«I_NAM» «I_ALI» «I_BEM» Urteil vom 5. August 2025 mitgeteilt am 12. August 2025 ReferenzVR3 23 94 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungRighetti, Vorsitz Brun und Audétat Schupp, Aktuarin ParteienA._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann gegen Gemeinde D._____ Chesa Cumünela, Via da Marias 93, 7514 D._____ Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger GegenstandWiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
2 / 14 Sachverhalt A.Mit Brief vom 20. Juni 2023 der Gemeinde D._____ (hiernach Gemeinde) an A._____ teilte diese ihm mit, es sei ihr angezeigt worden, dass die ihm gehörende Stockwerkeinheit Nr. Z.1._____ im Kellergeschoss der B._____ (in Gebäudeschätzung als "Sauna Nr. E." bezeichnet) seit ca. einem Jahr zu Wohnzwecken genutzt und Dritten überlassen werde. Es seien dazu vermutlich auch Wohneinbauten erfolgt. Die Räume im Untergeschoss seien nicht als Wohn-, sondern als Kellerräume bewilligt worden und es seien keine Sanitär- oder Kücheneinrichtungen und keine Sauna bewilligt worden. Nach örtlicher Baugesetzgebung würden grundsätzlich alle Vorhaben für Bauten und Anlagen der Baubewilligungspflicht unterstehen. Das kommunale Baugesetz setze aus wohnhygienischen Gründen Schranken zur Nutzung von Kellerräumlichkeiten, indem Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Wohnbauten sich u.a. natürlich belichten und belüften lassen müssten, wobei ihre Fensterfassaden zu mindestens 2/3 über dem gewachsenen Boden liegen müssten. Es bestehe ein öffentliches Interesse, die erwähnten Aufenthaltsformen, zur Gewährleistung einer genügenden Wohnhygiene und der allgemeinen Gesundheit und des Wohlbefindens der Nutzer, von der Lokalisierung im Keller auszuschliessen. A. wurde u.a. angehalten, bis zum 20. Juli 2023 die Nutzungsart der Räume im Untergeschoss darzulegen. Sollte die Anzeige zutreffen, seien Ahndungen nach kantonalem Raumplanungsgesetz vorbehalten. Ausserdem seien materiell vorschriftswidrige Zustände zu beseitigen und allfällige Wohnnutzungen einzustellen. B.A._____ antwortete der Gemeinde mit am 26. Juli 2023 eingegangenem Brief. In den Kaufverträgen mit den Baubewilligungen der Gemeinde vom 14. Mai 1990 sei in allen Plänen schriftlich "Kellerraum Sauna" erwähnt worden. Im Untergeschoss sei die Sauna als allgemeiner Raum eingetragen, somit sei dieser Raum als Sauna bewilligt. Der erste Käufer habe 1993 den Saunaraum gekauft und darin seine Sauna mit geschlossener Dusche, separate geschlossene Toilette mit Lavabo, grosses Kaltwasserbassin, erhöhter Boden mit Isolation und Teppich für den Ruheraum, sowie Schrank und Gestelle installiert. A._____ habe 1994 die Sauna gekauft; die Sauna sei separat im Grundbuch in F._____ eingetragen und durch die Verwaltung als neue Einheit mit Nr. E._____ bewertet worden. Seit 1996 werde die Sauna durch seine Familie als solche benutzt, jedoch nie als Wohnung. Die Anzeige sei unsachlich, falsch und ohne Rückfragen bzw. Abklärungen erstattet worden. Seit Sommer 2022 habe man sich mit dem C._____ für eine Nutzung des Raumes (drei Saisons) für den Nachtportier während der Tageszeit geeinigt, unter folgenden Bedingungen u.a.: kein Kochen und Nutzung nur für eine Person. Die
