VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 22 66 5. Kammer VorsitzStöhr RichterInnenBrun und Pedretti AktuarGross URTEIL vom 10. Dezember 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und A.B., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher, Beschwerdeführer gegen B., Beschwerdegegnerin 1 und C._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
2 - I. Sachverhalt: 1.C._____ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 4990 im Halte von 793 m 2 in der Wohnzone 1 am D._____ in der B.. Gemäss Baugesuch Nr. 2021-0451 vom 17. November 2021 beabsichtigte sie auf ihrem Grundstück den Neubau eines Einfamilienhauses mit Parkplatz sowie einer Fotovoltaikanlage auf dem Flachdach und einer im Innenraum platzierten Luft/Wasser- und Wärmepumpe. Ihr Baugesuch lag vom 17. Dezember 2021 bis und mit 6. Januar 2022 öffentlich auf und wurde im Amtsblatt der B. publiziert. A._____ und A.B._____ sind gemeinsam Miteigentümer der Parzelle Nr. 14367 im Halte von 1711 m 2 , welche sich unmittelbar im Norden von der Parzelle Nr. 4990 befindet. Ihr bereits überbautes Grundstück wurde im Jahre 2020 von der Parzelle Nr. 4990 abparzelliert und von ihnen käuflich erworben. Mit dem Neubauprojekt auf dem südlich situierten Nachbargrundstück Nr. 4990 konnten sie sich nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen Einsprache bei der B._____ erhoben und die Ablehnung des Baugesuchs Nr. 2021-0451 in der projektierten Form und Ausgestaltung beantragten. Sie rügten in der Einsprache die Verletzung des Grenzabstands zu ihrer Nachbarparzelle Nr. 14367 durch das geplante Haupt- und Nebengebäude, die Missachtung der Verkehrssicherheit aufgrund der Lage und Gestaltung der Parkierung, die Überschreitung der Ausnützungsziffer, namentlich in den Bereichen 'Treppe OG – Begehbare Dachfläche' sowie 'U3 Hobbyraum', sowie den geplanten Heckenersatz (Entfernung Hecken im Südteil Parzelle Nr. 4990; dafür Aufforstung entlang deren Nordgrenze, wodurch ihre Aussicht beeinträchtigt würde). 2.Mit Baubescheid Nr. 2021-0451 vom 28. Juni 2022, mitgeteilt am 4. Juli 2022, wies die B._____ die Baueinsprache von A.B._____ und A._____ vom 4. Januar 2022 ab (D. Entscheid Ziff. 1.1, S. 7). Die Kosten des Einspracheverfahrens in der Höhe von Fr. 1'800.-- wurden C._____ auferlegt.
3 - Aussergerichtlich wurden keine Entschädigungen zugesprochen (Ziff. 1.2). Zur Baubewilligung (Ziff. 2) wurde festgehalten: Der Gesuchstellerin wird die Bewilligung für das eingangs umschriebene Bauvorhaben unter den nachfolgenden Bedingungen erteilt: (Ziff. 3 Vorbehalt; Ziff. 4 Integrierende Bestandteile; Ziff. 5, S. 8 ff. Auflagen [Ziff. 5.1 Bauten und Anlagen; Ziff. 5.2 Kanalisation und öffentliche Werke]; Ziff. 6, S. 10 f. Hinweise [Ziff. 6.1 Bauten/Anlagen; Ziff. 6.2 Kanalisation/öffentliche Werke]; Ziff. 7 Gebühren; Ziff. 8 Baukontrolle/Meldepflicht; Ziff. 9 [S. 12] Rechtsmittelbelehrung/ Mitteilung). 3.Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ (fortan Beschwerdeführer) am
5 - von 0.3 gelte und nach Art. 61 lit. d BauG "Einstellräume für Motorfahrzeuge" nicht an die Geschossfläche (GF) laut Art. 59 BauG anrechenbar seien (Rz. 18). Richtig sei, dass die Materialisierung der Türe aus den Baugesuchplänen nicht ohne Weiteres ersichtlich sei. Soweit es das Verwaltungsgericht als notwendig erachte, werde darum ersucht, im Baubescheid 2021-0451 (Dispositiv Ziff. 5.1.1) eine Auflage zu verfügen, wonach die Türe (Eingang zur Einstellhalle für Motorfahrzeuge) opak zu erstellen sei (Rz. 21). Ebenso seien die feuerpolizeilichen Bedenken der Beschwerdeführer haltlos, da nur eine geringfügige Projektänderung eingereicht worden sei, indem der ehemalige Hobbyraum in eine "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" geändert worden sei (Rz. 24). Sämtliche Rügen der Beschwerdeführer träfen inhaltlich ins Leere (Rz. 25). 