VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 18 1
2 - 1.Mit Gesuch vom 22. November 2017 beantragte der Rechtsvertreter von A._____ (Gesuchstellerin) beim Grundbuchinspektorat und Handelsregis- ter des Kantons Graubünden (GIHA) die Erteilung einer Erwerbsbewilli- gung für das Grundstück Nr. 2166 in der Gemeinde X._____ mit einer Ge- samtfläche von 1'001 m 2 und einer Nettowohnfläche (NWF) von 249.6 m 2 . 2.Mit Verfügung Nr. 285/17 vom 4. Dezember 2017 hat das GIHA den Erwerb des Grundstücks Nr. 2166 in der Gemeinde X._____ zur Nutzung als Feri- enwohnung bewilligt. 3.Das Departement für Justiz, Sicherheit und Gesundheit des Kantons Graubünden als beschwerdeberechtigte kantonale BewG-Behörde ver- zichtete am 5. Dezember 2017 auf die Erhebung einer Beschwerde. 4.Mit Beschwerde vom 29. Januar 2018 focht das Bundesamt für Justiz (nachfolgend Beschwerdeführer) die Verfügung Nr. 285/17 vom 4. Dezem- ber 2017 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden an. Er bean- tragte unter Kostenfolge die Aufhebung der angefochtenen Verfügung so- wie die Verweigerung der Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks Nr. 2166. Begründend führte der Beschwerdeführer insbesondere aus, dass vorliegend die Fläche der Einbauschränke unberechtigterweise nicht in die Berechnung der NWF einbezogen worden seien, die maximal zuläs- sige NWF deshalb überschritten sei und ein Mehrbedarf nicht nachgewie- sen worden sei. 5.Mit Vernehmlassung vom 19. Februar 2018 beantragte die Gesuchstellerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde un- ter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. Im Wesentlichen bringt sie vor, es entspreche der ständigen Praxis, Ein- bauschränke von der NWF abzuziehen. Die Fläche der Einbauschränke sei proportional zur Wohnfläche, zum hohen Ausbaustandard sowie zu den Platzbedürfnissen der Beschwerdegegnerin 2 und deren engsten Angehö-
3 - rigen. Die Fläche der Einbauschränke sei nicht zur NWF hinzuzurechnen. Der Mehrbedarf sei durch die Familie (Grosseltern, Eltern, Brüder, deren Partnerinnen und den eigenen Partner) sowie durch deren grossen Freun- deskreis ausgewiesen. 6.Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2018 beantragte das GIHA (nachfol- gend Beschwerdegegner 1) die Abweisung der Beschwerde unter gesetz- licher Kostenfolge. Die NWF des zu erwerbenden Einfamilienferienhauses betrage auch unter Anrechnung der vom Beschwerdeführer geltend ge- machten Nebenfläche weniger als 250 m 2 . Ausserdem sei der Mehrbedarf, sofern unter den gegebenen Voraussetzungen überhaupt erforderlich, aus- gewiesen. 7.Der Beschwerdeführer replizierte am 23. März 2018 und wies darauf hin, dass sich das Erwerbsobjekt derzeit im Umbau befände und die in den Ak- ten befindenden Pläne offensichtlich die Gebäudefläche darstellten, wie sie sich nach dem Umbau präsentieren würde. Dies ändere an der Tatsache, dass die maximal zulässige NWF überschritten werde jedoch nichts. Weiter brachte er vor, dass wenn ein Einbauschrank vollständig entfernt werden würde, wäre die dadurch gewonnene Fläche ohne Zweifel der NWF hinzu- zurechnen und der Wohnraum würde entsprechend erweitert werden. 8.Der Beschwerdegegner 1 sowie die Beschwerdegegnerin 2 verzichteten mit Schreiben vom 3. April 2018 bzw. vom 6. April 2018 auf eine Duplik. 9.Am 12. April 2018 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 seine Honorarnote mitsamt Honorarvereinbarung ein. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, auf die angefochtene Verfügung sowie auf die im Recht liegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
4 - 1.1.Anfechtungsobjekt bildet vorliegend die Verfügung Nr. 285/17 des Be- schwerdegegners 1, mit welcher der Beschwerdegegnerin 2 der Erwerb der Liegenschaft Nr. 2166 im Grundbuch der Gemeinde X._____ mit einer NWF von 249.6 m 2 und einer Gesamtgrundstücksfläche von 1'001 m 2 be- willigt wurde. Gemäss Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) i.V.m. Art. 13 und Art. 15 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (EGz- BewG; BR 217.600) und Art. 49 Abs. 1 lit. b des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) kann gegen Verfügungen der Bewilligungsbehörde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den Beschwerde geführt werden. Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ist damit gegeben. 1.2.Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzu- reichen. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Durch besondere Vorschrift zur Beschwerdeerhebung ermächtigt ist nach Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder wenn diese auf die Beschwerde verzichtet oder sie zurückzieht, das Bundesamt für Justiz. Das Departement für Justiz, Si- cherheit und Gesundheit als kantonale beschwerdeberechtigte Behörde hat mit Mitteilung vom 5. Dezember 2017 (Akten des Beschwerdeführers [Bf-act. 9]) auf die Erhebung einer Beschwerde verzichtet. Damit ist der Be- schwerdeführer zur selbständigen Erhebung einer Beschwerde beim kan- tonal zuständigen Gericht ohne Weiteres legitimiert. Zudem ist die Be- schwerde frist- und formgerecht eingegangen, weshalb darauf einzutreten ist.