3 / 14 Vereinbarung werde Ende Sommer 2023 gekündigt und die Familie werde den Raum wieder als Sauna- und Ruheraum nutzen. C.Der Gemeindevorstand erliess am 31. August 2023 eine Baupolizeiverfügung (bzw. Entscheid, der hier angefochten wird) betreffend die Nutzung des Kellerlokals Nr. E._____ zu Wohnzwecken. A._____ wurde ab 1. November 2023 untersagt, das Kellerlokal Nr. E._____ zu Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten zu nutzen, oder dieses Dritten zu diesem Zweck zu überlassen. Bis zu diesem Zeitpunkt würde im Sinne einer Duldungsverfügung die Vermietung toleriert (Ziff. 1 Dispositiv). Man forderte u.a. A._____ auf, bis zum 30. Oktober 2023 sämtliche wohnspezifischen Einrichtungen – Betten, Kücheneinrichtungen, u.ä. – aus dem Lokal zu entfernen. Gleichzeitig sei der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle ein Augenscheintermin bis am 30. November 2023 zu gewähren (Ziff. 2 Dispositiv). Bis am 30. September 2023 sei ein vollständiges nachträgliches Baugesuch für die bereits eingebaute Sauna einzureichen (Ziff. 3 Dispositiv). Von einer Busse werde Umgang genommen (Ziff. 4 Dispositiv). Man stelle fest, dass eine Wohnnutzung mindestens seit 2022 wie auch der Saunaeinbau bestätigt worden seien. Die gutgemeinten Motive – Zurverfügungstellung eines Kellerlokals angesichts der Wohnungsnot – dürften nicht dazu berechtigten, Bauvorschriften zu missachten. Die Gemeinde sei an das Legalitätsprinzip gebunden. In der Baubewilligung für den Bau des Hauses vom 14. Mai 1990 wurde ein reines Kellergeschoss bewilligt. Eine Wohnnutzung konnte aufgrund der Baugesetzbestimmungen nicht bewilligt werden. D.A._____ (hiernach: Beschwerdeführer) erhob am 27. September 2023 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Entscheid vom 31. August 2023. Materiell beantragte er die Aufhebung der Ziff. 2 des Dispositivs und formell die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. E.Am 9. Oktober 2023 übermittelte A._____ der Gemeinde das vollständige Baugesuchformular betreffend die nachträgliche Baubewilligung. F.Am 11. Oktober 2023 nahm die Gemeinde (hiernach: Beschwerdegegnerin) Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Weiter beantragte sie die Gutheissung des Antrags auf aufschiebende Wirkung, sowie die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das nachträgliche Baugesuch vom 29. September 2023. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2023 ans Verwaltungsgericht teilte der Beschwerdeführer mit, dass er den Sistierungsantrag, bis ein rechtskräftigen Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vorliege, unterstütze.
4 / 14 G.Der Instruktionsrichter erkannte am 19. Oktober 2023 die aufschiebende Wirkung zu und entsprach dem Sistierungsgesuch bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das nachträgliche Baugesuch vom 29. September 2023 (siehe Verfahren R 24 31). H.Die Beschwerdegegnerin erliess am 21. Februar 2024 den Bauentscheid betreffend das nachträgliche Baugesuch für den Einbau der Saunakabine, WC mit Lavabo und Spültisch im Kellerlokal. Die nachträgliche Baubewilligung für den Einbau der Saunabox in Holz sowie einer Dusche wurde erteilt und im Übrigen das Baugesuch abgelehnt (Ziff. 1 Dispositiv). Die Räume im Kellerlokal Nr. E._____ dürften nicht zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken benutzt werden. Art. 90 BauG verfolge den Zweck der Gesundheitsprävention für Nutzer. Die Sauna stelle keine Gefahr im Hinblick auf eine unerwünschte Nutzung zu Wohnzwecken, zumal solche Anlagen nicht zu den wohnspezifischen Einrichtungen zählen würden. Die Dusche sei eine mit dem Saunabaden typischerweise verbundene Einrichtung zur Abkühlung/Waschung und deshalb könne die nachträgliche Baubewilligung erteilt werden. Dagegen seien im Hinblick auf die Gewährleistung genügender Wohnhygiene die weiteren, wohnspezifischen Einbauten eines Spültischs und eines WCs und wohnspezifische Einrichtungen wie Betten, Kochgelegenheit usw. problematisch. Aufgrund der bereits in der Vergangenheit erfolgten Nutzung zu Wohnzwecken und