Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Entscheid vom 11. September 2025 mitgeteilt am 12. September 2025 ReferenzSBK 25 33 InstanzSchuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs BesetzungCavegn, Vorsitz Bergamin und Moses Guetg, Aktuar ParteienA.________ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Darko Radovic gegen B.________ Beschwerdegegnerin GegenstandSteigerungszuschlag (Freihandverkauf) Anfechtungsobj. Verfügung des Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja vom 16. April 2025
2 / 10 Sachverhalt A.Über A.________ wurde mit Konkursentscheid des Kantonsgerichts O.1.________ am 20. März 2023 der Konkurs eröffnet. Das Konkursverfahren wird vom Konkursamt O.1.________ im summarischen Verfahren geführt. B.A.________ ist Eigentümer von zwei Stockwerkeinheiten (Grundstücke Nr. Z.1., 86/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. Z.2., und Z.3., 93/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. Z.2., jeweils im Grundbuch O.2.) sowie von zwei zugehörigen Miteigentumsanteilen am Grundstück Z.4. (Autoabstellplätze), jeweils an der G.________ in O.2.. Es handelt sich dabei um zwei Wohnungen mit Benützungsrecht an zwei Autoeinstellplätzen am Haus H. bzw. der Autogarage. C.Das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja (fortan: Konkursamt Maloja) wurde mit Schreiben vom 24. März 2023 des zuständigen Konkursamtes O.1.________ rechtshilfeweise ersucht, die beiden Wohnungen zu verwalten, einen Schatzungsbericht sowie das Inventar der Räumlichkeiten aufzunehmen. D.Da eine Besichtigung der Grundstücke erst am 7. Dezember 2023 möglich war, wurde der Rechtshilfebericht dem Konkursamt O.1.________ unter Beilage des "Inventar in der Rechtshilfe Nr. Z.5." am 12. Dezember 2023 erstattet. E.Nachdem die Lastenverzeichnisse in Rechtskraft erwachsen waren, erteilte das Konkursamt O.1. dem Konkursamt Maloja am 24. Juli 2024 rechtshil- feweise den Auftrag zur Verwertung der Grundstücke. F.Da sich ein privater Kaufinteressent fand, teilte das Konkursamt O.1.________ das von diesem unterbreitete Kaufangebot in Höhe von CHF 2'600'000.00 den Konkursgläubigern mit. Es setzte diesen zugleich Frist von zehn Tagen, gegen das Angebot zu opponieren oder ein höheres Kaufangebot zu unterbreiten. G.Da in der Folge weitere und höhere Angebote eingingen, legte das Konkur- samt Maloja am 24. März 2025 die Steigerungsbedingungen zur internen Steige- rung auf. Dabei wurde festgehalten, dass die vier Grundstücke nach dreimaligem Aufruf des höchsten Angebotes zugeschlagen würden, sofern der Mindestbietpreis, welcher noch bekannt gegeben werde, überboten werde. Mit dieser bietenden Per- son werde ein Freihandverkauf abgeschlossen. H.Das Konkursamt O.1.________ teilte den zur internen Steigerung zugelas- senen Bietenden am 26. März 2025 mit, dass ein Kaufangebot von CHF 2.6 Mio.