5 - 2.Vorliegend unbestritten ist, dass die NWF für Ferienwohnungen 200 m 2 in der Regel nicht übersteigen darf, der Erwerb einer Ferienwohnung mit einer NWF von bis zu 250 m 2 jedoch bewilligt werden kann, sofern ein entspre- chender Mehrbedarf nachgewiesen werden kann. Zudem ist unbestritten, dass die Gemeinde X._____ eine Fremdenverkehrsgemeinde im Sinne von Art. 9 Abs. 3 BewG ist und keine kommunalen Beschränkungen für den Er- werb von Grundstücken durch Personen im Ausland bestehen (vgl. Art. 4 Abs. 2 EGzBewG i.V.m. Regierungsbeschluss Nr. 35 vom 16. Januar 2017 mit Anhang). Keinen Anlass zur Beanstandung gab im Übrigen die Tatsa- che, dass das zu erwerbende Grundstück eine Fläche von 1'001 m 2 auf- weist. 3.In materieller Hinsicht streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Beschwer- degegnerin 2 die Erwerbsbewilligung für das Grundstück Nr. 2166 vom Be- schwerdegegner 1 zur Recht erteilt wurde. 3.1.Der Beschwerdegegner 1 erwog in der angefochtenen Erwerbsbewilligung, dass das Einfamilienhaus mit 249.6 m 2 eine das Richtmass von Art. 10 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus- land (BewV; SR 211.412.411) übersteigende NWF aufweise. Die Be- schwerdegegnerin 2 habe den Mehrbedarf an Wohnraum mit dem regel- mässigen Ferienaufenthalt ihrer (künftigen) Familie gemeinsam mit den (künftigen) Familien ihrer beiden Brüder sowie mit ihren Gästen begründet. Der Erwerb des Ferienhauses bilde Teil der erbrechtlichen Planung der Fa- milie der Beschwerdegegnerin 2. Nach Auffassung des Beschwerdegeg- ners 1 sei der Mehrbedarf an Wohnraum vorhanden und ausgewiesen. Ausserdem handle es sich um ein bestehendes Haus und die anrechen- bare NWF umfasse unter anderem gut 85 m 2 für Fitness und Wellness und somit um ca. 1/3 effektiv nicht eins zu eins zu Wohnzwecken nutzbaren Raum.
6 - 3.2.Nachfolgend gilt es zunächst zu prüfen, ob die Fläche der Einbauschränke an die NWF hinzuzurechnen ist, wie dies vom Beschwerdeführer geltend gemacht wird. 3.2.1. In seiner Beschwerde vom 29. Januar 2018 (Poststempel) führt der Be- schwerdeführer aus, dass die NWF nach Art. 10 Abs. 2 BewV bei Ferien- wohnungen 200 m 2 in der Regel nicht übersteigen dürfte. Nach konstanter, durch das Bundesgericht bestätigter Praxis könne beim Nachweis eines Mehrbedarfs der Erwerb einer Ferienwohnung mit einer NWF von bis zu 250 m 2 bewilligt werden. Nach der Lehre umfasse die NWF sämtliche be- wohnbaren Innenräume. Dazu gehörten Küche, Nasszellen und Dielen, nicht jedoch Balkon, Treppenhaus, Keller und Estrich. Auch Wellnessbe- reiche (Schwimmbad, Saunen, Solarium etc.) seien bei der Berechnung der NWF zu berücksichtigen. Die NWF der vorliegend zu erwerbenden Lie- genschaft betrage gemäss der angefochtenen Erwerbsbewilligung 249.6 m 2 . Der Beschwerdegegner 1 stütze sich bei der Berechnung der NWF auf die dem Gesuch beigelegten Pläne des Architekturbüros. Anhand dieser Pläne könne jedoch nicht nachvollzogen werden, wie sich die NWF auf die einzelnen Räume verteile. Ausserdem lasse sich daraus die Fläche der Einbauschränke nicht berechnen, welche bei der Berechnung der NWF offensichtlich ausgeklammert worden sei. Auch wenn die Praxis der kanto- nalen Bewilligungsbehörden hinsichtlich der Berücksichtigung der Fläche von Einbauschränken sehr unterschiedlich gehandhabt werde, sei diese vorliegend aber bei der Berechnung der NWF zu berücksichtigen. Die ma- ximal zulässige NWF sei bereits erreicht und die Fläche aller Ein- bauschränke sei beachtlich und keinesfalls von untergeordneter Bedeu- tung. Insbesondere seien die Einbauschränke deshalb zur NWF hinzuzu- rechnen, weil durch den damit generierten Stauraum im restlichen Wohn- bereich Platz geschaffen werde. Die Fläche, welche von einem normalen Schrank bedeckt werde, aber dieselbe Funktion habe wie ein Ein- bauschrank, müsse zweifelsohne zur NWF hinzugerechnet werden. Weil die Fläche der Einbauschränke vorliegend unberechtigterweise bei der Be-
