Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Urteil vom 24. Januar 2025 ReferenzZR2 25 1 InstanzZweite zivilrechtliche Kammer BesetzungRichter-Baldassarre, Vorsitzende ParteienA._____ Berufungskläger gegen B._____ Berufungsbeklagter GegenstandMieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter, vom 17. Dezember 2024, mitgeteilt am 18. Dezember 2024 (Proz. Nr. 135-2024-418)
2 / 9 Sachverhalt A.Mit Mietvertrag für Wohnungen vom 23. März 2006 mieteten A._____ und C._____ von B._____ eine 4.5-Zimmerwohnung an der D._____ in E.. Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September. Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'850.00 brutto. B.Nach der (ersten) Wohnungskündigung vom 18. Juni 2024 seitens B. schlossen die Parteien anlässlich der darauffolgenden Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Landquart vom 19. August 2024 folgenden Vergleich ab, der zu einem Abschreibungsentscheid führte: 1.Die Schlichtungsbehörde stellt fest, dass die an C._____ gerichtete Kündigung vom 18. Juni 2024 nichtig ist und dass die Mieterschaft von der Kündigungsabsicht des Vermieters Kenntnis hat. 2.Der Vermieter anerkennt A._____ ausdrücklich nicht als Mietpartei. 3.Der Vermieter setzt der Mieterschaft eine Frist bis 30. September 2024 die Gegenstände auf dem Mietgrundstück und in der Mietliegenschaft zu entsorgen soweit dies über den üblichen Gebrauch hinausgeht. Sollten C._____ und A._____ dieser Aufforderung nicht nachkommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR kündigen. 4.Der Vermieter ist berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Dienstag, 1. Oktober 2024, 08.00 Uhr zu besichtigen und zu betreten um sich ein Bild machen zu können über die Räumung (vgl. Ziff. 3). 5.Der Vermieter ist ausserdem berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Mittwoch, 25. September 2024, 14.00 Uhr, mit Handwerkern zu betreten und zu besichtigen. 6.Die Parteien werden auf Art. 257h OR hingewiesen. Danach muss die Mieterschaft Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Abs. 1). Die Mieterschaft muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig Anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). 7.Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten der Gerichtskasse genommen (Art. 113 Abs. 2 c ZPO). 8.Das Verfahren wird hiermit zufolge Vergleichs abgeschrieben. C.Mit amtlichem Formular des Kantons Graubünden und einem Begleitschreiben, jeweils vom 1. Oktober 2024, kündigte B._____ den Mietvertrag mit A._____, unter Bezugnahme auf Art. 257f OR sowie den Vergleich und Abschreibungsentscheid vom 19. August 2024, per 30. November 2024.
3 / 9 D.A._____ focht die Kündigung erneut an. Die Schlichtugnsverhandlung blieb ohne Einigung. Die Schlichtungsbehörde erteilte A._____ die Klagebewilligung. E.Am 29. November 2024 leitete B._____ gegen A._____ das Ausweisungsverfahren ein. F.Mit Entscheid vom 17. Dezember 2024, mitgeteilt am 18. Dezember 2024, entschied der Einzelrichter am Regionalgericht Landquart was folgt: 1.Das Gesuch wird gutgeheissen und A._____ wird gerichtlich angewiesen, die 4.5-Zimmer-Wohnung an der D._____ in E._____ unverzüglich, mithin innert 10 Tagen ab Zustellung des vorliegenden Entscheids, zu räumen und der vermietenden Partei ordnungsgemäss zu übergeben. Diese Aufforderung erfolgt unter der ausdrücklichen Strafandrohung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 2.B._____ ist nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist berechtigt, die Räumung der obgenannten Objekte im Sinne einer Ersatzvornahme zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Kosten einer allfälligen zwangsweisen Räumung gehen zu Lasten der Mieterschaft. 3.Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 700.00 gehen zu Lasten von A._____ und werden mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet, unter Erteilung des Regressrechtes. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilung] G.Diesen Entscheid focht A._____ (fortan Berufungskläger) mit Eingabe vom 3. Januar 2025 (persönlich überbracht) hierorts an. H.Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif. Erwägungen 1.Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). 1.1.Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht. Hingegen ist bei einem Rechtsmittelstreitwert ab CHF 10'000.00 die Berufung zulässig (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i. V. m. Art. 308