der allgemeinen Lebenserfahrung sei nicht von der Hand zu weisen, dass die Wahrscheinlichkeit erheblich sei, dass die Räumlichkeiten im Kellerlokal Nr. E._____ bei entsprechender Ausstattung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden würden. Es hänge einzig vom jeweiligen Willen der Bewohner ab, die Räumlichkeiten ohne weitere bauliche Massnahmen der herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen und damit das in Art. 90 BauG vorgesehene Verbot zu umgehen. Dies werde durch den Einbau des Spültischs und eines WCs mit Lavabo noch leichter gemacht, zumal die Räumlichkeiten sogar als eigenständige Wohnung benutzt werden könnten. Ebenso wäre es ein Leichtes, dadurch das Verbot des Baus neuer Zweitwohnungen zu umgehen; was auch Wohnnutzungen in der Vergangenheit zeigten. Für die Nutzung der Räumlichkeiten als Sauna sei das WC mit Lavabo und der Spültisch nicht notwendig. Es entspreche einem wichtigen öffentlichen Interesse, dass den materiellen Baupolizeivorschriften und hier dem Schutz des Polizeiguts der Personengesundheit Nachachtung verschafft werde. Würde dies nicht so vollzogen, müsse die Baubehörde laufend die korrekte Nutzung überwachen, was unzumutbar sei und einen unverhältnismässigen Aufwand bedeuten würde. Im Übrigen wäre es relativ einfach, bei zukünftigen Baukontrollen jeweils eine Wohnnutzung zu kaschieren.
5 / 14 I.Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 25. März 2024 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Diese wurde mit Urteil R 24 31 vom
6 / 14 1.2.Die Verfahrenssprache richtet sich in der Regel nach der im angefochtenen Entscheid verwendeten Amtssprache bzw. nach der Amtssprache, welcher die beklagte Partei mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 SpG; [BR 492.100]; vgl. auch Art. 3 Abs. 3 in fine SpG). Der angefochtene Gemeindeentscheid (act. B.3) ist in deutscher Sprache verfasst (siehe dazu Art. 3 Abs. 1 KV [BR 110.100]) und damit gilt Deutsch im vorliegenden Verfahren als Verfahrenssprache, weshalb auch das vorliegende Urteil in deutscher Sprache ergeht (Art. 7 Abs. 3 SpG). 2.Der Beschwerdeführer rügt, dass die von der Gemeinde auferlegte Pflicht zur Entfernung der Einrichtungen wie z.B. Betten, Kücheneinrichtungen usw. eine Verletzung der Eigentumsgarantie darstelle. Streitgegenstand ist vorliegend ausschliesslich Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides (Wiederherstellung), d.h. ob die vorgeschriebene Entfernung sämtlicher wohnspezifischen Einrichtungen, namentlich Betten, Kücheneinrichtungen u.ä. aus dem Lokal, eine Verletzung der Eigentumsgarantie darstellt und ob die Wiederherstellung überhaupt durchsetzbar und/oder schon verjährt ist. Nicht Gegenstand dieses Verfahrens ist die Bewilligungsfähigkeit etwaiger Einrichtungen, was Streitgegenstand des Verfahrens R 24 31 war. 2.1.Der Beschwerdeführer bringt vor, dass er die seit 1993 bestehende Räumlichkeit 1996 – in gutem Glauben und ohne zu wissen, dass diese nicht autorisiert worden war – gekauft habe. Er anerkenne, dass er die Räumlichkeit nicht zu Wohnzwecken benutzen dürfe. Die Räumlichkeit sei teilweise als Sauna- teilweise als Hobby- und Relaxbereich aufgeteilt. Bett, Tisch, TV, Kühlschrank und Schränke seien schon seit mehreren Jahren ein integraler Bestandteil der Räumlichkeit; er würde die Einrichtungen für die Entspannung nach der Sauna gebrauchen. Dazu werde die Räumlichkeit als Zusatzraum zur Wohnung gebraucht. Er rügt weiter, dass der Entscheid nicht verständlich sei und gegen seine Rechte verstosse, da er als Eigentümer über seine Räumlichkeiten nach eigenem Ermessen verfügen könne. Dass die Räumlichkeit nicht als Wohneinheit benutzt werden könne, schreibe nicht vor, dass sie nicht als Entspannungs- oder Freizeitbereich fungieren könne. Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) garantiere das Eigentum als Rechtsinstitut und umfasse den Schutz als Rechtsinstitut sowie vor staatlichen Eingriffen (Art. 36 BV). Die Eigentumsgarantie sei im konkreten Fall verletzt worden. Da es hier um eine schwere Beschränkung eines Grundrechts gehe, müsse diese in einem entsprechenden Gesetz geregelt sein. Vorliegend gebe es keine solche rechtliche Grundlage. Art. 90 des Baugesetzes der Gemeinde (BauG) habe keine praktische Relevanz im konkreten Fall. Das Verbot, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen, bedeute nicht, dass sie nicht als
7 / 14 Erholungs- oder Freizeitraum genutzt werden könnten. Weiter würde gemäss Bundesgericht das Wiederherstellungsrecht nach 30 Jahren verjähren, was auf die Rechtssicherheit und auf die Schwierigkeiten nach langer Zeit den Sachverhalt abzuklären, zurückzuführen sei. WC, Lavabo und Spülbecken seien vom vorherigen Eigentümer schon anfangs 90er Jahre installiert worden; das Wiederherstellungsrecht sei daher verjährt. Dazu könne eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach 30 Jahren nur angeordnet werden, wenn diese auf grundlegender baupolizeilicher Prinzipien basiere oder wegen anderer öffentlicher Interessen als notwendig erachtet werde. Nach ständiger Rechtsprechung sei die Verletzung von Gesundheits- und Hygienevorschriften kein hinreichender Grund. In casu gäbe es folglich keine Gründe, um die Verjährung zu ignorieren. 2.2.Die Beschwerdegegnerin entgegnet, dass bei der aktuellen Ausstattung die Umnutzungsgefahr akut sei. Das Kellergeschoss sei 1989 und 1990 bewilligt worden. Aus Gründen der Wohnhygiene, der allgemeinen Gesundheit sowie des Wohlbefindens der Nutzer bestehe vorliegend ein öffentliches Interesse daran, Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume von der Lokalisierung im Keller auszuschliessen. Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG sei die Beschwerdegegnerin zuständig und befugt, den materiell vorschriftswidrigen Zustand mittels einer Wiederherstellungsverfügung zu beseitigen (Art. 90 BauG). Die gesetzliche Grundlage sei genügend. Die angeordnete Massnahme sei unerlässlich, um das Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken in sinnvoller Weise umsetzen zu können. Die Entfernung bezwecke die Ausschliessung einer Umgehung des Nutzungsverbots. Die Massnahme sei auch verhältnismässig, rechtmässig und hätte keine Verletzung der Eigentumsfreiheit zur Folge. Weiter übersehe der Beschwerdeführer, dass eine Wiederherstellung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch nach 30 Jahren verlangt werden könne. Dies sei aus besonders wichtigen öffentlichen Interessen – damit seien insbesondere baupolizeiliche Gründe gemeint – zwingend geboten. Ziel des Verbots der Wohnungsnutzung sei gemäss Art. 90 BauG insbesondere die Gesundheit und die Sicherheit der Bewohner zu schützen und die Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum sei mit erheblichen Risiken verbunden (Schimmelbildung, schlechte Luftqualität und gesundheitsschädliche Radonbelastung, sowie erhöhte Brandausbreitungsgefahr und stark eingeschränkte Fluchtmöglichkeiten). Daher entspreche das Verbot der Wohnnutzung und eine Anordnung zur Entfernung einem besonders wichtigen öffentlichen Interesse und rechtfertige die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Weiter habe das Bundesgericht Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist auch aus anderen wichtigen öffentlichen Interessen zugelassen.