7 - rechnung der NWF von 249.6 m 2 nicht berücksichtig worden sei, werde die maximal zulässige NWF überschritten. 3.2.2. In seiner Vernehmlassung vom 20. Februar 2018 ergänzt der Beschwerde- gegner 1 den Sachverhalt dahingehend, dass es sich beim Erwerbsobjekt um ein bestehendes Gebäude handle, welches im oberirdischen Bereich innerhalb des bestehenden Bauvolumens umgebaut und im unterirdischen Bereich ausgebaut bzw. mit einem zusätzlichen Geschoss erweitert werde. In Bezug auf die Fläche der Einbauschränke bringt der Beschwerdegeg- ner 1 vor, dass aus dem zwischenzeitlich nachgereichten Plan "Net- toflächen GBI" hervorgehe, dass die gesamte Fläche der Einbauschränke knapp 20 m 2 betrage. Wenn diese Fläche mit den Flächen der bestehen- den Keller- und Serviceräume auf den beiden Wohnebenen verglichen würde, so sei offensichtlich, dass nach dem Umbau weniger Stauraum auf den beiden Wohngeschossen vorhanden sei. Es handle sich bei den Ein- bauschränken um eine sinnvolle und legitime Optimierung der bestehen- den Nutzfläche, was nicht zu beanstanden sei. 3.2.3. Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert in ihrer Vernehmlassung vom
8 - fahren, Segel- und Surfsport, Tennis, Velo, Schlittschuh- und Langlauf benötigt würden. Die Fläche der Einbauschränke sei angemessen und so- mit nicht zur NWF hinzuzurechnen. 3.2.4. Replicando hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen sowie an seinen Ausführungen gemäss Beschwerde fest und stellt sich zudem auf den Standpunkt, die bei den ursprünglichen Akten liegenden Pläne zeigten of- fensichtlich die Gebäudefläche, wie sie sich nach dem Umbau präsentiere. Dies ändere aber nichts an der Tatsache, dass die maximal zulässige NWF überschritten werde. Für die Berechnung der NWF sei die Ausgestaltung des Erwerbsobjektes nach dem Umbau massgebend. Abgesehen davon überzeuge das Argument des Beschwerdegegners 1, mit den Ein- bauschränken würden Kellerflächen kompensiert werden, nicht. Würde ein Einbauschrank vollständig entfernt, wäre die dadurch gewonnene Fläche ohne Zweifel der NWF hinzuzurechnen und der Wohnraum würde entspre- chend erweitert. 3.2.5. Nach Art. 12 lit. b BewG ist die Bewilligung zu verweigern, wenn die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert. Gemäss Art. 10 Abs. 2 BewV darf die Nettowohnfläche u.a. von Ferienwohnungen 200 m 2 in der Regel nicht überschreiten. Nach konstanter Praxis werden beim Nachweis eines Mehrbedarfs Nettowohnflächen bis 250 m 2 und Grundstücksflächen bis 1'500 m 2 ohne weiteres bewilligt (BGE 136 II 233 [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.4.4 m.w.H.; Merkblatt "Erwerb von Grundstücken durch Per- sonen im Ausland" des BJ vom 1.7.2009, S. 11 [nachfolgend: Merkblatt BJ]), einsehbar unter http://www.bj.admin.ch/bj/de/home/themen/wirt- schaft/grundstueckerwerb.html). Ausnahmsweise können auch grössere Überschreitungen der Regel-Limiten bewilligt werden (Merkblatt BJ, S. 11). 3.2.6. Gemäss Lehre und Rechtsprechung gehören zur NWF alle bewohnbaren Innenräume einschliesslich Küche, Badezimmer, Hausflur, nicht aber Bal- kone, Treppenhäuser, Keller und Estriche (MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F.,