8.In der Vernehmlassung vom 10. Oktober 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wurde vorgebracht, dass ein Abstand von 5.0 Meter einzuhalten sei, da es sich beim besagten Waldstück auf der Parzelle Nr. 4990 um Niederwald handle. Laut Auflageplan Umgebung 1:200 vom 18. November 2021 (PP/Heckenersatz) sei der verlangte Waldabstand eingehalten, und zwar auch an der monierten südwestlichen Gebäudeecke bzw. im südwestlichen Fassadenbereich. Die Qualifikation des besagten Waldstücks als Niederwald gehe auch aus dem Schreiben des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) vom 22. August 2016 hervor (vgl. zur Definition: BGE 124 II 165 E.11). Laut Art. 64 Abs. 2 BauG sei der vordere Grenzabstand von der Hauptfassade aus zu ermitteln. Die Hauptfassade bestimme sich in erster Linie aufgrund der Lage der Hauptwohnräume und im Zweifel aufgrund der Stellung der Nachbargebäude sowie der topografischen Lage. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer orientierten sich die Haupträume des Bauvorhabens überwiegend nach Süden und nicht nach Westen. Anhand der Auflagepläne lasse sich feststellen, dass die Anordnung der Haupträume
6 - vorwiegend nach Süden ausgerichtet sei, so im Erdgeschoss die Räume für das Essen sowie das Wohnen und das Entrée und im Obergeschoss die Räume Galerie, Zimmer/Bad und ein weiteres Zimmer. Die Erschliessungsachse mit den Treppenaufgängen sowie im Erdgeschoss der Abstellraum und die Dusche/WC und im Obergeschoss das Bad und die Ankleide befänden sich tendenziell im nördlichen Gebäudeteil. Die Anordnung der Balkone sei nicht relevant. Es liege daher kein Zweifelsfall für die Bestimmung der Hauptfassade vor, weshalb auf die Berücksichtigung der Hilfskriterien laut Art. 64 Abs. 2 Satz 2 (Stellung der Nachbargebäude und die topografische Lage) nicht näher eingegangen werden müsse. Bei der Westfassade werde der seitliche Grenzabstand bzw. ein minimaler gesetzlicher Waldabstand von 5.0 m eingehalten. Bei der Nordfassade gelte für den Hauptbau der hintere Grenzabstand von 3.0 m. Vorgesehen sei unter Einhaltung des Mehrlängenzuschlags ein Abstand von 3.50 m. Eine Nebenbaute wie z.B. ein Carport sei auf der Nordseite nicht geplant. Bei der Ostfassade stehe das Wohngebäude zulässigerweise direkt auf der Baulinie. Bei der Südfassade sei der vordere grosse Grenzabstand von 7.0 m zuzüglich Mehrlängenzuschlag von 0.50 m, mithin 7.50 m, einzuhalten. Vorgesehen sei ein Abstand von 9.18 m. Die gesetzlichen Grenzabstände seien mit dem geplanten Bauprojekt somit nicht verletzt. Was die einzuhaltende Ausnützungsziffer (AZ) betreffe, seien grundsätzlich alle Geschossflächen anzurechnen. Folglich gehöre auch ein Raum, der keinem Wohn- oder Arbeitszweck diene, aber ohne weiteres zu einem solchen Zweck verwendet werden könnte, zur Ausnützung. Der Raum im Untergeschoss, der in den Plänen als "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" bezeichnet werde, enthalte einzig an der Westfassade kleine Fenster mit einer Brüstungshöhe von 1.50 m. Der besagte Raum sei weder aufgrund seiner Situierung und Ausgestaltung noch aufgrund der reduzierten natürlichen Belichtung geeignet, zum Zweck eines dauernden Aufenthalts zum Wohnen und/oder Arbeiten umgewandelt zu werden. Die Nutzung als
7 - Einstellraum erscheine plausibel und es bestehe keine erhöhte Gefahr einer unzulässigen Umnutzung. Das Baugrundstück Nr. 4990 weise eine Grösse bzw. eine anrechenbare Grundstücksfläche (GSF) von 656 m 2 auf und befinde sich laut Zonenplan in der W1 mit einer zulässigen AZ von 0.3. Daraus resultiere eine zulässige anrechenbare Geschossfläche (GF) von 196.8 m 2 . Laut Angaben im Baugesuch bzw. im geänderten Plan vom 4. März 2022 würden 188.82 m 2 bzw. 179.76 m 2 beansprucht. Die rechnerische Kontrolle durch das Bausekretariat habe eine anrechenbare und unbestritten gebliebene Geschossfläche (GF) von 191.13 m 2 ergeben. Damit sei die AZ eingehalten worden. 9.In der Replik vom 10. November 2022 hielten die Beschwerdeführer unverändert an ihrem Rechtsbegehren in der Beschwerde vom 26. August 2022 fest. Zur Verletzung des Waldabstands wurde festgehalten, dass es sich beim Waldareal, welches an das Baugrundstück angrenze, nicht um Niederwald, sondern um Hochwald handle. Daher müsse das Bauvorhaben zwingend einen Abstand von 10 m zur Waldgrenze einhalten. Die vom ehemaligen Regionalforstingenieur E._____ vorgenommene Einstufung als Niederwald vom 22. August 2016 sei falsch. Der amtierende Regionalforstingenieur F._____ habe den Beschwerdeführern am