8 / 14 Hier bestehe die akute Gefahr, dass das Kellerlokal auch als Zweitwohnung genutzt werde, was gegen Art. 75b BV verstossen würde. 3.1.Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 m.w.H.). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch berufen, wer nicht gutgläubig gehandelt hat. Es muss aber in Kauf genommen werden, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 m.w.H.; Urteile des Bundesgerichts 1C_214/2022 vom 9. August 2023 E. 3.1, 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1, 1C_172/2020 vom 24 März 2021 E. 6.4, 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 E. 5.1, je m.w.H.; 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E.5.1). 3.2.Die Baufreiheit ist Ausfluss der Eigentumsgarantie und schützt die Nutzung eines Grundstücks durch Überbauung (BGE 145 I 56 E. 4.1 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 1C_510/2023 vom 16. April 2024 E. 6). Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum allerdings nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung und namentlich der Raumplanung gezogen sind (BGE 146 I 70 E. 6.1; 145 II 140 E. 4.1; 117 Ib 243 E. 3a; 105 Ia 330 E. 3c.; Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1). Die hier gerügte Wiederherstellungspflicht zur Entfernung wohnspezifischer Einrichtungen – die sehr weit gefasst ist (siehe unten Erwägung
9 / 14 4.4.) – stellt im konkreten Fall einen Eingriff ins Eigentum sowie in dessen Ausgestaltung als Bestandesgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV dar. Die Voraussetzungen nach Art. 36 BV müssen daher gewahrt sein. 3.3.Es ist zwar mit dem Beschwerdeführer festzuhalten, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin Art. 90 BauG keine genügende Rechtsgrundlage für die Entfernung der Möbel und der sanitären Einrichtungen darstellt. Art. 94 Abs. 1 KRG (BR 801.100) sieht allerdings vor, dass materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen sind, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. Art. 94 Abs. 2 KRG besagt weiter, dass für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen die kommunale Baubehörde zuständig ist. Was hier die gesetzliche Grundlage anbelangt, ergibt sich die Entfernung der konkreten Einrichtungen demnach aus Art. 94 KRG, denn – wie bereits im Urteil vom 1. Oktober 2024 im Verfahren R 24 31 festgestellt wurde (dessen Akten hier beigezogen wurden) – der jetzige Zustand ist materiell vorschriftswidrig (siehe Art. 90 BauG). Beim KRG handelt es sich um ein formelles Gesetz, weshalb die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage ohnehin zu bejahen sind. 3.4.Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung für den Erlass eines Wiederherstellungsentscheids genügt indessen noch nicht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 359 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies aus Gründen des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen sein, ob der Wiederherstellungsentscheid (Dispositiv Ziff. 2, act. B.3) der Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen ist oder ob darauf – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend – gestützt auf Art. 94 Abs. 4 KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 46 vom 17. April 2025 E. 3.3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 6 vom E._____. Mai 2023 E. 5.4, R 19 82 vom 1. Dezember 2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30. Oktober 2017 E. 4d und 4h in fine; sowie bereits PVG 1997 Nr. 57). Weiter sind