9 - Kommentar zum BewG, Brugg/Baden 1986, Art. 12 Rz. 8; Merkblatt BJ, S. 10 f.; BGE 136 II 233 [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.5.2). Indessen wird nicht spezifiziert, nach welchen Kriterien ein Raum als bewohnbar zu betrachten ist. Aus der bisherigen Rechtsprechung (vgl. Urteil des Verwal- tungsgerichts des Kantons Bern vom 18. Mai 1998, veröffentlicht in BVR 1998 S. 538 ff.; BGE 136 II 233 [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.5.3) lässt sich entnehmen, dass Innenräume dann als bewohnbar gelten, wenn sie ausschliesslich privaten Aktivitäten dienen. So zählte das Verwaltungs- gericht des Kantons Bern in seinem Entscheid vom 18. Mai 1998 beispiel- haft auf, dass Benutzer und Benutzerinnen auf der Veranda und in der Sitz- nische längere Zeit diskutieren, lesen, ausruhen oder gar schlafen könnten und an der Bar könnten Erfrischungen eingenommen werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18. Mai 1998, veröffentlicht in BVR 1998 S. 538 ff., 545). Mithin müssen sich Benutzer und Benutzerinnen persönlich in den Innenräumen aufhalten und Aktivitäten nachgehen kön- nen. Dies ist in Einbauschränken von minimal 1 m 2 und maximal 3.8 m 2
aber gerade nicht möglich (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2- act. 4]). Bereits unter diesem Aspekt können die Einbauschränke somit nicht zur NWF hinzugerechnet werden. 3.2.7. In Anbetracht des Gleichbehandlungsgebotes vermag das Vorbringen des Beschwerdeführers - das Weglassen der Einbauschränke bei der Berech- nung der NWF sei dann nicht zu beanstanden, wenn deren Fläche in der Regel nur gering sei und sich (weit) unterhalb der Grenze von 250 m 2 be- wegen würde, sie im konkreten Fall jedoch hinzuzurechnen sei, weil die maximal zulässige NWF bereits erreicht sei und weil die Fläche der Ein- bauschränke beachtlich und nicht von untergeordneter Bedeutung sei - nicht zu überzeugen. Die Hinzurechnung der Fläche von Einbauschränken nur dann vorzunehmen, wenn die NWF die Grenze von 250 m 2 erreicht bzw. nahe darunterliegt, lässt sich sachlich nicht rechtfertigen. Daran ver- mag auch das Argument des Beschwerdeführers, wonach die Hinzurech- nung der Einbauschräke insbesondere deshalb erforderlich sei, weil durch
5.9 m 2 [Küchenzeile]), nimmt die Fläche der Einbauschränke gerundet 8.1 % (22.5 x 100 / 278) der gesamten Fläche in Anspruch. Damit kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, wenn dieser ausführt, die Fläche der Einbauschränke sei beachtlich und keinesfalls von untergeord- neter Bedeutung, weshalb sie zur NWF hinzuzurechnen sei. Zudem darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass eine Destination wie X._____, welche ein vielseitiges Freizeitangebot sowohl im Sommer mit Wandern, Segeln, Surfen, Tennis, Biken als auch im Winter mit Skifahren, Schlittschuh- und Langlaufen zu bieten hat, einen Mehrbedarf an Platz für entsprechende Ausrüstungen und Kleider erforderlich macht. Auch insofern ist die Fläche der Einbauschränke als angemessen zu qualifizieren und eine Hinzurech- nung an die NWF fällt auch unter diesem Aspekt ausser Betracht. 3.2.8. Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die Fläche, die durch einen nor- malen Schrank bedeckt werde, sei zweifelsohne zur NWF hinzuzurechnen und ein Einbauschrank habe genau dieselbe Funktion. Diese Argumenta- tion vermag nicht zu überzeugen. Während dem die Benutzer bei einem normalen Schrank in der Nutzung der Wohnfläche in dem Sinne völlig frei sind, als dass sie entscheiden können, wo sie den Schrank im Raum plat- zieren möchten oder ob sie überhaupt einen solchen haben wollen, ist dies bei einem Einbauschrank offenkundig gerade nicht der Fall. Im Gegenteil: Die frei nutzbare Wohnfläche wird durch einen solchen eingeschränkt.
