welchen Regeln dabei der Verkehrswert zu ermitteln sei, werde im StHG nicht vorgeschrieben, weshalb den Kantonen diesbezüglich ein weiter Ermessensspielraum offen stehe. Andererseits sei auch Art. 56 StG massgebend, wonach als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit gelte. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke würden hingegen nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert besteuert. Bei der Bestimmung sowohl des Verkehrs- als auch des Ertragswertes werde auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze, somit auf die amtlichen Schätzungen, abgestellt. Weder das Bundesrecht noch das kantonale Recht würden den Begriff der land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke definieren. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts und Lehre erscheine es als gerechtfertigt, die Ertragswertbesteuerung auf solche Grundstücke anzuwenden, die dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt würden. Schliesslich sei die Steuerverwaltung nach Art. 130a StG verpflichtet, den massgeblichen Sachverhalt für jede Steuerperiode neu zu prüfen. Konkret sei zusammenfassend festzuhalten, dass bei der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... gar keine landwirtschaftliche Nutzung vorliege, weshalb eine Besteuerung nach Art. 56 Abs. 1 StG vorzunehmen sei. Bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... habe sich die Steuerverwaltung zu Recht an die amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 gehalten und die vorhandene Landreserve separat besteuert. Schliesslich sei auch an der Neubewertung der betreffenden Grundstücke in der neuen Steuerperiode nichts zu bemängeln, sodass die Beschwerde abzuweisen sei.
4.Die Steuerverwaltung der ... verzichtete auf eine eigene Vernehmlassung und verwies auf jene der kantonalen Steuerverwaltung. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 5. Dezember 2011 respektive die diesem zugrunde liegende kantonale Veranlagungsverfügung vom 20. September 2011. Insoweit als die kantonale Steuerverwaltung in Bezug auf die Parzellen Nr. 4932 und 1118 an der ...strasse die Einsprache der Beschwerdeführerin gutgeheissen und deren landwirtschaftliche Nutzung anerkannt hat und die Erhöhung des Ertragswertes der Parzelle Nr. 2705 „...“ von Fr. 7'000.-- auf Fr. 10'000.-- von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet wurde, braucht das Verwaltungsgericht darauf nicht weiter einzugehen. Streitig geblieben und zu prüfen ist dagegen die Frage, ob eine separate Bewertung bzw. Besteuerung der Landreserve der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ..., analog zur amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010, zulässig ist, oder ob diese Parzelle als Einheit zu betrachten und dementsprechend zu besteuern ist. Weiter ist zu prüfen, ob das Bauland der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... mit einer Fläche von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes veranlagt worden ist oder ob dieses der landwirtschaftlichen Nutzung dient und somit zum tieferen Ertragswert zu besteuern ist. 2.Aus Art. 130a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000), wonach die Veranlagungsbehörde die Steuerklärung prüft, Auflagen erlässt, Beweismittel einverlangt, die erforderlichen Untersuchungen vornimmt und die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse feststellt, ergibt sich, dass der Steuerverwaltung grundsätzlich das Recht zusteht, bei jeder
Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die Veranlagung massgebenden Aspekte zu überprüfen und insbesondere früher vorgenommene Würdigungen sowohl zu Gunsten wie auch zu Ungunsten der Steuerpflichtigen zu ändern oder zu korrigieren. Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts sind frühere Veranlagungen für die Steuerbehörden nicht verbindlich und stellen namentlich auch keine individuellen, konkreten Zusicherungen an den Steuerpflichtigen dar, die geeignet wären, bei diesem ein berechtigtes Vertrauen darauf zu erwecken, dass er inskünftig in gleicher Weise veranlagt würde (vgl. Bundesgerichtsurteil 2P_292/2002 vom 19. März 2003 E. 1.2, BGE 88 I 240 E. 2). Einer Steuerveranlagung kommt vor diesem Hintergrund lediglich für die betreffende Steuerperiode Rechtskraft zu. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Grundsätze der Rechtssicherheit sowie von Treu und Glauben, wenn sich gegenüber früher weder die rechtlichen noch die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, zumindest aus materieller Sicht eine sachliche Begründung seitens der Steuerverwaltung erfordern, warum sie nun die beanstandeten Änderungen vorgenommen hat. 3. a)Was den Steuerwert der vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücke betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des für die Kantone seit 1. Januar 2001 direkt massgebenden Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG). b)Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 Satz 1 StG zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). c)Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder in den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft (LWG; SR 910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E. 2.2.1, 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2; Zigerlig/Jud, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, N. 9 zu Art. 14). Das
ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, nämlich: a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören; b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören; c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind; d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind. Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus (vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E. 2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (Zigerlig/Jud, a.a.O., N. 9 zu Art. 14).