10 / 14 auch andere Aspekte zu beachten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behörden, im Fall einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute innerhalb der Bauzone die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, im Interesse der Rechtssicherheit, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 121 E. 1; siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_280/2022 vom 15. März 2024 E. 4.2; siehe dazu auch BGE 147 II 309 E. 5, 136 II 359 E. 7, je m.w.H.). 4.1.Der Beschwerdeführer hat Ziff. 1 des hier in Frage stehenden Entscheids nicht angefochten. Demnach ist erstellt, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, genutzt bzw. Dritte zu diesem Zweck überlassen werden dürfen. Betreffend die sanitären Einrichtungen, nämlich WC, Lavabo und Spülbecken, ist ferner erstellt, dass diese nicht bewilligungsfähig sind (siehe dazu Urteil R 24 31). Im konkreten Fall ist auch unumstritten, dass die sanitären Einrichtungen (WC, Lavabo und Spülbecken) im Jahr 1990 eingebaut worden sind und demnach die 30-jährige Verwirkungsfrist zur Wiederherstellung verstrichen ist. Hingegen ist streitig, ob auch nach Verlauf dieser Frist Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet werden können. 4.2.Dies ist im konkreten Fall nach Ansicht des streitberufenen Gerichts zu verneinen. Zwar verstösst der Einbau der Einrichtungen für den Fall einer Verwendung zu Wohnzwecken gegen Vorschriften, die gesundheitspolizeilich und wohnhygienisch motiviert sind. Dieser Umstand allein genügt indes nicht, um den Anspruch der Behörden, die Beseitigung eines rechtswidrigen Gebäudeteiles auch nach der 30-jährigen Verwirkungsfrist zu verlangen, zu bejahen. Erforderlich ist zusätzlich, dass durch den gesetzwidrigen Zustand eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E. 2). Dass solche Risiken im konkreten Fall vorliegen würden, wird durch die Beschwerdegegnerin zwar behauptet aber nicht belegt, zumal es nicht erstellt ist, dass diese Räumlichkeiten inskünftig zu Wohnzwecken verwendet oder Dritten zu diesem Zweck überlassen würden. Der hypothetische Umstand, dass die Räumlichkeit weiterhin als Wohnung verwendet würde, vermag zwar die Nichtbewilligung verschiedener Anlagen zu begründen (siehe dazu Urteil R 24 31), allerdings nicht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach dem Eintritt der 30-jährigen Verwirkungsfrist. Ausserdem dürfte die durch die Beschwerdegegnerin behauptete Gefährdung grundsätzlich auch durch die temporäre Benutzung des Saunalokals verursacht werden, was aber dann auch der Erteilung einer Bewilligung für den Bau einer Sauna und einer Dusche entgegenstehen würde. Sodann wird das Lokal bereits seit 30 Jahren verwendet,
11 / 14 ohne dass es zu einer nachgewiesenen entsprechenden Gefährdung gekommen ist. An dieser Stelle ist auch zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer die Räumlichkeit in gutem Glauben erworben hat. Wie unter Erwägung 3.4. festgehalten worden ist, kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands insbesondere dann unterbleiben, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Zuletzt verfängt auch das Argument betreffend die analoge Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinsichtlich der Verwirkung der Wiederherstellungspflicht von Bauten ausserhalb der Bauzone nicht. National- und Ständerat haben am 29. September 2023 eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) verabschiedet. Dort wird nun ausdrücklich festgehalten, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren verjährt. Keine Verjährung tritt lediglich ein, wenn Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet sind (nArt. 24f Abs. 5 RPG; siehe dazu https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2023/2488/de: zuletzt besucht am 21. Juli 2025). Schliesslich betrifft die erwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung lediglich Bauten ausserhalb der Bauzone, wofür andere Rechtsgrundlagen als innerhalb der Bauzone gelten. In diesem Punkt ist die Beschwerde demnach gutzuheissen. 