8 - Nachbargrundstück Nr. 4975 sowie die Esche und den auf ca. 7 m gekappten hochstämmigen Baum auf dem Baugrundstück. Zur Verletzung des Grenzabstands wurde betont, dass der Essbereich planwidrig als Esszimmer bzw. Essraum bezeichnet worden sei. Der Essbereich bilde mit der Küche einen Raum, nämlich eine Wohnküche, deren längere Seite des Grundrisses sich nach Westen orientierte. Demgegenüber werde der um die Hälfte kleinere, nach Süden ausgerichtete Wohnraum bei der Bestimmung der Hauptfassade in den Hintergrund gerückt. Im OG befinde sich der mit "Galerie" bezeichnete Wohnraum, welcher sich als Hauptraum ebenfalls nach Westen orientiere. Es seien alle Haupträume des Bauvorhabens, angefangen bei der ausbaubaren "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" im UG über die Wohnküche im EG und die "Galerie" im OG bis zum Ausgang in den Garten im UG, den beiden vorgelagerten Balkonen und der begehbaren Dachfläche nach Westen ausgerichtet. Aufgrund der topografischen Lage und Stellung der Nachbargebäude sei die Westfassade die Hauptfassade, weshalb das Bauvorhaben von der Nordfassade zur Grenze des Grundstücks Nr. 14367 einen seitlichen Grenzabstand von 5 m einhalten müsse. Mit bloss 3.5 m werde der Grenzabstand verletzt. Zur Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche hielten die Beschwerdeführer erneut fest, dass der vormals als Hobbyraum geplante Raum im UG allein wegen der neuen Bezeichnung "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" nichts daran ändere, dass diese Fläche weiterhin als Wohn- und Arbeitsraum genutzt werden könnte. Die dort geplanten beiden Fenster würden diesen Raum immer noch mit genügend Tageslicht versorgen; und dies unabhängig davon, ob die beantragte Auflage (Dispositiv Ziff. 5.1.1), die Türe im UG opak zu erstellen, hinzugefügt würde. Die Tatsache, dass die Einstellhalle (vorhandene Fläche 32 m 2 ) lediglich für das Unterbringen eines Motorrads (Platzbedarf rund 2.5 m 2 ) benötigt werde, belege mit aller Deutlichkeit die Umnutzungsabsichten der Beschwerdegegnerin 2.
9 - 10.Mit Duplik vom 12. Dezember 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 unverändert an ihrer Vernehmlassung vom 10. Oktober 2022 fest. Die angebliche Auskunft des amtierenden Regionalforstingenieurs per Telefon, wonach "dieser Wald nicht Niederwald sein könne", widerspreche dem Schreiben vom 22. August 2016 des früheren (damals zuständigen) Regionalforstingenieurs, welcher sich klipp und klar dahingehend geäussert habe, dass die besagte Waldfläche auf dem Grundstück Nr. 4990 als Niederwald einzustufen sei. Mangels wesentlicher Änderung der Bestockungssituation dränge sich eine Neubeurteilung durch die Forstorgane nicht auf. Zudem hätten beide Beschwerdegegnerinnen seit 2016 entsprechende Dispositionen (wie Erstellen von Bauplänen) getroffen, die nun nicht leicht wieder rückgängig zu machen seien. Es sei daher von Niederwald auszugehen. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer seien die Haupträume des Bauprojekts zudem nach Süden und nicht nach Westen ausgerichtet. Die Anordnung des Balkons und des begehbaren Dachs seien nicht relevant für die Bestimmung der Hauptwohnräume, da sich diese im Freien befänden und nicht der hauptsächlichen Wohnnutzung dienten. Was den Einwand der Überschreitung der Ausnützungsziffer angehe, so schwebe den Beschwerdeführern vor, dass aufgrund der Bezeichnung in den Plänen im UG eine Autoeinstellhalle erstellt werden solle, dies jedoch mangels Zufahrt gar nicht möglich sei. Subjektive Gesichtspunkte – wie die Bezeichnung eines Raumes – würden aber ausser Betracht fallen. Ob ein Raum dem dauernden "anrechenbaren" Aufenthalt diene, müsse aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der beabsichtigten Nutzung entschieden werden. Die Nutzung als Einstellraum (wohl kaum für Autos aber sicher für Motorräder) erscheine plausibel und es bestehe keine erhöhte Gefahr einer unzulässigen Umnutzung. 11.In der Duplik vom 19. Dezember 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an ihrer Vernehmlassung vom 6. Oktober 2022 fest. Eventualiter