3 / 10 eingegangen sei. In der Folge seien sechs höhere Gebote eingegangen. Daher werde es eine interne Steigerung zwischen den ursprünglich bietenden Kaufpreisin- teressenten und denjenigen Personen geben, welche ein höheres Angebot einge- reicht hätten. I.Am 16. April 2025 fand die interne Grundstücksteigerung in O.2.________ statt. Die Grundstücke wurden gemeinsam im Gesamtruf versteigert. Den Zuschlag erwarb die B., deren Vertreter C. an der Steigerung anwesend war, und zwar zu einem Preis von CHF 3'520'000.00. J.A.________ ersuchte durch seine Rechtsvertreter mit Schreiben vom 24. April 2025 um Bekanntgabe des Verkaufspreises und um Zustellung entspre- chender Protokolle. Mit E-Mail vom 28. April 2025 wurden diese Informationen der Kanzlei HütteLAW zugestellt. K.Mit Beschwerde vom 8. Mai 2025 gelangte A.________ (nachfolgend: Be- schwerdeführer) an das Obergericht des Kantons Graubünden als Aufsichts- behörde für Schuldbetreibung und Konkurs mit folgenden Rechtsbegehren:
4 / 10 2.Der Zuschlag vom 16. April 2025 sei als rechtmässig zu bestätigen. 3. Es sei festzustellen, dass im summarischen Verfahren gemäss Art. 231 Abs. 2 SchKG kein Gläubigerbeschluss notwendig war. 4. Eventualiter sei festzustellen, dass auch unter Art. 256 Abs. 1 SchKG eine konkludente Zustimmung der Gläubigermehrheit vorlag. 5. Es sei weiter festzustellen, dass das Verhalten des Beschwerdeführers rechtsmissbräuchlich war. 6. Die aufschiebende Wirkung sei aufzuheben. O.In ihren weiteren Eingaben vom 17. Juni 2025 bzw. 1. Juli 2025 blieben die Anträge des Beschwerdeführers bzw. der Beschwerdegegnerin unverändert. P.Die Verfahrensakten wurden eingeholt. Die Sache ist spruchreif. Erwägungen 1.1.Hintergrund der Beschwerde bildet das rechtshilfeweise Verwertungsverfah- ren von vier Grundstücken (Rechtshilfeauftrag Nr. Z.5.________) im Rahmen eines summarischen Konkursverfahrens gegen den Beschwerdeführer. Konkret wendet sich dieser gegen den am 16. April 2025 in einem internen Steigerungsverfahren erteilten Zuschlag zum Freihandverkauf der Grundstücke, dessen Aufhebung er be- antragt (vgl. act. A.1, Begehren Ziffer 1). 1.2.1. Für die Verwertung im Konkurs verweist Art. 259 SchKG im Zusammenhang mit den Steigerungsbedingungen unter anderem auf Art. 132a SchKG, wobei Art. 132a SchKG auch im Falle einer freihändigen Veräusserung zur Anwendung ge- langt (BGE 128 III 104 E. 2). Demnach kann die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss eines Freihandverkaufs angefochten wer- den. Aus dieser gesetzlichen Differenzierung erhellt, dass der Gesetzgeber unter "Zuschlag" – eben in Abgrenzung zum Freihandverkauf – einzig den (gesetzlich nor- mierten) Zuschlag im Rahmen einer öffentlichen Steigerung versteht. Da es sich nun, wie noch zu zeigen sein wird, bei der internen Steigerung dogmatisch um einen Freihandverkauf handelt, ist fraglich, ob ein in deren Rahmen erteilter "Zuschlag" ein zulässiges Anfechtungsobjekt i.S.v. Art. 132a SchKG bildet. Dies ist nachfolgend zu klären. 1.2.2. Das SchKG kennt als ordentliche Verwertungsart die öffentliche Versteige- rung der Vermögenswerte. In der Regel werden auch Grundstücke auf dem Wege der Zwangsversteigerung versilbert. Daneben gibt es unter bestimmten Vorausset- zungen die Möglichkeit des Freihandverkaufs. Diese ausserordentliche Verwer- tungsart untersteht nur dem Vollstreckungsrecht und ist vom Schuldrecht klar abzu-