11 - 3.2.9. Auch dem weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers, die durch eine spätere Entfernung der Einbauschränke gewonnene Fläche sei ohne Zwei- fel an die NWF hinzuzurechnen, kann aus nachstehenden Gründen eben- falls nicht gefolgt werden. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Bewilligung erteilt werden kann oder nicht, ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs abzustellen (MÜHLE- BACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 2 Rz. 6; BGE 106 Ib 11 E. 3a, BGE 107 Ib 12 E.2, Urteil des Bundesgerichts 2A.465/2002 vom 20. November 2002 E.1.2). Dementsprechend dürfen mögliche künftige Veränderungen der NWF wie bspw. durch Entfernung der Einbauschränke keine Beachtung finden. Sollten die Einbauschränke künftig tatsächlich entfernt werden, würde die dadurch frei werdende Fläche zweifelsohne der freien Wohnnut- zung der Eigentümerin offenstehen, wodurch sich in der Tat die NWF er- weitern würde. Dies ist jedoch eine baupolizeiliche Angelegenheit und be- schlägt das vorliegende Bewilligungsverfahren nicht. Im Übrigen darf der Beschwerdegegnerin 2 ohne stichhaltige Argumente nicht bereits zum Vornherein eine widerrechtliche Nutzung bzw. ein Missbrauch unterstellt werden. 3.2.10. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einbauschränke nicht an die NWF hinzuzurechnen sind und die bisherige Praxis der Beschwerdegeg- nerin keinen Anlass zu Beanstandungen bietet. 3.3.Ferner rügt der Beschwerdeführer, die Behauptung des Beschwerdegeg- ners 1 - der Fitness- und Wellnessbereich sei ein nicht eins zu eins zu Wohnzwecken nutzbarer Raum - widerspreche der geltenden Rechtspre- chung. 3.3.1. Der Beschwerdegegner 1 bringt diesbezüglich vor, dass im Einzelfall Gründe vorliegen könnten, die es rechtfertigen würden, einzelne Räume
12 - nicht an die NWF anzurechnen, was insbesondere für Wellness- und Fit- nessräume gelten müsse, wenn bspw. deren Nutzung zu Wohnzwecken baupolizeilich oder faktisch ausgeschlossen sei. Mit dem Beschwerdefüh- rer kann dieser Argumentation des Beschwerdegegners 1 aus den nach- stehenden Gründen nicht gefolgt werden. 3.3.2. Die dem Fitness- und Wellnessbereich zugewiesenen Räume erlauben es den Benutzern diversen Aktivitäten nachzugehen und sind somit zu den bewohnbaren Innenräumen zu zählen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18. Mai 1998, veröffentlicht in BVR 1998 S. 538 ff., S. 545). Für die Qualifizierung ist es im Übrigen unmassgeblich, ob die frag- lichen Räume nur einer spezifischen, zeitlich beschränkten Aktivität dienen und ob sie klimatisiert oder mit Fenstern versehen sind. Andernfalls wären Räume wie Küchen oder Badezimmer von vornherein als nicht bewohnbar bzw. nur als bewohnbar zu betrachten, wenn sie bestimmte bauliche Ei- genschaften, wie bspw. Fenster oder eine adäquate Lüftung etc. aufweisen würden (vgl. BGE 136 II 233 [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.5.3). Mithin ist der Fitness- und Wellnessbereich entgegen der Ansicht des Beschwer- degegners 1 ohne Weiteres eins zu eins an die NWF hinzuzurechnen. Im Ergebnis ändert dies an der konkreten NWF jedoch nichts, da der Fitness- und Wellnessbereich in den 249.6 m 2 NWF bereits vollständig berücksich- tigt worden ist (Bg2-act. 4). Abgesehen davon kann sich der Beschwerde- gegner 1 nicht auf den Standpunkt stellen, der Fitness- und Wellnessbe- reich sei nicht eins zu eins an die NWF hinzuzurechnen, wenn das Bewilli- gungsgesuch der Beschwerdegegnerin 2 diesen Bereich eindeutig in der Gesamt-NWF von 249.6 m 2 berücksichtigt hat. 3.4.Im Zusammenhang mit der NWF rügt der Beschwerdeführer im Übrigen, dass der Beschwerdegegner 1 vorliegend den Sachverhalt ungenügend abgeklärt habe.