4 / 9 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Das Bundesgericht stellte in BGE 144 III 346 einheitliche Regeln für die Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Rechtsschutz in klaren Fällen auf. Danach ist zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung aus dem Mietobjekt als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung des Mietvertrages streitig ist. Im ersteren Fall besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer 4A_346/2022 v. 1.11.2022 E. 2.2). Bei einem aktuellen monatlichen Mietzins von CHF 1'850.00 (RG act. 1.1) beläuft sich der Streitwert vorliegend auf CHF 11'100.00 und liegt damit über der Streitwertgrenze von CHF 10'000.00. Damit ist entgegen der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid (Dispositiv-Ziffer 4) das Rechtmittel der Berufung und nicht der Beschwerde zulässig. Der Berufungskläger durfte als juristischer Laie auf die für ihn nicht offensichtlich unrichtige Rechtsmittelbelehrung vertrauen, womit ihm daraus nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 49 BGG kein Nachteil erwachsen darf (vgl. Martin Schmid/Norbert Brunner, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Basel 2024, N 34 zu Art. 238 ZPO). 1.2.Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Entscheid des Regionalgerichts Landquart (act. B.1) wurde dem Berufungskläger am 19. Dezember 2024 zur Abholung gemeldet. Unter Berücksichtigung der siebentätigen Abholfrist erweist sich die Berufung vom 3. Januar 2025 (persönlich überbracht) damit als fristgerecht (vgl. auch Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO). 1.3.Der Berufung kommt von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Demgegenüber hemmt die Beschwerde die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids nicht (Art. 325 Abs. 1 ZPO). Da der Beschwerde einstweilen die aufschiebende Wirkung erteilt wurde (act. D.1), erwächst dem Berufungskläger kein Nachteil aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung. 1.4.Der Berufungskläger ist verbeiständet (act. D.5.1, D.7.1). Die Berufung erhob er ohne Mitwirkung seines Beistandes (act. A.1). Gemäss obergerichtlicher Abklärung war die Handlungsfähigkeit des Berufungsklägers weder im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids noch in demjenigen der Berufungserhebung
5 / 9 eingeschränkt (act. D.8, D.7.1, D.5.1). Der Berufungskläger war mithin ohne Mitwirkung seines Beistandes zur Berufungserhebung fähig. Eine Begrüssung des Beistandes im vorliegenden Verfahren ist dementsprechend nicht notwendig, umso mehr, als ihm der vorinstanzliche Ausweisungsentscheid (nachträglich) zugestellt worden ist (vgl. auch act. D.8). 1.5.In Bezug auf die Mitmieterin C._____ ergibt sich aus den Akten, dass sie ebenfalls eine Kündigung erhielt (vgl. RG act. 2). Der Berufungsbeklagte leitete in der Folge offenbar zwei separate Ausweisungsbegehren gegen die Mieter ein (RG act. 2). Da der Berufungsbeklagte betreffend Ausweisung gegen jeden Mieter einzeln vorgehen kann (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 296 f.) und der Berufungskläger auch keinerlei Beanstandungen im Kontext der Kündigung gegenüber C._____ erhebt, erübrigen sich Weiterungen hierzu. 2.Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der Berufungsschrift sind Berufungsanträge zu stellen, d. h. zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden (Ivo W. Hungerbühler, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2025, N 16 zu Art. 311 ZPO). Den Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. Diese Pflicht besteht auch in Angelegenheiten, in denen die Offizialmaxime gilt. In der Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Die Berufungsinstanz muss bei ungenügender Begründung nicht Frist zur Behebung des Mangels anzusetzen. Liegt gar keine Begründung vor, ist auf die Berufung nicht einzutreten (Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Basel 2024, N 15 und N 18 zu Art. 311 ZPO). An Berufungen von Laien sollten sodann nicht die gleich strengen Anforderungen gestellt werden wie an von Anwälten verfasste Berufungen. Dennoch sind auch an die Formulierung von Anträgen und an die Begründung des Rechtsmittels bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei deren Nichterfüllung auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch im Falle einer Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid und einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Hungerbühler, a.a.O., N 32 zu
6 / 9 Art. 311 ZPO). Nichts anderes gilt für die Beschwerde (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO; Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Zürich 2025, N 14 f. zu Art. 321 ZPO). Insofern erwächst dem Berufungskläger diesbezüglich (wiederum) kein Nachteil aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung. 3.Die Vorinstanz kam zum Schluss, der rechtlich relevante Sachverhalt sei erstellt und die Rechtslage sei klar. Dazu erwog sie im Wesentlichen, der Berufungskläger bestreite das Vorhandensein eines Kündigungsgrundes nach Art. 257f OR nicht. Der Berufungsbeklagte seinerseits habe nachgewiesen, dass er das Mietverhältnis unter Wahrung der Verfahrens- und Formvorschriften mit amtlichem Formular rechtsgültig per 30. November 2024 aufgehoben habe (mit Verweis auf Art. 257f OR und Ziffer 3 des Vergleichs der Parteien vor der Schlichtungsbehörde vom 19. August 2024). Demnach habe der Berufungskläger das Mietobjekt zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR). Eine Mieterstreckung sei ausgeschlossen (act. B.1). 4.Hiergegen bringt der Berufungskläger vor, er habe keinerlei Unterstützung erhalten, weshalb er zu keinem Zeitpunkt darüber informiert worden sei, dass er die Möglichkeit habe, Art. 257f OR zu bestreiten. Dies hole er nun nach, "denn da die Räumung[,] welche zur Zeit mit Hilfe von Hr. F._____ (organisiert durch Beistand Hr. G., Berfungsbeistandschaft H.) durchgeführt wird[,] ist ein nicht sorgfältiger Umgang mit dem Mietobjekt (Art. 257f OR) nicht mehr gegeben". Darüber hinaus führt der Berufungskläger aus, insbesondere unter Verweis auf seine finanziellen Verhältnisse, weshalb ihm eine Ausweisung derzeit nicht zumutbar sei (act. A.1). 5.Der Berufungskläger erhielt vor erster Instanz prozesskonform die Möglichkeit, sich zum Ausweisungsgesuch vernehmen zu lassen (RG act. 3). Davon machte er denn auch Gebrauch. In seiner Stellungnahme vom 11. Dezember 2024 brachte er zusammengefasst vor, dass die "Räumung" (gemeint die Verpflichtung gemäss Ziffer 3 des Vergleiches vor Schlichtungsbehörde vom 19. August 2024) nun am 12. Dezember 2024 beginne. Alsdann führte der Berufungskläger aus, einzig eine neue Wohnung habe er noch nicht gefunden. Er sei IV-Rentner mit Ergänzungsleistungen und die Zeitspanne zur Suche sei extrem knapp. Er ersuche daher um "längstmöglichste Erstreckung des Ausweisungsbegehren" (RG act. 4). Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, bestritt der Berufungskläger damit das Vorhandensein eines Kündigungsgrundes nach Art. 257f OR nicht. Mit seinem Einwand im Berufungsverfahren, die Räumung sei nunmehr im Gange, vermag der Berufungskläger dem angefochtenen Entscheid