5 / 10 grenzen. Sie tritt an die Stelle der öffentlichen Versteigerung. Mit Blick auf die Aus- gestaltung des Freihandverkaufsverfahrens steht dem Amt ein erhebliches Ermes- sen zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_390/2020 vom 16. Februar 2021 E. 2.1 m.w.H.), zumal das Gesetz weder Verfahren noch Inhalt des Freihandverkaufs re- gelt. Leitendes Motiv für die konkrete Vorgehensweise ist die Erzielung eines mög- lichst grossen Erlöses (LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuld- betreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8, 55 ff. und 138). Beim Freihandverkauf handelt es sich um eine betreibungsrechtliche, zustimmungsbedürftige Verfügung (vgl. BÜRGI, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetrei- bung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, Art. 256 N. 16; LORANDI, a.a.O., S. 22 ff.; Urteil des Bundesgerichts 5A_318/2011 vom 16. November 2011 E. 3.3). Die privatrechtli- chen Regeln über die Willenserklärungen im Allgemeinen und jene über den Ver- tragsabschluss im Besonderen sind analog anwendbar (LORANDI, a.a.O., S. 59; Ur- teil des Bundesgerichts 5A_318/2011 vom 16. November 2011 E. 3.3). 1.2.3. Sind mehrere Interessenten für ein Verwertungsobjekt vorhanden, kann das Amt den Freihandverkauf auch in einem steigerungsähnlichen Verfahren ("interne Gant" oder "interne Steigerung") durchführen (Urteile des Bundesgerichts 5A_678/2012 vom 15. November 2012 E. 4 [i.c. im summarischen Verfahren] und 5A_461/2013 vom 13. August 2013 E. 3.1.2 m.w.H. betreffend das summarische Konkursverfahren; vgl. auch LORANDI, a.a.O., S. 56 und 336 m.w.H.). Auch hier hat die Konkursverwaltung unter der Berücksichtigung der Regel von Art. 256 Abs. 3 SchKG zu bestimmen, wie das Verfahren konkret abzulaufen hat. Bei der "internen Steigerung" handelt es sich mithin dogmatisch um einen Freihandverkauf, bei dem der Preis jedoch nicht aufgrund von schriftlichen Angeboten, sondern durch Entge- gennahme von Offerten der Anwesenden ermittelt werden soll (vgl. auch Urteil des Obergerichts Zürich PS110228 vom 15. März 2012 E. 7b). Da es grundsätzlich im Ermessen des Amtes steht, die Bedingungen und den Ablauf der internen Steige- rung zu bestimmen, ist dieses auch frei, zu definieren, welche Wirkungen der im Rahmen der internen Steigerung erfolgte "Zuschlag" zeitigt. Der Interessent, der ein höheres Angebot macht, hat – anders als bei der öffentlichen Versteigerung (vgl. Art. 60 Abs. 1 Satz 2, Art. 102, Art. 130 Abs. 1 VZG) – keinen Anspruch darauf, dass die Verwertung an ihn geschieht (LORANDI, a.a.O., S. 57 und 336 m.w.H.). Immerhin hat sich das Amt – dem Grundsatz von Treu und Glauben folgend – an die im Vor- feld selbst definierten Verfahrensregeln zu halten, sodass aus diesen u.U. ein An- spruch auf Verwertung besteht. Jedenfalls gilt, dass erst die Willenserklärung des Amtes (Freihandverkaufsverfügung), die notwendigerweise mit der Willenser- klärung des Zuschlagsempfängers übereinstimmen muss, den Freihandverkauf zur Perfektion und damit zum "Abschluss" bringt (vgl. die Terminologie in Art. 132a