10 - sei im angefochtenen Baubescheid 2021-0451 vom 28. Juni 2022 eine Dispositiv-Ziff. 5.1.11 hinzuzufügen, welche eine Nutzungsbeschränkung mit folgendem Wortlaut vorsehe: "Die Einstellhalle für Motorfahrzeuge darf ausschliesslich als solche sowie als allgemeiner Abstellraum benutzt werden. Jede andere Nutzung ist ohne vorgängige Durchführung eines Baubewilligungsverfahren verboten". Zur vermeintlichen Verletzung des Waldabstands sei gesagt, dass neue Bestockungen ausserhalb der Waldgrenzen nicht als Wald gälten. Vorliegend sei daher nur der Bereich innerhalb der Waldgrenze von Relevanz. Da sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt stellten, es handle sich beim fraglichen Waldstück um Hochwald (erforderlicher Abstand 10 m) und nicht um Niederwald (Abstand 5 m), habe die Beschwerdegegnerin 2 diese Frage im Rahmen eines (privaten) Gutachtens vom Forstingenieur ETH, G._____, klären lassen. Dieser habe was folgt festgestellt: "Grundsätzlich bildet Niederwald gemäss Richtlinie zur Waldfeststellung des Kantons Graubünden (Stand: September
11 - strauchartige Aspekt mit Stand Dezember 2022 sowie die Luftbildausscheidung von 2010 (sh. Rz. 7, S. 7). Im Weiteren wurden abermals eine Verletzung des Grenzabstands (Rz. 11-12, S. 9) sowie eine Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche einlässlich in Abrede gestellt (Rz. 13-15; mit Planskizze Rz. 16, S. 11). Der Vollständigkeit halber sei noch auf die Praxis verwiesen, dass dem Bürger von der Verwaltung ein Vorschussvertrauen entgegenzubringen sei. Es sei demzufolge von der grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger bzw. bauwilligen Beschwerdegegnerin 2 auszugehen. 12.Mit Triplik vom 2. Februar 2023 brachten die Beschwerdeführer nochmals ergänzend vor, die Einstufung als Niederwald sei falsch; vielmehr handle sich klar um Hochwald. Die dominierende Wuchsart im Waldareal seien hohe Bäume. Zudem erfülle der behauptete Niederwald die minimal erforderliche Bestandesgrösse für Niederwald laut Art. 4.5.2 der Richtlinien für die Waldfestellung in dreifacher Hinsicht nicht: Der behauptete Niederwald weise weder die Fläche von mehr als 0.5 ha noch die Bestandestiefe von mehr als 18 m (örtliche Baumlänge Hochwald) und einen zusammenhängenden Niederwaldbestand mit einer Länge von mindestens 60 m auf. 13.Mit Schreiben vom 13. Februar 2023 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit, dass sie auf die Einreichung einer Stellungnahme zur Triplik verzichte. 14.Mit Schreiben vom 15. Februar 2023 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht ebenfalls mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte. 15.Mit prozessleitender Verfügung vom 11. April 2024 gab der zuständige Instruktionsrichter beim Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) die Erstellung sowie Zustellung eines Amtsberichts bis zum 31. Mai 2024 in
12 - Auftrag: Es wurden darin folgenden Fragen zwecks (fachkundiger) Beantwortung durch das AWN gestellt:
13 - 17.Mit Amtsbericht vom 1. Mai 2024 beantwortete das AWN die gestellten Fragen: Zu 1: Bei der Bestockung in dem betreffenden Bereich handelt es sich u.E. um Hochwald. Begründet wird diese Einschätzung mit der Präsenz von standortgerechten hochwachsenden Baumarten (Esche, Bergahorn, Schwarzerle, Buche, Kirsche), welche gemäss den Richtlinien für die Waldfeststellung im Kanton Graubünden (Stand September 2014) aufgrund ihrer zu erwartenden Endhöhe zu den "hohen Bäumen" gezählt werden. Diese Bäume stellen ausschliesslich Kernwüchse (keine Stockausschläge oder Wurzelbruten) dar. Es ist somit davon auszugehen, dass das betreffende Waldareal nicht im Niederwaldbetrieb bewirtschaftet wird resp. wurde. Noch sichtbare Stöcke sowie ältere Luftaufnahmen belegen, dass die sich aus den genannten Baumarten zusammensetzende Baumschicht in der Vergangenheit dichter und damit dominierend war. Durch die Entnahme von Oberständern (ohne bewusste Förderung von Stockausschlägen) kann u.E. kein Niederwald begründet werden. Die Einstufung des betreffenden Bestandes als Niederwald ist. u.E. nicht zutreffend. Zu 2: Die Wuchshöhe der oberen Baumschicht erreicht aktuell eine Höhe von max. 22 m. An dieser Stelle wird jedoch darauf hingewiesen, dass bei der Frage, ob es sich um einen Hoch- oder um einen Niederwald handelt, nicht die reale, sondern die zu erwartende Höhe eines Baumes (= Endhöhe) entscheidend ist. Diese beträgt bei den im betreffenden Bereich stockenden Bäumen ca. 30 m (Buche, Esche, Bergahorn, Schwarzerle) resp. ca. 20 m (Kirsche).