die offenbar neue Schätzungspraxis des kantonalen Schätzungsamtes in der Bauzone ohne Weiteres einen sachlich genügenden Grund dar, um im entsprechenden Veranlagungsjahr die bisherige Steuerveranlagung zu hinterfragen bzw. um für die neue Steuerveranlagung eine neue Gesamtwürdigung vorzunehmen. Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... an bevorzugter Wohnlage inmitten eines Wohnquartiers in ... geht es nicht um eine landwirtschaftliche Pacht, sondern um eine Vermietung an dieselbe Familie basierend auf einem Mietvertrag datiert vom 2. November 1987 für ein 3-Zimmer-Einfamilienhaus mitsamt Umschwung zu einem Mietpreis von anfänglich Fr. 600.-- pro Monat und einem Mietzins gemäss Schätzungsunterlagen vom 12. Februar 2010 von nun jährlich Fr. 14'400.--. Eine landwirtschaftliche Nutzung erwähnter Parzelle liegt nicht vor. Vor dem Hintergrund, dass eine bevorzugte Besteuerung der Gleichbehandlung übriger Landeigentümer für den Fall, dass sich ein Eigentümer eine grössere Landreserve zur freien Verfügung hält, etwa um die freie Aussicht zu behalten oder sich einer unmittelbaren Verbauung zu entziehen, nicht vorgehen darf, erscheint die separate Berücksichtigung und Bewertung der Landreserve gemäss neuer amtlicher Schätzung als sachlich begründet. Die Steuerverwaltung hat demnach bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 abgestellt, weshalb die separate Bewertung der Landreserve und deren steuerliche Berücksichtigung zu zwei Dritteln (= Fr. 586'000.--) zu schützen ist. 5. a)Bezüglich der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... legt die Beschwerdeführerin zusammengefasst dar, diese werde seit Jahrzehnten von einem Pächter landwirtschaftlich genutzt, weshalb eine privilegierte Besteuerung des Grundstücks i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG angebracht sei. b)Gemäss Pachtvertrag vom 24. Mai 1976 besteht bei der Parzelle Nr. 191 in der Tat eine landwirtschaftliche Pacht, welche bisher zur Besteuerung nach dem entsprechenden landwirtschaftlichen Ertragswert geführt hat. In der Zwischenzeit hat sich jedoch die Definition eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks gestützt auf Art. 14 Abs. 2 StHG schweizerisch fortentwickelt und
vereinheitlicht. In den Urteilen 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 und 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hat das Bundesgericht die Definition eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks - wie vorstehend unter Erwägung 3c dargestellt - dahingehend präzisiert, dass der steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks auch im Einklang mit den Zielsetzungen und Interessenabwägungen des bäuerlichen Bodenrechts, des Landwirtschaftsrechts sowie des Raumplanungsrechts konkretisiert werden muss. Dabei kann von einem ausnahmsweise steuerlich privilegierten Grundstück der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge lediglich dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Gemäss Art. 2 Abs. 1 erlangt das BGBB Geltung, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Da es sich bei der Parzelle Nr. 191 um ein Grundstück in der Bauzone handelt, fällt Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser Betracht. Darüber hinaus gilt das BGBB gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a neben weiteren, vorliegenden nicht relevanten Fällen, auch für Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Bei der Parzelle Nr. 191 handelt es sich um ein in der Bauzone gelegenes Grundstück, auf welchem ein Stall steht, dessen landwirtschaftliche Nutzung im vorliegenden Verfahren jedoch nicht nachgewiesen wurde. Gemäss als Beweis vorgelegtem – an sich altem und in gewissen Teilen sicher auch überholtem - Pachtvertrag vom 24. Mai 1976 sind sowohl der Stall als auch der Garten explizit von der Pacht ausgenommen. Folglich unterliegt das entsprechende Grundstück nicht dem BGBB, handelt es sich doch hierbei nicht um ein Grundstück mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. Eine privilegierte steuerliche Behandlung dieser Parzelle ist daher bereits vor diesem Hintergrund höchst fraglich. Im Übrigen ist im konkreten Fall anhand der von der Steuerpflichtigen eingereichten Unterlagen auch nicht erwiesen, dass die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... tatsächlich überwiegend land-
oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steueraufhebende bzw. steuermindernde Tatsachen dagegen grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt und die Steuerpflichtige insoweit die Folgen der Beweislosigkeit trägt, kann im vorliegenden Fall, da die Steuerpflichtige keine aktuellen Unterlagen einreichte, welche eine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks ausweisen würden, davon ausgegangen werden, dass in Bezug auf die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... keine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung vorliegt. Der Pachtvertrag vom 24. Mai 1976, laut welchem der Stall und der Garten sowie die Obstbäume in der Pacht nicht inbegriffen sind und überdies auch ein Weidegang ausdrücklich untersagt ist, legt denn auch vielmehr den Schluss nahe, dass die betreffende Parzelle nicht landwirtschaftlich genutzt wird. Die einzige Tätigkeit des Pächters besteht jedenfalls darin, das Wiesland jährlich wiederkehrend zu mähen, wobei das anfallende Futter als Grün- oder Dürrfutter geerntet werden kann. Ausserdem befindet sich das Grundstück mitten in einem Wohnquartier in einer Bauzone, was eine Viehhaltung oder eine anderweitige landwirtschaftliche Nutzung ohnehin massgebend erschwert. c)Somit ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... nicht dem BGBB unterliegt, da es sich bei der Parzelle nicht um ein Grundstück mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen handelt und die überwiegende landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Verfahren nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Die neue Praxis des Bundesgerichts, wonach von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden kann, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ist auch hier ein sachlicher Grund, um die Verhältnisse im neuen Veranlagungsjahr einer Gesamtüberprüfung zu unterziehen. Die vorteilhafte Besteuerung nach Art. 57 Abs. 1 StG zum reinen landwirtschaftlichen Ertragswert ist somit zu Recht nun abgesprochen worden.