6 / 10 SchKG). Erst die Freihandverkaufsverfügung (bzw. die Erklärung des Amtes) bildet denn auch das für den Eigentumserwerb konstitutive Element (Urteil des Oberge- richts Zürich PS110228 vom 15. März 2012 E. 6.b mit Verweis auf LORANDI, a.a.O., S. 38). Mit anderen Worten erfolgt der Eigentumserwerb letztlich durch die zu pro- tokollierende Verfügung des Konkursamtes oder der Konkursverwaltung, mit wel- cher das zu verwertende Grundstück dem berücksichtigten Anbieter zugewiesen wird (BGE 128 III 104 E. 2 und 3). In der Praxis wird die Freihandverkaufsverfügung häufig schriftlich abgefasst und ist vom Erwerber zu unterzeichnen, damit seine Zu- stimmung (zu allen in der Verfügung genannten Punkten) auch hinreichend doku- mentiert ist. Freilich wäre auch denkbar, bereits den "internen Steigerungszuschlag" als Freihandverkaufsverfügung auszugestalten und zu qualifizieren. Dies hängt in- dessen von dessen konkreter Ausgestaltung sowie dem Willen der Erklärenden im Einzelfall ab und wäre entsprechend zu kommunizieren und protokollieren. 1.2.4. Demgegenüber ist die Erteilung des Zuschlages im Rahmen einer öffentli- chen Zwangsversteigerung durch einen gesetzlich strikt einzuhaltenden formalisier- ten Ablauf geregelt (vgl. insbesondere Art. 258 SchKG und Art. 60 VZG). Die ge- setzliche Konzeption sieht sodann vor, dass bereits mit dem öffentlichen Steige- rungszuschlag das Eigentum ex lege übergeht (vgl. so explizit in Art. 66 Abs. 1 VZG; Art. 656 Abs. 2 ZGB; Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2024 vom 26. August 2024 E. 2). Es bedarf hierfür – im Unterschied zur "internen Steigerung" – keiner weiteren Verfügung. 1.2.5. Der vorliegend erteilte und angefochtene Zuschlag im Rahmen einer internen Steigerung (Freihandverkauf) kann nicht mit einem im Wege einer öffentlichen Ver- steigerung erteilten Zuschlag gleichgesetzt werden. Bereits Ziffer 1 der Steige- rungsbedingungen vom 24. März 2024 sieht vor: "Mit der bietenden Person, die den Zuschlag zur Ermittlung des Höchstpreises erhält, wird [Hervorhebung durch das Gericht] ein Freihandverkauf über die vier Grundstücke abgeschlossen. Der Kauf- preis entspricht dem Zuschlagspreis. [...]" (act. E.1, Register 13, S. 1). Ferner ist im Steigerungsprotokoll vom 16. April 2025 vermerkt, die interne konkursamtliche Grundstücksteigerung diene zur Ermittlung des Kaufpreises (act. E.1, Register Nr. 17, S. 1) und es werde mit derjenigen Partei, die das Höchstangebot abgebe, ein Freihandverkauf über die Grundstücke abgeschlossen (act. E.1, Register Nr. 17, S. 2). Unter "Protokollierung des Zuschlages" wird im Steigerungsprotokoll ferner auf den (noch vorzunehmenden) Abschluss eines Freihandverkaufes mit dem Meistbietenden hingewiesen (S. 7). Die interne Steigerung und die Zuschlagsertei- lung diente mithin (nur) der Bestimmung des Kaufpreises sowie der Festlegung, mit welcher Person der Freihandverkauf abzuschliessen ist. Folgelogisch hat das Kon-
7 / 10 kursamt Maloja sodann einen Freihandverkaufsverfügungsentwurf ausgearbeitet, welcher indessen – aufgrund der zwischenzeitlich eingegangenen Beschwerde ge- gen den internen Steigerungszuschlag – weder unterzeichnet noch eröffnet worden war (vgl. act. E.1, Register Nr. 25). Mit dem internen Steigerungszuschlag vom 16. April 2025 erfolgte weder eine Eigentumsübertragung noch der Abschluss eines Freihandverkaufs. Dies bestätigte denn auch das Konkursamt Maloja gegenüber den Rechtsvertretern des Beschwerdeführers mit E-Mail vom 28. April 2025 (act. E.1, Register Nr. 19). Jedenfalls ist folglich festzuhalten, dass der vorliegend angefochtene "interne Steigerungszuschlag" nicht als Zuschlag im i.S.v. Art. 132a Abs. 1 SchKG qualifiziert werden kann und dieser daher nicht Gegenstand einer Anfechtung im Rahmen dieser Bestimmung sein kann. 1.3.Zu prüfen bleibt, ob der vorliegend angefochtene "interne Steigerungszu- schlag" als konsekutive Verfügung (subsidiär) der Beschwerde nach Art. 17 SchKG unterliegt. 