14 - Zu 3: Das Amt für Wald und Naturgefahren Graubünden teilt die im Schreiben vom
19 - II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist hier der Baubescheid Nr. 2021-0451 vom 28. Juni 2022, mitgeteilt am 4. Juli 2022, worin die Einsprache der Nachbarn (im aktuellen Verfahren die Beschwerdeführer) im Norden auf Parzelle Nr. 14367 gegen das Einfamilienhaus-Bauprojekt auf Parzelle Nr. 4990 von der Gemeinde/Stadt (Beschwerdegegnerin 1) abgewiesen wurde und der Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2) erteilt wurde. Damit konnten sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen am 26. August 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben (neu seit 1. Januar 2025 Fusion des Verwaltungs- und Kantonsgerichts zu 'Obergericht des Kantons Graubünden') und die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragten. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem (damaligen) Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interessen an seiner Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer der Nachbarzelle Nr. 14367, welche unmittelbar im Norden an die Bauparzelle Nr. 4990 grenzt. Demnach kann aufgrund der räumlichen Nähe (weit weniger als 100 m) von einer besonderen Beziehungsnähe und grundsätzlich von einem schutzwürdigen Interesse (Einhaltung Grenz- und Waldabstände, kein Mehrverkehr, kein Zusatzlärm, Erhalt Umgebung etc.) an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids ausgegangen werden. Auf die zudem form- und
20 - fristgerecht erhobene Beschwerde (s. Art. 38 Abs. 1, Art. 39 Abs. 1 lit. b [Fristenstillstand 15. Juli-15. August] sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten. 2.In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde – trotz Vorliegens des Amtsberichts vom 1. Mai 2024 – von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 mit Stellungnahme vom 4. Juni 2024 der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt (siehe S. 12, III. Beweismittel/B. Augenschein auf Parzelle 4990 unter Beizug einer Fachperson). Nach Auffassung des Gerichts kann darauf im Einklang mit Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG verzichtet werden. Einerseits ergibt sich der rechtlich relevante Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten (vgl. dazu insbesondere: Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 5, 6.1-6.3 sowie 7; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 6 und 7; zzgl. Rechtsschriften Beilagen A15 und G4 [Abb.1, 3 sowie speziell Abb. 4 und 5, S. 9]; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2-18) und es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern die Abnahme weiterer Beweise zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnte. Andererseits gilt es vorliegend ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, die sich anhand der eingereichten Planunterlagen und Abstands-Raumskizzen, dem massgebenden kantonalen Waldgesetz (KWaG; BR 920.100), dem kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100), dem kommunalen Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1 (BauG; RB Nummer 611) und der Rechtsprechung des Bundesgerichts zuverlässig und abschliessend beantworten lassen. Der Antrag auf die Erhebung weiterer Beweismittel – wozu auch der Augenschein zählt – erweist sich demnach zur Sachverhaltsermittlung und Fallbeurteilung nicht notwendig, was zur Abweisung des gestellten Verfahrensantrags führt. Das Gericht verzichtet in antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung einer Ortsbegehung auf Parzelle 4990 (Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2) sowie der Nachbarparzelle 14367 (Beschwerdeführer) (vgl. BGE 141 I 60 E.
21 - 3.3, 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3; Urteil des Bundesgericht 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E. 1.4). 3.Materiell ist vorliegend strittig und zu prüfen, ob die geplante Baute (EFH) auf Parzelle 4990 den massgebenden Waldabstand nach Art. 29 KWaG einhält. Bei der Qualifikation als Hochwald beträgt der einzuhaltende Abstand 10 m, bei Bejahung und Anerkennung eines Niederwalds lediglich 5 m. Die Beantwortung dieser Expertenfrage ist daher von zentraler und ausschlaggebender Bedeutung für die Beurteilung der Rechtmässigkeit des geplanten Bauprojekts (Neubau eines EFH) auf Parzelle 4990. Wird diese Frage im Sinne der Beschwerdeführer (Hochwald/Abstand 10 m) entschieden, ergibt sich bereits aus der Stellungnahme vom 4. Juni 2024 der Beschwerdegegnerin 2 aufgrund der dort noch bebaubaren Parzellenfläche (siehe Abb. 5 [Waldabstand 10 m, mit Ausrichtung nach Westen] im Vergleich zu Abb. 4 [Waldabstand 5 m, mit Ausrichtung nach Süden, aktuelles