4.3.Was die weiteren Einrichtungen angeht – Bett, Tisch, TV, Kühlschrank, Schränke – hat das (ehemalige) Verwaltungsgericht im Urteil R 24 31 vom 1. Oktober 2024 festgehalten, dass der fragliche Kellerraum zwar nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Allerdings wurde sowohl im erwähnten Urteil wie auch im hier angefochtenen Entscheid nicht ausdrücklich festgehalten, dass das fragliche Lokal überhaupt nicht genützt werden darf – was auch nicht zulässig und zweckmässig wäre, da ein Kellerraum auch gewisse Benutzungszwecke verfolgt. Wie bereits erwähnt, wurde im Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vom 21. Februar 2024 sogar der Einbau einer Saunabox aus Holz und einer Dusche bewilligt, was voraussetzt, dass die Benutzung des Lokals auch für weitere Zwecke als die Lagerung von Material und Einrichtungen zulässig ist. Weshalb der Beschwerdeführer sich in den fraglichen Räumlichkeiten ansonsten – zumindest vorübergehend – nicht aufhalten dürfte und das Mobiliar demnach zu entfernen wäre, erschliesst sich dem streitberufenen Gericht nicht. Insbesondere, weil der Zweck eines Kellerraums eben aus dem Lagern von verschiedenen Gegenständen besteht und es nicht unüblich ist, dass Betten, Tische, TVs und (Kühl-)schränke in einem Keller unterkommen. Die ausgesprochene Massnahme erscheint ausserdem
12 / 14 nicht erforderlich zu sein, zumal Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids ein Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken vorsieht, bei dessen Verletzung der Beschwerdeführer i.S. von Art. 95 KRG mit einer Busse bis zu CHF 40'000.00 bestraft werden kann. Es mag zwar zutreffen, dass die Entfernung des Mobiliars aus dem Lokal (bzw. die Lagerung der Einrichtungen in einer bestimmten Reihenfolge) die Einhaltung von Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vereinfachen würde – obwohl eine erhöhte Sicherheit nur durch regelmässige Kontrolle garantiert werden kann –, dies wäre aber nach dem Gesagten nicht verhältnismässig und in diesem Sinne auch unvereinbar mit der grundrechtlich geschützten Eigentumsgarantie. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde demnach gutzuheissen. 4.4.Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle festzuhalten, dass Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides sehr weit gefasst und nicht konkret ausformuliert bzw. eindeutig ist. Daraus ergibt sich zum Beispiel nicht, dass ausdrücklich WC, Lavabo und Spülbecken zu entfernen sind. Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv. Ist das Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden. Verwaltungsverfügungen sind – vorbehältlich des Vertrauensschutzes – nach ihrem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt zu verstehen (siehe dazu Urteil des Bundesgerichts 2C_70/2021 vom 14. April 2021 E. 5.1). Die Frage, ob der angefochtene Entscheid genügend konkret formuliert worden ist, kann vorliegend allerdings offengelassen werden, da die Beschwerde aus den oben erwähnten Gründen ohnehin gutzuheissen ist. 5.In Anbetracht der Gesamtumstände und insbesondere angesichts von Ziff. 1 des angefochtenen Bauentscheids ist eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unverhältnismässig und nicht gerechtfertigt. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten vollumfänglich gutzuheissen und Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides aufzuheben. Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde entfällt die dem Beschwerdeführer auferlegte Pflicht, der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle einen Augenscheintermin zu gewähren (zweiter Satz von Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides). 6.1.Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'500.00 sowie den Kanzleiauslagen, der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG).
13 / 14 6.2.Dem Beschwerdeführer ist als obsiegende Partei, angesichts der Tatsache, dass seine anwaltliche Vertretung keine Honorarnote eingereicht hat, eine pauschale Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zuzusprechen (Art. 78 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250], welche der Beschwerdegegnerin auferlegt wird.
14 / 14 Es wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides der Gemeinde D._____ aufgehoben. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus –einer Staatsgebühr vonCHF2'500.00 –und den Kanzleiausgaben vonCHF336.00 TotalCHF2'836.00 gehen zulasten der Gemeinde D.. 3.Die Gemeinde D. hat A._____ mit CHF 2'000.00 aussergerichtlich zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]