13 - 3.4.1. Der Beschwerdeführer führt in dieser Hinsicht aus, dass der Beschwerde- gegner 1 als Bewilligungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen fest- zustellen habe und nur auf Vorbringen abstellen dürfe, die er selber geprüft und über die er nötigenfalls Beweis erhoben habe. Das Gesetz auferlege der Bewilligungsbehörde eine eigentliche Untersuchungspflicht. Im vorlie- genden Fall, bei welchem der Spielraum für die Auslegung nach Gesetz und Rechtsprechung bis an die Grenzen ausgeschöpft werde, sei es be- sonders angezeigt, Unsicherheiten und Unklarheiten durch sorgfältige, do- kumentierte Abklärungen zu beseitigen. Der Beschwerdegegner 1 gebe sich jedoch mit der Berechnung der Architekten zufrieden, ohne weitere Abklärungen gemacht zu haben oder weitere detaillierte Unterlagen zu ver- langen. 3.4.2. Der Beschwerdegegner 1 wendet diesbezüglich ein, dass er an den Aus- künften der Beschwerdegegnerin 2 keine Zweifel gehabt habe, zumal nach seiner festen Auffassung und konstanter Praxis die Schrankfläche beim Umbau nicht angerechnet werden würde. Ausserdem habe er keine Ver- anlassung gehabt, die Massangaben des renommierten Architekturbüros in Zweifel zu ziehen. Im Übrigen sei er im Rahmen der Beweiswürdigung frei bzw. bringe er bei der Beurteilung und rechtlichen Zuordnung der ein- zelnen Sachverhaltselemente sein eigenes, pflichtgemässes behördliches Ermessen ein. Solange keine offensichtliche Rechtswidrigkeit oder Willkür vorliegen würde, solle der Beschwerdeführer sein Ermessen nicht erneut überprüfen können. 3.4.3. Weder ist ersichtlich noch bringt der Beschwerdeführer vor, welche Zweifel der Beschwerdegegner 1 hätte haben müssen bzw. welche weiteren Ab- klärungen dieser hätte vornehmen müssen. Lediglich im Umstand, dass der Spielraum für die Auslegung nach Gesetz und Rechtsprechung bis an die Grenzen ausgeschöpft werde, wie dies vom Beschwerdeführer vorge- bracht wird, vermag für sich allein keine Zweifel zu begründen. Abgesehen davon ist den im Recht liegenden Plänen sowohl die gesamte NWF pro
14 - Stockwerk als auch die NWF pro einzelnem Raum zu entnehmen (Bg2- act. 4). Zudem sind die Flächen der Einbauschränke ausgewiesen (Bg2- act. 4). Ob der Beschwerdegegner 1 weitere Abklärungen hätte vornehmen müssen kann unter diesen Umständen offen bleiben, zumal die Pläne des Architekten der Beschwerdegegnerin 2 die Flächeneinteilung plausibel dar- zustellen vermögen. 3.5.Strittig ist im Übrigen die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 2 den Mehr- bedarf nachgewiesen hat. 3.5.1. In der angefochtenen Bewilligung führt der Beschwerdegegner 1 aus, die Beschwerdegegnerin 2 begründe den Mehrbedarf an Wohnraum mit regel- mässigem Ferienaufenthalt ihrer (künftigen) Familie, auch gemeinsam mit den (künftigen) Familien ihrer beiden Brüder sowie Gästen. Der Erwerb des Ferienhauses bilde Teil der erbrechtlichen Planung der Familie der Be- schwerdegegnerin 2. Damit sei der Mehrbedarf an Wohnraum für ihn vor- handen und ausgewiesen. 3.5.2. Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, dass die Beschwerdegeg- nerin 2 zurzeit ledig sei und aufgrund der Formulierung "die künftige Fami- lie der Gesuchstellerin" könne davon ausgegangen werden, dass sie noch keine Kinder habe. Der geltend gemachte Mehrbedarf stütze sich deshalb auf eine hypothetische Annahme. Dies sei unhaltbar, gelte doch im BewG das Prinzip, dass die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs zu beurteilen seien. Ein Mehrbedarf sei daher keinesfalls bewiesen. 3.5.3. Der Beschwerdegegner 1 lässt sich dahingehend vernehmen, dass ein Mehrbedarf an Wohnraum im erforderlichen Sinne genügend nachgewie- sen sei. So werde die Ferienwohnung in Zukunft regelmässig von bis zu zehn Personen, namentlich von der Erwerberin und ihrer Familie (Eltern, Grosseltern, künftig auch die eigene Familie), ihren Brüdern (mit Kollegen und Partnern, künftig auch mit eigener Familie) sowie gemeinsam mit
15 - Freunden und Gästen zu Ferienzwecken genutzt. Es liege auf der Hand und sei verständlich, dass bereits beim Erwerb eines Feriendomizils gewis- sen künftigen und sehr wahrscheinlichen Entwicklungen Rechnung getra- gen werde. Abgesehen davon liege die "echte" Wohnfläche deutlich unter 200 m 2 . Zudem sei der Mehrbedarf, sofern er denn unter den gegebenen Voraussetzungen erforderlich sei, ausgewiesen. 3.5.