Projekt], auf S. 9) augenfällig, dass zwar noch gebaut werden kann, aber beträchtliche Anpassungen und Änderungen am aktuellen Bauprojekt unumgänglich wären. Die dafür erforderliche Überarbeitung des Gesamtprojekts würde sowohl die bis heute umstrittenen Verletzungen des Grenzabstands, der anrechenbaren Grund- und Geschossflächen, der Ausnützungsziffer als auch die Bestimmung der Hauptfassadenfront mitsamt der Einteilung und Ausrichtung der Wohn-, Ess- und Schlafräume betreffen und damit ein neues Gesamtprojekt erforderlich machen. Auf diese baurechtlichen Aspekte ist sinnvollerweise daher erst einzugehen, wenn sich die Auffassung der Beschwerdegegnerinnen mit einem Waldabstand von 5 m als zutreffend erweisen sollte, andernfalls würden sich vertiefte Ausführungen dazu erübrigen, weil eine Realisation des geplanten Bauvorhabens bei Beachtung eines Waldabstands von 10 m von vornherein nicht in Frage käme. Im Weiteren wird die nachträglich (erstmals mit Eingabe vom 4. Juni 2024) gestellte Anschlussfrage eines allfälligen Vertrauensschutzes zu klären und
22 - zu beantworten sein, weil sich die Beschwerdegegnerin 2 davon eine Entschädigung für die bereits getätigten Projektarbeiten erhofft. 4.Nach Art. 29 Abs. 1 KWaG beträgt der Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Hochwald zehn Meter und gegenüber Niederwald fünf Meter (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 9.4, 1P.291/2005 vom 10. November 2005 E. 2.2). Zuständige Behörde für die Erteilung der Baubewilligung und speziell für die Prüfung der Einhaltung des Waldabstands ist laut Art. 85 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 BauG die Beschwerdegegnerin 1 als kommunale Baubehörde. Sie hat die entsprechenden Abklärungen zu treffen und die Qualifikation des jeweiligen Waldbestandtyps (Hoch- oder Niederwald) vorzunehmen. Vorliegend hat sich die Beschwerdegegnerin 1 fälschlicherweise auf den veralteten Bericht vom 22. August 2016 (Bf-act. 1) des ehemaligen Regionalforstingenieur E._____ des AWN abgestützt, bei der es sich lediglich um eine generelle, nicht projektbezogene Auskunft handelte. Auch das später von der Beschwerdegegnerin 2 selbst in Auftrag gegebene und nachgereichte (Partei-)Gutachten vom 8. Dezember 2022 von G._____ zum Baumbestand auf Parzelle 4990 (Bf-act. 6) vermag nicht zu überzeugen, soweit darin ausdrücklich bestätigt wird, dass es sich an der bewaldeten Südwestecke und entlang der gesamten westlichen Parzellengrenze aufgrund der geprüften Zuweisungskriterien um "Niederwald" handle, womit die Einhaltung des geringeren Waldabstands von fünf Metern ausreichend wäre. Es wurde dabei auf die Richtlinien für die Waldfeststellung im Kanton Graubünden (Art. 14 KWaG), insbesondere auf Ziff. 4.5 und die dortige Definition von Hoch- und Niederwald betreffend Waldabstand, Bezug genommen (Bf-act. 7). In Anbetracht der zwischen den Parteien offensichtlich diametral unterschiedlichen Auffassungen über den vorherrschenden Waldbestandtyp auf Parzelle 4990 ist der zuständige Instruktionsrichter zur Ansicht gelangt, dass nur ein neutrales und zeitlich aktuelles (Gerichts-)Gutachten
23 - zuverlässig Auskunft über die Kernfrage der Waldqualifikation Auskunft erteilen kann. Zu diesem Schluss gelangte der Instruktionsrichter umso mehr, als die vom früheren Regionalforstingenieur vorgenommene Einstufung als Niederwald vom amtierenden Regionalforstingenieur F._____ nicht geteilt wurde. Gemäss telefonsicher Auskunft vom 12. Dezember 2022 hielt derselbe fest, dass es sich beim fraglichen Waldstreifen nicht um Niederwald handeln könne. Laut AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 (vgl. Gerichtsakten [G1]) – welcher in Kenntnis aller bisherigen Berichte und Einschätzungen und aufgrund ganz konkreter Fragen des Instruktionsrichters im Schreiben vom
24 - Sträuchern auf Parzelle 4990 auch im öffentlichen Interesse einer wirksamen Gefahrenprävention danach verlangt, dass konkret ein Mindestabstand von zehn Metern zum nächstgelegenen Wohngebäude eingehalten wird. Die privaten Interessen der Beschwerdegegnerin 2 an einer möglichst raschen, projektgetreuen und deshalb kostengünstigen Projektrealisation ihres Einfamilienhauses auf Parzelle 4990 vermögen die gegenteiligen Interessen an der Einhaltung der von Gesetzes wegen vorgeschriebenen Waldabstände sowie der Reduktion des realistischen Schadenpotentials für Leib und Leben von Menschen in ihren Wohngebäuden nicht zu überwiegen, womit am grösseren Waldabstand von zehn Metern (laut Beschwerdeführer) anstatt desjenigen von fünf Metern (laut Beschwerdegegnerinnen) vorliegend kein Weg vorbeiführt. Dass diese fundiert abgeklärte Sach- und Rechtslage auf die