1.3.1. Die Verwertung eines Grundstücks kann – wie gesehen – grundsätzlich nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Freihandverkauf angefochten werden (Art. 132a Abs.1 i.V.m. Art. 143a SchKG; vgl. E. 1.2). Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage. Sie beginnt, sobald der Beschwerdeführer von der angefochte- nen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 SchKG; BGE 47 III 127 E. 1). Gleichwohl liess die Gerichtspraxis bis 1994 bei komplizierten Verwer- tungsverfahren, bei denen feststand, dass stufenweise mehrere Entscheide nötig sein würden, ehe ein Erlös realisiert werden könne, eine Beschwerde auch gegen verwertungsverfahrensbezogene Zwischenentscheide zu (vgl. dazu ROTH, in: Stae- helin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, Art. 132a N. 5). Es rechtfertigt sich, diese Praxis zur ausnahmsweisen Anfechtbarkeit verwertungsbezogener Zwischenentscheide beizubehalten, auch wenn Art. 132a Abs. 1 SchKG als Beschwerdeobjekt nur den Zuschlag und den Abschluss des Freihandverkaufs erwähnt und im Rahmen einer dagegen erhobe- nen Beschwerde grundsätzlich auch Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden können (Urteil des Bundesgerichts 5A_229/2017 vom 13. November 2017 E. 3.1 m.w.H.). Subsi- diär steht die Beschwerde nach Art. 17 zur Verfügung. Andernfalls könnten sich komplizierte Verwertungsverfahren in untragbarer Weise in die Länge ziehen, wenn im Fall der Gutheissung der Beschwerde mehrere Verwertungsschritte wiederholt werden müssten. Die Kehrseite einer solchen ausnahmsweisen Zulassung der Be- schwerde gegen Zwischenverfügungen ist, dass sie gewissermassen zur Be-
8 / 10 schwerdeführung zwingt, sofern nicht geradezu ausgeschlossen scheint, dass ein Zuwarten bis zum Zuschlag bzw. Abschluss der Freihandverkaufsverfügung zu ei- nem Fristversäumnis führen könnte (vgl. Urteil des Obergerichts Zürich PS160183 vom 9. Januar 2017 E. III.5.3.2.). Zu beachten ist dabei, dass die Ausnahme nicht zur Regel wird mit der möglichen Folge, dass Verfahren verlängert statt verkürzt werden (vgl. zum Ganzen ROTH, a.a.O., Art. 132a N. 5 in fine). 1.3.2. Es kann offenbleiben, ob dem "internen Steigerungszuschlag" überhaupt Verfügungscharakter i.S.v. Art. 17 ff. SchKG zukommt. Ein sachlicher Rechtferti- gungsgrund für dessen ausnahmsweise vorgezogene Anfechtbarkeit fehlt nämlich. Denn der "interne Steigerungszuschlag" bildet den abschliessenden Verfahrens- schritt vor dem Erlass der Freihandverkaufsverfügung, die in zeitlich naher Folge ergeht und zum Abschluss des Freihandverkaufs als eigentlichem Anfechtungsob- jekt (Art. 132a Abs. 1 SchKG) führt. Es ist folglich nicht ersichtlich, dass ein Zuwar- ten zu einer wesentlichen Verzögerung des Verfahrens führen würde. Anders zu entscheiden führte vielmehr zu einer Akzentuierung des Risikos einer Verfahrens- verkomplizierung. Dies deshalb, weil dadurch mehrere potenzielle Anfechtungsob- jekte geschaffen würden, die – insbesondere abhängig vom Zeitpunkt der Kenntnis- nahme durch die Verfahrensbeteiligten – zu unterschiedlichen Rechtsmittelfristen führen und in der Folge gleichgelagerte, jedoch zeitlich versetzte Rechtsmittelver- fahren nach sich ziehen könnten. Die mit der ausnahmsweisen Anfechtbarkeit des "internen