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, der Mehrbedarf ergebe sich nicht nur aus dem persönlichen Bedarf des Erwerbers, sondern auch aus dem Bedarf seiner engsten Angehörigen. Darunter seien nicht nur der Ehe- gatte sowie minderjährige Kinder zu verstehen, sondern auch volljährige Kinder (gegebenenfalls mit deren eigenen Familien), die Eltern des Erwer- bers und eventuell sogar dessen Freunde und Hausangestellte. Das zu er- werbende Objekt solle nicht nur der Beschwerdegegnerin 2 und ihrer künf- tigen Familie als Feriendomizil dienen, sondern auch deren Eltern, Gross- eltern und ihren beiden Brüdern, sowie deren Freunden bzw. künftigen Fa- milien. Der Vater der Beschwerdegegnerin 2 sei im B._____ in Y._____ zur Schule gegangen, weshalb er aber auch seine ganze Familie mit dem Kan- ton Graubünden sehr eng verbunden sei. Das Abstellen auf die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin 2 noch keine Kinder habe, sei unter diesen Umständen aber auch im Hinblick auf die Tatsache, dass sie erst 20 Jahre alt sei und andere Prioritäten im Leben habe, wie bspw. mit ihrem grossen Freundes- und Bekanntenkreis in der Wohnung Ferien zu verbringen, un- haltbar. Der Mehrbedarf sei durch die Familie (Grosseltern, Eltern und Brü- der), durch die Partnerinnen der Brüder und dem eigenen Partner der Be- schwerdegegnerin 2 ausgewiesen und daher nicht hypothetischer Natur, sondern glaubhaft dargelegt. 3.5.5. Vorweg gilt es die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts im Hinblick auf die Beurteilung des Mehrbedarfs zu prüfen: Gemäss Art. 12 lit. b BewG ist die Bewilligung in jedem Fall zu verweigern, wenn die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert. Es handelt sich dabei um eine
16 - offene, generalklauselartige Formulierung, welche die Tatbestandsseite von Art. 12 lit. b BewG beschlägt. Mithin stellt der Begriff des "Verwen- dungszwecks" einen unbestimmten Rechtsbegriff dar. Als solcher ist er der Auslegung zugänglich. Diese Auslegung durch die Verwaltungsbehörden kann von den Verwaltungsgerichten grundsätzlich frei überprüft werden, da es sich um eine Rechtsfrage handelt (RHINOW/KOLLER/KISS/ THURN- HERR/BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, Rz. 1603; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
unabhängig vom tatsächlichen Bedarf des Erwerbers erteilt werden kann. Daraus ergibt sich aber auch, dass der Erwerber für den Fall, dass die Grenze von 200 m 2 überschritten werden sollte, weiterhin nachweisen muss, dass der Verwendungszweck eine grössere Wohnfläche erfordert, wie dies Art. 12 lit. b BewG als Generalklausel vorsieht (vgl. BGE 136 II 233
18 - [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.4.3 f. m.w.H.). Dementsprechend ist die unter der Geltung von aArt. 10 Abs. 2 BewV entwickelte Rechtsprechung betreffend Mehrbedarf für den Fall, dass die NWF 200 m 2 übersteigt, auch heute noch zu berücksichtigen. Massgebend für die zulässige NWF ist da- mit, welchen konkreten Raumbedarf der Erwerber für sich und seine Fami- lie nachzuweisen vermag (vgl. BGE 108 1b 1 E.4b). Unter dem im früheren Art. 6 Abs. 2 lit. a des Bundesbeschlusses über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewB; SR 211.412.41) verwendeten Begriff der Familie verstand das Bundesge- richt nicht nur Ehegatten und minderjährige Kinder, sondern auch etwa voll- jährige Kinder (gegebenenfalls mit deren eigenen Familien), die Eltern des Erwerbers und eventuell gar Freunde und Hausangestellte (BGE 108 1b 1 E.4b). Dieser gemäss Bundesgericht vom Begriff Familie erfasste Perso- nenkreis hat auch von der in aArt. 10 Abs. 2 BewV verwendeten Formulie- rung "engste Angehörige" als erfasst zu gelten, sind die vorgenannten Per- sonen doch ebenfalls zum Kreis der engsten Angehörigen zu zählen. Ent- sprechend kann für die Beurteilung des Wohnbedarfs an diesem, vom Bun- desgericht umschriebenen Personenkreis, festgehalten werden. Der Er- werber hat indessen für die Personen, für welche er ein Wohnraumbedürf- nis geltend macht, nachzuweisen, dass sie tatsächlich und regelmässig mit ihm zusammen das Grundstück benützen (BGE 108 1b 1 E.4b). Dies dürfte beim bloss sporadischen und nur kurze Zeit dauernden Aufenthalt von Ver- wandten oder Freunden nicht erfüllt sein, hingegen beim regelmässigen Wochenendaufenthalt von während der Woche am Arbeits- oder Studienort wohnenden volljährigen Kindern, bei dauernd beschäftigten Hausangestell- ten sowie bei regelmässigem und dauerndem Aufenthalt der Eltern (MÜHLE- BACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 12 Rz. 10). Beim Erwerb von Ferienhäusern, kann nach Meinung des Gerichts das Kriterium des dauernden Aufenthalts jedoch keine Berücksichtigung finden, zumal Sinn und Zweck einer Ferien- liegenschaft nicht dem dauernden Aufenthalt entspricht.