Gesamtkonzeption des geplanten Wohngebäudes auf Parzelle 4990 beträchtliche Auswirkungen hat, ändert aber nichts daran, dass die Beschwerdegegnerin 2 ihr Grundstück immer noch bebauen und zur Wohnnutzung verwenden kann, allerdings nicht in der bisher beabsichtigen Form und Ausgestaltung laut bereits bewilligtem Baubescheid Nr. 2021-0451 vom 28. Juni 2022 durch die Beschwerdegegnerin 1. Der angefochtene Baubescheid muss folglich aufgehoben werden. Eine materielle Behandlung der weiter gerügten Beschwerdepunkte (wie die Einhaltung der Grenzabstände bei Haupt- und Nebenfassade, Überschreitung der anrechenbaren Grund- und Geschossflächen sowie der zulässigen Ausnützungsziffer, Abklärungen über Mehrverkehr/Zusatzlärm, Erhalt Umgebung usw.) fällt damit ausser Betracht, da ein neues Gesamtkonzept über die Ausrichtung, Nutzung und Raumeinteilung für den Bau des EFH auf Parzelle 4990 erforderlich ist, um den Waldabstand von 10 Metern einzuhalten. Eine andere Schlussfolgerung kann der Raumskizze der Beschwerdegegnerin 2, eingereicht mit Stellungnahme vom 4. Juni 2024 (Abb. 5, S. 9), nicht entnommen werden, weil offensichtlich neue
25 - Lösungsansätze für eine optimale Nutzung des Baugrundstücks der Beschwerdegegnerin 2 gesucht und gefunden werden müssen. Mit einer überarbeiteten Projektvariante wird dies gelingen. 5.Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) bedeutet, dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (BGE 143 V 95 E. 3.6.2 und 341 E. 5.2.1). In Zusammenhang mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes steht auch das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens der Verwaltungsbehörden gegenüber den Privaten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, § 10 Rz. 624, S. 144). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben kann eine unrichtige Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, unter gewissen Umständen Rechtswirkungen entfalten. Voraussetzung dafür ist, dass a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt; b) die Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht; c) die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, dafür zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der Bürger im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz nicht überwiegt (siehe BGE 137 II 182 E. 3.6.2; Urteil des Bundesgerichts 8C_306/2015 vom 25. August 2015 E. 3.2). Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige Auskunft oder Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen Zusicherung und sonstigem, bestimmte Erwartungen begründendem
26 - Verhalten der Behörden herleiten (BGE 111 Ib 116 E. 4; Urteil des Bundesgerichts 8C_914/2015 vom 9. Mai 2016 E. 5.3). 5.1.Zunächst gilt es festzuhalten, dass die Rüge der Verletzung des Vertrauensschutzes von der Beschwerdegegnerin 2 erstmals in der Stellungnahme vom 4. Juni 2024 vorgebracht und somit erst rund zwei Jahre nach Erhebung der Beschwerde vom 26. August 2022 'nachgeschoben' wurde. Für das Gericht stellt sich deshalb vorweg die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 2 mit dieser zusätzlichen Begründung überhaupt noch gehört werden kann oder ob dieser Anspruch nicht bereits verwirkt ist. Bei Bejahung der Verwirkung wäre klar, dass die Beschwerdegegnerin 2 keinen Anspruch aus dem Vertrauensgrundsatz herleiten und die materielle Beurteilung der Frage offenbleiben könnte. 5.2.Lehre und Rechtsprechung halten zur Verwirkung fest: Im Gegensatz zu den Verjährungsfristen können Verwirkungsfristen grundsätzlich weder gehemmt oder unterbrochen noch erstreckt werden und sind stets von Amtes wegen zu berücksichtigten. Das Bundesgericht geht in der Regel dann von einer Verwirkung aus, wenn aus Gründen der Rechtssicherheit die Rechtsbeziehungen nach Ablauf einer bestimmten Frist endgültig festgelegt werden müssen, ohne dass diese durch eine Unterbrechungshandlung verlängert werden kann (vgl. BGE 125 V 262; Urteil des Bundesgerichts 2C_756/2010 vom 19. Januar 2011 E. 3.2.2). Bei der Verwirkung geht das Recht selbst unter (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O. § 11 Rz. 782, S. 179 m.w.H.). Der Schutz berechtigten Vertrauens ist auf eine bestimmte Dauer beschränkt, die sich nach dem infrage stehenden Rechtsverhältnis bemisst. Der betroffene Private darf mit anderen Worten nicht damit rechnen, dass eine Behörde noch nach Jahren an ihre Vertrauensgrundlage gebunden ist. Bei einer in Aussicht gestellten Bau- oder Rodungsbewilligung genügt z.B. bereits der Ablauf von wenigen Jahren, innert welcher der Eigentümer nicht nach der geltend gemachten Zusicherung handelte, um eine Berufung