Steigerungszuschlages" einhergehenden Weiterungen stünden in keinem Verhältnis zum Nutzen. Dies umso weniger, als zum Zeitpunkt des "internen Zu- schlags" noch nicht abschliessend feststeht, ob es tatsächlich zum Abschluss (Per- fektion) des Freihandverkaufs kommen wird. Nach Zuschlagserteilung können – wenn auch in seltenen Ausnahmefällen – weiterhin Unklarheiten hinsichtlich der Wil- lenserklärungen, etwaige Erklärungswiderrufe, Irrtümer oder sonstige rechtserheb- liche Umstände auftreten, welche der Perfektion des Freihandverkaufs entgegen- stehen könnten. Eine ausnahmsweise Anfechtbarkeit des erteilten internen Steige- rungszuschlags lässt sich unter den gegebenen Umständen nicht rechtfertigen. 1.4.Zusammenfassend ist auf die Beschwerde in Ermangelung eines Anfech- tungsobjekts nicht einzutreten. Der Beschwerdeführer wird den Abschluss des Frei- handverkaufs, d.h. den Erlass der Freihandverkaufsverfügung abwarten müssen. Erst gegen diese steht ihm gestützt auf Art. 132a SchKG die Beschwerdemöglich- keit offen. 2.Der Vollständigkeit halber ist in diesem Kontext auf folgende Problematik hin- zuweisen: Neben behaupteten Fehlern bei der Durchführung der Verwertung richtet sich die Beschwerde auch gegen die grundsätzliche Wahl des Freihandverkaufs als
9 / 10 Verwertungsart (vgl. etwa act. A.1, Ziff. 7 und act. A.4, Ziff. 7 ff.). Der Beschwerde- führer übersieht, dass das Konkursamt Maloja die vorliegende Verwertung lediglich rechtshilfeweise (gem. Art. 4 Abs. 1 SchKG) im Auftrag des ersuchenden Konkur- samtes O.1.________ zu vollziehen hatte (act. E.1, Register Nr. 10). Im Fall der Requisition sind Beschwerden gegen die Anordnung der Massnahme bei der Auf- sichtsbehörde des requirierenden Amtes einzureichen, weil dieses nach wie vor die Verfahrenshoheit hat und deshalb beispielsweise auch das den Konkurs durch- führende Amt bleibt; richtet sich die Beschwerde aber gegen die Durchführung als solche, also gegen die Handhabung des Requisitionsauftrages durch die requirierte Behörde, ist sie bei deren Aufsichtsbehörde einzureichen (vgl. MÖCKLI, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar, Schuldbetreibung und Konkursgesetz, 3. Aufl. 2025, Art. 4 N. 11 m.w.H.; BGE 145 III 487 E. 3.4.2). Soweit der Entscheid darüber, ob ein Frei- handverkauf überhaupt vorgenommen werden soll oder darf, in den alleinigen Kom- petenzbereich der Behörde fällt, hat dieser Entscheid immer von der ersuchenden Behörde auszugehen (LORANDI, a.a.O., S. 135). Mithin war das Konkursamt O.1.________ für die Anordnung Verwertungsart (Freihandverkauf) zuständig. Mit Schreiben vom 31. Januar 2025 bzw. vom 25. März 2025 ordnete es denn auch entsprechendes an (Register Nr. 24 und Nr. 15). Daraus folgt, dass die hiesige Auf- sichtsbehörde zur Prüfung der Zulässigkeit der Anordnung des Freihandverkaufs – diese Rüge erfolgte durch den Beschwerdeführer zumindest implizit (vgl. act. A.4 Rz. 17) – örtlich unzuständig ist. Eine solche Zuständigkeit ergäbe sich lediglich hinsichtlich der konkreten Vollzugsmodalitäten, wie beispielsweise der Durch- führung der internen Steigerung etc. 3.Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im betrei- bungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG zu- dem nicht vorgesehen.
10 / 10 Es wird erkannt: 1.Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2.Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben. 3.[Rechtsmittelbelehrung] 4.[Mitteilungen]