7 / 9 nichts entgegenzuhalten. Im Gegenteil unterstützt dies die vorinstanzliche Schlussfolgerung: Die "Räumung" im Sinne der Pflicht der Mieter zur (Wieder- )Herstellung des ordnungsgemässen Zustands des Mietobjektes gemäss dem Vergleich vor Schlichtungsbehörde hätte bereits innert dem 30. September 2024 erfolgt sein müssen. Nach eigener Darstellung des Berufungsklägers begann die "Räumung" erst am 12. Dezember 2024 und war offenbar auch am 3. Januar 2025 (Eingang Berufung) nach wie vor nicht gänzlich abgeschlossen. Der Berufungskläger bestreitet mithin auch vor zweiter Instanz nicht, dass im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigungsgrund nach Art. 257f OR gegeben war. Die Vorbringen des Berufungsklägers erweisen sich als unbegründet. Inwiefern es sich bei diesen ohnehin um unzulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO handelt, braucht nach dem Gesagten nicht vertieft zu werden. Eine weitere Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen betreffend Rückgabeanspruch, insbesondere mit Blick auf die Wirksamkeit und die Gültigkeit der Kündigung, unterlässt der Berufungskläger gänzlich. Mangels Begründung erübrigen sich daher weitere Ausführungen (vgl. vorstehend E. 2). 6.Von vornherein unbehelflich sind die Einwendungen des Berufungsklägers betreffend die Kosten einer Zwangsräumung und seine Schwierigkeiten betreffend die Suche nach einem Ersatzobjekt, inkl. dessen Finanzierung. Bei gegebenem Ausweisungsanspruch infolge einer Kündigung nach Art. 257f OR (wie vorliegend) finden Härtegründe – wie der Berufungskläger bei sich zu erkennen scheint – keine Berücksichtigung bzw. können zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Entsprechend steht auch die bei der Schlichtungsbehörde beantragte Erstreckung bzw. die diesbezüglich erteilte Klagebewilligung der vorinstanzlichen Ausweisung nicht entgegen. Dies gilt umso mehr, als die Kündigunganfechtung, samt Erstreckungsbegehren, einzig durch den Berufungskläger erfolgte (act. B.1, E. 5; RG act. 1.8, 1.9, 1.11, 1.12), und die Mitmieterin auch nicht, nebst dem Vermieter, als weitere Passivpartei ins Recht gefasst wurde (vgl. BGE 145 III 281 E. 3.1, 3.4.2; 140 III 598 E. 3.2 f.; Bachofner, a.a.O., Rz. 210). 7.Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass auch dem Antrag des Berufungsklägers, die Wohngemeinde über seine Situation zu informieren nicht stattgegeben werden kann. Dies obliegt nicht dem Gericht. Der Beistand des Berufungsklägers ist indessen in Kenntnis (act. D.3; D.8; vgl. ferner RG act. 1.11, 1.12). 8.Die Berufung ist damit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
8 / 9 9.Der Kostenvorschuss des Berufungsklägers ging innert der angesetzten Frist nicht ein (vgl. act. D.2, D.6). Auf eine Nachfrist kann verzichtet werden (siehe sogleich nachstehend). Dem Beschwerdeführer ist die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses mit dem vorliegenden Endentscheid abzunehmen. 10.Ausgangsgemäss würde der Berufungskläger für das zweitinstanzliche Verfahren an sich kostenpflichtig werden. Unter den gegebenen Umständen ist ausnahmsweise auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Parteientschädigungen sind für das Berufungsverfahren keine zuzusprechen: dem Berufungskläger nicht, weil er unterliegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO), und dem Berufungsbeklagten nicht, weil ihm keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind (Art. 95 Abs. 3 ZPO). 11.Nachdem sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, ergeht der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 38 Abs. 3 GOG [BR 173.000] und Art. 7 Abs. 2 lit. a bis und lit. b i. V. m. Art. 7 Abs. 3 e contrario EGzZPO [BR 320.100]).
9 / 9 Es wird erkannt: 1.Die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses gemäss Verfügung vom 06. Januar 2025 wird A._____ abgenommen. 2.Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Regionalgerichts Landquart, Einzelrichter, vom 17. Dezember 2024 wird bestätigt. 3.Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 4.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5.[Rechtsmittelbelehrung] 6.[Mitteilungen]