19 - 3.5.8. Weiter gilt es zu beachten, dass der Bundesrat mit Verdoppelung der zuläs- sigen NWF von 100 m 2 auf maximal 200 m 2 den Erfordernissen von wohl- habenden Ausländern Rechnung tragen wollte. Auch Alleinstehenden oder kleineren Familien sollte ermöglicht werden, grössere Wohnflächen zu er- werben, um ihren subjektiven Bedürfnissen bezüglich des Komforts entge- genzukommen (BGE 136 II 233 [übersetzt in ZBGR 2012 S. 105] E.4.3). Es liegt damit auf der Hand, dass der Bedarf an Wohnfläche umso grösser sein wird, je grösser die Familie ist, will den subjektiven Bedürfnissen be- treffend Komfort stets Rechnung getragen werden. Dies hat jedoch zur Konsequenz, dass eine dreiköpfige wohlhabende Familie unter Berück- sichtigung ihres subjektiven Bedürfnisses nach Komfort mit einer NWF von 200 m 2 auskommt. Für eine fünfköpfige wohlhabende Familie werden 200 m 2 NWF unter Berücksichtigung desselben Bedürfnisses nach Komfort wohl nicht ausreichen. Damit hat die dreiköpfige Familie keinen Mehrbedarf nachzuweisen, die fünfköpfige Familie dagegen schon. Dieser Benachteili- gung von grösseren Familien wegen, dürfen an den Nachweis des Mehr- bedarfs nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. Mithin hat es zu genügen, wenn der Erwerber den Mehrbedarf anhand konkreter Umstände plausibel, das heisst glaubhaft, darzulegen vermag. Dies gilt umso mehr, als dass für eine künftige Auslastung einer noch zu erwerbenden Liegen- schaft naturgemäss kaum je der volle Beweis erbracht werden kann. Je- doch darf der Mehrbedarf unter Berücksichtigung der Familiengrösse sowie des subjektiven Bedürfnisses nach Komfort nicht unangemessen sein. 3.5.9. Bei der Beurteilung, ob vorliegend ein Mehrbedarf gegeben ist oder nicht, ist nach dem Gesagten einerseits auf die im Recht liegenden Pläne (Bg2- act. 4) sowie auf die Tatsache, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin 2 um ein Familienmitglied einer wohlhabenden fünfköpfigen Familie handelt, abzustellen. Gemäss den Plänen der Beschwerdegegnerin 2 (Bg2-act. 4) verteilt sich die NWF auf einen Fitness- und Wellnessbereich, auf eine Küche, vier Bä-
20 - der, ein WC, einen Wohn- und Essbereich, vier Schlafzimmer sowie drei Ankleiden und einen Korridor. Die Familie der Beschwerdegegnerin 2 (20.- jährig) besteht aus deren Vater (59.-jährig) und Mutter (48.-jährig) sowie aus ihren zwei 18.-jährigen bzw. 16.-jährigen Brüdern (Bg2-act. 3). Daran, dass jedem der drei Kinder ein einzelnes Schlafzimmer zustehen soll, ist angesichts deren Alter nicht zu beanstanden. In Anbetracht der Umstände, dass einer der Brüder der Beschwerdegegnerin 2 noch minderjährig ist, so- wohl ihr 18.-jähriger Bruder als auch sie selber sich noch im jungen Er- wachsenenalter befinden und ihr Vater aufgrund seiner Schulzeit im B._____ in Y._____ eine enge Beziehung zum Kanton Graubünden pflegt, erscheint es glaubhaft, dass sich die gesamte Familie regelmässig und zeit- gleich im fraglichen Erwerbsobjekt aufhalten wird. Aus nachvollziehbaren Gründen ist denn auch der Fitness- und Wellnessbereich sowie der Wohn- und Essbereich auf eine fünfköpfige Familie ausgerichtet und die Fläche der einzelnen Räume auf das subjektive Bedürfnis des Komforts zurückzu- führen. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich vorliegend um eine luxu- riöse Baute handelt, bei welcher die Platzverhältnisse generell grosszügig bemessen sind und mit Blick auf die Familiengrösse sowie auf ein bestimm- tes Bedürfnis nach Komfort erscheint die Raumeinteilung gesamthaft ge- sehen als angemessen. Nach dem Gesagten ist ein Mehrbedarf der Be- schwerdegegnerin 2 nachgewiesen. 3.6.Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Fläche der Einbauschränke nicht an die NWF hinzuzurechnen ist, der Mehrbedarf hinreichend nachge- wiesen wurde, die Bewilligung damit zu Recht erteilt wurde und die Be- schwerde damit abzuweisen ist. 4.Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Überdies wird der Beschwerdeführer gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der an- waltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit ver- ursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
21 - 4.1.Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Honorar- rechnung vom 12. April 2018 weist einen Gesamtbetrag von Fr. 5'486.35 bei einem Stundenaufwand von gesamthaft 22.5 Stunden aus. Davon wur- den 11 Stunden und 45 Minuten mit einem Stundenansatz von Fr. 150.-- verrechnet und 10 Stunden und 45 Minuten mit einem Stundenansatz von Fr. 320.--. Hierzu reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 die Honorarvereinbarung vom 1. Dezember 2017 ein. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Honorarverordnung des Kantons Graubünden (HV; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz maximal Fr. 270.--. Der kantonalen obergerichtlichen Praxis folgend, wird der geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 320.-- auf Fr. 270.-- gekürzt (vgl. Urteil des Verwal- tungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b). Zudem ist der Arbeits- aufwand angesichts des einfachen Schriftenwechsels, des Beschwer- dethemas und der Tatsache, dass die Kanzlei des Rechtsvertreters der Be- schwerdegegnerin 2 in der Vergangenheit bereits einen vergleichbaren Fall verhandelt hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts U 17 104 vom 6. Juni