27 - auf den Vertrauensschutz auszuschliessen (WALDMANN/WIEDERKEHR, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2019, S. 299). Im konkreten Fall wurde die betreffende Auskunft im Jahr 2016 erteilt, wobei die entsprechende Erbteilung, Abparzellierung und Verkauf erst im Jahr 2020 erfolgte, also rund 4 Jahre nach der erteilten Auskunft. Nach Auffassung des Gerichts ist damit die Verwirkung des Anspruchs infolge verspäteter Geltendmachung und zur Gewährleistung der Rechtssicherheit eingetreten, womit ein allfälliger Anspruch unter diesem Titel untergegangen ist. 5.3.Wäre man diesbezüglich anderer Meinung, so ist den Eingaben der Parteien zu entnehmen, dass sie in dieser Frage diametral gegenteiliger Ansicht sind. Während die Beschwerdegegnerin 2 alle Voraussetzungen für den Vertrauensschutz als erfüllt ansieht (vgl. Stellungnahme vom 4. Juni 2024, Rz. 9, im Detail Rzn. 14-29, inkl. Interessenabwägung Rz. 30 ff. und Fazit Rz. 35), sind die Beschwerdeführer in ihrer Eingabe vom 1. Juli 2024 der dezidierten Meinung, dass die Voraussetzungen dafür klarerweise nicht erfüllt seien (vgl. III. Zum Vertrauensschutz, Ziff. 3, im Detail Rzn. 3.1-3.8 mit Fazit IV., S. 6). 5.4.Nach Auffassung des Gerichts kann den Argumenten und Schlussfolgerungen der Beschwerdeführer gefolgt werden, wonach im konkreten Fall keine Verletzung des Vertrauensgrundsatzes vorliegt. Schriftliche und mündliche Auskünfte von Behörden können nur dann eine Vertrauensgrundlage darstellen, wenn die unter Erwägung 5 aufgezählten Kriterien (lit. a-g) erfüllt sind. Die Auskünfte müssen bestimmt sein, vorbehaltlos erteilt werden, sich auf eine konkrete, den Einzelnen berührende Angelegenheit beziehen, die Sach- und Rechtslage darf sich seit der Auskunftserteilung nicht geändert haben, die auskunftserteilende Amtsstelle muss dafür zuständig sein oder der Private darf die Amtsstelle aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten.
28 - 5.5.Im Einzelfall ist diesbezüglich erstellt, dass J._____ sel. den ehemaligen Regionalforstingenieur E._____ nicht direkt kontaktiert hat, sondern K., Leiter Grün und Werkbetriebe. Derselbe hat die Anfrage dann offenbar an E. weitergeleitet. Liest man das Schreiben vom 22. August 2016, steht fest, dass es sich dabei nur um eine allgemeine Auskunft gehandelt hat. Der frühere Regionalforstingenieur hält einzig fest, dass der Wald als Niederwald eingestuft wurde und der Mindestabstand somit 5 m betrage. Folglich hat der Genannte keine Auskunft bezüglich der Qualifikation des Waldbestandtyps erteilt, sondern bloss festgehalten, dass der Wald als Niederwald eingestuft worden sei. Betreffend den Abstand von 5 m handelt es sich nicht um eine bestimmte Auskunft, sondern bloss um die Wiedergabe der gesetzlichen Vorgaben laut Art. 29 KWaG. Er selber erteilte damit keine bestimmte Auskunft. Weiter enthält die Auskunft einen Vorbehalt, nämlich, dass eine Niederhaltung der Bestockung von Nöten sei. Diese Niederhaltung (Betriebsform) ist gemäss AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 nicht in dem Sinne erfolgt, als dass der Wald als Niederwald qualifiziert werden kann. Dasselbe gelte für die vor Ort dominierende Wuchsart wie auch die zu erwartende Höhe der vorhandenen Bäume zwischen 12-20 m (Kirsche), teilweise sogar bis 30 m (Buche, Esche, Bergahorn, Schwarzerle). Was das Kriterium der persönlichen Betroffenheit des Einzelnen angeht, so bezog sich die Auskunft des ehemaligen Regionalforstingenieur von 2016 auf das Grundstück Nr. 4990 als solches, ohne dass dabei von einem Bauprojekt die Rede war. Diese Voraussetzung für einen Vertrauensschutz ist damit ebenfalls nicht erfüllt. Zur behaupteten Änderung der Sach- und Rechtslage seit der Auskunftserteilung gilt es festzuhalten: Neues Recht und neue Fakten befreien die Behörde von der Bindung an ihre Auskunft (BGE 119 Ib 138 E. 4e), ausser sie hätte bei der Auskunftserteilung nach Treu und Glauben auf absehbare Änderungen hinweisen müssen. Vorliegend hat sich die Sachlage seit 2016 geändert, weil die ursprüngliche Stammparzelle von J._____ sel. in zwei Parzellen – nämlich Parzellen Nr. 4990 und Nr. 14367 – aufgeteilt wurde
29 - und damit neue Fakten geschaffen wurden. Aus den Akten ist allerdings nicht ersichtlich, ob das Schreiben des früheren Regionalforstingenieurs E._____ im Hinblick auf die Abparzellierung erfolgt ist oder nicht. Jedenfalls ist die Situation nicht mehr die gleiche. Sodann hat sich die Rechtslage auch insofern geändert, als das AWN in seinem Bericht vom 1. Mai 2024 den Wald als Hochwald qualifizierte. Dass die Qualifikation von Wald im Lauf der Zeit ändern kann, ist nicht aussergewöhnlich und auch nicht unvorhersehbar (Dynamischer Waldbegriff: s. Urteil des Bundesgerichts 1C_379/2017 vom